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  • 中國16軍機接近領空 馬國惱火

    中國16軍機接近領空 馬國惱火

     中國大陸解放軍16架軍機1日出現在馬來西亞東部砂拉越附近空域後,馬國空軍戰機一度升空攔截這些幾乎侵入馬國領空的中國軍機。儘管中方稱,這是例行飛行訓練的一部分,不但遵行了國際法,也未針對任何國家,馬國外長希山慕丁表示,將召喚中國大使解釋這一「侵害馬來西亞主權和領空的行為」。  共機以戰術編隊飛行  馬來西亞空軍宣稱,砂拉越防空中心是在周一(5月31日)中午左右發現這些中方軍機,它們經由部分屬於新加坡飛航情報區(FIR)的區域,接近馬國亞庇飛航情報區。這些軍機以「戰術編隊」飛行,進入馬國海域。  馬國空軍說,儘管馬國飛航管制單位指示,一進入亞庇飛航情報區就要建立聯繫,但中方軍機並未這麼做。接著馬國出動隸屬第六中隊的「鷹」式(Hawk)208戰機加以「目視識別」,並發現它們是伊留申伊爾-76(IL-76)與運-20運輸機。馬國空軍指這起事件嚴重威脅國家主權與飛航安全,並強調了相關地區的航班密度。  然而,北京主張的「南海9段線」一直延伸到馬來西亞東部的沙巴與砂拉越州水域。馬來西亞是去年透過外交途徑,向聯合國表明反對中方9段線主張的東南亞國家之一。香港《南華早報》指出,儘管中國軍機以往經常以類似方式,在亞庇飛航情報區飛行,但並沒有像這次,大批以戰術編隊的方式飛行。  將向中國駐馬大使抗議  馬國外長希山慕丁表示,他將向中國駐馬來西亞大使歐陽玉靖抗議,表達吉隆坡對這起事件的嚴重關切。他強調,馬國的立場很明確,與任何國家維持友好的外交關係,並不意味會在國家安全上妥協。他說,馬來西亞仍然堅定地捍衛國家的尊嚴和主權。一名中國大使館發言人則說,在這次訓練中,中方軍機嚴格遵守了相關的國際法,並未進入任何國家的領空。  有分析認為,解放軍這次空中軍演的目的,似乎在於讓戰略運輸機隊進行備戰演訓,和美國空軍進行的模擬攻擊演訓差不多。近幾年來,中國空軍的運輸機隊已有大幅成長。原本解放軍遠程迅速運輸大批軍用品的能力有限,但隨著採購俄製伊爾-76,並自行研製運-20大型戰略運輸機後,相關能力已大大提升。

  • 「桃園、台中、台南」房市買氣大爆發 雙北看不到車尾燈

    「桃園、台中、台南」房市買氣大爆發 雙北看不到車尾燈

    統計近15年的買賣移轉棟數變化,平均每年約有34.2萬棟的買賣移轉登記產生,不過整體的結構卻有明顯改變,房市從早期的北市當領頭羊,逐漸轉變為各區各擁題材各自表現,桃園市、台中市、台南市與高雄市的2020的移轉棟數,都已經在15年的長期均量之上,單就移轉表現來看,大台北以外都會區崛起的跡象明顯。 以2020年的買賣移轉棟數資料來看,雙北市比15年長期均量還少17~27%,反應雙北市2020的買賣移轉棟數仍低於長期水準,不過桃園市、台中市、台南市與高雄市的移轉棟數都在近15年均量之上,反映這些區域2020的房市買氣,已經在長年的水準之上,表現也比雙北市更熱絡。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,全國買賣移轉棟數15年均量為34.2萬棟,不過從2015~2018都低於30萬棟,即使去年也僅有32.6萬棟,反映從2015年市場處於低量水準,有許多潛在買方因為擔心房價下跌而延後購屋,也可以解釋這波自住回流買氣為何如此強勁。 從區域表現來看,桃、中、南、高的房市表現較北部更為熱絡,主要當地的房價所得比還在雙薪家庭相對可負擔的水準,另一方面,區域平衡發展將重大建設資源往雙北以外的區域擴散,同時台商回流設廠也前往這些區塊,還有這些區域的重大建設也陸續到了成熟期,因此不管是當地市場的土地買賣、一手預售市場的推案與買氣,到建物買賣移轉棟數都呈現快速增溫的狀況,甚至是已經超越長期均量,不難看出這些區域房市比雙北市更熱。 不過全球居不動產情報是總監陳炳辰表示,今年將面臨實價登錄2.0與房地合一2.0上路,尤其後者還納入預售屋與法人交易,受牽連量體擴大許多,在去年交易量增溫,多有尚未交屋的預售屋都將面臨重稅陰霾,預期不無機會再見重稅加強版前一波拋售潮,可能再推起移轉量高潮,但若確實發展該態勢,後續的退潮也會相當明顯,呈現倒V字型的戲劇變化,動盪程度得視低利、熱錢是否能支撐抑制房市策略力道。

  • 美情報首長:中國威脅已屬無比優先議題

    美情報首長:中國威脅已屬無比優先議題

    美國情治單位首長今天赴國會出席兩年多來的首場「全球威脅」(Worldwide Threats)公開聽證會,期間援引在區域咄咄逼人和網路能力,指中國已為「無比優先」要務。 路透社報導,美國國家情報總監海恩斯(Avril Haines)告訴參議院情報委員會:「鑑於中國是情報圈中無比優先要務,我將從北京當局在某些層面的威脅說起。」 她形容中國是「近乎匹敵的競爭者,足以在多個領域挑戰美國」。 海恩斯與中央情報局(CIA)、國家安全局(NSA)、國防情報局(Defense Intelligence Agency)和聯邦調查局(FBI)的首長同赴參議院情報委員會,針對全球威脅作證。 FBI局長瑞伊(Christopher Wray)在聽證會表示,局內與中國有關的調查工作,每10小時就成立一宗。 他表示,光是與中國政府相關的經濟間諜這一塊,過去幾年的調查工作就成長了約1300%。 除了中國,海恩斯同時點出其他重大威脅:俄羅斯試圖重挫美國的影響力、伊朗破壞中東穩定,還說北韓企圖挑撥華府與盟友間的關係。 海恩斯等情報首長今天的露面,是美國情報首長自2019年1月以來首度在「全球威脅」這類公開聽證會中作證。前總統川普任內不時與維安單位發生摩擦,去年也沒有派員到按往例每年舉行一次的聽證中作證。 聽證大多聚焦在科技上:駭客威脅、尖端發展的重要性,以及社群媒體負面影響力。 擔任參議院情報委員會主席的民主黨籍議員華納(Mark Warner)點出,北京當局不遺餘力讓通訊大廠華為成為先進5G系統領導品牌,讓人不得不擔心中方會在其他新興科技領域投入類似心力。 而不久前美國科技公司SolarWinds遇駭,凸顯出國際網路攻擊的危險性,華納說:「我們或許會希望發展出新的國際規範來禁止某些類型的攻擊,一如禁用生化武器那般。」(譯者:蔡佳敏/核稿:陳亦偉)1100415

