立法院通過「平均地權條例」修正案,今年將實施「預售屋新五規」,鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰今天在鄉林集團年度記者會上指出,拉升房價上漲的元凶是政府增稅、利率升息與建築成本大幅上揚,今年全球通膨可望趨穩,利率再調整有限,平均地權修正案通過後,應該是最後一波打房,政府應會暫時縮手,他也預告台灣房市將盤整三年,逐漸回歸市場正常機制,也是消費者進場的好時機。

賴正鎰分析,台灣房市未來表現有六大趨勢,第一,去年國際天然氣與原物料漲價,連帶使得國內民生物價與餐飲被迫漲價,民生消費壓力更大,政府此時又嚴厲打炒房政策,包括房地合一2.0,提高地價稅與土地增值稅,土建融貸款管制,取得土地後須在18個月內取得建照開工等一連串動作,打亂開發商的推案計畫。

第二,2022年房價大漲原因是政府帶頭調升利率與增稅,加上建築材料成本上漲,像是台中,這兩年平均房價從20萬元上升到45萬元,每坪建築成本從8.5萬元漲到14萬元,台北12.5萬元漲到22萬元,SRC鋼構建築的每坪成本甚至超過25萬元,他直言「房價已經回不去了」,這也吸引不少預期房價高漲的人趕緊進場置產抗通膨、求保值。

第三,目前建商購地貸款成數約剩五成,這幾年購地吃飽了,加上政府限期18個月須取得建照,所以今年也是去化土地年,去化速度放緩,加上無法預測建築成本,很多建商決定改採「先建後售」來確保金流,穩健經營。都會區未來的土地首選將會以都更為主,但首要必須先會控制營建成本。像是台北、新北、桃園、台中的舊市區都更為優先,台南與高雄也一樣,在高建築成本的現況下,房價真的回不去了。

第四,去年全國總推案量破台幣2兆元,但總體銷售面積並未上升,明顯是單價上漲造成,在政府打炒房下,今年持續發威,預估推案量減少兩成,總量約是1.6兆元,呈現「價穩、量縮」格局。

第五,九二一大地震後,全國的建商倒閉僅剩不到100家,這幾年又恢復了,增加到上萬家,他預估政府打房後,再來幾年都會是盤整年,小建商可能會被併購或出售土地已是未來趨勢,資金實力不夠的小建商,將會大幅減少,預估三年內會縮減50%,約剩下5000家左右。

第六,大型的品牌建商將會朝向商業不動產方向去經營,例如投資酒店、商場、辦公室收租,邁向正常開發商的永續經營方向走,在規劃設計建案方面,也會越來愈精緻化,產品會越來越精美,讓消費者可享受更好的生活品質。

#建築成本 #賴正鎰 #盤整 #幾年 #將會