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以下是含有估價師的搜尋結果,共101

  • 華南金控子公司 華南金資產管理公司取得不動產

    華南金控子公司華南金資產管理公司公告取得不動產,土地為台北市內湖區文德段五小段247地號。建物為台北市內湖區民權東路六段21巷27號、29號整幢建物,交易總金額331,155,000元。

  • 台南估價師公會 推雲端教學系統

    台南估價師公會 推雲端教學系統

     為提升估價師專業能力,擴大行銷估價業務,新任台南市不動產估價師公會理事長陳善翔強調,公會將建立雲端課程系統,將會內、外不動產相關研討會與講座內容錄製剪輯,使會員能以手機、平板或桌機隨時進修;並將於FB、YOUTUBE等社群媒體開播房地產相關影音教學、訪談節目,積極行銷估價業態,使估價業能更具社會黏著度與自明性,民眾財產價值亦更有保障。 \n 台南市不動產估價師公會日前在永康情定城堡婚宴會館舉行會員大會,7月改選的理事長,由曾擔任創會副理事長、翰基國際不動產估價師聯合事務所所長陳善翔接任,台南市長黃偉哲、地政局長陳淑美、暨相關產官學界友人計上百人,均親蒞會場致賀。 \n 陳善翔指出,不動產估價制度自2001年考試院舉辦專技高考來,據內政部統計,僅約428名估價師開業,台南公會目前會員44人,多位具碩、博士學歷、助理教授或大學講師資歷。 \n 也有多位估價師同時具律師、都市計畫技師、測量技師、建築師、地政士、不動產經紀人資格,凸顯不動產估價高度專業性與跨域整合性。 \n 親自走訪過半以上會員事務所後,陳善翔說,今後公會將加強內訓提升專業需求、協助建立事務所稅務稽核諮詢顧問、公部門業務加強開拓、公會承攬業務或發包機制設計、事務所法人化立法之優劣評析等業務。 \n 除此之外,陳善翔說,正評估挑選弱勢、罕見疾病團體,期能以公會名義施予關懷協助,為社會公益盡一份心力。

  • 中市不動產交易市場推手!盧秀燕為從業菁英按讚

    中市不動產交易市場推手!盧秀燕為從業菁英按讚

    地政士、不動產估價師及不動產經紀人員是促進不動產交易資訊透明化的重要推手。台中市不動產交易市場蓬勃,市府5日於市政會議中表揚優良不動產估價師、地政士、不動產經紀業及人員,市長盧秀燕頒獎給今年獲獎的從業菁英,肯定他們的努力付出,盼促進大台中不動產經濟發展,共同營造更安全租賃及交易環境。 \n \n 今日在市政會議受表揚的優良菁英包含不動產估價師曾郁凱;地政士林月春、陳朝琴、林子立;不動產經紀業為玖益不動產經紀有限公司(太平洋房屋七期惠文加盟店)、雅豐房屋仲介有限公司(台灣房屋大雅特許加盟店),以及不動產經紀人員呂昆穆、張祥儀。 \n \n 地政局長吳存金指出,台中市不動產經紀業家數1221家、地政士開業人數為1547人,數量均排名全國第1;登錄不動產估價師開業人數為80人,執業人數排名全國第2;不動產經紀人1354人,人數排名全國第3。今年優良不動產從業人員,由各相關公會推薦,提相關委員會審議後,選出獲獎名單。 \n \n 吳存金說,促進不動產交易資訊透明化,需借助地政士、不動產估價師及不動產經紀人員,代為處理土地登記、資產評估鑑價及買賣租賃仲介或代銷等相關事務,公開表揚不僅肯定相關從業菁英,更促進經濟良性發展,營造更安全的不動產租賃及交易環境。

  • 無照不動產估價師勾結民執處書記官 圖利罪判刑

    無照不動產估價師勾結民執處書記官 圖利罪判刑

    台北地方法院民事執行處前書記官林峻岳,被控自2006年至2010年間,將應輪流發包給民間鑑價公司的27件鑑價案,集中指定給「環球不動產估價師事務所」負責人陳泳學處理,林被最高法院依圖利罪判刑3年確定,陳泳學因法官認為是共犯告發涉犯圖利罪,案經台北地方法院審理後,合議庭認為陳泳學從偵查到審理,都坦承犯行,依圖利罪判他有期徒刑1年,褫奪公權1年,緩刑3年,付國庫20萬元;緩刑期間交付保護管束,及接受3場法治教育。 \n陳泳學沒有鑑價師資格,以月租1萬元借牌經營「環球不動產估價師事務所」,林峻岳具是在2000年11月至2011年3月,在北地民事執行處擔任書記官,卻在2009年12月2日至2010年7月16日,私自將27件不該由他承辦的法院不動產鑑價工作,交給陳泳學鑑價,使陳獲利4萬7100元。 \n北院審理認為,審酌陳泳學沒有鑑價師執照,卻借牌經營環球事務所,圖謀私人利益而承接法院鑑價案件,嚴重戕害鑑定人承辦法院囑託鑑價案件的公平性,惟考量陳泳學犯後承認犯行,對鑑價案件當事人權益影響不大,依圖利罪從輕判刑。

