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  • 旺house》永慶30周年  億元打造《i+智慧創新體驗館》

    旺house》永慶30周年 億元打造《i+智慧創新體驗館》

    永慶房產集團在30周年前夕、斥資上億元打造創新基地,成立全球第一個房仲服務體驗場域《i+智慧創新體驗館》,結合前瞻科技及住居知識交流分享,在國內房市尚未回溫之際,充分展現領導品牌追求卓越的決心。 \n \n《i+智慧創新體驗館》的誕生,由孫慶餘董事長率領高階主管及員工組成專案小組,自5-6年前的研究分析開始,到近2年結合世界級顧問團隊,包括「亞洲.矽谷計劃」的iStaging、全球知名設計顧問公司Fitch Design,歷經上百多場會議及工作營,秉持「先誠實,再成交」的信念,以透明資訊結合智能平台為根基,精心淬鍊出的房仲服務創新體驗場域。 \n \n永慶房產集團創辦人暨董事長表示,買賣房屋是大多數人一生中最大金額的交易,永慶一直致力於運用科技與服務結合,提供消費者全面透明的資訊,讓房屋交易更容易、更安心。因此《i+智慧創新體驗館》是以資訊透明和智能大平台為基礎,打造創新服務體驗接觸點,期待每位造訪的貴賓,都能感受永慶不變的堅持和追求-把顧客需求放在第一,藉由數位科技帶來更透明、貼心的資訊和服務。 \n \n結合科技突破與住居知識分享 開闢跨界交流新場域 \n \n《i+智慧創新體驗館》主要分為三區域。一進門處的「i+智慧-智能生活」:運用最新混合實境(MR)技術,將生活圈搬到消費者眼前,提供消費者「買屋前,先體驗周邊生活圈」的身歷其境看屋服務模式,只需戴上MR眼鏡,信義區3D立體圖就在眼前展開,從空中鳥瞰,信義區重點商圈和著名地標,到物件周邊的市場、餐廳、交通設施等都在彈指間清晰掌握;再轉個身就能漫步在逸仙路巷弄生活圈,無論餐廳的評價或照片、捷運站公車資訊,甚至附近的成交行情,或知名的「翠亨村」待售物件,也都能在一指操控下映入眼簾。 \n \n第二個亮點是「i+智慧-購屋旅程」:戴上VR眼鏡,參觀者將化身i+智慧永慶經紀人,體驗「先誠實,再成交」的服務精神,為遠在上海工作的台商小夫妻在台北找房。從買屋需求的探索、物件的搜尋、邀約帶看以及看屋後的需求調整、經紀人親自走訪探查物件和生活圈、再次推薦物件,最後圓滿完成安心的購屋旅程, 一氣呵成。透過虛擬實境包覆式的影像互動體驗,消費者將能完整了解購屋流程,也可以體會出永慶經紀人是如何慎重地看待客戶的委託而備感放心。 \n \n此外,在舞台區前的「i+智慧講堂」:將陸續舉辦各式與住居相關的講座活動,讓民眾可以在這裡獲得並交流最新的住居生活新知。 \n

  • 上海台慶地產 吹熄燈號 永慶房屋集團退出大陸市場

     面對大陸房仲業嚴苛的競爭環境,永慶房產團旗下的上海台慶地產公司30家門市於昨(11)日吹熄燈號,意味永慶房產集團全面退出大陸市場。 \n 永慶集團業務總經理葉凌棋表示,上海房仲門市收掉,主要除品牌授權費用未支付外,服務品質及策略溝通上也出現落差,且大陸網路房仲低價攬客,競爭激烈,但未來不排除仍會找適當夥伴進行合作。 \n 永慶房產集團在2005年進軍大陸,以上海台慶房地產經紀公司名稱在上海陸續開設30家門市,背後僅1個法人股東鴻泰投資有限公司,永慶房屋並未直接持有股權。 \n 大陸房市近期雖出現正成長,但房市一級戰區、上海,卻在線上公司(電商互聯網)跳下來直接做線下公司(房仲實體通路)商業模式大改變下,對當地房仲業者產生翻天覆地的影響。 \n 其中,大陸最大房地產家居網路平台「搜房網房天下」,打出買賣雙方僅收0.5%服務費,「悟空網」更祭出零服務費搶客,對當地收取2%服務費的房仲實體通路造成衝擊。此外,大陸最大房仲業者練家房屋,挾著募集到至少60億人民幣資金,在上海地區大肆併購擴點,都對國內赴大陸的房仲業者形成嚴苛的挑戰。 \n 上海台慶地產於2009年取得永慶房屋商標使用權,但近來房仲圈屢傳永慶撤守大陸市場傳聞,葉凌棋昨天證實,已終止對上海台慶地產的品牌授權。 \n 葉凌棋表示,上海台慶向永慶房屋取得商標使用權,台灣永慶房屋則派高級幹部赴大陸進行輔導,但近2年來上海台慶並未支付品牌授權費用,已屬於違約狀態,且服務品質及策略構通上也出現落差,因此決定終止商標使用授權。 \n 此外,昨天有部分上海台慶員工抗議公司不退還公積金,對此,葉凌棋表示,這是員工對公司的誤會,員工抗議主要針對三險五險的費用提撥,台慶會負全責依法提撥、全額繳付,不會傷害到員工權利。 \n 葉凌棋也不諱言表示,受到大陸網路房仲低價攬客影響,房仲業競爭異常激烈,台慶地產也長期虧損狀態,但未來不排除仍會找適當夥伴進行合作。

  • 陸房市回溫 上海永慶營收增17%

     今年兩岸房仲業紛紛傳出倒店潮,相較於部分企業低調過尾牙,永慶房產集團仍延續以往規模,在台灣、上海共舉辦3場尾牙,預計席開1500桌,永慶房產集團總經理廖本勝更宣布明年台灣展店至千家的年度目標。 \n 廖本勝表示,儘管今年景氣低迷,但集團整體表現相較於去年仍持續成長,今年集團的總銷售金額超過5300億元(新台幣,下同),目前房仲事業的總店數已達960家。由於明年是永慶成立25周年,預計明年將再拓展120家門店,目標1080家房仲門市。 \n 大陸事業方面,廖本勝表示,集團於2005年成立上海永慶直營店後,海外事業布局始終著重在中國上海區域,今年大陸房市雖然仍受到調控影響,但近期開房產交易量回升,上海永慶今年前11月營收較去年同期成長17%,預計今年虧損可望較去年減少2成。 \n 廖本勝指出,大陸房市受到政策面的影響深遠,且今年大陸才剛選出新的領導人習近平,近期大陸股市與房市雖因此有回溫跡象,但新的領導團隊尚未端出具體明確的房市政策,因此,明年上海永慶在大陸市場的布局仍將以穩健為主,並隨著政策走向做出決策。目前上海永慶店數39家,明年將以衝刺業績為首要目標。

  • 專家線上-上海購屋 選美元貸款較有利

     案例:台籍陳小姐將於明年6月步入禮堂,沒想到男友日前卻被外派到大陸上海。她考量到未來成家需求,加上看好明年人民幣升值態勢,準備到上海購買中古屋當成準新房,同時,也能換1種方式擁有「中國概念」資產,不過卻發現,上海中古屋房價竟然跟台北差不多,如果想購屋的話,到底該怎麼貸款? \n 上海永慶房屋總經理陳史翎表示,陳小姐想到上海購屋,依上海規定,首先要證明有在上海當地滿1年的公司勞動契約並提供薪資單證明,從陳小姐的問題來看,只要她男友有1年以上的勞動契約,即能以他的名義購屋。 \n 而陳小姐的男友要向銀行申請房貸時,有向中資銀行或外資銀行貸款2種選擇,2者均需提供納稅證明,同時,據大陸銀監會規定,月薪均須大於每月房貸至少2倍,不管中外資銀行,核貸條件均以個人還款能力為主,只要申請通過,中資銀行約可貸到7成。 \n 其中,向外資銀行貸款較有彈性,可以提供台灣存款、在台灣的名下資產做為擔保品、抵押給銀行,由銀行按鑑價價值評估是否核貸與貸款成數。 \n 陳史翎建議陳小姐可優先選擇「美元貸款」,利用美元房貸利率較低的優勢。由於在上海採人民幣還款,貸款利率約為6.5%左右,每月房貸負擔較重,若以美元貸款利率則約為4.25%,遠低人民幣貸款利息。 \n 此外,用美元貸款還有另1個好處,如果看好人民幣長期走升,相對美元就是貶值,當陳小姐賣屋時,意義就是負債降低,取得的人民幣售屋所得還能賺1筆匯差。 \n 不過陳史翎也提醒,「美元貸款」較適合在銀行帳戶已有美元存款,若是採每月轉換的話,易增加美元轉換手續成本。

