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  • 公股行庫首例 彰化銀行北門分行都更開工動土

    公股行庫首例 彰化銀行北門分行都更開工動土

    彰化銀行響應政府推動都更及危老改建政策,加速自有資產活化,彰化銀行北門分行都市更新案事業計畫及權利變換計畫,已於今年4月取得台北市政府都更處核定函,並於7月取得建造執照,為政府推動都市更新政策以來,首件獲准的公股行庫營業行舍都市更新案。 \n彰銀北門分行於民國元年購置,位於台北市大同區延平北路一段,為彰銀在台北的第一家分行。 \n彰銀北門分行自民國37年起因業務擴張進行增、改建工程近20次,至民國98年適有欣隆建設公司辦理都市更新案,彰銀考量建物屋齡已逾50年,且辦公空間不敷使用,於民國99年同意參與都更,後於民國102年為配合都更作業將分行遷至行舍對面營業,接續歷經事業計畫變更及文化資產審議等議題,費時近10年,18日舉行開工動土典禮儀式,預計於民國112年完工。 \n本都更案基地占地485坪,土地使用分區第三種商業區,全案獲得容積獎勵額度24.27%,由「呂建勳建築師事務所」負責建築規劃,將北門分行舊址立面意象保存融入建築設計中,未來將興建地下4層/地上19層之鋼筋混凝土造建物,作為住商大樓使用,總樓地板坪數逾5,800坪,設計規格將以取得綠建築銀級標章為目標。 \n本都更案預期完工後將成為西區門戶計畫指標性建物,不僅對於帶動台北車站商圈更新與再生有正面的助益,對於改善市容亦有示範作用。 \n此外,本都更案彰銀佔比近4成為最大地主,預計可分回建物2,000餘坪,未來北門分行將遷回延平北路一段的原址繼續為民眾服務,地上層的辦公室除自用外,將規劃出租,以增裕營收。

  • 台銀拚危老重建 自家四大樓入列

     龍頭銀行台灣銀行危老重建及都更動起來。除了力拚民間的都更及危老重建業務之外,家大業大、土地資產雄厚的台灣銀行也已挑出自家行舍來進行危老重建,目前台銀旗下已有四處行舍入選,包括台北的南門分行、經研處、公庫部,以及離島的馬祖分行等四大行舍。 \n 據了解,原本板橋分行也在評選之列,但由於未達到耐震安全度要求必須重建的標準,因此最後以上述四處行舍進行危老重建定案, 其中,南門分行、經研處、公庫部,分別位於南昌路、中華路、延平南路的台北市中正區、博愛特區等優質地段,坪數分別接近300、500、800坪,相當有開發價值。 \n 台銀對危老重建及都更可說火力全開,若以貸款金額來看,台銀在八大公股行庫裡,已把危老重建與都更業務量作到在八大公股行庫排名第二,僅次於不動產專業銀行土銀。根據台銀最新統計數據,截至23日止,都更及危老重建案的核貸總金額已從5月底的460億元,增至突破500億元,其中撥貸餘額已超過220億元。 \n 台銀主管指出,台銀三年前成立都更金融小組,同時設置總經理出任召集人、各部處經理為小組成員的都更服務平台,由總行出動找案子,而非以從分行進件為主,也因此能帶動整體績效。 \n 台銀主管指出,危老重建由於地坪較小,一般大多在50、60坪左右,因此比起都更的整合難度較少,且有相當的容積獎勵,相對已成為現在進行重建案的主力。而由於雙北市危老建物在全台可說最多,因此台銀在推動危老都更以雙北市佔絕大多數,根據台銀最新統計,目前占比已超過九成。

  • 增值潛力大 台產站前大樓 擬重啟都更

    增值潛力大 台產站前大樓 擬重啟都更

     台灣產物於5月31日召開法人說明會,該公司過去幾年所提出的台北市車站站前大樓都更案,之前因獎勵容積期限已過而暫停;台產發言人黃志傑表示,目前已成立專案小組,將評估重啟都更計畫。 \n 台灣產物成立於民國37年是國內歷史最久的產險公司,由於該公司取得土地不動產的時間早、成本低,且台北市車站前大樓已四十餘年,黃志傑指出,台產投資用不動產帳面成本約24億元,多數均位於台北車站前精華區域,去年底由不動產估價事務所評價之公充價值達45.6億元,增值潛力相當大。對於站前大樓公司內部一直都有活化的打算,雖然都更是一條漫漫長路,但「資產活化」是公司既定的目標,隨著法令鬆綁,內部已再成立專案小組持續推動站前大樓都更計畫。 \n 此外,台產在3月底帳上的現金部位佔比仍高,黃志傑也表示,未來會持續作「現金活化」動作,如增加投資高殖利率的台股部位及優質國內外債券標的。 \n 黃志傑指出,台產一向堅持穩健經營並注重核保控管,保險業務獲利穩定;投資收入則主要來自於三方面,一、股利收入,二、債息收入,三、不動產的租金收入,由於這三部份都有穩健的收益也讓台產每年都有穩定的營業獲利,是讓台產每年均可以穩定配發股東現金股息的重要原因。近5年來,台產每股盈餘雖有波動,但是5年來每股配息至少都有0.9元。2018年每股盈餘是1.55元,每股配發0.9元現金股息,預計在6月14日開完股東會通過後,即會確認除息交易日,預定股東在7月份即可以拿到股息。 \n 而台產首季獲利較去年同期小幅成長,自留滿期保費收入年增4.3%,投資獲利年增22.9%,單季EPS 0.57元年增7.5%。

  • 不動產增值潛力大 臺產:將重啟都更計畫

    不動產增值潛力大 臺產:將重啟都更計畫

    臺灣產物(2832)於5月31日召開法人說明會,該公司過去幾年所提出的台北市車站站前大樓都更案,之前因獎勵容積期限已過而暫停; 臺產發言人黃志傑表示,目前已成立專案小組,將評估重啟都更計畫。 \n臺灣產物成立於民國37年是國內歷史最久的產險公司,由於該公司取得土地不動產的時間早、成本低,且台北市車站前大樓已四十餘年,黃志傑指出,臺產投資用不動產帳面成本約24億元,多數均位於台北車站前精華區域,去年底由不動產估價事務所評價之公充價值達45.6億元,增值潛力相當大。對於站前大樓公司內部一直都有活化的打算,雖然都更是一條漫漫長路,但「資產活化」是公司既定的目標,隨著法令鬆綁,內部已再成立專案小組持續推動站前大樓都更計畫。 \n此外,臺產在3月底帳上的現金部位佔比仍高,黃志傑也表示,未來會持續作「現金活化」動作,如增加投資高殖利率的台股部位及優質國內外債券標的。 \n黃志傑指出,臺產一向堅持穩健經營並注重核保控管,保險業務獲利穩定;投資收入則主要來自於三方面,一、股利收入,二、債息收入,三、不動產的租金收入,由於這三部份都有穩健的收益也讓臺產每年都有穩定的營業獲利,是讓臺產每年均可以穩定配發股東現金股息的重要原因。近5年來,臺產每股盈餘雖有波動,但是5年來每股配息至少都有0.9元。2018年每股盈餘是1.55元,每股配息0.9元現金股息,預計在6月14日開完股東會通過後,即會確認除息交易日,預定股東在7月份即可以拿到股息。 \n而臺產第一季獲利較去年同期小幅成長,自留滿期保費收入較去年同期增長4.3%,投資獲利較去年同期增長22.9%,單季EPS 0.57元較去年同期增長7.5%。

