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  • 台啤進軍大陸 借鏡國際大廠

    台啤進軍大陸 借鏡國際大廠

    2009年6月15日台灣啤酒取得大陸註冊後,積極開發大陸市場,並以國際大啤酒公司國際化模式為借鏡,訂定初期、中期及遠期策略,茲分別說明如下: \n一、初期策略: \n以出口模式進入大陸,利用現有剩餘產能,增加員工工作機會,提高設備利用率,以邊際利潤賺取外匯。但因成本高,只能先在「高價市場」銷售。 \n由於台灣菸酒公司生產台灣啤酒的「料、工、費」成本很高,無法與大陸低價市場競爭,因此台灣菸酒公司的「定價策略」先以「邊際利潤」賺取外匯。為使市場不致混亂及鼓勵優良出口商,訂定三級價格制度:(1)簽約年銷售量超過100萬打者,「70%優惠價」:每罐以新台幣7元FOB報價;(2)簽約年銷售量50萬打以上者,「85%優惠價」:以新台幣8.5FOB報價;(3)低於50萬打者,以新台幣10元FOB報價,這與台灣經銷商(大盤商)進貨越多,優惠折扣越多一樣的道理,若以新台幣10元FOB報價,加上啤酒稅、管銷費及相關費用反而比台灣批發價貴。但即使以最低的優惠價新台幣7元FOB報價,到大陸後的總成本仍偏高,只能先針對「高價市場」如KTV、夜店銷售。 \n二、中期策略: \n以代工或品牌授權在大陸生產新鮮台灣啤酒,降低成本,以「低價策略」滲透整個大陸市場,提高台灣啤酒知名度,賺取更多外匯,但仍保留「出口模式」耕耘高價市場,台灣員工工作權不會縮水。 \n因台灣「料、工、費」太高,又啤酒中有90%水分,運輸成本太貴,所以以當地有剩餘產能的啤酒廠為我們代工生產,利用當地廉價的料、工、費生產「新鮮」的啤酒,降低成本,提升競爭力,有利於台灣啤酒以低價策略滲透大陸的中低價位市場,賺取更多的外匯。 \n但仍保留初期的「出口策略」,讓堅持購買「MADE IN TAIWAN」(台灣製造)原汁原味、高品質的台灣啤酒的大陸消費者滿足需求,所以對台灣員工的工作權仍有正面意義。 \n三、遠期目標:讓台灣啤酒走向國際化。 \n以出口模式搶佔大陸的「高價市場」,以代工生產滲透「中、低價位」市場,當台灣啤酒銷售量達到最小經濟規模後,台灣啤酒知名度必定大大提升,可以更進一步走入國際市場。 \n台灣啤酒發布進軍大陸的策略後,外界出現不同的誤解聲音,茲說明如下: \n一、大陸代工是否影響台灣員工工作權? \n台灣和大陸為兩個不同的消費市場,本公司除要進軍大陸市場外,也會極力鞏固在台灣約8成的市占率,在台灣的產能並不會因此萎縮,台啤在大陸代工可提供當地消費者最新鮮的啤酒,因此台啤在大陸代工是營業力量的延伸,員工的工作權絲毫不受影響。 \n二、配方技術是否會流失? \n啤酒是國際性產品,「代工製造」是國際大啤酒公司非常普遍的策略,各公司會因應各地消費者口味的需要而作適當的調整,本公司委託代工時,亦會就當地消費者的喜好,重新調整配方(與台灣現有的配方不同),研發出與台灣本地略有不同的啤酒以供應當地消費者,目前本公司釀製啤酒的主要原料,如大麥芽、啤酒花等皆來自國外,發酵之酵母將以代工廠之酵母為主,故無配方流失之虞。 \n三、代工利潤為7%~10%(不低於0.5元)微薄利潤如何解釋? \n業界都瞭解啤酒行銷為勞力密集、大量生產、利潤微薄的行業,本公司委託大陸代工,由於成本低,不是以「邊際利潤」賺取外匯,而是以「全成本」取得7%~10%「營業利益」,且初期將著眼在培養經銷商快速茁壯,以強攻市占率,俟達到一定經濟規模時,自行生產時不必再委託代工,則原被代工廠所賺取的代工費,便可回歸為本公司啤酒廠正常生產的利潤。 \n四、啤酒是否回流台灣? \n本公司委外代工時,於容器商標上列明經銷商及生產工廠之名稱與地址,與經銷商或廠商簽訂契約時,都會明文規定OEM之啤酒不得回流台灣,一經發現將沒收保證金,並立即取消違約商之經銷資格,故應無回流之疑慮。再者,以當地消費者的喜好,重新調整配方的產品,不見得台灣消費者會喜歡,否則產量超過台灣108倍的大陸啤酒早已充斥台灣市場,台灣啤酒怎能維持80%市場佔有率? \n五、台啤低價登陸A台灣消費者? 其實台灣人享受比大陸更便宜的台灣啤酒。 \n根據報載台啤低價登陸A台灣消費者,台灣啤酒在中國零售建議價21.15元,與在台灣的零售價32元,相差達11元。其實是對於「FOB報價的成本」、「批發價」、「建議售價」、及「終端零售價」之名詞認知誤解,應先了解「成本結構」的意義。再在「啤酒稅」、「建議售價」及「終端零售價」相同基礎上做比較才會客觀正確。 \n本公司依A表的「成本結構」說明如下:1.成本:因台灣與大陸為二個分別之市場,成本及市場結構亦有所不同,本公司係針對二者採取適當定價及市場經營方式,以台啤外銷大陸而言,本公司均採FOB報價,經銷商尚需自行負擔運費、保險、報關相關費用、倉儲、及啤酒消費稅與增值稅,才是真正的「進貨成本」。此外啤酒稅及對於產品「行銷及通路費用」亦由經銷商自行投資布建。 \n2.啤酒稅:啤酒消費稅=台灣26元/公升,大陸253元(人民幣)/噸=1.18元/公升,相差甚大。 \n3.推廣行銷費:大陸地區幅員廣大,各區經銷商有不同行銷廣告之設計與構想,因此由各區經銷商自理費用,本公司不負擔。本公司扣除管銷費用後,對經銷商FOB報價才能降低。 \n以上3項合計才是經銷商的「總成本」。 \n4.批發價、建議售價、終端零售價:批發價:公司真正的收入,乃尊重市場及定價策略所訂定之價格。建議售價:因公平交易法之規定,無法訂定統一的零售價,但公司須訂定一個參考價格,以便管理,使市場價格不致於混亂。終端零售價:因不同的消售通路有不同附加價值,各零售商考量其價值後所賣出的價格。 \n六、台啤3種品牌在台灣售價有差異,但在中國卻是均一價乙說: \n對於不同市場區隔及產品特性訂定不同的訂價策略,老台啤(台灣啤酒)知名度高,廣告費用花費較少,且消費群多屬於高齡,收入偏低,去年原料暴漲台酒亦一直沒漲價;但「金牌」為92年推出之產品,「M!NE」則是98年針對年輕族群才剛推出市佔率2%,故行銷廣告費用較高,價格有所差異。對於大陸市場,本公司初期以爭取對岸市場的占有率為首要,廣告行銷費用由經銷商自行負擔,雖FOB報價為單一價,但經銷商需加上各種產品不同的「廣告行銷費」及各種「通路價值」考量(參考A表)後,「終端零售價」亦會有所不同,應屬市場經營常態。 \n任何大國際啤酒公司進入不同市場時,均會和台灣菸酒公司一樣考量下列兩個策略: \n1.兩岸環境、稅制差異,台啤必須尊重自由競爭市場機制:台灣與大陸兩岸啤酒市場環境差異極大,大陸不但酒稅低於台灣、啤酒生產成本也較低廉,因此眾多洋啤酒品牌進入大陸,最大殺傷力就惡性競爭與價格戰,各大啤酒公司均不敢貿然調高售價,在啤酒市場價格低廉且競爭激烈的情況下,台灣啤酒為維持市場競爭力,必須尊重自由市場競爭機制,而有不一樣的「定價策略」。 \n2.利用剩餘產能,打開大陸市場賺取外匯:本公司啤酒外銷大陸是配合本公司產能、設備,發揮設備利用率,降低生產成本,賺取外匯。 \n3.以代工或品牌授權在大陸生產之策略:國際知名大啤酒公司在大陸經營失敗之經驗將為本公司最佳借鏡,為避免重蹈覆轍,本公司不敢立即投資設廠生產,所以先以「代工生產」模式穩健經營,藉本公司擁有的優秀技術人員及行銷專長,並抓住大陸消費者對台灣產品的信心,本公司將以極慎重態度經營大陸市場,為台灣爭取更多外匯,盼獲各界支持,使台灣啤酒得以跨出國際市場,成為國際性啤酒品牌,應該是全體台灣人的光榮,讓我們共創台灣另一個奇蹟。

