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以下是含有二手房市場的搜尋結果,共116

  • 4月深圳一手房成交量年增4成 二手房成交量創16個月新高

    深圳特區報報導,深圳市規劃和自然資源局日前公布的資料顯示,4月份深圳一手住宅成交量年比增幅較大,二手房更是創下16個月來新高。

  • 10城限售到期 恐現拋房潮

    10城限售到期 恐現拋房潮

     兩年前的2017年3月25日,廈門成為大陸首個出台「限售令」的城市,隨後陸續有多達50個城市加入「限售令」行列。今年,這些限售令即將期滿解禁,光是4月就有10個城市將會陸續「解凍」,其中8個城市的「解凍」面積估計將有高達3439平方公尺(逾1040萬坪),是否引來新一波的拋房潮,為房市增添下行壓力,成為市場關注焦點。

  • 《大陸經濟》3·17樓市2年調控,北京新房成交觸底回升

    據經濟參考報報導,兩年前的3月17日,北京出台史上最嚴樓市調控政策,被稱為「3·17新政」,認房又認貸、二套房首付比例提至60%等規定劍指投資投機性炒房。此後半個月內,3·22新政、3·24新政、3·26新政又相繼出爐。

  • 「搶人大戰」推升成渝等城市租房熱度

    2019年開年,各地人才政策頻頻升級,受「搶人大戰」影響,成都、重慶等城市樓市熱度繼續升溫,二手房買賣和租賃活躍。

  • 《大陸產業》春節期間上海一手房成交量翻倍、二手房市場「休假中」

    今年春節假期,上海房市略有回溫,根據上海中原地產提供的數據顯示,2月4日到2月10日上海新建商品住宅成交3724平方米,比去年同期增長105%。

  • 大陸二手房市場持續降溫

    大陸11月二手房市場漲幅放緩,進一步出現降溫跡象,大陸國家統計局數據顯示,二手房月減的城市從10月的14個擴大到17個,連續2個月出現10個熱點城市下跌的情況,而且都包括4個一線城市,為近4年來首見。 \n \n根據華爾街見聞報導,6~11月的70城二手房價格較上個月同期下跌的城市數量呈不斷擴大趨勢,從6月的3個增加到11月的17個城市。據國家統計局統計,6至11月二手房價格月減的數量分別為:3、4、2、7、14、17。其中,10月、11月連續2月超過10個熱點城市二手房價格持續下跌,而且都包括4個一線城市。 \n \n其中,廈門從6 ~11月一直在下跌的榜單中,除了6月以外,跌幅一直居70個城市之首。

  • 《大陸經濟》北京10月二手房成交量月跌4成

    金九褪色,銀十不見。數據顯示,今年10月,北京二手房成交量僅8700餘套,是今年2月以後成交量再度回歸至萬套以內。同時,多家房產中介發布的數據也顯示,北京二手房市場低溫運行,預計今年最後兩個月成交量也將保持低位。 \n 9月和10月曾是房地產市場傳統的旺季。但在調控力度不放鬆的大背景下,市場退燒,購房人趨於理性,金九銀十也成色不足。今年9月,北京二手房成交量大約1.5萬套;而10月8700餘套的成交量也環比9月下降4成。 \n \n 大陸房產中介表示,2018年10月北京二手房市場繼續降溫。貝殼研究院公佈一份內部數據:10月北京鏈家在二手房市場的實時成交量環比減少12.5%,成交絕對水平降至2017年11月水平;在價格方面,均價繼續下跌至61103元/平方米,環比下跌1.2%。 \n \n

  • 大行唱淡港樓市 未來1年跌15%

    大行唱淡港樓市 未來1年跌15%

     樓市最近「淡友」當道,不少業界都對後市發表看淡言論,大市似進入轉角位。繼早前中原地產指本季樓價或掉頭回落,中信里昂日前發表研究報告,羅列負面因素指樓市基本面正在改變,如供樓利率上升、經濟環境轉差、新盤供應上升、大型發展商減價賣樓等,認為樓市上升週期快將逆轉。該行預期,未來12個月香港樓價最少下跌15%,意味上半年的升幅或被全面蒸發。 \n 中信里昂發表研究報告指,香港特首林鄭月娥於6月份推出多項增加樓市未來供應新招,縱使一二手住宅價格仍在上升,但已見有二手業主接受議價,減價促使成交個案增加。該行對未來樓價走勢亦轉趨審慎,預料在利率上揚、經濟放緩、人民幣貶值等因素疊加下,香港樓市基本面將面對近15年以來最大挑戰。 \n 新盤減價售 開價趨保守 \n 中信里昂分析,香港3個月銀行同業拆息,由過往9年不足1厘升至2厘水平,股市出乎預期自高位調整17%,反映經濟放緩,以及人民幣兌美元貶值9%。該行指,現時已見大型發展商減價、市民置業負擔能力減弱、銀行亦擬提高最優惠利率。此外,政府打算收緊非本地居民買樓,又或加快批出預售樓花、增加供應等,都可能是令樓價轉跌的「最後一根稻草」。 \n 翻查資料,近期新盤開價日見保守。新地南昌站匯璽II於近日重新推出的一批單位,涉及119 套,平均呎價23,893元,雖然相比上一張價單有一定提價,但加幅不大,定價算相當克制。而發展商更於這批單位中加入多項置業優惠,吸引更多元化購買力,例如投資者進場等,又於這批單位中引入較之前更低息的二按計劃等,都是反映發展商於現市況下需要「谷客」賣樓。 \n 二手交投淡 議價空間增 \n 除了中信里昂外,中原地產近日亦指出,金融市場波動之時,物業市場亦不能獨善其身,近日二手業主亦見軟化,議價空間增加3%至5%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,受加息、中美貿易戰、政府房策及股票市場波動影響,第三季市場負面情緒增加,料8月份二手成交量將較6月份大幅減少50%,樓價於第三季將回調2%至3%。 \n 中信里昂直指,目前樓價已到了難以負擔水平,不排除市場情況會隨時惡化,並預期未來樓價走勢將會逆轉,預料未來12 個月樓價將會下跌15%,亦即重返年初水平。該行又預料地產股股價將「跑輸大市」,予地產股「減持」評級。 \n 該行下調多間發展商評級及目標價,其中新地目標價下調30%至105元,評級為「賣出」;恒地評級亦下調至「跑輸大盤」,目標價為40元;信置目標價降至13元,評級降至「跑輸大盤」;新世界發展目標價降至11.5元,評級由「買入」降至「跑贏大市」。一眾地產股中,里昂較看好長實集團及恒隆地產。

