金融圈人士指出,對地方政府而言,除了依賴中央政府的統籌補助款之外,另外也必須有自籌財源,這類地方政府在自籌財源上的「財政努力」,也會成為中央評估是否加碼補助款的重要依據;但放眼望去,除了稅收之外,標售土地取得的收入對地方政府財政而言幫助最大,又能促進地方建設發展,當然要作。就以閣揆蘇貞昌當年任台北縣長為例,當年北縣府標售淡水、淡海一帶地區的土地,可說是現在淡海造鎮、淡水有輕軌開發需求最初的源起,而淡水地區的土地標售,當時也為台北縣政府進帳大筆的財政收入、並去化相當的債務負擔。

地方政府有建設開發及財政需求,因此不斷標售土地,但只是在中央政府推動管市管制措施,又把建商買地視為「眼中釘」之下,地方政府的土地標售就會顯得與中央政府打房政策矛盾,更因此大為折損中央政府所採取的降溫措施。

長期主掌企金、土建融業務的金融圈人士指出,政府供地不斷,使銀行土建融業務難踩剎車。銀行業者指出,央行選擇性信用管制措施接二連三出新招,土建融幾乎每次都有份,但現在供地主力在政府的公有地標售,在各地方政府和中央政府的國產署不斷供地之下,建商也會不斷參與標地,接下來銀行的土建融業務要踩剎車,恐怕很難,包括公股銀行就算硬是以「零成長」自我約束,但後面也有更多的民營銀行「排隊等著作」。

行庫主管直言,由於現在能作大面積開發的私有地已經不多,使得政府釋出的土地現在成為大宗,並使政府變相成為土地供應最大的「盤商」,尤其是地方政府,從台中、台南、嘉義、彰化、高雄、桃園、新北市,到處都有重劃區標售,且一年好幾次,都吸引建商進場激烈搶標,地方政府加總起來的土地標售,比起國產署的地上權標售還要多很多,已成為最大的不動產開發土地供給者,且都與重劃區的劃定、開發相關,不僅大批土建融案出爐,這類直接賣斷的地方政府土地標售,未來在房價升溫的帶動效果也比起國產署標售地上權要大得多,最主要在於後者對購屋者缺乏土地所有權的釋出。

而且依照央行的不動產管制令,倘若向銀行進行土融之後,各銀行都要求土融借款者,必須在一年之內取得建照,否則土融就會被質疑是助陣業者「養地」,這使得不動產開發商、建商若怕被降成數,必須一年後就進行建融興建動工,因此接下來房屋供給量將有增無減,舊的餘屋尚未去化,但新的供給量卻會不斷出籠。

近期內就有幾個受到金融圈矚目的地方政府土地標售大案,包括高雄市政府挾台積電設廠商機大舉標地近5000坪、港灣開發計畫,另外彰化縣、嘉義縣也各有非公用土地標售案正在執行,桃園重劃區也正在啟動土地標售,台南則是日前啟動新營及永康的重劃區土地標售,不僅全部標脫,而且溢價率接近4成。

金融業者對此分析,儘管地方政府標售,也會強調希望作觀光飯店、商辦大樓、購物中心等非住宅開發之用,但由於標售的時候:「在用途上頂多只能作現有的例如住商用途等分類限制,無法再進而要求非得蓋商辦,而不能作一般住宅開發之用。」這時就成為盲點,建商集團不斷透過取得政府的土地來投入住宅開發案,這種情況之下,土建融案、乃至於之後的房貸需求就會跟著增加,因此政府的土地標售接連不斷,最後效果等於跟央行選擇性信用管制來「打對台」。

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