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以下是含有固定型房貸的搜尋結果,共33

  • 房貸壽險 為「家」撐起防護傘

     買房向銀行借款,債務人背負的債務動輒上百萬甚至上千萬,可能是一生中背負最久、金額最龐大的債務,但根據壽險業者調查顯示,台灣有房貸但投保過房貸壽險的比重不到三成,可見多數人還是沒有幫房貸債務做好完善風險規劃的風險意識。  房貸壽險,顧名思義是一種專為房貸債務設計的壽險保障,當家中負責繳付房貸的經濟支柱不幸身故導致無法繼續償還房貸時,可透過房貸壽險的保險理賠來清償剩餘的房貸,讓家人不至於被房貸重擔壓垮;當房貸債務清償之後,剩餘保險金將支付給指定受益人。  房貸壽險的領導品牌法國巴黎保險表示,房貸保險為定期保險,提供5~30年保險期間供選擇,建議房貸族可選擇等同於貸款期間的年限,例如申請20年的房屋貸款,建議搭配購買20年期的房貸壽險,以保障貸款償還期間的風險轉移。  平準型的房貸保險,在保險期間保額維持固定,而遞減型的保額,則會隨房貸餘額減少而降低,平準型因為提供的保障金額較高,相對保費也會高於遞減型。建議需要扛起一家老小的三明治族,可考慮「平準型房貸」保險,繳納房貸期間(保險期間)保險金額每年都相同,就算房貸金額減少、保額依舊不變。  頂客族沒有照顧未成年子女的責任,因此可以選擇保額逐年遞減的「遞減型房貸」保險,因為假使在繳納房貸期間(保險期間)身故,保險公司將保險金償還銀行房貸之後,較無另外留一筆錢照顧受扶養家人之需求。  另外,也可依自身經濟情況,選擇躉繳或分期繳。躉繳是第一年就將所有保費一次繳清,分期繳的方式則有月繳、季繳、半年繳、年繳可選擇。躉繳一次繳清的保費較分期繳的總保費來的低,但須一次拿出一筆錢繳交保費,保戶可依照自身經濟情況選擇。  各家保險公司推出的房貸保險保障內容各有不同,除了一般身故或完全失能保障之外,通常還涵蓋了指定意外傷害事故身故(火災、地震、颱風)、重大燒燙傷、特定意外傷害身故(海上、陸上、空中)、完全失能扶助、重大傷害失能安養、初次罹患癌症(初期)保險金、等保障,給付項目多元,民眾可依照本身需求選擇。

  • 房貸壽險 遞減或平準學問大

    房貸壽險 遞減或平準學問大

     隨著國人保險普及率與日俱增,到現在每人已平均至少超過2張保單,連帶在買房子向銀行借房貸時,對房貸壽險的接受度也越來越高,但在選擇房貸壽險時,也有相當的學問,特別對於「遞減型」和「平準型」兩種選項,倘若事先未考慮周延而「選錯了」,恐將無法收到預期的功效,因此在投保之前,房貸借款人必須先對兩種選項所帶來的效益、限制等,都必須事先考慮清楚,一旦到了發生保險給付時,才能盡收投保房貸壽險之效。  合庫金旗下合庫人壽目前可說是國內房貸壽險業績名列前茅的壽險公司,包括合庫、土銀、淡水一信、台中二信,都與合庫人壽有銷售通路合作。合庫人壽主管針對房貸壽險的兩種不同選項說明,所謂的「平準型」房貸壽險,簡單來說就是投保保額固定,從房貸一開始到最後清償完房貸,保額都不會改變。  而「遞減型」房貸,則是如同房貸本息攤還試算表一樣,遞減型房貸的保額是從「本利均攤」的概念出發,會根據保險公司所提供的試算表逐年遞減,倘若前者、後者相比,前者的好處在於由於保額從頭到尾都固定,因此保障更為完整,後者則是較能為投保人省下保費負擔。  舉例來說,以某甲向銀行作房貸500萬元、分二十年期繳納並投保房貸壽險,另房貸利率2%為例,倘若某甲在房貸繳款第十九年身故,並剩下5萬元房貸尚未繳納,合庫人壽主管指出,此時倘若某甲投保的是「平準型」房貸壽險,那麼某甲的身故保險受益人,將在保險公司為某甲還完剩餘的5萬房貸之後,得到495萬元的理賠金。  但倘若是「遞減型」房貸壽險,由於保額是隨著貸款戶向銀行的房貸本息攤還金額而遞減,因此除非貸款戶提前清償,否則的話保險公司為貸款戶還完剩餘房貸之後,通常不會再有其他的理賠金給受益人。  綜觀房貸戶在投保房貸壽險時對於上述的兩種選擇,合庫人壽主管表示,其實平準型或遞減型的房貸壽險都各有支持的保戶群,其中,倘若原本並未多買身故險,希望透過房貸壽險多取得身故保險給付的投保戶,就會選擇平準型保險。  合庫人壽主管也特別提醒,在投保房貸壽險時,最好投保金額就是全部的房貸金額,不要僅將部分的房貸金額納保,因為如此一來,即使投保了房貸壽險,也會產生「保險缺口」,不但使得保障「缺了一角」,而且一旦事故發生時,還得自行籌資貼錢來還房貸,並不划算。

