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以下是含有中高總價的搜尋結果,共12

  • 北市豪宅交易量 中山區奪冠

     根據房仲業者統計,雙北市去年中高總價市場呈現「量縮價穩」格局,台北市、新北市中高總價住宅交易量分別減少13.2%、5.5%,台北總價4,000萬以上住宅以中山區269件居冠,其次為大安、內湖,皆破200件;新北市總價2,000萬以上住宅則以新莊區621件最多,其次為新店、板橋。

  • 《傳產》價平難吸買氣,雙北中高總價住宅量縮

    永慶房產集團根據內政部實價登錄資料統計,分析108年台北市總價4,000萬以上及新北市總價2,000萬以上中高總價住宅價量變化,並與107年比較,雙北市皆呈現量縮價穩的格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,近幾年房市買盤以自住為主力,中高總價的產品交易量欲大不易,尤其以較難入手的台北市最為明顯。除此之外,108年受到中美貿易戰影響,台商回流、經濟成長等利多消息頻傳,屋主對於房市的信心逐漸增強,價格也更加強硬,在買方不願意追價購買的情況下,交易量下滑並不意外。不過,在交易量下滑的同時,價格維持在平盤整理的格局,並無太大的起伏。

  • 《傳產》中高總價住宅交易量連二年回溫,大安、中山、內湖區最熱

    永慶房產集團根據內政部實價揭露資料統計台北市總價4,000萬以上的房市價量變化,比較近三年交易量發現,台北市連續兩年成長,但增加幅度有收斂跡象,而住宅單價則是呈現持平盤整的狀況,漲跌幅都不到1%。 \n 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,2018年全球經濟表現優於2017年,不過下半年中美貿易戰紛擾難解,經濟成長有趨緩跡象,房市買氣也略有降溫,但整體而言,2018年房市氣氛仍較2017年佳。 \n \n 謝志傑表示,觀察台北市總價4000萬以上中高總價住宅近三年交易量變化,發現2017年較2016年大幅增加21.6%,而2018年則較2017年同期僅小幅成長1.4%,謝志傑說明,2016年房地合一上路後,短期投資客退出市場,房市由自住客群為主力,交易量能欲大不易,因此,中高總價住宅也受影響,交易量縮,但在央行解除信用管制後,高成數、低利率的優惠房貸吸引有自住需求的民眾進場購屋,讓2017年交易量明顯回升,買氣延續至2018年,不過,下半年受到國際政經情勢、國內選舉影響,房市買氣短暫觀望,房市呈小幅成長,復甦力道已不若前一年強勁。 \n 進一步分析2018年台北市中高總價住宅交易熱區,謝志傑說明,大安區以占比15.2%位居第一,其次是中山區占比14.0%,內湖區則以12.4%排名第三,三區交易量已占全台北市超過四成。至於住宅單價變化,謝志傑指出,台北市中高總價住宅單價從2016年的84.4萬元小幅下跌至2017年的84.0萬元,跌幅0.5%,2018年微漲0.4%至每坪84.2萬元,房價呈現持平盤整的局面。 \n 謝志傑補充,去年11月底九合一選舉結束,大選干擾解除後,民眾購屋步調轉趨積極,選前遞延、觀望的買氣回籠,回復房市正常供需狀況,根據永慶房仲網統計,台北市4000萬以上中高總價住宅潛在買氣也有增溫的跡象,點擊量與留言量都較選前增加5%左右,顯示選後民眾購屋信心回升,若價格認知取得共識,交易量可望擴大。 \n \n