  • 放款將緊縮?台商排隊搶貸

    大陸銀監會授意陸銀業者緊縮資金,台資金融業者搶貸為快!據了解,由於緊縮貸款政策,不少中小型台商取得資金困難度提高,因此,已經在大陸設點的金融業者紛紛搶與陸銀取得放款額度,避免今年放款目標無法達成。 \n據了解,中國今年1月的新增貸款總額就達1.39兆元人民幣(下同),造成大陸境內資金流動性過度充沛,大幅提升通貨膨脹與不良貸款的風險,並引起貸款監管單位的高度警惕,嚴格限制各銀行每月的放款額度,許多放款過快的銀行更發生無款可貸的情況。 \n而中國人民銀行,也以調高銀行存款準備金率、上調央票利率、進行「窗口指導」等等措施,向市場釋放出均衡信貸的訊息。 \n大陸銀監會主席劉明康1月時曾公開表示,今年新增貸款金額「預計」為7.5兆元,被市場普遍解讀為,是資金緊縮的信號,在擔心銀行放款額度提前用盡的預期心理之下,不少的台商企業搶著排隊向陸銀貸款,但是,卻因為規模偏小而無款可貸。 \n因此,在大陸已經設點的台資金融機構,如國內中租迪和的關係企業仲利上海國際租賃,便加速取得與中國開發銀行、中國銀行、中國工商銀行簽訂的16億元人民幣資金,再馬上放款給台商企業,成為現成「二房東」,轉手賺進近9%的利差空間。 \n中租迪和高層透露,在陸當地放款給台商企業,15%的年利率仍被許多台商所接受,而向陸銀取得的資金成本僅6%不到,因此,今年集團內部將大陸當地業績目標訂為40億元新台幣,並以每年成長翻倍為期許,預計三年後,在陸當地規模將可超越台灣的規模。

  • 歐巴馬辦健保峰會 共和黨:歡迎

    美國總統歐巴馬七日在電視上表示,他將在廿五日邀集民主黨及共和黨籍國會議員,舉行「健保高峰會」,討論如何克服困難,加速全國健保的立法進程,會議將透過電視轉播。共和黨人表示歡迎,但認為兩黨要達共識,唯一辦法是擱置現有法案。 \n歐巴馬接受「哥倫比亞廣播公司」新聞節目表示,「假如我們能按部就班,解決健保改革的一連串事務,達成某些共識,那麼就程序上來說,我們今年的進度,沒道理無法比去年快得多。」歐巴馬受訪內容,是在美式足球年度「超級盃」比賽前的黃金時段播出。 \n自上任以來,歐巴馬一直以健保改革為其施政重心,但迄今仍未能成功制定新法律。他表示,在兩黨峰會上,他打算詢問共和黨人一些特定問題,比如他們認為怎樣才能降低健保成本、擴大健保吸收沒納保人、修訂健保條例,以便民眾依現有的醫療條件,能取得健保。 \n廿五日的兩黨健保高峰會將耗時半天,電視也將直播;在此之前,不少抱怨聲浪指責歐巴馬政府的健保改革太偏向民主黨,而且神祕兮兮。 \n聯邦參議院共和黨領袖麥康納表示,很高興能有機會與歐巴馬分享意見,但要想達成共識,將目前的法案「束諸高閣」才是最好的辦法,因為那才象徵行政部門及國會民主黨人傾聽全國心聲,真想達成跨黨派健保措施。 \n歐巴馬強調,健保成本飆漲,重重傷害美國家庭及企業,假如未能控制,未來將耗竭美國經濟力。

