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以下是含有中國房地產商的搜尋結果,共182

  • 產經解析-後防疫時代的中美投資新契機

     幾個月前,資本市場最關注的焦點無非是中國與美國之間的貿易摩擦。沒想到現在全球的焦點都放在新冠肺炎疫情,鮮少有人會再提起中美貿易戰這個議題。

  • 產經解析-債券市場 逐漸成投資主流

     自2月28日起摩根大通宣布將九檔中國債券納入其全球新興市場政府債券指數系列,並分階段在十個月內完成,預計可帶動每月30億美元的資金流入。

  • 黑石喊40億美元 私有化SOHO中國

    黑石喊40億美元 私有化SOHO中國

     美國私募基金公司黑石集團傳出正進行排他性談判,打算斥資40億美元將大陸房地產開發商的SOHO中國進行私有化。據消息人士指出,黑石提出每股6港元(0.77美元)價格,該報價較SOHO中國1月平均股價3.03港元溢價近100%,預計將在未來幾周內敲定,這也成為黑石至今在大陸市場的最大投資。

  • 武漢肺炎疫情延燒 柬埔寨中資重鎮再受打擊

    柬埔寨施亞努市過去因線上博弈業吸引大批中國人移入,去年已因政府禁止網路賭博而經濟受衝擊,近期又因武漢肺炎疫情導致中國人無法前來,使得施亞努市發展再受打擊。

  • 產經解析-房地產投資 迎機遇

     中國房地產投資始終是固定資產增長的主要驅動力,數據顯示,今年前十個月的房地產投資保持在兩位數成長,相較之下,製造業和基礎設施的投資增速皆跌至個位數。 \n 儘管中國政府已出手緊縮對於房地產業的融資,但房地產投資仍保持一定程度的彈性。若分析歷史經驗,中國房地產公司在促進經濟增長方面皆擁有良好的紀錄;自2010年以來,房地產業每年都在實現正向的盈利增長。 \n 回顧中國經濟近20年的發展歷程,資金流動性充裕時期往往房價上漲較快,如何同時保持經濟發展所需的流動性,又不刺激房價過快上漲,成為中國決策者面臨的一大考驗。 \n 因此,政策緊縮情況將視不同的城市而定,但中國房地產業的急速走緩或大規模的違約情況不太可能出現,主因在於中國仍有許多空間發展經濟;因此,我們相信,了解產業主題及慎選強勁基本面的開發商,將有助於發掘機會並避免潛在違約的發生。 \n 甚者,中國的人口結構改變以及未來幾年的持續都市化將進一步趨動市場需求,棚戶區的再發展與鄉村土地改革仍具有支撐,尤其在都市化的相關政策下,預期產業整合的主題將會持續,這最終將使較具規模的業者受益。 \n 同時,我們預期房地產業將呈現兩極化的發展,意即大型開發商擁有優勢取得品質較佳的案源,且因執行力強能夠擴大市占率,加上中小型房企高度仰賴影子銀行,政府對於此類房市信用採取緊縮政策,這些籌資管道對於有限的中小房企將承擔較大的再融資壓力。 \n 投資策略上,我們仍偏好大型房地產公司,因成熟的開發商將能夠透過與地方政府部門直接協商增加土地購買,或從其他同業處收購資產。尤其,我們在B級評等的房地產開發商當中看到良好的價值,因為這是殖利率曲線當中最為陡峭的部分。我們認為,這些開發商具備持續改善中的基本面、在控制範圍內的再融資風險,以及近期內供給有限等特性。 \n 就中國境外高收益房地產債券而言,在銷售穩健成長和大量現金可用於再融資的情況下,企業信用基本面保持不變。中國大型地產企業基本面良好,由於業務主要集中於國內,較少受到國際貿易因素的干擾。 \n 由於中國政府表明不把房地產作為「短期刺激經濟的手段」,對於房地產開發商融資和購房的監管很可能在全國範圍內保持收緊。在目前低收益的環境下,我們預計投資者對高收益債券的需求將繼續旺盛。同樣地,再融資風險似乎也相當有限。 \n 雖然人民幣前期有所波動,令外界憂慮中國地產商的償債能力,但事實上這些公司通常會在債券到期時,發行新債券償還舊債,而非將人民幣兌換美元還債,因此受到人民幣匯價波動的影響不大。可以預期的是,若中國未來經濟增長未見明顯復甦,提振房地產政策會適時推出以穩定市場信心,因此我們仍看好中國房地產企業高收益債券的後市表現。

  • 陸推房價「禁跌令」救經濟! 435房企淪祭品破產

    陸推房價「禁跌令」救經濟! 435房企淪祭品破產

    大陸經濟從高速成長期進入成長放緩階段,加上北京當局在去年嚴格執行去槓桿化政策,降低國內再融資行為,大陸的金融市場處於低迷狀態,身為經濟火車頭的房市更是受到嚴重衝擊,甚至有房地產商降價賠售。對此,就有陸媒報導,有地方政府祭出「禁跌令」,避免出現房市崩盤。 \n \n多家陸媒報導指出,安徽省馬鞍山市住房和城鄉建設局發布《關於做好商品房銷售管理工作的通知》,對預售屋價格進行最小規模調整,同時規定實際房價, \n不得高於在相關部門備案價,也不能低於備案價10%。相關報導提到,大陸有城市祭出禁跌令,並非首次,也絕對不會是最後一次,過去已經有許多城市的房價進入下跌區間或是跡象發生之際,就會有管理部門公布相關規定,要求房價不得下跌超過規定幅度,購屋者也可以選擇無條件退單。 \n \n根據中國人民銀行今年10月公布第三季金融統計數據顯示,9月底人民幣房地產貸款餘額為43.3兆,較去年同期增長15.6%,前三季新增房地產貸款4.6兆元,占同期人民幣貸款新增量的33.7%。 \n \n據《第一財經》曾報導,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心、螞蟻金服集團研究院10月聯合發布《中國家庭金融調查專題──中國居民槓桿率和家庭消費信貸問題研究》報告顯示,大陸家庭債務占GDP比重為49.2%,遠低於美國的77.1%,近6成債務集中在房貸。 \n \n也就是說,大陸民眾有將近一半的收入要用在償還負債,並超過一半以上用來償還房貸。大陸如今祭出房價禁跌令,房地產商更難銷售房屋,但銀行業又緊縮銀根,讓許多中小型業者更難生存。根據中國人民法院公告數據顯示,截至11月15日,大陸房地產開發商破產數達到435家,等於是2019年每天平均有1.4家房企破產,創下歷史新高紀錄。