  • 保障型房貸險 留愛不留債

    保障型房貸險 留愛不留債

     幫房貸買保險,主要是為了預防萬一繳納房貸的家人不幸身故或全殘時,其他家人不會因此被房貸壓垮,這幾年在壽險業者的推廣下,保障型房貸保險已經成為財務風險規劃時的重要環節之一,國內保障型房貸保險第一品牌法國巴黎人壽近年來在台幫助了數百個家庭,充分發揮了保障型房貸保險「留愛不留債」的功能。  法國巴黎人壽表示,房屋貸款一直是台灣民眾最大的消費支出,但實際上卻僅有15%的民眾擁有保障型房貸保險,如果在申請房貸的同時搭配保障型房貸保險,當重大事故發生時,即可透過保障型房貸保險代為償付貸款,以保全資產,避免日後家人背負沉重房貸,也就是透過保障型房貸保險讓結果是留屋、留愛、不留債!  保障型房貸保險就如同給「家」一個安穩的防護罩。當家中經濟支柱不幸發生意外,導致無法繼續負擔房貸時,要保人於投保時,可選擇將理賠金優先拿來清償房貸,讓房貸重擔不會壓垮家人,也保全資產;當房貸清償後,若還有剩餘的保險金,將會支付給指定受益人(通常為家人)。  至於保障型房貸保險的額度和繳費方式,足期足額是最簡單基本的方式,例如房貸20年1,000萬,就投保保險期間20年,保險金額1,000萬。  繳費方式則有一次繳清和分期繳納兩種,一次繳清優勢在於無中止繳費、保單失效問題;分期繳納則可讓房貸戶資金運用靈活,可按月/季/半年/年等方式。另外,保障型房貸保險的種類分為平準型和遞減型。平準型是指繳納房貸期間(保險期間)保險金額固定不變;遞減型則是指在繳納房貸期間保險金額逐年遞減。法國巴黎人壽建議民眾可視自身需求而決定,因為不論是哪種類型或繳費方式的保障型房貸保險,都能夠發揮在房貸期間留愛不留債的效益。

  • 低利買房 應考量資金調度便利

     儘管現在的年輕世代沒有人在存錢買房子,年輕人的父母們卻總是在想,如何幫子女們買房,至少打理好房貸頭期款,餘額再交給年輕人自理。這個台灣社會特有的現象,促成銀行的房貸商品視為長期財務規畫的一部分,而非一次性財務交易;「一切以客戶為中心」的設計,可依個人需求,選擇不同種類房屋貸款。  今年前3月的六都房市出現明顯成交量,台經院副研究員劉佩真指出,這是買賣雙方讓利促成,但奇怪的是,成交量擴大之後,反而在4月時,六都建物買賣移轉件數月衰退13.1%,顯然大家在價格認知上拉鋸,第2季至第3季雙方若再不調整,下半年房市景氣難以回春。資深房市評論員倪子仁亦指出,房市目前仍在築底過程,走勢將呈U字型,估測要3~4年的時間才會走完。  房市還沒開始要衝刺,這對父母們來說,應是好消息,大有時間好好為子女選好房子,以及和銀行細細討論後續房貸的安排。  匯豐銀行指出,面對當前經濟市場的變動,房貸的安排應同時兼顧「資金彈性」與「減少負債」,市場上的「加值抵利型房貸」,存在帳戶中的資金需要時隨時可以提領運用,不用時存款利息直接折抵房貸利息,折抵後房貸利息還得少,本金就還得快,省下利息還可以提早還清房貸。  匯豐(台灣)商業銀行提供的「加值抵利型房貸」、花旗(台灣)銀行的「新自由年貸」多有相似的思維,年輕世代一般上班族把零散資金,整合到「抵利型房貸專屬活存帳戶」,帳戶存款享有和房貸一樣的利率。  匯豐同時提供彈性的還款方案,客戶可選擇雙周繳功能,將月付金一分為二,每兩周還款一次,提前償還部分貸款,並可節省利息開支,加速還清房貸。  花旗銀行則認為,房貸是長期資產規畫,需滿足增加資金流動性與降低負債壓力兩個目標,花旗「新自由年貸」為本利攤還型房貸,可讓客戶在每月固定攤還本金與利息同時,不影響可用資金流動性下,優先償還本金,達到省息、縮短房貸年限的功效。

