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  • 需求萎縮 中國三四線城市房價跌

    需求萎縮 中國三四線城市房價跌

     今年以來大陸多個熱點城市房市調控持續收緊,也讓部分熱點三四線城市房價降溫,相較火熱的長三角、粵港澳大灣區,大陸中西部、北部的三四線城市較為低迷。觀察大陸國家統計局3月發布的70個大中城市二手房和新房價格指數中,35個三線城市仍有10個城市二手房價格低於1年前,例如北海比一年前下跌3.4%,南充下跌5.3%,牡丹江市甚至下跌了9.4%,幾乎跌去一成。  另值得注意的是,從2020年3月數據來看,牡丹江的二手房價格年減幅2.2%。連續兩年大幅下跌。再依照貝殼研究院報告分析,在不考慮通膨前提下,牡丹江2020年的二手房房價已跌回5年前的價格水準,甚至在今年第1季跌幅之後,直接使房價倒退14年、回到2007年水準。  也因此,大陸中西部和北部的一些三四線城市,從今年3月以來,相繼推出一系列提振房市政策,意在穩定房市。例如今年4月張家界舉行的房交會期間,就特別發布契稅補貼政策,讓會展期間購買市中心城區新建商品住房或公寓(含酒店式公寓),每套房可享受不超過2萬元(人民幣,下同)契稅補貼。  另外四川達州市政府也發布《關於延長執行期限的通知》,將達州市中心城區每平方公尺100元的購房補貼續延至6月底。  只是,無論是在房價還是在土地市場上,三四線城市之間都呈現明顯分化。以土地市場為例,當前供求關係總體均衡,能同時保持新房較快去化、土地市場較高熱度的城市只占少數。  據第一財經引述貝殼研究院研究發現,自棚改(危房改造)退潮以來,缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的需求側明顯萎縮,但土地和新房供給還在增加,供需不匹配加上原有的老舊房流通困難等問題,已形成「新房-二手房積壓下跌」的惡性循環。

  • 陸「三四線」城發展難題 成為中心城市或投靠大城市?

    陸「三四線」城發展難題 成為中心城市或投靠大城市?

    為了提升城市競爭力,大陸近來部分地級市進行了行政區重畫與變更,不過,有些地級市既不靠近一二線大城市,又沒有獨特的區位優勢和人口基礎,這類地級市要做大中心城市平台就存在較大難度。 行政區重畫的大背景是,當前大陸經濟發展結構正在變化,中心城市和城市群正成為承載發展要素的主要空間;因此,除了一二線城市,一些三四線城市也在積極做大、做強中心城市平台。近日,大陸國務院正式批復,同意貴州省調整六盤水市部分行政區畫分調整。 而自6月中以來,行政區重畫的城市有四川省成都市、吉林省長春市和四平市、山東省煙台市、河北省邢台市、青海省黃南藏族自治州、江西省贛州市、安徽省蕪湖市、湖北省荊州市、江蘇省南通市、貴州省六盤水市等;這些城市中,除了成都,其餘都是三四線城市。 不過,在行政區重畫過程,問題也因此產生。進一步來看,近年來,大陸一二線城市陸續頒布戶籍遷入刺激政策,要爭取人才;雖然三四線城市也試圖加入到爭取人才的隊伍中,但在一二線城市面前,吸引力相當有限,舉例來說,有些地級市既不靠近一二線大城市,又沒有獨特的區位優勢和人口基礎,這類地級市要做大中心城市平台就存在較大難度。 華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛就表示,三四線城市本身的實力不夠,如果攤子舖得很大,但整個市區人口少,本身的經濟要素就難以集聚,效益也發揮不出來。比如有的城市,幾千畝的開發區只有幾個廠,效益不好,也容易造成土地資源的浪費。 廈門大學經濟學系副教授丁長發也認為,三四線城市應當優先解決好民生問題,而不應盲目地搞開發區、新區,造成社會資源的浪費。 丁長發預估,現在包括東北、西北、華北等地的不少三四五線城市都面臨著收縮局面,未來還會有更多城市收縮,因此這些城市要因地制宜、因城施策,不能躁進。 胡剛建議,三四線城市應該聚焦核心城區,加快主城區的建設,提高主城區的密度,提升人口、資金的集聚度和產業的吻合度。