  • 產經解析-中國高收益債 擁趨勢性機會

     全球主要國家公債收益率下滑,經濟衰退信號頻現,加上地緣政治及中美貿易談判負面消息頻傳,引發傳統避險資產價格上漲,一度造成全球負利率債券規模超過17兆美元,在利差為王的時代,市場追逐高收益資產類別將會加速流入中國金融市場。 \n 隨著中國政府積極做出貨幣寬鬆和財政刺激等政策回應,為整體經濟發展帶來正面推力。10月份公布的經濟資料,進一步減緩投資者對於中國經濟快速下滑的擔憂;採購經理人指數PMI維持在今年的震盪區間,另信用貸款和社會融資作為領先指標,其總量和結構都是高於預期的。 \n 同時,摩根大通近期宣布將中國債券納入其指數有效提振市場信心,且人民幣回穩鼓勵境外投資人擴大對中國市場的持有部位。從基本面來看,我們認為,中國政府將繼續尋求保持市場穩健,特別是在房地產市場的部份。 \n 儘管投資者展現憂慮情緒,但年初至今,中國主要房地產商仍保持良好的銷售增長。截至今年8月底,住宅銷售較去年同期上升約14.55%,代表房屋的實質需求仍強勁,且數據顯示,大部分地產開發商在契約銷售及目標皆達標。 \n 另一方面,中國的違約企業債券頻傳也讓投資人保持謹慎態度。但是,數據顯示,在中國的已違約企業中,房地產商僅占4%,且中國內部的消費增速整體平穩,近幾個月建築竣工資料的改善,也使得地產供應鏈相關的裝飾、家電、家居等出現邊際好轉,經濟的短期企穩依然可期。 \n 政策面來看,中國也在強化房地產開發商的債務管理,以應對日益緊縮的融資環境。雖然刺激措施的成效仍有待確定,但中國的信貸數據是反應全球經濟狀況最重要的領先指標之一。若中國信貸狀況的改善程度優於預期,很可能為風險性資產類別帶來支持。 \n 隨著中國政府繼續維持寬鬆立場,中國高收益債的信貸素質可望保持穩健,我們仍看好受惠於穩增長大環境下的產業。 \n 就估值而言,中國高收益債亦較歐美高收益債具吸引力,因此相對來說能夠吸引資金流入。隨著全球央行陸續採取鴿派立場,市場也將目光轉向較高收益率的固定收益資產類別;高收益債券市場的表現於第三季普遍較為正面,上半年中國美元債發行量共計1,191億美元,相較去年同期成長23%。 \n 考慮到全球負利率債日增的趨勢,預期亦會刺激投資人增持中國債券。從基本因素的角度而言,中國經濟因素依然穩健,亞洲較為強勁的經濟增長將持續利好固定收益資產,但未來多項宏觀經濟風險可能會進一步引發市場的波動性。在市場波動未見好轉的情況下,投資者可探索具潛力和收益彈性的領域,中國高收益債便是其中之一。

  • 產經解析-基本面仍強 房地產業成亮點

     作為亞洲債券市場的重要區域,中國在其中扮演的角色日趨重要,成為亞洲地區的主要成長引擎。而在中國債券市場中,我們更看好房地產業的前景。 \n 雖然面臨中國政府的緊縮政策,房地產業銷售成長有所趨緩,但房地產市場今年以來仍維持兩位數的成長,有很大的發展空間,加上地產商經營態度轉變,基本面轉佳,帶動市場對於地產商發債的需求。 \n 儘管近期陸續出現中國房地產債務違約的消息,導致全球投資者出現憂慮情緒,但值得注意的是,違約主要集中在私人債券,只占市場一小部分。而年初至今中國境內債券市場的年化違約率仍低於0.4%,考慮到中國已違約私人債券的規模相對較小,且投資者參與程度有限,我們認為傳染性影響不大,因此不會觸發系統性風險。 \n 再者,由於中國房地產業在大環境中的占比較高,中國政府並不樂見房地產市場出現大幅走弱,有強烈誘因去維持房市穩定,更有足夠空間協助經濟成長,且中國房地產業大部份的需求皆來自於國內市場,與全球貿易緊張局勢的敏感度不高,在低利息環境下,房地產行業的融資成本得以降低,從而改善槓桿率和信用素質,提高房地產業獲利水平。 \n 中國房地產市場作為帶動國內生產總值增長重要的引擎,由於營收強勁,再融資募集的現金充裕,發展仍然相當正面。同時,中國房地產債券是亞洲收益債券中相對透明的板塊,主要是因為需求持續、地產發展商擁有穩定的信貸基礎、資金具流動性以及靈活的監管環境等,我們相信中國政府將會持續穩定房地產市場。數據也顯示,中國房地產的銷售數字持續成長,截至2019年8月底,中國地產商的住宅銷售較去年同期上升約14.55%,整體銷售量仍能支持主要地產商的收入和現金流,代表市場對於中國地產債青睞有加。 \n 不容忽視的是,中國房地產債券幾乎占亞洲高收益債券市場份額的一半,根據國際信評機構穆迪的資料,今年第一季發行的亞洲高收益債券,幾乎全數來自於中國房地產公司,優質的地產商擁有較為健康的信貸狀況及良好的市場地位,這些地產商所發行的高收益債券與美元債券相比,能夠為債券投資者帶來較為穩定的收益。 \n 整體而言,在綜合評量美中貿易衝突、信貸利差及基本面等各種因素後,中國高收益債券仍可作為多元配置的最佳選擇。 \n 展望中國房地產市場,雖然中國經濟成長趨緩,不過,房市的流動性依然足夠,也不見得此後有大規模對於寬鬆政策或限制的改變,因此房價成長仍處於上升趨勢。考量多方面因素,由於中國房地產商主導的高收益債券估值比其他新興市場為佳,中國房地產將是亞洲債券市場中的最大亮點。

  • 《基金》馬磊:投資中國,抓住5大關鍵趨勢

    美中貿易戰打得風風雨雨,全球經濟成長出現遲滯,中國也不例外。正因如此,中國政府陸續祭出利多政策刺激經濟,但此波刺激不同於以往靠投資、房地產來拉抬經濟,這次刺激主要是以消費為主,基礎建設投資為底,進行結構性的轉變。 \n 富達中國內需消費基金暨富達大中華基金經理人馬磊表示,在這樣的環境下,中國國內生產毛額(GDP)中的消費貢獻比重將愈顯重要,加上中國人越來越願意為服務付錢,內需消費概念股的投資機會龐大,且在自動化、綠化、數位化、城鎮化、流通化等5大關鍵趨勢發展下,可望成為最大贏家。 \n \n 中國的5大關鍵趨勢:1.自動化(Automation):在工業生產上,未來機器人將成為人類不可或缺的一環。中國自2013年起,即成為世界上最大的機器人市場。根據路透的預測,2024年以前,每年自動化市場的年均成長將有10%,目前中國內地生產的自動化企業僅占整體市場的27%,顯示未來成長空間仍相當巨大。例如匯川科技、埃斯頓自動化、亞德克國際集團、上銀科技,2017及2018年連續兩年的營收都是呈現雙位數成長。 \n 2.綠化(Greenisation):中國政府積極推動綠化,新能源車成為趨勢。2019年上半年祭出了多項相關的重要政策,包括:補貼政策、購置稅優惠、放寬限購限制、電池優惠等。目前中國新能源車市場滲透率還有很大的成長空間,但成長速度驚人,已連續9個月維持60%的同比增長率。新能源車中又以電動車為大宗,汽車電池廠商如比亞迪、隆基、寧德時代成為最大受惠者。 \n 3.數位化(Digitalisation):中國是轉型為數位金融最成功的國家。從私人空間吃飯買衣,個人生活數位化,都是行動支付;到公共空間例如過馬路,透過城市數位化,使得社會治理效率大幅提高;以至於生產空間的數位化,如5G的運用,中國5G發展領先美國3年,都使中國走在最前端。 \n 以行動支付來看,在2015年時,中國的使用比率即已超過桌上型電腦支付。反觀,美國的行動支付只占16%。隨著行動支付發達,電子零售商務隨之盛行,京東、阿里巴巴、蘇寧易購、騰訊等相關產業鏈企業便成為受惠者,未來發展空間相當大。 \n 4.城鎮化(Urbanisation):中國城鎮化百分比由1995年的29%急遽攀升至2018年的59.6%,城鎮化人口迅速上升。房地產需求也因此增加。外加現行中國政府堅守「房住不炒」政策,房市將隨著城鎮化人口增加而溫和成長。下游房地產商如龍湖、華潤置地以及上游原物料如安徽海螺水泥都是受惠者。 \n 5.流通化(Mobilisation):在人流、物流、信息流高度數位化發展下,帶來速度的提升。中國電子商務零售相當發達,伴隨而來的龐大需求即是線下物流,居民大量從虛擬商店如淘寶、蘇寧易購、當當、拚多多訂購各式生活物資,造就了2018年高達510億個包裹交付,相當於平均每天近1.39億個包裹,當量大產生經濟規模時,每年單件成本下降5~10%。而且物流不僅是城市中的點對點,農村與城市間、甚至是跨境的貨物流通也是將來的趨勢之一,故預期電子商務零售額成長力道將持續強勁。中通快遞(ZTO)、嘉里物流、順豐速運皆是受惠者。 \n \n