  • 專家傳真-以房養老之困境及突破

    專家傳真-以房養老之困境及突破

     台灣面臨少子化及高齡化的社會問題,以房養老正切合台灣目前社會需求。以房養老制度與一般購屋抵押貸款運作模式剛好相反,故學理上稱為「逆向抵押貸款」。所謂以房養老,指擁有房子但沒有現金流的老人,以其所居住的房子向銀行抵押貸款,銀行每月支付年金給老人作為生活費,直到老人往生,往生後拍賣房屋清償,餘額由家屬領回。以房養老的優點如下: \n 1.在宅安養:房子雖然抵押給銀行,但老人可以繼續居住,且每月領取生活費,安享天年。 \n 2.減輕子女負擔:老人可以不必靠子女奉養,將資產活化,過著有尊嚴的樂活生活。 \n 3.減輕政府財政負擔:以房養老可以協助老人自助,創造新的養老金來源,解決老人的經濟問題。 \n 國內目前有12家銀行開辦以房養老業務,已實施三年,迄今年9月底承作件數僅2,883件,核貸總金額約158億元。探究以房養老未能盛行的原因有三: \n 1.傳統觀念束縛:老人申辦以房養老,長輩怕丟臉,子女怕被認為不孝;長輩擔心債留子孫,子女怕影響繼承權益。 \n 2.銀行風險難以控制:銀行承作以房養老業務存在三項風險:一為延壽風險,即老人越長壽,累積領到的年金愈多,銀行風險愈高;二為房價風險,即未來房價走跌,擔保品不足清償,銀行風險升高;三為利率風險,即未來利率上揚,掛帳利息愈多,銀行風險愈高。因此,以房養老之鑑定估值保守,貸款成數偏低(約5成),貸款利率偏高(約2%)。 \n 3.政府未積極介入:以房養老雖具有社會福利性質,且銀行承作以房養老業務對社會產生外部利益,但政府始終將以房養老業務定位為銀行本身的商業行為,尚未加以扶植。 \n 綜上,以房養老立意甚佳,應由政府與銀行通力合作大力推展,突破方法如下: \n 其一、一般老人思想較保守,總覺得借錢不光彩,故應透過教育宣導使其轉念,覺得以房養老可以減輕子女奉養負擔,過著有尊嚴、有品質的晚年。更甚者,推廣「以房養老」取代「養兒防老」觀念。 \n 其二、政府應實施國家信用保證機制,降低銀行風險,使銀行樂於承作以房養老,擴大授信對象(尤其是孤苦無依老人),並能比照一般購屋優惠貸款的成數與利率。 \n 其三、以房養老納入社會福利的一環,配合長照2.0,提升老人福利。換言之,由商業型以房養老轉型為公益型以房養老。 \n 其四、以房養老結合監護信託(指對失智或失能的孤獨老人,由法院指定專家,協助其資產運用)、包租代管(指輔導獨居老人搬到養生住宅,閒置房子再配合包租代管)、都市更新(指協助老人的老宅進行更新改建,資產活化)等工具,靈活運用,擴大績效。 \n 總之,隨著人口老化、少子化、年輕人低薪化,加上台灣自有住宅率非常高,正是推行以防養老的契機。銀行推出以房養老業務,至今已三年,初具芻形,也初具成效,只要政府再拉它一把,必能造福老人,使老有所終,也能為銀行帶來龐大商機。

  • 專家傳真-空軍官兵活動中心 地上權標案的啟示

    專家傳真-空軍官兵活動中心 地上權標案的啟示

     眾所矚目的台北市仁愛路與復興南路交口,原空軍官兵活動中心的地上權標案(以下簡稱空官案),最後由元大銀行以權利金82.01億元得標,換算每坪地上權價格為719.69萬元,溢價二倍有餘,躍登地上權「地王」寶座。空官案如此高價標脫,值得探究!換言之,影響地上權價格的因素是什麼? \n 1.區位:空官案位於台北市仁愛路三段,福華飯店正對面,仁愛路與復興南路交口的角地,地點特優,區位絕佳。區位是無法複製的土地特色,好的區位將擁有源源不絕的獨佔地租。 \n 2.面積:空官案土地面積為1139.51坪,台北市區千坪以上大面積建地非常稀有,更何況位在精華地段。大面積土地除可以降低平均建築成本,提高營建效率外,並有利於產品規劃,塑造高級商辦大樓。 \n 3.容積率:容積率代表土地使用強度。容積率愈高,土地使用強度愈大,地上權價格愈高。空官案平均容積率516%,可以規劃作為商辦大樓。如果加計容積移轉40%,再加計不計入容積率之屋頂突出物、梯廳、機電設施、陽台等約60%,容積率可以再提高至1155%(即516%×1.4×1.6=1155%)。亦即一坪土地可以興建11.55建坪,則推估未來樓地板面積可以高達1.3萬坪(不包括地下室停車位),足以容納企業總部辦公之用。 \n 4.年地租:地上權人除於期初支付一筆權利金外,每年須另支付地租(空官案年地租為申報地價之4.5%)。因此,在年地租一定下,端視投標人所出權利金高低決定得標與否。故地上權價格就是權利金金額。國產署對4.5%地租的計算方式採1%浮動,3.5%固定。前者供國有土地繳納地價稅之用(公有土地非供公共使用者,仍須繳納地價稅,稅率統按1%計),後者始為公地之收益。經此一調整,使未來重新規定地價所造成年地租驟增之風險得以控制,致壽險、銀行在內的大型法人,紛紛重返地上權獵地行列。 \n 5.地上權期限:地上權期限愈長,地上權價格愈高。現行地上權期限,由過去的50年,拉長為70年,接近建物的物理耐用年數,更符合投標者需求。 \n 6.景氣氛圍:一般而言,房地產景氣時,地上權價格約為所有權價格的七成、八成;房地產不景氣時,地上權價格約為所有權價格的五成、六成。去年,房地產市場處於低迷,地上權標案流標者多,或以底價便宜標脫。今年,房地產市場稍微回溫,地上權標案標出者明顯增加,甚至如空官案高價標脫。 \n 7.投標者需求:投標者如對標案強烈需求,志在必得,加價不斷增加,甚至以所有權價格競標地上權。 \n 空官案是今年地上權標案的指標性個案,其對不動產市場的啟示如下: \n 其一,現行非公用且無預定用途的公有大面積土地以標售地上權為主,以避免土地閒置,並增加財政收入。空官案即是一例。因此,地上權標案會漸漸成為未來土地交易的新興市場。 \n 其二,區位奇佳的土地,在天時(指房地產景氣)、地利(指土地區位優越)、人爭(指投標者競爭激烈)情況下,最後投標者常以所有權價格爭取地上權。 \n 其三,標售地上權可以確保土地永久擁有,代代相傳。地上權期限內每年享受地租收入外,並於期初有一筆可觀的權利金進帳,未來尚可享有土地增值的好處。故未來地上權標案會由公有土地,擴及國營事業土地,再擴及民間私有土地。 \n 其四,台灣有財力投標空官案者,屈指可數,形成少數特定人之間的「賽局」。標售制度無法像一般買賣可以討價還價,一旦開標,一翻兩瞪眼。因此投標者猜測對方可能出價而不斷加價,造成價格衝高。 \n 其五,地上權標案的高價標脫,是否會牽動所有權價格上漲,值得觀察。最近陸版肥咖與美中貿易戰,帶動台商回鄉置產,加上空官案的點火效應,是否會造成房地產價格全面上漲,政府應密切注意。