  • 京城今年推4新案 業績升溫

     京城建設(2524)除了現有7個建案繼續銷售之外,今年將推出4大新案,總銷約205億元,由「京城大苑」打頭陣,昨(1)日開始預約。京城總經理陳添進表示,從供需等各項數據來看,高雄的房地產市場屬於溫暖期,京城營收從2016年開始,到2017年,連續2年都有超過50%的成長,今(2018)年可望維持穩定成長的態勢。 \n 京城建設去(2017)年營收約41.82億元,比2016年的26.20億元,年增59.57%,而2016年的26.20億元,也比2015年的17.41億元,成長50.49%。 \n 京城總經理陳添進昨日指出,此次高雄與台北的房地產市場,呈現「南溫北降」的態勢,各家建商都有積極獵地的動作,但是,在供需互動方面,也沒有失衡,今年取得使用執照的戶數,不會超過6000戶,可是,需求卻是持續顯現,導致房地產價格和供給,處於「價穩量減」的局面。 \n 他表示,今年房地產氣勢好,京城將全力衝刺營收,除了既有的新成屋,今年將有4個大樓建案,投入銷售市場,總額大約205億元。 \n 京城建設發言人周敬恆說,京城今年將分4季,各推出1個大樓建案,共有4大新案,等於是「季季有新案」。 \n 周敬恆表示,今年將由「京城大苑」打頭陣,並在昨日開始接受預約看屋,該案靠近原生植物園,總銷55.07億元,可售戶數約284戶,目標客層將以首換為主。 \n 第2季則由位於美術館特區的「美術世界」接棒演出,他說,「美術世界」總銷約100.30億元,每坪開價介於26萬元到36萬元之間,預定在今年第2季完工後,公開銷售。 \n 周敬恆指出,第3季將由漢神巨蛋商圈的大樓建案擔綱,總銷約22.42億元,兼顧首購和首換族群。 \n 而京城今年的壓軸建案,則是位於和平一路與七賢路口的建案,他說,此為高雄第一個都更案,有規畫29坪的小坪數,也有94坪的中高總價宅,預定第4季推出。

  • 《傳產》價跌引買氣,中高總價住宅交易量回溫

    永慶房產集團根據內政部實價揭露資料統計台北市總價4,000萬以上、新北市2000萬以上的房市價量變化,比較近三年各年1-10月交易量發現,雙北市2016年均較2015年衰退三成以上,2017年則較2016年成長一至二成,而住宅單價則是呈現小幅下跌的狀況,跌幅均在3%內。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,2017年全球經濟同步復甦,大環境明顯改善,台股萬點行情續航,都讓消費信心回升,民眾購屋意願增加,不僅是受到首購族群青睞的中低總價住宅交易量回溫,中高總價住宅在市場氣氛轉佳後也有逐步回穩的跡象。不過,謝志傑提醒,目前房價仍處於緩跌的階段,讓利仍是觸動買方進場的關鍵主因。 \n \n 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,觀察台北市總價4000萬以上中高總價住宅近三年各年1-10月的交易量變化,發現2016年較2015年大幅衰退36.6%,而2017年則較2016年同期成長19.9%,謝志傑說明,2016年房地合一上路後,短期投資客退出市場,房市由自住客群為主力,交易量能欲大不易,因此,中高總價住宅也受影響,交易量縮,但在央行解除信用管制後,高成數、低利率的優惠房貸吸引有自住需求的民眾進場購屋,讓2017年交易量回升。 \n 那麼,2017年台北市中高總價住宅交易熱區在哪些區域呢?謝志傑說明,中山區以占比19.1%位居第一,其次是內湖區占比15.0%,大安區則以12.7%排名第三,三區交易量已占全台北市近五成。 \n 至於住宅單價變化,謝志傑指出,台北市中高總價住宅單價從2015年的90.2萬元跌至2016年的84.1萬元,跌幅6.8%,2017年再下跌2.6%至每坪81.9萬元,顯示房價並未止跌,只是跌幅收斂,呈現小幅緩跌的局面,顯示中高總價住宅也和一般住宅一樣,仍須讓利才能吸引買方購屋。 \n 新北市中高總價住宅(總價2,000萬以上)交易量統計,2016年較2015年減少34%,而2017年交易量小幅回升一成,增幅10.6%,交易熱區以新莊區、新店區與板橋區名列前三,謝志傑指出,新北市中高總價住宅單價變化,由2015年46.9萬元跌至2016年44.3萬元,再到2017年43.5萬元,跌幅由5.5%降至1.8%,與台北市一樣都呈現跌勢收斂的狀況。 \n \n