  • 《基金》各國央行寬鬆貨幣,亞高收債具吸引力

    受貿易緊張局勢影響,伴隨香港反送中抗議事件亂局,市場風險趨避,人民幣疲軟使得資金流出,亞高收債未計利息的價格指數回落至今年3月以來低點,相較於新興市場主權債/歐洲高收益債及美歐投資等級債具收益率高特性,目前評價面具吸引力。 \n 日盛亞洲高收益債券基金經理人鄭易芸表示,根據EPFR統計至9月18日當週,因中美貿易戰緊張情勢緩解,中國資金全面寬鬆,加上評價面具吸引力,亞高收債轉為買超3958萬美元。亞洲各國央行預防性降息以支持經濟,中國於9月再次降準,印尼8月降息一碼已是今年第二次的降息,印度8月降息35BP(基本點),後續可望續降,未來等待美歐央行利率會議進一步釋出的寬鬆措施。 \n \n 鄭易芸指出,雖然中國房地產調控正在進行中,但8月份龍頭房企銷售增長依然強勁,券商報告指出,Top10/20/30房企8月銷售額較去年同期增長11%/18%/15%。強者恆強,即使政策緊縮,中國龍頭房企獲利依然強勁。目前貿易戰對市場的影響暫時消退,人民幣已見回穩,待情緒面逐步修復,債券走勢仍將回歸基本面,目前評價面具吸引力,近期亞洲企業營收狀況符合預期,各國央行寬鬆環境,均有利於債券信貸品質。 \n \n