  • 張競》解放軍軍機繞臺活動的思考盲點

    張競》解放軍軍機繞臺活動的思考盲點

    【愛傳媒張競評論】不知道關心解放軍機艦在臺海周邊活動的朋友,是否注意到解放軍機有無闖入菲律賓領空?臺灣南邊緊鄰菲律賓,但臺灣民眾其實沒有關注這個鄰居。要不是2013年5月9日發生「廣大興28號」漁船在雙方重疊經濟海域作業時,被菲國海巡署東北呂宋島海巡區(CGD NELZN)暨漁業及水產資源局(BFAR)編號MCS-3001號公務船對其開火,造成漁民洪石成遇害,否則除漁民鄉親之外,我們幾乎都忘記菲律賓就在我們南方。 菲律賓巴丹群島為該國距離臺灣最近領土,最北端為雅米島(Y’Ami, Mavudis, Mavodis或是Dihami),在其南端另有一個稱為北島之小島。解放軍機在臺灣海峽以及穿越巴士海峽活動時,相關航跡示意圖其實顯現出解放軍機確實是進入過菲律賓所宣示設立之防空識別區,同時很有可能曾經闖入過雅米島與北島周邊菲律賓領空;提供相關貼圖,提供大家參考。 由於我國與菲律賓都未提過此事,恐怕還要深入檢視解放軍軍機在其周邊空域飛航時各架航跡後,才能加以確認。 馬尼拉政府對中國軍事機艦在其北方海域活動,甚至進入其防空識別區,同時還有可能闖入離島領空究竟是何看法,到現在並無公開回應評論。馬尼拉在這些議題,整個關注焦點都放在南海島礁。誠然菲律賓空防實力有限,但若是解放軍機是在國際空域上飛航,並未闖入其離島領空,馬尼拉恐怕亦會睜一隻眼閉一隻眼,不願再去節外生枝增添議題。 但是從共機穿越巴士海峽至臺灣東南空域活動時所顯現航跡示意圖,必須思考國防部張哲平副部長在今年3月29日在立法院答詢所稱「確保30浬空域」之政策立場;30浬是從何處產生之數值?其起算基準位置為何?張哲平副部長當時並未完整說明。 許多朋友都在試圖理解這個30海浬神密數字,我確實也不知道到其源於何處,但倒是可以在此提出幾個參考資料,提供大家思考參照。依據「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」第31條:「大陸民用航空器未經許可進入臺北飛航情報區限制進入之區域,執行空防任務機關得警告飛離或採必要之防衛處置。」該項限制進入區域,依據政府公告,請各位參考。 然後再依「臺灣地區與大陸地區人民關係條例施行細則」第41條: 大陸民用航空器未經許可進入臺北飛航情報區限制區域者,執行空防任務機關依下列規定處置: 一、進入限制區域內,距臺灣、澎湖海岸線三十浬以外之區域,實施攔截及辨證後,驅離或引導降落。 二、進入限制區域內,距臺灣、澎湖海岸線未滿三十浬至十二浬以外之區域,實施攔截及辨證後,開槍示警、強制驅離或引導降落,並對該航空器嚴密監視戒備。 三、進入限制區域內,距臺灣、澎湖海岸線未滿十二浬之區域,實施攔截及辨證後,開槍示警、強制驅離或逼其降落或引導降落。 四、進入金門、馬祖、東引、烏坵等外島限制區域內,對該航空器實施辨證,並嚴密監視戒備。必要時,應予示警、強制驅離或逼其降落。 首先必須提醒,這些法律條文是適用於大陸民用航空器,並非針對軍機;其次是前述條文至少明確出現「三十浬」字樣,亦明確說明起算基點是「臺灣、澎湖海岸線」,但是否包括臺灣東部綠島或是蘭嶼等離島海岸線,語意並不明確,實在無法加以判斷。 再者就是這些法律條文中並無2019年4月1日蔡英文高調宣稱:「對於蓄意越過中線的挑釁,必須第一時間『強勢驅離』!」時,所使用之「強勢驅離」字樣,當然在法律條文中,亦無張哲平副部長在立法院答詢時所提及在空警戒機執行「區域警戒」,地面防空飛彈部隊執行「追蹤監視」等字樣;所以應對大陸軍機顯然是與處置民用航空器進入限制區域有所不同。 依據前述狀況,我有下列幾點看法,提供大家思考: 1. 共機穿越巴士海峽將是常態,以往在東岸進行各項武器研發試射時,中國大陸的情報偵蒐作業艦都會現身,將來可能要面臨空中情蒐作業儎臺接近搜集我信號情報,對此必須開始有前瞻思考。 2. 從接受入伍生軍事教育開始,上級都一再要求注意左右鄰兵反應與狀況;現在點出解放軍機艦活動涉及菲律賓放空識別區,甚至是離島領空,同樣美軍針對大陸情蒐活動亦可能運用或闖入前述空域。馬尼拉對此採取如何反應?基本立場為何,這個是掌握周邊政治與軍事情態基本功,總是要有所作為吧? 3. 「戰鬥文藝」是在本質上缺乏軍事術語基本定義,總有一天會惹出問題,軍事專業人員公開發言時,還是多讓幕僚體系查證準則與法條規範,總是不會吃虧。 兩岸關係搞成這個地步,龍城飛將一再退讓,雖然深感同情,但在這種吃下稱砣鐵了心之戰略指導與政治豪賭下,確實是「孤臣無力可回天」,不知道下句是否要接上「長使英雄淚滿襟」呢?   作者為中華戰略學會研究員 照片為作者提供 ●評論文章,不代表i-Media 愛傳媒立場

  • 美專機旋風式訪台可能後果  張競分析爆內幕

    美專機旋風式訪台可能後果 張競分析爆內幕

    美國海軍亞太情報總指揮官史達曼22日傍晚率團搭機降落松山機場,在台停留3天,並已在24日離台。據了解,此行在加強台美區域情報交流與布局。對史達曼來訪,外交部並未否認,僅表示,此行並未公開,沒有進一步說明。 中華戰略學會研究員張競在臉書分析,表示這件事有幾個重點。首先,該機來往松山進入與離開我方所管制空域,並非依循民用航空航道申請入出境,其所接受飛航管制與報到報離單位,亦與台北飛航情報區飛航管制單位無關。 而該機於松山機場起降進場與離場時,係接受空軍松山基地導引管制,張競指出,其進場飛航路徑亦是由跑道另側切入轉向,再對正跑道進場降落,此與當日民航活動樣態完全不同。而其離場與出境亦是循同樣模式,此中奧妙所在,航空迷早已從監聽松山機場與基地塔台通話中,參透其中玄機。 最後張競指出,儘管訪賓身份並未獲得證實,台北與華盛頓雙方在台北初步「政治操作爆料」後,並未再提出任何評論,而北京卻非常反常地低調反應,這其中透露出何種訊息呢? 張競認為,「北京反應強度與其在事先或該事曝光後被告知程度,是否具有關聯性?」這才是吾人要去思考此事重點所在。北京與華盛頓有其交涉通聯管道,檯面上擺出來的姿態會與檯面下所溝通協調程度相關,所以若是不想當被人擺佈的棋子,就永遠要思考其他兩方有沒有暗盤交易與默契。 情報首長行程曝光,這在情報行政上是重大失誤,情報被合作對象曝光就是失風,後續還有沒有交易買賣能作?大家不妨思考其嚴重性。張競指出,對媒體放話者是個外行,任何事情涉及情報作業,永遠是話多不如話少。 張競表示,當朝國安團隊不要將常例性之業務聯繫協調,當作政策轉變突破來操作。再傻瓜都知道,「華盛頓風向要轉囉」,運用敏感資訊政治操作來生產政治搖頭丸,其實是在掏空老本敗家子作法,更會讓合作對象以我方口風不牢作為口實,把合作關係砍掉。 張競並提及,有個「在朝廷當差的」問他,為何老美要挑這個時後來往台北?張競無奈說,這群人天天只知道要賣芒果乾,到底有沒有注意到11月26日人家要過感恩節,再不回去,就要錯失與家人團聚吃火雞大餐囉!不要忘記還有個國際換日線,出差回到夏威夷還要跟老闆回報一下,才能放心去過感恩節,「連美國社會脈動都不理解,您還想辦洋務啊?」