  • 紐時:美聯準會升息 對一般人影響有限

    紐時:美聯準會升息 對一般人影響有限

    雖然美國聯準會星期四宣布升息一碼,但穆迪(Moody’s)首席經濟學家Mark Zandi認為,明年一整年升息對美國消費者的影響可能都不大,因為聯準會對銀行和金融機構的影響不是直接的。這次升息後,定存利率和存單收益不會上升太多,對債券的影響也不大,但對部分房貸和信用卡利率影響較快。 存款帳戶和存單 《紐約時報》(New York Times)引述的美國金融服務公司BankRate.com首席分析師 Greg McBride說,銀行想要吸引人們來存錢的時候雖會提高定存利率,但現在銀行手中資金充裕,所以它們不太可能會很快升息,甚至不升息。就算升息升的速度也不會太快,研究也顯示,存款帳戶的利率在升息時通常上漲的速度,比降息時利率下降的速度來的慢。 升息對存單的影響也不大。因為它通常會跟隨美國國庫證券的行動,可是國庫證券這次卻沒有因為升息而增加。金融公司Federated Investor的資訊總監Debbie Cunningham說,貨幣市場基金也不會有太大變動,因為它通常投資的低風險商品,例如短期政府債券和資產擔保商業票據,平均是40天到期,所以要一段時間後才可以看到獲利上升。 債券 Vanguard的資深投資策略師Fran Kinniry說,現在持有債券的人應該很開心,因為以往只要升息,債券價格就會跌落。但是因為目前聯準會已經預示要升息一段時間,所以這個資訊已經反映在債券市場上了。 房貸 升息對房貸比較沒有直接的影響,房貸的變動主要是和國債較有關係,還有市場對通貨膨脹的預期,以及長期國內和國外經濟成長預測有關。只有少部分的房貸會受到聯準會升息的直接影響,如指數型利率房貸和房屋資產淨值信用貸款(home equity lines of credit)。McBride建議,貸了指數型利率房貸的人重新貸款成固定利率的房貸,因為他認為聯準會接下來幾年的決策,會對指數型房貸有深遠影響。 而房屋資產淨值信用貸款的利率,明年預期會因聯準會升息,而平均上升5.5%。貸款資訊公司HSH的副總裁Keith Gumbinger說,貸款人可以要求將他們現有的餘額的利率固定住,但是他們的房屋資產淨值信用貸款的利率,可能會因為他們的貸款餘額和預計還款的時間長短而高達6.2%。房屋資產淨值信用貸款的利率多少,主要還是受這兩者影響。 消費性貸款 信用卡的利率預計將會在一到兩個月後調漲。McBride呼籲還享有新卡免息優惠的人,盡量利用這段免息的時間還掉債務。車商預計也會提供優惠方案刺激銷售,這會幫助信用良好的貸款人將利息保持在較低的水平。

  • 首購換屋族 選擇大不同

    首購換屋族 選擇大不同

     市場普遍預期國內利率水準下半年起將有看漲可能,壽險業者提醒,有房貸支出的民眾,可依自己不同的狀況,選擇遞減型或平準型房貸壽險,一方面減少負擔,一方面也確保住屋的權益不會受到影響。  根據央行統計,目前台灣家庭平均房貸借款為606萬元,未來若升息半碼(0.125個百分點),等於平均每戶每月要增加625元的房貸支出,尤其台北市恐怕會更高。  第一金人壽表示,房貸壽險商品依壽險保障金額固定與否,可分為平準型、遞減型,但平準型的保額不變,遞減型則逐年減少,因此遞減型的保費相對會較便宜。  以30歲男性投保20年期、500萬元為例,平準型商品總繳保費約為30萬,遞減型約為15萬。  第一金人壽指出,規畫投保時,因視貸款人的保險保障是否足夠,像是青年購屋族,年紀輕、收入較少,且家庭負擔也小,就可以選擇遞減型房貸壽險;若是壯年換屋族群,因為收入較高且家庭責任重大,建議可以利用平準型房貸壽險拉高保障。  目前房貸壽險的要保人回歸為房貸借款人,保戶可自行指定保險理賠金的受益人及金額,與過去規定大不同。  但業者也提醒,若要保人不幸遭遇事故時,理賠金是否有被妥善利用,否則最終房子仍會遭銀行法拍,如此一來就失去房貸壽險的意義。  合庫人壽指出,規畫房貸壽險要以足期足額為原則,並以主要收入者為房貸壽險被保人,並不一定要登記的屋主或住戶,如果是雙薪家庭,因為夫妻雙方都是經濟來源之一,建議夫妻以收入比例來分別投保,萬一主要收入來源發生事故意外,才能真正發揮房貸壽險的保障功能。