  • 易憲容》大陸房地產政策面臨重大調整

    在7月30日中共中央政治局召開的會議上,政府的房地產政策與以往有完全不同的新表述。會議公告指出,「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」在這段話中,「只住不炒,落實房地產長效管理機制,」在2018年中央經濟工作會議就有,沒有多少新意,而「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,則是一個全新的提法。這個新提法的核心,就是要讓國內的房地產市場真正回歸到「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」上,不能再把房地產作為短期刺激經濟的工具及手段。如果這個精神能夠落實,也就意味著國內的房地產市場政策將出現重大調整。 \n \n因為,從1998年中國住房採取貨幣化分配改革以來,特別是從2003年18號文件把房地產作為支柱產業開始,國內房地產業基本上成了國內居民消費升級,拉動整個經濟增長的動力。這在10幾年的時間裡,國內經濟增長快與慢都會與房地產市場的政策調控有關。房地產調控政策往往成為短期刺激經濟增長的工具。比如,2003年國務院的18號文件就是要以房地產為支柱產業,以此為動力來拉動整個經濟增長,所以,當年的土地、信貸及財政等政策全面放鬆,導致了當年的房地產投資、土地交易及住房交易等出現快速增長,隨之2004年立即出現全國投資過熱,政府不得不出台收緊房地產的調控政策,以此來整頓當時的投資過熱和經濟過熱。 \n \n2008年9月美國金融危機爆發,當時中國的經濟並沒有多少問題,更沒有出現什麼金融危機(因為當時國內銀行業績創歷史最好的水準),但中國政府為防止外部金融危機對中國經濟的衝擊,減緩中國經濟增長可能下行的壓力,政府又全面放鬆了房地產調控政策,不僅中國央行把銀行存貸款基準利率下調到歷史最低水準,全面放鬆住房按揭貸款利率及首付比例全面放鬆,而且政府也全面放鬆住房的稅收政策。也正是這些房地產信貸政策和稅收政策全面放鬆,成了短期內刺激國內房地產增長巨大動力,使2009年國內房地產市場出現了空前繁榮,住房銷售的增長速度達到80%以上,中國經濟增長也保持在全球高水準上。 \n \n2015年下半年,由於國內經濟增長下行的壓力上升,國內央行又全面放鬆2010年的關於房地產調控的國十條政策,全面鼓勵國內的住房投機炒作者湧入房地產市場。可以說,也正是這些房地產調控政策刺激了2016年以來國內各城市房地產市場價格暴漲和住房銷售連續幾年創歷史,而且這種情況目前還在繼續。 \n \n比如,2008-2018年,中國個人住房按揭貸款餘額從3兆元增至25.8兆元,10年的漲幅達近10倍。中國的中農工交建等5大銀行,2018年全年,5大行個人住房貸款占個人貸款的比例,最低的一家都超過了60%,最高的一家乾脆越過80%。可以說,這幾年國內房地產繁榮,經濟快速增長,基本上就是國內寬鬆的房地產政策所導致的結果。通過住房按揭貸款讓銀行大量的資金都流入房地產市場。 \n \n還有,2018年末,房地產貸款(指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款)餘額38.7兆元,同比增長20%;全年增加6.45兆元,占同期各項貸款增量的39.9%。在房地產開發貸款餘額方面,2018年末為10.19兆元,同比增長22.6%。再加上,截至2019年5月末,房地產信託資產餘額3.15兆元,占全部信託資產餘額14.00%;較年初增加1665.97億元,同比增長15.15%。也就是說,這幾年國內房地產市場投資快速增長,同樣得益於這些對房地產短期刺激的金融政策。 \n \n可以說,10幾年來國內的房地產基本上就是短期刺激經濟增長的工具。當國內經濟增長下行時,政府就推出各種短期刺激房地產發展的政策,信貸政策放鬆,稅收政策放鬆;當國內經濟出現過熱時,政府又會推出各種限制房地產投資調控政策來抑制房地產市場增長。正是在這樣一次又一次短期調控政策的刺激下,中國房地產市場也踏上了一個又一個的新台階,各城市的房價不斷地上漲,房地產泡沫不斷地吹大,國內的房地產市場也逐漸地轉化為一個以投機炒作為主導的市場,中國經濟及金融市場所面臨的風險也越來越高。當這樣的房地產市場不可持續時,中國房地產市場的風險全面爆發也是不可避免的。 \n \n比如,到2019年6月底,由於負債嚴重導致資金鏈斷裂,導致了國內100多家的中小房地產企業破產,而房地產企業的破產,也正式敲響了中國房地產市場風險正在爆發的警鐘。還有,這幾年,由於不少城市房價過度炒高,從而導致這些城市的營運成本上升,居民消費嚴重擠出,居民債務水準全面上升,從而使得這些城市的經濟開始出現全面衰退。比如,珠三角的中山和長三角的鎮江的情況就是如此。 \n \n可以說,隨這幾年不少三四線城市的房價突然爆炒及飆升,下一個中山及鎮江還會陸續有來,甚至於類似這樣的城市可能大量的出現。針對這樣的情況,中國金融監管部門正在全面收緊融資管道,限制房地產開發商過度融資,限制居民的消費貸流入房地產市場。估計也這是7月30日中央政府「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」重要背景。可以說,該房地產調控政策的提出,不僅對那些一到經濟面臨下行壓力就冀望鬆綁房地產的人,可以徹底放棄這種幻想了,而且也意味國內的房地產調控政策有可能出現重大調整。 \n \n因為,堅持「房子是用來住的、不是用來炒」的市場定位已經有幾年了,但這幾年來為何這個房地產市場發展的基本原則不能夠落地或真正落實,最為根本的問題估計在於地方政府根本上沒有放棄房地產市場作為短期刺激經濟的手段,而是在強化這種短期刺激經濟的手段。因為,這幾年來不少地方政府出臺的所謂的房地產調控政策,特別是無所不用其極的行政性調控手段,看上去是遏制房地產市場炒作,實際上不少地方政府房地產調控往往都成當地房地產市場的饑餓行銷,目的就在於如何短期刺激當地房地產市場增長及經濟增長。 \n \n所以,許多城市出台的房地產調控政策越多,這些城市的房價上漲得越快,住房銷售越是繁榮。中央政府現在重新調整房地產的調控政策思路,就是要扭轉地方政府這種對房地產依賴症的政策思路,就是要地方政府放棄經濟增長下行就得放鬆房地產調控政策的幻想。 \n \n當然,要認真落實「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的精神,首先要做的就是要把「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」落到實處。而要做到這點,不僅政府的房地產調控政策不能夠托住房價(比如中央職能部門的穩房價),而是要讓房地產的價格基本由市場供求機制來決定,並讓當前各地方政府的行政性調控政策逐漸地退出市場,加大房地產市場經濟槓桿的調控力度。 \n \n比如,堅決用稅收政策把住房的投資與消費區別開(比如調整房地產交易稅及房地產交易所得稅,通過這些稅收政策鼓勵購買一套住房的消費者,嚴厲打擊購買二套以上住房的投機炒作者,即凡是通過住房投機炒作牟利就得通過稅收政策給予嚴厲的限制),堅決遏制房地產投機炒作,讓房地產市場回歸到以消費為主導的市場,而且還得全面收緊金融槓桿(對購買第二套以上住房者增加首付比重及上調按揭貸款利率),利用經濟槓桿迫使房地產投機炒作者退出市場。 \n \n也就是說,國內銀行信貸市場過度擴張,房地產的價格快速飆升,房地產市場泡沫吹大,其根本的問題就在於國內房地產市場沒有回歸到以消費為主導的市場,沒有認識到房地產的本質是居住,並用嚴厲的經濟槓桿讓住房投機炒作者退出市場,真正去除房地產市場的賺錢效應。 \n \n比如,為何國內居民有意願與動力不斷冒風險向銀行貸款及P2P過度融資,就在於他們這做是有利可圖,能夠賺錢,甚至於可獲得暴利(而且歷史上的經驗證明也是炒作住房能夠獲得暴利),成了國內居民發財致富的主要工具。在這種情況下,豈能讓國內居民不千方百計地加大金融槓桿湧入房地產市場?房地產開發商之所以也敢冒巨大風險不斷地過度信貸擴張?就在於他們的投資、他們生產的住房有住房投機炒作者來接盤,他們也由此也獲得暴利。而且歷史也證明了在中國任何人從事房地產開發,沒有一個不是無本暴利的。所以,對於國內的銀行及市場上的金融機構來說,他們的貸款出去基本上都是被動的。 \n所以,當前國內房地產市場所有問題的源頭就在於現行的政策允許購買住房可以成為一種賺錢獲利的工具,而不是基點建立在購買住房滿足基本的生存需求上。可以說,只要購買住房能夠牟利。只要購買住房是一種賺錢的工具或投資管道,那麼政府的房地產政策無論用什麼方式來限制,都無法阻止住房投機炒作者湧入房地產市場的。只不過,更多的限制政策讓他們進入房地產市場成本上升,利潤減少而已。這對國內炒作住房的居民及房地產開發商都是一樣。 \n \n如果要讓炒作住房無利可圖,最重要的就是通過稅收政策,比如房地產交易所得稅把兩套以上住房購買者賣出住房的收益用住房交易所得累進稅收歸國有,用住房物業稅讓持有過多住房者沒有意願持有兩套以上的住房,用住房交易稅減弱住房投機炒作的頻繁交易及要讓房價漲跌由市場來決定而不是穩房價。可以說,如果這些房地產政策遲遲不出台,要讓國內房地產回到「只住不炒」定位上也是不容易的。可以說,為何要對購買住房的投資與消費嚴格區分開,就是用稅收政策去掉當前國內住房投機市場的賺錢效應,去掉當前國內居民購買住房的投資功能。這些政策出台與否是檢驗國內房地產政策是否出現重大調整的關鍵。 \n同時,政府也得通過土地管理等政策讓房地產市場回歸消費市場(即土地拍賣時對將建造的住房給予限定)等。如果這樣,國內的房地產市場才能逐漸地回歸理性,房地產市場長效管理機制才能夠逐漸形成。如果中國的房地產市場是一個以消費為主導市場,如德國那樣,那麼國內的房地產市場不僅能夠走上持續健康發展之路,而且也會釋放出無限的住房需求,房地產市場同樣可以成為中國經濟長期增長的動力。(作者為青島大學經濟學院教授)