  • 交流再升級 美海軍亞太情報總指揮官史達曼  旋風訪台3天

    交流再升級 美海軍亞太情報總指揮官史達曼 旋風訪台3天

     在美國總統川普明年初即將卸任之際,美國海軍亞太情報總指揮官史達曼昨天傍晚率團搭機降落松山機場,預計在台停留3天。據了解,此行在加強台美區域情報交流與布局。對史達曼來訪,外交部並未否認,僅表示,此行並未公開,外交部沒有進一步說明。  川普明年1月20日將卸任,美國官員近期訪台行程愈形頻繁,在美國衛生部長阿札爾、國務院次卿柯拉克8、9兩個月相繼來台後,《紐約時報》日前也報導,美國環保署長惠勒將率團在下月5日訪台3天,主題為海洋保護、空氣品質與兒童健康。外交部說,政府去年底就邀請惠勒來訪,因全球新冠肺炎疫情打亂原有行程,至於訪台的細節,雙方仍在討論中。  4個月內 一連3名高官旋風來訪  台北松山機場昨天傍晚6時許,1架美國灣流500行政專機降落,原本傳出是美國中情局(CIA)局長吉娜.哈斯佩爾抵台,不過外交部火速發布新聞稿澄清這是不實報導。  據了解,來台的是美國海軍亞太情報總指揮官史達曼(Michael William Studeman),也就是美軍印太司令部轄下「J2」少將情報處長,昨抵台後,預計在周二(24日)離開。此行將視察台美間的情報資產,並交流區域情報資訊和相關布局,全程由美國在台協會(AIT)陪同。AIT昨則表示,無可奉告。  美國印太司令部是美軍最早成立的聯合作戰司令部,也是目前所有聯合司令部中規模最大的一個,下轄人數約30萬,占美國現役軍人總數的20%,與其他美國政府機構共同保護和捍衛美國領土,並透過夥伴關係加強亞太地區的穩定。  史達曼 印太司令部J2情報處長  近來中共機艦頻繁繞台,許多情報都是台美相互交流,我國在港口、軍事機場、雷達站,長期以來裝設有美軍船位,並建立反潛資料庫,都與美軍印太司令部有所合作。  外交部對史達曼訪台並未否認,僅低調表示,有關美方官員來台,台美之間互動交流頻繁,我們表示歡迎,但由於此行程並未公開,基於台美互信,外交部沒有進一步說明,也沒有評論。  根據美國印太司令部官網資料,史達曼曾任夏威夷聯合情報作戰中心太平洋司令部研究組的第一任負責人、海軍情報局中國組首任高級情報官、美國艦隊司令部司令部首長小組主任等職,目前職務是美軍印太司令部「J2」司情報處長。

  • 美軍高官旋風訪台3天 李正皓曝台美「不可逆」戰略合作

    美軍高官旋風訪台3天 李正皓曝台美「不可逆」戰略合作

    美國海軍亞太情報總指揮官史達曼(Michael William Studeman),昨(22)日傍晚率團搭機降落松山機場,預計在台停留3天。對此,李正皓指出,台美之間戰略的合作已經全面展開,且是不可逆的過程。 對於史達曼來訪,我外交部並未否認,僅表示此行並未公開,沒有進一步說明。史達曼為美軍印太司令部轄下「J2」少將情報處長,昨抵台後,預計24日離開。據了解,此行將視察台美間的情報資產,並交流區域情報資訊和相關布局,全程由美國在台協會(AIT)陪同。AIT昨則表示,無可奉告。 李正皓分析,若消息為真,表示台美之間戰略的合作已經全面展開,而且是個不可逆的過程。他指出,史達曼曾任夏威夷聯合情報行動中心太平洋司令部研究組的第一任負責人、美國海軍情報局中國第一任高級情報官,以及美國艦隊司令部指揮官倡議組織的第一任主任,目前是美國印度太平洋司令部J2部門的指揮官,工作任務正是印太情報蒐集與分析。 若美國環保部長惠勒(Andrew Wheeler)來台的意義是政治宣示大於實質意義,李正皓表示,那史達曼少將這類在美軍中負責對中、對印太最機敏任務的人物來訪,其中蘊含的實質意義,絕對遠大於政治宣示,同時也意味著台灣在美國印太戰略中的重要角色。 近4個月內連續3名美國高官旋風來台,包括先前已來台的美國衛生部長阿札爾、國務院次卿柯拉克,及美國環保署長惠勒預計率團在下月5日訪台3天,主題為海洋保護、空氣品質與兒童健康。外交部表示,政府去年底就邀請惠勒來訪,因全球新冠肺炎疫情打亂原有行程,訪台細節仍在討論中。

  • 美軍印太情報處長訪台 事前5架美偵察機南海高強度偵察

    美軍印太情報處長訪台 事前5架美偵察機南海高強度偵察

    據大陸智庫南海戰略態勢感知計畫消息指出,美軍印太司令部情報處長史達曼於22日下午訪台,在其專機抵達前有5架美軍偵察機對南海實施全方位、高強度偵察。 《環球時報》報導稱,11月22日下午5時許,美國空軍1架C-37A要員專機降落台灣。台灣媒體指出,到訪的是美軍印太司令部的情報處處長史達曼。對此,台灣既未承認也未否認,只表示不對外評論。 而針對外傳史達曼此行將視察台美間的情報資產,並交流區域情報資訊和相關布局,全程由美國在台協會(AIT)陪同。AIT則對媒體表示:「無可奉告」。 美國海軍官方網站顯示,史達曼是美軍印太司令部負責監督情報工作的J2部門的指揮官。路透社稱,此人可能是近年來已知的訪問台灣的最高級別美軍官員之一。 大陸南海戰略態勢感知計畫消息指出美方專機抵台前,美軍出動了包括美國空軍1架RC-135W電子偵察機,美國海軍2架P-8A反潛巡邏機、1架MQ-4C無人偵察機,特納克思私人防務公司1架CL-604偵察機在內的5架偵察機,對南海實施了全方位、高強度偵察。 南海戰略態勢感知計畫亦在官方微博發出消息稱,11月20日晚20時許,另有美國海軍1架MQ- 4C無人偵察機在非常規時間出動,前往廣東、福建近空、台灣海峽南部空域,進行高強度偵察,直至次日淩晨4日許離開。自11月17日解放軍在廣東近海的軍演開始以來,4天時間內已有13架次偵察機前往南海偵察,針對性不言而喻。