  • 利率看漲 可善用房貸壽險強化保障

    美國量化寬鬆措施緩步退場,市場普遍預期未來利率看漲,央行總裁彭淮南也多次提醒房貸族注意利率上漲風險。一旦利率上漲,房貸壓力將加重。第一金人壽建議房貸族,可利用房貸壽險加強保障,以保護家人住屋權益,避免房貸上漲而使家庭財務風險提高。 第一金人壽總經理林元輝表示,房貸壽險商品是定期壽險,但免體檢的保險額度從500萬至1500萬不等,又可在房貸金額中每月攤還,與定期壽險不同,較適合房貸族使用。 林元輝指出,現在房貸壽險都可附加其他功能,包括搭乘大眾運輸工具意外傷害保險、重大燒燙傷保險、重大傷殘安養金、全殘扶助金等,萬一一家之主因為傷殘或意外過世等都可獲得理賠,無須擔心收入中斷的風險,家人也不需要擔心房子被法拍。 房貸壽險商品依壽險保障金額固定與否可分為平準型、遞減型,林元輝建議,青年購屋族收入較少但家庭負擔也小,可選擇遞減型房貸壽險;若是收入較高且家庭責任重大的壯年換屋族群,則建議可利用平準型房貸壽險拉高保障。 林元輝表示,房貸壽險保障期間,貸款戶因身故或全殘時,除可繳清房貸餘額,保全房屋,還可留給家人一筆安家費用。

  • 明年利率普遍看漲 規畫房貸壽險 有保障

    明年利率普遍看漲 規畫房貸壽險 有保障

     市場普遍認為明年利率水準有看漲的可能,壽險業者提醒,房貸族每月壓力可能變重,將使家庭財務風險升高,若不希望家人一起冒風險,一家之主可利用房貸壽險加強保障,以確保住屋的權益不會受到影響。  房貸壽險是「房貸」加「壽險」的產品,民眾在辦理房貸時,銀行都有可能會順便推薦,如果房貸借款人未來無法繳清房貸時,房貸壽險就可發揮作用,讓後續房貸不會沒有著落。  第一金人壽總經理林元輝表示,房貸壽險商品也是定期壽險,但兩者不同之處,在於房貸壽險免體檢的保險額度,從500~1,500萬元不等,還可在房貸金額中每月攤還,比較適合房貸族使用。  目前不少房貸壽險商品都開放附加其他功能,包括搭乘大眾運輸工具意外傷害保險、重大燒燙傷保險、重大傷殘安養金、全殘扶助金等,一家之主如傷殘或過世,都可以獲得理賠,不必憂慮收入中斷風險,家人也不必擔心房子被法拍。  林元輝分析,房貸壽險商品依壽險保障金額固定與否,可分為平準型、遞減型,但平準型的保額不變,遞減型則逐年減少,因此遞減型的保費相對會比較便宜。  以30歲男性投保20年期、500萬元為例,平準型商品總繳保費約為30萬元,遞減型約為15萬元。  合庫人壽認為,規畫投保時,應視貸款人的保險保障是否足夠,像是青年購屋族,因為年紀輕、收入較少,且家庭負擔小,就可以選擇遞減型房貸壽險。  壯年換屋族群,因為收入較高且家庭責任重大,建議利用平準型房貸壽險拉高保障。  林元輝指出,目前房貸壽險的要保人回歸為房貸借款人,保戶可自行指定保險理賠金的受益人及金額,與過去規定大不同,保戶要注意,若要保人遭遇事故時,理賠金是否有被妥善利用,否則最終仍讓房子被銀行法拍,就失去房貸壽險的意義。  合庫人壽指出,規畫房貸壽險要以足期足額為原則,並以主要收入者為房貸壽險被保人,並不一定要登記的屋主或住戶。  若是雙薪家庭,因為夫妻雙方都是經濟來源,建議夫妻以收入比重分別投保,萬一主要收入來源發生事故,就能真正發揮房貸壽險的保障功能。

  • 利率看升 行庫推一段式房貸

     央行總裁彭淮南暗示低利率進入尾聲,升息之箭即將射出後,固定利率房貸可望成為房貸主流。行庫高層透露,已著手力推一段式房貸產品,避免房貸戶因升息而加重負擔。  台銀消金部經理周紹義表示,目前台銀房貸利率約在1.9%至2.2%間,國內市場資金仍寬鬆,房貸利率沒有拉高的跡象,但若因美國量化寬鬆政策(QE)退場等國際因素影響,政策主導利率提高,房貸族將首當其衝。  行庫高層表示,目前市場主流房貸產品是指數型房貸,採機動計息,貸款利率會隨定存利率的升降而變動。擔心利率走升的民眾,可選擇一段式的固定利率型房貸或遞減型房貸。就是在3~5年的約定期限內,不論市場利率如何變動,房貸戶都按照固定利率攤還固定的貸款本息。  不過,因銀行需承擔升息風險,所以一段式房貸利率會比較高。以八大行庫推出的「青年安心成家貸款方案」為例,一段式房貸利率目前為1.98%。  由於指數型房貸會綁約2~3年,行庫高層建議,還在綁約期限的民眾先觀望,等綁約結束再視當時利率環境計算是否要轉貸。

