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  • 郭紀子:樓層挑對了嗎?買房到底該選幾樓好

    郭紀子:樓層挑對了嗎?買房到底該選幾樓好

    除了透天之外,不論是買公寓、華廈還是大樓,都可能面臨選擇樓層的困難時刻。那麼,低樓層、中樓層以及高樓層各有什麼優勢及缺點呢?樓層又會怎麼影響房價呢? 5層樓以下老公寓通常沒有設置電梯及無障礙設施,造成其可及性不同與生活便利性差異,為樓層價差的主因。普遍而言,公寓2樓以上樓層通常以2樓價格較高,並依樓層數增加而遞減,1樓則以所在區域與是否具有店面使用價值而情況有所不同。對於老公寓而言,還要特別注意,建築物土地持分的樓層分配是否有所不同,各戶室內裝潢和設備的情況,以及是否經過整修或分隔套房,也會影響價格。 對於有電梯的大樓,從住所安全性、空氣品質、寧適性、視野景觀等因素考量,會出現與上述老公寓剛好相反的結果,有樓層越高價格越貴的現象。大樓因有電梯,樓層別之可及性與生活便利性差異相對不明顯,但是,中間以上的高樓層可以有較好的通風、採光、視野條件,受汽車尾氣、粉塵等影響較小,空氣也較清新。中間層給人比較踏實的居住感覺,因為高度適中,不會給人產生壓抑感,不過要注意,如果中間層臨馬路,各幢高層建築容易形成回音牆,因此有時反而會更吵。 有關於高樓層的議題,一般來說,大家會買高樓的原因就是怕「噪音」,不過現在很多大樓的頂樓,設有「空中花園」當公設,這樣的話會不會反而更吵呢?或是說頂樓還有其他非人為的噪音,如電梯機房、風切等等,也是要特別小心關注。 電梯機房會不會有噪音,要看個案情形。一般來說,比較新的大樓不太會有這樣的困擾,因為昇降機設備通達屋頂,建構於屋頂突出物之內,依據建築技術規則有其設置規範,電梯機房避震隔音做得比較好或增加降噪減震措施可以隔斷聲音的傳播。但是,一些老舊大樓或是離機房太近就可能有此困擾。 屋頂花園,看似美好,其實問題不少,必須考慮屋頂承重能力、排水管堵塞造成淹水、植栽根部穿透防水層、屋頂物品強風吹落等等問題,住戶使用空中花園確實可能造成噪音,甚至有住戶到樓頂Party、烤肉、喝酒,是非常危險的行為。 選購房屋與選購其他商品一樣,必須詳細檢視個案狀況。如,有的公寓有建築物或綠化喬木的遮擋,產生擋風與導風效果,以低樓層來說,受到接近地表較高粗糙度與建築物群、喬木相互作用的影響,對外部風產生阻力,導致風速較低,對於房屋內部自然通風可能較為不利。還有的地區治安不好,低樓層安全性不足。這些不利因素都有可能造成低樓層價格偏低、高樓層價格較高的情況。 房地產不同於其他商品可以生產完全相同的產品,異質性是不動產的一個重要特徵,世上沒有一模一樣的大樓,每個個案都有其不同特徵,區位、建築型式、鄰里環境等各個因素都可能不相同,即便是同一張設計圖蓋出來的房子,也會有地點、朝向等等不同,這便產生比較樓層好壞的難度。例如同一社區大樓中,面公園景觀之戶別與不具景觀戶別相較,對同一樓層而言效用差別可能很大。在同一塊基地上的不同幢而言,亦會因不同的空間屬性組合,可提供不同的效用水準,能滿足不同的消費者偏好需求,反應至價格上即使同樓層也可能產生不同的價格水準。 不論是專家建議,或是網友的留言分享,僅供參考。樓層高低,各有利弊,關鍵看自己的需求,每個人判斷標準可能不同。 【郭紀子小檔案】 ★現職:景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事、新北市保全商業同業公會理事、台灣衛浴文化協會顧問,中國廣播公司「郭董的物業管理論」專欄廣播節目專家主講人、德明財經科技大學兼任教師。 ★專長:物業管理、旅館管理、金融與證券、不動產投資、營建管理。 ★學歷:國立台灣大學土木工程學系博士、國立政治大學地政學系碩士。 ★經歷:銀行經理,證券公司創辦人暨總經理,海外華文媒體總編輯,非洲華文作家協會副會長,景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等兼任老師。