  • 名家專欄-8月上海一手住宅市場 價量齊跌

     據上海永慶房屋研究發展室統計,8月上海一手住宅成交6458套,相較7月成交量7025套再次下降8.1%;在成交均價方面,8月成交均價每平方米2萬2651元人民幣,相較7月每平方米2萬4607元人民幣下跌7.9%,整體而言,8月上海市一手住宅市場呈現量價齊跌。 \n 上海一手住宅交易量在6月衝高後,沒有再繼續向上衝高,而是連續在7、8兩個月出現成交量下滑。 \n 目前看來,經濟逐步探底的趨勢已經比較明確,但現在業界觀點有傾向於”投資拉動”,認為政府調控將不敵宏觀經濟探底的壓力,最終房市調控政策終將宣告放鬆或取消。而另一派觀點則仍主張慎重看待中央調控房市的決心。 \n 期待調控放鬆機率低微 \n 實際上,目前官方放鬆了信貸和貨幣政策之後,今年內調控在政策面上不會再有放鬆的機會。房地產涉及的土地財政、徵地等問題,不但沒有好轉,甚至還在惡化。因此,從各方面因素判斷,調控放鬆的代價,可能是經濟、政治問題的繼續惡化,從通盤意義上判斷,放鬆的可能性幾乎沒有。 \n 由於成交量和價格變化直接關係到調控政策的動態。7、8月的量價下滑並不是壞事,從好的方面看,打消了近期出臺新的房地產調控政策的可能,執行尺度也不會變嚴。另外,7、8月的沉寂也是市場短暫調整的機會,為9、10月的成交積蓄能量。 \n 插標:低價住宅 較上月成長逾5成 \n 成交量下降還是集中在高端住宅成交上。從總價區間來觀察,總價200萬人民幣以上一手住宅,除總價落入800萬~1000萬人民幣區間較上月成交量成長10.4%外,其他總價區間全部以兩位數的降幅較上月呈現衰退下滑。 \n 從整體趨勢來看,總價1000萬人民幣以上的一手住宅成交較上月衰退18.1%;500萬~800萬、300萬~500萬、200萬~300萬人民幣的一手住宅成交量分別較上月衰退14.1%、16.5%、12.3%。總價90萬人民幣以下的一手住宅相較上月仍然是成交增幅驚人,相較上月成交量大幅成長51.2%。 \n 90平米以下成長幅度驚人 \n 從單價區間看,每平方米3萬人民幣以上的住宅成交量全部都大幅衰退,單價每平方米7萬人民幣以上、5萬~7萬和3萬~5萬這3個單價區間的一手住宅成交量分別下跌28.3%、20.4%、38.7%。顯示本月高端需求的推盤和成交顯得並不積極。 \n 一般說來,中高檔房的成交量在這兩年來有個明顯的階段性特徵,通常是隔段時間經歷一次明顯爆發,然後猛然下降,反反復復。主要是因為中高檔住宅需求是政策調控的主要對象,因此,在各種限制條件的掣肘下,中高檔需求只有在市場推盤適合的時機才會伺機入市,難有持續增長或持續下降的趨勢性狀況出現。 \n 外郊環區域交易較集中 \n 其次,宏觀經濟探底,政府仍然要以投資和刺激消費等措施拉動經濟,即使不靠房地產投資拉動,也會因為貨幣投放的規模增加而導致固定資產的價格上漲,房地產的保值功能仍然為人們所認同。 \n 從全市各城區成交看,成交增長的區域幾乎都集中在外郊環--嘉定、南匯、松江,但增長幅度最大、達到110%的卻是內環黃浦區。主要原因是均價接近每平方米10萬人民幣的華潤外灘九裡成交12套所致,而7月黃浦區全區只成交了10套一手住宅。 \n 從各環線市場成交表現看,內環、內中環、中外環成交量全部都較上月呈現衰退,降幅分別為29.6%、41.5%、13.6%,只有外郊環和郊環外分別較上月增長3.2%和0.8%,中高端需求和低端需求形成了輪番入市的態勢。 \n 稀缺性高價房抗跌性佳 \n 而據上海永慶房屋研展室的統計資料,成交單價每平方米4萬人民幣以上的樓盤,8月成交套數比7月衰退17.3%--中高單價房產的成交明顯衰退,是令全市均價下跌7.9%的主要原因。 \n 從各城區市場表現看,長寧、黃浦、楊浦、虹口、寶山、青浦、奉賢的成交均價相較上月上漲,幅度以長寧、黃浦、虹口、寶山四區最大,分別為28.1%、17.9%、39.2%和15.8%。可見,外郊環區域的樓盤仍然以要以低價等優惠措施獲得成交量突破,而內中環的樓盤在市場低迷的形勢下,其稀缺性和價格增長保值性卻得到了市場認可。

  • 樓市陷困局 台商房仲版圖大洗牌

    樓市陷困局 台商房仲版圖大洗牌

     (文接B2版) \n 而為降低政府打房、成交量萎縮帶來的衝擊,不少仲介業者加快海外市場布局。因應兩岸互動更熱,目前信義、永慶、住商等3大房仲業者仍積極西進,在大陸持續擴點,其中,住商不動產日前宣布前進大陸廣西南寧、甘肅蘭州等地區插旗,目前住商全大陸門市以225家居台商房仲業之冠,預計今年「中國住商」可轉虧為盈,年底可達250家店。 \n 住商中國總部總經理周宇鳴表示,目前住商在大陸開放區域授權、遍地開花,共有225家加盟店,主要以華東區的上海、杭州、蘇州為主,比例高達8成,在華東地區立穩腳步後,如今更積極進軍大西北、廣西等二、三線城市。 \n 目前住商不動產已順利插旗廣西南寧與甘肅蘭州,其中,南寧今年展店目標10家,已有8家開始運作、2家大致準備就緒,明年目標25家;蘭州今年展店目標為6家,目前已展店4家,明年預計達15家。 \n 周宇鳴認為,在沿海工資飆漲下,不少台商將轉進內陸,不論是置產或是投資,都有相當的需求,加上大陸內陸城市的房地產業,普遍缺乏制度化的大型業者入駐,住商不動產進入開發,對保障交易安全,深具指標意義。 \n 信義日本房市台屋深耕東協 \n 信義集團的拓點步伐也積極跟進,信義集團目前在大陸有直營體系的「信義房屋」以及開放加盟的「科威國際」雙軌經營大陸市場,信義房屋在北京、上海、蘇州、杭州、成都、青島等城市皆有據點,共有有81家,科威國際則有139家。 \n 此外,隨海外布局逐漸深入,首度有台灣房仲赴日設點,目前信義房屋有1個營業據點位於新宿,日本信義社長林彥宏表示,目前信義與日本房產界最具規模的歐力士集團、大京集團、三菱地所Residence、東急不動產與森集團皆有合作關係,今年全年營收目標將挑戰3億日圓,年成長1倍。 \n 同樣鎖定日本的還有中信房屋,今年8月首度切入日本市場,與當地的亞洲空間不動產等業者展開合作,中信房屋研究發展室副理廖鴻箕表示,目前已陸續引進東京當地的新案與物件來台銷售,目前正積極與其他業者洽談。至於大陸方面,也有前進大陸上海的計畫。 \n 永慶房屋則是2005年進入大陸市場,目前僅位於大上海區域內,有近40家門市,均採直營的模式,永慶房產總經理廖本勝表示,目前正評估前進大陸其他城市的時機,未來將以台慶不動產的品牌開放大陸地區加盟,經營大陸市場。 \n 看好東協商機,台灣房屋海外布局再出招,今年初成立海外事業部,第3季起更取得馬來西亞及泰國建案海外獨家銷售權,總銷量高達361億台幣,明年將以台灣房屋、優美地產雙品牌,搶進大陸與馬來西亞、泰國、新加坡等東協地區國家展店,預計至2014年將達成400家的目標。