  • 專家傳真-青年購屋新選擇─地上權住宅

    專家傳真-青年購屋新選擇─地上權住宅

     年輕人買不起房子是一項嚴重的社會問題。影響所及除了不敢結婚、不敢生小孩之外,就是產生對社會的不信任。解決年輕人居住問題,除目前政府大力推動的社會住宅外,就是推行地上權住宅。前者僅解決年輕人短期居住問題,後者可以解決年輕人長期居住問題。 \n 現在社會上所存在的住宅類型有三,即所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅。其內涵如下: \n 1、所有權住宅:建設公司購買土地興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後,對土地擁有所有權,對建物亦擁有所有權。一般坊間的住宅大都屬於此類。 \n 2、地上權住宅:建設公司向政府標得土地之地上權後,興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後,對土地僅擁有地上權而無所有權,對建物擁有所有權。 \n 3、使用權住宅:建設公司向政府標得土地之地上權,但政府規定地上權不得分割移轉。建設公司興建房屋後,僅能出售房地之使用權,土地之地上權及建物之所有權仍屬建設公司所有。購屋者向建設公司購買房地後,對土地及建物僅擁有使用權。另,使用權住宅與地上權住宅之產品類似,故業界習慣歸類在一起。 \n 行政院規定,現行超過500平方公尺(即151.25坪)的閒置公有土地,以不出售為原則。因此政府將這些土地標售地上權,由得標建設公司興建住宅,再出售地上權住宅給購屋者。其優點如下: \n 1.年輕人可以用約一般房價的六成左右購買到屬於自己的房子。 \n 2.若地上權期限為70年,年輕人如果在35歲購買地上權住宅,則他可以住到105歲,一輩子居住問題無庸煩惱。 \n 3.年輕人可以先購買地上權住宅,日後有一點積蓄後再來換屋;也就是將地上權住宅出售,以其出售所得再加上些許積蓄,去購買所有權住宅。在此,有一個價格迷思,值得探討,即購買地上權住宅之後,房價未來會上漲,抑或會下跌?有人認為,地上權住宅房價會隨著地上權使用年限減少而遞減,但私見認為地上權住宅房價會隨著所有權住宅房價而變化。因為地上權住宅房價為所有權住宅房價的六成左右,故所有權住宅房價上漲,地上權住宅房價亦會跟著上漲。 \n 4.就地上權住宅而言,政府標售地上權,除每年地租收入外,期初又有一大筆權利金收入,並可導入民間的資金與效率興建住宅。建設公司興建住宅完成後,出售地上權住宅於購屋者,由購屋者組成管理委員會自主管理,形成理想社區。相對於社會住宅而言,政府須投入一大筆資金興建住宅,且日後住宅出租的經營管理也是一大難題。因此,就政府而言,地上權住宅比社會住宅更具經濟效率。 \n 5.地上權期限屆滿後,由建設公司收回房地,再交給政府。如果建物堪用,則收回之房地轉為社會住宅。如果建物不堪用,則拆除建物後再標售地上權,土地一直循環利用下去。 \n 據此,地上權住宅可以視為廣義的社會住宅,對年輕人幫助很大。惟下列二項問題,政府應協助解決: \n 其一,地租問題:一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2%。地上權住宅,雖無地價稅,但每年需支付地租給政府,地租一般為申報地價的3%至6%。由此可知,地上權住宅的地租,遠高於所有權住宅的地價稅。就租稅而言,政府有所有權,就收「租」;政府無所有權,就收「稅」。政府對收租與收稅應等同看待。因此建議地上權住宅如作自用住宅使用,政府所收的地租應比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。 \n 其二,貸款問題:地上權住宅的購屋貸款,有的銀行不承作,有的銀行雖願承作但貸款利率偏高。因此,建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款,並對年輕人採優惠利率,以為照顧。 \n 總之,年輕人可以靠著自己的努力,累積財富,循著「住宅階梯」逐步向上爬升。亦即年輕人大學畢業到社會工作,先承租房子(包括社會住宅或民間出租住宅)居住;等到有一點積蓄,再購買地上權住宅;住了一、二十年後,再換成所有權住宅。果真如此,年輕人就看得到未來希望,就不會只想買「重機」,而不想買「房子」。 \n 所謂「有恆產,有恆心」,年輕人有自己的房子,安居樂業,生育率必將提高,社會自然安定,國家必然強盛。