  • 鎖住低利 固定房貸購屋減壓

    鎖住低利 固定房貸購屋減壓

     我國央行今年已經升息兩次,亞洲多國的升息循環正式啟動,利率上揚,房貸利息支出成本風險相對增加。下半年以來壽險公司固定型房貸買氣大增,壽險業者建議可選擇三至五年期的固定利率房貸專案,以對抗這波升息帶來的衝擊。  近期保誠、富邦人壽等業者強打固定型房貸搶佔升息下的商機,房貸戶也從今年下半年起開始憂心升息增加房貸負擔太多,因此紛紛轉進固定型房貸,該類房貸商品買氣也因此大增。  以富邦人壽為例,6月固定型房貸商品只佔15%(浮動型佔85%),9月份卻大幅增加、佔比高達60%(浮動型佔40%),自央行9月底第二次升息後,許多客戶捨棄一段式浮動房貸(利率大約都在1.8%上下),改選固定型房貸商品,更帶動10月份整體房貸業績成長近一倍。  在市場升息趨勢轉趨明顯的情況下,保誠人壽建議新貸戶或手邊仍有3年以上房貸要負擔的民眾,可以透過固定利率房貸趁早鎖住低利,節省利息開支。  市場利率波動有一定的週期性可尋,根據保誠人壽放款部的研究顯示,上一次的升息週期大約持續4年,以央行公告之擔保放款融通利率來看,自93年10月第一次升息(升息前利率為1.75%)開始向上調整,至97年9月第一次降息為止(降息前利率為4%),整個利率循環週期上下波動幅度為2.25%。  富邦人壽也表示,一般貸款戶可能沒注意到,海嘯以來的低利房貸商品,幾乎都是三段式浮動利率,二年優惠期滿,利率加碼就會調高,再加上指標利率上升,房貸利率升幅可能超過房貸戶的預期。一旦升息,通常都會維持好幾年,代表著未來2~3年房貸壓力只會越來越高,以2004至2008為例,升息循環即長達4年。  以此推估,中長期的房貸戶更應該注意未來四年的房貸利息,是否會因為利息負擔加重而嚴重影響生活品質。保誠人壽放款部郭繼承經理表示,房貸為中長期的貸款,民眾在選擇時除需考量目前房貸費用是否會造成沉重的經濟負擔,亦要考慮未來利率上揚時可能增加貸款支出的風險。在央行持續調升利率、降低貸款成數等政策下,民眾不妨趁利率攀升及貸款成數緊縮前,把握最後轉貸時機。  以保誠人壽「超值福貸II」前三年採用兩段式固定利率來看,前半年固定1.85%,第7到36期固定2.10%,三年平均利率只要2.058%;以貸款金額800萬元為例,若預期未來指標利率每半年升息0.25%,選擇I+0.75%的指數型房貸,三年利息共支出58.8萬;若選擇保誠人壽三年固定型房貸,三年利息只要49.4萬,足足省下9.4萬元。  至於富邦人壽推出「五福臨門」的固定型房貸,提供前五年固定利率最低2.3%起,讓房貸5年內不必擔心利率調升將造成生活支出增加。  假設未來3年,每年升息0.5%,連續升息3年,以房貸金額1000萬元來看,若房貸族選擇目前常見的一段式1.8%浮動利率,那麼前5年的總利息支出為1,450,000元;若房貸族是前五年固定型房貸,以最低利率2.3%,則5年總利息支出為1,150,000元,五年總計足足省下了30萬元的利息支出。

  • 保險一周

     國泰推線上辦保全變更  國泰人壽本周強調,要跟綠色環保節能理念相互契合,除提供客戶可經由網路線上辦理保全變更,亦陸續增加可辦理項目,以提升服務效率及節能成效。自99年11月3日起,提供投資型商品基金平台的基金轉換,每保單年度12次線上免費轉換優惠,以強化公司推動節能環保之活動目標。  富邦增固定型房貸商品  升息效應衝擊下,富邦人壽本周公布,6月份其固定型房貸商品只佔15%(浮動型佔85%),9月份卻大幅增加、固定型房貸佔比高達60%(浮動型佔40%),顯示房貸族為了享受還沒升息前的低利、又想掌握後續升息後的成本支出,固定型房貸變得熱賣,自央行9月底第二次升息後,許多客戶捨棄一段式浮動房貸(利率大約都在1.8%上下),改選固定型房貸商品,更帶動10月份整體房貸業績成長近一倍。  南山防範電腦百年蟲  民國100年即將來臨,因應電腦「百年蟲」問題,南山人壽本周宣布,已做好各項電腦系統準備,確保提供400萬保戶正確、即時的服務訊息,南山人壽表示,為了確保電腦系統處理的年序數可從2位數擴大到3位數,南山人壽成立專案小組,全面清查所有資訊系統,評估系統影響範圍以及因應措施,經過全面的規劃、檢核、系統修改,以及整合測試後,百年年序資訊系統已於98年1月完成系統上線。今年南山人壽已完成所有資訊系統百年年序的準備。  永達保經獲頒公益楷模  永達保險經紀人本周宣布,其長期推動身心障礙者的權益與福祉,具體的關懷行動受到台中市政府的推薦與肯定,日前榮獲台中市長胡志強頒贈團體類身心障礙公益楷模獎。  台壽獲IQA國家品質獎  台灣人壽本周宣布,2009年IQA國際品質獎日前公佈得獎名單,台壽總計有339位展業人員獲獎,與2008年獲獎人數相比成長近兩成。  安聯前3季保費收入驚人  安聯人壽本周宣布,在2009年晉升為安聯集團亞太區第一大壽險公司,2010前三季年總保費收入更較去年同期成長35%,達新台幣655.28億元,且初年度保費收入名列台灣第五大壽險公司,投資型保單商品更穩坐市場龍頭寶座;自結稅前營運獲利新台幣1.75億。