  • 香港飛航情報區告知危險 20年來第一次 立榮東沙軍包機被折返

    香港飛航情報區告知危險 20年來第一次 立榮東沙軍包機被折返

     兩岸關係正值緊張之際,立榮航空編號B7-9051次軍包機,昨日上午搭載55名國防部與海巡署官兵從高雄小港機場飛往東沙島,準備進入香港飛航情報區時,突被港方告知該區域2萬6000呎以下有「危險活動」,並罕見地拒絕航班進入,原機不得不折返,成為海巡署東沙包機20年來,首度因「非天候因素」被迫返航的事例。海巡署表示,目前東沙群島各項演訓、勤務一切正常,會密切注意周遭海域、地區的軍事動態。  南海情勢詭譎軍演頻繁  立榮航空軍包機每周四上午9時從高雄小港啟程飛往東沙,機型為ATR72-600,飛行時間約80分鐘,下午1時30分再從東沙返回小港。班機昨載著55名國防部及海巡署人員,約在9時43分進入香港飛航情報區前,被告知飛經區域2萬6000呎以下有危險活動,班機無法進入,機師基於安全考量,航班折返。  交通部民用航空局表示,香港飛航情報區事先並未發布飛航公告,我方已提醒對方未來應依國際民航組織(ICAO)建議,提前發布飛航公告,以免影響航班規畫作業。經民航局協調,立榮航空將視情況許可,繼續執行包機任務。立榮則避談原因,強調一切以民航局公布為準。  港事先未發布飛航公告  航空界人士分析,該區域雖然有許多航班經過,但大多在3萬呎以上高空,會飛在2萬6000呎以下的,恐怕就只有該架立榮航空螺旋槳飛機;且該機並非固定航班,而是包機,這也可能是香港飛航情報區沒有發出飛航公告的原因。  海巡署表示,因立榮航空短時間內無法派出其他班機,10餘名預計收假的官兵原機返回高雄後,已就地解散,並將個人的假期調整、續休,等待立榮的新航班。海巡署長期與立榮簽約,並依約支付航運費用,若無法正常載送,立榮需提供相關補償,一切由立榮按照飛航規定辦理。但海巡署也會視實際狀況,啟動運輸船備援計畫。  國防部官員則表示,運補東沙島一切正常,空軍C-130運輸機飛東沙島也正常,至於昨天立榮航空軍包機折返一事,研判應是特殊情況。  國防部稱C-130運補正常  對此,前空軍飛官于皓瑋分析,香港飛航情報區現在主要由海南三亞飛航情報區在管,立榮航空被拒有可能是解放軍在該區域正進行軍演活動,或有大陸、美國軍機執行任務,這些活動均與美中台關係逐漸惡化有關。他說,立榮若未返航仍執意飛東沙,陸方輕則可開出行政裁罰,重則甚至派戰機押回大陸機場處理。  各界推測立榮被拒入香港飛航情報區,疑因大陸軍演所致,海巡署表示,未獲軍演訊息,目前東沙演訓、勤務正常,且按照計畫進行相關操演,會密切注意周遭海域、地區動態。 

  • 陸情報船觀測我發射天弓三

    陸情報船觀測我發射天弓三

     中共解放軍情報船從本月18日開始出現花蓮外海,迄今逾1周未離去,這也是情報船滯留最久一次,由於正值中科院公告24、25日朝花東海域發射飛彈敏感時刻,引發關注,海軍派出2艘軍艦和海巡署百噸級巡邏艦於蘭嶼外海監控。  台東民眾24日清晨發現7輛疑似載運飛彈及雷達車軍方車輛,沿台11線東部海岸公路北上,隨後駛進都蘭海岸,由於國防部日前才公布「聯合防空作戰訓練」,不少民眾也拍下軍車行進過程,並大喊「國軍加油」。  中科院試射飛彈 各方關注  當晚7點40分台東成功鎮地區即傳出轟隆巨響,1枚飛彈從三仙台附近垂直升空,火焰瞬間照亮天空,約20秒後消失,不少居民被這突如其來震撼嚇一大跳。據了解,這枚聲稱彈道「無限高」飛彈,可能是天弓三飛彈。  中科院試射飛彈也引起大陸關注,軍方人士透露,中共解放軍情報船早在9月18日就出現花蓮外海38至75浬間海域,這也是近年大陸情報船在同一區域滯留最久一次,而我國海軍2艘軍艦和海巡署百噸級巡邏艦則曾於23日分別往蘭嶼外海東、北兩邊航行,監控共軍情報船。  蘭嶼椰油國小師生日前以肉眼看到蘭嶼東方約8、9浬處外海,有2艘軍艦一前一後由北往南行駛。椰油國小教師表示,雖然距岸遙遠,但這2艘船的船體跟一般漁船、郵輪外觀不同,感覺是軍艦。海巡署證實,昨在蘭嶼出現的是2艘我國海軍艦艇。  兩岸緊張 漁民憂擦槍走火  軍事專家表示,我國海軍2艘軍艦和海巡署百噸級巡邏艦曾於23日航行蘭嶼外海,分別往東和往北航行,由於陸方情報船未進入我國24浬「鄰接區」海域,因此僅能監控無法驅離。  花蓮海巡隊副隊長黃大港表示,解放軍情報船出沒花蓮外海,海巡隊提高警覺,對花蓮海域狀況嚴密監控,也要防止有無大陸漁船趁隙越界,嚴正執法。  花蓮區漁會指出,漁民正常出海,並未受彈道射擊影響,不過最近緊張氣氛,也提醒漁民出海注意海域情況,可和漁民電台連繫;成功鎮居民表示,兩岸不斷較勁,不免擔心擦槍走火。

  • 保護主義抬頭 雙供應鏈成形

    保護主義抬頭 雙供應鏈成形

     緯創及可成在陸工廠,陸續被併入陸企;資策會產業情報研究所資深總監陳子昂表示,後疫情時代保護主義抬頭,區域型短鏈趨勢愈來愈明顯,大陸、非大陸「雙供應鏈」儼然同步成形,是企業面對客戶(如蘋果)要求,必須做出選擇。  瑞銀投資銀行亞洲經濟研究主管暨首席中國經濟學家汪濤博士指出,預估有些製造業會將其供應鏈轉移出中國大陸,但是也有一些企業因大陸市場規模巨大且快速成長,反而將供應鏈遷入大陸。  資誠創新董事長劉鏡清指出,緯創、可成相繼被陸併購,代表大陸紅色供應鏈擴張,也象徵跨國供應鏈短鏈化,製造端要盡量貼近市場,例如IKEA(宜家)就希望「亞洲銷售的商品在亞洲生產,歐洲銷售的商品在歐洲生產」。  陳子昂認為,「區域型短鏈」與「雙供應鏈」的雙鏈模式加速進行,且共融共存。後疫情時代,廠商經歷鎖國、封城,加上客戶數位化程度提升,24小時、48小時到貨要求下,廠商必須改變全球布局的思維,區域型短鏈儼然成形。

