大陸住建部日前表示大力支持首套房,首付比、首套利率該降的都要降下來,合理支持二套房。專家分析,二套房首付比例有下降空間,但限購政策不會全面放開。

1月5日,大陸住房和城鄉建設部部長倪虹在接受大陸官媒央視專訪時提到,對於購買第一套住房的要大力支援。首付比、首套利率該降的都要降下來。對於購買第二套住房的,要合理支援。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支援。對於購買三套以上住房的,原則上不支援,就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

在大陸住建部大力支援首套房、合理支援二套房的表態下,樓市調控政策還有哪些空間?

土地供給「地隨人走」

據澎湃新聞報導,大陸全國房地產商會聯盟主席、陸房地產業協會前副會長兼秘書長顧雲昌認為,當前,各地都在跟進優化公布房地產政策,但由於整體大陸國內外經濟環境及房地產本身的周期性表現,土地及房屋銷售低迷,主要問題還是出在需求不足。同時,政策落地後,市場信心、企業內活力恢復都需要有個過程,需要耐心。後續各地將繼續因城施策、精準施策。

顧雲昌提到,需求端應激發改善性需求,改善性需求對整個消費的拉動作用更大些;供給端的土地供應也需要有變化,土地配置要地隨人走,當前中國的城市化處在城市群、都市圈的狀態,土地供應需滿足需求。同時,銀行信貸支援要穩定合理,保持開發貸和住房分期貸款合理穩定。

二套房首付比例有下降空間

陸社科院生態文明研究所研究員、《房地產藍皮書》主編王業強認為,後續一些限制房地產發展的政策會逐步放開。比如,當前很多大城市的二套房首付比例仍在五成以上,在促進購房消費鼓勵改善性需求方面,二套房首付比例還有進一步下降的空間;同時,部分城市的限購政策有進一步優化的空間。當前,一些大城市在「認房又認貸」方面限制仍較嚴,後續有望逐步調整放開。

減少首套房購房限制

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳傑認為,今年,合理的住房消費還是會繼續提振。其認為,首套房的購房限制會儘量減少,有一定的資質證明、有合理住房需求可以應買盡買;貸款方面除了利率下降、貸款期限延長等,在風險可控的前提下,可增加聯名貸款人等。另一方面,二套房也會有一些新的動作,一些城市探索住房「以租換購」,將存量住房用於保障性租賃住房的家庭可新增購買一套住房的資格等做法,會在更多的城市進行效倣。

「認房認貸」政策有望調整

首都經濟貿易大學教授、北京房地產法學會副會長趙秀池認為,預計未來首套房首付款和房貸利率會有所下降,未來市場也會進一步回暖。他認為,不僅首套房首付比、房貸利率要降;二套房改善型需求同樣要降。同時,貸款應只認房不認貸,要區分炒房與投資。在全面三孩人口政策下,三套房的政策應該結合各地人口政策、家庭人口情況進行細化。

限購政策不會全面放開

值得一提的是,2022年12月18日,中共中央財辦有關負責人在對中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題作出深入解讀時表示:2023年房地産政策的側重點在於,一是要充分認識到房地產行業的重要性。房地產鏈條長、涉及面廣,是國民經濟支柱產業。在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,這些消費潛力要予以釋放。

王業強指出,雖然大家都認識到住房市場發展對穩定經濟的重要性,但中央對於房地產市場的調控還是「房住不炒」及「三穩目標」,因此各地限購等限制性政策不會一下子全面放開,各城市會根據本身的情況做一些調整,一些壓力較大的城市步子可能走得更快一些。

顧雲昌表示,當前,大陸各城市之間的市場表現分化較大,一些熱點城市一旦取消限購仍會形成強大的購買力,因此限購政策全面取消的可能性不大。

陳傑也認為,限購政策不會直接放開,特別是一線城市,「房住不炒」是堅持的底線,還是要防止熱錢來炒作,這次也提到對於購買三套以上住房的,原則上不支援。

房貸利率有望保持歷史低點

植信投資研究院資深研究員馬泓認為,2023年住房支援政策有望進一步加大實施力度,住房金融新政逐步落地見效。針對個人住房需求,2023年住房金融政策總體上進一步回暖,房貸利率有望保持在歷史低位,商業銀行個人按揭貸款投放節奏會有所加快,地方公積金貸款政策也將保持寬鬆基調,房貸利率有望進一步下調。

馬泓認為,大陸人民銀行將對樓市較為低迷的地區取消首套房貸款利率下限,部分二線城市可能會降低二套房首付比例。有條件的城市將減少或取消限制性購房政策,部分城市可能會適當擴大二手房指導價的監測波動範圍,不排除部分二、三線城市將進一步優化購房政策,推動存量房去庫存。

在房貸利率下調方面,大陸央行已有進一步動作。1月5日,中國人民銀行網站消息,人民銀行、銀保監會發佈通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

根據易居研究院智庫中心提供的數據,大陸國家統計局全國70城房價指數數據中,最近3個月房價持續下降的城市共有38個。其中二線城市13個,分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、瀋陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三、四線城市為25個,分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。

「保交樓」仍是關鍵

此外,中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜提到,做好2023年房地產工作,倪虹部長指出要圍繞「增信心、防風險、促轉型」三個方面進行,明確要增加供需兩端市場信心、防範化解風險是底線,要重點抓好五件事,推動房地産市場企穩回升,其中,用力推進保交樓保民生保穩定工作。

陳文靜指出,2023年仍是「保交樓」的關鍵節點,「保交樓」也是穩預期的重中之重,各項舉措的實質性推進將修復購房者置業信心,穩定市場預期。此外,著力化解房企風險。強調穩妥化解房企資金鏈斷裂風險,增加房企開發貸、並購貸和購房人分期貸為企業補充資金。

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