  • 陸前2月土地市場供需 雙雙回落

    陸前2月土地市場供需 雙雙回落

     今年前兩月,受疫情影響,全大陸300個城市土地市場供需同時回落。中國指數研究院近日公布的數據顯示,1到2月全大陸受監測的300城市推出住宅用地規畫建築面積1.17億平方公尺,較去年同期大幅減少19.4%;成交規畫建築面積0.84億平方公尺,大幅下降32.8%,整體市場供需均低位運行。  《經濟參考報》報導,數據顯示,綜合前兩月來看,儘管大陸300個城市土地推出面積整體下滑,導致成交面積也出現下降,但優秀房企對房地產市場的未來發展仍充滿信心,今年以來,部分城市土地市場相對仍然火爆。  熱點城市土地價格仍然高位運行,綜合前兩月土地成交價格來看,300個城市成交樓面均價為每平方公尺5226元(人民幣,下同),較去年全年略有下降,但比去年1月到2月上漲了37%。  克而瑞地產研究中心分析師謝楊春指出,受疫情影響,部分城市暫停或延遲土地出讓,以及房企銷售大幅放緩,企業投資活動明顯減少,部分百強企業前兩月在土地市場零投資,但由於房企內部正在分化,2月還是有部分房企拿地。  謝楊春說,觀察房企獲取地塊狀況,主要以一線城市的優質地塊、二線核心城市和經濟基本面良好的三四線城市為主,且成交溢價率並不低,這顯示出大陸房地產開發商對於城市、土地的選擇有一個共同認知,就是對於預判前景良好的城市和地塊仍然願意投資。  針對未來大陸土地市場趨勢,謝楊春預測,隨著疫情影響逐漸消退,土地市場可能會在政策扶持和供應增加的雙重利多下迎來拿地小高峰,到時將有更多房企加入土拍大軍。不過,謝楊春說,企業拿地仍需謹慎,在保證地塊盈利空間的基礎上,選擇基本面良好、有產業和人口支撐城市更能支持其長遠發展。

  • 陸前兩月土地市場供需雙雙回落

    今年前兩月,受疫情影響,一些城市的土拍市場停止交易或者延期,部分房企的資金鏈面臨壓力,綜合來看,1到2月大陸全國300城土地市場供需同時回落。據中國指數研究院近日公布的數據顯示,前兩月大陸全國受監測的300城市推出住宅用地規畫建築面積1.17億平方公尺,較去年同期大幅減少19.4%,成交規畫建築面積0.84億平方公尺,大幅下降32.8%,整體市場供求均低位運行。 《經濟參考報》報導,由於前兩月大陸土地市場分化,熱點城市土地價格仍然高位運行,綜合前兩月土地成交價格來看,300城市成交樓面均價為每平方公尺5226元(人民幣,下同),比去年1月至2月上漲了37%。 綜合前兩個月來看,儘管300城市土地推出面積整體下滑,導致成交面積也出現了下降,然而優秀房企對房地產市場的未來發展仍充滿信心,今年以來,部分城市土地市場相對仍然火爆。 克而瑞地產研究中心分析師謝楊春指出,從房企所獲取的地塊來看,主要以一線城市的優質地塊、二線核心城市和經濟基本面良好的三四線城市為主,且成交溢價率並不低,這顯示出目前大陸土地市場存在一定的競爭情況,開發商對於城市、土地的選擇也有較強的共性認知,對於預判前景良好的城市和地塊願意投資。 針對未來的土地市場趨勢,謝楊春預測,隨著疫情影響逐漸消退,土地市場可能會在政策扶持和供應增加的雙重利好下迎來拿地小高峰,屆時將有更多房企加入土拍大軍。不過,企業拿地仍需謹慎,在保證地塊盈利空間的基礎上,選擇基本面良好、有產業和人口支撐城市更能長遠發展。

  • 疫情和緩 北京土拍市場開張

    疫情和緩 北京土拍市場開張

     大陸房地產因新冠肺炎疫情全面下滑之際,北京土地拍賣市場卻出現了曙光,18日北京拍賣三塊土地,價格合計87億元(人民幣,下同),北京開年至此已賣出9塊土地,總額高達364億元。分析指出,疫情下開發商表現積極,顯示了對未來市場回暖信心的表現。  18日,北京出讓大興、通州等三塊土地,起拍價65.56億元,吸引20家房企報名參與。經過激烈角逐後,三塊地全部售出,售價共為87億,溢價近33%。  受到疫情影響,大陸多地土拍市場延遲交易。根據CRIC監測,春節後兩周(1月31日至2月13日)重點城市共成交108塊土地,總成交量僅674萬平方公尺,較上年同期下降62%。  而北京方面,土地出讓市場也已經連續三年降溫。資料顯示,2017年北京市土地出讓金額2609億元;2018年北京出讓成交額1682.9億元,較2017年下降約四成;2019年北京土地出讓成交金額1672億元,較2018年下降6%。  一般而言,土地成本在房地產開發成本中占比較高。據中國土地價格指數系統分析,一線城市土地占開發總成本的比重超60%,二線城市在40%至50%左右,三四線城市在30%至50%左右。目前疫情影響短期內難以消弭,房企資金壓力依然巨大。中國指數研究院認為,短期房企拿地會更加審慎。  為給房企減輕負擔,近期上海、天津、杭州、南京、西安、南昌、無錫等城市均推出允許房企延期繳納土地款的政策;四川、浙江等省分均允許房企延交土地款,同時在開竣工時間、延遲規畫期等方面,給出寬限政策。  近期房企大肆搶入北京,分析指出,作為重點一線城市,北京仍是房企的必爭之地,加上最近北京拍賣土地質素均較高,疫情下開發商表現積極,亦是對未來市場回暖信心的表現。從政府角度來看,如能持續推出優質土地,可利於提升土地市場熱度、緩解地方財政壓力;房企獲取優質土地,也為後期穩健運營提供條件。  分析指出,對資金面允許的房企來說,上半年是拿地好時機:一二線城市均有好的拿地機會,在其他企業對拿地搖擺不定時,競爭對手較少,同時政府出於財政需求會大量推地,屆時可瞄準優質地塊。