  • 40年屋齡不希罕都更 這裡老屋照賣一坪60萬

    40年屋齡不希罕都更 這裡老屋照賣一坪60萬

    長年為台北市老字號優質社區的民生社區開發於1960、1970年代,由臺北市政府主導開發,規劃首座仿美國都市計畫法的示範社區,廣義的範圍以塔悠路、敦化北路、延壽街、民權東路為界,土地開發飽和,因此屋齡高達3、40年,但年平均單價還是恆溫在65萬,房價抗跌性極強。 除了以文青咖啡店聚集扭轉社區新風貌,為人津津樂道的更在於社區內擁25座大小不等公園,綠地佔了社區面積十分之一,還有國中、小的校園綠地空間,使得整體社區綠覆率極高,加上生活機能完整,即便區域住宅產品屋齡偏高,房價仍然居高不下。 全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,生活機能與綠地空間一直是民眾購屋定居的重要考量,民生社區綠覆率高,像是中央公園、民權公園等大型公園旁,隔條馬路就又是一些小型公園,公園四周住宅林立,這幾年也吸引人文咖啡店開設,慢活風格儼然成形。 民生社區產品多元,陳炳辰指出,以抗跌性高的「名人世界」與「健安新城」來說,前者今年每坪均價來到61.3萬,比起去年再漲1.6%;後者在今年也較去年漲1.5%,單坪均價為65.7萬,兩大樓都臨近正民生東路圓環,尤其是「名人世界」屋齡逼近40年,戶數多,但產品多元,1樓店面林立,商住機能豐富,低總價特色更是當地入門款,吸引出租、首購小套房族群,屬民生社區圓環一帶基本盤,釋出多遭秒殺。 陳炳辰表示,民生社區既坐擁多處綠地廣場,卻不失大賣場、餐飲商店、傳統市集等採買飲食機能;又鄰近捷運南京三民線,公車交通亦相當便利;明星學區則有介壽國中、民生國中、民權國小、西松高中等,近期更有汐止民生線區域利多,都使社區知名度與房價成長相輔相成,扶搖直上。 陳炳辰分析,「健安新城」幅員遼闊,延壽街、健康路、三民路圍成一「ㄈ」字型千戶大型社區,過去為軍宅改建,不乏規畫為中、大坪數產品,總價偏高,在1樓店面逐步出租餐飲、診所、量販店面,加上社區內設有小公園,都成為社區優勢,有小換大換屋需求的在地居民為主要客群。 屬於與「名人世界」同類產品,為住、店混合,以及大、中、小坪數兼具的「新光民生廣場」、「建城花園大廈」,陳炳辰說明,兩者今年都抗跌漲幅0.4%,前者單價為63.8萬元,後者則逼進7字頭,由於「建城花園大廈」對比「新光民生廣場」、「名人世界」屋齡相較輕,格局方正,其中庭裝修後也比過去新穎,自住、出租賣相都更好,為能脫穎而出的因素。 較特別的是,此次統計中,藝人范瑋琪舊居的「海華大廈」,陳炳辰提及,今年社區房價下修了3.3%,落至每坪66.6萬,該社區走中、大坪數規劃,1樓店面滿租,多為金融行號,社區內也規劃有游泳池,管理完善,然出於大樓設計因素,各戶室內多有切角而不方正,加上鄰近加油站,戶數多、屋齡舊也是美中不足處,但價跌應還是在於坪數較大,不比其他周邊社區低總投資客好入手,自住者承接高總價產品,不容易有高價表現,遂使單價走跌。 而民生社區多是在地老居民,不乏已持有房產數十年,若以眼下價格轉手,獲利都相當可觀,也常為隱形富豪,包括敦化北路豪宅「華固名鑄」、一次買下7戶「松江1號院」的自然人,均傳為居住在民生社區住戶,即便當地沒有一線豪宅,大有來頭的居民均具備購買一線豪宅的實力。 陳炳辰認為,當地許多持有店面者口袋深,長期空置也不在乎,一旦出租的收租效益都很高,像是生鮮肉品大廠開設的熟食肉舖,與知名連鎖餐飲餛飩店面兩者僅使用20坪上下的店面,月租金高達10.25萬,而圓環附近電信業者承租13坪店面,單坪租金更逼近萬元,民生社區有錢人的實力確實不容質疑。

  • 桃園青埔房價解析

    桃園青埔房價解析

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】 2018.08.15 以往大家想到青埔,就是一個大型重劃區。但其實青埔重劃區內有高鐵站、3個捷運站,每個站點的特性、規畫定位、與發展期程都有差異,不宜視作一個整體的概念。這次就來介紹桃園青埔高鐵特區的區域劃分及房價行情。 了解行情之前先來認識一下青埔,青埔高鐵特區橫跨桃園的中壢與大園,面積有490公頃,比淡海新市鎮 (446公頃)還大一些,是新竹以北最大的重劃區。這裡最大的優勢,就是桃園未來的大型招商和公共工程都在這裡。目前屬於重劃區的初期開發階段,比較適合以中壢、桃園市中心或是機場為生活圈的族群。 青埔高鐵特區裡有三個捷運站,定位都不同,分別來做介紹 A17站:定位是純住宅區為主,整體開發進度目前比較慢,是三站裡價格最低的區域,新個案約24~27萬/坪,大都集中在橫山書法公園、大成路一帶( 宜誠當代國學館 24.39萬/坪、帝一琚 26.43萬/坪、東方明珠NO2 27.68萬/坪 ),過了領航南路四段的外圍區域約20萬/坪左右、(翔陽捷韻站20.37萬/坪、城市首席20.86萬/坪)。 A18站:與桃園高鐵站相鄰,定位是青埔的中心商業區,目前有大型OUTLET進駐,2020年還會加入橫濱八景島水族館,是三站中價格最高的區域。不過此區需要等待高鐵特定區的招商,核心區的價值才會顯現,新個案約27~35萬/坪,離A18站越近價格會越高。目前核心區在售個案不多,建商較為惜售( 華爾道夫NO2 33.03萬/坪、聯上世界 29.51萬/坪、新潤明日苑NO6國庭苑 35.47萬/坪 ),外圍靠近青溪路一段、青埔四街的個案,則下降至約20萬/坪左右( 佳瑞盈+ 20.14萬/坪、宜誠當代國璞 21.29萬/坪 ) A19站:定位上為體育園區,職棒LAMIGO桃猿隊的主場就是在這裡。未來2019年會有冠德環球購物中心、2022年有桃園市立美術館,目前開發進度相對較快,也是整個青埔銷售中個案數最多的區域,個案從25~30萬/坪都有( 華爾道夫NO1 29.32萬/坪、宜誠當代國瑭 24.82萬/坪、新潤明日苑NO2國璽苑 26.09萬/坪 ),過永泰路的外圍個案約在20萬/坪上下( 巴黎線上 18.60萬/坪、城市之星 21.4萬/坪 ) 要說青埔的發展樣板,最可以對照的就是竹北高鐵特區。這兩區都是地方政府強力灌注資源的區域。這種大型重劃區長期來看都會不錯,但缺點是發展期很長,像是竹北高鐵特區就花了10年的時間,才有目前的成果,青埔特區從2013年開始發展,預估也要差不多甚至更長一點的時間才會發展完成。目前青埔房價從4字頭下修到核心區30萬初,外圍區20萬多,這樣的價格也可以買在三峽北大特區,中壢海華特區,桃園藝文特區外圍,要選擇已經有生活機能的區域,還是有大型建設、未來發展性強的區域,就看各位本身的需求。想要更簡單的了解青埔高鐵特區房價,可以直接觀看下面影片。