  • 「國泰萬怡酒店」改寫台北市規模最大都更案紀錄

    「國泰萬怡酒店」改寫台北市規模最大都更案紀錄

    國泰霖園集團在全台的第6座飯店,11日早上正式開幕了!位於台北市民生東路、建國北路口的「台北國泰萬怡酒店」,另外還有國泰金和國建合作開發的辦公大樓,雙雙正式落成開幕營運,改寫台北市規模最大都更案紀錄。 \n \n今天霖園集團國泰金和國泰建設的高層都出席這場開幕典禮,這是國泰霖集團首度與萬豪國際集團Marriott International攜手合作開發的國際級飯店。 \n \n台北市都發局局長黃景茂表示,這項都更案是台北市規模最大的都更案,佔地達2千坪,包括商業辦公大樓和國際級飯店複合式開發案。這項都更案也帶動附近商圈的幾項大型都更案,陸續啟動,像台塑集團等大樓都更案。 \n \n黃景茂表示,台北市府在這項開發案中,也是參與都更和權變的地主之一,佔比約5%,分回產權包括一樓店面一戶和九樓辦公室。市府接下來將根據市府資產管理條例,把分回的不動產,公開標售出去,以活化資產,帶動區域發展。 \n \n黃景茂表示,台北市老舊建築物佔比已高達83%,未來都更勢必成為趨勢。 \n \n國泰商旅總經理莊婉華表示,這座飯店是國泰商旅在全台開出的第六家飯店據點,自去年十二月試營運後,這三個月來,已透露萬豪全球體系帶進不少國際客源;預計明年第一季,將再開出桃園COZZI飯店,為集團的第七座飯店據點。