  • 大陸2019土地出讓金創新高 16城逾千億

    2019年全年土地市場呈現前高後低的走勢,但重點城市的土地出讓金仍創下了新高,根據中原地產研究中心2020年元旦發布的統計數據顯示,2019年土地市場繼續高位運行,50大城市合計賣地收入達4.41兆元,年增漲幅度達19.33%創新高;其中,出現16個賣地收入過千億元的城市,亦刷新歷史同期紀錄。 中原地產首席分析師張大偉分析,從全國土地市場看,去年第二季明顯衝高,但第三季度在各種政策影響下,土地市場有所降溫。但整體仍維持高檔;尤其在去年上半年,重點二線城市土地市場十分火熱,4、5月份成為開發商拿地的重鎮,高溢價拿地相當頻繁。 從空間分佈來看,去年土地市場分化明顯;尤其是上半年,包括杭州、蘇州、南京等多個二線城市的土地市場成為開發商爭奪的重點;而三四線城市的土地市場則明顯降溫;以杭州來說,以2836億元榮登2019年的「賣地之王」,領先各城市;從近年的情況看,2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元,2018年達2501億元,同樣領先全國。 杭州之外,蘇州、武漢、南京、寧波等二線城市的土地出讓金也出現高速成長,經濟實力較強的二線城市在快速擴張的過程中,房地產市場也蘊含著巨大潛力。 張大偉表示,從趨勢看,去年三四線城市依然相對低迷,在這種情況下,房地產企業把更多資金投入到一二線城市,也是出現一二線土地市場升溫的主要原因;另一方面,從全國城市的發展態勢來看,由於人口向一二線中心城市與大都市流動的現象仍在、二線城市落戶的放寬及土地指標向中心城市的傾斜等因素,中心城市尤其是二線城市迎來了更大的發展空間。

  • 台專家:陸房價未來維持緩漲 中西部二線城市是重點

    大陸國家統計局17日公布8月70城房市價格變動數據,整體房價走勢趨緩,外界猜測,金九銀十行情可能不再。對此,台灣專家提出看法,社團法人台灣不動產投資協會理事長黃鵬䛥表示,宏觀的看,在貿易戰、大陸本身動能減緩等因素下,房價確實降溫,不過,在其政府資本控管下,未來熱錢仍會轉向房地產市場。 黃鵬䛥表示,房地產市場是GDP中的重要指標,可從中洞見GDP狀況及社會穩定度,在中國控管資本情況下,人民幣無法外流,房地產便是去處之一,只要狀況不變,主要一線城市房地產的需求就一直都會有,只是會趨緩。 黃鵬䛥也指出,觀察房市變動除政策外,城市經濟實力跟人口增減程度都要考慮進去。接下來,大陸中西部二線城市將會是投資布局的重點區域,包括武漢、鄭州、昆明等城市頻頻成為月度成交土地建面最多的城市;另外,長三角土地成交的主戰場則是三四線城市,如南通、常州、台州等城市,也是房企拿地的主要目標。 黃鵬䛥評估,大陸報導對於國內預測都是好的,常與外媒觀點相反,整體來說,大陸實施計劃經濟,長期而言,房市一定往上走;值得思考的是,台灣同樣面臨房價居高不下的問題,兩岸都有打房政策,但政府可以思考執行力如何追上對岸。

  • 《大陸經濟》陸土地市場成交規模,2月恐續回落

    據經濟參考報報導,春節過後,大陸地方城市陸續啟動土地市場,不過土地溢價率仍然維持低位區間。  根據中國指數研究院春節後首周的土地成交數據,全國土地市場整體供應量增加近九成,多以二三線城市為主,一線城市當中僅上海有住宅地塊入市。二線城市整體供應較春節前增加八成,成交方面量跌價漲,出讓金總額減少近三成。  值得一提的是,2019年以來,土地市場成交量開始出現週期性回落。一線城市在經歷2018年年末大規模供地後收緊了土地供應量,導致1月成交量同比下滑,但北京、上海等城市優質土地的供應帶動地價大幅上升,溢價率也觸底回升;二線城市1月土地成交量同比上升21%;三四線城市量價和去年相比均沒有太大改變。

