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  • 《倪子仁報房市》買房過橋省一半

    《倪子仁報房市》買房過橋省一半

     房地產廣告文宣中,經常可以看到「台北市XXX路過去一點點,房價省很大」的用語。確實,台北市中心的預售屋房價,動輒100萬元,甚至200萬元一坪,一般上班族基於成本考量,不願背沈重的房貸,寧願選擇與台北市僅有一橋之隔,房價卻便宜很多的新北市進駐。  以台北市中正區師大周邊房價為例,大約要85至90萬元一坪,但師大路走到底再過一座橋來到新北市永和區,房價每坪卻只需50至55萬元,價差高達35萬元,足足可省下近4成不等的價錢。難怪許多精打細算的購屋者,都往新北市板橋、永和、中和、與三重等區域落腳。 捷運沿線 房價補漲  根據雙北市一橋之隔的房價差統計,台北市萬華區往板橋方向,華江大橋兩端的房價,約有7萬、12%左右的價差;光復橋、華翠橋兩端的房價,也有9萬、17%的價差。  台北市往三重方向,以台北車站附近忠孝大橋兩端的房價差達45%最高,其次依序是中興大橋的25%,台北大橋的22%,以及重陽大橋的15%。值得注意的是,台北大橋兩端因為有捷運新莊線經過,讓三重房價出現補漲力道,房價有直追另一頭大同區的態勢。  不光是雙北市一橋之隔房價有別,台北市基隆河兩端也有價差,像是松山區民權大橋週邊的房價,每坪大約要90萬元,但過了民權大橋到內湖區,房價立刻降到每坪70萬元左右,一坪足足省了20萬元,價差也高達22%,使得內湖大灣段的房地產建案,近期相當搶手。 前進新北 擇優而居    事實上,購屋者會選擇台北市橋的另一頭,除了高價差之外,居住便利性也是考量,僅一橋之隔,若在台北市上班,騎機車時間上也僅多個幾分鐘而已,尤其板橋、三重、永和都已有捷運,選購該地區的房子,也不會飽受塞車之苦。  我個人認為,在雙北市共同合作打造大台北國際都會的願景下,新北市又大力拓展捷運三環三線的交通建設,使得新北市房價開始出現補漲行情,未來可能與台北市房價愈拉愈近,而與台北市僅一橋之隔的幾個地區,因為仍處於高價差,房價將優先拉抬,建議想要圓夢找個舒適的家,不妨多到建案走走看看,現在正是購屋的好買點。 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:經濟日報記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊265期《周刊王》和2151期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。雜誌內附超商折價券,幫您激省959元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》震出老屋安全問題

    《倪子仁報房市》震出老屋安全問題

    就在4月17日下午一點左右,花蓮發生規模6.1的有感地震,不僅全台都感受到劇烈搖晃,還造成台北市長安東路二段的一棟大樓傾斜,所幸經過建管處及土木技師鑑定,確認傾斜大樓安全無虞。  不過,老屋都更及危樓何去何從的糾葛,也因為地震再度浮上檯面。事實上,內政部曾提出「安家固園計畫」,研擬老舊建築物耐震補強及土壤液化潛勢區防治改善計畫,以解除民眾疑慮並提升家園安全。行政院更指示內政部要加強宣導此項措施,並鼓勵屋主做耐震評估。 建築易倒塌 十大危因  我認為在進行老屋改建時,就應該將重點放在結構安全,如果等到地震傳出災情才做檢討,為時已晚,因此我特別整理出921建築倒塌的十大危險因子,提醒建築業者與社會大眾,重視防震設計與施工品質不佳造成的嚴重後果。  十大危險因子包括,一、結構平面及立面不規則;二、一戶僅四根柱,柱子太少;三、地基不穩的軟腳蝦建築;四、短柱、短樑效應及轉角街屋圓弧樑設計不良;五、柱子的主筋與箍筋等搭接、綁紮不良;六、樑柱接頭未確實綁紮,以及鋼筋在樑柱接頭之錨定長度不足;七、箍筋間距過大且未做135度彎鉤;八、樑柱主筋搭接長度不足;九、樑柱鋼筋設計過密間距太小;十、工地任意在混凝土加過多的水,導致混凝土品質不一,強度也不足。  似乎當年921大地震的教訓,並沒有震醒全部的建築人,如今很多新建案,不僅結構系統規劃設計明顯不佳,施工品質也有待改善。如果我們不痛定思痛,往後再發生強震,相信上述十大危險因子,還是會再次導致悲劇發生。 施工品質差 兩大因素  另一方面,傳統施工容易造成施工品質不佳,有兩大人為因素,第一個是「設計未考慮施工性」。當建築業主無法尊重建築設計人員的專業建議時,就可能造成建築設計人員規劃建案時,沒有仔細考慮結構系統的完整性、安全性;接下來,結構設計人員為了順利承接案子,又用湊合的態度,設計出勉強符合建築法規的結構,形成一連串不良的設計,勢必嚴重影響建築品質與安全。 第二個人為因素是「未受訓練的工班施工技術不良」,例如在鋼筋綁紮後及澆灌混凝土前,查驗人員得鉅細靡遺檢查鋼筋大小、數量、長度、彎鉤角度,還有綁紮位置及方式是否正確,箍筋、繫筋是否確實緊密綁紮,當施工時沒有找到學有專精的工人,就容易造成施工的技術不良。 我認為,包括老屋健診、老屋都更,以及老屋拆除後重蓋大樓的結構安全,都是環環相扣。由於公辦都更多半由政府主導,一定要用高規格高標準進行,同時重視建築安全,惟有政府與民間齊心合作,並嚴格監督品質,才讓台灣建築更安全,也更有保障。 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:經濟日報記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊264期《周刊王》和2150期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。雜誌內還附超商折價券,幫您激省875元,粉絲切勿錯過。

  • 時報周刊2150期 精彩內容搶先看

    時報周刊2150期 精彩內容搶先看

    No.2150 2019年5月1日~5月7日 ---- Fashion Trend 星潮人\t\t腰夠霹靂\t\t\t\t3 星潮物\t\t唇情萬種\t\t\t\t4 小米姬捕娛\t周慧敏 打槍帥腦公\t\t\t8 \t\t 小米姬捕娛\t陳建州 叔味鎮全場\t\t9 特別報導\t新北市路邊停車費 行動支付優惠活動開跑\t\t10\t\t ---- Entertainment 封面故事\t借信貸滾千萬身家 曾莞婷 孝女創業鋪後路\t\t12 娛樂追緝令\t玄彬 2黏孫藝真\t\t\t16 娛樂追緝令\t楊謹華 停工拚生子\t\t18 \t\t 電影頻道\t萊恩雷諾斯 挨餓賤扮皮卡丘\t20 \t\t 電影頻道\t吳慷仁 撩阿Sa玩性遊戲\t\t21 ------------------------------- Fashion Beauty 熱潮解碼\t單挑燒貨\t\t\t22 美容現場\tSISLEY 頂級保養謝老媽\t\t26 華麗時光\t奢華鑽錶頌母愛\t\t\t28 \t 時尚話題\t夏日繽紛螢光派對\t\t33 温筱鴻觀點\t設計新星聯合大秀\t\t34 關鍵時刻\t老司機買名錶8大藉口\t\t30 ------------------------------- 飲君子\t\t三桶熟成口感豐\t\t\t36 熱門車訊\tTOYOTA Altis Hybrid 性能大躍進\t38 玩家帶路\t低價搶睡 網選4冠軍飯店\t\t40 姚舜饕話\t上海菜飯蒸功夫\t\t\t43 倪子仁報房市\t震出老屋安全問題\t\t44 旺好運\t\t恆陽易學 擇日消災現奇象\t\t46\t 朱大砲的星空\t錢不會咬你,別一放進口袋就急著撒出去!\t48 更多精采內容,詳見最新出刊264期《周刊王》和2150期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。雜誌內還附超商折價券,幫您激省875元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》台灣房市陷三少一沒有困局