  • 促銷針對中高總價 瞄準換屋族

     繼長虹建設、寶佳機構、興富發建設陸續祭出優惠的付款方案之後,宏盛建設最近祭出「住你幸福專案」,旗下3案提供結構工程0付款 ,愛山林建設本周也立刻跟進,針對旗下3案也祭出「成屋預售化專案」,加入壓低付款門檻行列,積極搶客。 \n 房價沒有明顯下跌,可是建商針對餘屋,自備款門檻最近已經開始愈壓愈低,儼然重返民國87年上波房地產景氣低迷時期的優惠付款浪潮;不過,這一波優惠付款方案,和往年卻大相逕庭,往年是以首購族為訴求,壓低自備款,以朝向「金字塔底部」挖掘客戶,幾十萬元就可交屋入住,可是現在的優惠付款專案,幾乎都是針對中高總價、2房甚至是3~4房的新成屋,向高資產族群、或換屋族招手。 \n 以宏盛建設來說,最新推出的「住你幸福專案」,是針對台北市北投「得意山莊」、新北市淡海「宏盛水悅」、新莊副都心「宏盛至達」3案,提供客戶結構工程0付款、交屋後2年還可輕鬆付。 \n 甲山林機構除了配合日前正式祭出「創辦35周年慶購屋回饋專案」的興富發建設,推出代銷案新北市林口「國家一號院」,提供399萬元交屋,訴求首創「住大戶輕鬆付」,以及淡水「豐悅城」95萬元自備款交屋等之外,本周起甲山林機構的愛山林建設開發公司自建案,也正式推出「成屋預售化專案」。挑選出愛山林建設開發公司3筆大戶的新案,提供低自備款、高額貸款的優惠付款條件,吸引換屋族和置產客進駐。 \n 其中位於信義區福德路的「豐藝」,90坪房型,總價要上億元,「水立方」總價也動輒上億元,愛山林首創提供首付999萬元即可交屋進駐的條件,搭配銀行貸款、以及3年自備款優惠付款方案,讓客戶可以彈性進行資金調度。 \n 甲山林廣告、愛山林建設開發副總經理徐永仁表示,根據央行發布的限貸令,台北市總價7,000萬元以上、或第3戶以上,限貸50%銀行貸款,新北市特定區域第2戶以上限貸60%銀行貸款,第3戶以上、總價6,000萬元以上,限貸50%。