  • 住高樓層比較有優越感?網曝真實優缺點:最有錢的都住這層

    住高樓層比較有優越感?網曝真實優缺點:最有錢的都住這層

    不少人買房子會選擇社區型電梯大樓,有人管理,出入也有電梯搭載。不過同一棟大樓,選擇住在高樓層,或低樓層,真的有差嗎?近日一位網友表示,家住高樓層的友人告訴他「住高樓比較有優越感」,讓他好奇真相是否如此?引起熱議。不過網友卻指出,真正的有錢人,反而不住在高樓層。 原PO在PTT八卦板上表示,朋友住在新大樓20樓接近頂樓,每次只要在一群住戶進電梯時,按超高樓層,就越有優越感。感覺「自己的房子比別人貴」。原PO不解詢問「住高樓層按電梯會有優越感嗎?」 貼文一出,不少人卻不以為意表示「這優越感也太廉價」、「買同一棟大樓的level都差不多啦,有啥好優越的」、「完全沒有,我住27樓」、「鄰居內心都笑他買貴吧」。網友指出,住低樓層好處就是趕時間可以走樓梯,但高樓層卻只能慢慢搭。 許多住高樓層的網友也現身說法,認為住高樓層確實有好處,「不是感覺比別人貴,而是真的比別人貴。低樓層還有更慘的是水管問題相對比高樓層多」、「高樓層蚊子較少、景觀較好、噪音較少、通風較好,管理費一樣」、「高樓層視野好也比較安靜,蚊蟲還比較少,貴一點合理」、「高樓層不外乎景觀好,但上下樓會比較麻煩」。 但也有人認為高樓層「等電梯」會是困擾,還有網友說「運氣不好,停很多樓層的話,要跟很多鄰居打招呼」。不過,網友指出,別以為高樓層的住戶都是最有錢,很多有錢人都剛好住在5樓。「我這一棟最有錢的住五樓,他就是建商」、「我親戚住信義區的每棟都在5樓以下,應該是選擇安全方便」、「停電時有優越感嗎?我這棟實價最貴也五樓,有錢任性」。

  • 住高樓層比較有優越感?網曝真實優缺點:最有錢的都住這層

    住高樓層比較有優越感?網曝真實優缺點:最有錢的都住這層

    不少人買房子會選擇社區型電梯大樓,有人管理,出入也有電梯搭載。不過同一棟大樓,選擇住在高樓層,或低樓層,真的有差嗎?近日一位網友表示,家住高樓層的友人告訴他「住高樓比較有優越感」,讓他好奇真相是否如此?引起熱議。不過網友卻指出,真正的有錢人,反而不住在高樓層。 原PO在PTT八卦板上表示,朋友住在新大樓20樓接近頂樓,每次只要在一群住戶進電梯時,按超高樓層,就越有優越感。感覺「自己的房子比別人貴」。原PO不解詢問「住高樓層按電梯會有優越感嗎?」 貼文一出,不少人卻不以為意表示「這優越感也太廉價」、「買同一棟大樓的level都差不多啦,有啥好優越的」、「完全沒有,我住27樓」、「鄰居內心都笑他買貴吧」。網友指出,住低樓層好處就是趕時間可以走樓梯,但高樓層卻只能慢慢搭。 許多住高樓層的網友也現身說法,認為住高樓層確實有好處,「不是感覺比別人貴,而是真的比別人貴。低樓層還有更慘的是水管問題相對比高樓層多」、「高樓層蚊子較少、景觀較好、噪音較少、通風較好,管理費一樣」、「高樓層視野好也比較安靜,蚊蟲還比較少,貴一點合理」、「高樓層不外乎景觀好,但上下樓會比較麻煩」。 但也有人認為高樓層「等電梯」會是困擾,還有網友說「運氣不好,停很多樓層的話,要跟很多鄰居打招呼」。不過,網友指出,別以為高樓層的住戶都是最有錢,很多有錢人都剛好住在5樓。「我這一棟最有錢的住五樓,他就是建商」、「我親戚住信義區的每棟都在5樓以下,應該是選擇安全方便」、「停電時有優越感嗎?我這棟實價最貴也五樓,有錢任性」。