    《倪子仁報房市》台灣房市陷三少一沒有困局

     過去兩岸政策曾經喊出「四不一沒有」的口號,如今景氣持續低迷,房市也出現「三少一沒有」的說法,三少指的是建商少買地、代銷業者少接案、少花錢作行銷;至於一沒有,則是沒有成交量。  目前看來,除了興富發集團、茂德集團、麗寶等大型建設公司,還有較大的購地力道之外,大多數的上市櫃建商,幾乎都以出清手上的餘屋為主要目標,就算有購地的話,總金額也不超過10億元,建商普遍的共識,似乎是希望保留更多的現金,作好長期抗戰的準備。 代銷業者 保守接案  根據大型建商的推案趨勢顯示,上市櫃建商看準雙北市抗跌性較佳,已陸續回防推案,新北市以南,包括桃園、新竹、台中,以及前一陣子爆紅的高雄地區,卻只見大型代銷公司象徵性接案,顯示業者對雙北市以外的房市,已經由積極擴展,改採保守以對的策略。  對於房屋代銷公司而言,以往景氣好時,接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本,全由代銷公司來負擔的「包銷」建案,的確是很好賺,也因此業者肯在電視、報紙、雜誌及網路砸大錢。但現階段還未見景氣明顯轉趨樂觀,加上2020總統大選,已經吵得火熱,造成政局詭譎多變,且紛擾不已,地產業者根本不願在廣告及行銷活動投入太多的預算。  雖然業者宣稱,砸錢作廣告根本沒有用,但購屋者不知道建案名稱和位置,也不知怎麼聯絡代銷業者,當然打電話預約賞屋或親自走一趟接待中心的人,便少得可憐,更不用說是成交了。 接待中心 不見豪華  除此之外,為了吸引客戶上門,過去預售屋的接待中心,比大也比豪華,如今代銷業者深怕接多賠多、於是將以往動輒耗資百萬、甚至千萬元搭接待中心的費用全省了下來,改以陽春的接待中心替代。但事實證明,不肯花錢做行銷,只會因為建案無法推展而變得更差,惡性循環下,反而會出現通縮的市況。  另一方面,這段期間房仲業者在房市採「喊跌換成交」的運作模式,希望讓賣方有今年不賣,未來房價會跌更慘的認知,誘使賣方讓利加速成交,但事實上,買賣雙方對未來房市的看法有一致性,因此買方也受到房價可能續跌的訊息影響,反而一再觀望,遲遲不敢進場,最後形成賣方想賣,卻沒有買方願意承接的窘境,相信這是房仲業者始料未及的結果,而低迷的成交量,也連帶造就一波波房仲的關店潮。  我個人認為,當房市出現「三少一沒有」時,絕對不是好消息,也顯示火車頭產業的房地產,仍未見明顯復甦,尤其在民粹及有心人士刻意操弄排富下,房地產的產業形同被逼入死牢及陰霾中。  雖然股市再度攻上萬點,但內需不振的台灣經濟,有跟著出現榮景嗎?此時此刻,相信大家都有深切的感受,不需要我再多說了。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊263期《周刊王》和2149期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新263期隨刊附贈「E奶治療師 薯兒」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省875元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》小英居住正義 如南柯一夢

    《倪子仁報房市》小英居住正義 如南柯一夢

     社運人士為了抗議房價,2014年號召民眾夜宿北市豪宅「帝寶」大門前,當時受到社會關注,尤其是買不起房子的民眾,特別有感,也因此蔡英文總統2016年上任後,便將平抑都會區高漲的房價,列為重要的住宅政策,不過,下個月就是小英就任3周年,請問民眾有明顯感受到房價平抑了嗎?答案當然是否定的。  回顧小英這段期間光大居住正義採取的手段,包括提出都更修正條例、廣建社會出租宅、吸收民間社會宅包租、成立中央級住都中心及租賃專法等,然而,透過實價登錄的揭露,每坪200萬元的豪宅,仍處處可見,甚至幾個新屋建案,突破300萬元一坪的價格;台中市的豪宅也頂上天,創下每坪80萬元的新高價。 買不起房子 民眾痛苦  如今民眾顯得無奈,想要購屋的痛苦指數居高不下,不知小英政府何時才能對都會區的高房價,提出真的有效的對策?  對於營建署發布「房價負擔能力指標」,我個人的看法是,要讓都會區的房價所得比降下來,談何容易?在薪水幾乎停滯不前,要不吃不喝幾10年才買得起台北市新屋的說法,早已不是什麼新聞。  我一再強調,政府相關單位在發布購屋痛苦指數破表的同時,應該也要拿出降低痛苦指數的大魄力,例如獎勵老屋都更、8年20萬戶的社會住宅等重大議題,有賴中央與地方排除萬難達成目標,否則花錢去作這些報告,只為了強調雙北市的房價所得比分居世界前幾名,那又有何益處呢? 蓋社會住宅 達標不易  蔡英文3年前參選總統,針對居住正義提出三大政策,包括「居住政策」「房市治理政策」,以及「房市產業政策」,希望解開現有的結構困境,逐步引導整體住宅的健全發展。  她說要讓每一個人,都找到自己負擔得起、又有居住品質的房子,也承諾將住得安心,能夠專心為事業打拚,並且照顧好家人,視為政府最重要的責任。另外,蔡英文強調,只要是推動社會住宅所需要的,不論是資金、修法及公共土地提供,中央政府都會積極協助解決。  然而,蔡英文執政3年來,請問公辦都更及民間的老屋都更進度,有何具體的成果?至於社會住宅開工,以及完工的數量,縱使有增加,但許多其實都是國民黨執政時就存在的案源,小英設下的8年20萬戶社會住宅目標,真的有可能達陣嗎?如果以現在看來,離目標仍有一段不小的差距。  我認為,要真正解決高房價及有效降低購屋痛苦指數等問題,中央及地方首長不應只是唱唱高調,或者選舉到來時,端出許多遙不可及的大計畫,要做的反而是由中央結合地方政府,跨部會研擬出一套平緩房價的可行方案。  如果執政當局仍只是說的比做的還多的話,無殼蝸牛將仍然是無殼蝸牛,這個世代年輕人的購屋痛苦指數,也依舊是「痛很大」! --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊262期《周刊王》和2148期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新262期隨刊附贈「豪乳甜心 郭鬼鬼」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省914元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》房市見底 買點浮現

    《倪子仁報房市》房市見底 買點浮現

    房市最近利多不斷,除了台商回流狂掃豪宅、政府加速推動都更和處理釘子戶、代銷公司加碼接案,以及各都會區房價止跌回穩,再加上目前政府推動的軌道建設大未來計畫,台灣房市似乎又動了起來。 對首購族而言,我的建議是房價已跌無可跌,以北北基桃大生活圈來看,北至基隆,東至新北市汐止,南至桃園,西至新北市新莊輔仁大學周邊,都是可以考慮的區域;至於中台灣,可選擇北屯、太平、烏日;南台灣則可挑高雄楠梓、鳳山、小港等區購屋。 軌道建設 帶動新買氣 目前房地產實際市況,有了軌道建設加持,包括基隆的「上品苑」「翰林小城」;新北市板橋「永雄卓閱」「super讚」、鶯歌「長虹陶都」、林口「力璞玉」,以及桃園「竹城表參道」等建案,近日來,人潮明顯增加,顯示政府近年的房市政策,已帶起民眾出門看屋的誘因。 雖然當前房市仍屬多空持續交戰,但政大教授張金鶚最近買入人生第4間房,加上喊空多年的戴德梁行董事總經理顏炳立,也改口說可以進場買房子,種種跡象顯示,房市已嗅出空轉多的氛圍。  我深深以為,購屋者必須瞭解到,不可能房價都買在最低點,國內也沒有「專家」敢打包票,能掌握房價會漲到何時,或者跌到何時?因此,你仔細想想,是否錯過了多次該進場購屋卻沒進場的時機?  以2008年為例,馬政府調降遺贈稅,台北縣也升格為直轄市,當時我主持「北縣升格 房價齊步走?」地產論壇時,就直接建議可以在新北市購屋。  板橋、三重、中和、林口與三峽等區,有聽到的人,後來進場了沒?以目前新北市房價來觀察,當初建議的購買點是正確的,迄今房價最少有5成至一倍左右的漲幅。然而,如果當初你是聽信學者派看空說法,現在應該捶心肝,為何那個時候沒有逢低承接? 盤整結束 滿足點已至 我個人認為,買方不要奢求在最低點買房,賣方也不要奢求房價賣在最高點。但自2015年迄今3年多,這波房價已下修2成至2成5,預料今年再盤整後,就可達到修正滿足點,也就是說,房價不可能再跌,且買點也已浮現。 雖然首購及首換族仍是當前房市主要買家,但因大陸肥咖條款查稅,及大陸房價漲過頭,指標性豪宅也吸引台商返鄉置產,像是大陸建設的「琢白」、華固建設的「華固天鑄」、元利建設的「One Park Taipei」、台中聯聚建設的「泰和大廈」,以及高雄巴巴事業的「中央花園」等北中南指標豪宅案,都出現高資產族購屋的蹤影。 我認為好產品不會寂寞,也不可能像房仲形容是破盤賣,再說直白點,開發商是營建業,房仲是服務業,房仲業者喊空的原因是,跌價換成交才有佣金可收,一語道破台灣的房市未來走勢。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊261期《周刊王》和2147期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新261期隨刊附贈「飛翔小精靈 Mika」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省914元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》小資抗通膨   買屋正逢時