  • 想買到保值「黃金屋」?估價師曝關鍵4條件

    想買到保值「黃金屋」?估價師曝關鍵4條件

    無論未來有無換屋計畫,自住客都希望可以買到保值的房子。估價師就指出,「學校、公園、格局、捷運站」是黃金屋的關鍵4條件。 \n好房網報導,台灣大華不動產估價師聯合事務所所長張義權建議,挑屋時可先看看周圍有沒有「學校和公園」,如果有的話很加分,因為住家就應該單純,商業區過於吵雜混亂。此外,會影響房價的還有「格局」,空間如果太狹小會給人很重的壓迫感,且之後要轉手也不容易,入手後價格至少跌一成。 \n最後則是「捷運站」,撇除所有條件,支撐房價的重點仍是交通,捷運絕對是影響不動產價格的關鍵因素,離捷運越近、抗跌性就越佳。不過,房產名家Sway也提醒,在交通題材挑選上,應避開交流道、高架橋、引道周邊,因為車潮噪音多,車流量帶來的交通壅塞會影響生活品質。 \n

  • 不動產估價師公會:危老條例 應納估價機制

     台北市不動產估價師公會對內政部公布施行的「都市危險及老舊建築物加速重建條例(下稱危老條例)」有話要說,公會指出現行條文並沒有納入估價機制,未來實施後恐會擺不平重建戶和投資者間的權益分配認知差距,為了在互信基礎上公平透明達成協商,建議應納入估價機制。 \n 台北市不動產估價師公會理事長、宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示,全台至少3萬4,000棟老屋亟待重建,政府積極推動危老專案,但「危老」的價值究竟誰說了算?建商與地主的算盤往往不一樣,為了讓危老重建更順暢,應納入估價機制。 \n 內政部統計,全台8.6萬棟30年屋齡以上老舊建物,其中3.4萬棟房屋未符耐震標準亟待重建。在5月內政部通過危老條例後,台北市政府本周19日也通過「危險及老舊建築物加速重建辦法」,預計年底前公布,2018年初實施。 \n 不過,郭國任表示危老條例並未納入不動產估價師,作為價值評估公正第三方介入的強制規定,只著重在重建條件的審核及獎勵容積機制與程序,建物重建前後的分配則由重建者與地主「協議」完成;但如何換算建物重建前後的價值?如何計算地主與投資者間之分配比率?如何選配?重建者提出的方案是否合理?地主提出的要求有無過當?這些攸關重建方案成敗屬於財產權利之間公平正義的「分配」問題,現行法令條文是交給相關權利人「自行解決」。 \n 郭國任表示,由於其中牽扯龐大的數字及利益,在缺乏第三方協助專業的價值評估機制下,如果地主方與投資方互信基礎不夠,重建案將會推不動,成為一大阻力。 \n 郭國任指出,藉由估價師合理的評估,可減少重建戶、及投資方的疑慮,使危老專案推動更順暢,並保障所有參與者的財產權,加速政府順利推動老屋重建時程,營造「三贏」。

  • 中市大智路打通延宕 市議員催生台中東門町

    中市大智路打通延宕 市議員催生台中東門町

    台中市政府投資百億推動大車站計畫,企圖以完善規畫吸引民間千億投資,未來1、2年將是舊城區再生關鍵。市議員鄭功進等人6日指出,大車站計畫連接東、中兩區的大智路徵收案,因上月內政部退回要求補正,恐耽誤大車站計畫整體建設期程,跛腳的大車站計畫將使招商效果大打折扣。 \n \n 建設局長黃玉霖說,本案地主有不同訴求,市府團隊3年來努力協調溝通、解決問題,並召開3次公聽會積極溝通協調;有地主認為估價應公開透明,市府亦公開邀請3家專業估價師進行估價,後續包括協議價購、徵收,都會以估價結果選擇最優方案與地主協商。 \n \n 市議員鄭功進、楊典忠、賴佳微6日聯合總質詢時,關心大智路打通進度,尤其涉及未來太平、大里、東南區等地方發展!除要求市府加速完成打通大智路的承諾外,建議應參考台北市的西門町經驗,早日兌現林佳龍打造復興大智路美食商圈的競選政見。 \n \n 林佳龍表示,市府全力以赴、一步一步往前走,並審慎進行所有行政程序,包括辦理公聽會、積極向內政部溝通、編列預算等;目前全案進度已走到最後階段,鐵路高架化明年全線通車,是最重要的時間點,希望創造雙贏促進地方繁榮。 \n \n 鄭功進強調,回想3、40年前的台中車站與公路局南站,南來北往的人潮相當多;火熱的胖老爹炸雞、綠蓋茶等近日陸續插旗,從復興路到大智路後火車站商圈儼然成型,鐵路高架化打通前後站,市府應積極打造成台中市區的「東門町」,一定會讓台中更加繁榮。