  • 認識新竹上:新竹區域劃分

    認識新竹上:新竹區域劃分

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】 2018.08.15 新竹的房市因為竹科的購屋需求高,各重劃區一直有新建案推出,這一次針對新竹竹科主要的住宅市場,新竹市和竹北市來做分析,共會分幾個單元來完整的介紹新竹市場,新竹的區域範圍很大,這次先來介紹新竹、竹北的交通與區域劃分。 【新竹房市的發展】 新竹的發展跟就業市場息息相關。新竹科學園區以及台元科技園區提供大量高薪的就業機會,相對的創造了很多購屋需求,持續移入的就業人口、讓新竹的人口成長率一路爬升,全台所得中位數最高的14個里都是在新竹縣市,高所得就業人口及購屋需求,都是讓新竹房市持續正向發展的主要原因。 【新竹的區域劃分與交通動線】 要認識新竹房市,就要知道新竹最重要的六條交通大動脈,可以稱它為「三橫三縱」,新竹區域的劃分也都會以此作為界線,頭前溪以北是竹北市,以南則是新竹市。 三條縱向的交通動線分別為(台鐵、中山高、高鐵),台鐵車站周圍是新竹早期發展的區域,包括新竹火車站、北新竹車站周圍為新竹市的舊市區,竹北火車站周圍鄰近台元科技園區,中山高則是貫穿整個竹科,是進出竹科和竹北的重要動線,新竹高鐵站西側、自強南路以東為竹北高鐵特區,為竹北房價高價的區域,新竹高鐵站以東則是發展中的生醫園區。竹科過高鐵以東,則是工研院區及未來竹科三期,算是竹東區域。 三條橫線的交通動線分別為(台68線、台鐵六家線、北二高),沿著頭前溪的台68線是主要的東西向快速道路,串聯北新竹火車站和高鐵站的六家線(內灣線),為新竹第一條台鐵捷運化的路線,沿線最重要的站點就是新莊站,坐落於關埔重劃區,此區近竹科和竹北的重劃區是最多竹科人的選擇,最南端的是北二高,可以從竹科後門進入比較不會塞車。 其他重要道路以及區域,自強南路連接經國橋、慈雲路進入竹科,是竹北聯絡竹科的主要道路,尖峰時間車流量非常的大,自強南路以西到中山高則是縣治二期重劃區,中山高再過去是縣治一期重劃區,這兩區都是已經開發成熟,為生活機能較不錯的區域,過了豆子埔溪,是縣治三期重劃區。另外縣治二期和縣治一期重劃區的南側有台科大竹北校園的預定地,為台科大重劃區,和縣治三期重劃區是目前竹北推案量較大的區域。 新竹市的部分,光復路以南是新竹科學園區,以北是關埔重劃區(關長+光埔重劃區的總稱),關埔重劃區內的關長重劃區在台鐵新莊站、日光公園的區域已開發成熟,生活機能較佳,是關埔重劃區裡較高價的區塊,光埔重劃區鄰近COSTCO附近的商業區,陸續會有大型個案推出,目前為關埔重劃區裡供給量較大的區塊。 【結論】 從上面的區域分析來看,新竹市區、關埔重劃區(關新路、日光公園一帶的關長重劃區)、竹北高鐵特區,是三個交通、生活機能最便利的區域,因此也是新竹房價最高的中心點,其他的區域房價則依序往下遞減。想要更簡單的了解新竹地區劃分,可以直接觀看下面影片。

  • 新北水岸生活圈房價分析

    新北水岸生活圈房價分析

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】 2018.08.15 以往建商的推案邏輯,於捷運周邊大部分會推小坪數住宅,水岸區域則會推大坪數住宅,但這幾年已經有所改變,這一次我們要就針對有推出中小坪數規劃的板橋、中和、永和,鄰水岸的區域來介紹這些區域的特點與行情。 【水岸生活圈特點】 從板橋江翠北側重劃區到中和左岸區再延伸到永和水岸區,都有非常寬闊的水岸景觀,即使有的戶別沒有正面河景,距離河濱公園也相當近,適合家人間的運動、騎車、散步休閒行程,在都市中是一個相當珍貴的資產。另外在交通上,這些區域大都圍繞著台北市沿岸,過橋就可以到台北市,也可以經由快速道路連接到國道。 【板橋江翠北側重劃區】 分成A-G六個區段。自從第一個個案江翠ONE以43萬/坪推出後,似乎就為此區做了一個定錨,後續的個案幾乎都以此做為定價基準,包括(AB區的)新潤青峰、(C區的)江翠PARK、(D區的)聯上匯翠、(E區的)新外灘/雙江翠,大概都在45萬上下。要特別說明的是,雖然都是江翠北側重劃區,但區段的價值其實並不一樣。E區離江子翠捷運站最近,價值性最高;其次是D區,接近新埔商圈的生活機能,且未來會有環狀線的新埔民生站;F、G和AB區的差異不大,條件普通;較差的是C區,離殯儀館較近。建議未來在選擇上要把區位的差異性考量進去,而不是把他視為一個整體。 【中和左岸重劃區】 此區最大的特色,在於遠雄有做區域整體設計,包含建物外觀(偏向白色系的新古典風格)、植栽(依據春夏秋冬不同的路名,種植櫻花、鳳凰木、秋楓、落羽松)、地景藝術 (26座大型藝術品)、店招都有統一的規劃,加上全區的保全監控系統,認養公園與跨堤大橋等,整體性相當的不錯。價格上水岸第一排和第二排有明顯價差,第一排面河的個案與戶別,成交價大概還有6字頭,第二排或非臨河的戶別,價格大概在50萬上下。非遠雄的建案,像是江左風華和景泰丰,成交價在40-44萬,實際的成交價可以來參考樂居網站https://www.leju.com.tw/。 【永和水岸區】 目前新個案較少,中古大樓居多,未來的新案可能會集中在永和新生地的公辦重劃區,也就是靠近仁愛公園大陳義胞社區一帶,此區的價格10-20年的中古社區約43-48萬(陽光花園43萬、台北菠爾47萬、綠寶石47萬),新案大概在55-60萬(勝開大地55萬、捷洋天湛60萬),面水岸價格會更高一些。 【三區規劃比較】 在供給量部分:永和水岸區的賣壓會少於中和左岸區,再少於江翠重劃區。地理位置上:永和水岸鄰近中正與大安區,是北市的核心區,中和左岸鄰近的是萬華區,江翠重劃區則部分鄰近萬華區,部分是鄰近新莊和浮洲,因此地理位置上,永和水岸區還是優於中和左岸,再優於江翠重劃區。重劃區的整體質感與規劃:中和左岸是較佳的;而江翠重劃區則建議優先選擇E區和D區。而永和的水岸區目前只能說是個別的推案,鄰近舊市區,比較沒有重劃區的感覺。 如果喜歡有河濱公園的水岸住宅生活圈,這幾區都是可以考慮的,畢竟接近市中心的的重劃區,長期來看會是比較好的居住選擇。想要更簡單的了解新北水岸生活圈房價,可以直接觀看下面影片。

  • 認識新竹下:新竹區域市場分析

    認識新竹下:新竹區域市場分析

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】 2018.08.15 上一支影片簡單的跟大家介紹了新竹房市的區域劃分,相信大家已經對新竹區域有初步的概念了,這一次則是要來跟大家來分享新竹市、竹北等區域的市場分析。 新竹區域的房價大概可以分為四級,第一級為新竹價格最高的區域包括: 1.關長重劃區『關埔重劃區之一』為關新路、日光公園一帶(東京六本木29.04 萬/坪、親家Q-est 28.15 萬/坪)。 2.竹北高鐵特區。(若山40.86 萬/坪、坤山君峰34.14 萬/坪)。 3.新竹舊市區(太睿國寶32.24 萬/坪、富源錦華苑30.16 萬/坪)。 這些區域的新建案大部分都站穩三字頭,某些特殊個案甚至往40萬/坪接近,普通或較舊的中古個案則會落在26~28萬/坪上下。 第二級的區域則是包含了大部分的竹北市區域: 1.縣治一期『竹北市政府』(京燕時尚行館27.23 萬/坪、昌傑學學25.41 萬/坪)。 2.縣治二期『遠百周圍』(德鑫當代MOMA24.14 萬/坪、富宇富玉23.56 萬/坪)。 3.台科大重劃區(心里畫26.47 萬/坪、品川風24.23 萬/坪)。 4.生醫園區『高鐵後站區』(富宇愛慕25.80 萬/坪、群新墨客25.59 萬/坪)。 5.光埔重劃區『關埔重劃區之一』costco附近(富宇權峰27.39 萬/坪、昌禾世界島24.78 萬/坪),這些區域的新建案價格,大約在24~27萬/坪上下。 第三級的區域是比較靠近台元科技園區的住宅區: 1.縣治三期『靠近縣二』(國賓大悅24.79 萬/坪、山璞翰林富苑23.99 萬/坪)。 2.台元科技園區周圍的住宅,(竹風美麗城-竹風最美21.88 萬/坪、親親人子19.91 萬/坪),這區域的個案成交行情大約落在20~24萬上下。 第四級是比較外圍價格便宜的區域,如果要找一字頭的建案,來下列區域:縣治三期外圍(約16~18萬),竹東(約17~20萬)、香山、牛埔(14~17萬)、苗栗竹南(13~15萬),是比較容易找到的區域。 另外新竹房市有一個特色,就是商用不動產相對的比較熱門。新竹商辦、廠辦的投報率和價格都算是相當不錯,在台北的商辦和廠辦的價格,大約是住宅的7成左右,但在新竹的商辦與廠辦與一般住宅相比幾乎沒有價差,有些區域甚至還略高住宅,主要原因在於竹科是以出租為主,有相當多的大廠進入,相關的供應鏈、協力廠商都有就近設據點強大的需求,因此需求上相對其他縣市都來得強勁許多。 以上是新竹大概的區域行情介紹,整體來說區域的行情某種程度也反映了區域的價值,行情越高的區域代表著生活機能或者未來的發展潛力越好,不過新竹個案間的落差算是比較大,例如在高鐵特區會有30多萬以上的價格較高的個案,也會有20多萬的價格較低的個案,仔細比較每個個案間的差異,是在這一區看房子很重要的事,謝謝大家。想要更簡單的了解新竹區域市場,可以直接觀看下面影片。