    《倪子仁報房市》小資抗通膨 買屋正逢時

     民生用品調漲聲不斷,種種跡象顯示台灣通膨的時代又來臨。通膨風雨欲來,把錢存在銀行定存生息,通常是個錯誤的決擇,由於台幣存款的年報酬率只有百分之一點多,比消費者物價指數年上漲率百分之二還低,無法提高投資收益,因此,想要靠存款「抗漲」,幾乎不可能。  反觀房地產,一向具有「保值抗通膨」的特性,尤其國人普遍存在「有土斯有財」的觀念,加上長期房價的平均成長幅度,遠超過物價上漲的幅度,能買間房子,成為許多人一生的夢想。央行日前公開表示,台灣房市已經擺脫谷底,於是購屋族掀起一波波看屋人潮,房屋的成交率也開始逐步回溫。 租金飆高 不如置產     根據主計處資料顯示,全台住宅租金指數持續上揚,甚至在六都,小家庭承租的二房、三房的住宅,租金年漲幅更高達3.9至6.8%,漲幅頗驚人。以往房價高、租金便宜,租金報酬低到2%以下,「買不如租」的概念,是有其道理,但隨著近年房價持續下修,租金卻不斷上漲,加上五大行庫房貸利率,低到僅剩1.627%,整整超過租金漲幅一倍之多,「轉租為買」反而變成是可以思考的方向。  以目前六都二房以上的待租住宅物件中位數來看,台北市甚至需要月租金38,990元才租的起,超過北市家庭可支配所得的三分之一,比買屋還難。至於,現在房屋的市況是,只要出了台北市,一般家庭想控制房貸支出,壓在家庭可支配所得三分之一以內,其實並不難,只要靈活運用 30年的長年期房貸,新北市、桃園、新竹、台南等都會區,就有許多新屋建案可供挑選。 利率破盤 擇期進場  此外,財政部為提供首購族輕鬆成家,推出「青年成家購屋優惠貸款」,由八大公股銀行承辦,申請人條件只要年滿20歲,且其配偶及未成年子女均無自有住宅者,就可提出申請。這項方案中,貸款成數最高可核貸8成,貸款金額上限800萬元,超過的部分並適用承貸銀行的其他貸款方案,貸款年限最長30年,含寬限期3年,本息分期平均攤還。  青年成家購屋優惠貸款利率,可由借款人自行選擇「混合式固定利率」或「機動利率」,若借款人預計未來利息將上漲,可選擇採用固定利率,第一年利率為1.62%;第二年1.72%固定計息;第三年起為1.74%機動計息。若選擇機動利率,前二年為1.44%;第三年起以1.74%機動計息,讓您輕鬆購屋非夢事。  隨著329黃金檔期的到來,近期各建案的來客數,平均增加三成以上,由此可見,當國內景氣回升及通膨議題再起時,手頭上握有閒餘資金,或者已存足購屋頭期款者,已開始到處看屋買屋。  國內原物料及民生用品的漲勢蠢蠢欲動,房屋的租金更是跟漲得兇,我認為租不如買,以及買房保值抗通膨的現象,未來會愈來愈明顯。如今買房已經成為許多民眾抗通膨的目標,推動房地產買氣持續增溫,交易量明顯回升。  如果您自備款足了,擔心錢會愈存愈薄,又不願再租屋,辛苦替房東繳房貸,建議現在正是「轉租為買」的好時機。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊260期《周刊王》和2146期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新260期隨刊附贈「騎馬機女神 Cami」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省1087元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》房市329檔期 首重成交量

    《倪子仁報房市》房市329檔期 首重成交量

     由於建商普遍認為,房市落底,國內通膨加深,以及台商回流置產等因素影響,推案開始轉趨積極,包括興富發、麗寶、遠雄、冠德及國建等一線具指標性建商也都直言,今年肯定加碼推案。  的確,今年329黃金檔期的推案量就驚爆巨量,成為近來房市熱門的話題。雖然理論上「量先價行」,但推案量大又如何?應該還是要將重點放在成交量,以及建案的產品定位與價格,是否夠具吸引力。  根據全台去年買賣移轉資料顯示, 2018年全年買賣移轉棟數為27.8萬棟,較2017年的26.6萬棟,僅成長4.5%。我個人認為,目前整體房市只不過呈現逐步的回溫而已,要看到房市成交量與房價全面「止跌翻揚」,可能還要再觀察一段時間。 房市前景 以盤代變  未來幾年的房市,仍然會以盤代變,從建商、代銷及房仲,為了多保留點現金,行銷費用仍趨於保守,就可嗅出端倪。像許多大型指標的預售建案,搭建接待中心不再講究奢華排場,反而僅願意花小錢,有蓋就好;另外,新屋建案上媒體打廣告的預算,也大幅度縮水。與上一波2005年起「黃金十年」,年廣告動輒砸上億元相比,簡直是天壤之別。  在上一波「黃金十年」期間,大型建商推大賺大、推多賺多,百坪以上的豪宅,到處看得見他們推案的影子。然而,台灣房市自2015年房地合一定調後,高總價的產品頓時成了票房毒藥,特別是位於都會蛋白區,甚至蛋殼區的「假豪宅」,不但房價有較大幅度的修正,更面臨沒人敢接手的低迷市況。 建商推案 仍宜保守  到了去年,台灣新屋整體平均銷售率只在四成左右,仍屬低檔盤整的走勢。我的看法,今年不管是329檔或是928檔推案量陡增,並不值得高興,此外,更不宜因為景氣稍有回溫而開始拉抬房價。值得注意的是,有許多建商手頭上的餘屋,甚至還沒有出清完畢,卻逆勢操作持續加碼買地推新案,等同是在鋼索上跳舞,讓地產同業及金融業者驚嚇不已。  房地產本來就不應該是被炒作的商品,慣用高財務槓桿的地產業,在台灣整體景氣未見好轉市況下,經營的環境仍屬艱難,建議現階段及未來的推案,仍宜保守以對,不需要逆勢操作,或者強出頭與景氣對決。  根據我私下掌握今年指標上市建商329檔期,所謂全新公開建案,其實許多在去年就開始銷售,市調機構發布的329檔爆量數據,不少百億級豪宅建案都是重複計算,看來看去也還是那些,所以灌水的比例可能很高。  我仍要強調,房市雖稍轉好,但展望後市,建案要能有所表現,首先,民眾的口袋必需先有錢;其次,台灣的景氣面就必需有實質性的突破,否則房市的榮景終將因民眾「無所本」,造成買氣難以為繼。  最後,容我大膽預估,從小英政府就任以來,房市要盤跌4年,也就是說,未來一年半載,房市仍要持續在低檔盤整,戰線還得拉得長,因此,地產開發商與購屋者,必須有所警覺,作好妥善的布局為是。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊259期《周刊王》和2145期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新259期隨刊附贈「電眼女神 星野優」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省1087元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》盡攬山水美景的生活大藝