  • 易憲容》缺市場機制 房價愈調愈漲

    從2003年開始,中國的房地產市場調控政策出台一輪又一輪,而且每出台一輪房地產調控政策,媒體都會說是歷史以來最為嚴厲的房地產市場調控政策,但是十幾年來國內房地產市場調控政策出台得越多,住房價格上漲得越快(按照政府統計口徑,全國平均房價由2000年的每平方米1948元上漲到2016年的7203元,上漲了3.7倍,但實際上並非這樣。根據北京購買住房的經驗,這段時間北京房價漲幅在13倍以上,其他地方房價上漲的幅度大於13倍的地方多得是)。 \n \n房地產調控政策效果,2012年之前是這樣,2013年之後也是如此。即使2016年又開始新一輪的房地產市場調控,而且這輪房地產調控政策看上去是目標明確、聲勢浩大、行政性工具更是無所不用其極,但同樣這些城市的房價越是調控上漲得越快(按照官方的資料絕大多數城市的房價仍然上在上漲),只是當前房價上漲數字在人為操控下,什麼止漲,什麼漲幅下降而已。但這種房價上漲幅度下降或止漲,只不過是地方政府人為操控的結果,而非房價真正漲幅小了,因為地方政策人為操控房價更是有經驗了(比如,土地拍賣時限價,為了滿足房價不上漲的統計,要求購買住房的網簽不能超過房價上漲幅度,及新房交易簽訂合同等)。最近,我到了天津、廣州、成都等地,這些城市在2016年的房價都在每平方米2萬左右,很少會超過2萬元,但現在這些城市的房價差不多都漲到每平方米5萬了,特別是廣州及成都更是如此。而杭州、重慶、青島、西安等城市也不甘心落後。 \n \n所以,最近南京在搶房,杭州、成都、西安、青島、丹東、海南等地都在搶房。全國多數城市及地方都搶房,房子「只住不炒」只能是口號。所以中央政府職能部門最近分別約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等10個城市相關部門負責人,並再次強調,要牢固樹立「四個意識」,毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。 \n \n但是,這種約談有用嗎?每一次房地產調控政策出台之後,中央政府的房地產職能部門都會如此,但是結果從來就沒有改變過,房地產調控政策之後,不僅並沒有讓房地產投機炒作有所收斂,反之房地產市場投機炒作更是猖狂。最近,丹東、西安、成都等城市的搶房大戰,就是最好的答案。即沒有反思的房地產調控政策想達到其目標根本就是不可能的事情。這種約談也會一而再再而三地繼續下去,但結果都是一樣。 \n \n因為,從目前國內的房地產政策來看,其定位是十分清楚明確的。「房子是住的,不是用來炒作的」,這是十九大報告對當前中國房地產市場的基本定位。那麼這個「房住不炒」的住房市場的基本定位是什麼涵義呢?它明確指出,住房是消費產品,而不是投資品,更是不是投資炒作工具,住房既不是個人的賺錢工具,也不是個人積累的財富。既然住房是消費品,不是投資品,那麼住房為消費品最為核心的內涵是什麼呢?其核心內涵不僅在於居民購買住房在滿足其一般生存需求,在於購買住房想賣出之後無利可圖,更在於購買的住房其價格為消費者可承受的水準上。 \n \n如果消費者購買的住房其價格不是在消費者可承受的價格水準上,如果購買的住房仍然成為賺錢或居民增長財富的工具,那麼住房為消費品或「房住不炒」這個概念只能是一句空話。 \n \n但是,就目前政府職能部門對房地產政策的理解來看,儘管他們會大聲說毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,但是他們在落實這個「房住不炒」的市場定位,強調的是穩房價的調控目標,強調是對房地產市場的加強預期管理等。而這種穩房價的調控目標及加強預期管理的調控工具,這樣的房地產調控政策從本質上就是沒有回到「房住不炒」的市場定位上來。 \n \n很簡單,因為,在一種沒有把住房的投資與消費清楚事前、事中及事後界定的市場,在賣者與買者的對價中,住房投機炒作者的出價肯定會高於住房作為消費品購買者的出價水準,作為投機炒作的住房價格也肯定會高作為住房消費品的價格水準。目前國內絕大多數城市房地產市場價格早就炒到了天上去了,就是這種結果。 \n \n比如,無論是一線城市,還是二線城市,許多城市的房價在每平方米5萬元是平常的事情。這樣的房價對這些城市的居民來說,這些住房豈能是消費品嗎?這時房地產市場豈能回歸到消費品市場嗎?所以,當前中國的房地產市場有幾個城市不是以投機炒作為主導的市場。在這樣的房地產市場,其價格只是少數人投資炒作者才可接受、才可有能力進入市場,對絕大多數消費者來說,這種高房價根本上是不可企及的。也就是說,在當前許多的高房價下,或房價不下降消費者有支付能力購買水準,房地產市場要回到「只住不炒」的市場定位是不可能的。 \n \n但是,就目前中央職能部門的房地產調控政策的目標來說,房地產市場的調控目標就是既要遏制房價過快上漲也不能讓房價下跌,房地產市場的價格要穩定。也就是說,房地產市場的?控目標是雙重的,就是要在當前的高房價上穩定,讓國內這種高房價永遠頂在天花板上。可以說,這樣房地產市場雙重調控目標是不可能讓房地產市場回到「房子是用來住的、不是用來炒的」定位上的。