  • 專家傳真-中國房市小陽春行情後回歸理性

     中國國房景氣指數於2018年9月來到近期高峰102.02之後,多呈現震盪向下的局面,不過2019年1~4月則轉為呈現小幅上升格局,5月才再度出現下跌,僅剩100.85,顯然不論是從基本面或是政府對於房地產市場的態度來看,2019年第一季至第二季初的中國房市小陽春行情不具備持續性,主要是政策面主軸為「房住不炒」,而細部房市政策則用「因城施策、分類指導」的深化,或是「以穩為主、一城一策」為依歸,代表房市會在區間內進行結構性微調以實現總量和價格相對平穩。況且中國總體經濟大環境偏弱,特別是美中貿易戰於5月升溫,中國PMI再次降到榮枯線以下,對於貿易戰的悲觀預期則充分顯現,自然影響自用及外資投資房地產的信心與需求,此將導致近期中國各項房市指標增速出現減緩。 \n 但有鑑於中國央行行長表態貿易摩擦中國有足夠的政策空間來應對,包括調整利率和存款準備金率,顯然市場對於降息、降准預期明顯再度加強,加上在經濟面對較大不確定性的環境下,房地產仍是中國穩財政、穩投資的重要力量,同時中國房地產開發經營商推案與銷售策略仍顯積極,以及部分地方政府的托底式放鬆,銷售的表現並不會出現快速惡化,故即便第三季中國國房景氣指數延續2019年5月下滑的走勢,但預料下跌程度將極為有限。 \n 而在各級城市的表現上,分化的態勢依舊不變,即近期中國一線城市房價緩步呈現改善的局面,代表調控已久的一線城市迎來底部的復甦,但房價回升力道尚有限;而現階段二線城市的價格表現優於一線、三線城市,主要係因新型城鎮化重回都市圈核心城市,即發改委宣佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》,顯然都市圈已成為區域經濟協同發展的重要推手和有效手段,況且之前人才新政的政策加持,使得短期內房市買氣往二線城市集聚邊際彈性更為明顯,反觀棚改減弱對於三線城市負面影響將持續顯現。 \n 若以中國房地產開發經營業者的營運展望來說,在對岸房市景氣處於調整階段之際,反而更加凸顯房地產開發企業朝兩極分化的趨勢發展,畢竟中小房企獨立標地並開發獲利的難度大幅提升,反觀大型業者具備佈局各級城市對抗風險能力強、產品溢價能力佳、拓展多元融資管道等優勢,以及大型品牌房企廠商藉由推案和物業品質不斷升級,刺激改善性需求釋放,同時優秀的房地產開發經營業者可建立全面的流程管控體系、股權激勵體制等方式,來減輕流動性壓力、加快項目去化速度來提升企業營運效率,更何況大型業者近年來多積極進行多元經營布局策略,使營運領域延伸至物業、商業、長租公寓、物流、冰雪度假、教育/養老、健康、文創、產業新城、郵輪母港、農業、機器人、零售等現象。 \n 整體來說,中國房地產開發經營業者集中度將持續獲得提升,其中前十大業者合計市佔率由2016年的18.70%遞增至2018年1~11月的28.30%,2019年則可望突破三成的關卡,至於部分中小房地產開發經營業者由於資源獲取難度加大,反而選擇被迫出售房地產業務、轉型或退出,此局面則進一步使中國大型房地產開發經營業者的資源聚集優勢更加顯著,同時品牌房企廠商也將發展戰略逐步由過往追求規模高速擴張到實現質量並重的目標。

  • 標普:大陸房地開發商 貿易戰因禍得福

    中美貿易戰不一定都帶來產業的負面結果,標準普爾最新發現,大陸官方為因應出口衰退造成的景氣疲弱,在境內推動信貸寬鬆,出現高比例的流動性進入大陸房地產市場,一方面給予開發商手頭寬欲,大舉轉進二、三線城市拿地,同時帶來房市銷售的反彈。 \n標普全球企業評等大中華地產組資深董事兼分析經理葉翱行,如果貿易戰降溫,大陸經濟走向穩定,官方應會回到解決開發商高桿槓的問題,地產商就必須面臨降低高桿槓的被要求。 \n標普全球企業評級今(25)日派出分析師來台,與法人投資機構舉行2019年中國房地產行業研討會,探討大陸地產開發商的財務基本根基是否牢固。目前有拿標普評等的大陸開發商約有60家,截至2019年6月已發行離岸美元公司債的金額達400億美元,主要是外資法人機構在買進。 \n400億美元當中的190億美元為今年到期金額,葉翱行指出,據此可可以知道,大陸開發商手頭的流動性相對寬鬆,到期以外的多餘資金是開發商用於搶地的本金。 \n標普分析,2018年的大陸土地價格非常低,但過了2019年春節之後,土地價格開始上揚,舉例看,拍賣的溢價率出現大幅上升,就是很好的價格走高證明,多數是二、三線城市。如二線城市的合肥,今年第一季的土地拍賣溢價率達86%,是前一季度(2018年第四季)的二倍,昆明市的土拍溢價率在這兩季之間,則從1%爆衝到25%。 \n葉翱行指出,大陸每年有800萬名大學畢業生可以被吸引到二、三線城市買房,對開發商展望是好的因素,唯需注意的是,蘇州、長沙並沒有放鬆信貸,反而收緊。

  • 專家傳真-亞洲信貸市場 下半年審慎樂觀

     亞洲信貸市場在2019年初表現出色,到目前為止為投資人帶來可觀回報。展望2019年下半年,富達對亞洲信貸市場保持審慎樂觀。整體而言,我們預期亞洲各行業的基本面因素前景穩定,受惠於中國大陸的寬鬆貨幣政策,以及其他亞洲國家降息,個別行業出現好轉跡象,亦有望帶動整體經濟上揚。 \n 今年年初以來,隨著中美貿易談判形勢改善、美國聯準會貨幣政策轉向鴿派,加上亞洲債券估值在2018年拋售潮後具有吸引力,連串利多因素帶動市場上升,市場風險胃納提高,吸引資金穩健流入,持續帶動亞洲高收益債券表現。 以下是對2019下半年各行業的展望: \n 資源與能源:在過去數個月,亞洲金屬和礦業相關商品價格自去年中的高點回落。由於亞洲區內出現經濟回穩的初步跡象,促使商品價格近來再度走強,但仍遠低於去年高位。預料商品價格維持相對穩定水平。未來數月,應留意中國大陸的煤炭產量、進口政策以及對印尼煤炭業信貸造成的影響。 \n 公用事業:預期公用事業普遍會持續提供穩定及可預測的現金流。儘管短期而言,中國大陸民營公用事業企業的債務和稅息折舊及攤銷前利潤 (EBITDA) 的增長步伐預計維持平穩,使其槓桿處於高水平,但整體行業的槓桿水平普遍保持穩定水平。 \n 電訊、媒體與科技:中美貿易戰持續,增加行業的不明朗因素。擁有充裕現金流的網路科技公司、現金流穩定的電訊和發射塔公司所受到的影響較低;而其它相關硬體企業例如個人電腦、智慧型手機和半導體企業,受到的中短期的影響較明顯。此外,由於這行業須不斷投入資本開支,長遠投資報酬也可能受到影響。 \n 零售/消費:在中國大陸經濟初現回穩跡象及資產價格回升的支持下,消費信心有望回穩,並有機會在未來有所提升。儘管如此,具破壞性創新的網上金融點對點借貸(P2P)平台、網上消費信貸業務競爭及行業整合等結構趨勢依然存在。 \n 金融:亞洲已開發市場金融業的資本結構和槓桿比率持續改善,但若在本土及全球利率將會下調的情況下,金融業利潤將會受壓。然而,資產品質方面可望保持穩定。亞洲新興市場金融業方面,預期槓桿比率及大部份地區的存款保持穩健。 \n 中國房地產:在2018年可以看到優質的房地產開發商減少土地收購,財務報表也有所改善;今年開發商可望把握融資渠道擴增之勢,在控制槓桿比率的同時,積極發掘土地投資機會。另一方面,小型開發商不論是為擴充資本或再融資,料將繼續面對爭取資金的壓力。至於政策前景,預期北京政府將推出更多局部地區措施,以穩定實體市場,個別一、二線城市已顯現強勁復甦跡象。整體而言,我們仍對中國房地產市場維持樂觀看法,會繼續觀察持續復甦城市的政策,及市場信心改善的趨勢會否擴展至三、四線城市。 \n 中國工業:大部份工業企業均需一定時間才能展現北京當局刺激經濟措施的成效,因此其現金流和利潤率可能繼續受到壓力。企業如須以現金償債,其總槓桿比率和淨槓桿比率或會出現分歧。雖然融資環境展現回穩跡象,但民營企業,特別是工業企業仍普遍面對挑戰。 \n 展望2019年下半年,我們對亞洲信貸市場保持審慎樂觀。如果大陸的貨幣政策持續偏向寬鬆,且貿易談判持續緩和,將有利市場氣氛回暖。另外,美國聯準會的立場軟化,無疑有利於長存續期資產,而中國大陸境內信貸狀況持續改善更是關鍵所在。至於大陸以外市場,印度央行降息預期;亞洲地區通膨偏低,加上聯準會的溫和政策傾向,令區內央行有更多空間實行貨幣寬鬆政策。我們將繼續關注中國大陸及亞洲其它地區的貨幣和財政政策,以及貿易談判的發展。