    《倪子仁報房市》盡攬山水美景的生活大藝

    新北市淡水紅樹林地區,在雙北房市占有重要地位,不僅房價表現亮眼,整體發展跳脫出既有生活圈,其擁有生態保護區、水岸、山景等多面向的視野條件,吸引各路建商競逐鬥豔,搖身成為大台北景觀住宅的新興熱區。  有別於早期指標個案多採大坪數格局,近年房市進入盤整階段,首購族和首換族躍升主力,為了順應市場潮流,建商也開始推中小坪數房型,輔以豐富多樣化的社區公設,搶攻特殊族群市場。其中最具代表性的個案,莫過於新濠機構投資興建的「馥人灣」。  「馥人灣」距離捷運紅樹林站,僅短短約300公尺,是目前距離紅樹林站最近的新案,且無論在基地規模、建築團隊、設計理念及結構工法,均是領先指標。 黃金湯泉 舒解一天壓力  首先,「馥人灣」的基地規模高達近3,700坪,建商聘請澳洲水岸建築權威PTW設計,透過波浪綠建築概念,整合「新濠門」「新濠庭」及「新濠美」等3個區塊,全案皆使用SRC鋼骨結構,最高的建築超過百米,立面則以每4層樓為一個單位,透過眺島陽台手法,形塑波浪躍動的外觀視覺。超低的建蔽率,則將最大限度的綠意空間留給住戶。  除此之外,社區包括室內泳池在內,總計有16項公設,完全比照飯店規格,同時找來參與涵碧樓設計的王勝正,聯手打造公共空間,品味質感超乎水準。值得一提的是,社區內開挖專屬的黃金湯泉,泉湯呈現褐色、富含鐵質,加上室內男女湯屋,以及戶外露天湯泉,住戶回到家便能享受泡湯之樂,舒解一整天的疲累感。 低建蔽率 社區綠意盎然  住紅樹林,當然美景不可少,「馥人灣」前擁淡水河、觀音山壯闊山水;後倚大屯山、新淡水高球場靜謐綠意養生,在基本的居住功能之外,添加度假休閒氛圍,其個案條件不同於其他紅樹林眾案,獨具特色。  以第二區的「新濠庭」為例,22%的超低建蔽率,近1,700坪的大基地上,僅約350坪作為住宅用,其餘78%超高的綠覆率大片,留給花園綠意森林。格局設定38到57坪,且不以一般的房數為規劃思維,讓層峰人士不用屈就格局限制,優雅地保持既有的居住步調,享受專屬於自己的私人天地。  空間規畫上,「新濠庭」以開放式客、餐廳為主軸,搭配彈性運用的主臥室與次臥室,形成一個整體而緊密的品味住家。由於訴求客層為具備一定經濟能力,且子女已在外成家或旅居國外,這類族群反而不需動輒百坪的豪宅格局,因此,中、小坪數房型,以及營造舒適放鬆的氛圍,反而在市場上更具吸引力。  綜合來說,「馥人灣」轉乘都會四通八達,一線可直達台北市中心;或是以藍綠輕軌展開山海漫遊,體驗不同的淡水風情,也享受逍遙自在的生活步調,加上社區完善的星級公共設施,包括養生溫泉、泳池、Sky Lounge吧、空中健身會所…等一應俱全。  在名列《米其林台灣綠色指南》(Michelin Green Guide Taiwan)3星級的紅樹林美景當前,「馥人灣」提供居家主人看山看水的生活大藝。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊258期《周刊王》和2144期《時報周刊》。《周刊王》與 《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。 《周刊王》最新258期隨刊附贈「性感舞孃 妮妮」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還 附超商折價券,幫您激省802元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》肥咖條款發酵 鮭魚返鄉買豪宅

    《倪子仁報房市》肥咖條款發酵 鮭魚返鄉買豪宅

     大陸自從實施陸版「肥咖條款」《非居民金融帳戶涉稅信息調查辦法》,不少台商、台幹擔心被查稅,眼見台灣房市觸底反彈,開始將大筆資金回流台灣,房地產成了資金避風港及掃貨標的。  包括去年大陸十一黃金周,以及今年春節,台商返台看屋人數就暴增了3成,且「出手快狠準、鎖定目標滿意就成交」。 新建案 看屋成交轉熱絡  泰舍建設集團近期在台北市內湖區,推出的「雲立方」新成屋案,高資產企業主和台商家族前往看屋及成交的市況,明顯熱絡起來,便可看出鮭魚返鄉,台商回流置產的種種跡象。  「全球肥咖條款效應持續發酵,不少台商選擇獲利返台,並興起一股避險資產配置風。」泰舍建設集團董事長楊岳修指出,尤其集中在新屋案場,出現激勵買氣,為台灣金豬年房市,增添躍升動能。  「雲立方」緊鄰德安商圈,捷運共構的內湖捷運站就在前方,後臨萬坪清白公園,開車3分鐘可抵達內湖科學園區,交通便利,生活機能健全,加上周邊銀行、超市、傳統市場,學校、公園綠地…等,湖光山色一應俱全。  值得一提的特色,全案採3米、3米6、4米2的複層式立體空間設計,提供極高的室內空間使用率,坪數為64、72至100坪的樓中樓。在建築結構上,基地岩磐地質基樁全部深入岩磐,全棟樓板外牆均採高規格15cm雙層鋼筋設計,壁面增加TRC制震壁,讓住戶住得更安心與便利。 新硬體 引進智能綠建築  另外,規劃注入智能綠建築概念,頂樓加裝太陽能板,提供社區公用電力; 室內牆面為健康牆面漆;還有FTTH光纖到府,強調住宅結合科技,同時為銜接未來智慧電動車日漸普及的趨勢,地下停車位設計獨立充電插座。  基於上述景象,我認為,房市最壞的情況已經過去,只是政策面讓大家不太敢買房,展望未來,房市供給量雖不如外界想像的多,所幸剛性需求仍支撐住房市。目前建商讓利趨勢不變,但都會區土地取得不易,改提高房屋CP值因應,讓消費者願意進場買房。  由於台灣不論物價、營造品質,各方面都優於國外其他城市,加上目前銀行利率處於低檔,房價也已修正完成,使得原先住在舊豪宅裡面的好野人,嗅到房市已觸底,看準新豪宅的軟硬體建築規格再提升,於是紛紛出手擇優而居。  至於豪宅價格的高高低低,高資產的台商及企業主們倒是不在意地說:「要買的不是價格的高低,而是產品的價值。」 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊257期《周刊王》和2143期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新257期隨刊附贈「F奶甜心 安希」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省802元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》春暖花開 小資族購屋好時機

    《倪子仁報房市》春暖花開 小資族購屋好時機

     台灣房市房價已「軟著陸」,許多指標新屋建案,來客明顯增加,成交速度也加快不少。由於根據央行統計,當前金融機構的存款資金高達40幾兆元,在資金無處去,以及股市上萬點,投資人紛紛獲利了結,資金轉進房地產的現象,已開始發酵,尤其小宅最受歡迎,在近期自住型買盤拉抬下,又熱絡起來。  一般而言,景氣好時,大坪數的豪宅與小坪數的小宅特別好賣,在2008年至2014年所謂兩岸「和平紅利」期間,這種兩極化的現象特別明顯,當時房價大幅上揚時,有錢的投資客一出手就買下多戶小宅,打算未來作出租,或是等蓋好後轉賣獲利。 挑小宅 社區百戶內為優  而在當前以首購小資族為主力的房產市場,有愈來愈多的小坪數產品,為迎合小資族壓低總價。雖然對小資族而言,總價低負擔較輕,但購買時有仍幾個地方要多加考慮。  首先,小宅因為戶數多,又以單身客或小資夫妻族居多,代表住家環境愈複雜,換句話說,如果一個建案超過百戶,等於是整個社區裡住了好幾百人以上,進進出出的情況就如同公眾場所般頻繁,居住品質與安全,必然會受到一定程度的影響。我建議,最好避開都是小坪數小宅的大型社區,要挑選各棟擁有獨立出入口,且總戶數不超過百戶的社區,比較理想。  其次,新大樓的公設比約在30%至35%之間;但小宅的公設比可能超過40%甚至更高,也就是說你買25坪2房的小宅,扣掉公設的室內面積(含陽台),可能只剩下15坪,房間也只剩約3至4坪。甚至有的小宅新建案,將坪數壓低至12至15坪以下,這種「鳥籠級」的小宅,生活機能和空間動線都不理想,建議少碰為妙。 選建商 好口碑才有保障  另外,市場上還有所謂「一案建商」,也就是之前都沒有推過建案的公司,由於房市未見明顯回溫,這些小建商可能說倒就倒、說停工就停工,或者蓋完交屋就不管事,更別提有所謂的售後服務。建議購買小宅時,仍要留意建商的口碑與信譽,不要繳了錢卻無法順利完工交屋,甚至衍生出交易糾紛,選擇找有口碑的建商,不僅房屋各項保固期比較長,物業管理也較優。  根據行政院經建會的統計,國內的單身族群已超過百萬人,建商為吸引這龐大的族群,近期紛紛降低姿態,直接下殺房價,加上配合低自備款、高房貸成數等優惠條件。對於想擁有一個窩的願望,這招的確打到他們的心坎裡,成為近期小宅自住客進場的標的。  最後我建議,小資族趁現階段總價低、產品多元,以及房價較彈性,應該走進接待中心多看看多比較,掌握上述幾項購買要點,一定能找到你理想的優質小宅,也開啟屬於你的有宅新生活。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊256期《周刊王》和2142期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新256期隨刊附贈「E奶辣模 星辰」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省976元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》南進東協置產 搶錢大戰開打