  • 唐鎮板塊 張江高科園區首選居住地

     近年發展快速崛起的上海張江板塊,佔據了新興浦東的一大片地區,建立了上海的高科技產業聚集地:張江高科技園區。由於區域內以公司、工廠為主,住宅建設偏少,不遠處的唐鎮板塊則成了張江高科的後花園,使得在科學園區工作的菁英人士,能在此同時完成立業與成家的夢想。 \n 張江唐鎮板塊位於上海東南部,距離市中心的人民廣場約13公里的距離,上海軌道交通二號線將其串聯在上海的交通主動脈上,乘坐地鐵約20分鐘即可到達人民廣場。 \n 富陽(中國)控股執行董事張秀華表示,這裡不像同屬浦東區域的陸家嘴,有著如同森林般密集的高樓建築群,放眼望去,卻是視野一片開闊,滿眼的綠色。此外,當地的道路命名也別具特色,多是以著名的學者、科學家、發明家的名字來命名,例如張衡路、郭守敬路、祖沖之路等,充滿了人文氣息。 \n 多所大學聚集 增添人文氣息 \n 張江高科技園區的面積約25平方公里,劃分為技術創新區、高科技產業區、科研教育區、生活區等多個功能社區,以積體電路、軟體、生物醫藥為主導產業,浦東軟體園、羅氏製藥、通用電氣等知名廠家紛紛落戶於此。此外,包括上海中醫藥大學、中國美術學院、復旦大學分部等高等院校也坐落在此,進一步增添了人文氣息,而大學城完善的生活設施,也帶動了周邊產業的發展。但由於張江高科技園區作為產業園區,嚴格意義上並不是很適合居住,因此,不少在園區工作的人們,都在東面的唐鎮板塊落戶。 \n 唐鎮的商品房開發較晚,但住宅形式較為多樣,既有適合普通工薪階層的剛需型公寓,也有總價上千萬元(人民幣,下同)的中高端別墅。家樂福等大型超市等購物中心雖然不多,但完全能夠滿足居民日常的生活需要。此外,香華山體育休閒中心、露德聖母大教堂、東方世紀學校等,也為居住在唐鎮的人們提高了生活品質。 \n 張秀華表示,看中這片張江高科後花園的企業非常多,包括保利地產、綠城集團、合生創展集團等知名開發商,在這裡均有專案推出。因此,近三年來,張江唐鎮地區的商品房供應量,一直穩定在20萬平方米左右,近來由於調控的影響,成交量稍微有些降低,但市場均價一直穩中有升,如今均價已經突破每平方米3萬元。 \n 最靠近張江高科技園區的公寓專案是「張江湯臣豪園」,由於其坐落於張江高科板塊中,周邊別墅專案居多,公寓專案基本沒有競爭對手,因此自從推出以來,銷售狀況一直非常良好,目前已是現房在售,戶型有90~108平方米的2房、127~136平方米與196~202平方米的3房,均價高達每平方米2.85萬元,且針對張江園區員工有96折的優惠。 \n 唐鎮距離張江高科技園區有一定距離的區塊,價格就相對實惠不少。例如保利集團旗下的「保利禦樽苑」,集別墅、公寓、商業於一體,水景環繞,容積率只有1.6,在售房源均是大戶型,公寓面積在134~142平方米,均價約每平方米2.2萬元。同專案聯排別墅產品,贈送約100平方米的地下室,單總價超過1000萬元。 \n 發展潛力佳 均價衝破3萬大關 \n 距離該專案不遠的則是針對普通工薪階層的專案「畢卡索小鎮」,儘管均價也在每平方米2.2萬元左右,但由於在售產品為90平方米左右的2房,總價較「保利禦樽苑」低了不少,社區內規畫了兩處大面積景觀綠地,並建造五星級「皇廷國際大酒店」。另有178~245平方米的聯排別墅,均價每平方米2.8萬元,單套總價在620萬元以上。 \n 此外,張秀華表示,知名開發商綠城集團推出的「上海玉蘭花園」,規畫大平層產品,選用歐洲皇室專用的德國萊姆石,美國LSI大師親自設計景觀,樓王樣板房剛剛開放,在售123~247平方米的2至4房,極盡舒適享受。 \n 張江唐鎮地區的高檔別墅專案也非常多,即使是公認較難做出精品的中式別墅,在當地也能找到高質感的專案。例如「東園雅集軒」,主推600~800平方米精裝獨棟別墅,單價約每平方米8萬元,總價近5000萬元。 \n 靠近地鐵站的「夏宮」,是鵬欣集團旗下的低密度專案,容積率只有0.5。張秀華指出,在目前的市場情況下,這樣低容積率的專案較為稀缺,在售的西班牙風格別墅,面積250~340平米,均價每平方米4.5~5萬元,且每套別墅都保持了不同的戶型,圍繞著中央游泳池和園林水景分佈,每戶均贈送寬大的觀景陽台,擁有突出的產品優勢。 \n 張秀華表示,張江唐鎮板塊地處上海東郊優秀位置,及其科技園區的知識型定位,決定當地是高素質人群聚集的住宅區,這樣的樓市板塊特性在上海為數不多,相信隨著張江科技園的發展與唐鎮的進一步建設,該板塊的潛力將進一步釋放出來。