  • 探究都更失靈 癥結與省思

    探究都更失靈 癥結與省思

    策劃:國立臺北大學都市計劃研究所、余紀忠文教基金會 \n余範英(余紀忠文教基金會董事長)、楊重信(前國立臺北大學都市計劃研究所所長)、黃書禮(臺北大學都市計劃研究所特聘教授) \n \n臺北大學都市計劃研究所五十周年,過去五十年中參與多項都市規劃經驗,對當今國土計畫推動與連結提供可貴資源,余紀忠文教基金會承黃書禮教授邀約,在楊重信老師籌劃下共同檢視此主題。都市更新條例實施至今將滿二十年,多年以來許多都市更新案例爭議不斷,政府失去應有的作為,加上容積獎勵浮濫,成效不彰。特邀各方學者探討都更失靈癥結與對策,期望公私部門協力辦理,研擬、推展審議,並檢討更新過程,才能真正促進都市再生。 \n都市更新制度之改革,牽涉到龐大之利益,這並非單純公共政策議題,介入需要很大的勇氣。這些年接觸國土計畫,再回顧都市計畫法與都更之間的關係,以及鄉村、城鄉規劃與都市計畫的關聯,認為可區分為兩個層次解讀:一是都市發展進程與城鄉發展休戚與共,另一是帶動地方創生。需思索如何擁有安定的國土與永續環境支撐都市發展,及督促都更領導者、改變政策制定者,推動民眾教育為當務之急。關注國土規劃與都計議題,學術研究、教育傳承,一棒接一棒,代代相傳,繼續努力。 \n \n \n沿革中檢視都更政策、審議效率 \n邊泰明(國立政治大學地政學系教授) \n都市更新審議委員會績效不彰 \n民國87年之前,都市更新的工作因缺乏法律的依據,致使政府在更新工作的推動上有捉襟見肘的困境,民國87年都市更新條例的頒布對都市老舊建築更新有了一部執行的依據。條例中對都市更新程序的規定包括都市更新單元的劃設、都市更新事業概要計畫(簡稱概要計畫)、都市更新事業計畫以及權利變換計畫的擬定等階段,每個階段都必須經過都市更新審議委員會審議通過,所以說都市更新是都市更新審議委員會的產物。 \n統計至2018年第二季,依據都市更新條例實施至今全台都市更新事業有536案,從更新單元規模來看,以一至兩千平方公尺案件最多,約佔4成;一千平方公尺以下約1成。顯示更新規模以小型基地開發為主;大規模都更五千平方公尺以上佔總案件8%,說明大規模都更開發仍有困境,都市更新審議委員會績效不彰。 \n都更審議制度困境:程序規範、更新單元 \n審議時效的困境:都市更新產權複雜程度不一,有些審議時效較快,有些審議時效緩慢。以台北市為例,平均一個都市更新審議案需要費時3年6個月以上才能夠審核完竣。事業計畫及權利變換的內容複雜,影響權利關係人權利甚鉅,必須審慎處理,審議時效無法達到社會的預期。 \n更新單元劃設區位與規模的困境:更新單元的劃設有更新地區內與外兩種形式,更新地區為政府公布之地區,屬於建物窳陋、公共安全堪慮、都市機能不足之地區,一般而言,產權較為複雜,推動不易。所以在都市更新地區外,自行劃設更新單元數量會比更新地區內之更新單元多出許多。再者,在特殊條件下最小更新單元面積500平方公尺,一般更新單元面積1,000平方公尺,類似房屋重建計畫。小規模基地的都市更新難免流於個別的考量,缺乏整體系統性的思維,公共利益不易彰顯。 \n容積獎勵額度的困境:都市更新容積獎勵的設計是都市更新推動與否的動力。台北市都市更新案容積獎勵幅度大約4至5成,新北市則約7至8成之多;例如台北市正義國宅都更案總容積獎勵達74%,永春都更案容積獎勵達76%;新北市新生地大陳義胞社區附近地區更新單元2更新基地面積9189平方公尺,法定容積663%,更新完總容積達到1200%,更新前戶數180戶更新後達到703戶。容積獎勵制度的設計除了應考慮環境貢獻,也應注意環境容受力。 \n公共利益實踐的困境:目前都市更新所謂公共利益多以協助開闢計畫道路、留設人行步道以及增加停車空間為主,都市更新在容積獎勵額度以及住戶數量倍增情況下,若僅止於上述公共利益的實踐,值得省思。尤其從都市更新完工的資料顯示(統計至民國106年為止),單一地主和5人以下地主比例高達將近4成,容積獎勵的給予和公共利益的實踐,是否對等?是都市更新審議值得討論的議題。 \n少數堅持者處理的困境:都市更新少數堅持者或基於特殊理由或者著眼於權利分配之策略行為而產生不理性現象,使得都市更新集體行動無法達成,延宕整個都市更新的時程。如何兼顧絕大多數人的更新意願與少數堅持者的不理性行為,取得一個社會共識的處理模式,是政府目前必須要面對的議題。 \n都市更新政策的穩定性:都市更新推動的過程中,危老條例的出現使得兩種法令在都市改造過程中產生競合的問題。比較兩種法令的差異,都市更新條例所欲實現的公共利益雖不理想但優於危老條例(公益性僅建築線退縮、設置無遮簷人行道、綠建築等);就容積獎勵額度來說,危老條例容積獎勵幅度(獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地1.3倍之基準容積或各該建築基地1.5倍之原建築容積、時程獎勵10%)大於都市更新條例且沒有規模面積的限制。不同的制度誘因設計產生的結果互異,以新北市為例,從民國106年5月公布危老條例至今年10月總共通過21案,其中有9案基地面積小於400平方公尺以下,最小面積僅154平方公尺。依照該發展趨勢,未來可能會有許多原先援用都市更新條例之都市更新案轉軌至危老條例之都市更新案。 \n \n \n非計畫性增量的容積 恐違背公平合理 \n賴宗裕(國立政治大學地政學系教授) \n政府為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能、改善居住環境,積極推動都市更新,並以容積獎勵方式提供開發誘因,結合容積移轉政策,鼓勵私部門協助促進都市更新目標之達成。然而這些非計畫性增量的容積,與容積管制企圖確保建築安全、都市發展型態及生活環境品質有所違背,衝擊容積管制目的,造成不動產市場之開發計畫主導都市風格、型態及公共設施服務水準,也引發當前容積政策公平性、合理性之疑慮。都市更新是否存在公共利益?公益私益衡量下,在執行容積獎勵及容積移轉制度,營造私益誘因之同時,是否亦有兼顧公益對稱關係之作法?此一問題隱含都市更新之目的是否藉由都市更新容積獎勵及容積移轉機制獲得實踐之質疑?亦存在著踐行都市更新政策推動之路徑,是否不存在公共利益,卻造成業者暴利、民眾暴損之公平合理性問題?此乃一值得思考探究之課題。 \n省思容積獎勵政策疑慮 \n台灣現行的容積政策種類繁多,各有其立法的背景及欲達成之政策目標,然而政府在相關容積政策的研擬過程中,多以單向思考單一政策的功能與效益,忽略了相關政策同時實施時所可能產生的負面外部性及不同政策之間的矛盾性,可能造成政策效果的折損,甚至產生整體都市環境品質大幅下滑的危機。因此,必須再省思容積獎勵政策實施至今幾項疑慮:一、容積獎勵都市更新事業之推動是否有達其政策目的?二、是否不成比例地提高開發者之鉅額利潤?三、容積移轉是否改善公共設施用地取得及服務水準?四、是否惡化接收地區之生活環境品質及交通問題,卻讓市場投機者取得合法管道賺取暴利?五、是否可能導致地方政府為增加建設財源之挹注,忽略地區容受力而行販賣發展權之實? \n容積獎勵與移轉成為政策貨幣提款機 \n容積移轉辦法企圖解決政府財政問題,卻又再次惡化公共設施保留地地主之公平性問題;過多的容積獎勵措施鼓勵土地開發利用,卻未同步維持開發地區周邊之公共設施服務水準,形成開發者享受容積開發之利得,而毗鄰地區地主承擔外部性之社會成本負擔之不公平現象。以致引發數端質疑,包括容積特權免費享受卻未盡社會義務、容積政策成為服務政治的工具、容積成為政策性貨幣到處提領、具公共財特性的都市景觀遭受破壞、超額容積惡化生活環境品質等問題。 \n容獎與容移要有公平合理對價關係 \n為避免這些疑慮之持續存在,除依賴審議制度之把關外,制度設計上,亦應同步考慮業者取得容積獎勵額度相對義務之比例關係,以使制度更趨公平合理。再者,容積移轉從沒有基準容積依附的公共設施用地上(如道路用地、河川用地),核算出之容積量往往創造可觀之鉅額可建築樓地板面積,不僅為業者創造財富,也為當地居民增添環境、設施外部性之負擔,但現行制度上,對於移入容積之增量所對應之紓解外部性相對義務之比例關係,亦缺少公平合理之對價關係之制度設計,故應一併改善以符合公平正義原則。 \n容積政策釋出的容積增量過大 難以調控 \n容積獎勵措施被視為土地開發市場的利多政策,同時具有提供特定公共設施的功能,但最為人詬病的是建築容積大量增加所可能衍生的負面外部性。當前台灣各都市之公共設施容受力皆無法提供適量之服務水準,以致任何人口成長或產業活動之增量都容易產生排擠效應,降低空間品質。因而在容積政策所釋出的容積增量過大而難以調控之情況下,未來審議機制應發揮把關之功能,妥適評估申請容積移入或獎勵地區之容受力,考量開發地區公共設施擴充之可能性,以確保生活品質與產業機能之穩定性。 \n \n \n都更凌駕都計為人詬病 追求目標本一致 \n李欽漢(臺北市都市更新學會理事長) \n都市更新條例自民國87年立法以來,與都市計畫在實務上或上下位階關係協調運作,例如土地使用分區變更或都市更新地區及單元劃定等,常常讓人詬病都市更新凌駕都市計畫之上的疑慮。實際上,都市更新與都市計畫本質目標是一致的,都是在促進都市生活機能及生活環境的改善。 \n民間都更 追求最大利潤 \n以臺北市實施都市更新經驗而言,依內政部營建署(統計至106年12月)各縣市都市更新地區(單元)與都市更新計畫統計表,臺北市劃定257處都市更新地區,但經政府劃定都市更新地區提出更新事業的僅有30案,但自行劃定都市更新單元的有1,068案。除臺北市外新北市亦同,其餘各縣市均依政府劃定之都市更新地區為引導策略,再進一步分析臺北市與新北市其自劃的主要原因,為民間以不動產市場利益為導向,非以公共利益為主要考量,導致政府劃定建物窳陋且急待優先更新地區實施者興趣缺缺。 \n九二一重建的經驗 \n民國88年9月21日台灣發生芮氏規模7.3級的強烈地震,造成死傷及房屋嚴重損毀,這是一不幸且難以抹滅的記憶,今天在這裡提及此一事件,是因為事件發生後至今已逾19年,當時災後投入大量人力及資金之重建及都市更新經驗對現今各界百家爭鳴,各有立場的都市更新應有相當的啟示,以下簡意說明與「都市計畫及都市更新」有關之政策、法令與執行。 \n在重建方面分為個別與整體重建,個別主要指獨棟、產權清楚且不涉及都市計畫變更者;而整體重建,主要指依都市計畫法及非都市土地管制規則辦理重建或變更之地區。其次,有關都市更新地區的劃定則分為都市土地及非都市土地,都市土地以都市更新條例之處理方式及實施方式辦理;非都市土地的都市更新地區劃定,先依都市計畫法之擬訂或擴大都市計畫範圍辦理再依都市更新條例辦理之。當時的重建計畫綱領目標與基本原則,已將我們積極追求都市更新進化為除實質環境的改善,且還需包括非實的社會、經濟、文化及產業等環境在內之都市再生政策,甚至將目前顯學的「地方創生」-「城鎮‧人‧就業」理念實際執行。且也考量都市與鄉村之特色與差異應因地制宜,制定有彈性之制度、法令及執行方式。 \n現行都市計畫棄守都市更新 \n目前都市計畫與都市更新配合上,實施成效很有限,主要因都市計畫棄守都市更新;都市計畫訂定目的原以改善居民生活環境及均衡都市發展,並考量公共設施容受力而規範土地使用、交通運輸及公共設施計畫,並透過定期通盤檢討辦法進行都市更新地區之一般劃定,地方主管機關應就都市發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係進行全面調查與評估,但礙於通檢時間冗長,政府財力問題,本應擁有主動的規劃權而由被動式的個案變更程序所取代,而都市更新地區劃定中之一般地區劃定,也幾乎消失在都市更新界。其次,都市更新自成一體系,因都市計畫棄守都市更新,都市更新為求尋找生機,被迫自成一格,被為人所詬病的為容積的獎勵、容積的移轉及單點式的開發,對都市的發展、生活環境品質、防災系統的建立並無太大助益,而造成政府劃定之優先發展都市更新地區乏人問津,取而代之的是以不動產為導向基地式都市更新地區外自行劃定都市更新單元。 \n \n都計與都更結合之建言 \n對於都市計畫與都市更新的結合提出以下幾點建議: \n1.\t原都市計畫及都市更新計畫制定過程均由上而下之制定權,建議參酌民眾參與及居民意願擴大居民、社區、里長、鄉鎮(區)公所之提案建議權。 \n2.\t有關都市更新地區及都市更新單元劃定,仍受都市計畫整體開發管制,涉及主要計畫擬定或變更建議由地方與中央聯審。 \n3.\t涉及細部計畫擬定或變更,都市更新計畫與細部計畫由地方政府各局處聯審以縮短時程。 \n4.\t都市計畫定期通盤檢討應與都市更新計畫中之「一般劃定」一併考量都市計畫與都市更新之都市發展政策之長期配合。對被遺忘已久的一般劃定地區指導未經劃定都市更新地區自行劃定都市更新單元,配合居民、社區主動提案權的滾動式計劃,應再加把勁及力道。 \n5.\t九二一災區經驗中有關都市更新涉及非都市土地之區域計畫及都市土地之都市計畫,如此複雜法令體系中都能在各方努力之下建立一套重建系統,可見初衷、溝通協調與共識是非常重要。 \n6.\t因地制宜的都市計畫與都市更新彈性政策是必要的,台北市、新北市(部份地區)首都之實質環境改善及非實質環境之人文、社會、經濟、產業可經由聯合都市計畫之都市再生政策創造一新亮點,在首都圈以外建立「地方創生」的機制。 \n \n台日都更機制比較、建言 \n何芳子(財團法人都市更新研究發展基金會顧問) \n台灣在都市更新辦理的理念源自於日本,但1998年「都市更新條例」公告實施後,在法令面、實務面及執行面皆因國情不同有所差異,試比較簡述如後: \n法制面的差異 \n台灣都市計畫依內容層次區分主要、細部計畫;日本僅擬訂主要計畫無細部計畫,但實施新市街開發及市街地更新事業則須擬訂地區計畫。