    《倪子仁報房市》南進東協置產 搶錢大戰開打

    由於台灣房市的成交量,始終沒有明顯放量,建商改採減量因應,但代銷及房仲是服務業,賺的是成交的佣收,影響最大,為了要活下去,只好全面搶搭新南進列車。據悉,房仲業近來積極布局泰國、印尼、馬來西亞及越南等東協各國的地產銷售,一場海內外搶錢大作戰,已如火如荼在台灣全面開打。  放眼全球,歐美及中國大陸經濟成長動能,日漸趨緩,唯獨東協國家逆勢突起,吸引全球投資人注意。尤其在陸方「一帶一路」的利多加持下,東協多國扮演著經濟領頭羊角色,發展潛力與影響力洞見觀瞻。 曼谷置產 獲利可期  台灣歷經政府打房多年,投資客便紛紛轉往海外置產,東協就成了新的機會。其中泰國因為經濟成長率表現佳,成為熱錢首選的避風港,特別是曼谷的酒店式小豪宅市場,投資報酬率比台灣高出許多。根據房仲資料,曼谷捷運末端的套房,總價大約只要新台幣200萬元;市中心的套房則在500到700萬元左右;若在頂級一點,在雙捷運交會的小豪宅,1000萬元即可入主,對照之下,比雙北市同地段同等級產品還便宜3成左右,當然台灣投資團會趨之若鶩,在房仲業的介紹下,前仆後繼前往當地考察購屋。  不過,東協地產專業人士提醒,前幾年吸引大量台灣資金前往投資的柬埔寨及越南,近來房市銷售持續走低,房市風暴的發生,似乎已無可避免,有些東協國家則有排華及政經環境不穩的問題存在,因此,對於東協許多熱門卻不熱銷的城市,還是要提高警覺。 海外投資 控管風險  當然,投資海外不動產,本來就會有一定風險。尤其有些國家,不像台灣讓私人可擁有土地建物產權,甚至有的法律,還不允許外國人擁有產權。另外,海外不動產持有型態,包括產權、地上權、使用權等,不同國家持有型態就不同,連帶風險也不同,當然相關稅賦的計算方式,以及進出場機制也不一,若投資客沒有做好風險控管,恐將造成血本無歸的地步。我認為,房市交易仍首重「交易安全」 ,特別是蓋房子的建商,其口碑很重要。  此外,海外不動產宣傳主打高投報率的建案不少,有不肖業者稱每年投報率保證8%,甚至2位數字都喊得出來了,這些喊爽的居多。我的建議是,投資必須先釐清租金是毛租金(Gross Rent)還是淨租金(Net Rent),再扣掉相關融資、稅負、管理成本,算算稅後淨租金收益到底是多少?這裡面的學問與算法,要深度詢問與多作評估,才不會掉入商人的陷阱而不自知。  面對海外不動產投資方興未艾,我認為,到海外考察房市投資時,要了解台灣人在該國投資有哪些限制?土地或房屋的是採永久產權,亦或是類似台灣的地上權建案?包括房屋稅、地價稅等持有的稅負,確切的項目是哪些?一旦購置後當包租公或要賣出獲利了結時,會由誰回租管理及協助交易?都應納入考量。當然,匯兌風險也要評估,不要賺取房價卻因匯損,得不償失而哇哇大叫!

  • 《倪子仁報房市》首購族首選基隆房市

    《倪子仁報房市》首購族首選基隆房市

     大台北房價高不可攀,背負的購屋壓力也越來越大。由於台北居大不易,迫使首購族考量較便宜的房價,改到基隆地區置產。基隆市全區新屋的平均房價,每坪在20萬元左右,買一間30至35坪的新屋,再加上車位,總價約700至800萬元之間,因此頗獲大台北新輕移民青睞。 規畫輕軌 解編坡地  除了房價便宜,交通也相當便利。基隆南港輕軌捷運可行性報告,日前已送行政院審查,初步規畫為Tram-Train輕軌系統,基隆到八堵路段採台鐵列車共軌;八堵到南港展覽館站前,獨立行駛台鐵的第三軌道。未來甚至可延伸至基隆市區,行駛在平面道路的軌道上,預估基隆到南港約30分鐘即可抵達,這也將是國內首創鐵道資源共享的輕軌系統。  另外,基隆市長林右昌積極向農委會提案申請山坡地解編後,去年5月獲核定並公告生效。這181公頃原先被歸類為山坡地的平地,基隆市未來要開發時,不必繳納回饋金,也不用提出水土保持計畫。林右昌指出,山坡地問題已困擾基隆城鄉發展多年,待解編後,不僅可為北台灣購屋民眾,提供更多好的地段,基隆也將會是買房最輕鬆的城市之一。  從近幾年北台灣的房價走勢來看,過去基隆與桃園處境一樣,受到新北林口、新莊、淡水造鎮風潮的影響,台北客源遭到嚴重瓜分,成為少數房價平穩的區域。不過,在林口、新莊推案逐漸降溫後,基隆反而有如鹹魚翻身般復甦起來。 建商看多 加碼推案  經過盤整多年,在多家指標建商的進駐推案下,基隆房市去年就一改低迷走勢,展現「價平量增」的多頭力道。由於重量級建商紛紛押寶,基隆儼然成了今年全台熱門推案區域之一,後市不容小覷。包括興富發、麗寶、愛山林、國揚、達麗及白天鵝等知名建商,已陸續在該地區加碼推案。  不過,目前台灣整體房市,仍面臨平抑房價各項措施的嚴峻考驗,今年在多空交戰下,有沒有可能因物件大量釋出,讓房價底部成形?其支撐點又可能會落在哪裡?面對種種不確定性,我倒是認為,建商必須先展現誠意,「讓利」給購屋者。唯有購屋者對房價有感,才會下得了手,並推升成交量,否則若買賣雙方持續僵持,或者賣方仍一昧以前波多頭房市訂價,房市榮景將可遇不可求。  可以想見的是,在少子化及低所得的交互影響下,首購族幾乎只買得起30坪左右的2房產品。因雙北市購屋門檻較高,首購族北往基隆或南往桃園購屋,已成為不得不的選擇。對於當前首購族,我建議應該先求有再求好,不如趁建商願意讓利的市頭上,多到各建案走走比較,挑選心目中的好房子,而到基隆購屋,的確是可以優先考慮。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊254期《周刊王》和2140期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39 元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新254期隨刊附贈「E奶甜心 Q匠」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附 超商折價券,幫您激省976元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》建商南征 布局金豬年