  • 名家專欄-量縮價漲 上海一手房均價創新高

     據上海永慶房屋研展部統計,上海7月一手住宅成交7025套,較6月成交8365套下跌16.7%,成交量沒有繼續上漲。成交均價方面則較6月每平方米2萬4070元人民幣微幅上漲2.2%,7月上海一手房均價為每平方米2萬4607元人民幣,創下歷史新高。 \n 上海7月市場成交量下跌主要有兩個原因,一是7月本就是傳統淡季,上海樓市的特點是在市場火熱的年份,7、8月建商推盤和成交都會持續火熱;而市場行情不好的年份,7、8月份的淡季特徵會變得很明顯。 \n 中高總價住宅跌幅近6成 \n 2012年7月開發商推盤量減少,但仍然保持在5月份左右的水準。另一個原因是調控政策的執行尺度在6、7月份再次收緊,6月27日開始限制非滬籍單身購房,也把很大一部分自住剛性需求擋在市場外。因此,無論是購買信心和開發企業推盤信心,在6月份成交量上升的基礎上反而都變弱了。 \n 從總價區間來看,成交量下跌的區段主要是高總價和低總價住宅。總價1000萬元人民幣以上的一手住宅,成交量較上月下降26.2%,800萬至1000萬元人民幣的一手住宅成交量,相較上月甚至降幅達52.7%,在各個總價區間住宅中,下降幅度最大。 \n 低總價住宅成交跌幅也深 \n 低總價住宅情況也大致相同,總價在90萬元人民幣以下、90萬至120萬元人民幣、120萬至150萬元人民幣、150萬至200萬元人民幣、200萬到300萬元人民幣的一手住宅,成交量較上月全線下跌,跌幅分別為23.9%、19.9%、27.7%、15.8%、15.1%,而且,總價愈低,成交量較上月降幅愈大。 \n 成交明顯上漲的總價區間只有兩個:300萬至500萬元人民幣,以及500萬至800萬元人民幣的一手住宅,成交量較上月分別增長10.9%和13.3%。 \n 從單價區間上看也是相似的表現,每平方米5萬至7萬元人民幣的住宅成交下降9%,每平方米3萬元人民幣以下的各個單價區間一手住宅成交量,較上月的下降幅度也都在17%至30%左右,單價每平方米2萬至3萬元人民幣的住宅成交量,甚至降幅達到30.2%。唯有每平方米3萬至5萬元人民幣單價的住宅成交逆勢增長,相較上月上升了13%。 \n 改善型換屋需求入市意願強 \n 從資料結果看,儘管整體成交復甦了5個月,但各類住宅需求的釋放仍然非常不穩定。高總價住宅由於一直是調控的重點,近兩年來開發商推盤量本來就謹慎,因此,成交主要看當月推盤狀況和調控尺度而定。 \n 換屋改善型需求被限購限貸政策誤傷不少,需求比高端住宅迫切,因此只要在條件允許,入市比較乾脆,購買意願較高。剛性自住需求自從銀行信貸相對寬鬆之後,入市積極性變強,但上海今年來的自住剛性需求,有很大一部分來自非滬籍單身人群的婚房需求,自6月底開始限制這部分需求在上海買房,中低總價住宅成交立刻受到直接影響。 \n 限制非滬籍單身購屋衝擊大 \n 由於非滬籍單身在上海購房不予登記過戶的規定,自住剛性需求的購房還會低迷一段時間,少則3個月,多則等到執行規定取消。中高總價自住和投資需求的復甦腳步,也會在大陸中央多次重申堅持調控的要求下放慢。在這種情況下,成交淡季特徵將開始顯現,同時啟動價格反漲。 \n 從各城區成交結果看,長寧、靜安、黃浦、閘北、南匯等區的成交量較上月逆勢增長,靜安區增幅180%,黃埔區增幅分別為42.9%,南匯增幅32%,長寧區由於「新天地河濱花園」成交356套,以及6月份基數較小,成交量較上月大增加1307.1%。成交均價則是盧灣區上漲幅度最大,相較上月上升56.2%,浦東區相較上月上漲9.7%。 \n 環線整體市場表現也呈現出明顯的中間環線位置成交量較好的特點:內環內成交相較上月下降4.9%,內中環上升14.3%、中外環、外郊環和郊環外則下降18.4%到26%。

  • 名家專欄-豪宅點火 上海6月一手房價量齊漲

     根據上海永慶房屋研展部統計,6月上海一手住宅成交8365套,相較5月6710套增長24.7%,6月一手房成交均價每平方米2萬4070元人民幣,相較5月均價每平方米2萬2450元人民幣,上漲7.2%。六月上海市一手住宅呈現量價齊揚局面。 \n 6月成交量的上升態勢已經非常明顯,不僅較上月增長24.7%,也高於2010年6月和2011年6月水準。儘管成交量無法和市場最高月成交1萬套以上的時候相比,但也達到了17個月以來的最高水準。 \n 市場過火或引發政策收緊 \n 但近兩年來房地產市場幾乎完全受制於中央的緊縮政策。6月8日央行的降息和存貸款利率浮動空間的加大,是一個標誌性事件,普遍預計接下來實體經濟會逐步探底。 \n 不過,在放鬆信貸和貨幣政策之後,管理層對上海、北京等地的樓市變化反而更敏感。在「調控政策不會放鬆」的基調下,6月27日開始,限制非戶籍單身人士買房的政策在執行層面上再次緊縮--補繳的個稅或社保證明都被認定為「不合格」。由此可見,上海的成交量和價格變化仍然關係到調控政策的鬆緊。如果接下來幾個月,價格上漲伴隨著月增量出現30%以上的成交量大增,即使中央不出台新的政策調控,也會在現有政策上再度緊縮執行尺度。 \n 從成交總價區間來觀察,上海6月各總價區間需求的成交都有上漲,但高端住宅成交量上漲幅度非常驚人。總價1000萬人民幣以上,和總價區間800萬~1000萬元人民幣的一手住宅成交量,較上月增幅分別為52%和155.8%,為全市最高。 \n 總價區間120萬~150萬元人民幣、200萬~300萬元人民幣的一手住宅成交量,則分別較上月增長42.9%和29.3%,也超過全市增長水準。至於總價90萬元人民幣以下的一手住宅,仍然是唯一成交下降的區間,再次較上月下降8.8%。 \n 大面積高檔房成交量激增 \n 從單價區間來觀察,單價每平方米2萬~3萬元人民幣、3萬~5萬元人民幣、5萬~7萬元人民幣,這3個單價區間的一手住宅,分別較上月有48.4%、47%、26.8%的成交量增幅。首購自住剛性、改善型換屋或甚至部分投資性需求,都表現出了迫切的買房意願。 \n 而從面積區間分布看,改善型換屋需求出籠也更加明顯,90平方米以下的一手住宅成交增長幅度低於全市水準,但90平方米~110平方米、110平方米~140平方米、140平方米~200平方米、200平方米~300平方米的一手住宅,成交量增長幅度分別是34.9%、42.3%、23.5%、40.1%。 \n 中高檔房的成交明顯大漲,一是隨著自住剛性需求帶領下的市場復甦,中高檔住宅需求也開始在此類房源上市的推動下釋放。其次是中央明確提出推動投資和刺激消費的一系列政策出台,使得多方猜測會像2008年「4萬億投資」那樣導致固定資產的價格大漲,故而搶佔先機入市買房。 \n 中高價房拉動全市均價上揚 \n 從各環線位置的成交表現來看,中外環73.2%的成交增幅,位居全市各環線增幅的第一名,其次是內環內26.3%,中高端需求入市已經非常明顯。正是這一部分的中高價房產的成交大幅增長,拉動了全市均價上漲。從各城區市場表現看,黃浦、閔行、普陀、青浦等區的成交均價,較上月上漲幅度都高於10%,尤其黃浦區和閔行區的幅度都在20%以上。 \n 普陀區主要得益於單價每平方米4.04萬元人民幣的「中海紫禦豪庭」案熱銷,而閔行區月成交27套的「古北大成公寓」,單價也在每平方米4萬元人民幣以上,「萬源城」從去年開始就不斷推出優惠措施,今年4、5月份開始主推小面積三房,盯住改善型換屋需求,更追加了優惠車位和買房送車等,達到促銷目的。