  • 《大陸經濟》一二線城市住宅土地流標數,前11月增逾140%

    今年前11個月土地流標刷新紀錄。從中原地產研究中心獲悉,截至11月29日,一二線城市住宅土地流標282宗,同比增長143%,且是近6年來最高紀錄。數據還顯示,10月以來一二線城市住宅土地流標依然較高,且已成交住宅土地基本以底價成交為主。  不僅僅是一二線城市,三四線城市土地流標也處於高位。中原地產研究中心數據顯示,截至目前,三四線城市流標住宅土地944宗(2017年為766宗)。中原地產首席分析師張大偉表示,流標原因非常多,房地產企業資金鏈壓力增大是主要原因。而住宅土地市場走弱已有時日。華創證券研報顯示,10月份主要城市住宅類土地成交環比下降10%、同比大降45%。

  • 陸房企瘋搶地 卡位三四線城市

    陸房企瘋搶地 卡位三四線城市

     大陸近年房地產企業進入快速洗牌期,蓋房規模成為房企生存發展的關鍵,因此不少企業紛紛「投資搶地」,根據中原地產研究中心統計資料顯示,截至7月23日,50家房企總拿地金額高達1兆940億元(人民幣,下同),其中有19家房企拿地皆超過200億,另外,多數企業積極進入三、四線城市搶地,使得三、四線城市出讓金額水漲船高。  據中原地產研究中心資料顯示,這些企業中又以碧桂園、萬科、保利地產、龍湖地產及華潤置地位居拿地總價前列,從今年年初至7月23日,碧桂園透過市場標得土地366塊,權益規劃建築面積達到4365.98萬平方公尺,拿地總價達到1086億元,拿地平均價為每平方公尺2487元,無論拿地數量、規劃面積和拿地總價,碧桂園均為第一。  而平均拿地樓面價最高的則是恒隆地產公司,今年5月恒隆地產以107.3億元總價標得杭州百井坊土地,成交樓面價為每平方公尺55285元,這也是恒隆地產上半年在土地市場的唯一一次出手。  值得注意的是,今年以來,房企融資壓力和還債壓力倍增,部分房企在購地選擇上對地價過高的土地較為謹慎,多數房企積極進入三、四線城市拿地,也連帶推動了三、四線城市土地出讓金額大幅上漲。  另外,有研究報告指出,從土地市場供需結構來看,一線城市在高壓調控下明顯降溫,二線城市價格平穩上升,三、四線城市在需求外溢和棚改帶動下量升價漲。預計2018年下半年,在金融環境收緊及棚改政策調整作用下,土地市場將繼續降溫,部分三、四線城市市場風險可能顯現,房企拿地應更加審慎,保障現金流動的安全。

  • 陸建商搶地潮 龍湖、碧桂園居冠亞

    陸建商搶地潮 龍湖、碧桂園居冠亞

     根據中國指數研究院的數據,2018年以來,建商仍持續加碼買進一、二線城市土地,三、四線重點城市也不遑多讓,各家積極搶地。從投資金額來看,龍湖、碧桂園、保利3巨頭穩居前3名。  儘管房市調控政策當頭,但建商買地熱情依舊不減。數據顯示,4月全大陸土地成交金額前十大城市,加起來高達4904億(人民幣,下同)年增40%。又以杭州成交金額最大,以1105億位居榜單第一名,年增278%;北京和蘇州緊追在後,分別以606億和464億的成交金額排行第2、第3。  大陸建商龍頭積極搶地,像龍湖,今年1至4月在杭州、蘇州和重慶3城大動作買地,金額居所有建商之冠。金科、萬科、綠地和華僑城等巨頭也不遑多讓,按地點來看,長三角為眾多建商投資的重點,特別是不少都選擇了杭州、蘇州兩個城市。  從拿地金額來看,龍湖排行第一,今年1至4月共在買土地這件事情上砸了696億元;碧桂園以529億排行第2,保利則以506億排行第3。前十強建商的買地金額加起來為3514億,占前五十強的50.7%,顯示建商巨頭對大陸土地、房地產市場的影響越來越大。  房市調控政策至今未歇,建商卻未停止買地,市場人士認為,原因在於房市業績與土地數量成正比,促使建商積極買地,來達到經營規模化的效果。不過,這樣的情況有利龍頭建商,憑藉自身豐厚的財力,能夠大量買地,且布局更廣,可以擴及多個城市。