    《倪子仁報房市》建商南征 布局金豬年

     由於雙北市土地與房價居高不下,不僅讓購屋者望屋興嘆,連原本只在北台灣推案的建商,也因土地價格高漲、取得難度高,紛紛轉戰中南部購地推案。尤其去年底,高雄「韓流」熱潮,韓國瑜順勢當選市長;台中市也改由盧秀燕主掌市政,新人新政讓營建業的布局,出現戲劇性的變化。  北部大型建商,開始爭相卡位雙北市以外的都會區;台中具代表性的建商,則揮軍北上,一場建商「南征北討」的爭奪戰,如今已在北、中、南三大都會區全面開打。 北部建商 轉戰台中  根據「翻身俱樂部」創辦人陳文宏的觀察,近年來,跨區推案的知名建商多達20多家,北軍南下的知名建商,較早期是勤美、冠德及寶佳;近期包括遠雄、大陸建及麗寶、長虹、富邦等大型建商,也跟進加碼布局中台灣,並在台中市增闢全新戰場。  其中富邦建設在台中國美館特區的「富邦天空樹」,以及大陸建設的「宝格」,都已全新完工,遠雄建設則選擇台中市清水區推出造鎮系列。就連一向離不開雙北市的營建股「股王」長虹建設,也首度前進台中房市,近期就在梧棲區推出1字頭房價、坪數28至50坪、總銷金額35億元的「長虹天擎」。  高雄方面,華固建設2013年先砸16.44億元,從高興昌手中買下位於苓雅區1千多坪的精華土地,當時每坪買進價格為148萬元,可售坪數達1.7萬坪。高雄地區市場人士分析,趁「韓流」到位,這塊地應該會在今年正式推案開賣。 中部建商 鎖定新竹  就在北部建商大舉南下之際,台中區代表建商,包括鄉林、豐邑及惠宇、惠友等,則選擇北上。其中豐邑建設及惠宇建設,鎖定新竹竹北作為主戰場,推案力道持續加強中,特別是豐邑在進軍竹北後,目前推案量已成為新竹地區前三大。其他北上推案的知名建商,還包括總太、富宇及親家等。  至於,發跡於高雄的上市建商「營收王」興富發,已是全國推案指標的建設集團。興富發集團表示,今年會以中南部市場為重心,占整體推案量比重拉高到7成,達345億元。其中台南將推出四大新案,總銷金額145億元;而高雄則有六大案登場。  如今為了分散風險、拓展推案版圖,一線上市櫃建商的思維,悄悄出現轉變,原本畫地自限的大型建商,紛紛踏出既有地盤買地推案。對於建商掀起一波波跨區推案風潮,除土地取得考量之外,建商著眼點是想創造一定的經濟規模,並順勢趁新一波房地產榮景揚升時,再創佳績,「跨區經營、分散風險」,也就成了勢必要走的路。  展望後市,陳文宏強調,今年雖然有中美貿易大戰,國內政情則為2020總統大選暖身,恐將或多或少影響房市的買氣與推案。惟台灣房市已緩著陸,央行也持續維持貨幣寬鬆、低利率政策不變,加上重量級建商突破以往不跨區推案的思維,大舉買地,讓推案的範圍擴及其他地區,因此,以六都為推案主軸,將成為金豬年建商布局的重點。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊253期《周刊王》和2139期《時報周刊》開春號。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新253期隨刊附贈「爆乳學生妹 芷涵」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省922元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》豬年房市勿見獵心喜

    《倪子仁報房市》豬年房市勿見獵心喜

     最近與房地產相關的熱門議題,莫過於六都新屋建案去年爆出超過一兆元大量,但同時餘屋量也大增,衍生出台灣房市該何時「落底」的爭議。  包括基隆,新北市的新莊、板橋、汐止、新店、三重,加上桃園、新竹及中南部都會區,都有「降價換成交」的指標建案出現。對地產業而言,這亦喜亦憂,喜的是有愈來愈多的建商願意讓利來換成交量;但也有不少的建商擔憂,價格破壞效應會漫延開來,迫使建案瀕臨賠錢賣的地步。 適度讓利 買氣回籠  根據統計,去年六都房屋買賣移轉棟數,總共約21.23萬棟,較前年20.25萬棟,年增4.1%,也是2016年房市谷底以來,連續兩年呈現正成長,仍屬「溫和」的回溫,整體房市也呈現個案表現。有些建案,在不錯的產品力及價格適度的讓利下,的確成功吸引了首購及換屋的買盤進場,成為房市異軍突起相對熱銷的指標建案。  但我仍再次呼籲,建商不要看見去年的房市稍有起色就「見獵心喜」,應該在市況好時,就要有危機意識。房價也不宜拉抬得過快、過高,否則一旦房市反轉,必將面臨沉重賣壓,回檔的幅度和時間,也會既深且久。  我也認為,建商亂喊價的習性,必須先改一改,像有些建案不按行情開價,開高高然後讓客戶殺到破盤,亂殺價根本就無法成交,種種亂象似乎也沒有考慮到,若購屋者不買單,接下來的後果會如何?  我還是強調,房地產相關稅賦重稅的時代已來臨,也造成房市推案及買氣諸多不利,目前建商要做的,應該是將手頭上的餘屋先消化,再推預售案。在現階段強推案,若房價又沒讓利,給購屋者有感的話,成交市況不可能會樂觀,因此,在房市未見明顯回溫前,建商宜減量經營,改用降價換成交才是王道。 建商新招 海外推案  另一方面,自從蔡英文政府上任以來,平抑房價的力道未見放寬,要救起已「死死昏昏去」在大U谷底盤整的房地產,絕對沒這麼簡單。房市與股市道理一樣,沒量就沒價,再加上台灣持續面對全球景氣的嚴峻考驗,房市短期難好。至於展望後市,建案要能有所表現,除了讓利換成交外,重要的還是民眾的口袋必須有錢,如果台灣的景氣面沒有實質性的突破,當然房市就好不起來。  比較殘酷的事實是,台灣的政經環境不友善,於是台灣的建商、代銷及房仲業者,紛紛往海外不動產傾斜靠攏,到泰國、越南、柬埔寨、美加及澳洲等地找商機的地產考察團,也一波接一波。某上市建商董座就曾無奈地表示,台灣土地貴,推案又沒有成交量,如果不想坐以待斃,只能評估海外買地或合作、合資推案的可能。  綜合市況顯示,台灣建商、代銷及房仲業,正面臨空前嚴峻的大洗牌,影響較小的是建商,只要減量經營,可望度過這波的房市修正期;代銷與房仲就沒這麼好過了,因為只要沒有成交量就沒錢賺,尤其是房價如果讓利不夠,買方進場的速度就會很緩慢,要看到今年成交量明顯放大,難度仍高。 更多精采內容,詳見最新出刊251 252期《周刊王》和2137 2138期《時報周刊》新春合刊號。台開新天堂樂園在花蓮正式登場,成最新打卡勝地,《時周》邀讀者暢遊樂園,特別贈送全球最高室內螺旋滑梯體驗券(另有影城、餐飲招待券),只要剪下雜誌封面截角,就能輕鬆享受、好吃又好玩。 《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新251 252期新春合刊號隨刊附贈「國民初戀 林莎」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省922元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》超豪宅比價更比高