  • 日盛投信:信貸寬及房產穩 有助中高收益債表現環境

    日盛投信今(4)日表示,中國央行一季度貨幣政策執行報告繼續要求管好貨幣供給總閘門,有序推進結構性去槓桿,保持流動性合理充裕,預計短期貨幣政策仍以偏寬鬆為主,流動性依然會呈現較寬鬆狀態;在中國房產方面,受益於2019年樓市「穩地價、穩房價、穩預期」等宏觀政策,房市及信貸市場發展穩定可期。 日盛中國高收益債券基金經理人鄭易芸表示,受貿易戰風險趨避影響,美元持續在高檔盤整,美債殖利率續跌至2.07%,全球景氣維持溫和,Fed停止升息的階段,加上中國房地產信用狀況持穩,是有利中國高收債表現的環境。 鄭易芸指出,繼2018年合約銷售強勁增長後,2019年房地產商在規模增長的預期轉趨保守,更重視有質量的健康發展。推盤節奏預期開低走高,房企的推貨重點放在下半年。由於更佳的財務紀律和強勁的銷售,高負債的地產商如恆大、融創、融信、正榮等均如約履行了大幅降低槓桿的承諾,淨負債率下降超過30%。未來房企拿地將更趨謹慎,並以保持利潤率穩定為目標,有助維持高收益債券的債信品質。 鄭易芸分析指出,市場不確定性仍存,然境內外房產融資環境更為友善,融資成本將由去年偏高狀態轉趨穩定,加上中國政府的寬信用政策不變,看好中高收益債續漲動能。

  • 易憲容》房地產稅立法 難於上青天

    對於房地產稅立法之爭議,已經持續了十幾年了。2005年之前,不僅國務院經濟發展研究中心就已經設立專題,對中國的房地產稅進行專項研究,我在那個時候也寫過相應的研究報告,但從那時到現在,已經有十幾年了,房地產市場也已經發展到一個十分龐大的市場。更有人估算,中國以住房作為一種財富,以目前的價格及匯率計算,當前中國的住房財富已經達到68兆美元之巨,遠大於美國、歐洲及日本3者之和(三者為60兆美元),但是面對這樣一個巨大市場,面對這樣一筆寵大的財富,中國的房地產稅徵收,每年都有人在說。但是,一直在紙上談兵。個人所得及投資所得都要徵收稅,這樣一筆寵大資產則不徵收稅,這肯定不是市場條件下的事。 \n \n開始那幾年,房地產開發商及一些好事者,或既得利益者,製造一個概念,即中國的土地是國家所有制,所以住房持有者僅是住房的使用權就不用徵稅;而中國的土地是70年產權,房地產開發商購買土地時,已經付了土地出讓金,因此,中國的住房也不應該徵收財產稅,更不應該對房地產稅立法。這些說法不僅一般的房地產開發商會這樣說,甚至於一些學者大學教授也是這樣說。 \n \n所以,我在自己長期研究的基礎上,在去年寫了一篇《中國房地產稅徵收幾個重大的理論問題研究》,對上述這些沒有學理、沒有邏輯、更不符合市場法則的言論進行全面梳理及論證。還好,儘管上述言論目前偶爾會出現,但不如幾年前那樣有市場了。今年這種言論也基本上消失了。 \n \n其實,中國的房地產稅立法及徵收問題,並非理論上的準備問題,也不是立法上的困難問題,更多的是一個房地產市場的利益如何分配問題,房地產稅的立法根本上就是一種利益上的博弈。就如中國幹部的財產申報的陽光法,由於開會的幹部都不同意其財產公開,儘管這個法律制定十分簡單,國際上的樣板隨手都是,但到現在還沒有制定出台。房地產稅也是如此。 \n \n既然房地產稅的立法及徵收是一個重大利益博弈問題,那麼這種法律要制定出來十分困難,所以從對房地產稅的法律研究開始已經十幾年,到現在仍然還不知道什麼時間制定好,什麼時候出台。狼來了!狼來了!已經叫了無數遍了。在今年兩會期間,除了《政府工作報告》表述「穩步推進房地產稅立法」的提法為大家關注的熱點問題外,房地產已經不如早幾年那樣是熱點問題了。但是,儘管《政府工作報告》表述「穩步推進房地產稅立法」的提法,馬上就有房地產開發商出來解釋,認為房地產稅由立法、推出到實施,5年內很難落實。國內的大型投行中金公司也指出,房地產稅目前仍處於立法層面的穩步推進過程,距離推出和開徵房地產稅尚早。 \n \n也就是說,即使中國房地產稅立法已經進入實質性的階段,但是不僅具有房地產稅的立法在什麼完成的問題,也有房地產稅的立法到底會出台一部什麼樣的房地產稅法的問題。前者在時間上說明了中國房地產稅要徵收是相當不確定的,肯定是猴年馬月的事情。試想,對於房地產稅的研究早在2002-2003年期間就進行了,直到十幾年後才開始立法,那麼這種立法又要幾年的時間來完成也是不知道的。即使房地產稅立法完成之後,什麼時候實施同樣是不確定的。 \n \n當前更根本的是中國房地產稅的立法者會制定一部什麼樣的房地產稅法律。這種法律是不是公平公正,是不是站在絕大多數人的角度上立法,是不是有利於絕大多數人也是相當不確定的。如果制定的房地產稅不能夠公平公正,那麼房地產市場利益關係就有可能向少數人傾斜。大家要注意,任何法律制度都是一次重大利益關係調整。房地產稅立法同樣看其基點是什麼,這是利益關係使然。 \n \n還有,目前中國最有價值的住房,應該是掌握在少數最有權勢者手上(而這些最有權勢者對制定房地產稅最有機會表達意見),或者說,除了少數早期先知先覺進入房地產市場炒作的投資者之外,絕大多數居民所持有的住房價值與中國最有權勢者所持有的住房價值相比,根本就不可同日而語。所以,這些最有權勢者一則不願意讓其手中持有的住房交更多的稅,二則是不願意看到由於房地產稅政策的推出,讓其手上所持有的住房價格下跌。所以,房地產稅的立法肯定是能拖就拖。即使房地產稅完成立法,要真正地實施同樣面臨這樣的問題。 \n \n還有,房地產稅的利益博弈還涉及到地方政府的土地財政的問題,還涉及中國的GDP增長的問題。對於土地財政來說,這是地方政府及政府官員的命根子。那麼地方政府如何才能保證其土地財政越來越好呢?當然是要保證當地房價只漲不跌。只要房價在上漲,房地產開發商才有意願去購買更多的土地,土地市場才會繁榮。如果房價不上漲,甚至於房價下跌,那麼土地市場馬上會靜下來,甚至於會蕭條,這時地方政府的土地財政也就沒有了。房地產開發商購買土地都是衝擊房地產市場的利潤而來,如果購買的土地造出的房子不能夠獲得利潤甚至虧損,房地產開發商早就會離開房地產市場。而中國房地產市場是一個政策市,儘管開徵房地產稅對房地產市場會什麼影響,誰都不知道,因為大家不知道今後出台的房地產稅到底是什麼。比如,上海及重慶的房地產稅試點對房地產市場影響微乎其微。不過,儘管如此,他們還是認為不推出房地產稅最好。 \n \n還有,房地產稅是地方稅,房地產稅徵收就是用作地方政府各種支出,對地方政府是一個利好的大事情。因為,這樣地方政府的財政有一個固定稅收的來源。但是地方政府不是這樣考慮的。因為這種固定的地方政府收入來源,資訊已經完全公開透明化了,政府地方尋租設租的機會完全減少了。這對地方政府官員肯定是不願意幹的事情。 \n再者,如果房地產稅徵收影響到房價下跌,也會影響中國的GDP,這是一個更大的利益博弈問題。正是因為房地產稅徵收是一次重大利益關係調整,這種法律制度推出肯定會很難,甚至難於上青天!這就是中國的現實。(作者為青島大學經濟學院教授)