台日兩國均實施土地使用分區管制,台灣採不同使用分區搭配不同容積率規定,日本則採相同分區搭配不同容積率規定。在更新計畫定位上,台灣更新計畫依循都市計畫(主要、細部)規定辦理;日本更新計畫必須透過都市計畫程序核定為高度利用地區並擬訂地區計畫據以實施。而專法規範內涵亦有差異,台灣包括拆除重建、就地整建及保存維護;但日本僅拆除重建。針對罰則內容,台灣實施過程違反禁止調查事項處以罰鍰,罰則輕;日本對相關人員涉及行賄、抗拒測量等行為,依情節不同處以最重7年以下有期徒刑或拘役,罰則較重。台灣除專章原則性規定外,另訂子法加以規範;日本則均於專法內,以主要重點加以詳細規定。容積獎勵部分,台灣更新事業取得容積獎勵係依獎勵項目,依法定容積的百分比核給;日本容積放寬是直接透過都市計畫程序核定給予,一般為200%以上。在實施者類別差異上,台灣包括地方政府、更新機構、更新會;日本包括公部門的地方政府、UR都市機構、住宅供給公社、私部門的個人再開發組合、再開發會社。台灣針對實施者引入事業協力者,未加以規範;日本對不同實施者可引入的事業協力者,在專法內有參加組合員、特定建築者及特定事業參加者,另行政規則有特定業務代行者之規定。 \n操作面的差異 \n投資者於權利變換參與方式不同:台灣投資者由權利關係人就其參與權利變換取得之樓地板,按其應支付之共同負擔(事業費)金額折價抵付給投資者,投資者不參與權利變換;日本投資者其取得的「保留床」係經權利變換後,由權利關係人取得「權利床」剩餘之樓地板,可見投資者是參與權變的。 \n投資者規模經營形態差異:台灣投資者以一案公司居多,規模小,以出清推案為經營目標;日本投資者以大規模且永續經營不動產出售、出租公司居多。 \n行政部門介入程度不同:台灣行政部門從更新地區劃定到事業、權變計畫核定並協助調解、調處爭議問題,介入程度高,審議流程長;日本行政部門於啟動時,協助更新方針擬訂、審定都市計畫、事業計畫,不介入權變計畫審議,僅進行備查,至爭議問題則依訴訟解決,審議時間較台灣短很多。 \n特殊法人扮演的角色:台北市2012年成立都市更新中心,協助行政部門推動公辦更新、都市再生計畫並協助實施者與權利關係人的溝通協調。於2018年成立的行政院國家住宅及都市更新中心將推辦公辦都更及公營住宅管理經營;日本UR都市機構從1955年成立之日本住宅公團至今已達60年,扮演更新者、投資者,實施土地重劃事業,經營約75萬戶出租住宅。 \n觀念面的差異 \n台灣更新事業報核時,必須取得權利人同意書符合門檻,權利人出具同意書前大多簽訂合建契約以為權益保障,雙方存在討價還價空間,如無法達成協議,則有反對抗爭產生;日本透過交流溝通達到2/3以上合意形成,不必出具同意書,以權利變換方式推動,無討價還價空間。 \n面對更新權益分配的期待,台灣多數權利人認為透過更新可不負擔費用,期待分回超過原有面積;日本一般權利人認知更新後的還原率未必可達到百分之百,欲提高分配應額外分擔費用。更新前房屋現況部分,台灣現有房屋地面層屋頂搭蓋違章建築現象相當普遍,更新推動時違章無法納入補償分配,損其既得利益且地面層多店鋪使用,更新後店舖面積縮小,而反對更新;日本極少違建,且分區使用較純化,更新後分回店鋪,願意將共同持分整體經營,能提高使用坪效。 \n對更新機制的建議 \n日本的機制若干關鍵架構與環節頗值台灣學習,就台灣實施至今,已累積不少經驗與成效,全面的改弦更張誠屬不易。僅就更新機制中容易產生爭議的環節提出幾點建議: \n1.行政部門結合NGO、NPO透過說明會、講座等活動,讓權利人了解更新的要指,在於房屋結構安全、耐震防災、無障礙環境及都市景觀等品質的提昇,更新後要求面積量的增加,必須負擔相當的費用。 \n2.加強權利人對權利變換方式的了解,是公開公平公正的分配方式,強化其信任感,願意加以採行。 \n3.強制要求實施者於啟動更新作業時,必須提供必要資料面對面向權利人詳細說明,密切溝通誠懇耐心的協調,以取得權利人的認同與信賴。 \n4.行政部門持續修正相關規定、審議規則等,給予事業、權變計畫明確方向與依據,確保計畫的穩定性及審議流程縮短。 \n5.協商相關專業公會、學會、協會等,以客觀、公正第三者立場,協助調解相關爭議問題。 \n \n糾正行政怠惰 建立都更公私夥伴模式 \n楊重信(前國立臺北大學都市計劃研究所所長) \n台灣都更乏善可陳之癥結,主要在於政府行政怠惰,奉行「三不政策」,不依法劃定更新地區、不擬定都市更新計畫、以及不推動實施都更事業,且將建商零星且小規模圈地、自劃更新單元之「房屋合建」當作都市更新之主力;其次在於現行都更制度缺乏一個能在都市計畫之規範下,能提升居住環境品質與都市韌性、促進經濟活力、減輕對社會文化衝擊、以及加強歷史保存之都市更新模式。 \n他山之石:公私夥伴關係模式 \n都更不但非常專業與複雜,且並需要龐大之資金,以及公權力之介入,因此政府或建商很難獨力完成。近代歐美各國紛紛採用公私夥伴關係模式推動都更,以美國為例,卡特政府於1977年通過「城市發展行動撥款計畫」,以公私合作方式,促進城市再生與經濟發展。於1978年宣佈將「公私夥伴關係」(Public-private partnerships,PPP)為國家城市政策核心,各級政府也一致認為城市問題之解決有賴私部門的支援。1981~1989雷根政府更是大力推展PPPs,其新聯邦主義將城市再生責任轉移到地方政府,將PPPs視為城市再發展之催化劑。 \n台灣PPPs模式選擇 \nPPPs模式可分為「純契約型PPPs」(Purely contractual PPP)與「組織型PPPs」(Institutionalized Public-Private Partnerships,IPPPs)。前者權利與義務是透過行政契約或一系列契約規定,後者是在一個混合資本實體內,根據契約、公司章程與公私股東協議執行任務。台灣之都更PPPs模式建議採用IPPPs,其理由如下:(1)採用純契約型PPPs很容易再陷入如現行「政府監督、建商主導」而無法有效與公平實施之困境。(2) IPPPs是公私部門共同建立一個混合資本實體,以履行公共契約或特許;IPPPs之公私部門都應投入資金,共同承擔經營責任與風險,私部門除投入資金與設備外,可貢獻其專業技術與經營能力,提升計畫執行之專業性與效率,政府則可透過股權參與、貸款保證、租稅誘因、以及補貼等手段,掌握相當程度之決策與監督力量。同時建議將都更地區分為策略性更新地區(都市再生地區)、社區型更新地區、以及歷史文化保存地區等3類。 \nIPPPs更新事業的權利變換 \n1.\t過去都市更新事業計畫之實施,不論建商或專業更新機構是要採權利變換,或是要採協議合建,都是要經過協議與簽訂同意書之程序,簽訂同意書時即會附帶簽訂有關更新後利益分配與附保密條款之契約,此都市更新事業計畫之實務操作,讓更新地主與其他權利人於後續實施者擬定權利變換計畫時,失去主導權,而任由實施者宰割,無法落實權利變換公平分配利益之精神,此即為頗受詬病之更新事業「假權變、真合建」現象。 \n2.\t新的制度一定要破解這個制度設計之盲點。於擬議之都市更新IPPPs模式中,排除簽訂私契,而一律採用權利變換方式分配都市更新利益,更新前後權利之估價、事業實施成本與公共負擔之計算由政府委託公正之第三者機構審查與簽證,並且資訊要公開、程序要透明。 \n都更IPPPs之財務工具(TIF) \n1.\t直轄市與縣(市)政府, 制定TIF自治條例,以更新地區未來每年房地價稅收增量或是每年房地價稅收之一定比例金額做保證,發行TIF債券,此可發行直轄市、縣(市)公債或庫券為之,以籌措辦理都更所需之資金。 \n2.\t TIF債券收入,可用來從事更新地區或TIF地區之規劃、公共設施建設、參與PPPs股權、補貼更新地區內之房屋整建與維護費用等。 \n3.\t以TIF作為政府推動都更之主要財務工具,優點在於:不涉及增稅;取之於更新地區,用之於更新地區;房地價稅基穩定,都更財源永續。 \n4.\t刪除都更條例立法院初審結論有關減免地價稅及房屋稅之規定。 \n5.\tTIF取之房地產增值,用之於當地,納稅人所繳之不動產稅額為本來應繳之稅,因此不是增稅。TIF取之於地方,用之於地方,是將原要被納入大水庫後流向不明之稅收,用於地區都市更新,此既公平且可促進地區再生與經濟發展,提升居民福祉。 \n台灣都更IPPPs法制化 \n建議大幅修訂「都市更新條例」,於該條例中,新建一套IPPPs制度,或是乾脆新訂一套「都市再生條例」,讓「都市更新條例」日落西山。我主張公私合辦,由政府公開評選更新法人或機構,簽訂行政契約,公私合夥作為實施者,並由政府來保證維護地主的權益。我不贊成僅從都更程序的強化來增強都更之公益性,因為其效果是有限的!我主張都更機制或模式應該做根本之改變,改由政府與公開遴選之都更法人或機構合組公司,共同為實施者,共同承擔風險,共同分享利益,以及由政府來確保地主之權益與增進公共利益。我建議先做一個示範性計畫看看,有關都更公私夥伴關係模式之研究與設計,也要找到適當之研究機構馬上進行。 \n監察院有糾正地方政府行政怠惰責任 \n我對監察院有幾個期望,希望監察委員揮起的劍不是桃花木劍,起碼是冶鐵劍,最好是把銳利的鋼劍;第二個期待是希望監察院要求主管機關做些應該做且可以做的事。舉例言之,我曾跟花敬群次長建議選擇一個或兩個都市再生地區,從事示範性都市再生計畫,其相關規定可先以行政命令來規範,但是一直沒下文,我覺得監察委員對此應該有著力之處。第三個期望是,都市更新條例發布實施20年來,地方政府不根據都市更新條例第五、六、七條之規定劃定各類更新地區,擬定更新計畫,以及推動更新事業之實施,監察委員應該可以列案調查,糾正地方政府行政怠惰責任,並要求地方政府在一定期限內完成劃定都更地區、擬定都更計畫、以及推動更新事業計畫之實施。 \n \n落實細部計畫 著手目的性調查通檢 \n林盛豐(監察委員) \n實際檢視這些年來都市更新實施情形,往往演變為住戶和建商間利益衝突,甚至導致許多抗爭。今諸位教授提供建言,邊泰明教授從「審議」角度分析,無論程序規範、更新單元等,因為各方都有不同看法,難免難滿足所有人的期待。賴宗裕教授也質疑,當今參與都市更新者多著眼於各種容積獎勵措施,但卻忽略公共利益,導致都市更新往往形成業者暴利、民眾暴損。楊重信教授主張,都市更新不應只看住宅區,更應將焦點置於「都市再生」,由政府規劃策略性更新地區,劃定特定專用區,並根據都市計畫向下規劃。 \n到監察院後,發現我們能做的事情,不如各位預期,像都市更新的案子,頂多只能針對國發會還有營建署主導的都市計畫,以及都市發展局給予具體意見,假定他們不接受,或許可以一項一項研議、質問,甚至可以彈劾。但實際上,像楊老師提到TIF(租稅增額融資制度,Tax Increment Financing),或是何顧問提及之日本地區計畫,這些都是可能的方法,我們目前幾乎都在做無意義的通檢,細部計畫是空泛的,而地區計畫可能是一條路,但目前連主要計畫人力預算都沒有,尤其是社區、地區計畫層次,這種細膩計畫如何落實?實施主體是誰?都需要思考,或試辦示範地區;都更地區的劃定,其實是要與都市計畫緊密的結合,而且要考量整體開發的容受力等,這些都需要於主要計畫層次整理清楚。調查方向要朝向有意義、有目的性的通檢,再更具體地落實到細部計畫,而日本地區計畫是不錯的參考。 \n \n \n討論與回應 \n張權嶔(長安西路拆遷案代表) \n我是去年長安西路被建商欣偉傑偷拆的受害戶,我並非不同意都更,而是不同意不合理的都更。自辦都更有許多問題,第一個是面對建商,我們只能任他圈地,地主無法選擇建商;第二,都更實施者其實可以直稱建商,百分之99都是。建商可以刻意低估未來售價,欣偉傑找了三家估價公司,最高的評估未來一坪只能賣60萬,現在卻開價91至100萬在賣,完全低估售價,高估建築成本。 \n就永春案的判例來講,最高行政法院也說,審議根本沒有實質審查,地主合法的房子在不同意的狀況下,政府居然可以讓建商取得拆除執照,事後去調資料,建商申請拆除執照上面居然有我的同意書,上面沒有我的簽名印章,但是是用我的名義,我的身分證字號去申請拆除執照,臺北市政府也讓他過了,但當我發現後,建商把我家拆到雙拼的房子拆成獨棟,然後拆到樓下都變簍空了,中間打了1999,甚至寫了存證信函給臺北市政府非常多次,只回復會請建商跟我溝通協調,但建商是拿著衝鋒槍,我卻拿BB彈。偷拆我家的人也是專門負責頂罪的,之前就拆倒興德路另外一戶,也是偷拆的,頂罪的工頭最近被判刑八個月,非常離譜,因為我在法院看他的前案紀錄有16頁,實在無法認同都更讓這樣的建商宰割民眾。 \n \n李昭玫(透明都更基金會會長) \n誠如何芳子委員講解的日本跟台灣制度差異很大,台灣的制度是學習日本,畢竟國情也雷同,生活文化台灣過去也受日本殖民的經驗,基本上的觀念都可以接受。但台灣都更條例裡,似乎沒有明確規範。看到許多實施者的背景,資本額一百萬的公司就能當實施者,這個案子的實例就在五分埔,五分埔案子是個商業區,基地一千七百多坪,它的產值兩三百億,本身是公劃,就是市政府公劃的都市更新地區,大概民國八十幾年時劃的,而實施者本身不是建商,也沒任何建築背景,只是代書成立的一人公司,就符合公司法,能辦理都更事業計畫了。 \n他的手法是利用灌人頭方式,就像不久前發生的黎明幼兒園案子,他的市地重劃也是灌七百個人頭,讓七個所有權人就可以做市地重劃!從市地重劃的精神其實套用到都更也是一樣,換湯不換藥。今天參加論壇,很開心能聽到各位學者專家的意見,對現在政府執行都更的制度缺陷提出一些對策與解決方案。