  • 大陸CFP跨區考證

    大陸CFP跨區考證

    一想到考證要赴大陸,花時間又費金錢,不少人降低取得大陸理財規畫師(Certified Financial Planner,CFP)證照意願。未來,這些往來兩岸考照成本可望減低。 \n中國大陸CFP持證人台灣聯誼會會長施博文表示,目前正積極推動大陸CFP跨區認證考試在台灣舉辦。一旦通過,持有台灣CFP的人就可在台上課、考試與資格認證,時間、金錢成本都會縮減,台灣CFP持證者取得大陸CFP證照的意願也會提昇。 \n國際金融理財標準委員會中國專家委員會高級顧問林鴻鈞表示,大陸CFP跨境認證在台灣舉辦的可能性非常高,目前正與相關單位研擬中。但林鴻鈞與施博文不約而同地表示,儘管推動CFP跨區認證在台舉辦的希望很高,但由於認證過程包括授課、考試,大陸師資能否來台、台灣CFP機構同意與否的問題都尚待克服。 \n取得大陸CFP證照的方式有兩種,一種是先考取台灣CFP證照後,再赴大陸跨區認證,另一種則是直接赴大陸考取AFP(金融理財師)資格後,再轉考大陸CFP證照。目前台灣人取得大陸CFP證照以跨區取證方式居多,錄取率不低。 \n2006年以來大陸CFP跨區認證舉辦以來,三屆都在深圳舉辦,但光是授課、考試與資格認證就要花去四天半的時間,對於台灣考證者來說非常不方便。如果大陸CFP跨區考證未來能如期在台灣舉辦,台灣考證者將享受地利之便。

  • 新聞分析-退得出審議但退不掉責任

    每年討論基本工資,勞委會都要夾在勞、資雙方角力中,兩面不討好。今年,勞委會變「聰明」,決定退出審議委員會,而由勞資雙方搭配「公正學者」自己去討論。 \n勞委會的算盤固然打得精明,但缺了官方在審議委員會中維持平衡,未來基本工資會不會失控飆高,或是資方佔盡優勢,這些後果,勞委會雖未參與,但歸根究柢,勞委會仍須背負政策責任。 \n基本工資是我國工資最低水準,大多適用在外勞或是打工族薪資上,多數本國勞工薪資已超過該標準,基本工資原設計為「保障本國勞工基本生活水準」的意義亦越來越低,外勞成為最大受惠族群,不少勞工團體要求調高基本工資,其實更重視的是數字背後的「調薪氛圍」。 \n但對聘僱外勞的雇主而言,基本工資卻是「能否取得廉價人力」的關鍵,若基本工資調高,就代表外勞薪資將提高,人力成本將增加,所以資方不僅反對調整,甚至更主張將基本工資與外勞薪資脫鉤,以取得更廉價的勞力。 \n勞資各有盤算,歷任勞委會主委夾在其間,幾乎都有兩面不是人的慨嘆,尤其,多年來基本工資與健保、國保、就保等多項不相干社會保險收費標準掛鉤,演變成牽一髮動全局尷尬局面。 \n今年起,連續兩年有重要選舉,勞資得罪不起,但是景氣尚未完全復甦,基本工資不論調或不調,都會惹惱勞資任一方,與其直接跳火坑,勞委會幕僚建議王如玄,不妨先安排勞資對談,由社會公正人士扮演安全閥,勞委會就不必再扮黑臉。 \n然而,政府的責任在承擔,勞委會將基本工資的審議回歸勞資對談,或許真能讓問題單純化,但這不代表政府就能置身事外,甚至隔山觀虎。如何設計有效率、為各界所接受的議事制度?新審議委員會的組成如果無法盡如人意,最後,這個燙手山芋,無可迴避,還是勞委會的事。