  • 陸祭250措施調控 房市恐急凍5年

    陸祭250措施調控 房市恐急凍5年

     大陸房地產市場2017年被定下「房子是用來住、不是用來炒的」緊箍咒後,陸媒統計,短短一年就推出了超過250個調控措施,殺得投機客措手不及,光是今年下半年,就有高達261宗土地拍賣案流標。再加上20日剛結束的中央經濟工作會議定調明年要「穩」,有機構預測,這輪地產降溫期恐怕會長達5年。  中原地產研究中心統計數據顯示,截至12月,大陸房地產調控政策在近110個城市與部門,發布的調控政策次數多達250次以上,這是以「手術刀式」的精準,來針對市場變化調整調控內容與加碼力度。  推房地產稅立法  而大陸中央經濟工作會議提到明年房地產市場,要求要建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度;日前大陸財政部長肖捷撰文表示,要推進房地產稅的立法和實施。  大陸社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,這顯示2018年熱點城市將逐步回歸理性,房地產調控政策將延續,租賃市場迎來發展契機,而房地產稅、短期投資價值低等,都會使短期房地產市場難以有好的表現。  房企資金面偏緊  而《中國住房發展報告》也提到,隨著本輪房地產回升小週期接近尾聲,未來一年將迎來新一輪調整期和降溫期。中國指數研究院表示,本輪週期將持續5年或更長時間,2018年市場將出現下滑。  隨著調控持續深入,一、二線城市已出現土地流拍現象,據中原地產研究中心統計數據顯示,今年下半年以來,受到嚴格的限價政策影響,共有261宗土地流拍,二線城市經營性土地流標數量為111宗,三、四線城市更高達150宗。  上海易居研究院表示,房地產開發企業到位資金增速不斷下滑,且宏觀金融環境也在日益趨緊,導致房企資金面偏緊,在嚴厲的樓市調控作用下,致使房企拿地熱情減退,所以接連出現土地流拍現象。

  • 陸前10月300城賣地收入逾3兆人幣

    根據《證券時報》報導引述中國指數研究院的最新資料顯示,10月全大陸300城市的土地出讓總金額為3722億元(人民幣,下同),較上月減少14%、較去年同月則增加132%,其中以北京的281.81億元為單一地區最高。至於統合前10月數據來看,總共出讓金額達到3兆365.4億元,較去年同期增加約43%。 再從城市細部觀察10月數據,其中一線城市土地出讓金額為537億元,較上月減少11%,較去年同月增加587,;二線城市土地出讓1744億元,較上月減少31%、較去年同月增加81%。另外三四線城市金額為1441億元,較上月增加19%、較去年同月增加156%。

  • 大陸凍產地圖 限售蔓延逾50城

    大陸凍產地圖 限售蔓延逾50城

     大陸從去年9月底實施新一輪打房措施,即將在最近屆滿周年,但強於上波力度的調控房市新政,再度浮上檯面。短短36小時內已有9城「限售」,陸媒分析,這一波打房政策主要以限售為主,並且有向三、四線城市擴容蔓延的趨勢,估計可能會有超過50個城市,加入這波限售大軍的行列。  《21世紀經濟報道》報導,大陸去年9月底進行新一輪的房市調控政策,在即將滿周年之際,包括長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫等9個城市在36小時內接連出手,公布限售打房新政,震驚各界,很顯然大陸強力打房的範圍正在擴大中。  多城創歷史紀錄  根據分析,這波實施限售的城市,主要是先前沒有公布限購限貸限售政策的城市,或政策力度未及其它城市的,在此次進行了相應的加碼。如石家莊、長沙限購升級,貴陽結合此前調控力度,此次限售並限貸升級。而最重要的特點就是,多數城市均將限售作為這次打房政策的核心焦點。  大陸國家統計局才剛公布最新新屋銷售指數發現,一線城市漲價已熄火,反而是三四線城市漲勢依然十足,而根據中原地產研究中心統計資料顯示:上述9個城市土地市場火熱,重慶土地出讓金額超過千億(人民幣,下同),武漢、西安、南昌、石家莊、長沙、無錫等城市均超過了200億,多個城市創造了歷史同期紀錄,9個城市年內累計土地出讓已經達到了3749.4億,年增46.8%。  路線將延續5年  新城控股副總裁歐陽捷表示,如今中央禁止炒房的政策十分明顯,已經成為調控房市的主軸。估計未來5年內會延續這一路線,同時公布限售政策的城市,將會逐漸增加。  中原地產分析師張大偉統計發現,到目前為止全大陸已經有45個城市執行了不同年限的限售政策,要求所有新購或者部分新購房源,鎖定一定年限後才可以再上市。限售未來預計將快速向三、四線蔓延,後續可能會超過50個城市執行限售。