  • 名家專欄-調控不鬆綁不收緊 政策底部浮現

     根據上海永慶房屋研究發展室統計,5月上海一手住宅成交6710套,相較4月5045套增長33%,成交均價每平方米2萬2450元人民幣,相較四月每平方米2萬2566元人民幣,微跌0.5%。上海市一手住宅市場呈現價平量增格局。 \n 五月6710套的月成交量在4月成交薄弱的基礎上增長了33%,但這個成交量水準在同比資料中也只能算得上中規中矩,從歷史同期成交量對比看,在過去6年中僅高於2010年5月「史上最嚴厲調控政策」出台的次月。 \n 市場促銷持續建議大膽議價 \n 進入2012年以來,各地都在試探對調控政策的地方性「微調」,寄望於「微調」能帶來成交量持續回暖,緩解地方財政和房地產上下游產業的壓力。大陸中央則在近期放出了「穩增長」的聲音,雖然不能解讀為房地產調控政策鬆綁的信號,但有了「穩增長」的前提,也意味著房地產行業的調控不再收緊。現在是市場的政策底部,這一點相當明確。 \n 各地的試探性微調背後的增長壓力是顯而易見的,而在經濟增長出現問題時,再次放鬆信貸,下調存款準備金率,甚至下半年的降息都是可以預見。儘管信貸投放已經明確不會再次降落到房地產行業,但目前銀行對自住剛性需求購房貸款的支援,也讓這部分的成交較為穩定。 \n 需求平穩釋放中高端住宅量增 \n 因此,建議購房者趁目前各項情況都平穩、市場促銷仍然持續的時候,從容入市買房。但從政策層面看,近期鬆綁的可能性很小,而中期更大的可能是醞釀長效機制,替代目前行政性的限購與限貸措施。 \n 從成交區間來看,住宅成交的價格分佈比較均衡,顯示出目前市場的主要需求都趨於平穩釋放。中高端住宅成交稍顯突出,低總價、低單價為代表的低端成交的萎縮則相當明顯。 \n 成交總價區間方面,五月份總價90萬~120萬元人民幣、150萬~200萬元人民幣、200萬~300萬元人民幣,以及總價1000萬元人民幣以上的一手住宅成交,相較上月增幅分別為62.5%、44.2%、65.2%和52.4%,均高於全市平均增幅。 \n 90萬以內一手房成交不增反減 \n 其中,總價200萬~300萬元人民幣的一手住宅成交量,相較上月增長65.2%,為所有總價區間中成交量較上月增幅最高。總價在90萬元人民幣以下的一手住宅,受供應量所限,成為唯一成交量下降的區間,相較5月下降19.2%。 \n 從單價區間來觀察也是如此,單價每平方米1~2萬元人民幣、2~3萬元人民幣、3~5萬元人民幣、5~7萬元人民幣四個單價區間,一手住宅成交量分別較四月成交量有42%、50%、38.5%和73.2%的增幅,而每平方米1萬元人民幣以下的成交量卻大幅下降33.9%,每平方米7萬元人民幣以上的成交量則較上月小降2%。 \n 中環以內價格下修成交量大增 \n 從各環線市場的成交表現來看,內中環區域的成交量較上月增幅為全市各環線之首,高達91.7%,其次是內環內區域,較上月增幅達48.1%。 \n 從這一成交狀況看,顯示內環內及內中環區域中高端房產的釋放在5月尤為突出。主要原因是這類住宅的價格出現了較為可觀的回落,吸引中高端客戶購買,內中環區域成交均價較上月下跌5.1%,而內環以內的區域成交均價下跌幅度則高達16.5%。 \n 從各城區市場表現看,閘北、黃浦、奉賢、虹口、青浦等區的成交量最強勁;閘北區相較上月成交增長250%,其餘區域的增幅如黃浦區的225%,奉賢區的191.3%,虹口區的157.1%,青浦區的100%,而外環外主要成交大戶嘉定區,成交量卻相較上月下降7.3%。

  • 名家專欄-成交M型化 上海高單低總住宅熱賣

     剛需出籠讓市場對於樓市回春開始期待,然而,從上海4月的成交表現觀察,成交量能上漲的通道還是沒有打通。根據上海永慶房屋研究發展室統計,4月一手住宅成交5045套,較3月成交6836套下跌26.2%,成交均價方面繼續微幅上漲1.9%,成交均價每平方米2萬2566人民幣,創下近7個月來的最高。 \n 分析4月成交量下跌主要有兩個原因,一是春節過後3月的開發商成交量大增,創出6836套成交的近期較高成交成績,相較之下,4月的成交量下滑嚴重。另一個原因是5月恰逢上海「五一」房展會,開發企業的慣例是4月推遲開盤,5月房展會後集中推盤。因此,本該4月的上市供應會有一部分後移到5月,由此也影響了一部分成交量遞延到5月。 \n 總價500至800萬 大漲36.7% \n 從成交總價帶區間來看,成交量下跌的重災區,落在總價90萬至120萬人民幣區間的住宅,相較3月成交量下跌幅度高達45.2%,200萬至300萬人民幣,以及150萬至200萬人民幣的總價區間,一手住宅成交量相較3月也下跌37.2%和35.7%。 \n 同時,成交明顯上漲的總價區間有兩個,分別是總價500萬至800萬元人民幣的一手住宅,相較上月增長36.7%,而總價90萬元人民幣以下的一手住宅,成交量也增長了13.6%。 \n 單價7萬以上住宅 漲逾9成 \n 從成交單價區間上看也是相似的表現,單價每平方米7萬元人民幣以上的住宅,成交大幅增長92.3%,每平方米3萬至5萬人民幣的一手住宅成交雖然相較上月萎縮,但萎縮幅度僅11.1%,幅度也明顯低於全市平均降幅。 \n 此外,郊環外的每平方米1萬人民幣以下住宅,因為經過大幅降價到此價位區間,促銷效果非常明顯,相較3月交易量大漲29%。 \n 中高端住宅 成交量繼續領跑 \n 從資料統計結果看,整體成交從3月開始復甦的中高端住宅需求仍然沒有退縮跡象,在3月成交顯著增長的基礎上繼續高奏凱歌。 \n 徐匯濱江板塊單價每平方米近5萬元人民幣的「尚海灣豪庭」個案,共成交47套住宅,單價每平方米近12萬元人民幣的「凱旋濱江園」成交19套,以及單價每平方米6.5萬人民幣的「海鉑府邸」成交18套,此外,著名的「世茂濱江花園」也以每平方米7.12萬人民幣的單價成交14套。 \n 由此可見,上海的中高端自住和投資需求,已經加快了復甦的腳步,除了通過個人房屋買賣交易,也不排除通過公司間轉讓、借名購房的方式避開限購政策。從成交結果不難看出,內環、濱江、生態濕地等,稀缺而又不可複製的資源,仍然是中高端需求釋放的重點。 \n 從各城區成交結果看,楊浦、盧灣、靜安、嘉定四區的成交量逆勢增長,增幅分別為25.9%、25%、25%和11.5%,下降的各區中,除了徐匯區微降4%,其他城區均有20%至58.8%的降幅。 \n 兩頭翹 內環內與郊環外成交穩 \n 成交均價則是虹口區上漲最為迅猛,相較上月上漲84.3%,黃浦、盧灣分別上漲27.5%和15.7%,外環、郊環區域中,原南匯成交均價上漲26.2%,奉賢上漲10%。 \n 環線整體市場表現也呈現出明顯「兩頭翹」的特點:內環內成交量環比下跌11.1%,優於全市水準,也優於內中環、中外環和外郊環區域,郊環外則因為萬元以內樓盤的大量成交,反而有10.2%的成交量增幅。 \n 均價方面更是如此,內環內和郊環外的成交均價,分別較3月上漲19.9%和10.8%,其他環線則只有5%以內的漲跌變化。