  • 台中市不動產買賣移轉登記棟數有望突破去年

    台中市不動產買賣移轉登記棟數有望突破去年

    台中市不動產買賣移轉登記棟數,今年可望突破去年的成交量!根據最新資料統計顯示,台中市第3季不動產買賣登記棟數為9,844棟,年增率20.6%;前3季買賣登記棟數達2萬8,926棟,已達去年的88.3%。由於第4季是傳統購屋旺季,由目前各項指數均朝正向來看,今年整體買賣登記棟數有望突破去年的成交量。 \n \n正心不動產估價師聯合事務所長黃昭閔表示,台中市第3季成交量為1萬564件,總金額約1,299億元,成交量與總金額分別年增29%、37.8%。由於去年價量基期較低,因此,今年前3季累計、各季與去年同期均有20%以上的漲幅。 \n \n至於第3季房市交易熱區,仍以北屯區及西屯區為主。其中,西屯區的交易量及總金額持續呈正成長趨勢,第3季交易量已達1,470件,總金額為253億元;北屯區交易量雖然季減6%,但成交總金額成長11.6%、達到222億元。 \n \n以成屋價格來看,第3季以西屯區、南屯區及南區的平均單價較高,西屯區全區價格呈現小漲現象、南屯區僅中高價位產品有漲幅;在衛星區部分,則以豐原區、沙鹿區及太平區的平均單價較高。 \n \n其中,豐原區在指標性建案,如富宇晴美、久樘童年好好等新成屋實價登錄加持下,平均單價成長,中古屋價格同步走揚;沙鹿區表現平穩,而太平區交易量超過600件,逾5成來自指標性建案如鉅虹曙光之旅2、勝美誠等,整體價格攀升。就總體而言,第3季衛星區部分區域價格下修,都是因為指標性建案交屋退潮所致。 \n \n黃昭閔表示,台中市近2年推案量仍為正成長,為迎合低總價的市場面,紛紛朝小坪數大量體模式操作,短期去化效果易現,但若考量完工後的供給存量倍增,明年房市的存量壓力恐將不小。

  • 樹立楷模 林佳龍表揚台中市優良不動產從業人員

    樹立楷模 林佳龍表揚台中市優良不動產從業人員

    台中市長林佳龍6日在市政會議頒獎表揚優良不動產估價師、地政士、不動產經紀業及人員,市府地政局長張治祥指出,這次優良人員及業者,由公會或學校推薦,並經市府相關委員會審議後選出,盼透過公開表揚,樹立優良楷模,提升不動產業者服務品質,進一步保障民眾財產安全,促進不動產經濟良性發展。 \n \n地政局表示,台中市登錄不動產經紀業家數1119家,不動產經紀人1125人,不動產估價師開業人數為74人,地政士開業人數為1589人,執業人(家)數均排名全國前3名,而今年度優良不動產從業人員,由各相關公會、學校推薦,提相關委員會審議後,選出獲獎名單。 \n \n這次獲獎名單分別為優良不動產估價師江晨旭、郭世琛;優良地政士謝秀蓉、劉芳珍、廖曾瓊慧;優良不動產經紀業為聚合昌不動產經紀有限公司(中信房屋豐原圓東加盟店);優良不動產經紀人員邱嘉鈴、陳永鴻。 \n \n此次獲獎的不動產估價師,除了積極從事與估價相關之社會公益服務工作外,並協助辦理台中市地價基準地、市價徵收不動產及其權利之查估、審查、評議、審定或評價等估價作業,均有卓著貢獻。 \n \n獲獎地政士除了協助民眾辦理各項產權移轉外,分別對於解決不動產交易產權糾紛、對地政業務之法令或作業方式研提修正意見經機關採行、代理登記測量案件經機關審認成績優良,成效顯著。 \n \n獲獎不動產經紀業及人員,為健全不動產交易市場重要推手 \n,對於促進不動產經紀業健全發展、維護消費者權益、居間仲介協調、降低不動產糾紛產生、投入社會公益及回饋社會等事蹟有相當貢獻。

  • 中古辦公大樓 成為都更新寵

    插旗都更,台北市中古商辦成為都更新寵。台北市都更案件量,大安、中山、松山分居前三台北市超過 30 年屋齡的老屋達 58%,都更政策可謂勢在必行;但依據台北市政府都更處的統計,以台北市歷年來申請都更案件,含初期的事業計畫概要、進階的事業計畫及權利變換等,截至105 年 12 月 31 日止成功申請劃定單元共 1048 件,其中經都更審議會審議並核定約 266 件,很顯然整體都更政策進行的並不順利。 \n \n都更估價專家宏大不動產合夥估價師林韋宏表示,早期建商進行都更插旗係以購買透天戶或公寓為主,其中透天厝類似小面積土地,最受建商青睞,而概估大約都需整合至少 8~15 戶透天住戶或 20~60 戶以上公寓住戶,但是以上二類型房地,往往已歷經二代至三代,實際的權利關係人往往是要再乘以 1.5 倍~2 倍,所以許多個案是需要歷經上百位地主及建物所有人同意蓋章,才能完成整合,因此才會讓都更顯得漫長而困難。