也不可能回到住房是消費品的定位上來。可以說,如果中國房地產市場不能夠從以投機炒作為主導的市場轉型為消費為主導的市場,並讓房地產市場價格回到消費者有支付能力購買的水準上來,那麼「房子是用來住的、不是用來炒的」市場定位,是根本不可能實現的。 \n \n所以,就當前政府的房地產市場調控目標是,一方面要遏制房地產投機炒作,另一方面要把房地產市場的價格穩定在投機炒作才有能力購買的水準上。面對這種相悖相衝突的房地產市場調控目標,政府出台的房地產調控政策工具只能是以化解住房為消費市場供求的工具來解決以投機炒作為主導的房地產市場問題,比如一方面大量地增加土地供應,另一方面對所拍賣的土地要求房地產開發商住房銷售時,把房價限定所要求的範圍。以及住房購買者購買住房之後,在一定時期內不准進行交易。即對住房進行限價和限售,政府希望這種方式來實現其房地產調控的雙重目標,但是實際效果是適得其反。目前國內不少城市的搶房之風四起,實際上就是這種限價和限售政策所導致的結果。 \n \n因為,由於住房投機炒作及消費沒有用事前、事中及事後的政策進行限制界定清楚,調控後房價只是在上漲,房地產市場的價格上漲預期沒有改變,當那些銷售限價的住房開始銷售時,必然導致新房與二手房價格嚴重倒掛,新房出售的價格遠低於周邊二手房的價格,並形成巨大的價差。面對這樣巨大的利益,這些城市的居民豈能不湧入市場搶房?因為誰到房子就是獲得一塊巨大無風險收益。當前不少城市出現的搶房潮,就是這種土地拍賣時對住房價格限價的結果。對於住房的交易時間限制,也就是給住房投機炒作者一個清楚預期,對住房交易的限制是暫時的,只要一到這個時間,住房交易就會放開。也就是說,在當前房價上漲的趨勢時,只要住房銷售放開,房價還會繼續上漲。在這種預期下,城市居民豈能不湧入市場把房價炒得更高?所以,這些政策要現實達到房地產調控目標根本就是不可能的。 \n \n還有,中央政府職能部門一直在強調要加強對房地產市場的預期管理。這是什麼概念,這種政策明顯就告訴國內居民,當前中國的房地產就是一種以投機炒作的投資市場。因為,住房消費市場與住房投資市場由於其定價基礎及價格運作方式不同,其管理的方式也是完全不一樣的。如果住房是消費市場,其價格過高,或抑制住房需求,或是增加住房供給,通過這種住房市場供求關係變化來調整市場之價格。但是住房是以投機炒作為主導的市場或投資市場則是不同,住房的價格完全是由市場預期來決定,與實際住房供求關係沒有太大關係。 \n \n當前政府的政策目標及工具是放在加強預期管理上時,也就意味著政府仍然把當前中國住房市場看作是一個投機炒作為主導的投資市場,他們根本上就沒有政策意圖讓這個房地產投資市場轉型為消費為主導的市場。對此,國內住房的投機炒作者清楚明白,既然政府不願意讓國內房地產市場轉型到以消費為主導的市場,那麼國內各城市房地產市場的任何一個機會,都是他們住房投機炒作的題材。限價住房炒作、海南自由貿易區設立、朝鮮半島和談等,在全國掀起了一波又一波的炒作住房潮。在這種情況下,中國房地產市場根本就不可能回到「房子是用來住的、不是用來炒的」市場定位上來。 \n \n還有,當前的房地產市場調控政策,各種行政性調控政策無所不用其極,而有效的經濟槓桿就是不出台及使用。無論是限購、限價,還是限售、限商等房地產市場調控政策,基本上把政府的行政性手段發揮到極致。那麼政府為何不通過市場經濟槓桿來遏制房地產價格瘋狂上漲,來遏制房價投機炒作呢?估計最大考量在於,如果通過經濟槓桿,有可能讓中國的這個巨大房地產泡沫真正刺破而一發不可收拾,而行政性的調控政策隨時都可以收回。但實際上這種錯誤判斷及顧慮,只能讓中國房地產市場的泡沫越吹越大,由一線城市到二線城市,由二線城市到三四線城市。不過,這個巨大的房地產泡沫還能夠持續多久,還得用時間來檢驗。 \n \n可見,當前國內房地產調控政策基本上政府的任性而為,行政性的工具越多越好,也從來沒有檢討和反思過以往房地產市場調控政策利弊得失,並在這過程中不斷地完善,反之把房地產市場的調控政策、調控方式搞得越來越複雜,不少城市的房價越調上漲越快,房地產市場的風險越來越高。這就是當前國內房地產市場最大問題。(作者為青島大學經濟學院教授) \n

  • 十一黃金周北京新房網簽跌63.9% 創12年新低

    根據中新網報導,受到「從緊從嚴」的房市調控政策影響,北京新房簽約量持續低迷。在大陸「十一」國慶中秋長假期間,北京市新建商品住宅網簽件數僅78套,與去年同期相比下跌63.9%,更創下自2005年以來的新低。 \n \n依照偉業我愛我家市場研究院資料統計,10月第一周的1至7日,北京商品住宅包含新建商品住宅、二手住宅的網簽總量爲98套,與去年同期相比下跌76.9%。 \n \n其中二手房市場銷量也持續下滑。該資料顯示,10月第一周,北京二手住宅網簽20套,與去年國慶長假同期相比下跌90.4%,創下自2007年有網簽記錄以來新低。 \n \n偉業我愛我家集團副總裁胡景輝分析指出,從整體來看,今年國慶假期可說是北京房市有史以來最爲低迷的假期,也如實反映北京受「317」新政及之後一系列政策組合拳影響,持續看漲的市場預期被徹底扭轉,市場出現了「量價齊跌」。