  • 滬集體土地建租賃房 8年可回本

    滬集體土地建租賃房 8年可回本

     大陸房市正在變天。繼各地接連推出「租售同權」後,住建部又於日前公布新一批大規模《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》城市,以具相關經驗的上海為例,按租金回報率計算,地方投入8000萬元(人民幣,下同)後,8年就回本,學者稱,隨政府調控的思路從需求端轉向供給端,未來房屋租賃市場將越來越大,並使房價更穩定。  有鑒於近年房價高漲,大陸中央在祭出限購、限貸、限價、限售等從需求端進行抑制的調控政策後,今年以來,也陸續開展如增加熱點城市土地供應、去三四線城市庫存等供給端的調控方案,並發展房屋租賃市場。  今年新一輪「革命」  在此之下,今年7月,大陸住建部等9部委聯合發布有關發展房屋租賃市場的通知,截至8月底,已有超過30個省市,推出包括保障租房者與購房者一樣,子女可享就近入學、相應公共服務等權利的「租售同權」,以及增加租賃房源等政策,被外界視大陸房市今年的第一波「革命」。  而日前,為更進一步發展租賃市場,住建部、國土部再次發布新一輪的革命性措施,於北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市,大規模開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。  租金回報率至15%  據瞭解,該政策類似台灣社會住宅,但像在大陸農村地區,土地產權多屬當地居民和政府共有,因此中央透過將鄰近都市的農村集體建設用地,推展為租賃住房項目,並配置醫療、教育等公共設施,滿足民眾的居住需求,且該政策前幾年也已開始在上海、北京等地先行小規模試點。  上海市閔行區七寶鎮聯明村黨總支副書記沈春軍說,該村內的聯明雅苑小區,總投資約8000萬元人民幣,而在房價高漲下,目前年租金回報率成長到約15%,8年來不只回本,村里每戶家庭每年還能拿到2到3萬元的分紅。  上海中原地產分析師盧文曦直言,顯然租賃已成為當前的政策趨勢。易居執行總裁丁祖昱也說,政府調控的思路正由需求端控制轉向供給端,房屋租賃市場會越來越大。例如在上海,租房比例目前已提升到了41%,這將會讓房價更趨穩定,房租價格也更合理。

  • 碧桂園稱霸 力拚年銷5千億人幣

     碧桂園(02007-HK)集團22日召開2017中期業績發表會,上半年淨利75億元(人民幣,下同),年增39.2%。碧桂園集團總裁莫斌在會上表示,集團上半年合同銷售金額達2889.1億元,高於公司預期,故調高全年目標為5000億元,比去年實際銷售額增長62%。  莫斌強調,將今年銷售目標上調至5000億元,有信心完成這個目標,不排除做得更好。值得注意的是,5000億的年銷售額為當前大陸房企設定的最高年銷售目標。  今年碧桂園獲取土地的現金支出預算大約在2200億元。碧桂園進一步表示,將繼續鞏固面向一、二線城市的土地市場,持續深耕三、四線城市市場核心地帶。  新浪財經報導,碧桂園將積極介入租賃市場。莫斌指出,針對租售同權,相信國家未來還會出台一系列政策。碧桂園圍繞一線城市市場,設立了長租事業部。未來會積極介入租賃市場,希望長租市場成為公司新的利潤增長點。至於是否計畫回歸A股上市,碧桂園集團依然給予否定答案。

  • 陸50城大舉賣地 金額年增46%

    陸50城大舉賣地 金額年增46%

     中原地產研究中心統計資料顯示,截至8月8日,2017年大陸賣地最多的50個城市,合計賣地金額達到1.8兆元(人民幣,下同),與2016年同期相比,賣地金額上漲了46%,單位平均地價上漲了33%。  地價上漲的城市主要集中在三線城市,包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興和鹽城等城市;賣地收入較高的城市則依舊多為一、二線城市,包括北京、上海、南京、杭州、武漢、重慶、蘇州、鄭州等12個城市,賣地收入均超過500億元。  1、2線城增土地供應  2017年上半年,各地房地產調控政策頻繁出台,地方差異漸趨明顯,熱點城市政策不斷收緊,限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼,開啟「限售」模式且範圍不斷擴大,同步加強房地產金融監管,著力抑制投資投機性需求。很多一、二線城市為了抑制房價的上漲,開啟了增加土地供應的政策,北京、杭州、武漢等城市土地出讓金依然突破了500億元。  中原地產首席分析師張大偉指出,即使很多城市土地調控政策嚴格,但企業依然處於補庫存階段。房企積極拿地,特別是部分三、四線城市,近期土地競爭激烈。  此外,全大陸有23個城市賣地收入翻倍,60個城市賣地收入超過了100億元。三線城市的溢價率則有明顯上升,包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十,佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市進入了賣地百億元城市行列。  房企搶地意願強烈  張大偉說,上半年大陸房市成交分化明顯,一線城市明顯降溫,二線城市逐漸平穩,三線城市有所上升。鑒於此,在一、二線熱點城市周邊的三、四線城市,房企搶地意願強烈,因此導致溢價率飆升。  《證券日報》報導,有業內人士表示,房價上漲已經明顯放緩,之前部分房企獲得的高價地很可能面臨入市難的問題。此外,此輪三、四線城市上漲預期強烈,待這些城市的改善性需求釋放完畢後,市場後期購買力則不足,房企在三、四線城市所拿的高價地,可能會成為未來難以消化的庫存。