  • 名家專欄-量縮價漲 上海一手房均價創新高

     據上海永慶房屋研展部統計,上海7月一手住宅成交7025套,較6月成交8365套下跌16.7%,成交量沒有繼續上漲。成交均價方面則較6月每平方米2萬4070元人民幣微幅上漲2.2%,7月上海一手房均價為每平方米2萬4607元人民幣,創下歷史新高。 \n 上海7月市場成交量下跌主要有兩個原因,一是7月本就是傳統淡季,上海樓市的特點是在市場火熱的年份,7、8月建商推盤和成交都會持續火熱;而市場行情不好的年份,7、8月份的淡季特徵會變得很明顯。 \n 中高總價住宅跌幅近6成 \n 2012年7月開發商推盤量減少,但仍然保持在5月份左右的水準。另一個原因是調控政策的執行尺度在6、7月份再次收緊,6月27日開始限制非滬籍單身購房,也把很大一部分自住剛性需求擋在市場外。因此,無論是購買信心和開發企業推盤信心,在6月份成交量上升的基礎上反而都變弱了。 \n 從總價區間來看,成交量下跌的區段主要是高總價和低總價住宅。總價1000萬元人民幣以上的一手住宅,成交量較上月下降26.2%,800萬至1000萬元人民幣的一手住宅成交量,相較上月甚至降幅達52.7%,在各個總價區間住宅中,下降幅度最大。 \n 低總價住宅成交跌幅也深 \n 低總價住宅情況也大致相同,總價在90萬元人民幣以下、90萬至120萬元人民幣、120萬至150萬元人民幣、150萬至200萬元人民幣、200萬到300萬元人民幣的一手住宅,成交量較上月全線下跌,跌幅分別為23.9%、19.9%、27.7%、15.8%、15.1%,而且,總價愈低,成交量較上月降幅愈大。 \n 成交明顯上漲的總價區間只有兩個:300萬至500萬元人民幣,以及500萬至800萬元人民幣的一手住宅,成交量較上月分別增長10.9%和13.3%。 \n 從單價區間上看也是相似的表現,每平方米5萬至7萬元人民幣的住宅成交下降9%,每平方米3萬元人民幣以下的各個單價區間一手住宅成交量,較上月的下降幅度也都在17%至30%左右,單價每平方米2萬至3萬元人民幣的住宅成交量,甚至降幅達到30.2%。唯有每平方米3萬至5萬元人民幣單價的住宅成交逆勢增長,相較上月上升了13%。 \n 改善型換屋需求入市意願強 \n 從資料結果看,儘管整體成交復甦了5個月,但各類住宅需求的釋放仍然非常不穩定。高總價住宅由於一直是調控的重點,近兩年來開發商推盤量本來就謹慎,因此,成交主要看當月推盤狀況和調控尺度而定。 \n 換屋改善型需求被限購限貸政策誤傷不少,需求比高端住宅迫切,因此只要在條件允許,入市比較乾脆,購買意願較高。剛性自住需求自從銀行信貸相對寬鬆之後,入市積極性變強,但上海今年來的自住剛性需求,有很大一部分來自非滬籍單身人群的婚房需求,自6月底開始限制這部分需求在上海買房,中低總價住宅成交立刻受到直接影響。 \n 限制非滬籍單身購屋衝擊大 \n 由於非滬籍單身在上海購房不予登記過戶的規定,自住剛性需求的購房還會低迷一段時間,少則3個月,多則等到執行規定取消。中高總價自住和投資需求的復甦腳步,也會在大陸中央多次重申堅持調控的要求下放慢。在這種情況下,成交淡季特徵將開始顯現,同時啟動價格反漲。 \n 從各城區成交結果看,長寧、靜安、黃浦、閘北、南匯等區的成交量較上月逆勢增長,靜安區增幅180%,黃埔區增幅分別為42.9%,南匯增幅32%,長寧區由於「新天地河濱花園」成交356套,以及6月份基數較小,成交量較上月大增加1307.1%。成交均價則是盧灣區上漲幅度最大,相較上月上升56.2%,浦東區相較上月上漲9.7%。 \n 環線整體市場表現也呈現出明顯的中間環線位置成交量較好的特點:內環內成交相較上月下降4.9%,內中環上升14.3%、中外環、外郊環和郊環外則下降18.4%到26%。

  • 限貸效應擴大 台灣高端豪宅成交銳減

    限貸效應擴大 台灣高端豪宅成交銳減

     兩岸三地的豪宅市場受當地政府的管制措施及融資情況差別,對地產投資者的吸引力產生不同的影響,今年6月台灣央行理監事會議決定增列「豪宅條款」,針對豪宅限貸再出招,根據中信房屋資料顯示,截至7月中,台北市3000萬元以上的中高價宅成交比,已經出現大洗牌,其中,8000萬元以上的豪宅成交比重大幅減少2/3,成為中高價宅產品中的票房毒藥。 \n 百坪豪宅 去化時間拉長 \n 而3000-5000萬元及5000-8000萬元產品的成交比重分別為62.5%及31.25%,較6月份逆勢提升9.82%及5.36%,在央行打房下,中價位產品成交比重逐漸拉高,成為中高總價產品中的市場主流。 \n 中信房屋副總經理劉天仁表示,6月22日以來,央行限縮雙北市8000萬元以上的豪宅貸款至6成,影響了有錢人的理財配置,購屋時自備款大幅增加,需多付1~2千萬元以上,加上央行7月初又發函給各銀行,要求各銀行追蹤理財型房貸資金流向,封鎖投資客炒房的資金來源,在一連串的限貸政策下,使得有意購買8000萬元以上產品的買方轉趨觀望的比例增加,可見政府打房,富豪中箭,民眾有感,未來動輒上億元以上的百坪豪宅,在打房衝擊下,市場去化時間將大幅增加。 \n 另外,根據中信房屋資料顯示,受奢侈稅及近期央行打房影響,今年以來,北市8000萬元以上豪宅成交坪數也出現重大變化,坪數超過百坪的豪宅成交比重,從去年的72.73%下跌至今年22.22%,大幅減少超過5成,過去賣得很好的大坪數產品,今年同樣成為豪宅產品中的票房毒藥。 \n 住商不動產企劃研究室統計,近3個月台北市與新北市各總價交易狀況後發現,與第一季相比,中高總價產品委售增加,但是成交相對疲軟,低總價產品釋出少,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,央行接連釋出對高總價住宅的調控,讓不少買方卻步,加上對第二屋貸款的限制,都不利於中高總價產品成交。