  • 7月上半只交易3000套二手屋 北京房價全面回落

    進入7月的北京高溫常超過攝氏37度,但京城的樓市卻繼續降溫。數據顯示,2017年7月上半月,全北京市二手住宅只賣出3345套,與6月上半月相比下滑25.6%,比去年7月上半月下降68.4%。業內分析,房價回落的範圍和物業類型逐步從遠郊區縣蔓延至城市核心區,從高總價大戶型房源蔓延至中低總價中小戶型,全市房價已呈現出全面回落的勢頭。 \n \n《北京日報》報導,6月北京二手房成交量只有8000多套,已跌破萬套以下。來自偉業我愛我家市場研究院的統計數據顯示,7月上半月單日最高網簽量為7月3日的356套。從北京二手住宅近3個月的每日網簽量走勢可以看出,4月以來北京二手住宅單日網簽量持續走低,進入7月後單日最高網簽量已全面下滑到了400套以下。 \n \n依此走勢,7月北京二手住宅網簽量將再創2015年以來的新低。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析,「3·17新政」及之後出台的一系列從嚴從緊政策徹底扭轉了市場預期,交易雙方回歸理性,購房需求大量減少,交易量持續下滑。「目前看來,雖然北京二手房交易量已經大幅跌落,但下滑趨勢似乎仍未完全停止,預計未來還將進一步回落,但跌幅將逐步縮窄,並在低位逐步趨穩。」

  • 易憲容》炒作持續湧入 房市調控未見效

    中國各種經濟資料上周已經公布,房地產市場的資料同樣成了各方關注焦點。按照政府發言人的說法,從2016年930之後,特別是在今年317之後,大陸一些城市出台了一系列的房地產調控政策,比如限購、限貸、限價、限售、限商等,而且房地產調控政策越來越多,越來越嚴。所以,2016年中國房價瘋狂上漲的局面已經得到控制,許多城市的房地產市場也開始向理性回歸。 \n \n比如,1-4月商品房銷售面積41655萬平方米,同比增長15.7%,增速比1-3月回落3.8個百分點。其中,住宅銷售面積增長13.0%。商品房銷售額33223億元,增長20.1%,增速回落5個百分點。其中,住宅銷售額增長16.1%。也就是說,無論是住房銷售面積還是住房銷售金額今年都出現全面回落。特別是以同比來看,2016年1-4月商品房價銷售面積增長達36.5%,今年下降到15.7%,相差近20個百分點;去年1-4月商品銷售金額增長達55.9%,今年下降到了20.1%,相差近36百分點。兩者下落的幅度更大。 \n \n還有,從今年1-4月70個大中城市的房價環比變化來看,已經連續7個月在下跌,絕大多數城市的房價漲幅都在縮小。這些可算是房地產調控政策出台後的效果與業績,也預示著中國未來房地產市場走勢。 \n \n但是,在這些資料背後,當前中國房地產市場調控政策的效果還是不容樂觀。儘管今年以來的住房銷售面積與銷售金額的漲幅都大幅下降,但是並沒有結束漲勢。房地產的銷售還在增長,增長幅度仍然在15%以上,只不過比2016年那種瘋狂的快速增長慢一點而已。正因為房地產市場銷售還在快速增長,所以房地產開發商仍然是看好當前及未來的中國房地產市場。 \n \n房地產開發商不僅增加對房地產市場投資,甚至於對住宅投資的增長達到10%以上,創兩年來最高紀錄,而且房地產開發商還在湧入土地市場購買土地,今年1-4月地方政府土地出讓金的金額也因而創歷史新高。既然房地產開發商看好房地產市場,那麼房地產市場調控政策的作用肯定會大打折扣。 \n \n還有,從2017年4月70個大中城市房價變化的資料來看,儘管國家統計局說從環比看,9個城市新建商品住宅價格下降或持平;5個城市漲幅回落,回落幅度在0.2至1.1個百分點之間。從同比看,15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落,回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。但是,這裡有幾個概念要明白。一是以新建住宅價格環比來看,還有61個城市的房價還是在上漲,只是漲幅比以前小一些。而且這種漲幅在0.2至1.1個百分點之間回落,與2016年房價瘋狂上漲的幅度相比,這些城市房價要回到理性水準肯定是猴年馬月的事。因為,如果以2015年的房價為基準,上漲超過20%以上城市有17個,新住宅價格上漲最快有廈門與合肥,分別是50.2%和48.9%。 \n \n二是以新住宅價格漲跌來判斷房地產市場價格變化意義不是太大。因為這些價格完全可以由地方政府的房地產管理部門來操控。因為當前中國住房的銷售都採取預期制度,在上面「5限」的房地產市場調控政策下,地方政府為了平衡房地產價格漲幅,在批准新房預售項目時,就可對不同的項目和不同的價格,批准不同的預售項目。比如,如果有中心城區高房價的預售項目批准出售,同時也搭配遠郊低房價的預售專案出售。新房價格漲跌基本上是操縱在地方政府管理部門手上。所以,由地方政府房地產管理部門統計上來的資料,對市場的意義有多大,是相當令人質疑的。 \n \n還有,對於二手房價格,環比下跌的城市只有5個,而且下跌的幅度最大也只一個為1.2%,其他4個城市下跌幅度都在1%以下。而房價上漲的城市有61個。如果以2015年為基準,上漲20%以上的城市有16個,其中二手住宅價格同比上漲最快是北京與廣州,分別為56.8%和45.2%。也就是說,即使是出台調控政策最為嚴厲的一線城市,如北京,其房價的環比還是沒有下跌,其他一線城市也是如此。即使按照房價已經下跌的5個城市的下跌幅度,2016年房價瘋狂上漲的城市要讓房價回歸到理性也得花很長的時間。而只要房價還在上漲或不下跌,要讓房地產投機炒作者退出市場是不可能的。 \n \n中央一而再再而三地強調「房子是住的,不是用來炒作的」,要建立起房地產市場的長效機制,但是對於地方政府來說,說歸說,做歸做。地方政府更關注的是讓房地產市場態勢持續下去,特別是讓房價不下跌持續下去。因為,這樣才能保證地方政府的GDP增長,保證地方政府的土地財政。否則,房價下跌,住房投機炒作者退出市場,對地方政府相當不利。所以,地方政府推出的限購、限貸、限價、限售、限商等一系列短期行政性的房地產市場調控政策,除了限商對商業地產會造成嚴重打擊之外,房地產市場投機炒作者根本不會擔心這些調控政策會導致房價下跌。只要房價不下跌,他們仍然還在以不同的方式湧入市場。 \n \n但是,如果堅持住房要回到居住功能,房地產市場的調控政策就得對房地產市場投機炒作進行事中及事後的限制,而不是僅現在這種事前短期行政性的限制,就得用嚴厲經濟槓桿堅決遏制住房的投機炒作的行為,就得堅決去除住房的賺錢功能賺錢效應。如果不是這樣,只要住房購買有利可圖,無論是短期交易獲得利益,還是中長期交易獲得利益,要想讓住房投資炒作者不進入房地產市場是不可能的。如果住房投資炒作者還在湧入市場,即使現在不湧入,過一兩年後再湧入,中國房地產市場要回到健康發展之路是不可能的。這可能是判斷當前及未來中國房地產市場形勢關鍵所在。 \n(作者為青島大學經濟學院教授)