  • 易憲容》房市城鄉有別 好政策要堅持

    最近到了中國一些三四線城市,房地產市場火熱場面與2016年的一二線城市相比沒有多少差別,比如湖北的隨州、安徽的全椒等地。不過,儘管這些城市的房地產市場是那樣火熱,不少居民湧入房地產市場,但這些三四線城市的房地產市場與2016年一二線城市的房地產有個本質上的差別。就是房價也是在上漲,但其上漲幅度緩慢,而且其房價本身基數就小。 比如隨州和全椒的房價,從2016年以來大致上漲了10%,高層樓房由每平方米3000多元人民幣上漲到4000元左右。也正因為這些三四線城市房價上的優勢,如果現行的信貸政策不會有多少改變,估計這些三四線城市的房地產市場還會有一個較長的增長期。而且這些三四線城市的房地產市場並非是去庫存的問題,而是如何讓其城市規模加快擴張問題。 因為,從這些三四線城市規畫來看,都做得非常得大,都非常宏偉。這些城市的基礎設施與大的框架基本上都已經搭好,未來就在於如何把其內容填寫上。但要填寫好這些內容需要時間。如果政府的政策不變或因城施策,那麼這些三四線城市的房地產市場繁榮還會有一段時間。如果政府的政策變化,則是另當別論了。多數三四線城市的情況都是如此。這也就是為何5月70個大中城市房價有80%城市的房價還在上漲,為何今年以來這些城市的土地拍賣最為搶手的原因所在。 當然,三四線城市房地產發展與繁榮,與政策及房價總體水準有關,同時也與地方政府大動作轉移其債務風險有關。因為,這些三四城市在進行城市基礎設施建設的過程中,在打造其城市的品牌過程中,都背上了巨大的債務。如果當地城市的房地產市場不繁榮起來,沒有土地財政,估計中國三四城市都面臨著巨大的融資平台的債務風險。 現在三四線城市的房地產市場發展,地方政府都有意通過房地產市場把這些風險轉移給住房購買者手上。所以,地方政府有強烈發展當地房地產市場的動機。但這個任務是否完成就得看當地房價漲幅及未來的房地產市場政策如何變化。 不過,對目前的一線城市、二線熱點城市及這些城市周邊的市場來說,與之相比則是冰火兩重天的局面。因為在房地產調控「五限」政策下,這些城市的房地產市場基本上是一潭死水了。儘管這些城市的房價仍然沒有多少變化,下跌些微,但住房銷售突然快速下降、房地產仲介公司紛紛倒閉,甚至於有傳說深圳有大的房地產公司面臨資金鏈斷裂的風險等。 可以說,當前的這些房地產市場的調控只要再堅持一兩年,無論是這些城市的房地產開發商,還是房地產市場投機炒作估計是插翅難逃。不少房地產開發商將面臨破產的危險,而房地產市場投機炒作則會全面套牢。 當然,對當前國內房地產市場影響巨大的還不只是「五限」的房地產調控政策,還有央行貨幣政策的槓桿收緊,及對貨幣市場和國內影子銀行的整治,國內金融市場的流動性正在收緊,而這正在全面傳導到住房按揭貸款市場,無論是住房按揭貸款的價格還是貸款的數量都會造成不小的影響。 比如從6月開始,全國範圍內掀起了上調首套房貸利率的大潮,這股風從一線城市刮起到二三線愈演愈烈,從4大國行到各地各級銀行紛紛上調首套房貸利率至基準利率,部分熱點城市幾乎全部取消房貸利率折扣,個別銀行開始實行1.1、1.2倍利率,更有銀行乾脆宣布停貸。 住房按揭貸款利率全面上升,以及住房按揭貸款獲得難度增加,這對一線二線城市已經進行調控的房地產市場影響不大,因為這些城市很少有購買第二套住房的投資者進入市場了,這只會對購買第一套住房的居民有些影響,但在房價如此之高的情況下、在住房的銷售快速下跌的情況下,進入市場的購買住房者不會太多,其受到影響也不會太大。 但這些政策若傳導到三四線城市,有可能對正在火旺的三四線城市造成較大的衝擊。也就是說,隨著金融去槓桿帶來的資金成本全面上升,一二線城市房價出現調整的可能性概率正在全面上升。如果這種情況傳導到三四線城市則可能對這些城市的房地產市場造成衝擊,值得密切觀察。 還有,對於一二線城市來說,目前有一個現象也值得注意,就是這些城市的租金正在快速下跌。在政府出台了一系列的房地產市場調控政策之後,一二線城市的房地產市場完全出現了僵持的局面,房銷售急劇下跌,但房價卻還是頂在天花板上。其後果就是,想買房的買不到,想賣房的賣不出。持有住房的人不想降低價格賣出,唯一的出路就是讓手中的住房出租。在這種情況下,租房市場的供應量突然增加,整個經濟又不景氣,本來租房子的人就不多,市場上突然間又冒出這麼多房子,房租自然會應聲下跌。 反過來,房租下滑又會讓越來越多的潛在買房人選擇臨時租房持幣觀望,這更是會強化房價下跌的壓力。而這些肯定會對一二線城市的房地產市場造成更大的影響。 也就是說,當前一二線城市與三四線城市的房地產市場出現了冰火兩重天的局面,這種局面未來如何變化、如何轉換,其形勢相當不明顯。不過,有一點可以肯定,如果現行的房地產市場調控政策只要再堅持一年以上,那麼一二線城市的房地產市場出現重大調整概率大增,到時要政府像以往那樣出來救市,估計並非易事。因為政府只要下決心讓這些城市的房地產市場回歸到居住功能的市場,那麼現在的政策還得堅持。 如果政府要救市,那麼政府的房地產政策的誠信會蕩然無存,中國的房地產市場的情況更是會惡化。對於三四線城市來說,目前局勢基本上還好,當地的房地產市場還在緩慢地擴張,未來的情況如何主要看信貸政策收緊的程度。所以,對於當前房地產市場形勢判斷應該是好壞參半。 (作者為青島大學經濟學院教授)