  • 信義三興公辦都更案 全坤建出線

    信義三興公辦都更案 全坤建出線

     台北市公辦都更再下一城!指標大案「信義三興公辦都更案」在全坤建和皇翔兩強競逐下,昨(17)日確定由全坤建設雀屏中選。 \n 財團法人台北市都市更新推動中心昨宣布,「台北市信義區三興段一小段972地號等9筆土地 公辦都市更新」由全坤建獲選最優申請人。 全坤建以「共生+共享」的微型城市為規劃主題,創造結合「消費、商務、鄰里活動及居住」一體的新型態商業大樓,以綠化植生牆設計街角立面、9F設置「空中共享書房」等7項創新設計,獲得評審青睞;至於次優申請人為皇翔建設。 \n 這是全坤建設首度成功得標公辦都更案,過去十餘年幾乎都耕耘萬華區的民辦都更案。全坤建稽核副理韋建玲表示,全計劃開發地上15樓、地下4層的住宅商業複合式大樓,預計11月可正式簽約。不過目前可建樓地板面積、預計投入成本、未來總銷金額都還沒詳細估算。 \n 「信義三興公辦都更案」位處信義路四段及光復南路交叉口,基地面積約316坪,其中市有土地佔59.2%、私地主佔40.8%,土地使用分區屬商三特,容積率630%,建蔽率65%。未來台北市府將分回商業空間,並設置198㎡的區民活動中心供民眾使用。 \n 這是繼2017年「捷運大直站北安段」、「捷運科技大樓站瑞安段」,2018年上半年「敦南安和」及「南港商三特-南港之心」等之後,最新的公辦都更指標案。緊接著「忠孝懷生案」可望決選出最優申請人,已在7月13日~10月1日公開徵求投資人,至截止日共2家廠商投標;10月2日召開第一階段資格審查會議,預計11月辦理第二階段的綜合評審。此外,「松山民權東」公辦都更案也預定11月推出。