  • 易憲容》大陸房價恐遍地飆漲

    易憲容》大陸房價恐遍地飆漲

    在2月28日的中央財經工作小組會議上,習近平總書記再次強調,要緊緊把握「房子是用來住的,不是用來炒的」的定位;要引導投資行為,合理引導預期,保持房地產市場穩定,不能夠讓房地產市場大漲大跌。可以說,這是習近平總書記再次對中國的房地產市場給出的清楚明確定位,即住房的最為基本的功能是消費功能而不是投資或賺錢功能。可以說,這樣對住房的定位應該是現在及未來中國房地產市場發展的總原則。 \n \n如果中國房地產市場政策按照這個原則定位,這不僅能夠化解當前中國房地產市場一系列的難題,也能夠把中國房地產市場帶上健康持續發展的方向。這樣中國房地產市場又可重新成為未來中國經濟增長的最大動力。因為一個很簡單的邏輯,住房的居住功能永遠會大於住房的投資功能。在這個原則下,這不僅能夠解決全國絕大多數居民基本的生存條件問題,提高他們居住的福利水準,也能夠讓更多的居民有能力進入住房市場,能夠讓中國的絕大多數居民分享到中國經濟建設的成果,而不是如現在以投資為主導的住房市場,把整個社會的財富短期內向極少數人聚集。 \n \n現在的問題是,「住房的基本功能是居住功能或消費功能」這個原則應該如何才能夠則得以落實。在這個方面,成功的經驗多得是,如歐洲各國特別是德國,關鍵是如何來學。當前政府職能部門有思路是,比如對房價上漲比較瘋狂、房價高的熱點城市,一方面採取限制住房投機炒作宏觀調控(限購限貸),另一方面要增加土地供給、增加住房供給。還有部門則認為要整頓房地產市場秩序,對於那些在房地產炒作的仲介機構嚴厲打擊等。最為重要是採取房地產調控的因城施策。可以說,如果僅是採取這些行政性的限購限貸,僅是增加住房供給,而不是用信貸政策及稅收政策在事前、事中及事後嚴厲地限制住房的投機炒作,讓中國的房地產市場真正回到居住或消費功能,讓中國住房市場轉變成為一個以消費者為主導的市場,並引導當前房地產市場投資預期是根本不可能的。如果中國的房地產市場預期沒有逆轉,要落實「房子是用來住的,不是用來炒的」這個基本原則也是不可能的。因為,只要有利可圖,房地產市場投資者就能夠千方百計地衝破當前房地產調控的行政限制。下面這個案例就是最好的說明。 \n \n根據《經濟參考報》報導,在北京這樣的一線城市,房價較高,又受到調控政策的影響,向銀行或類金融機構借款大規模炒房並不易,於是有一些炒房者把目光投向了燕郊、固安、永清等北京的周邊地區,而所謂「集資購房」則成為其撬動資金槓桿的主要方式。 \n \n該報記者報導說,有一個安徽農村來小青年,10年前來到北京,開始是以擦皮鞋的營生,現在則成了一個團購房產微信大群的群主。 這個小青年幾年前先在合肥購買了一套房子,以20多萬元買入,後來這套住房以30多萬元賣出。在用這筆錢還清了家裏的外債後,然後又掏了11萬元作為首付在燕郊購買了一套60多平方米房子。受此啟示,後來他又以集資購房方式,組織一個住房集資投資群,有200多人。而他這個投資群200多人就在河北永清買了一百多套房子。再加上前幾年買加起來購買住房兩百多套了。 \n \n這個年青人說,如果按照前年永清每平方米5000元的市場價來看,四個人合夥買房,首付六萬元,每個人出1.5萬元,按照現在永清二手房的市場價1.2萬元來計算的話,只要把房子賣掉就能賺取50多萬元的收益,短短一年每個人淨賺十多萬元,投資槓桿能達到十倍以上。而這些,單個投資者這樣做是不可能達到這樣的收益的。所以,目前這種集資購房在不少地方十分盛行。 \n \n這個案例說明了什麼?一是如果不能夠用嚴格的稅收政策對住房的功能進行限制或清楚界定,在這種情況下,只要房價在上漲,住房市場投資價值就會顯現出來,那麼投資者就會進入這個市場,而不在於是熱點城市還是非熱點城市。從1月份的資料來看,在全國70個城市中目前房價還在上漲的城市有45個。如果這些城市沒有採取限制政策,而是以往寬鬆的信貸政策不改變,那麼住房投資者就會進入這些市場。1月份個人住房按揭貸款創歷史最高記錄就是對此最好的注釋。 \n \n二是政府房地產政策根本就不要小看民間投資者的智慧,只要住房的性質沒有區分清楚,而且政府又鼓勵居民進入住房投資者,那麼無論是有能力的住房投資者還是能力相比較弱的住房投資者,他們都會千方百計地湧入這個市場。這個案例就表明手中持有財富很少的農村居民都能夠通過集資的方式進行住房投資,那麼其他城市居民更是會湧入沒有採取就調控的三四線城市的房地產市場。如果大量居民湧入這些城市的住房市場投資,手中持有幾百套住房,那麼這些小城市的住房價格豈能不炒作得瘋狂上漲?當前房地產的因城施策,實際上是在鼓勵地方政府來推高房價,鼓勵住房投資者湧入這些城市炒作住房。 \n \n最近北京周邊城市也開始採取所謂的限購政策,這些政策實際上就是一種鼓勵投資者湧入這些城市投機炒作的一種饑餓行銷。因為這些限購政策的核心就是告訴本地居民可以購買二套住房,外地居民可以購買一套住房。試想,只要房價在上漲,購買一套住房都用投資,那麼購買二套住房豈能不用於投資呢?還有,最近有政協委員提出方案,要求三四線城市住房按揭貸款首付降低到10%。如果這樣中國住房投資者又有了空手套白狼的機會,許多人豈能不會湧入房地產市場投機炒作? \n \n三是可以看到,當前因城施策的房地產政策實際上是要讓2016年熱點城市房價上漲的瘋狂一個又一個地向全國許多城市蔓延,並等到這些非熱點城市房價上漲瘋狂之後,再來一次又一次房地產調控或饑餓行銷,及最終出台限購政策。如果這樣,這不僅會把房地產泡沫或房價瘋狂上漲由熱點城市向全國三四線城市蔓延,並將套住一批又一批的住房投機炒作者。這時政府及房地產開發商將成了最後贏家,但是這些住房投資者則成了最後輸家,而中央的「房子是用來住的,不是用來炒的」的原則也拋到九霄雲外。 \n \n總之,如何來落實「房子是用來住的,不是用來炒的」的原則,就得真正出台適用全國的限制住房投資炒作的信貸政策及稅收政策,並全國的住房投資投機炒作完全收斂,否則現在仍然以三四線城市去房地產庫存之藉口,採取更為寬鬆住房信貸政策及更優惠住房稅收政策,那麼中國房地產泡沫不僅不會得到遏制,反之會越吹大,甚至於蔓延全國絕大多數地方。當前政府的房地產政策意圖對此表露得十分明顯。 \n \n \n(作者為青島大學經濟學院教授) \n \n

  • 上海房屋成交量大跌 房仲現裁員潮

    大陸政府大力調控樓市價格,轉售為租是最明顯現象。近期購屋民眾大減,上海市一手房為今年最後一季業績衝刺而凍漲,仍無法刺激買氣,從今年11月起樓市成交下跌至今不見起色,房仲業傳出裁員潮,透過罰款或末位淘汰的方式裁員。 \n \n《21世紀經濟》18日報導,據統計,11月以來,上海一手房週度成交量下跌到13萬平方米左右,易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出,預計12月成交量會比11月份有所下跌,入市交易樓盤呈縮量態勢,從最熱逾480個盤縮到300多個,原因在很多房地產業者拿不到也不著急拿預售證。 \n \n房天下數據研究中心統計,11月上海二手房市場總成交量約19000套,較10月減少近2000套;成交均價上漲至一平方米40365元(人民幣,下同),比10月上漲3800多元。業內人士認為,上海房市的轉折點,會在明年一季度,因為許多被限購的人們,現在不著急買房,都等著明年初才最決定。 \n \n報導指出,12月8日一份由中原地產中國大陸區主席黎明楷致寶原地產各部門負責人的公函宣布,寶原地產結束營業,黎明楷在公告中稱,由於寶原地產長時間持續虧損,在目前市場狀況,估計短時間內難以扭轉局面,寶原地產總經理蔣國平已於當天辭職。 \n \n據了解,寶原地產是中原地產2007年在上海成立的副品牌,在業務分布上,中原地產偏向市中心城區,寶原地產則分布於中心城區以外。中原甚至希望這一品牌在上海發展壯大後輸出全國,一度也在上海市場表現良好,市占率最高曾經達到前5名。 \n \n寶原經幾次調控,顯得發展疲軟,再加上近年受到鏈家快速擴張及互聯網中介的衝擊,其市場份額已跌出前10。