  • 名家專欄-調控不鬆綁不收緊 政策底部浮現

     根據上海永慶房屋研究發展室統計,5月上海一手住宅成交6710套,相較4月5045套增長33%,成交均價每平方米2萬2450元人民幣,相較四月每平方米2萬2566元人民幣,微跌0.5%。上海市一手住宅市場呈現價平量增格局。 \n 五月6710套的月成交量在4月成交薄弱的基礎上增長了33%,但這個成交量水準在同比資料中也只能算得上中規中矩,從歷史同期成交量對比看,在過去6年中僅高於2010年5月「史上最嚴厲調控政策」出台的次月。 \n 市場促銷持續建議大膽議價 \n 進入2012年以來,各地都在試探對調控政策的地方性「微調」,寄望於「微調」能帶來成交量持續回暖,緩解地方財政和房地產上下游產業的壓力。大陸中央則在近期放出了「穩增長」的聲音,雖然不能解讀為房地產調控政策鬆綁的信號,但有了「穩增長」的前提,也意味著房地產行業的調控不再收緊。現在是市場的政策底部,這一點相當明確。 \n 各地的試探性微調背後的增長壓力是顯而易見的,而在經濟增長出現問題時,再次放鬆信貸,下調存款準備金率,甚至下半年的降息都是可以預見。儘管信貸投放已經明確不會再次降落到房地產行業,但目前銀行對自住剛性需求購房貸款的支援,也讓這部分的成交較為穩定。 \n 需求平穩釋放中高端住宅量增 \n 因此,建議購房者趁目前各項情況都平穩、市場促銷仍然持續的時候,從容入市買房。但從政策層面看,近期鬆綁的可能性很小,而中期更大的可能是醞釀長效機制,替代目前行政性的限購與限貸措施。 \n 從成交區間來看,住宅成交的價格分佈比較均衡,顯示出目前市場的主要需求都趨於平穩釋放。中高端住宅成交稍顯突出,低總價、低單價為代表的低端成交的萎縮則相當明顯。 \n 成交總價區間方面,五月份總價90萬~120萬元人民幣、150萬~200萬元人民幣、200萬~300萬元人民幣,以及總價1000萬元人民幣以上的一手住宅成交,相較上月增幅分別為62.5%、44.2%、65.2%和52.4%,均高於全市平均增幅。 \n 90萬以內一手房成交不增反減 \n 其中,總價200萬~300萬元人民幣的一手住宅成交量,相較上月增長65.2%,為所有總價區間中成交量較上月增幅最高。總價在90萬元人民幣以下的一手住宅,受供應量所限,成為唯一成交量下降的區間,相較5月下降19.2%。 \n 從單價區間來觀察也是如此,單價每平方米1~2萬元人民幣、2~3萬元人民幣、3~5萬元人民幣、5~7萬元人民幣四個單價區間,一手住宅成交量分別較四月成交量有42%、50%、38.5%和73.2%的增幅,而每平方米1萬元人民幣以下的成交量卻大幅下降33.9%,每平方米7萬元人民幣以上的成交量則較上月小降2%。 \n 中環以內價格下修成交量大增 \n 從各環線市場的成交表現來看,內中環區域的成交量較上月增幅為全市各環線之首,高達91.7%,其次是內環內區域,較上月增幅達48.1%。 \n 從這一成交狀況看,顯示內環內及內中環區域中高端房產的釋放在5月尤為突出。主要原因是這類住宅的價格出現了較為可觀的回落,吸引中高端客戶購買,內中環區域成交均價較上月下跌5.1%,而內環以內的區域成交均價下跌幅度則高達16.5%。 \n 從各城區市場表現看,閘北、黃浦、奉賢、虹口、青浦等區的成交量最強勁;閘北區相較上月成交增長250%,其餘區域的增幅如黃浦區的225%,奉賢區的191.3%,虹口區的157.1%,青浦區的100%,而外環外主要成交大戶嘉定區,成交量卻相較上月下降7.3%。