  • 【買房子樓層價差的3個秘密】買房知識 | 學學買房大小事

    【買房子樓層價差的3個秘密】買房知識 | 學學買房大小事

    你知道買房子時要買哪一層樓CP值比較高?想知道建商在不同樓層訂價的秘密嗎?建商在訂定建案樓層的價格時其實沒有所謂的公式,觀看影片就能知道【買房子樓層價差的3個秘密】。 一般的原則為: 樓層越高差價越大而且越高越貴,不過我們可以透過一種學術界的統計學【樓層別效用比】來找出大部分建案定價的淺規則,影片裡的圖表是參考新北市30萬筆時價登錄房地的交易資料,然後以數理模型推斷出各樓層的樓層別效用比,將同一棟樓裡面各樓層單價比率做比較。 把4樓設為100%標準,若5樓是105%就表示單價比4樓高5%,在這裡面我們實際看到3個樓層價差的秘密喔! 【秘密1:高樓層比中低樓層還要貴】 建設公司在定價的時候有些是一層一層的跳單坪價差,也有一組一組的跳單坪價差,例如大樓總高12層樓,5樓以下算是低樓層,6到9樓就算中樓層,10到頂樓就是所謂的高樓層,在6到9樓之間每一個樓層單坪價差可能只有加幾千塊。但是只要到高樓層價差的幅度就會急遽跳漲 若碰到有景觀的戶型建案單坪價格可能差到上萬元以上。 那要買哪一層樓的CP值最高呢?如果你發現樓層定價是5、6、7一組和8、9、10一組,你又想買的是中間樓層,視野差不多的7、8樓一定要選擇7樓,因為我們剛講到5、6、7是一個樓層價差的級別,那8、9、10又是另外一個級別,同樣視野差不多的7、8樓當然是選房價單價比較便宜的7樓。 【秘密2:1樓一定是最貴的】 無論是大樓、公寓或是華廈1樓通常是最貴的,因為有它的商業價值存在,以住宅區1樓大樓的店面來說,建設公司的訂價標準通常會以當地土地成交價格來訂定1樓的價格,例:當地土地價格的1坪是80萬成交,那1樓店面的價格也就是80萬/坪。 【秘密3:4樓絕對不會是最便宜的】 若我們用樓層別效用比來分析大樓、公寓、華廈的樓層定價,公寓是以2樓最貴往上遞減到5樓最低,比4樓還便宜;華廈則是2樓最便宜、越高越貴;大樓也是3樓最便宜,也是越高越貴。 所以無論是大樓、公寓或華廈,4樓絕對不是大家想像的最便宜的。

  • 西華富邦低樓層 四戶賠售

    根據最新實價登錄,大直豪宅「西華富邦」低樓層再出現賠售交易,10樓戶別以2.33億元交易,較四年前購入價賠了785萬元,累計「西華富邦」自完工以來已出現四筆賠售案例,這些賠售案例均位於不具河岸景觀的中低樓層,賠售金額從298萬至2,127萬元不等。 樓高42層的「西華富邦」為大直第一豪宅,高樓層最高單價曾逾每坪290萬元,不過也景觀差異因,樓層單價價差將近一倍。這戶低樓層的「西華富邦」今年9月以2.33億元出售、單價每坪約157萬元,比起2015年時的入手價2.41億元、單價每坪約162萬元,四年期間約下跌了3.2%。 根據實價登錄顯示,自去年底「西華富邦」即有四戶屋主出場,另三戶分別位於13、15、12樓,與取得成本相較分別賠售了2,127萬、1,428萬、298萬元。 大家房屋企研室主任郎美囡表示,近期台商資金回流後帶動高總價不動產交易,不過買方並不追高,市場所見高價交易多為新豪宅於預售時期的交易價格,房價拉抬力道仍有限。近一兩年豪宅交易量雖增溫,但價格並未回升,在房市景氣高峰、預售時買進的屋主,若要轉手,往往得降價出售。 台北市新舊豪宅量體不小,市場競爭白熱化,同一社區豪宅不同樓層、景觀、面向價格不同,房價支撐力也不同,「西華富邦」來說,近年高樓層交易仍可維持每坪200萬元身價,不過低樓層可能因景觀受限,以及屋主財務配置等因素,而降價出售。