  • 資訊櫥窗-賀!上海永慶房屋三度蟬聯金橋獎 歡慶七周年 加碼贈送成交客戶遊港澳

     上海永慶房屋2012年喜訊連連,由中國上海市房地產經紀行業協會主辦的房仲「金橋獎」於日前公佈,在上海眾多仲介同業競爭下,上海永慶房屋以優質服務脫穎而出獲得肯定,榮獲「第十一屆金橋獎 – 上海房屋仲介20強」殊榮,這也是上海永慶房屋連續第三年蟬連該獎項。同時適逢上海永慶成立七周年,為回饋客戶,大手筆的贈送成交客戶雙人四天三夜港澳遊免抽獎活動,獲得客戶的熱烈迴響,一個多月來已送出近150張名額,活動將至7月底。 \n 上海永慶房屋佳績頻傳三度獲得金橋獎 2012市佔規模居前六名上海永慶房屋總經理陳史翎表示,三度獲得「金橋獎」代表上海永慶房屋已備受各界肯定。「金橋獎」是上海房地產業一年一度的重要獎項,最後選出每年度房地產業的佼佼者。

  • 上海永慶房屋 蟬聯金橋獎

     上海永慶房屋2012年喜訊連連,由中國上海市房地產經紀行業協會主辦的房仲「金橋獎」於日前公布,在上海眾多仲介同業競爭下,上海永慶房屋以優質服務脫穎而出獲得肯定,榮獲「第11屆金橋獎-上海房屋仲介20強」殊榮!同時適逢上海永慶成立7周年,為回饋客戶,大手筆的贈送成交客戶雙人4天3夜港澳遊免抽獎活動,獲得客戶的熱烈迴響,一個多月來已送出近150張名額,活動至7月底。 \n 上海永慶房屋總經理陳史翎表示,三度獲得「金橋獎」代表上海永慶房屋已備受各界肯定。上海永慶房屋成立以來,成功將台灣房仲經營模式複製到上海,在內地樹立出台灣企業的品牌優勢,如今在上海發展進入第7年,已有超過40家門市、超過800人的規模,根據2012年上海房地產交易中心的成交資料統計,上海永慶房屋在上海房仲業的市佔規模列名前六名,店效位居上海所有房仲業之冠。 \n 「金橋獎」是上海房地產業一年一度的重要獎項,評選過程對入圍的企業進行經營業績、社會貢獻、誠信從業、品牌與管理等多重指標的綜合評定,因其權威性與可信度,在業內享有奧斯卡的美譽。 \n 陳總經理進一步表示,為回饋客戶的長期支持,在現今競爭激烈上海房地產業環境中,仍大手筆的推出「成交送雙人4天3夜港澳遊免抽獎活動」,從現在至7月底,只要成交就送雙人港澳遊,上海永慶房屋幫助客戶成家,也為客戶及家人創造更多甜蜜回憶。

  • 名家專欄-上海樓市艷陽下 3月成交價量大漲

     根據上海永慶房屋研展部統計,3月上海一手住宅成交6836套,相較2月份的3643套,大幅增長87.6%,成交均價為每平方米2萬2138元人民幣,相較2月的每平方米1萬9831元人民幣大漲11.6%,顯示二月上海市一手住宅量價繼續回升。 \n 3月,由於買方中的剛性和改善型需求受到3月普通住房標準調整的鼓舞,住房信貸對首套房的支持也在銀行全面展開,推動了成交需求的釋放。和以往成交量成長主要靠剛性自住需求推動不同,3月的一手住宅成交量成長中,高端豪宅成交量的增加也非常明顯。 \n 中高端住宅 被迫曲線買房 \n 調控實施2年來,一直針對投資投機需求實行限購與限貸,重點打擊的是中高端住宅投資,但實際上,高收入人群也存在高端住宅的自住需求。這部分需求同樣旺盛,卻一直被抑制著。 \n 中高端住宅的開發企業,獲利和回籠資金壓力普遍高於其他企業,而這部分產品對應的購買需求,也受到了整整2年的整體壓抑--被限制和珍惜機會。春節後中央層面對調控的部分放鬆,儘管並沒有惠及這個群體,但催化需求釋放,在限購限貸政策仍然沒有改變的情況下,透過「公司成交」和「借名成交」,繞著圈子曲線買房。 \n 總價800萬以上成交量倍增 \n 從成交總價區間來觀察,中高端住宅成交量的增加也非常突出。 \n 成交總價區間方面,300萬人民幣以上的一手住宅,成交量較上月的增幅均高於全市增幅:1000萬人民幣以上的一手住宅成交量較上月增長258.3%,在全市成交總套數中占比上升1.5個百分點;800萬至1000萬人民幣的一手住宅成交量較上月增長388%,在全市成交套數中占比上升1.1個百分點。500萬至800萬人民幣、300萬至500萬人民幣的一手住宅成交量,分別較上月增長104.2%和103.3%。 \n 成交單價區間方面,單價每平方米3萬人民幣以上的一手住宅,成交量較上月增幅也高於全市增幅:單價每平方米7萬人民幣以上的一手住宅成交量較上月增長116.7%,單價每平方米5萬至7萬人民幣的一手住宅成交量較上月增長353.1%,單價每平方米3萬至5萬人民幣一手住宅成交較上月增長141%。 \n 全市各區域市場中,黃浦區和靜安區的成交價格漲幅居前,黃浦區均價為每平方米7萬8195元人民幣,較上月上漲333.6%,主要是華潤外灘九裡和外灘黃浦灣等高端豪住的成交拉高了區域均價。 \n 靜安區的均價為每平方米6萬4745元人民幣,相較上月上漲74.6%。其他均價上漲明顯的區域還有浦東,均價為每平方米3萬9384元人民幣,相較上月上漲48.3%;盧灣區,均價為每平方米5萬2884元人民幣,相較上月環比上漲39%。 \n 虹口與長寧區均價逆勢下跌 \n 在全市均價上漲1成的背景下,虹口區和長寧區的成交均價卻在下降。虹口區平均成交單價為每平方米4萬0758元人民幣,相較上月下降幅度達30.8%,而長寧區的成交均價為每平方米4萬4770元人民幣,也較上月下降11.4%。 \n 從各環線市場的成交表現來看,內環以內的成交量,較上月增幅位列全市各環線之首,達130.7%,其次是外郊環的106.6%。從內環內和外郊環的成交狀況看,目前成交增長最突出的的一手住宅,基本位於產品線的兩極--高端和低端。 \n 從價格表現看,外環內的各環線區域一手住宅成交均價增幅都在兩成到三成,中高端豪宅的推動作用顯著。