  • 名家專欄-上海樓市艷陽下 3月成交價量大漲

     根據上海永慶房屋研展部統計,3月上海一手住宅成交6836套,相較2月份的3643套,大幅增長87.6%,成交均價為每平方米2萬2138元人民幣,相較2月的每平方米1萬9831元人民幣大漲11.6%,顯示二月上海市一手住宅量價繼續回升。 \n 3月,由於買方中的剛性和改善型需求受到3月普通住房標準調整的鼓舞,住房信貸對首套房的支持也在銀行全面展開,推動了成交需求的釋放。和以往成交量成長主要靠剛性自住需求推動不同,3月的一手住宅成交量成長中,高端豪宅成交量的增加也非常明顯。 \n 中高端住宅 被迫曲線買房 \n 調控實施2年來,一直針對投資投機需求實行限購與限貸,重點打擊的是中高端住宅投資,但實際上,高收入人群也存在高端住宅的自住需求。這部分需求同樣旺盛,卻一直被抑制著。 \n 中高端住宅的開發企業,獲利和回籠資金壓力普遍高於其他企業,而這部分產品對應的購買需求,也受到了整整2年的整體壓抑--被限制和珍惜機會。春節後中央層面對調控的部分放鬆,儘管並沒有惠及這個群體,但催化需求釋放,在限購限貸政策仍然沒有改變的情況下,透過「公司成交」和「借名成交」,繞著圈子曲線買房。 \n 總價800萬以上成交量倍增 \n 從成交總價區間來觀察,中高端住宅成交量的增加也非常突出。 \n 成交總價區間方面,300萬人民幣以上的一手住宅,成交量較上月的增幅均高於全市增幅:1000萬人民幣以上的一手住宅成交量較上月增長258.3%,在全市成交總套數中占比上升1.5個百分點;800萬至1000萬人民幣的一手住宅成交量較上月增長388%,在全市成交套數中占比上升1.1個百分點。500萬至800萬人民幣、300萬至500萬人民幣的一手住宅成交量,分別較上月增長104.2%和103.3%。 \n 成交單價區間方面,單價每平方米3萬人民幣以上的一手住宅,成交量較上月增幅也高於全市增幅:單價每平方米7萬人民幣以上的一手住宅成交量較上月增長116.7%,單價每平方米5萬至7萬人民幣的一手住宅成交量較上月增長353.1%,單價每平方米3萬至5萬人民幣一手住宅成交較上月增長141%。 \n 全市各區域市場中,黃浦區和靜安區的成交價格漲幅居前,黃浦區均價為每平方米7萬8195元人民幣,較上月上漲333.6%,主要是華潤外灘九裡和外灘黃浦灣等高端豪住的成交拉高了區域均價。 \n 靜安區的均價為每平方米6萬4745元人民幣,相較上月上漲74.6%。其他均價上漲明顯的區域還有浦東,均價為每平方米3萬9384元人民幣,相較上月上漲48.3%;盧灣區,均價為每平方米5萬2884元人民幣,相較上月環比上漲39%。 \n 虹口與長寧區均價逆勢下跌 \n 在全市均價上漲1成的背景下,虹口區和長寧區的成交均價卻在下降。虹口區平均成交單價為每平方米4萬0758元人民幣,相較上月下降幅度達30.8%,而長寧區的成交均價為每平方米4萬4770元人民幣,也較上月下降11.4%。 \n 從各環線市場的成交表現來看,內環以內的成交量,較上月增幅位列全市各環線之首,達130.7%,其次是外郊環的106.6%。從內環內和外郊環的成交狀況看,目前成交增長最突出的的一手住宅,基本位於產品線的兩極--高端和低端。 \n 從價格表現看,外環內的各環線區域一手住宅成交均價增幅都在兩成到三成,中高端豪宅的推動作用顯著。

