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  • 專家看法-卓輝華:蓋社會住宅不是隨便喊一喊就好

     「巢運」興起,意味台灣25年來房市問題,不斷在輪迴;不動產專家、學者認為,民間期待的,是政府應優先照顧弱勢、廣建租賃性社會住宅,且加速台北市「高齡」老舊國宅都市更新,以擴大都會區房屋供給,以建立長期穩定不動產政策。 \n 多位業者也大聲疾呼,千萬不要把房市打趴,否則將來政府必須花更大的代價去挽救房市。 \n 中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長卓輝華表示,「巢運」興起,意味著台灣25年來房市問題,不斷在輪迴。期待政府優先照顧弱勢、廣建租賃性社會住宅;但社會住宅究竟要蓋多少?蓋在哪裡?才能滿足需求?政府應該進行嚴謹的調查,不是隨便喊一喊10萬戶、或住宅總量5%就好,否則是不負責任的政策。 \n 對於政府這兩年發包的合宜住宅、以及「巢運」訴求的廣建社會住宅達5%,住展雜誌主編施絢傑則暗批這些合宜住宅是政策失當,直指:「其實,合宜住宅是樂透!」難道必須靠抽籤抽中,才有得住? \n 卓輝華建議政府,何不優先興建租賃社會住宅、或租賃社會住宅和青年住宅,搭配租金補貼,以優先照顧弱勢族群,讓全民居住需求受到基本保障?

  • 市價化專案有利整體經濟發展

    市價化專案有利整體經濟發展

     中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華表示,經濟部工業局推動的「工業區土地市價化」出售方案,不但可降低廠商投資負擔、活化閒置工業區土地利用,更可有效引進新的產業與技術、促進產業加速升級,絕對是一項順應時代環境、有利整體經濟發展的突破性措施。 \n 卓輝華指出,由於受到全球經濟衰退波及,以及產業外移影響,台灣工業不動產市場,自民國80年代以來,即持續呈現不振,尤以中、南部為甚。因此,政府於當年陸續完成開發的彰濱、斗六、和平、南科工、雲林離島等工業區,與許多都市計畫內的工業區廠房,逐漸面臨需求減少與空置問題。 \n 卓理事長說,政府開發之初,是以當時較高的土地取得成本加上開發費用,以致於面臨雖然非以營利為目的,卻在成本計價機制運作下,必須以高於市價的成本價格出售土地,令廠商裹足不前,不但工業區土地無法順利出售,開發單位與政府均處於虧損與資金積壓的困窘狀況。 \n 卓理事長強調,近年來經濟情勢未見大幅好轉,工業局亟思擴大招商引資,而陸續推出「006688方案」、「789方案」等優惠措施,提供廠商土地,雖有不錯的成績表現,但因其計價基礎仍以成本價格為依據,顯有美中不足之憾。 \n 如今,經濟部推動「工業區市價化」方案,透過不動產估價師分析市場狀況,評估合理工業區土地正常價格,作為基礎標售底價。卓輝華肯定地說,市價化專案導入市場機制的運作,由供需決定價格,是政府工業區土地價格政策的一大突破。(本文作者為資深媒體人)

  • 豪宅稅有沒有道理?

    近年來,我們見識了外資、財團買土地或大樓,短期轉手獲利;我們看到投資客、包租公婆如何被媒體渲染買房致富;也發現豪宅價格與公告現值、房屋評定現值的差距越大,富豪競相購買以達節稅效果。都會區房價、地價漲翻天,政府喊窮,小老百姓卻以之為民怨之首。台北市、縣政府陸續提出「豪宅稅」,目的何在?能達到效果嗎? \n吳敦義院長上任即提機場捷運周邊土地以區段徵收開發,以供給平價庶民住宅,抑制高房價。但別忘了,區段徵收可能又要變更農地了!而歷時近十年已經規劃開發完成,且閒置也近十年,可容納三十萬人口的淡海新市鎮,當年可是供給導向壓抑房價的政府政策,現在建築開發率卻不到十%。且機場捷運沿線的林口、南崁地區的平均房價水準,在每坪十萬到十五萬元間,又有千戶以上餘屋供給量,政府何須費心進行土地變更,然後和建商BOT、OT。 \n其實,我們看到的國際都市競爭,都在創造優質城市生活環境空間,以鼓勵與誘導有錢人到當地投資、消費、置產。這幾年,建商在居住環境這麼不協調的都市空間裏,能蓋出優質住宅社區,帶動其周邊環境改善與房地產增值,政府應樂觀其成才對。地方政府提「豪宅稅」,不僅無法課取短期投機套利,又是「針對性」課稅行為,正凸顯出地方政府對不動產稅基掌握的失控。 \n世界各國,多以不動產稅作為重要的地方稅收,為改善都市公共設施,提昇居住環境品質的重要財源。民國九十四年,中央政府以促進房市發展為由,大幅度調降土地增值稅率,立院效率奇高的立法降稅了;地方政府同樣為討好民眾,每年公告土地現值、公告地價、房屋評定現值與市價差距越來越大。 \n據調查,北市每戶上億元新建豪宅,其公告土地現值與房屋評定現值的加總,多不及市價的三分之一,其每年應繳的地價稅與房屋稅,遠低於大樓管理費。而豪宅週邊房地產,雖非為豪宅,但其市場價格亦水漲船高,同樣享受偏低的地價稅與房屋稅。當中央政府大方的對地方稅調降稅率,地方政府大方的壓低稅基,造成房地產持有成本大幅降低,加上市場資金氾濫,台北都會區無論是高價住宅、中古房屋或辦公大樓都成為投資、投機者炒作的絕佳標的。 \n因此不時就有媒體大幅報導外資、壽險資金等,購房、購地後的轉手暴利,投資客坐擁數十戶房產的租金利得;但地方主管機關卻經常以掌握不到正確地價、房價資料為藉口,以致無法精準的評定合於市價水準的公告土地現值與房屋現值!政府機關土地與房屋查估人員對於稅基掌握的不實與失衡,不但造成豪宅與相鄰普通住宅的賦稅相對不公平現象,而且讓政府的稅收大幅流失。 \n我們建議政府的短期作法,應展開全面性檢討地價區段的劃分,將公告土地現值以個別社區為地價區段,或縮小地價區段範圍,以更精確的市價原則,查估個別宗地的公告現值;房屋評定現值則採與建築成本相當的估價原則及路線價加成評估之。中期作法,應將地價查估之地政單位與房屋評價之稅捐單位,兩者合併為獨立的房地價格評估機關;同時將現行土地增值稅改以不動產交易所得稅的市價課稅機制。 \n針對性的豪宅稅,並非稅務長久之計;而不動產稅是地方建設的重要財源,政府應慎思建立一個賦稅公平的環境,以掌握合理的稅基,訂定合理的稅率。稅收越多,地方建設將更為健全,都市環境將更為提升,我們的城市將更有國際競爭力。 \n(楊松齡為政治大學地政系特聘教授兼社會科學學院院長,卓輝華為中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長)

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