  • 廖本勝 永慶百億房產集團總舵手

    廖本勝 永慶百億房產集團總舵手

     1988年成立的永慶房屋,2011年轉型為永慶房產集團,成為台灣唯一全方位的「房產住居」集團,總經理廖本勝從基層業務做起,一步步累積經驗,從店長、業務部經理、協理、總管理處副總經理到永慶房產集團總經理,從第一線業務轉任管理職,他以學為本,一直致力於加強服務品質,他笑說:「我們不但重視客戶服務,甚至要超越客戶期待!」 \n 永慶集團今年總營收目標首度挑戰百億元大關,關鍵人物就是永慶房產集團總經理廖本勝,政大地政系專業出身的他,退伍後進入當時隸屬於經濟部的中華工程公司擔任專員,從事土地開發工作,半年後,他決定自己創業,取得代書資格執業,在工作中,廖本勝與永慶房產集團董事長孫慶餘結識,他鼓勵廖本勝從事業務工作,也讓他從此踏入房仲業。 \n 在擔任代書期間,廖本勝熟悉整個地政士作業的流程,包括辦理客戶簽約、完稅、報稅等事項,從事業務期間發現房仲是最具挑戰性的業務工作,因銷售商品單價高、難度相對也高,而廖本勝擁有的代書的專業知識與經驗,讓他比一般仲介懂得更多、更廣,也更獲客戶信任。因此,他從最基層做起,職位也從第一線的業務員、店長、業務部經理、協理、總管理處副總經理,一路升到永慶房產集團的總經理。 \n 從一線業務轉任幕後管理職位,不管房市景氣與否,廖本勝總是踏著穩健腳步展店,他認為,一個品牌的永續經營一定要堅持創新,並以客戶服務為導向,他首創E化服務,將房仲業帶向新的里程碑,也奠定永慶「科技房仲」的地位。 \n 奠定永慶科技房仲地位 \n 廖本勝回憶,2002年永慶首創PDA看屋服務,領先當時業界,更打出「PDA一分鐘配好對」的口號,2003年廖本勝乘勝追擊,再推出「影音宅速配」功能,消費者在查詢物件時,可藉由影音方式更了解該房子的動態實況,不出門就能看屋、選屋,利用虛擬的服務功能結合實體通路深獲客戶肯定,在SARS風暴下的低迷房市中創下銷售佳績,用創意打敗不景氣,打下網路影音看屋一片江山。 \n 2010年再推出進階版,透過雲端技術,推出i智慧經紀人行動服務,並採購超過千台的iPad以及iPhone等科技產品,作為第一線業務員的帶看工具,強調走到哪就能看到哪,使客戶平均成交天數大幅縮短超過10天。 \n 不過,除了科技到位,後續的服務深化才是決定房仲業者好壞的關鍵。永慶房產集團早在2008年開始跨足建設、代銷,展開企業事業版圖的垂直整合,更透過水平整合估價、代書等項目,並有家事、裝潢、修繕服務,從一次交易延伸為終身服務,廖本勝的布局策略為採取全方位的一條龍服務,充份整合建築和銷售、以及房仲的本業,也符合他永遠要比客戶想的更多,超越客戶期待的目標。 \n 一條龍服務整合上下游 \n 不同工作職位有不同的應對方式,廖本勝擔任總經理後,他認為這份工作是他到目前為止最具挑戰性的工作,不但要有事業高度,在經營策略及趨勢研判上,獲得了更大的揮灑空間。 \n 熱愛閱讀的他,以學習為本,從擔任總管理處副總經理開始,10年來,開會時廖本勝總會將開會時重要的想法隨手記錄,回家後再重新謄寫、歸納,讀書時也一樣把心得寫在書上,再抄錄到筆記上,透過不斷地自己定題目、找答案,達到充分內化後執行;廖本勝把這個模式運用到經營企業上,透過「覺、知、行、悟」這4個流程,慢慢架構起永慶房產集團今天的規模。 \n 永慶房產集團3年前定下的2012年百億元營收、市占率20%等目標,似乎指日可待。去年房市多空交錯,受居住正義政策與歐債危機引發全球經濟衰退疑慮影響,永慶去年營業額達63億元,僅比2010年小幅衰退5%,目前包含永慶房屋、永慶不動產及有巢氏房屋全台店數共855家,今年將達成開店千家,總營收金額達新台幣100億元的目標,成為台灣店數最多的房仲業,穩坐房仲界的龍頭地位。 \n 百億營收今年可望達陣 \n 在兩岸布局部分,大陸市場因受限購、限貸等政策性因素影響,房仲業面臨一波大洗牌,同時也是永慶逆勢擴張的好時機,不同於大陸當地房仲品牌強調規模經濟,永慶房產則是聚焦特定市場,深耕台商較多的區域,目前在上海有41家分店。 \n 廖本勝表示,永慶大陸事業今年上半年仍將採取保守經營,將依下半年市場狀況靈活調整展店目標,不排除到大陸二線城市如重慶、杭州、大連等地導入上海經驗展店。

  • 名家專欄-剛需進場 上海樓市2月買氣翻揚

     根據上海永慶房屋研究發展室統計,2月上海一手房市場住宅成交套數3643套,相較1月增長104.3%,而成交均價則為每平方米1萬9831元人民幣,相較1月份的每平方米2萬2541元人民幣下跌12%,市場呈現量增價揚。 \n 從歷史資料來分析,2月無論是一手住宅還是二手住宅,成交量均為當年最低水準,但2012年2月的一手住宅成交開始在態勢上起了變化。 \n 2月的成交量水準儘管只有3643套,但跟過去歷史同期相比,已經超過了2008年2月、2010年2月和2011年2月的水準。 \n 2月成交量超越歷史同期 \n 這一成交量水準顯示年後的市場買氣正在回升,而1月成交慘澹,增加了開發企業的第一季度銷售壓力,推盤意願在2月有明顯增強的跡象。 \n 農曆年後,蕪湖、上海等地均出現調控政策"微調"的市場消息,但幾天內都被監管層重申房地產市場調控不放鬆而告終,再次顯示地方政府調控放鬆限制政策的意願一直無法實現。 \n 交易熱區集中外環外 \n 監管層之前表態對首套房的貸款應給予優惠,某種程度上鼓勵了自住為主的剛性需求入市。加上上市樓盤針對自住型剛性需求又開始了新一波降價促銷,因此,2月的成交熱區主要集中在外環外的中低總價、中小戶型新個案。 \n 全市一手住宅均價下跌了12%,也印證了這一點,由於單價的下調和成交結構均以低單價的外環首購自住剛性需求買盤為主,均價迅速回落到每平方米1萬9831元人民幣水準,低於去年任何一個月的成交均價。 \n 價格回落剛需才有進場意願 \n 成交最搶眼的個案為「保利葉城」,位於寶山區外郊環位置,2月發售的房源相較去年底銷售的同類房源,降價幅度超過20%,2月銷售記錄是213套。再次表明,目前唯一受到政策支持的自住剛性需求幾乎都在等待價格回落,唯有價格修正,才有進場意願。 \n 建議自住型剛性需求的購房者,可以多關注嘉定、原南匯、寶山三個區域的上市新樓盤個案,因為全市各區域的存量壓力最大的是這三個區域,尤其是有新樓盤要上市,又沒有過大規模降價的大型房企,在第一季度的強大的銷售壓力逼迫下,還會有後續的促銷活動出現。 \n 從成交總價區間分布上來觀察,除了總價1000萬人民幣以上的一手住宅成交量相較1月下降外,其他總價區間的住宅產品均大幅成長,成長幅度最大的是150萬~200萬人民幣的住宅,相較1月增長281.6%。其次是200萬~300萬人民幣的一手住宅,相較1月增長201.4%,這部分介於自住剛性需求和改善型之間的換屋需求,幾乎是爆發性地增長。 \n 自住買盤爆發低價宅成交增 \n 單價方面則明顯呈現出「中間強,兩頭弱」的狀況。單價介於每平方米1萬~2萬元人民幣的一手住宅,占全市總成交的63.6%,相較上月增長131.4%,而每平方米2萬~3萬元人民幣和2萬元~5萬元人民幣的一手住宅,分別較上月增長109.2%和157.5%,證明目前自住型需求尤其是剛性需求的市場支柱性作用顯著,而單價每平方米5萬人民幣以上的住宅,成交量仍然持續滑落。 \n 剛需集中區成交量翻2番 \n 在各城區市場表現上,虹口、閘北、寶山、青浦等自住剛性需求集中的區域,成交量較上月增幅均超過200%,寶山的增長仍然搶眼,為432.4%。成交均價方面,外環內一手住宅成交均價全線下跌,內環內跌幅最高,達34.2%。