  • 日盛投信:基本面看好 實力支撐亞高收債收益

    日盛投信5日表示,市場風險偏好情緒回溫,全球金融市場揮別去年大幅震盪的陰霾,今年來金融資產大都繳出正報酬佳績,債市方面,主要券種當中今年以來各類高收益債指數分別有4.3%-6.8%漲幅,亞洲高收益債經過去年修正下跌3.5%後,因為差價擴大269個基點推動今年以來快速反彈,成為債券市場焦點。JACI亞高收指數年至今漲幅5.2%,鑑於基本面看好,實力支撐高收債收益。 \n \n日盛亞洲高收益債券基金經理人鄭易芸表示,在基本面方面,預計中國實體住房市場今年將放緩,尤其是二、三線城市,但下行空間可以透過更寬鬆的住房政策來緩衝。此外,隨著行業的整合可能加速,較大的開發商預期可繼續獲得市場份額。 \n \n2018年中國房地產公司財務狀況亮麗,銷售年增率大增,流動性妥適性佳,對應境外美元債券行情,2~3年期債券視信用評等高低約有6~10%的收益率,評價面具吸引力。中國房地產債仍然是目前看好的債券。 \n \n鄭易芸指出,中國企業去年的境外發債額度能延長至2019年6月底,顯示中國政府寬鬆的信貸政策。全球股市反彈持續,使得高收益債市場情緒大幅好轉,資金持續流入,亞洲市場基本面相對持穩,推高債券行情;國際油價跌深反彈,減產協議順利,激勵石油相關的債券表現較好,惟留意油價逐漸接近相對高點,注意信用利差變化。 \n \n

  • 易憲容》大陸房地產業並未走弱

    2018年房地產對中國GDP貢獻59846億元,增長速度為3.8%,同比下降了近2個百分點,特別是2018年第4季其增長速度更是下降到2%。有分析認為,這意味著中國房地產業全面走弱,因為房地產GDP指標對房地產投資有一定領先性,領先大致2-3季。比如,2003年至今房地產業僅有3次房地產GDP實際增速低點小於2.0%,分別是2008年第4季、2012年第1季和2015年上半年。其中2008年受美國金融危機衝擊導致房地產市場萎靡,2008年第4季房地產業GDP同比增速到1%。受此影響都出現了房地產市場走弱的態勢。 \n \n但實際情況並非如此,這幾次房地產業GDP增速下降並不意味著房地產市場出現向下調整,反之是新一輪房地產快速增長的前兆。比如2009年3-4月開始房地產市場就出現全面爆發式的增長,2015年則先由深圳開始啟動,很快就掀起2015年開始的新一輪房地產快速增長熱潮。 \n \n其實,國家統計局公布的分產業GDP採用的是生產法進行核算,即通過生產的全部貨物和服務總價值扣除生產過程中投入的中間品價值所得到的增加值,所以,房地產業GDP衡量的是產出價值扣除投入成本的部分。房地產業GDP增長下降,並不意味著房地產業最終產業減少。如果房地產業的總產值還是在快速增長,但這種增長小於中間品投入成本增長,那麼房地產業GDP當然會下降。 \n \n所以,對於持續10幾年暴利的房地產業來說,如果中間投入品的價格上升幅度快於房地產業增長速度,只是意味房地產業暴利或利潤水準下降,意味著房地產業也開始趨向市場平均利潤,但這並不意味房地產業的繁榮已經結束,或2019年房地產市場開始走向弱勢。 \n \n因為,從國家統計局公布的資料來看,2018年中國房地產開發投資達12兆元,同比增長達9.5%,創過去4年來新高。其中住宅投資8.5兆元,增長速度更是達到13.4%,同樣創下了2014年以來5年新高。還有,住宅新開工面積15兆平方米,增長達19.7%。2018年,商品房銷售面積17兆平方米以上,在持續幾年創記錄的基礎上還在創歷史記錄,只是所謂的增長幅度下降。但商品房銷售額達到近15兆元,增長12.2%。住宅銷售額更是增長14.7%。而這種商品銷售額的快速增長在中西部表現更為明顯,西部地區增長達到18.1%,西部地區達到了增長23.4%。這也意味著房地產市場繁榮不僅還在繼續,而且還在不斷地創歷史新高。 \n \n儘管媒體一直在說出台史上最嚴厲的房地產調控政策,但是這些調控政策只是讓一些城市的住房市場銷售面積有所下降,但並沒有讓各城市的房價水準向下調整。根據國家統計局的資料,2018年中國新建商品8544元/平方米,2017年為7614元/平方米,與2017年相比2018年的住宅平均房價上漲了12.22%。也就是說,2018年出台這樣多的房地產調控政策,只是限制住房銷售面積增長幅度,而沒有遏制房價上漲,反之,讓房價上漲幅度更快,並讓中國房價頂在更高的開花板上。 \n \n從2003年以來中國房地產越調控房價越是上漲,只是讓漲幅節制一點而已,比如2010年到2017年基本上是這樣,只是2016年房價上漲達11.28%,但是2018年房價上漲幅度比2016年上漲更快。作為一個以投資為主導的中國房地產市場,只要住房的價格還在上漲,而且上漲幅度達到12%以上的水準,想讓住房的投資者退出這個市場根本不可能。房地產在上漲,住房投資者不退出,房地產市場繁榮就會繼續,不會走向弱勢。2019年的中國房地產市場的情況同樣會如此。而最近媒體一直在宣揚的一線城市的2手房價格環比漲幅回落零點幾個百分點,只能是個例。 \n \n2018年中國房地產業的繁榮更是表現在各城市年度土地交易的收入水準創歷史記錄上。財政部公布的資料顯示,2018年全國各地方政府土地交易收入達到65096億元,年增長25%,再創歷史新高。而2018年中國地方政府一般公共預算本級收入97905億元,年增長7%;由此可得知,地方政府賣地收入或土地財政占整個地方財政比重達66.48%,而2017年此項的比例為56.9%。 \n \n這不僅意味著地方政府對土地依賴度越來越高,也意味著可能地方政府出讓土地價格越來越高。而2018年中國房地產的契稅5730億元,年增長16.7%,房地產稅2889億元,增長10.9%。兩者合計只有8118億元,這與15兆元以上的新建住房銷售額相比,不足十五分之一,可見中國的房地產稅所面臨的問題有多大。 \n \n2018年中國土地財政或土地交易收入快速增長,不僅在於地方政府對土地財政依賴程度及土地價格可能上漲,更重要的在於房地產開發企業仍然看好未來中國房地產市場,特別是看好近期的中國房地產市場。因為,土地價格不僅在於未來的房價上漲預期,而且在於房地產市場發展狀態。如果中國房價上漲預期可能在短期內出現逆轉,或房地產業的弱勢將出現,那麼房地產開發商是不會進入土地市場,也不會增加對土地的投入的。這也說明了對於中國房地產開發企業來說,短期內房地產業是不會出現弱勢,更不會出現衰退,中國房地產市場的繁榮在2019年還會繼續。 \n \n當房地產市場的價格還在上漲,而且還在大幅上漲,住房市場還在創歷史記錄,土地市場還在過度繁榮,以投機炒作為主導的市場還在繼續而沒有出現轉型時,當然是與十九大國內房地產市場的「疥住不炒」的市場定位,與當前「穩地價、穩房價、穩預期」的房地產調控政策有很大差距。所以,國內媒體對當前國內房地產市場基本形勢宣傳與輿論只能低調了。但實際這樣做,只會強化國內房地產市場價格上漲,強化房地產市場與房地產調控政策的偏離度。 \n(作者為青島大學經濟學院教授)