  • Q1地價飆 京滬杭拿地門檻提高

    Q1地價飆 京滬杭拿地門檻提高

     大陸從3月啟動新一輪房地產調控政策已見成效,但伴隨土地交易價格首季飆高,官方調控矛頭也有新方向。近日包含北京、上海、杭州一周內陸續推出新政,針對土地轉讓當中,開發商自持部分與商辦用地細則,做出更詳盡、嚴格規定,將引發房地產開發業者取得土地的門檻進一步提高。  據《華夏時報》指出,從業界分析,北京等3城市之所以會推出土地轉讓新規,跟今年第1季土地市場熱度不減有關。雖然數量降低,但首季全大陸土地出讓金額卻出現大幅上漲。資料顯示前3個月全大陸成交樓地板均價為每平方公尺4019元(人民幣,下同)較去年上漲55%;住宅類用地也上漲4成。  大型建商高層認為,如果三四線土地熱度不減,不排除這3個城市的新政策內容可能成為土地轉讓新規的參考樣板,向其他城市進一步擴大。  以上海為例,上海規畫與國土資源管理局4月21日對經營性用地轉讓推出新規定,要求回溯至4月10日起的土地轉讓合約中,辦公用地不得建設公寓式辦公;商業用地未經約定,不得建設公寓式酒店,更同時要求辦公、商業的可銷售部分,應以層為單位,除能避免把商辦用地變成類住宅專案,也抑制資金回籠的流動性。

  • 中國瞭望-從激情逐步回歸理性的大陸房市

     在資金潮、資產荒和財富效應的共振之下,2016年大陸房地產行業風險加速集聚,況且二線城市投資過熱、三四線城市庫存壓力難解、資金面寬鬆導致拿地槓桿率攀升等,更為大陸房地產開發經營業者營運埋下隱憂。  在此情況下,大陸官方與各地方政府自2016年第3季末至第4季初開始陸續祭出調控手段,特別是2017年1月包括北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、武漢、成都、濟南、廈門、鄭州、合肥、南昌、福州、蘇州、無錫、東莞、三亞、佛山、珠海、廊坊、西安等23個城市先後發布房市調控政策,重啟限購限貸。  同時中央經濟工作會議對2017年房市調控定調,政策基調仍將維持緊縮;更何況2016年底在美國聯準會進行10年來第2次的升息後,2017年將進入進一步的加息周期,國際情勢恐驅使大陸銀行及監管會開始收縮資金流動性,資金流動性的釋放將有所趨緩;以及人民幣貶值壓力持續,貨幣環境將略有收緊;加上2016年大陸房價過快,已有透支未來需求之虞;甚至2016年價量基期明顯墊高,基數效應將形成阻力;故2017年大陸房市景氣將從2016年的激情逐步回歸理性,意謂全大陸房市價量將告別2016年的高成長,而回到約與2015年相當的水準。  在房市分化格局下,因城施策的調控措施將持續,其中熱點城市雖然具有較強的人口吸附能力,且土地資源相對稀少,但預料大陸官方將綜合運用金融、土地、財稅等手段強化調控效果,故預估2017年大陸一線、二線熱點城市成交量的年增率,將受政策限制而出現明顯滑落的情況。  至於三線、四線城市方面,政府將持續嚴控土地供應,另一方面要把去庫存與新型城鎮化相結合,透過提高教育、醫療、交通等公共服務水準,吸引農業轉移人口,釋放購屋新需求,期望能進一步緩解大陸三四線城市的庫存壓力,不過由於三線、四線城市的市場需求基本面難以在2017年即看到成效,因此即便短期內擁有去庫存的利多政策,但2017年大陸三線、四線城市價量走勢仍難有突出表現。(作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員劉佩真)

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