  • 名家專欄-上海1月一手房成交量 歷史新低

     身陷樓市泥沼的上海房市,1月因適逢農曆春節長假,一手房成交量再創新低。 \n 根據上海永慶房屋研究發展室統計,2012年1月上海市一手住宅成交1783套,相較2011年12月的4775套,狂跌62.7%,成交套數創歷史同期最低,在過去的五年來,僅僅略高於2011年2月的1635套成交水準,為歷史第二低。 \n 在成交量持續探底的同時,上海一手房成交價格則持續在2012年的基礎上上漲,一手房住宅成交均價為每平方米2萬2541元(人民幣,下同),相較2011年12月的每平方米2萬2131元,均價仍微幅上漲1.9%。 \n 為省1.5%稅費民眾延後購屋 \n 因為適逢春節長假,新推個案案量小,加之忙於準備過年,春節所在月份的買房人氣向來不高,因此,1月成交量低,應該在意料之中,尤其是在各界都有「低谷出現在2012年上半年」的預期心理判斷,因此市場普遍存在預期房價下跌的觀望心態。 \n 1月,住房保障管理局局長劉海生和上海市長韓正分別表示,普通住房標準要再次調整,總價標準將提高到外環外160萬元、內外環之間200萬元、內環內330萬元,將在第一季度、最快2月份公佈實施。 \n 買氣遞延2月成交量將回穩 \n 據業內估算,經過此次調整,上海市目前銷售中的新個案中,有3/4的都將受惠於新標準,新標準調高後,購房者將少繳總房款的1.5%的稅費。 \n 因此,在標準正式公佈實施之前,購屋民眾也不排除刻意把買房時間延後,以達到少繳稅費的目的。 \n 市場判斷,受到普通住房新標準調高,以及民眾刻意延後購屋影響,春節月份的成交量低迷應屬常態,2月成交量預料會有不少回升,且在新標準公布施行後,成交量還會繼續回升。 \n 1月住宅均價仍超越去年水準 \n 價格方面,1月均價每平方米2萬2541元的價格水準並不算低,據永慶房屋研究發展室統計,2011年上海市一手住宅月均價為每平方米2萬1760元,2012年1月的全市均價水準在2011年的整體水準之上,市場判斷,在2011年普遍出現樓盤打折現象,一手住宅的整體價格水準並沒有明顯下跌,打折現象應該仍然是市場局部形勢和開發商階段性促銷策略。 \n 從總價區間來看,1月各總價區間成交量下跌幅度都在40%以上,除了90萬元以下一手住宅的成交量下跌43.7%,總價150萬~200萬元一手住宅的成交量也下跌72%,其他區間的成交量下跌幅度都集中在50%和60%的水準上。 \n 均價1萬元內成交量跌幅最小 \n 而在單價區間的分布上,每平方米1萬元幣以下的住宅成交量下跌幅度最小,為33.6%,下跌幅度最大的是每平方米3~5萬元,和每平方米7萬元以上的一手住宅,成交量相較上月下跌72%。 \n 從成交占比的變化來看,每平方米1~2萬元是自住剛性需求較集中的地帶,成交占比有超過1成左右的跌幅,從2011年12月的占全市成交68.5%,下滑至2012年1月的56.1%,說明在政策變更的敏感時期以及成交低谷期,自住剛性需求的購房節奏變化,是各類購房者裡最大的。 \n 內環區域新房均價最抗跌 \n 從各區域市場的成交表現來看,奉賢區和靜安區是全市僅有兩個出現成交上漲的區域,主要是由於「明城海灣新苑」在1月上市熱銷109套,而且價格在每平方米7000元左右,處於區域價格窪地。 \n 成交均價方面,盧灣、閔行、浦東、寶山等區,成交均價都較上月出現了43.3%、11.7%、22.2%和29.2%的上漲,其他各區均下跌,且下跌幅度以奉賢、虹口兩區最大,分別是56.7%和55.4%。 \n 從環線區域成交資料來看,內中環仍然是1月成交量下跌最少的區域,相較上月下跌33.6%,外郊環的下跌幅度為71%。但在價格上,內環內區域仍然最抗跌,均價仍增長1.4%,郊環外地區的跌幅仍然在各環線之首,下跌15.1%

  • 迎戰不景氣 永慶訂百億營收目標

     國內今年房地產景氣趨緩,房仲業者家數仍屢創新高,競爭白熱化,永慶集團去年底完成整合房仲、建設、代銷、資產管理、網路等10大事業,形成一條龍服務,14日永慶房產集團總經理廖本勝在春酒時表示,2012年將挑戰百億營收目標,以穩居兩岸房仲龍頭為目標,並跨足代理都更、首創一二手房聯動等2大業務。 \n 永慶房產集團14日舉辦媒體春酒,永慶房產集團總經理廖本勝指出,3年前永慶許下「31122」目標,包括3年內台灣達到1000店,總服務佣金收入金額100億元,市占率20%,培養20個總經理,目前包括永慶房屋274家,永慶不動產353家,以及有巢氏房屋273家,預估今年永慶集團在台灣通路據點將達1000家店,完成集團目標。 \n 拓點鎖定一二線城市 \n 至於大陸布局方面,廖本勝表示,因大陸打房來勢洶洶,永慶去年逐步減緩擴張速度、採取審慎布局,分店僅分布大上海地區,並整併部分位置比較不好的分店,2012年下半年將加速腳步,以一、二線城市為主要拓點目標,致力成為兩岸華人房產龍頭。 \n 廖本勝強調,永慶過去推出影音宅速配、i智慧經紀人的「服務創新」,奠定科技房仲領導地位。隨著永慶房產十大事業體垂直整合顧問服務需求,永慶房產事業群在2012年以「營運創新」為主,特別是永慶建設「代理都更」及代銷「一二手聯動」,未來可為開發案進行前期規劃,且後端的銷售能力也成為一大利基。 \n 此外,很多老社區的居民想自辦都更,但缺乏專業與財力,永慶房產事業群總經理葉凌棋表示,永慶將切入此市場,首創提供都更住戶和地主「代理都更」的服務;也將協助住戶籌措融資、營建管理等。葉凌棋說:「永慶建設已評估10多個都更案,預計下半年正式展開。」