    《倪子仁報房市》超豪宅比價更比高

     地狹人稠的台灣都會區精華土地取得不易,建築於是愈蓋愈高,大型開發商競相推出超高層地標級住宅。根據本刊統計,全台大都會區有10幾棟住宅建案,樓層高度已創區域新高,當然樓高反應在房價上也「輸人不輸陣」,於是樓高價更高的建築,一棟棟聳立在全台大都會區,要不受矚目都很難。  位於台北市士林區美國學校旁的「華固天鑄」,以樓高38層、標高153米,勇奪目前台北市最高的新成屋住宅建案,預售時開價每坪190至250萬元,也創下士林區房價的新高,而根據內政部實價登錄顯示,該案揭露最高單價為頂樓戶每坪207萬元。 地標建築 搶眼吸睛  台北市超高層住宅建案,還有位於大安森林公園第一排的「One Park Taipei」,其為兩棟融合綠建築和環保科技的頂級豪宅,樓高35層,總銷金額600億元,由英國建築巨擘、普立茲建築獎得主Richard Rogers設計,元利建設投資興建。  元利建設另外在大安區和平東路和金山南路口投資興建的「和平大苑」,樓高38層、總高143米,採先建後售,亞洲天王周杰倫就買下該案37、38樓的樓中樓。對照地籍資料,周杰倫以每坪成交價225萬元,將該豪宅推進單價200萬元的俱樂部。  新北市方面,位於新莊副都心由遠雄建設投資興建的「遠雄九五」,為地上42層樓、標高184.5米的超高層豪宅建案。林口即將興建完工的高層建築,則由「森聯摩天41」創下高度160.8米的紀錄。  台中市地標級建案樓高也屢創新高,位於台中市七期重劃區的大陸建設「宝格」,為地上39層的豪宅建案,標高162.6米,根據實價登錄揭露,37樓戶成交單價超過80萬元,是目前台中市豪宅單價新高的紀錄保持者。另位於美術館特區由知名建築師伊東豊雄設計的「富邦天空樹」,則為樓高40層、高度150米。 黃金地段 拚天際線  至於高雄市的部分也相當精采,遠雄建設代表作「THE ONE」與京城建設代表作「京城」,兩大案就衝出310億元的規模。遠雄「THE ONE」的高度為268公尺,是樓高68層的摩天超高飯店住宅,其1樓至16樓是六星級遠雄悅來飯店;18樓至58樓為住家;59樓至63樓為住家的會館,建案完工後的高度是亞洲第6高、全球第21高的台灣最高住宅。  與京城建設公司同名的「京城」豪宅,近期全新完工,是今年高雄市最受矚目的大案之一,全案定位為京城集團35年代表作,每坪開價68至98萬元,均價78萬元,並在大陸、港澳、北美等地同步銷售,吸引不少國際買家青睞。  我認為,都會區人口密集土地稀有,建商紛紛運用容積獎勵、都市更新等方法,將建築樓高作最大效益的運用,因此,超高層建築的開發已成為趨勢,未來勢必還會出現更多超高層住宅建築,將台灣的天際線不斷的比下去,就讓全民拭目以待! 更多精采內容,詳見最新出刊250期《周刊王》 2136期《時報周刊》。台開新天堂樂園在花蓮正式登場,成最新打卡勝地,《時周》邀讀者暢遊樂園,特別贈送全球最高室內螺旋滑梯體驗券(另有影城、餐飲招待券),只要剪下雜誌封面截角,就能輕鬆享受、好吃又好玩。 《時報周刊》與《周刊王》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,4大超商、全省全聯及美廉社均售。《周刊王》最新250期隨刊附贈「通靈少女 Lily」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省1047元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》小宅撐起金豬年房市半邊天

    《倪子仁報房市》小宅撐起金豬年房市半邊天

     房市推案出現兩極化現象,不是推豪宅就是推小坪數的小宅,這仍然會是今年推案的特殊市況。以首購族為主力的當前市況來看,愈來愈多的建商推案不得不受到低總價的限制,於是將總價愈降愈低,雙北市總價以800至1,500萬元的成交比率最高。  房屋市況顯示,以往很少推小坪數的一線建商,包括遠雄、冠德、興富發、麗寶、宏盛、總太及新潤等公司,紛紛推出小坪數的小宅,因應房市的需求。以往這些小宅只會出現在雙北市捷運站週邊或蛋黃區的CBD內,然而包括台北市的內湖、北投區,新北市的新莊副都心、林口、中和及台中市七期都陸續出現20坪起跳的小宅,特別是許多大型建商都加入了小宅低總價的戰局。 小宅引領 首購出籠  新客源開發不易,加上建案多以首購族為目標客群,在粥少僧多下,低總價的標準值只好一再拉低來衝成交量。以新北市新莊副都心為例,前幾年景氣好時,大型建商狂推大坪數產品,但自2015年房市景氣反轉以來,遠雄建設一改只推大坪數產品的基本模式,推出最小坪數只有21坪的「遠雄首品」,冠德建設也在同區推出最小坪數僅18坪的建案「冠德風尚」,總價帶拉低到1,000萬元左右來迎合首購族。  展望今年,全台不可能推大坪數3、4房以上的換屋型產品,反而要推的是小宅。台北市蛋黃區房價近3年來,雖有下修一成五至二成左右,但大安區隨便一個新屋個案還是要開價到150萬元一坪,單價沒降,降的是總價。  由於首購族要進入台北市購屋的門檻高不可攀 ,建商只好轉進新北市的板橋、新店、新莊、林口及淡水等區拓展客源。近期熱賣的幾個預售建案,就是以800萬元起的低總價來搶食首購族的大餅,遠雄建設位於板橋的「遠雄江翠」、中和左岸系列的「遠雄悅河」,即為因應低總價所推出的過渡型產品。  至於,開春第一波推案的地區,台北市豪宅就有5案,都是位於北市大安、松山及信義計畫區的蛋黃區建案,開價仍持續開高,甚至有創區域新高價的豪宅建案,這些豪宅建案抓的客層是金字塔頂端的好野人,價格不開高反倒讓這些好野人覺得「便宜沒好貨」。 殺雞取卵 埋下隱憂  有別於豪宅的高調,要讓首購的小資族埋單的只有小坪數的小宅了,於是小宅的總價愈挖愈低、坪數愈推愈小,但我個人認為,小宅的坪數不宜低於15坪,否則這種「殺雞取卵」將總價及坪數愈挖愈低的畸形市況,未來恐會讓建築業自食惡果。  我的看法,今年小宅在房屋市場所占的比例會不斷的提高,房市雖仍處於盤整轉型階段,但在政府陸續推出老屋都更及擴大公共建設投資下,台灣的房地產可望走出谷底。首購族要的是價格是否夠吸引力,而豪宅客要的則是產品及地段的特殊性,兩種極端的產品,將撐起金豬年台灣房市的半邊天。 更多精采內容,詳見最新出刊249期《周刊王》 2135期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,4大超商、全省全聯及美廉社均售。《周刊王》最新249期隨刊附贈「小昆凌 艾青」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省886元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》港客購屋團成台灣房市新主力

    《倪子仁報房市》港客購屋團成台灣房市新主力

     內政部移民署統計,近年港澳民眾申請來台定居人數增加,台灣較為輕鬆的生活步調、較小的生活壓力、風景與人情味,都是吸引港澳民眾來台的因素。香港銀行界人士表示,港人赴台房貸業務有持續攀高的趨勢,原因包括自住客出籠,以及香港等民眾看好台灣居住品質,選擇在台灣置產與居住。  根據《香港澳門居民進入台灣地區及居留定居許可辦法》規定,香港居民想申請在台灣居留,只要在台灣地區有新台幣600萬元以上投資,經過主管機關審查通過,就可以申請居留,連續居留滿1年,即可申請在台定居。 台灣宜居 港客樂居  獅王不動產開發總裁鄭筠心說,港人來台偏好近捷運、有景觀及生活機能到位等為購屋的主要要素。台灣都市區房價讓台灣購屋族頻喊買不起,但對於房價更高的香港人來說,同文同種語言相通,生活習性與文化也差不多,加上台灣有完善的醫療健保制度,使台灣成為海外投資置產的熱門選項。  從移民署統計數據顯示(見附表),近3年港人來台居留與定居人數每年近5,000人,持續維持一定高的水平。香港地產業者指出,如果以1戶2至3人來估算,港人每年來台購屋的需求量約在1,700至2,500戶之間,對於台灣許多新屋不好賣的窘市,等於開了另一條通路與購屋平台。  香港社會市況顯示,房價高得離譜,加上香港民主化及政治前景未明等因素,使許多港人紛紛移居台灣、澳洲、加拿大及英國等地,其中被港人指名第一的就是台灣,占港人移民海外有近2成的高比例。  台灣上市開發商業務主管指出,港人來台買房雖有一些限制,但遠遠比大陸人士來台購屋單純的多,審核的時間及流程相對也順暢許多。台灣建商中包括遠雄、冠德、國揚、麗寶、新潤、新濠、總太及欣巴巴等北中南指標建商的建案中,都可以看見港人及專業香港代銷業者組團來台購屋的蹤影,整體成交量雖不大,但對台灣的房屋成交有一定的貢獻。台灣建商主管笑說,讓台灣拚經濟,建案中有一定比例的外國人來台購屋置產,建商舉雙手歡迎,台灣政府應持開放的態度來看待此事,不要一聽到外國人來台買房,以為就是「炒房」。 交通到位 購屋首要  我認為,台灣房市短期要再邁入下一個「黃金10年」,應該還有好幾個年頭要盤整與等待,台灣新屋的餘屋量及賣壓不小,相對於台灣民眾對未來台灣房市的偏悲觀或中性,港人則是以「短空長多」來看待,所以近年香港購屋一團團的進場購入台灣的新屋。  對於港人購屋團來台居留與定居的現象,我的認知是,多年前淡水小坪頂曾掀起一波港星購屋團的熱門新聞議題,台中也有多家豪宅建商鎖定港客作起聯合銷售的動作,惟當初的成交市況並不理想,主因在於地段不對、產品不對、總價帶也不對,港客購屋並未能成為風潮。  獅王不動產開發總裁鄭筠心指出,港人購屋考量該地區的氣候,另外交通、購物、休閒及居家品質也必須到位,根據港人購屋的經驗分析,捷運周邊是港人購屋的首選,新北市3環3線、桃園機場捷運沿線、台中及高雄捷運經過處所,會是港人購屋的考量重點區域,總價以新台幣500萬元至1,000萬元為主力,高總價產品成交的比例不高。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊248期《周刊王》 2134期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,4大超商、全省全聯及美廉社均售。《周刊王》最新247期隨刊附贈「展場甜心 茉莉」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省886元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》營建業搭韓流 不宜衝過頭