  • 台南:建商眼中的避風港

    台南:建商眼中的避風港

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】 2017.04.28 以台灣目前的房市看來,因為政策打房的因素影響,其他都會區域價跌量縮的情況相當普遍。但是台南的成交量卻沒有太大波動,而價格也呈現緩升狀況。可說是在整體台灣房市裡少數的亮眼區域。 【新成屋價緩升,買盤穩定】 台南雖然早已升格為六都之一,不過交易量為六都之末,受到的關注程度也相對低。直到北部開始打房,而興富發的成大城案(2012年)又一炮而紅,才引起了大型建商注意,開始積極進入台南房市。台南市長期是以剛性需求為主,對於針對投資型買方的打房政策,反應就不若其他都會區明顯,自然成為建商眼中較佳的推案區。 【以市區與科技園區為重心】 台南市人口約188萬人,人口主要分布集中於東區、北區、中西區、南區、安平區、安南區等傳統台南市區,若再加上永康區,則涵蓋了超過53%的人口,主要的房地產交易也在此。 以商圈來看,台南火車站、以及台南市政府周圍,是最熱鬧的商圈。而東區因為有南紡購物中心開始營運,也是新的焦點。原本期許能夠帶動當地發展的台南高鐵特區(歸仁區),因離市區較遠,目前發展緩慢。 就業上,以內需與服務業為主,但也有科技業進駐,南科以晶圓代工與面板為主,位於市區東北的新市與善化;還有一個位於安南區的台南科技工業區,也有大廠例如新日光的進駐。 【交通/重劃,重大建設起跑】 台南未來有些已經定案的建設,有機會為區域帶來新改變。包括鐵路地下化(大橋站到南台南站)、東區平實營區開發案(近夢時代,規劃轉運站、商業區、住宅區、中央公園)、永康區砲校遷移案(校區變更為永康創意園區、台南圖書總館)、高鐵站區開發案。不過這些建設都只是剛開始,離真正完工營運階段至少要3-5年以上。 台南輕軌捷運僅止於剛完成規畫階段,最快要2018年才發包。初期的兩條路線,綠線串連平實營區、台南火車站、海安路、市政中心等中心商業區與景點;藍線為環狀線,沿著原台南市外環道的中華東、西、南、北路環繞整個市區。 【買房以鄰近市區優先】 雖然台南的輕軌捷運完工可能是7、8年後的事,但它的規劃路線,卻明確地勾勒出買房保值的較佳區域。環狀線框起來的地區以及及綠線延伸的周邊,就是台南主要的市中心與未來主要的公共建設投入區。台南相對於台北,可開發的區域相當多,重劃區也多,買房最好以市區為優先,如果考慮新房子,則以近市區內的重劃區為優先。 除了未來的建設,南科與科技工業園區的族群,也會在周圍買房,其周圍區域也可以納入考慮的範圍。 【中古屋去化速度應持續觀察】 另一個可以觀察的指標,是二手屋的去化速度,配合價量關係,可以判斷此區的成交狀況是否健康。 從信義房屋提供的資料來看,近五年的成交天數中位數大約在43.8天,在2016年2至3月的時候創下歷史新高,達到72至73天,目前已逐漸回落至48天的水準,但仍高於歷史平均值,且整體趨勢有再升高的現象。 資料中顯示成交價處於高檔,但成交速度放緩,值得讀者們多加注意。 【新房租金報酬高】 此外,有個沒有官方統計但值得參考的數據,就是租金報酬率。房價是台北的1/4,但房租只是略低,以北區的新屋「成大城」為例,2房的租金約1.6萬至至1.7萬元;三房則約2.2萬~2.4萬元不等,投報率約有4.8%。 整體看起來台南的房地產市場目前沒有太大的問題,只要坪數與價格合理,銷售都屬於順利。 只是台南的空地仍然很多,大大小小重劃區不斷的誕生,且公共建設緩慢,一定要選到對的地點,才會享受到房地產保值甚至增值的效果。

  • 下新莊區域房價解析

    下新莊區域房價解析

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】 2018.08.15 上次介紹了上新莊的區域與價格分析,這次一樣就來帶大家快速的看懂下新莊的區域與行情,下新莊地理環境,北面臨泰山區,西邊是龜山區,往南則是樹林區。全區以中正路為主要的幹道,有捷運新蘆線的輔大、丹鳳、迴龍三個站,鴻金寶商圈一帶發展較久,是下新莊的商業中心,加上其他商圈,下新莊整體生活機能非常成熟。 【區域劃分】 下新莊大致上可以分成三個區塊,輔大站一帶、丹鳳迴龍站一帶、鴻金寶商圈一帶。 【輔大站一帶】 輔大站一帶以輔仁大學附近商圈為主,包括中正路、建國一路附近,周圍都是工業區,個案多屬於工業住宅,行情較低,整體價格約24~30萬,近期無新案推出。 10年內個案:東村A ONE 30.79萬、輔大金財神26.36萬 20年中古個案:輔大世界26.56萬、輔大吉第23.88萬 【丹鳳、迴龍站一帶】 此區最主要的特點就是兩個捷運站和雙鳳商圈。生活機能便利,是下新莊主要推案的區塊,此區新個案價格以往大概在35-38萬,但最近推出的鴻邦世界花園,價格下修到32-33萬,與中古個案接近。此區10年左右的中古個案價格在30萬上下。 新個案:鴻邦世界花園32.68萬、君泰NO2 38.21萬、百城歡璽寶冠區38.44萬,10年內個案:捷運馥境31.63萬、峰景鳳翔31.95 萬、捷仕堡31.38萬。 【鴻金寶商圈一帶】 鴻金寶商圈延伸至後港商圈、民安西路商圈一帶,包括富國路、民安路、後港一路、四維路,開發較早,商業機能成熟,區內較少新個案,10年內個案約28~33萬,20年左右的中古個案約在27~29萬。 10年內個案:鼎上苑33.03萬、吉祥尊邸28.77萬、永捷天璽30.93萬 20年中古個案:台北華府NO3 27.72萬、富貴天下 27.34萬、愛的世界 28.95萬 【民安西路一帶】 鴻金寶商圈往南延伸接近樹林區的民安西路一帶,10年內個案約28~31萬、中古屋約24~27萬價格。 10年內個案: 櫻花世家31.94萬、溫家堡27.92萬 20年中古個案: 紅蘋果25.45萬、龍騰四海26.43萬 結論 下新莊目前的新個案大部分都集中在丹鳳、迴龍站一帶,其餘地區比較少有新案推出,目前新個案價格皆有下修,已經低於之前的4字頭,大都成交在36~38萬上下,還有新個案價格壓低到32萬上下,價格與10年左右的個案差不多。下新莊與上新莊相比,比較沒有重劃區和大型建設,因此整體價格會較低。想要更簡單的了解下新莊的區域行情,可以直接觀看下面影片。