  • 北京上海嚴打房 廣州成交量大漲4倍

    中國大陸多個地方政府提出政策打擊飆漲的房地產市場,陸媒報導,十一長假期間,大陸房地產成交分化明顯,北京、上海大跌,反倒是廣州大漲4倍。 \n 經濟參考報報導,自9月30日北京提出首個樓市收緊新政後,截至目前已有21個城市提出多達26個收緊新政,以快速為燥熱的樓市降溫。 \n 在此背景下,大陸房地產市場成交量應聲下滑。中原地產研究中心數據顯示,2016年十一長假期間,北京新建住宅簽約216戶,二手房住宅簽約209戶,合計簽約425戶。較2011年的1039戶、2012年的587戶、2013年的863戶、2014年594戶、2015年的543戶均大幅度下調。 \n 此外,武漢房管局數據顯示,武漢十一長假期間房市成交量快速下跌。10月1日1067戶,10月2日792戶,10月3日612戶,10月4日271戶,10月6日227戶。 \n 天津方面,二手房買賣交易量與9月同期相比下滑20%至30%。 \n 中原地產市場總監張大偉表示,成交量陡降的原因是房市收緊政策的快速提出。在預期政策仍然不明朗的情況下,購房者陷入觀望,這一波過快的漲幅有望快速放緩。 \n 雖然如此,但成交分化依然明顯。CRIC研究中心報告顯示,北京、上海成交較去年同期跌40%,廣州成交卻年增454%。 \n 同時,在南京、廈門等熱點市場降溫顯著的同時,南昌、南寧等地成交火熱。數據顯示,南昌2016年十一長假7天內,共成交住宅面積20.31萬平方公尺,較2015年、2014年同期分別上漲344%和292%。 \n 濟南更是較2015年、2014年同期大幅上漲322%與980%。 \n CRIC研究院分析師楊科偉表示,資金外溢至熱點城市促使周邊大幅上漲。當前房產已經成為大陸社會資產保值增值的金融工具,恐慌式搶購帶來城市房產價格爆發式上漲;寬鬆的貨幣政策環境又給購房者加高槓桿提供便利。 \n 楊科偉說,若宏觀經濟環境、貨幣政策沒有顯著改變,地方的限購、限貸等限制需求端的政策並未觸及本輪樓市量價暴漲的核心動因,地價漲、房價漲的預期普遍存在,房企業績完成度較高而沒有降價出貨的動力,預計短期內「熱點城市價格並不會顯著下調」。1051010 \n

  • 巴曙松專欄-從流通率看大陸房地產走勢

     2016年初大陸二手房市場升溫,房地產市場逐步進入存量房(已被購買或自建並取得所有權證書的房屋)時代,存量房流通率也正在成為新階段影響房地產市場走勢的關鍵點之一。流通率的高低不僅決定著存量房市場的房屋供給,也直接影響著住房需求的升級,最終影響到房屋資源的有效配置。 \n 統計顯示,2015年全年,大陸存量房資產管理價值達到150兆人民幣,但二手房交易額僅為3.5兆人民幣。最近的資料也顯示,大陸存量房流通率只有1.5%。 \n 流通率是指每年交易的二手房數量與存量房總量的比率。大陸存量房流通率近年來一直維持在1.6%至2.1%之間,僅為美國水平的1/3,英國和澳大利亞的2/5、法國的1/2,明顯偏低,尚存較大的提升空間。 \n 大陸不同城市之間的流通率差異明顯。2015年,上海、北京、深圳的流通率分別為4.4%、3.5%和2.9%。歷史上,北京和深圳的流通率分別到過4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳3個一線城市的流通率已經非常接近英、美等發達經濟體的水平。廣州和南京、天津等城市的流通率也較高,大概在2~4%之間。杭州、鄭州、長沙、成都等發展較快的二線城市,2015年流通率都接近2%,而且近年來提升比較快速。部分二線城市和絕大部分三、四線城市,流通率仍然較低。典型如南寧,2015年的流通率僅0.8%,存量房市場仍處於起步階段。 \n 在大陸房地產市場去庫存的背景下,提升流通率的重要性不言而喻。經驗表明:經濟越發達、住房自有率越高、人口淨流入越高、房地產市場越成熟、金融支援越充分,流通率越高。 \n 其一,穩定的經濟發展是存量房交易活躍、流通率提升的基礎。其內在邏輯是:穩定的經濟發展帶給樓市較強的市場信心,給予居民「敢於住房消費」的預期,刺激人們剛需、改善等需求的有序釋放;更為重要的是,穩定的經濟增長增強了消費者對未來收入的預期,使其敢於動用槓桿將未來的消費提前,將潛在的「需要」變成有效的「需求」。 \n 參照美國1968年以後的GDP增速和流通率資料,人們對經濟發展的預期較實際經濟增速對流通率的影響更大。2007年金融危機發生時,美國GDP增速由2007年的4.32%急降至2009年的-2.04%,下降了6.36個百分點,但期間流通率由3.43%降至3.38%,僅下降0.05個百分點,變動率僅為GDP增速的1/127。 \n 其二,不斷提升的住房自有率是流通率上升的重要前提。住房自有率越高,存量房水庫的水位線越高,推動成交的勢能越大。 \n 以美國為例,1940年以前美國大多數家庭以租房為主,嚴重制約流通率的提升。1940年~1960年期間,美國聯邦政府通過一系列激勵措施革新了全國住房信貸系統,加之美國郊區化趨勢的推動,美國住房自有率從44%提高到62%,成為1960年之後美國流通率波動上升的最大驅動力。2004年,美國住房自有率上升至歷史峰值69%,流通率也同時達到歷史峰值6.38%。 \n 其三,人口流通是流通率上升的核心動力。「人口」即「需求」,是一切需求的基礎和前提。人口對房地產需求的驅動作用主要有兩個方面:一是有購買力的人口增長會直接促進樓市成交;二是沒有購買力的人口增長會活躍住宅租賃市場,促進租賃型住宅投資,進而間接促進樓市成交。需要注意的是,有購買力的淨增人口,購房需求具有一定的剛性和即時性,對樓市成交而言比較「有質量」。 \n 但值得注意的是,同一類型的淨增人口在不同經濟體的「質量」可能迥異。在美國,自然人口的增長比移民人口的增長對流通率的影響更大。這主要是因為,自然增長的人口大多是美國原居民或時間較長移民的後代,家庭收入較高,其住房改善需求比較剛性和即時性,可以有效地推動存量房交易;而在英國,移民人口的增長對存量房的流通率影響更大。 \n 此外,經紀人規模的有效增長,以及伴隨而來的服務水平不斷提高、成交效率不斷提升,也可以推動流通率提升。(作者為香港交易所首席中國經濟學家、中國銀行業協會首席經濟學家)

