新青安政策推出後,讓房市價量熱絡,預售屋市場更是快速升溫,資深財務顧問廖嘉紅(R姐)在臉書分享案例,一位陳爸爸將預售屋賣給兒子,但兒子拿不出500萬元的財力證明,最後被國稅局追繳贈與稅25萬元。
廖嘉紅表示,當父母購買預售屋並支付部分工程款後,將預售屋轉賣給子女時,如何申報贈與稅常常讓人感到困惑。以陳爸爸為例,他在110年5月15日購買了一戶總價3000萬的預售屋(含車位),並在112年11月20日與建設公司簽訂契約,將預售屋轉賣給兒子,轉賣前,陳爸爸已支付了500萬元的工程款給建設公司。
台北國稅局說明,當父母購買預售屋並支付部分工程款後,將尚未建成的預售屋轉賣給子女,實際上是將「已支付的款項所產生的權利」轉讓給子女,由子女需要支付剩餘的工程款。根據遺產及贈與稅法第5條第6款的規定,限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與,但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。
國稅局續指,父母將未建成的預售屋轉賣給子女,需要向國稅局申報二親等以內親屬間的財產買賣,如果兒子在簽約時支付了陳爸爸500萬元,並在交易後30日內,向國稅局提供了付款流程及資金來源證明文件,經國稅局審查,確認兒子是以自有資金購置財產,國稅局認定這筆交易屬於正常買賣行為,那麼就不需要繳納贈與稅。支付款項的證明並不只是匯款紀錄,還需要子女有合理的收入或資金流向,證明子女有支付給陳爸爸500萬的資金能力。
因此,本案預售屋贈與子女稅金計算如下,陳先生兒子因為無法提供500萬支付款項,從何而來的合理資金來源,被國稅局認定為贈與,需繳納贈與稅。
至於預售屋贈與的稅金如何計算?廖嘉紅說,尚未交屋前,預售屋的交易標的是「對該房屋的購買權利」而非實際的房屋。這間預售屋,因陳爸爸已經陸續支付了500萬的工程款給建設公司,這相當他等於贈與給兒子500萬,扣除贈與免稅額244萬,所以要補繳25萬6千元的贈與稅。
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