    《倪子仁報房市》營建業搭韓流 不宜衝過頭

     房市景氣好時建商搶推案,房屋代銷公司搶著接案。然而,2014年以來房市交易量明顯下挫,全台不動產的交易總額從2013年的4.7兆元跌到2014年的3.7兆元。這幾年每年並以下跌1兆元的量體持續探底,去年更只剩下不到2兆元的超低成交量。  2018歲末年初,營建業企業主呈現幾家歡樂幾家愁,也是建商推測2019年將推多少案量的時間點。根據上市櫃建商的股市公開資訊顯示,2018年有多家上市櫃建商出現虧損的現象,多家指標大型上市建商的獲利也大不如前,顯示台灣房市還是在大U的谷底持續盤整。 豪宅滯銷 稅金沈重  對於這種現況,我認為,房市碰到大波段的景氣下修,大型上市櫃及知名建商的獲利仍很嚴峻;2015年這波段的景氣下修,建築業2019年如果大舉逆勢而行,認為在高雄市長韓國瑜帶領下,國民黨九合一選舉大勝,房市也將全面逆勢翻揚,有許多房市專家建議大量推案,我個人保守以對。  預售屋因為還沒蓋好,所以沒有所謂的賣壓,新成屋就不一樣了,沒有賣出就成為建商的賣壓,特別是高總價的豪宅。先前,北市總價8,000萬元以上,特別是2014年7月後取得使照的新豪宅,若非自用,將被視為囤房,稅率從去年的1.2%一下子提高3倍至3.6%。  後因大受輿論砲轟,台北市議會最後修正《房屋稅徵收自治條例》,將取得使用執照新屋,寬限期加碼為3年、稅率降為1.5%,且2014年7月1日迄今尚未賣出的房屋,再享2年1.5%稅率,這才讓冰凍多年的台北市高總價豪宅銷售熱了起來。  我認為,這一波「黃金10年」期間,大型建商推大賺大、推多賺多,百坪以上的豪宅到處看得見他們推案的影子。然而台灣房市在房地合一定調後,高總價的產品成了票房毒藥,特別是在都會蛋白區的高總價建案,不但房價有較大幅度的修正,也面臨沒人敢接手的低迷市況。 房市大好 嚴峻考驗  從2018年房市廣告行銷面來觀察,為了多保留現金流,建商、代銷及房仲在行銷費用上已明顯「省很大」。以往肯在電視、報紙、雜誌及網路砸大錢換成交的市況,在房市未見明朗下,地產業者不肯花錢作廣告及行銷活動的因果來看,2019年要逆轉勝雖有機會,但整體房市仍將呈「個案表現」的態勢,沒有大好的可能。  我認為,2018年全台買賣移轉棟數雖有溫和的回溫,新屋推案量亦拉至近年的高水平,但2019年房市仍將面臨景氣嚴峻的考驗,因為「推案量大不代表成交量,要有買氣才是重點」。  台灣新屋2018年銷售率5成不到,全台買賣移轉棟數約在28萬棟的低水平。值得注意地是,有些建商放話2019年要「大幹一場」衝推案量,要加碼買地,甚至到非都會蛋白區推案,讓地產同業及金融界非常憂心。  「房地產不應是炒作的商品」,這點個人十分認同。我認為,慣用高財務槓桿的地產業,在2019年政經局勢多變,加上中美貿易戰恐全面開打,景氣不應過分樂觀,預估1至2年內,大量未售出的餘屋賣壓,將直接反應在上市櫃建商的獲利與營收上,呼籲營建業應作好對抗景氣的準備,2019年的推案仍保守以對為是。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊247期《周刊王》 2133期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,4大超商、全省全聯及美廉社均售。《周刊王》最新247期隨刊附贈「台版哈尼 何苔苔」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省886元,粉絲切勿錯過。

  • 《倪子仁報房市》台商回流 商用不動產榮景乍現

    《倪子仁報房市》台商回流 商用不動產榮景乍現

    根據CBRE 世邦魏理仕2018年台灣不動產市場回顧,受到全球政治風險影響全球經濟波動、美元走軟迫使部分現金回流不動產市場,加上中美貿易戰未解、中國經濟轉型誘發市場避險情緒,受衝擊的東亞供應鏈市場,如南韓、日本、台灣已先後積極評估生產線自中國外移東南亞及台灣,上述兩大外部因素推升了2018年台灣不動產市場榮景乍現。  今年迄今的全台不動產(含商用不動產、土地)總交易量達2,496 億元,創下自2013年以來市場交易最大量。 其中商用不動產交易金額1,029億及土地交易金額1,467億,分別較去年同期大增38%及42%,是近5年以來少見的榮景;商用不動產交易以工業地產(工業土地、廠房、廠辦)最受青睞,光今年成交量已達688億的新高紀錄。 A、B辦淨去化量大幅成長  其中以台塑集團斥資187億購置內湖「台北企業總部園區」一案最受市場矚目,土地市場則迎來壽險業積極搶標地上權案及優質素地,以利後續開發。全年壽險業投資金額突破254億, 包括富邦人壽以78.07億標得高雄鼓山70年地上權案、國泰人壽斥資76.64億購買台中愛買中港店土地,以及新光人壽以17.68億元標得台北市中正區70年地上權案,最受市場矚目。  世邦魏理仕統計2018年全年數據顯示,受惠於多家中、大型企業搬遷及新大樓出租情況優於預期,台北辦公室市場淨去化量表現亮眼,A辦及B辦分別全年去化34,386坪、7,756坪。以A辦為例,淨去化量年成長高達189%,推升平均租金達每坪2,705元(年成長2.53%),租金成長創下近10年最大漲幅;B辦需求則持穩,空置率同時維持良好低水平,平均租金則微升至每坪1,767元(年成長0.48%)。 大陸香港靈活辦公室需求大  市況顯示,2018年新落成大樓出租情況良好,強勁租賃需求帶動租金成長幅度顯著,預期2019年面臨無新大樓落成,辦公空間供給釋出空間相當有限。台北市租賃市場面臨可出租的選擇有限,市場轉為房東市場,且房東具備議價優勢,2019年平均租金預料成長將持平,全年成長幅度將不高於2個百分點。  此外,靈活辦公空間業者近年在中國、香港兩地呈現加倍成長,以亞太16個城市如上海、香港、首爾、新加坡等為例,在2013至2017年間靈活辦公室所占的坪數增長率超過50%。若單以2018上半年為例,靈活辦公空間在亞太辦公室總租賃交易量占比達15%,較上一年度成長了10%,意味著靈活辦公空間的需求強勁,對整體租賃市場的影響力將更為顯著。  商仲不動產專家指出,隨著商業環境快速變化,部分大型企業已開始提高投資組合彈性,採用靈活辦公空間以省去資本支出及辦公室裝修的費用,也因此推升了靈活辦公空間的成長。以上海為例,靈活辦公空間所占的總樓地板面積已達22.5萬坪,占當地辦公室總面積的3.5%。2019年靈活辦公空間業者的成長增速將持續,成為影響辦公室市場(包括投資及租賃)的主要關鍵之一。 --------------------------------------- 倪子仁 淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 更多精采內容,詳見最新出刊246期《周刊王》 2132期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,4大超商、全省全聯及美廉社均售。《周刊王》最新246期隨刊附贈「雞排妹 鄭家純」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省886元,粉絲切勿錯過。

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