  • 利率蠢動 瞄準轉貸好時機

    利率蠢動 瞄準轉貸好時機

     景氣開始復甦,壽險業者搶推「短期固定計息」優惠利率房貸,可避免短期內利率看漲,增加房貸負擔,適用於需要申辦房貸的新貸戶,而已揹負房貸的有殼一族,可趁此機會檢視現有的房貸利率,把握轉貸最佳時機。  以保誠人壽「超值福貸」為例,前半年固定1.88%,第7個月至第3年期間固定2.15%,第4年起依指標利率i+1.25%(目前2.25%),換算前3年平均固定利率為2.105%,由於前半年利率較一般長年期固定計息的房貸利率更低,因此房貸戶可在一開始貸款本金較高時,減輕利息負擔,且前3年採固定計息模式,房貸戶也不必耽心房貸利率隨市場利率調升,造成利息負擔更加吃重。  保誠人壽放款部經理郭繼承表示,受到前年金融海嘯的影響,市場利率降到近年來低點,若民眾在金融海嘯之前申辦中長期固定計息房貸,現在正是轉貸至短期固定房貸的時機,因為可先享受現階段的低利率,更不必耽心未來升息而增加的額外負擔。  郭繼承舉例,曾先生於2008年底金融風暴前夕,向某銀行申貸中長期固定利率房貸,貸款額度900萬元,假設7年固定利率3.10%,則曾先生每月需支付房貸利息23,250元,貸款首年的利息總支出是27.9萬元,但因房貸利率與目前市場低利差距甚大,負擔加重的曾先生打算轉貸。  曾先生目前貸款本金剩下800萬元,若轉貸至保誠人壽「超值福貸」,扣除估價費、規費等轉貸成本約13,100元,前3年的利息共計可省下23萬8,800元。  富邦人壽表示,壽險公司有資金成本年期較長的優勢,能推出多樣化固定利率的房貸商品,可以讓民眾在低利時點選擇固定式優利房貸,可享有「鎖利」優勢,而除了「短期固定」房貸方案,「一段式加碼」房貸也是市場當紅商品,不同前低後高的3段式階梯房貸,房貸負擔恐怕在升息時跟著冒險,因此「一段式加碼」房貸正夯。  如富邦人壽「真心相貸」方案,提供最低1.85%起(PDR+0.85%)的優惠利率,房貸利率維持一段到底,適合長期還款者。不過,選擇固定型或一段式加碼房貸,仍應注意起息點不應過高,固定利率雖可鎖住未來利率走升,但起息點較高,前期利差被拉大,較不適合短期內有換屋需求的民眾。

  • 新趨勢 房貸吹省息風

     房貸族越來越精明,銀行不斷祭花招,推出強調能省息的房貸,從外銀主打的「雙周繳、雙抵利型」房貸,到台新銀強調可彈性選擇多還本金,以及花旗銀又推出能抵利,且房貸固定與指數利率也可自由決定的專案,不管業者祭出的遊戲規則是什麼,前提就是房貸族本身一定要有存款或多餘的錢,否則最後還是達不到省息效果。  在省息大戰下,各銀行祭出的房貸遊戲規則為何?如匯豐銀主打的是雙周繳再搭配抵利型房貸,匯豐銀表示,雙周繳將原本月繳金額平均分成2份,每2周繳一次款,可提前償還部份本金,利息因此省得更多,再搭配抵利功能,將所有存款整合存至抵利活存帳戶中,存一分錢省一分利息,省息效果加倍,加速房貸還清。  而花旗銀則針對雙薪上班族家庭,透過夫妻個別存款帳戶一同抵利,讓房貸戶在擁有財務獨立自主權的同時,又可加倍省息,加速償還貸款,由房貸戶自己掌握利率自主權。  至於台新銀的超彈利房貸,主要鎖定一般受薪上班族,目標是想早一點償還貸款或是搞不清楚每月要繳多少房貸的族群。台新銀表示,超彈利房貸的特點是允許客戶在應繳月付金後,可再增加約定償還本金金額,每月可固定多償還一些本金,除能提前還款外,還能減少利息支出,此外,如果客戶當月帳戶因故無法扣繳事先約定多繳的本金金額,只要有還足原本的月付金,就不會影響到個人信用。不過,上述的3種房貸,要達到省息效果,前提都還是房貸族本身要有多餘的資金,拿來提前還款或做抵利,對於每月無閒置資金的房貸族而言,並無法發揮省息效果。  為此,花旗銀又再祭出新房貸,強調房貸金額可選部份固定式利率,部份指數型利率,花旗銀零售銀行事業群負責人李芸指出,在利率將逐步上揚的情況下,客戶選擇固定式利率房貸的部份,將維持3年固定利率,鎖定3年利率成本,不必擔心利率上升造成的額外負擔,同時3年到期後,客戶可以依據當時利率情形,選擇是否繼續鎖定固定型利率,靈活而有彈性。  另一方面,客戶選擇指數型利率房貸的部份,則可維持市場調整的彈性,一旦市場利率下降,客戶仍可立即享有降息的好處。  此外,指數型利率房貸連結帳戶之存款利息可扣抵貸款利息,貸款年限可能因此縮短,即便手頭沒有多餘的存款,至少先享受到降息,減輕荷包負擔,相當適合手邊有一些小額存款,或是每個月有固定儲蓄習慣、並且想保有資金彈性運用的房貸族群。