  • 台師大擬試辦男女同層住宿

    台師大擬試辦男女同層住宿

    台灣校園首例!為建構性別友善校園,國立台灣師範大學總務會議16日決議,將於公館校區設置性別友善住宿樓層。台師大總務長米泓生強調會先選定套房格局的學七舍2樓試辦,透過電梯分流管控人員進出,預計明年8月起實施。 台師大表示,國外知名大學宿舍數十年前早已實施「男女宿舍分房但同層」,而國內卻只分男宿與女宿,近年來有學生建議推動性別友善宿舍,提供多元性別者更友善的住宿空間,也已有大學出現男女宿舍同棟不同層。 米泓生表示,去年學生會提議、經學校性平會通過後,由總務處負責評估和推動性別友善宿舍,規劃原本就是男女同棟不同層的公館校區學七舍先試辦。 米泓生說明,考量搭乘電梯或走樓梯,均可快速到達2樓,無須經過其他男生樓層,因此接受學生建議,選定2樓實施。目前該樓層是大學部樓層,共有88個床位,房間是4人套房,浴室、廁所及洗手台均可獨立使用 總務處已多次向住宿生、宿委會、學生會及全校師生溝通,學生會也於10月9日舉行友善住宿說明會,邀請總務長向師生說明;廣泛討論各方提問意見、宿舍配套措施、規劃建議等,以求最大共識。 性別友善住宿樓層,經總務會議提案討論,除了學生會代表,也邀住宿生代表列席,最後獲得多數委員通過。目前初步規劃將依據法定性別分配宿舍寢室;男女生住宿於同一樓層,但男女寢室分配尊重學生意見;研究生與大學部床位分配會維持適當比例;學七舍6樓將調整為男生住宿樓層。 安全管控方面,總務處表示,性平友善樓層將嚴謹管制電梯分流,住宿該樓層者統一使用男性樓層電梯,女性樓層包含7至12樓的電梯使用者皆為女性,並可依需求加裝安全門刷卡管制。 另外,學校也會公布申請時的相關注意事項及會客規定,例如在公共空間要注意服裝儀容等,而性別友善樓層會是獨立申請的選項,學生在瞭解住宿相關規定後,可依個人意願決定是否申請,並繳交紙本入住同意書。

  • 哪個樓層最便宜? 網研究:10樓以上大樓是3樓最便宜

    哪個樓層最便宜? 網研究:10樓以上大樓是3樓最便宜

    買房要買哪一個樓層,最為便宜?根據「好時價」網站最新研究發現,10層樓以上的住宅大樓,最便宜的樓層在3樓;至於公寓,最便宜的樓層則在5樓,至於10層樓以下的華廈,最便宜樓層則在2樓。 「好時價」25日公布最新研究也發現,不同樓層,有不同的價差。其中,愈高樓層、身價確實愈貴,30層樓頂樓價格甚至比4樓貴上1成。 「好時價」指出,從2014年中,北部地區房市陸續進入盤整期至今,價穩量縮的格局依舊不變,即使2018年的交易量較2017年攀升4.5%,來到27.8萬棟,但與過去動輒三、四十萬棟的交易量相比,還是一段差距。在目前的房市格局,民眾買房更要仔細議價,高樓層與低樓層的價格差多少才合理,也是一門學問。 在學術界有個名詞叫「樓層別效用比」,意思是同一棟樓裡各個樓層的單價比率,例如把4樓設為100,若5樓是105,表示5樓的單價會比4樓高5%。 「好時價」根據內政部實價登錄資訊,分析新北市累積近30萬筆的房地交易資料,以數理模型,製作出各樓層的樓層別效用比,發現以大樓、華廈而言,高樓層確實比中低樓層,還要再貴一些。 「好時價」把4樓設為基準100,分別檢視大樓(以總樓層30樓為例)、華廈、公寓的樓層別效用比,發現共通點,是1樓最高,分別是112.0、110.3、138.4。 至於2樓以上的樓層,公寓從2樓開始往上遞減,到5樓最低98.5;大樓、華廈,則是2樓往上遞增,其中大樓的頂樓(30樓)約比4樓高1成,華廈的頂樓(10樓)則只比4樓高2%。 有趣的是,因為華人社會傳統文化,「4」與「死」發音相近,在購屋習慣上,較傾向避免購買4樓,價格也因此受影響。 但是有些人會以為,4樓是最便宜的樓層? 對此,「好時價」透過樓層別效用比的實證,發現4樓的價格,無論在大樓、華廈或是公寓,都不是最低價,大大的顛覆傳統認知。 透過樓層別效用比,可以揭開樓層高低對於價格影響的神秘面紗,客觀判斷不同樓層的價格差異。 不過,「好時價」提醒,須注意的是,各行政區、地區,有不同的購屋偏好,且個案不同也會有不同結果,樓層別效用比只是購屋時的參考依據,最重要的還是找到心中理想且可負擔的房屋。