  • 中鋼 參股巴西鐵礦場

    在澳洲兩大礦商巨擘力拓與必和必拓進行西澳鐵礦砂業務整合及國際鐵礦砂價格醞釀漲價之際,中鋼董事會也決議斥資85億日圓(約30.6億元台幣),取得日本伊藤忠商事和住友金屬位在巴西鐵礦公司MAMISA的1%股權,這是中鋼赴海外開闢鐵礦料源的第一樁投資案,預期未來將佔中鋼鐵礦進口量的3%以上。 \n雖然中鋼與日方鋼廠的這項投資案,雙方簽訂保密協議,但是初步了解,中鋼在取得這項投資案後,初期每年可獲得20至30萬公噸的較低成本原料,長期每年將可獲得至少50萬公噸的原料,對中鋼未來產鋼方面有「如虎添翼」的力量。 \n中鋼高層表示,這項投資案,最大的意義,是中鋼未來可望降低部份進口鐵礦原料成本外,也多一個固定的原料來源。 \n中鋼昨日召開董事會,會中順利通過巴西MAMISA公司1%股權投資案。中鋼表示,該公司與日本伊藤忠商事和住友金屬公司達成協議,以85億日圓取得兩公司之巴西MAMISA各0.5%,合計1%的股權。該項投資案,尚須經MAMISA各股東的同意及相關政府機關的核准後生效。 \n該項投資案,是中鋼與日本住金攜手赴越南投資冷軋廠後,再度聯手,一起到巴西投資鐵礦場,意義格外重大。 \n中鋼目前每年向國外採購1,600萬公噸左右的鐵礦砂,其中澳洲力拓和必和必拓佔71%,巴西淡水河谷佔25.6%,其餘分別來自加拿大和巴林等地。 \n中鋼表示,中鋼斥資1,100億元擴建的中龍第一座高爐和熱軋廠,將於明年2月下旬起,陸續開爐試產,為確保中龍的鐵礦料源,該公司明年將增加鐵礦採購量達到400萬公噸,其中200萬公噸自澳洲進口,另近200萬公噸自巴西進口。若該公司未來能夠儘快取得與日本投資的礦源,將有助於確保料源,提升中鋼在國際市場的競爭力。

  • 台中新餐廳-海鮮戰赤壁 75折搶鮮味

    三國演義的赤壁火燒連環船膾炙人口,台中業者也推出了蝦兵蟹將決戰赤壁的冬令火鍋,不但中看又中吃,而且12月底前75折優惠。 \n「赤壁天下食堂」是台中第一家以三國赤壁之戰為主題的餐廳,大紅色的外牆上掛滿三國征戰旗幟,店裡則以竹林、紅布縵、紅燈籠營造兵營帳幕的古典情境,客人坐在雍州、廣州、瀛洲等石牆環繞的隔間內用餐,別有一番時空交錯的趣味感。 \n■打知名度 促銷大特賣 \n海鮮火鍋是這季促銷主題,老闆與海產大盤商合作,以成本價取得各式進口海鮮,像是霸王龍蝦鍋就採用了8兩重印尼龍蝦、澎湖超大生蠔、活竹貝、白蝦、花枝、蛤蜊等,再加上一大盤火鍋配料,光是賣相就十足澎湃有看頭。 \n「印尼活龍蝦一隻成本3百元,澎湖生蠔一顆也要60元,再加上日本帆立貝、活竹貝,一鍋只賣510元,物超所值啦!」店長洪鑫任說,75折價純粹為打知名度,光是這些頂級食材,市價至少千元起跳。 \n除了霸王龍蝦鍋、蝦兵蟹將鍋、龍宮八寶鍋,這次還推出較少見的「深海石斑鍋」,採用半斤重的斑點九刺鮨、30克澎湖海鱺魚,加上海參、扇貝、日本帆立貝,一鍋特價360元。 \n■湯頭甘醇 煲湯口碑好 \n「石斑一斤成本280元,澎湖海鱺一斤成本也要400元。」店長唯恐我不識貨,不厭其煩一一數算成本, 不過我卻發現菜單上另有「項家煲湯」,包括男人湯、女人湯及藥膳湯,品項多達十多種。 \n「這是另一系列湯品,因為口碑好,老闆打算將來再開一間煲湯店!」店長特別端上了女人湯排名第一的「青木瓜燉排骨」,以單盅燉煮的排骨湯,加入了青木瓜、紅棗、枸杞提味,湯頭鮮郁甘醇,喝起來十足溫潤順口,風味果真不遜於生猛海鮮鍋! \n■INDEX \n★赤壁天下食堂/台中市健行路447號/04-22032151/11:00~24:00