  • 大台北都更總銷 挑戰千億元新高

     大台北地區都更總銷案量連五年攀升,今年力拚「連六紅」並挑戰新高。住展雜誌昨(13)日公布最新統計,截至9月5日止,台北市、新北市都更案總銷金額共853億,市佔率逾3成,估計全年將輕鬆突破千億大關。 \n 住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年大台北都會區上市的都更案累計已39筆,超越2017年的31筆,推案金額達853億,預估全年都更推案量可輕鬆突破千億,甚至上看1,100億元,再度改寫歷史新高。 \n 何世昌指出,台北市素地難求,不是合建就只能都更,目前都更案已佔雙北市案源的3分之1。他分析,近6年大台北都更推案量年年成長,尤其2016年都更推案量更大爆發激增近2倍,2017年則首度突破千億來到1,035億,2018年火力不減,估計年底前還有250億左右的都更案陸續登場,再創新高可期。而如果三圓建設已動工的「Diamond Tower」(正義大樓都更案)如期在底前推出,則總案量將再爆出巨量。 \n 住展統計,今年最熱門的都更推案行政區以中山區為最,目前已有162億。二至五名依序為中正區(111億)、北投區(89億)、萬華區(84億)、中和區(76億)。 \n 何世昌分析,原因之一是買氣回升,市場成交加速;第二是開價平實的都更案變多,例如中正區「森城大院」最低僅6字頭,開賣2個多月就接近完銷;第三今年不少都更案捨大戶改為30坪以下小宅,銷售成績自然不差。第四是具品牌力建商操刀,加上區域內供給少,也締造熱銷佳績,像華固「碧湖天」公開不到2個月就宣布完銷。

  • 「宏泰小王子」成功標下台北市「敦南安和公辦都更案」

    「宏泰小王子」成功標下台北市「敦南安和公辦都更案」

    由台北市政府主辦的公辦都更招商案-「敦南安和公辦都更」,最優申請人決標結果,4月29日出爐,在7家知名的大型建商、金融保險業和重量級建築業集團同台較勁下,「宏泰小王子」、宏泰建設機構創辦人和董事長林堉璘的最小公子-林鴻森,以「寶紘建設」和「凱越建設」名義,成功打敗競爭對手,出線勝出成為最優申請人。 \n \n林鴻森表示,這是凱越建設所有團隊向世人展現前進的決心,全案為因應台北市府積極打造友善托育環境,全案打造一棟辦公大樓,其中低樓層規劃設置有公共托育中心、公益會議廳(每年300小時無償對外租借使用),並且結合在地資源之藝廊咖啡空間;此外,並承諾以鑽石級綠建築,銀級智慧建築的商業辦公大樓為目標,設計視覺延伸綠色空間,規劃捐贈20柱Youbike經費、長期認養並優化平安公園、公車候車亭及公有人行道,定期舉辦活動與講堂之服務回饋。 \n \n林鴻森林表示,全案預計6月與市府簽約,民國111年完工。 \n \n林鴻森表示,這棟辦公大樓將來將全棟作為凱越建設、寶紘建設的自用辦公室之用;至於公共托育中心則為公益回饋設施,完工後將全數捐給市府,面積約200坪,屆時市府將再委外由非營利性組織招生、經營和管理。 \n \n林鴻森表示,全案估計土地和建築成本,至少會投入70多億元以上的開發成本。 \n \n至於估算全案的投資報酬率?他表示,由於全棟都不會對外銷售,也不是以營利為目標,因此算下來是零,根本沒有利潤。但是希望完工之後,可活化區域發展,更可提供公益、睦鄰設施,供附近市民使用。 \n \n被視為上半年台北市三大競爭最激烈的招標案之一的「敦南安和公辦都更案」,位於台北市敦化南路二段、平安公園旁邊,基地面積約575坪,其中國有地佔97%、私有地佔3%。至於現況,則作為收費停車場使用。

  • 北市屋齡逾30年舊屋佔58% 柯P:都更勢在必行

    北市屋齡逾30年舊屋佔58% 柯P:都更勢在必行

    第3次「台北市都市更新論壇」29日在君悅飯店登場,針對都更話題,台北市長柯文哲強調,人會變老、房子也是一樣,在台灣的許多房子都是光復後才興建,這些房屋漸漸超過50歲,北市也有不少舊屋,因此都更勢在必行。 \n \n 「台北市都市更新論壇」的主要用意,是希望透過民間、公部門的相互討論,找出法源不足的地方,或是每每都更時所面臨的阻礙。柯文哲強調,外國很多地方沒有颱風、沒有地震,所以房屋甚至古蹟可以完整保留,但台灣常遭遇天然災害,老房壽命很難超過50年。 \n \n 他以北市為例,表示現代的建築技術能克服許多問題,但轄內30年以上老房共50萬戶、佔全市住宅的58%,加上被颱風吹一吹、地震搖一搖、白蟻咬一咬,讓房屋看起來老舊甚至出現結構問題,所以北市都更絕對「勢在必行」。 \n \n 與會的行政院政務委員張景森則說,都更是公共事務,很多人認為都更是建商與民眾的事,政府為何要介入?坦言這是完全錯誤的觀念,都市更新條例就是促進公共利益、避免都市危害等,是政府、建商及民眾三方協力進行。 \n \n 柯文哲建議,中央修法時應提高都市更新誘因,因此透過這次論壇,提出地方政府第一線意見、集思廣益,加速都更進行。

  • 蘭州、斯文里公辦都更9成居民參與選配 26日抽籤

    台北市政府推動蘭州、斯文里「公辦都更」,其中,北市府自作「都更意向調查書」,上月24日起開始選配,至昨日截止,北市都更處指出,自主選配完成率超過9成,預計26日進行公開抽籤。 \n \n 都更處表示,選配比例逾9成6,公辦都更同意比達92.62%。於選配期間內已有204戶申請分配,佔可申請分配之所有權人96.68%,亦有67戶增選汽車停車位。 \n \n 若同一單元有二人以上申請分配,或土地所有權人及權利變換關係人未於規定期限內提出申請,將會在26日進行抽籤程序,結束選配後都會再發出開會通知單,若民眾未出席,則會由都更中心代抽,將盡速報核提送台北市都更審議會。

  • 北市老屋都更完成 柯P:要花兩千年

    北市老屋都更完成 柯P:要花兩千年

     台北市長柯文哲昨(7)日表示,台北市老屋都更至少要花2,000年才能完成!希望先落實執行市府最新提出的公私協力都更15項行動方案;不過,一定要注意兼顧同意戶、不同意戶雙方的意見。建商表示,此次都更效能最大的改革突破點,第一是市府落實「代拆」機制,第二是稅賦合理減免,預期都更案可望活過來。 \n 台北市府昨天舉辦「2017第三次居住正義論壇」,主題聚焦「公私協力改革都市更新效能」。台北市長柯文哲在致詞時表示,2013年發生「文林苑」爭議後,台北市的都更就進入黑暗期,政府怕惹事、建築業也無所適從。但是,面對問題是解決問題的第一步,因此台北市府已成立都發小組,透過整合市府內部力量,並整合民間產業界意見,希望公私協力,解決都更問題。 \n 柯文哲表示,台北市30年以上老屋,共有55萬戶、佔全市住宅的55%,約住有100~120萬人,所以北市府曾評估過,如果台南大地震發生在台北,會死約6萬人,而且未來10年,台北市老房還會進入高峰期,所以都更是必須儘快推動的迫切性問題。 \n 柯文哲說,依過去北市都更的速度,市府計算過,大概要花2,000年才可能完成老屋都更。因此,市府必須大力改革都更效能,先從15項行動方案開始宣布執行;還要建立KPI,來盯都更處的執行效能。 \n 台北市副市長林欽榮表示,都市更新是無法逃避的重要問題,北市府整合相關局處,針對「都市更新審議效能提升」、「權變估價合理化及透明化」、「強化政府職能執行代拆」、「都更財稅改革與鼓勵投資」等七大改革要領;並據以提出15項行動方案,包括「都更簡易變更案程序再簡化」、「解除代為拆除申請限制」、「確立代拆協調機制」、「合理調整房屋稅」、「房屋稅減半徵收年限延長」、「協議合建比照權利變換減免稅捐」等,提出研議方案。 \n 台北市不動產開發公會理事長陳春銅表示,這次柯市府是「來真的」,最大的突破點,是落實「代拆」機制,及稅賦合理減免,包括房屋稅和地價稅減半年限延長至10年,契稅和土地增值稅減免適用於協議合建的都更戶,期待市府行文中央財政部納入都更條例修法;「只要政府有決心,民間就有信心。」建商也會動起來,積極參與都更。 \n 大陸建設董事長張良吉表示,如果市府肩膀夠「硬」,落實「代拆」和減稅,那麼預期都更案可望一個個活過來。 \n 台北市政府3月宣布,都更案只要都更事業計畫、權利變換計畫通過,毋須取得全部所有權人同意,實施者就可向市府申請建照、拆照。門檻為3分之2所有權人、4分之3樓地板面積同意,滿足門檻、且提出的權利變換經審議通過後,就可申請拆除執照。