  • 上新莊區域房價解析

    上新莊區域房價解析

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】 2018.08.15 這次要來帶大家了解新莊區的區域劃分與行情,新莊的中正路,貫穿整個新莊區,是最重要的主要幹道,捷運新蘆線新莊地區的站點也是沿著中正路設站,早期新莊商業活動以中正路跟新泰路一帶為主要的發展中心,再逐漸向外延伸。 【區域劃分】 整個新莊大致上以新樹路、台65線(中環路)為界,區分為上新莊與下新莊。上新莊區域包括舊市區、副都心重劃區、頭前重劃區,下新莊區域則分為輔大站一帶、丹鳳站、迴龍站一帶、鴻金寶商圈一帶,這次先介紹上新莊的區域行情。 【舊市區】 指的是思源路、中原路、台65線(中環路)、中正路圍起來的區域。此區發展較早,生活機能與交通機能成熟非常方便,容易有塞車問題,比較少新個案推出,新個案價格約落在40~45萬左右,靠近新莊站價格會更高,接近50萬/坪( 心富麗42.21 萬/坪、碧瑤金鑽39.63 萬/坪、傳家尊爵52.64 萬/坪 ),中古屋價位约在30~40萬左右( 鳳翔吉第37.61 萬/坪、金色米蘭34.56 萬/坪、捷運大世紀37.51 萬/坪 )。 【副都心重劃區】 思源路以西,新北大道和中原路中間的區域。區內除了行政院新莊聯合辦公大樓,還會有台灣電影文化園區、Au捷運商城及國際創新園區,為商住合一的大型重劃區,生活機能尚未成熟,但已有兩個捷運站:副都心站和新北產業園區站,未來發展較佳,因為之前景氣較好,所以很多個案的預售成交均價都高於現在的成交價,目前下修後的價格,品牌較佳或者離捷運較近個案,約在50萬上下( 遠雄新宿58.37萬/坪、新潤都峰苑NO2 53.74萬/坪、遠雄巴黎公園55.15 萬/坪 ),外圍接近舊市區個案價格約40~45萬( 皇翔御花園46.9萬/坪、至真45.08 萬/坪 )。 【頭前重劃區】 頭前重劃區,相對於副都心重劃區主打商業機能,頭前重劃區以住宅功能做定位,環境上較為單純,有一個大型的頭前運動公園。不過整體來說棟距較密。區內已有全聯進駐,生活機能略優於副都心。捷運站則有未來的環狀線幸福站。價格一樣是有下修,近期新個案價格約35~43萬左右( 碧瑤峰範36.89 萬/坪、合康新世代39.63 萬/坪、禾豐43.68 萬/坪 ) 【結論】 新莊的房價,四十幾萬大概是一個新案的合理價格,條件較好,靠近捷運站或有品牌效應的個案,則有機會站上50萬/坪以上,中古大樓則大概是三十幾萬的行情,上新莊的三個區域房價,大概是副都心重劃區略高於舊市區再略高於頭前重劃區,但還是會有個案的差異化產生。想要更簡單的了解上新莊的區域行情,可以直接觀看下面影片。

  • 高雄:捷運周邊的首購型產品最具潛力

    高雄:捷運周邊的首購型產品最具潛力

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】 2017.04.28 幾年前去高雄做市場調查時,曾詢問當地業者:捷運對於房價是否有影響?會提高客戶購買意願嗎?答案都是「只有台北來的客戶才會買單!高雄人是不坐捷運的。」 台北的房市熱點,多以捷運的站點為圓心延伸。一樣的原理,也正在慢慢在高雄的房市裡發酵。當很多人對於高雄捷運的印象都還停留在虧錢沒人搭的記憶,高捷已經悄悄的在2015年轉虧為盈,上下班時間也都呈現爆滿的搭乘人潮。從高雄捷運的運量統計可以看出,2016年每月平均的搭乘人次達到了522萬人次,雖然只有北捷的1/12,但已較剛通車時大幅成長,創下歷史新高。周圍的建案,也都開始把捷運作為主要訴求。 【台鐵地下化與捷運改變生活型態】 台北捷運的發展模式以及對房價的影響,看起來高雄也適用,只是時間會比較久。目前高捷是十字型,縱向是從南岡山延伸到小港,橫向是從西子灣到大寮,近幾年還會有環狀線的輕軌會通車。捷運站的開闢,除了吸引人潮外,公車的接駁也會以此作路線規劃,成為交通路網的中心點。在目前的不景氣環境下,高雄捷運局在12月底開標的橘線市議會站旁的土地,投標競爭激烈,就是一大證明。 另一個跟交通有關的是台鐵地下化。北起新左營車站,南達鳳山區大智陸橋,原本被台鐵切割成的南高雄和北高雄會重新整合,各式的高架陸橋也將拆除,地貌和商圈將有重大改變。 高雄最近的建設很多,包括高雄展覽館、世運主場館、衛武營國家藝術文化中心、高雄港埠旅運中心、海洋及流行音樂中心、圖書總館……等,但真正廣泛影響生活型態的,應該就是台鐵地下化和捷運。因此購屋應把握這個方向,優先選擇台鐵地下化和捷運的受惠區域。 【首購區穩健,核心豪宅區為重災區】 高雄房市行情可分兩大核心區,在北高雄為美術館與農16,南高雄則為亞洲新灣區,很多公共工程與知名豪宅也都位於此地。豪宅成交價以往多在30-40萬以上,不過目前去化相當少,買賣雙方對於價格有相當的落差,算是此波不景氣的重災區。 再往外圍,則是以換屋型的產品為主,包括左營高鐵區、鼓山區、文山特區、及前鎮苓雅區,這些區域的行情多落在20萬上下,左營高鐵區和文山特區的個案,因為質感與機能較佳,在市場上還是有一些買盤支撐。 第三圈則是以首購型產品為主,屬於一字頭的房價,包括楠梓、鳳山、仁武、小港等。整體的去化與買氣在現階段都是比較好的。 【與其他都會區相較,空屋率偏高】 高雄整體的空屋率有10.86%,相較於北市新北市只有7%左右,在六都裡只優於桃園,是屬於偏高的狀況。如果將空屋與建商餘屋對照新屋的銷售狀況,會發現鼓山、楠梓、小港這幾區在價格的壓力會比較大,三民與鳳山區數據則相對健康許多。 【中古屋去化不順】 依照信義房屋公布的近五年中古屋去化天數來看,高雄目前的狀況並不樂觀,一般的案件出售要73天,整體呈現拉長的趨勢,須注意。 【首購型產品區,買氣強】 目前高雄的房市可以歸納出幾個重點: 1. 高雄整體的房市並不好,空屋與餘屋量偏高,去化天數也較長。 2. 整體房市雖然不好,但還是有數據不錯的區域,愈往外圍的首購型產品區,買氣愈強,鳳山區與三民區是目前房市的亮點。 3. 高雄未來的公共建設集中在亞洲新灣區,但這些會展中心或流行音樂中心等的效益還須觀察,主要還是留意捷運與台鐵地下化的受惠區域。 4. 捷運搭乘的人數持續成長,逐漸改變高雄的生活型態,捷運站附近社區,未來有機會複製台北捷運周圍房價的模式——景氣好漲幅大,不景氣跌幅小。 附錄:

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