  • 這職業在台不受重視 世界各國卻高薪爭搶

    這職業在台不受重視 世界各國卻高薪爭搶

    各國社會結構、價值觀不同,對於部分職場專業的重視度也有所差異。天下《換日線》讀者投書,「工料測量師(Quantity Surveyor)」目前是全球工程界爭搶專業人才,遺憾的是,這項專業在台灣被忽略,在大專教育體系中頂多是一學期課程,也沒有關於工料測量師資格的證照或認證。 \n \n工料測量師可說是「建築工程界的會計師」,負責工程預算編制、成本計畫、合約制定與管理、工程訴訟糾紛及建築估價等。目前國際大型開發案,從編制預算到依約完工,或到後續工程糾紛,工料測量師都扮演關鍵角色,但在台灣營建、營造業中,編列預算、控制成本及事後審核者,除非有法規要求,不然往往都由「自己人」決定,而這已是業界「潛規則」。 \n \n工料測量師究竟有何關鍵作用?投書以台灣桃機工程糾紛為例,指若利用工料測量師專業,可預防工程糾紛、保障工程如期完成,工料測量師協助項目包括預算審查、合約變更審核及危機評估、估價、協商、承包商間的請款審核,能降低工期拖長及預算赤字可能。而以大巨蛋走向解約、和解破裂一途為例,工料測量師有助於釐清法律責任歸屬。 \n \n投書指出,工料測量師在國際重要性日漸升高,從這點來看,「行行出狀元」並非空話,「在台灣不受重視、甚至沒有用武之地的專業,若把眼光放遠、並且立定目標持續努力,在廣大的世界中,依然可以綻放光芒」。

  • 鑑價美河巿違失記申誡 估價師興訟敗訴

    辦理「美河巿」建案鑑價的不動產估價師黃國義,因未採兩種以上估價方法推算等違失,遭處申誡一次,打行政訴訟。台北高等行政法院認定處分無誤,今天判黃國義敗訴,還可上訴。 \n 全案緣於民國95年台北市政府與日勝生公司聯合開發美河市建案(北捷新店機廠聯合開發案),黃國義開設的不動產估價師事務所,受日勝生委託辦理開發大樓及基地不動產鑑價製作估價報告書,經勘估標的,求得土地單價每坪新台幣9萬元、土地總價逾25億元。 \n 監察院101年底認定美河市建案,低估土地成本、高估建物成本,全案「疑點重重」,北市府棄守權益達100億元,通過糾正並彈劾捷運局前聯合開發處長高嘉濃等人,移送檢調調查;監察院在102年間認定不動產估價師疑有違失,函請新北巿政府調查。 \n 新北巿不動產估價師懲戒委員會調查,黃國義未依不動產估價技術規則的不動產估價師應兼採兩種以上估價方法推算勘估標的價格,並且違反運用邏輯方法及經驗法則,進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。 \n 新北巿政府104年間依據新北巿不動產估價師懲戒委員會調查結果,對黃國義處申誡一次。黃國義不服遭懲戒,打行政訴訟。 \n 台北高等行政法院認定黃國義進行開發前土地價格推算時,僅採取土地開發分析法一種方法,且未在報告書中敘明理由,確實有違失。 \n 此外,刑事部分,台北地方法院104年底認定美河市弊案,捷運局前聯合開發處長高嘉濃、前課長王銘藏圖利日勝生,造成台北市政府逾5億元的權值損失, 判處高、王各10年、4年徒刑,目前案件上訴,由台灣高等法院審理中。1060203 \n

  • 專家傳真-地價稅的是與非

     最近房屋持有稅問題炒得沸沸揚揚,彷彿一波房屋稅未平,隨著11月份的地價稅開徵另一波抗稅浪潮又起,當然大家都知道納稅乃國民應盡之義務,尤其在憲法保障人民財產權之下,為滿足生活品質與居住權利,合理的不動產稅收勢在必行,只是我國的稅制從制度面到執行面,因為政治、人為因素搞得千瘡百孔,只要讓老百姓覺得政府有感加稅,不論是非一定群起激憤,階級對立分配正義的戲碼不知要耗費多少的社會成本,本文試圖以專業、客觀第三人的角度,提供地價稅問題剖析及解決方案。 \n 我們繳交的地價稅額原則是由稅基乘上稅率而得,由於地價稅採用累進稅率,所以才會產生例如台中市的公告地價平均漲幅38%,但課稅總額卻漲了48%,令人最忿忿不平的是今年的房市十分的蕭條,如果公告地價應隨市價漲跌幅度調整,為何今年暴漲這麼多?其實原因出在公告地價公告時間早在105/1/1發布,但遲至年底1月份才開徵,而地政機關調查買賣實例的時間是在103/9/2~104/9/1,依各類房價指數來看,整個房地產從103年底市場氛圍才開始緩慢轉變,但許多新成屋的登錄價格多為二年前預售的價格,以至於民眾收到稅單當下的市場氛圍與三年調整一次的價格高峰期成交資料完全兜不攏。更不巧的是,我國實價登錄從101年8月開始申報,正好與前一期的公告地價案例蒐集時間100/9/2~101/9/1錯開,而前期的市場買賣資料是不公開透明的,各縣市政府基於選票考量,大多會政策性的壓低公告地價,所以,才會產生地政機關在實價登錄前後,查估出來的數據有著大幅度的落差。 \n 不可諱言,整個台灣的房地產價格在這幾年確實有相當大的漲幅,就信義房價指數以九十年為基期相較至今已漲了280%,市價漲了公告地價豈有不漲的道理,就量能課稅原則,當個人在縣市土地總歸戶其達到一定的地價總額,超過累進起點地價時,自然就適用於較高的累進差額稅率,使得高資產的民眾必須多繳一點的稅賦,但對於只擁有單戶的小家庭而言,如果有申請千分之二自用住宅稅率,這一次的調整確實是影響較小。 \n 所以,個人建議既然公告現值與公告地價要往市價邁進,那必須實行地價基準地的制度,修正以往未考慮個別宗地間差異的地價區段查估模式,讓全國近1,500萬筆的土地都能有較細膩的差別地價,尤其區分所有建物的房價因樓層高低不同,自然各戶之間的立體地價也應該有所不同。相信在實價登錄的資料愈完整,查估的技術應也能達成垂直的公平。 \n 在政府課稅的稅基達到合理的市價後,緊接著立法院、財政部門就應隨之展開研修土地稅法,對於弱勢的自住民眾,是否就稅率部分以試算不增加往年平均稅額方式,調整自用住宅稅率,就高資產族的地主,若其土地屬繼承而來,應給予優惠稅率,而對於持有時間長短,也能用差別稅率來給予區分,讓非因買賣取得或是非屬短期投機炒作的土地所有權人,能設計出一個對大家更為公平的課稅機制。 \n 另針對未來出售土地時,土地稅法31條對於因重新規定地價所增繳的地價稅,最高只能扣除土地增值稅額的5%,個人認為也不盡合理,我認為既然漲價歸公的機制已反映在土增稅及房地合一所得稅上,如果因公告地價的調漲,而無法在資本利得稅上作適當的歸扣,當然就會引發地價稅調漲導致地主覺得被扒二層皮的不滿抗爭。 \n 總言之,政府施政必須兼顧賦稅的穩定性,尤其在這房市不景氣的時刻,增加不動產稅收就像在傷口上灑鹽般,痛到要官逼民反的程度,這完全是過去制度缺憾使然的問題,因此,對於不動產稅制的改革,中央政府務必擺在首要位置,邀集產官學界好好的研修,如此才能平息民怨,也不至於讓地方縣市政府變成扭曲制度下的替死鬼。