  • 3月23日中視午間新聞速速報

    《英國會遭恐攻 歹徒駕車輾群眾5死40傷》 \n英國倫敦22號發生攻擊事件。一名兇嫌開車在西敏橋上衝撞路人,隨後衝撞國會大廈大門,下車穿越大門衝入國會揮刀攻擊警察, \n之後遭警察開槍擊中身亡。這起攻擊事件目前至少造成5死,包括兇嫌和被刺傷的警察,以及3名行人,另外還有40人受傷。 \n===== \n \n《加速都更腳步 北市將取消代拆門檻》 \n{文稿:}台北市為了強化都更效能,過去的都更案若不同意戶佔總戶數10%以下、或5戶以下,才可向北市府申請代為拆除, \n但未來北市府將取消這項限制,最快4月上路。 \n===== \n \n《週六急凍剩12℃! 吳德榮:將又濕又冷》 \n週六冷氣團來襲,可能達到「強烈大陸冷氣團」! \n中央氣象局預報中心前主任吳德榮表示,下週日至下週一清晨,北台灣沿海空曠地區最低溫約11℃,都會區13℃左右,而且全台有雨。 \n \n「週末北台灣將會是『非常濕冷』的天氣,體感溫度更低,一定要注意保暖。」 \n \n還有哪些新聞你不可不知? 請鎖定今天中午12點主播侯乃榕播報的中視午間新聞! \n

  • 北市都更大利多 代拆大解禁

    北市都更大利多 代拆大解禁

     都市更新政策傳出大利多。台北市政府昨(22)日召開「公私協力改革都更效能對策研商會議」,將在4月7日正式宣布實施7項改革對策、15項行動方案,期大力推動都更。 \n 其中,最大的「震撼彈」是市府為強化都更效能,針對以往若不同意戶佔總戶數10%以下、或5戶以下,才可向台北市府申請「代拆」的門檻,將予以大解禁,未來將取消最少戶數的「代拆」門檻,最快4月上路。 \n 近幾年都市更新成效幾乎原地踏步,只剩舊案持續艱困的牛步前進,對此,台北市府近期組成都更機制檢討專案小組,連月來邀集不動產業界密集開會研商對策,並於昨(22)日邀集不動產開發、建築師、估價師、銀行、都市計劃師等公會,舉行「公私協力改革都更效能對策研商會議」。 \n 台北市副市長林欽榮昨公布7項改革對策,以及15項立即可行的行動方案,實施後可望加速都更審議程序3~12個月。 \n 林欽榮表示,這7項改革對策包括:「都市更新計劃確立,公劃更新地區檢討」、「都更審議效能提升」、「權變估價合理化與透明化」、「提供都更中繼住宅安置」、「強化政府職能執行代拆」、「政府給予金融與專業協助」、「都更財稅改革並鼓勵投資」。 \n 其中,最令人震撼的突破點,是釘子戶或拒遷戶的市府「代拆」機制。雖然「都市更新條例」母法第36條,明文規定政府主管機關有代為拆除或遷移的義務,但多年來,政府的公權力幾乎從不介入。 \n 林欽榮表示,依照都更條例36條,政府「代拆」並沒有戶數限制;不過,在「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第36條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」中,卻有排除條款,即更新單元範圍內代拆戶占總戶數10%以下、且戶數5戶以下的門檻,是台北市府自我限縮,可謂「文林苑的恐慌症」,這點需要檢討,市府希望在1個月內,放寬申請「代拆」的戶數限制。 \n 而除了不限戶的突破,北市府也將進一步對都更作出「限時」規範。林欽榮指出,申請「代拆」案經過2次私調、2次公調,前後共4次的公、私部門協商機制後,限於3個月作出明確決議。 \n 與會業者指出,如果公權力拆除釘子戶是玩真的,可望讓陷入困境的都市更新走出泥沼;只要政府帶頭重建各界對都更的信心,建築業一定會動起來,追隨市府腳步積極投入刻不容緩的都更計畫。

  • 都更案難搞 9成卡在私地主

     新北6大公辦都更案,除了永和大陳義胞案昨動工,新店行政院區也將於年底動工,其餘4件則處於審議階段,都更處副處長謝登武指出,這4件公辦都更存有私地主、文化古蹟保存等問題,增添不少變數。 \n 謝登武說,公辦都更可分成自辦都更、委託其他單位都更、招商都更3種方案,新北6大都更案全採取招商方案,由得標建商談妥回饋比例,再去整合私地主。 \n 以都更處主導的永和大陳義胞第二單元都更案為例,公有土地佔53%,其他47%土地為180名私地主共有,產權十分複雜,建商能一個一個談成,非常不容易;另外,新店行政院區則因私地主不多,都更方案大致底定,預計年底前動工。 \n 至於財政局主導的新莊文德段、板橋介壽段,已送入都更專案小組審議階段,屬於「中後期階段」;板橋民權段、土城運校段案則是權利變換計畫報核、都更草案研擬的「初期階段」。 \n 謝登武指出,9成以上的都更案都卡在整合私地主,只要私地主同意,通常案子都可迎刃而解,但每件都更案都有些特殊狀況,例如新莊老街(文德段)部分,因日治時期建物古蹟保留的爭議,恐將成為關鍵的變數。

  • 駁賠錢搶市 聯想:全面低價 市占不只如此

     在聯想(Lenovo)以賠本價硬奪台灣市佔,引發宏碁怒嗆其「不是咖」後,昨(21)日出席公開活動的聯想台灣總經理曾純浩,指出對手可能訊息有錯、造成「誤解」,若真採取全面性的低價攻勢,那「(聯想的)市佔率不只如此」。 \n 為衝刺台灣PC市佔率破10%,聯想與3C通路商燦坤,昨(21)日簽署「成長計劃方案」,曾純浩、燦坤董事長閻俊傑皆親自出席簽約活動。未來聯想PC在燦坤門市的覆蓋率將成長3倍、至100%,曾純浩期待在未來2年,該公司PC在燦坤的銷量能提升40%;閻俊傑則期盼聯想的電競、商務機種,能佔燦坤PC銷售的3成。 \n 事實上,雙方早在今年上半年便有跡可循。像是聯想5月底於北京舉行的「Lenovo Tech World」供應商大會,閻俊傑便被邀請赴會,為將來合作種下基礎。據了解,當時除燦坤外,負責在台經銷聯想商用、消費性PC的聯強,則是另一受邀的台灣通路業者。 \n 這家揚言將「主動攻擊」雙A在台市佔的PC巨擘,近日卻傳出以「成本2萬、他賣1萬4」的賠本策略、打亂行情,宏碁台灣區總經理黃鐘鋒更以「不是咖」、「Low咖」,強調這種以低價搶市的公司,雖短期會有成效,但犧牲獲利的結果,將傷害對客戶服務的資源投入,進而損及長期的關係經營。 \n 聽聞對手相對激烈反應後,曾純浩說,目前僅針對少部分個案發動低價攻勢,對手可能誤解、「收到錯誤的訊息」,聯想十分重視使用者體驗、產品品質;他更指出,假若所有產品都採取低價性的焦土策略,那聯想的市佔率將不止如此。

