央行13日召開第二季理監事會,一如外界預期利率不動,重貼現率維持2%,不過卻加碼打房,宣布即日起實施第六波選擇性信用管制措施,馨傳不動產智庫執行長何世昌在個人臉書粉專撰文分析重點與影響,加碼管制「特定地區」的房貸上限,反而會驅使資金轉進有科學園區題材的非管制地區,如苗栗、嘉義、屏東等地。

一、下調「特定地區」第二戶的貸款成數,六都與新竹縣市「二房」貸款成數從原先的七成降至六成:

預估影響方面,正在交屋中的新成屋、預售屋與中古屋,或者今年內將交屋的預售屋買方,可能因為無法多拿出一成自備款而產生糾紛。不過,買方可以透過信貸、股票質押、將房屋移轉至配偶名下等方式來規避管制措施,中長期而言對整體市況影響不大。

何世昌提到,在大陸與韓國於去年前放寬限貸令後,台灣第二戶限貸6成、第三戶限貸4成,已是全球限貸最嚴苛的國家。其次,加碼管制「特定地區」的房貸上限,往往會驅使資金轉進有科學園區題材的非管制地區,如苗栗、嘉義、屏東等地。

至於另一個影響,則是限貸令易把買第二戶的換屋族推向預售市場,因為買成屋要馬上拿出4成自備款,換屋族會買預售屋來減緩自備款的壓力,反而有利於預售而不利成屋市場。

二、調高存準率1碼:

預估影響方面,調高存準率會使銀行可放款資金量減少,受到最大傷害的應該是小型建商;因為銀行可貸資金量降低,通常會篩選優質客戶,往往會把資金放貸給上市建商、大型建商,而實力稍弱的小型建商、或小型區域型建商被拒貸的機率增加。

小建商難以從國銀獲得足額資金,可能會轉向民間借貸,但此舉會增加推案成本;倘若被國銀拒貸或不做民間借貸,那麼小建商就不會推案,新建案市場將更進一步走向「大者恆大」的趨勢。

此外,小建商的市占比例持續降低後,大建商的競爭對手減少,大建商、品牌建商的推案價格比小建商更硬、更貴、更具備控價權力,對消費者來說弊大於利。

何世昌文末總結,央行加碼管制措施只是對房市作個表態,而該措施可能是要降低不動產放款集中度,並合理控制金融體制的風險,如果你想要有更多期待,早點洗洗睡比較快。

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