  • 選「前低後高」房貸族 小心升息

    選「前低後高」房貸族 小心升息

     對房貸族而言,最怕舊利率升息,負擔變重,在市場處於升息蠢蠢欲動之際,房貸族怎麼挑選房貸呢?房貸主管表示,一旦未來6個月市場開始升息,那麼目前市場上主流的房貸前低後高,對房貸族並不一定會有利,反倒是前幾年鎖固定或是固定與指數雙合一會較划算,3種類型房貸利息差別很大,雙合一房貸利息只有「前低後高」的一半都不到。  銀行業者責表示,隨著經濟復甦,低利時代已驚進入尾聲,外界預測央行可能最快上半年就會開始升息,最慢年底前一定會升,一旦央行升息啟動,那房貸族的荷包肯定會縮水,且升息不會是短暫現象。  既然市場已處於低利末端,房貸族該如何挑選房貸,才能減輕升息後房貸的負擔呢?銀行主管說,原則上,只要利率走升,那麼目前市場主流的「前低後高」型房貸,一定對房貸族較不利,因為所謂「前低後高」就是越後面利率加碼幅度越大,一旦升息後,指數利率高會往上走,再加上加碼利率,利率會大幅增加。  舉例來說,房貸族的貸款金額是400萬元,若選擇是目前利率相對較優的合庫「前低後高」房貸,其前半年1.5%、7-12個月1.99%、第2年起2.25%,假設半年後,利率開始上漲,且漲幅為0.25%,第2年上漲了0.5%,第3年又上漲0.5%,原則上,客戶只有在前半年享受到低利,第7個月後利率就開始往上調升,最後房貸的總利息支出則是146萬。  不過,房貸客若選擇的是台北富邦前2年利率固定式房貸,雖然前2年利率都為2.20%,但是在市場升息了2次下,房貸戶的利率還是維持在2.20%,一直到第3年才開始反應升息,在此情況下,最後總利息支出為141萬元,較「前低後高」省了5萬。  不過,要省息,則房貸戶首先就要先準備一筆存款,而且每月儲蓄1萬元,那麼才可能真正達到雙合一房貸的省息效果,若每月無多餘錢抵利,那麼省的錢就沒那麼多。

  • 一段式利率 降升息負擔

     全球利率面臨走揚壓力,房貸利息支出成本風險增加,為讓房貸族能享受未升息前低利,又能鎖定升息後成本,有業者祭出雙合一的「一段式利率」讓房貸族自行決定,意即固定式與指數型房貸合一,透過分散利率降低升息成本負擔。  銀行業者表示,隨著景氣觸底回升,各國升息一波接一波,尤其是率先升息的澳洲央行繼去年3度升息後,今年3月再升息1碼,亞洲各國包括台灣,均密切關注景氣動能並可能隨時採取升息措施。  一旦央行決定採升息措施,最先受影響的就是廣大房貸族。由於升息勢在必行,已有越來越多的銀行祭出一段式房貸,如台新銀、北富銀與房仲業者合作,推出一段式1.70%起,而玉山銀則是1.71%起。  業者指出,由於一段式利率跟目前市場最普及的指數型房貸相比,首段利率偏高,因很多業者目前首段利率是從1.5%起跳,因此,市場接受度不是很高。  為解決房貸族「選擇固定式利率房貸,擔心未來利率走低;選擇指數型房貸,又怕未來利率走揚」兩難,花旗銀行祭出固定式與指數型二合一房貸,供房貸族視個人需求,如60/40(固定式/指數型)、50/50或40/60,3種房貸,選擇適合自己的房貸。  花旗銀建議,在金融市場日趨成熟及多元化的今日,房貸已不再強調低利率的思維,也應將未來可能的利率波動風險納入考量,同時考量資金運用的靈活與彈性,讓房貸成為理財幫手,而不造成房貸戶負擔。