  • 名家專欄-剛需撐盤上海5月樓市價平量增

     根據上海永慶房屋研展部的統計顯示,5月上海市一手商品住宅成交7363套,相較上月的5914套增加24.5%,一手商品住宅成交均價為每平方米2萬1945(人民幣,下同),相較上月每平方米2萬2085元微幅下跌0.6%。 \n 5月上海一手商品住宅成交量雖然呈現連續3個月上揚,成交商品房套數來到7363套,超過2010年月平均水準的7085套,但成交量繼續上揚的同時,成交均價並未出現明顯變化,基本與上月持平,市場呈現價平量增。 \n 成交均價與上月持平 \n 主要是因為3個月來限購政策疊加利率折扣取消,以及頻繁加息等信貸緊縮因素影響,以剛性自住需求為主的成交主力地位日漸鞏固,但這部分需求購買力有限,只能提供目前房價的基本支撐,卻卻不具備推動房價上揚強勁力道的條件,很難推升房價上揚。 \n 此外,過去對住宅成交均價推動力道較為明顯的高檔住宅,5月成交量能明顯不足,是目前房價上攻顯露疲態的主因。因此,預估未來市場仍將繼續呈現價平量增格局,且目前政府對於房價嚴密監控下,並備有其他調控政策因應,預料房價的實質性下跌最快可能在6月以後才有機會出現。 \n 低價樓盤銷售速度快 \n 上海永慶房屋研展部統計資料顯示,5月上海一手住宅成交案例中,每平方米4萬人民幣以上的房源,成交量衰退了2成。因此,預估量增價平將是近期上海住宅市場的主要特點。 \n 截至5月底,上海市一手商品住宅月成交均價略高於2010年的月平均水準,近期部分樓盤只要以低於市場預期的價格上市,銷售速度就非常快。因此,在價格變化不大,政府不急於出台新的調控政策背景下,房價快速下降的可能性也不大。 \n 根據上海永慶房屋統計,相較上月,各總價帶住宅成交量變化幅度收窄,但成交占比最多的,仍是以總價帶介於150~200萬元,以及200~300萬元的一手商品住宅,顯示自住剛性需求為大宗。 \n 總價300萬元內佔大宗 \n 而總價帶介於200~300萬元,以及300~500萬元這2個總價帶的成交量增幅最大,相較上月分別增加88.1%及92.7%,顯示中高總價帶的改善型換屋需求出現了明顯成長。同時,各單價區間住宅成交量也出現相應變化:每平方米2~3萬元,和每平方米3~5萬元的一手商品住宅成交量,分別較上月成長70.1%和64.2%,分列各單價帶的第一及第二名。 \n 從成交面積來觀察,除了500平方米以上的大面積一手商品住宅,成交量下滑7成之外,其他各面積區間的住宅成交量均有不同幅度的增加。種種變化表明,在剛性自住需求主力地位不變的情況下,改善型中高總價換屋需求在5月出現明顯復甦,而高總價豪宅成交仍不穩定。 \n 5月各城區中,成交套數增幅最大的是靜安、盧灣、閘北三區,相較4月分別增長566.7%、266.1%、250%,剛性自住需求成交集中的寶山區,相較上月成交量增幅達141.2%,而受供應量收縮變化影響,虹口、閔行、徐匯三區成交量分別出現55.8%、40%、33.3%的下跌。 \n 靜安區成交套數增逾5倍 \n 同時,從5月熱銷樓盤排行榜情況也不難看出,成交房源超過100套的13個樓盤,全部集中在奉賢、寶山、嘉定、松江、閘北五區,這五區5月的一手住宅成交均價,分別為每平方米1萬2661元、1萬8239元、1萬8293元、1萬7883元和3萬3082元。這也充分顯示,中低價位自住型房源的成交大幅提升,但對房價的推升動力有限。 \n 目前開發商資金鏈緊縮局面,短期內難以有效緩解,加上政府對房價上漲的嚴密監控,並且另備有其他充分的房市調控政策因應,再結合上海一手住宅價格的歷史變化判斷,不排除6月份以後,房價有機會出現1成左右的降幅。

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