  • 巴曙松估 大陸經濟今年底明年初觸底

    巴曙松估 大陸經濟今年底明年初觸底

    新華社報導,港交所首席中國經濟學家巴曙松14日在香港表示,中國經濟近年的波動幅度有所收窄,但仍處於回落期,預計將於2016年底或2017年初觸底此輪波動,今年內仍將面臨消化過剩產能、去杠桿、去庫存、特別是去房地產庫存等幾項重要挑戰。 \n \n巴曙松當日出席倫敦金屬交易所(LME)亞洲年會時表示,近年來,中國經濟運行出現很多新的特點,整體波動幅度明顯收窄,不同行業的盈利分化較大,例如採掘業利潤仍在持續下降,而生活資料、加工工業等行業的盈利相對較好,「這是一個新的動力不斷培育、舊的動力不斷衰減的過程。」 \n \n巴曙松表示,房地產市場在一線市場的回暖及中央政府加大基礎設施投資,已帶動整體投資領域的回升,雖然房地產市場今年銷售表現顯著好轉,但庫存仍在持續增加。他說,中國房地產市場銷售已超過10萬億人民幣,成為對經濟運行影響重大的產業。「房地產投資何時觸底,整個中國經濟走勢才會觸底,我們預計這個點在今年底、明年初。」 \n \n巴曙松還說,去房地產庫存在不同城市也有較大差異,其中,三、四線城市將面臨更多壓力。而一線城市的市場也在出現深刻變化,逐漸從以一手新房為主轉變為二手存量房佔主導;此外,整體一線城市的人口流入幅度在減緩,也將為房地產調控帶來影響,預計一線城市房價的波動將較為頻繁。

  • 廣州4月房市表現亮眼 二手房成交量激增

    中國廣州市房地產仲介協會公布的4月份二手房市場調研報告顯示,儘管4月份是傳統房市淡季,但該月廣州房市表現亮眼,二手房成交量優於往年同期。4月份二手住宅交易簽約面積達84.19萬平方公尺,比去年同期大漲97%,成交均價為每平方公尺17,623元人民幣。

  • 上海千萬新房 一天賣出352套

    大陸祭出「219房市新政」,透過減徵稅金,降低民眾買房成本,而在該政策22日上路前夕,上海市某建案,每套約1000萬元許(人民幣,下同)的352套新房,一天內全數賣光,震撼房地產市場。上海台商人士認為,這屬單一個案,無法代表整體市場行情;專家則說,今年房市要能維持熱度,能否有超乎預期的降息水準,扮演重要關鍵。 \n \n《第一財經日報》報導指出,「219房市新政」上路前夕,上海虹口區一處新建案,一天內就被民眾搶光,總銷售金額達36億元,其他地區也有一間待售的二手房,因買家詢問意願不斷,賣家一天內將價格連3調,漲了70萬元。 \n \n上海中原地產控江分行人員發現,許多屋主年後將房屋售價上調5%至10%,是市場價格暴漲的原因之一;也有專家認為,在一線城市二手房數量越來越少下,將成為「賣方市場」,全部由賣方說的算。 \n \n不過,從事地產相關行業的上海台商人士認為,大陸推動房地產去庫存政策下,房地產市場無庸置疑迎來政策寬鬆局面,但不能光憑一天的爆量交易行為,就定調房地產交易火熱,就該個案來說,感覺像在創造買氣,只是為了炒高售價,屬於一種行銷手法,市場行情仍待觀察。

  • 不畏市場凶險 準備「突狼而出」

     大陸一線城市房地產火紅,土地標售價格溢價80%,好比麵粉價格逼近麵包價;此外,上海房仲市場進入價格戰、人才戰及品牌大戰,在大陸房地產「狼性」凶險環境下,信義房屋集團已準備「突狼而出」。3~4年前大陸因房市過熱,官方對40個城市實施限購令,如今整體經濟呈現下滑跡象,政府連續5次降息、降準重新「作多」房市,目前也只剩北京、上海、廣州、深圳、三亞持續限購,儘管如此,上海、深圳房價仍上漲11.5%、30%,一、二線房市依舊火熱。 \n 信義置業總經理陳慶洪表示,上海面積為台灣的1/6,但實際生活人口超過3,000萬人,政府是唯一土地供應者。開發商看好上海房市積極搶地,目前嘉定區周邊1平米土地人民幣1.5~1.6萬元,在售樓盤1平方米人民幣2萬元,嘉定新城區今年競拍價1平方米土地人民幣1.86萬元,日前最新標售溢價達80%,土地價格已近預售價,就好比麵粉價格逼近麵包價;陳慶洪表示,信義仍將努力取得土地,持續進行地產開發計畫。 \n 在二手仲介市場方面,面對大陸房仲、電商挾其龐大資金到處攻城略地之際,泛信義集團利用城市單點授權、加盟策略,不僅可聯合採購降低成本,還可將品牌擴大延伸,在其他房仲業者敗下陣來之際,信義房屋集團在大陸布局已準備「突狼而出」。

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