  • 利多加持 台中市東區與海線地區近期成交量增溫

    台中不動產估價師聯合事務所今(5)日指出,近期台中市東區因新建國市場啟用,以及鐵路高架化即將通車等利多加持,交易量呈增溫現象,建物交易棟數自年初每月僅約40棟,增加到每月近80棟以上;而梧棲區與清水區,則受惠於三井Outlet即將進駐議題,交易量也呈現增加現象。 \n \n正心不動產估價師聯合事務所估價師宋明一表示,合計梧棲區與清水區兩區的土地交易筆數,自年初每月30筆以下,增加到每月40筆以上;合計兩區建物交易棟數,自年初每月約50棟,增加到每月近80棟。不過,就整體台中房市而言,交易量能仍相對疲弱,價格也呈現小幅下修,顯示當前房市處於量平價跌的盤整狀態。 \n \n宋明一表示,台中市不動產9月份移轉棟數為2,694棟,單月微幅增加1.2%、年增率4.9%;另外,從建照、使照量來看,今年前8月建照、使照量,分別年減少6%與19%,顯見當前房市動能仍顯不足。 \n \n宋明一強調,自今年年中以來,持有稅調漲議題,不僅間接影響民眾購屋以及參與都更的意願,對租稅政策的不確定感,也造成買方觀望、賣方恐慌性賣壓,顯示目前的持有稅政策確實對房市造成一定的衝擊,建議政府審慎進行稅制改革,並以安定房地產市場為優先要務。

  • 估價師分析:第2季房市 量回溫價微跌

    估價師分析:第2季房市 量回溫價微跌

     正心、大中不動產估價師聯合事務所日前發布「105年第2季大台中房市季報」,經由估價師分析交易量體與價格,顯示第2季台中房市呈現量回溫、價微跌的狀態。 \n 正心不動產估價師聯合事務所估價師宋明一表示,就量體分析來看,買賣移轉登記棟數自104年第4季高點後,今年第1季出現大幅下降,第2季的移轉量(8708棟)則出現回溫現象,買賣移轉登記棟數季增39%,但相較去年同期,仍年減17%。 \n 而新成屋(第1次登記) 棟數則出現逐季下滑趨勢,自104年第4季之6,662(棟),降低至105年第1季4,343(棟),再減至第2季之2,040(棟)。 \n 依據實價登錄資料,比較105年第1季與第2季資料,在交易量部分季增30%,交易總金額則季增40%;但若比較105年第2季與去年同期(104年第2季)資料,顯示交易量部分年減18%,交易總金額則年減15%。 \n 就價格分析而言,依實價登錄資料進行分析,於土地單價部分,105年第2季之商業區、農業區呈現微幅下跌,住宅區、工業區單價呈微幅上漲趨勢。 \n 住宅建坪單價部分,大樓、華廈單價微幅下跌,透天厝、公寓單價呈微幅上漲趨勢;住宅總價部分,透天厝小幅上漲,大樓、華廈呈現微幅下跌,公寓則呈持平,整體呈現微幅下跌趨勢。 \n 他說,統計今年前半年全國的買賣移轉棟數將近11萬棟,然近10年來上半年買賣移轉棟數平均約為18萬棟,以此來看,今年上半年房市交易量尚未達近10年來同期之60%,顯示當前房市仍處於低迷狀態。 \n 就本季交易量體與價格分析結果而言,105年第2季台中房市呈現量回溫、價微跌之現象,交易動能尚顯不足。不過近期國內整體經濟景氣有逐漸回溫現象,未來是否會轉化為房市動能,仍需持續進行觀察。