  • 大陸地產方程式~土地3

    投資大陸的商業地產項目,最好先了解項目土地取得的方式,以衡量投資風險。如果土地取得成本高,租金就高,商場運作未來可能會產生問題。商業土地取得的方式有三種:招標、掛牌、拍賣。拍賣拿地的成本最高,掛牌取得的土地成本最低。 \n在大陸從事地產工作多年,經手的項目種類涵蓋甚廣,大型住宅開發、旅遊地產、文化地產、辦公酒店、工業地產、商業地產、交通地產(地鐵商業、高速公路休息站)等等,這其中有運作成功甚至成為行業典範的,當然也有不少僅止於紙上談兵,遲遲未見操作落實的案例,其中原因很多,但綜合許多的經驗,我認為最重要的就是土地取得的途徑,以及對於政策條件的駕馭是否順暢而定。 \n對於地產投資有興趣的人,大部分都只關注幾個重點城市的住宅價格,不少專家對於房產價格的分析又往往僅止於土地成本、地段等等因素,這對於像大陸這種幅員遼闊,受政策影響大的國家而言,想從一些表面的數字去了解整個房地產走勢,無疑是以管窺天、風險係數巨大。 \n大陸的房地產之所以火熱,除了經濟發展快速,城市化進程提高,戶口政策的限制,也導致農村人口大量湧進公共建設較好的都市之外,還有就是在大陸投資渠道較少,除了股票就是房地產,大多數的地方政府又以地產開發作為主要的財政收入來源,這些因素看似簡單,卻深深影響大陸這些年來始終火爆的房地產榮景。 \n商業開發成地產新星 \n住宅地產在經過幾輪大漲,又經過政府兩次大規模的宏觀調控,隨著政策的影響以及土地成本的遽增,投資回報率已經從早期的8%~10%降到如今大約5%~6%的水準,因此無論是國外的基金,或者是大陸國內的大型開發商,都將目標轉向商業開發的領域。 \n這道理其實很簡單,一樣的土地,商業地產容積率比住宅高,建築開發成本又相去不遠,但是所產生的價值與價格都數倍於住宅產品,無論是市場銷售或者是向銀行融資貸款,回收的效益都大。 \n不過話又說回來,如果開發建設單位能夠透過很高明的手段,以最低的代價取得土地,一樣的商業地產開發又能獲得不一樣的效果。 \n留意土地取得途徑 \n台灣民眾若有機會投資大陸的地產,尤其是商業地產項目,除了觀察項目本身的規畫與業態布置之外,還得多留意土地是透過什麼途徑取得的,土地成本高,售價勢必跟著提高,為了保證投資的獲利回報率,租金就降不下來;租金一旦高於商家的經營承受力,商場運作就會產生問題,原來期望的榮景就成雲煙,這也就是為何最近大陸商業地產遍地開花,但成功者卻寥寥可數的原因之一。 \n中國有幾百座城市,每座城市的土地結構與成本都不一樣,每畝土地價格從數十萬到上千萬人民幣不等(大陸常用「畝」做為土地單位,一畝地667平方米),由於土地取得方式各有不同,我們一般都是先行了解項目土地取得的方式做出評估,再依此衡量投資的風險。 \n大陸商業土地取得的方式有三種:招標、掛牌、拍賣。 \n招標為半公開交易方式 \n招標為半公開交易方式 \n所謂招標,是由城市的國土資源局進行公開招標,主管部門將地段、面積、拆遷情況與底價進行公告,在一定時間之內請「相關」的房地產開發公司進行土地投標,根據投標公司的條件選擇最合適公司,該土地就歸該公司購得。 \n土地招標是一種「半公開」的土地交易型式,投標單位是限定的,投標的方式也是保密的,在這種前提之下,還有許多的「內規」可以控制地價或競標單位,容易將價格鎖定,透過招標方式取得的土地,價格並不是最高的。 \n拍賣的拿地成本最高 \n所謂土地拍賣,指的是土地由城市的國土資源局在公開場合進行現場拍賣。