  • 竹站都更 撇沒拿遠雄錢

    竹站都更 撇沒拿遠雄錢

    「期待讓後站脫胎換骨的時尚中心,竟成眾矢之的!」爆發賄賂的遠雄公司標得新竹火車站後站都市更新案,市議員許修睿13日對遠雄得標傳聞將有龐大獲利提出質詢,都發處長翁義芳說明遠雄得標關鍵在「共同負擔比例」對地主有利,強調若有受收好處,願辭職接受嚴厲處分。 \n \n翁義芳說,後站都更案有遠雄和榮工2家公司競標,評審分數佔65分,共同負擔比例20分,遠雄提出50.66%的比例,即都更開發興建的樓地板面積,地主能分回近5成,條件最好拿滿分,榮工提52.66比例得16分,是遠雄得標關鍵。 \n \n翁義芳說,後站都更案面積6公頃,除臺鐵等位公有地外,還有67戶私有地,有20戶不同意辦都更,目前由遠雄進行協調做整合,辦理環評預計明年通過才能動工,107年完成都更,在遠雄爆發合宜住宅賄賂事件後,會加強要求遠雄履約,還沒有解約問題。 \n \n至於遠雄是否有龐大獲利問題,翁義芳指按共同負擔比例,遠雄申請在2000坪土地興建2棟各26層大樓,樓地板面積2萬6000坪,約有一半分配給地主,扣除支持市府的9500萬元權利金及開發成本,要看日後大樓每坪銷售的價位。 \n \n許修睿並對應在2月中旬應完工的後站國道客運轉運站及聯外道路工程延宕,及為何變更設計綠建築及未設計5大管線提出質疑。 \n \n交通處長鄭志強解釋,轉運站經2次流標,101年8月取得建照,變更設計追加約460萬元,取得合格級綠建築候選證書,同時配合水電瓦斯及電信等管線設計,去年8月動工按目前施工進度,轉運站和20米的聯外道路8月底可完工,但轉運站委外流標2次,希望儘速完成發包以便啟用營運。

  • 北市首宗公辦都更案完工 張金鶚:重拾民眾信心

    位於台北市羅斯福路六段、景美國小北側的「華非第凡內都更案」,是台北市第一宗由市府主導的「公辦都更案」,也是全國第一件由市府代拆的更新案件,目前已經完工,台北市副市長張金鶚今天(九號)現勘這第一例公辦都更完工案,張金鶚說,儘管文林苑讓外界質疑都市更新,不過這起公辦都更案完工,可以作為範例,重拾民眾對都更的信心。 \n台北市都發局表示,位於羅斯福路六段、景美國小北側的「華非第凡內都更案」,有三項特色,包括是第一件由市府主導,而且完工的公辦更新案;另外也是第一件公辦更新,將分回39戶住宅單元,北市府也規劃為公營住宅使用;而這也是第一件依照都市更新條例第36條,由市府代拆完工的更新案。台北市副市長張金鶚九號現勘「華非第凡內都更案」,張金鶚說,儘管文林苑都更案,讓外界質疑台北市的都市更新進度,不過這起公辦都更案完工,可以作為台北市都市更新的範例,也可以重拾民眾對都更的信心。 \n甚至也可以改善老舊社區居住品質,將帶動景美商圈周邊地區辦理更新契機。北市更新處表示,這起公辦都更完工案,更新單元面積達1,556㎡,其中公有地佔66.39%,在更新前,多為加強磚造的老舊建築,不僅環境窳陋,也沒有符合耐震標準,消防救災動線也不完善,公共安全堪慮。透過公、私合作,打造安全的居住環境,而北市府分回39戶,預定今年11、12月底,開放民眾申請,最快明年3月就可以提供入住。

  • 瓊瑤傳同意「可園」都更 每坪上看150萬

    瓊瑤筆下的愛情故事讓不少民眾印象深刻,而這些人物就是在她的住所「可園」裡面誕生,和瓊瑤在忠孝東路巷弄內當了20多年鄰居,附近老住戶也有耳聞都更問題,瓊瑤的可園種了不少樹,外觀茂密的綠色和花朵,都替忠孝東路巷弄添了不少幽靜的感覺。 \n \n七層獨棟,土地和庭院約各佔一半共281坪,目前每坪市值大約90萬,房仲推估都更後,每坪開價可以上看150萬元,不過名人住所要都更,瓊瑤不是第一例 \n像是敦化南路上的一品大廈,名人聚集,前副總統連戰夫婦、國泰信託集團理事主席蔡辰男,以及新光金董事長吳東進等人,都是住戶,但都更談了七、八年 \n卻還是只聞樓梯響,名人都更考量多,但名氣響叮噹的他們,也讓都更案件備受矚目。 \n

  • 設專責公司 加快都更腳步

    設專責公司 加快都更腳步

     已4度流標、預計在4月份5度招標的雙子星大樓招標規定將變更。台北市長郝龍斌接受本報專訪時表示,雙子星大樓之所以多次流標,是因為規格被綁死,並不合理,他已請相關單位研究改變招標條件,爭取外資及世界一流建築師及團隊投標參與興建。 \n 郝龍斌說,行政團隊效率夠不夠好,左右北市公共建設的工程進度與品質,以北市規劃的雙子星大樓為例,未來將成為台灣的國境大門,因此不論是設計、品質都希望達到世界一流。他日前出訪香港、新加坡,亦舉行國際招商說明會,就是希望引進國際資金,及一流建築團隊參與興建。 \n 郝龍斌指出,桃園機場捷運即將在民國103年完工,配合機場捷運完成,雙子星大樓下捷運車站雖已在2006年開始動工,但是主體建築,包括商場、國際旅館都因為卡在已多次流標,無法動工。他檢視招標規定後,質疑雙子星大樓先將設計規格定好的作法,並不合理,應該要推翻。 \n 郝龍斌要求同仁針對細部計畫討論,檢視是否有不利開國際標、吸引一流建築團隊參與之處,若有就要更改,郝龍斌強調,「若要世界一流建築師參與,卻要按照原先已定下的設計進行,誰會想來呢?」 \n 台北雙子星大樓目前的設計是由日籍建築師槙文彥設計,主體建築設計強調以太極互動形塑一個「門的意象」,若北市要改變設計,會改變到何種程度,引發外界好奇。對此,郝龍斌說,他已要求副市長陳威任檢討中,他並懷疑雙子星原先採規格標的作法,可能與公務員不想扛太重責任有關。 \n 談到公務員與公共工程品質間的關係,郝龍斌表示,市府公務員素質其實很不錯,外界之所以仍對公共建設品質沒有信心,解決之道很簡單,這也是他擔任市長以來四年最大心得,只要找到對的廠商,就不必擔心後面的監工驗收等問題,但若找到錯的廠商,一定從頭煩到尾,而且保證出事。 \n 所以他上任後,就要求公共建設採取異質性招標,依政府採購法規定,第一關先檢視過往記錄與公司信譽,剔除不適合廠商,剩下廠商再進行第二輪投標。他認為,以往常用最低標競標是有問題的作法,因為總價決標價雖最低,但是否就保證花最少的錢完工卻未必,常常是後來不斷追加工程款。 \n 郝龍斌說,問題重點在於找到對的廠商,廠商經過合理計算,有合理利潤,為了公司信譽就會把事情做好,自從北市府這樣做以後,公共工程沒有再出過任何問題。 \n 談到公共工程的品質效率,郝龍斌順帶提及,將在議會新會期,全力推動北市都更公司組織條例成立都更公司。 \n 郝龍斌說,未來都更公司將改變政府佔股49%民間51%的規劃,而由市政府主導,市府持股比例會超過50%甚至更多,以兼採半民間機構、束縛少的優點,及政府公信力足以說服民眾的優點,都更推動速度才更快 。 \n 他並強調,必要時北市府一定展現公權力,如9成住戶都支持都更計畫,對少數釘子戶市府就會強制拆除,不容少數人阻礙都市進步。

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