  • 《大陸經濟》陸今年17城商辦大樓,新增供應估破千萬平方米

    據經濟參考報報導,全球知名商業地產服務和投資公司世邦魏理仕1月16日發布「2019年中國房地產市場展望報告」顯示,2019年預計中國主要城市商辦大樓需求增長將稍有放緩,核心區域韌性顯現,科技發展、共享辦公和持續開放帶來的外資需求將迎來新的增長點。 \n 該份報告指出,2018年中國商辦大樓需求呈現虎頭蛇尾的趨勢,展望2019年,預計中國範圍內北京、天津、大連、瀋陽、青島、上海、南京、杭州、寧波、蘇州、無錫、廣州、深圳、成都、重慶、武漢、長沙等17個城市的商辦大樓新增供應有望突破千萬平方米,而新增需求總量預計同比小幅下降1.3%至約530萬平方米。 \n \n 在需求下滑與持續充沛的新增供應疊加作用下,中國國內主要城市平均空置率預計在年末將突破20%,二線城市平均空置率料將接近30%。 \n 共享辦公作為中國企業業務單元的解決方案,有望繼續被大中型企業納入長期房地產策略。另一方面,隨著中國對外開放力度的進一步加強,新增外商投資及外資金融機構的入駐將為商辦大樓需求帶來新的增長點。 \n 世邦魏理仕建議,2019年應優先關註一線城市商辦大樓市場中的增值型物業,租賃面基本穩健的二線城市也具有一定的投資潛力。 \n \n

  • 房市泡沫化降臨 陸面臨比貿易戰更大難題

    房市泡沫化降臨 陸面臨比貿易戰更大難題

    中國對房地產市場的調控政策不斷出爐,但對抑制房價的效應正在遞減;可以預見,化解房市泡沫破裂的風險,將是中國在應對美中貿易戰外的重要課題。 \n \n每年年末,中共按慣例召開中央經濟工作會議,定調新一年的經濟工作基調和方針,是中國財經界窺探政策走向的重要風向球。2016年12月,中共中央總書記習近平主持中央經濟工作會議時,突然將矛頭指向房地產商,對於不斷上漲的房價說出了重話:「房子是用來住的,不是用來炒的。」1年後的2017年10月,習近平在中共「十九大」開幕做政治報告時,再次重申了這句話,並贏得滿堂熱烈掌聲。自此,中國政府新一波打房行動鋪天蓋地而來。 \n \n調控措施多 房價逆勢走高 \n \n根據中原地產的數據,今年前9月,中國各地方政府公布房市調控措施次數接近400次,較去年同期增加8成;其中,9月公布的房市調控措施次數就達70次之多。這些調控措施多半是新瓶裝舊酒,換湯不換藥,不外從限購、限售,或提高首付款、房貸利率等手段下手。 \n \n不過,中國政府在最近20年來,已進行多次全國性的「打房」行動,調控政策對抑制房價的邊際效應正在明顯遞減,於是我們看到中國房價是愈打愈高,房市泡沫愈來愈大。 \n \n房市泡沫有多嚴重呢?一線城市「北上廣深」的房價,在過去16年漲了20倍。以北京為例,2000年時,平均房價約每平方公尺5700元人民幣(約每坪8萬5000元台幣),蛋黃區的東城區,平均房價約8000元(每坪11萬9000元萬台幣)。而到了今年10月,根據房仲機構安居客的數據,北京的平均房價已漲到近6萬元(約每坪89萬台幣),東城區的平均房價更飆漲至10萬4000元(約每坪154萬元台幣),等於漲了10多倍。 \n \n這些年來,中國各城市房價幾乎都呈數倍增長,遠遠超過民眾的薪資成長幅度,買房已成為多數中國老百姓難以承受的重擔。中國媒體稍早根據各地房價和平均工資計算,北京居民要擁有1棟100平方公尺(30坪)的房子,得不吃不喝46年才買得起,但北京還不是最長的。與金門一水之隔的廈門,得花53年,是中國買房壓力最大的城市,其次是深圳的48年,北京排第3,上海也要花44年。 \n \n最近披露的另一組數據,更加深人們對中國房市泡沫破裂的憂慮。知名房地產商SOHO中國董事長潘石屹日前在一場論壇中提到,中國全國房地產市值高達450兆元人民幣,是美國的兩倍多,更超過美國、歐盟和日本3地房地產市值總和。相較之下,在2017年年底,中國GDP(國內生產毛額)總額為82兆元,中國股市總市值為60兆元人民幣。 \n \n不管是中國政府、財經專家或者房地產商,都知道中國的房市泡沫嚴重,也深知對中國經濟造成威脅,但為何房價就是壓不下來? ...【更多精彩內容,請見《財訊雙週刊》】 \n

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