  • 名家專欄-開發商年關資金緊 買房好時機

     根據上海永慶房屋研究發展室統計,12月上海市一手住宅成交4775套,相較11月份的4320套月增10.5%,成交均價為每平方米2萬2131元(人民幣,下同),相較於去年11月的每平方米2萬1069元,均價仍有5%幅度的上揚。儘管上海一手房市場在年底出現量價齊漲,但在成交量已僅剩下4775套的微薄基礎上,上海一手房後勢並不樂觀。 \n 儘管臨近年底,不少開發企業和樓盤都開始加入打折促銷的行列,甚至有打7折、8折的個案出現,一手住宅成交的總體頹勢並沒有根本扭轉。開發商透過打折降價促銷活動,希望能激起更多買氣,但12月成交量比起11月的4320套,僅僅增加了455套,12月成交量4775套,也僅僅只占2010年12月同期成交量1萬1510套的1/4。 \n 12月量價齊揚 無法扭轉樓市 \n 儘管年底的打折促銷增加,但都僅止於個案,仍然沒有形成價格普遍下降的態勢。加上限購政策未鬆綁,中央也多次在各地或明或暗的鬆綁試探之後,明確表態明年樓市的限購政策不會放鬆,因此市場買方的價格心理仍然沒有落底。買方對市場認知,仍然還是"跌"的當口,部分樓盤優惠折扣帶來的成交量成績,也很難稀釋整體觀望情緒。 \n 和11月成交量的地位徘徊相比,12月一手住宅的成交均價為每平方米2萬2131元,卻達到了全年高位水準,在2011年的1至12月中,僅次於限購限貸政策出臺前夕的1月。當月的成交均價為每平方米2萬2992元。 \n 全市均價5%的上漲,主要是中高檔盤加入促銷造成。一方面,外郊環銷售壓力較大的樓盤紛紛推出降價促銷活動,另一方面,高檔樓盤星河灣,由於資金回收的需要,以彌補老業主差價為條件,加入折扣價格戰,吸引了高端購買力的資金,僅浦東星河灣,就在12月成交52套均價每平方米5.23萬元的豪宅。 \n 高端豪宅成交增 拉高均價漲 \n 此外,全市總價1000萬人民幣以上的一手住宅成交增加了一倍,這類高檔樓盤的成交拉高了全市一手住宅的平均價格。 \n 我認為,全市一手房價格變化受到成交結構變化的影響較大,因此在全市均價上漲5%的掩蓋下,真相是,在同區域促銷價格戰中,外郊環不少中低價住宅的價格,已經有了實質性的下降,而部分供給體量較大的中高檔樓盤也開始主動降價。 \n 因此,在資金允許、需求迫切的情況下,民眾可以考慮在開發企業資金最困難的年關前後買房。 \n 外環降價潮延燒 成交量大增 \n 從細分數據來看,12月的成交量增長主要集中在總價90萬~120萬人民幣,和200萬元~300萬人民幣兩個總價段位,分別比11月增加了58.5%和36.1%,說明目前剛性自住需求和改善 \n 型換屋需求仍然是買方主力,也從另一個方面顯示出,外郊環區域的樓盤降價,確實換來了成交量的提升。而從全市成交統計看,成交套數前10名的樓盤全部位於外郊環。 \n 同時, 單價方面,中高檔一手住宅成交全部大幅上漲,單價每平方米3萬~5萬人民幣住宅成交上漲23.5%,單價每平方米5萬~7萬人民幣住宅成交上漲50%,單價每平方米7萬人民幣以上的住宅成交上漲幅度為各成交單價區間中最大,高達138.1%。

  • 永慶房屋席開千桌辦尾牙

     今年房巿因有奢侈稅與歐美景氣轉弱影響,表現不如預期,但房仲業尾牙今年由永慶房產集團打頭陣,永慶房產集團不受景氣影響,12月27日在台北南港展覽館舉辦尾牙,席開千桌,參加人數突破萬人,獎品及獎金總額維持去年的6000萬元以上水準,並大方發放年終獎金3個月。 \n 會中送出2部汽車,還有機車、液晶電視、現金紅包、當紅iPad2等獎項,此外,並邀來藝人助陣,如宅男女神安心亞,並由歌手蕭敬騰壓軸。 \n 永慶房產集團總經理廖本勝說,民國百年對永慶而言,是重要的轉型年,該集團從房仲集團,轉為房產集團,成為國內唯一全方位的「房產住居」集團。 \n 他認為,今年受政府打房影響加上經濟走弱影響整體表現,交易量嚴重萎縮,集團營收也出現1成跌幅,也因為整體市場規模縮小,所以永慶市占率相對也攀升到12%。 \n 展店數也大幅超標,從年初的711家增至859家 (含永慶房屋、永慶不動產及有巢氏房屋),今年累計新開出148家店,成長20%,員工數超過1萬人,成為台灣店數最多的房仲業,市占率提升,穩坐房仲界的龍頭地位。 \n 明年市場雖有挑戰,但整體3112目標仍不變,所謂31122,即3年1000店、總服務佣收金額達新台幣100億元、市占率20%、培養20個總經理的目標,拓點目標也持續進行,2012年將挑戰市占率16%的目標,再擴店141家,達到1000家。 \n 在兩岸布局部分,大陸市場因受限購、現貸等政策性因素,業績萎縮僅剩2成,永慶房產目前在上海有42家分店,已在局部市場站穩腳步,明年將採「少虧為贏」的保守經營方式。

  • 名家專欄-下調存準率 對房地產業挹注有限

     樓市持續調控下買氣凍結許久,即便人民銀行上月底宣佈調降存款準備金率,但對房地產而言,實質利多仍然有限。根據上海永慶房屋研究發展室的統計資料顯示,2011年11月上海市一手住宅成交4320套,相較10月增加了13%,而成交均價為每平方米2萬1069元(人民幣,下同),與10月相比微跌1.1%。 \n 從成交水準看,2011年低迷買氣,為近5年來在上海一手房市中相當罕見。截止11月底為止,上海市一手房月平均成交量為5372套,而2007、2008、2009、2010年的月均成交量,分別為1萬3896套、6333套、1萬3132套、7085套,除非12月一手房能成交1萬8000套,否則,2011年的成交量勢必在近5年中倒數排名第一。 \n 而目前政策限購、限貸政策都沒有放鬆,市場買氣仍然要靠開發商大規模打折促銷才能凝聚一些買氣,近幾個月都全面復甦可能性低。因此,2011年成交量為近5年來最低的局面幾乎無法逆轉。 \n 今年成交量將創5年新低 \n 人民銀行11月30日宣布,從12月5日起,下調人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是三年來第一次下調存款準備金率,釋放7000億元資金,被解讀為貨幣政策將有所寬鬆的重大利多,但據此並不能看到房地產業回暖的希望。尤其房地產開發投資增幅和製造業採購經理指數都持續下降,製造業存在衰退的危險。 \n 因此,當下下調存款準備金率主要著眼於製造業復甦而非房地產回暖,和房地產有關的貸款仍然沒有鬆綁的跡象。 \n 目前對房地產開發商來說,最緊迫的任務仍然是銷售,最需要的仍然是現金。近期不拿地、慢開工已經是大多數住宅開發商的共識。買房的機會主要著眼於這段政策控制和銷售急迫的雙重時機。 \n 資金寬裕購屋族群危機入市 \n 11月成交的一手房套數雖然相比10月增加了13%,但幾乎都集中在200萬人民幣以下的總價區間:總價150萬~200萬人民幣的一手住宅成交相較上月增加46.9%,總價90萬~120萬人民幣的較上月增加78.6%,總價90萬人民幣以下的產品成交量較上月增加40.3%。 \n 總價200萬人民幣以上的各類住宅中,只有總價1000萬人民幣以上的產品成交量較上月增加24.7%,其他總價帶住宅產品成交量全部都較上月減少,總價200萬~300萬人民幣的一手住宅成交量甚至比10月大減30.2%。 \n 從單價區間來觀察,成交量增長的主力也集中在單價1萬~2萬和單價1萬人民幣以下的區間。在所有成交中佔據近七成比例的主力成交單價區間每平方米1萬~2萬人民地住宅成交增加20.9%;而改善需求為主的,單價介於2萬~3萬人民幣一手住宅成交套數和上月持平。 \n 90平米內一手住宅成長最多 \n 從面積區間來看,90平方米以下的一手住宅仍然是成交增長的主力,70平方米~90平方米和70平方米以下產品分別增加62.3%和64.6%,90平方米~110平方米一手住宅成交下降14.7%,300平方米~500平方增長63.6%。 \n 從總價和單價分布可以看出,目前市場上仍然只有兩種需求有較積極的入市心態,一是首付充足的剛性自住需求,一是尋找機會的置產投資者。但由於首套房貸款的門檻也被持續拉高,所以能跨過門檻的都是首付充足的剛性自住需求。 \n 儘管政策仍然在打壓投資需求,但逢低入市仍然是投資者不願放過的,尤其在高檔住宅、別墅也有了打折動作時,仍然能吸引投資者入市。 \n 中環外區域存量大成交也多

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