  • 專家傳真-房屋稅制的是與非

     這段時間房屋稅的議題蔚為風潮,陳冲前院長一篇「房屋稅不可增只能廢」的投書,直陳房屋稅是違憲稅目,房屋稅有重複課稅之嫌,在此同時,一些政府官員的發言,又都語焉不詳,除了否認重複課稅,也說不出的所以然來,兩相對照之下,房屋稅的對錯似乎高下立判。但真的是如此嗎? \n 陳冲前院長的投書內容,分析了兩件事情,一是房屋稅條例第三條以房屋價值為稅基是錯誤的做法」,二是「稅基之計算,未扣除地價,有重複課稅之嫌」。對於「重複課稅」部分,其陳述路段率與扣除地價等規定是矛盾立法!但房屋稅條例於民國56年3月28日全文修正公布施行後,對於稅基的評定與公告的內容,一直沒有大幅的變動與修正,直到90年5月29日因廢省而修正核定程序及修正成為定期重行評定價格外,對於評定房屋標準價格的主要內容,可以說是完全沒有變動,一套維持了將近50年的法令內容,都沒有人發現它錯了嗎?不,它沒錯,是解讀的人錯了! \n 房屋稅條例第十一條第一項第一、二款規定內容與不動產估價技術規則第48條規定意旨相符,並無特別之處,但有爭議的第三款,對於房屋買賣價格減除地價的規定也並無問題,稍加思考即可知道該規定係房屋及其坐落基地之買賣價格減除地價,即房地價-地價=房價,整體法令的觀點乃是由第一、二款的成本角度來看房價,加上第三款則是考量市場買賣供需情形,以求合理析離房價,總體考量課稅基礎的合理價值。 \n 至於路段率的做法牽涉到不動產估價上的貢獻說的問題,如何將市場上成交的房地價格分拆析離到各該土地與房屋上,是其規定考慮的重點,也就是房屋於市場上交易時,其房屋的分配到的價格與單純的建物成本價格會有差異,而課取房屋稅時,如何反映該部分的價值,讓價值高低會有不同的稅賦負擔,以求垂直的公平。從不動產估價師的角度,在房地析離時,採取聯合貢獻的概念,讓房屋的價值可以適當分派房地買賣價格中的超額利潤,應是可以接受的作法。 \n 另外,對於違憲稅目部分,其立論為不應單純的因財產的「所有權」課稅,而應對於財產的孳息課稅,如房租、利息等,又房屋如供自住使用,因無孳息,故不須課稅,而房租部分也會對房租課所得稅,故也不應課房屋稅!但如果把同樣的論點套用到土地上,其邏輯會不會也成立呢?似乎也說得通喔。尤其如果把自用住宅坐落的基地套用上去,更是若合符節,所以土地也應該免地價稅囉?吾以為這個環節不宜這樣推論!憲法第十五條規定對於人民的財產權應該予以保障,其保障的內容,可以分為存續的保障與價值的保障,價值保障的部分在於確認財產權受到公法侵奪時,可以有合理的補償,而存續保障的部分,在於確認人民的財產可以在法令的規範限度內自由的使用收益及處分,我們試想政府需要對財產的存續提供保障,這部分不須成本嗎?應該不可能吧!而不動產中的土地與房屋部分又是政府提供保障中耗費成本最高的,包括其安全維護與環境維持等等項目,所以在政府保障人民財產權的同時,憲法第十九條亦規定人民有納稅的義務,同樣的概念及於土地與房屋,持有財產的所有權,依法繳納財產稅,當然並無違憲之虞。 \n 歸結房屋稅的問題,本質在於稅額的負擔合不合理,然稅額係稅基與稅率的乘積,現今的稅基計算規定,在架構上尚屬符合不動產估價的概念與邏輯,但在實務操作上,長期低估房屋標準現值,高估耐用年數與殘價率都是需要調整的部分,另外如台北市對於豪宅特別加乘的路段率,也是令人詬病的制度設計,用扭曲稅基的方式來做為政策執行的手段,絕對是爭議最多的一種下下策。正本清源之道是讓稅基評估的結果能符合市場的正常認知,讓稅基是中性的、無偏誤的,而稅額的合理性就讓稅率來處理,在通盤考量政策目的與財政需求的情形下,分就房屋的使用性質、持有數量與面積等條件差異,訂定合理稅率,讓房屋稅負擔依不同屬性、情況給予量能課稅,達到稅賦公平,方得消弭爭端。

  • 《財政》財部、內政部建立房地稅基檢討機制

    去年全國重新調整公告地價以及近日部分直轄市、縣(市)政府調整房屋稅稅基引發各界熱議,對於房地稅基調整機制,財政部與內政部表示,兩部會已建立房地稅基檢討機制,將共同研議提升房地稅基查估的正確性與合理性。 \n 內政部次長花敬群表示,實價登錄制度實施至今已經累積大量不動產實際交易價格資料,內政部已經著手研議利用這些市場資料,建立大量估價模型及影響估價各項因素,希望透過科學化估價方式,搭配估價師的協助,提升房地稅基估價的合理性,建立稅制正常化的基礎。 \n \n 財政部次長吳自心表示,由於稅基查估是整體稅制中最基礎工作,其估價合理性也是影響賦稅公平與否的關鍵,因此房屋稅稅基評估部分亦將一起納入內政部的精進土地稅基查估計畫。 \n 內政部表示,財政部與內政部將結合不動產估價、地政、財政專家學者及地方政府,共同研議房地稅基查估及相關議題,以期實現土地正義,促進賦稅公平。 \n \n

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