  • 全台第二大 萬華「台北凱達大飯店」內裝獨家搶先曝光

    全台第二大 萬華「台北凱達大飯店」內裝獨家搶先曝光

    位在台北市萬華、宏國集團所屬凱撒飯店連鎖投資經營的「台北凱達大飯店」,已正式開始試營運,這是凱撒全新創立的飯店品牌,也是全台第一也是唯一與台鐵車站共構的國際級觀光大飯店,745間客房的量體,更是全台第二大的「大飯店」,規模僅次於台北信義區的台北君悅酒店。預料飯店10月正式開幕全面接客後,將使台北都會旅館飯店既有市場占有率全面重新洗牌。  為搶攻下半年旅宿商機,台北凱達大飯店已在官網推出國際及國人住房專案,針對國 際旅客的「24HR」住房計劃每房每晚3300元 起另對國人住房部分之「艋舺漫漫玩」三天兩夜住宿專案每房5940元起,提供館內餐飲消費券NT$100於中西餐廳皆可使用。  另外,凱達大飯店內的Buffet自助餐廳與「家宴」中餐廳,亦自即日起開始待客。館內挑高7米的全新宴會廳,也開始接受新人預訂婚宴,以及公司行號與機關團體預訂尾牙與春酒。婚宴起桌價為1萬8800元+10 %起。  有別於傳統觀光飯店,台北凱達大飯店以超大量體切入市場搶市,最大的「祕密武器」是將全館客房按目標客群旅宿需求與喜好,裝潢設計成3大「分眾主題樓層」,且每種樓層內皆規畫有一大床、兩大床,以及3床房型,並另有套房房型。另外,每間客房衛浴都是4件式乾濕分離,且配備有免治馬桶和浴缸。洗臉檯更一律都是雙組套件,兩人下榻同一房間,可同時使用,不必「搶」。  台北凱達飯店的「分眾主題樓層」為:「 輕工業風」、「豪華風」與「雅緻風」等3種風格,每間客房內的觀景玻璃窗,期望能讓旅人可以居高一覽這 萬華舊城區的悠閒風貌,舒緩心情享受難得的沉靜時光。  位在「輕工業風」樓層內的客房整體設計風格融合現代化輕工業元素鐵件、仿舊木地板設計,體現時尚的獨特品味。而「豪華風」客房,強調風格華美富麗,以紅色為基調,輔以水晶燈飾體現「小華麗」質感。至於「雅緻風」的客房,則有一點日式現代禪風韻致,雅緻簡潔、氣氛溫馨舒適,讓旅客感受居家般的輕鬆自在。  凱撒飯店連鎖副總裁兼台北凱達大飯店總經理皮金營表示,台北凱達大飯店硬體設施一應傎全,將全力爭取申請五星級飯店評鑑認證,並滿足各種旅行客層需求,成為台北西區最具指標性的領導品牌。

  • 病患染H7N9 上海衛生局被抓包

     大陸爆發禽流感疫情,2位最先被上海診斷出感染H7N9病毒的患者李某、吳某診斷過程中卻出現爭論。媒體質疑,衛生單位曾出面闢謠,然而最後證實,患者的確感染H7N9病毒,而當初入院時也未進行隔離措施,同一樓層另一患者很可能因此受到院內感染。  南方新聞網披露,發病的李某一家三口死了2位,3月4日,李先生死亡,同日另一家P3級實驗室已從病毒樣本中檢出H7N9病毒。7日上海市衛生局曾透過官方微博澄清,一家感染均為肺炎,經上海市公共衛生臨床中心檢驗,排除非典、人禽流感、新型冠狀病毒和甲型流感等傳染病;而與李某同住醫院同一樓層的吳某,入院時也未進行隔離措施,很可能院內感染。

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