央行今(15)日再度升息!累計今年以來已四度升息,直接牽動商用不動產的投資策略。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠今(15)日表示,今年包括廠房、廠辦和土地在內的工業不動產市場交易金額達1,332億元,比去年略減9%,已連續三年都飆上千億大關;今天下午央行再度升息,預期金融保險業接下來買樓的租金報酬率門檻,恐將跳上3%,未來將可望看到逐步往中南部移動的趨勢。
黃瑞楠表示,今年工業不動產市場的成交金額,之所以會比去年略為萎縮,主要是廠辦、廠房兩大類型不動產,成交金額減少,分別年減3成以上;其中廠辦成交金額減少,原因是市場上沒有大型、可供購置的現貨可買,但需求還是存在,只是買不到適合的標的。
至於廠房之所以會成交量縮,黃瑞楠分析,主要是因為產業對於前景並不明確,所以擴廠需求,相對縮手,且多年來廠房市場已陸續換手過,若廠商對於前景不看好,則可能釋出廠房,例如前幾年太陽能廠紛紛釋出廠房,最近則換成新興產業來市場撿貨,如前陣子5G產業也進場。因此,總體看來,今年下半年以來,廠商購買廠房,已沒那麼積極。
黃瑞楠表示,今年工業不動產市場的最大買家,為科技業,總計投入478億元,比去年同期成長16%。
至於工業不動產的交易熱區,主要集中在桃園,包辦400億元。排名第二為台北市。第三名為新北市,包括五股、樹林、新莊等。
再觀察工業土地市場,每坪成交單價正持續上漲中。全台主要工業區平均地價漲幅,達11%。多數漲幅,則在10~15%中間,漲勢強勁。現在新北市已接近每坪100萬元,土城則60萬元,桃園、台中,突破40萬元,愈往南部,則還找得到1字頭工業土地。
黃瑞楠表示,今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下,全球的股匯市與不動產市場波動劇烈。隨著美國通膨逐步受到控制,升息速度可望趨緩,中央銀行升息幅度隨之放緩,再加上近日國門全面解封,觀光旅遊業逐步回溫,都對台灣經濟帶來正面影響。
展望2023年,黃瑞楠預期,在利率緩升、經濟發展穩定的局面下,商用不動產價格與買氣將維持穩定,而政府研議中的平均地權條例修正案,若未來私法人購置住宅將採許可制,有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場,主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠。
科技業雖然今年擴廠相對保守,但隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資,也顯示產業鏈在台持續深化的動力,帶動廠房以現代化物流的需求,挹注工業地價格緩步向上。
對於未來工業不動產市場的展望,黃瑞楠表示,將要觀察三大趨勢。首先,科技大廠持續投資:國內外科技大廠深化在台布局,台灣半導體產業鏈持續擴張,南北雙核心科技聚落成形。
二,永續供應鏈議題:產業持對於環境永續議題重視,帶動生產、物流空間升級動能,用水用電也成為挑戰
三,投資資金轉進:剛性需求、廠房廠辦升級以及高租金投報率吸引建商、傳產轉型、保險業與REITs資金轉進。
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