主管部門將土地的地段、面積、平整狀況及底價透過報紙與網路等進行公示,邀請有意願的相關房地產開發公司在指定時間內繳納保證金之後,在拍賣大廳進行現場拍賣,每一家准予進場的公司都可以在現場舉牌喊價,由出價最高者得標。 \n土地拍賣是一種完全公開的交易型式,拍賣的現場氣氛非常熱烈,政府既可以規避黑箱操作的臭名,又可以獲得最大程度的實際收入,名副其實的名利雙收。但這種方式很容易促使土地成本水漲船高,在所有土地取得的方式中,拍賣拿地的成本是最高的。 \n掛牌的購地成本最低 \n而土地掛牌是指某土地原則上「指定」賣給某公司,但為了社會公平,國土資源局仍須將土地的詳細狀況及底價進行掛牌公示,設置一定的掛牌時間,在該段時間之內如果沒有其他的公司接牌,那麼該土地便歸指定公司購得;如果在掛牌期間有其他公司接牌,土地交易便得共同協商。 \n土地掛牌是一種相對封閉的土地交易型式,由於掛牌土地消息擴散面不高,而且所謂指定公司,也可以設置各項門檻,例如公司註冊資本額必須達到1億元,或者該公司必須對該城市實際投資建設30億元以上等等條件,因此在很多條件下掛牌只是一種形式,因為透明度不高,土地取得的成本是最低的。 \n保險公司為主要投資者 \n隨著兩岸關係的和緩,各種經濟合作關係更趨正常化,台灣許多大型企業或者連鎖集團在大陸各省市動作都很大,合作的項目大多數是以商業開發為主,加上最近大陸新修訂的《保險法》已於10月初正式實施,其中明確保險資金「可投資不動產」。按照去年末保險資金總資產3.34萬億元計算,業內人士估算投資比例大約為5%,保險公司可進入不動產投資領域的資金可能在1700億元左右。 \n在許多國家和地區,保險公司都是當地房地產市場的主要投資者。例如三星人壽即是韓國主要的房地產投資者,而國泰人壽和富邦人壽則主導著台灣的地產投資市場,新的保險投資政策將大幅改變中國房地產市場投資格局。 \n了解了大陸房地產最主要的土地取得方式,關注新的政策風向球,台灣投資人若想到大陸投資地產項目,應該可以做出更好的判斷。 \n黃柏翔小檔案 \n1966年7月28日生 \n台灣省台南縣人 \n淡江大學建築研究所畢業 \n經歷 \n2000年之前在台灣,先後在新偕中、信義房屋、和旺建設、康和建設、皓宇工程顧問公司等任職 \n2001年到大陸常駐,任上海大通實業副總、上海信義房屋代銷事業部營銷總監 \n2004年創立上海秉宸投資諮詢有限公司,擔任總經理; \n2008年擔任易居中國~中國房地產資訊集團諮詢中心副總經理、商業地產總監 \n現職 \n北京新興鑄管置業公司總顧問兼任河北邯鄲大型商貿物流中心建設運營執行副總 \n中國房商網首席商業地產顧問 \n2009年簽約金牌講師 \n中國商業聯盟地產專家委員

  • 用六和節能產品 可投資抵減15%

    六和機械節能事業部以自有品牌「E-SAVER」的節能產品行銷海內外,包括可大幅降低用電成本高達25%的節電裝置(取得台灣專利字號445693),產品獲得北京、上海、廣東等地節能產品認證,國內業界採用此產品可申請15%投資抵減。 \n在講求節能省電的關鍵時刻,六和以獨特的技術製作400W超大功率節能燈系列等優異產品,能讓業界降低成本相對增加利潤,超大功率節能燈採用高品質零配件及優異的配套光源,可降低用電成本高達50%至80%,演色指數高達80%,諧波總量低於15%,適用於廠房、路燈、超市等用電量大的項目。洽詢電話:(03)487-0688轉3900。

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