  • 銀行搶當房貸理財好幫手

    銀行搶當房貸理財好幫手

     銀行、壽險業者「房貸」大車拚,現已跳脫傳統「給我低利,其餘免談」的思維,皆將自家方案打造成房貸戶的理財好幫手,原本是壽險業者擅長的固定、指數房貸利率自由選,現在花旗銀行也搶攻這塊市場,適合長期還款、擔心升息加重負擔者;而銀行業者競推的「房貸本金彈性還」模式,國泰人壽也打造「30%本金屆期攤還,輕鬆還款無壓力」的方案,適合首購或購屋資金窘迫者。  全球利率面臨走揚壓力,若擔心未來升息而增加房貸負擔,可選擇花旗銀「雙利貸」、中國人壽「168雙功能」等房貸專案,花旗銀行指出,對貸款年期動輒15年、20年的房貸族來說,恐面臨升息而加重房貸支出的風險,因此選擇花旗「雙利貸」,客戶可自行決定「固定」及「指數」計息模式,避免升息風險。  花旗(台灣)銀行零售銀行事業群負責人李芸指出,結合花旗銀擅長的抵利型房貸,房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息,透過分散利率風險及抵利的特性,對於手邊有些小額存款、或每月有固定儲蓄習慣且想保有資金彈性運用的房貸戶來說,「雙利貸」等於是理財好幫手。  而中國人壽的「168雙功能」房貸專案,也同樣標榜「利率主導權」由客戶掌握,不僅具有傳統一段式利率的彈性,更多了一層最高固定利率的保障。  中國人壽放款部資深經理周寶麗表示,機動計息的指數型房貸,表面上看似低利優惠,但當利率反轉時,消費者仍需面臨升息壓力及風險,反觀中壽的「168雙功能」房貸,可自第4年至第7年期間,讓客戶每年行使1次「利率轉換權」,由指數利率轉換為3.09%的固定利率,若利率反轉下跌,客戶也可以轉換為指數計息模式,面對瞬息萬變的金融市場,將利率的主導權回歸給消費者。  至於入住一級戰區的首購族,或購屋後需要一筆裝潢資金者,考量到這類族群的資金較窘迫,因此可善用銀行或壽險的「彈性還款」方案,暫緩荷包壓力。  銀行主管指出,房價高漲,首購族的荷包有限,若資金全投注於購屋款上面,再加上房屋裝潢、房貸等支出,恐怕會喘不過氣。  因此除了選擇寬限期、延長貸款年限之外,市場上如一銀、安泰銀、元大銀、國泰人壽等,皆有「氣球式還款」的房貸方案,標榜房貸輕鬆付,將20%至50%的本金屆期攤還(延至最後1期清償),或以借款期間的1.5倍計算月付金,較可減輕還款壓力。

  • 當省錢一族 房貸利率須拉長5-7年

    當省錢一族 房貸利率須拉長5-7年

    隨著房貸利率水準可望觸底反彈,房貸主管建議,房貸族可趁低利率時機選擇固定利率房貸,來鎖定低利,然而一般房貸長達10-20年,為避免固定利率無法即時反應短期利率上揚前及未來利率下降的好處,民眾可選部分固定、部分浮動計息的房貸。 但也有業者提醒民眾,不管選擇那種房貸,至少要將房貸平均利率拉長到5-7年,並將各項收費換算成實際年利率,從中挑選最優者,才能輕鬆當省錢一族。 花旗銀行表示,在利率處於觸底反彈之際,房貸族在選擇房貸,將面臨「選擇固定式利率房貸,擔心未來利率走低,而選擇指數型房貸,又怕未來利率走揚」兩難狀況。 為避免選擇固定利率無法及時反應短期利率上揚前及未來利率下降的好處,建議民眾可選部分固定部分浮動計息的房貸。 以花旗銀雙利貸為例,在利率逐步上揚的情況下,客戶選擇固定式利率房貸的部份,將維持3年的固定利率,鎖定3年利率成本,可以不必擔心利率上升造成的額外負擔,同時3年到期後,客戶可以依據當時的利率情形,選擇是否要繼續鎖定固定型利率,如此將靈活而有彈性。 另一方面,客戶選擇指數型利率房貸的部份,則可維持市場調整的彈性,一旦市場利率下降,客戶即可享有降息的好處。 不過,台新銀消金行銷事業處資深副總夏敏蘭則提醒民眾,不管選擇「一價到底」型、「前低後高」或部分固定、部分浮動計息等房貸,至少要將房貸平均利率拉長到5-7年並將各項收費換算成實際年利率,從中挑選最優者,才能輕鬆當省錢一族。 她進一步指出,由於目前利率在歷史相對低檔,容易讓民眾覺得買屋很輕鬆,建議購屋族購屋時,即使已有3成的自備款,還是要檢視未來每月的現金支出,所以房貸支出,最好控制在月收入的三分之一內,以免升息後,房貸支出增加,影響生活品質。

  • 精明房貸戶 掌握3關鍵

    近期銀行或壽險業者主打的房貸商品中,各以「高房價時代」及「升息在即」為號召,規畫包括「月付金輕鬆繳」或「固定利率」等方案,但仍應了解主力商品的遊戲規則,當個精明房貸戶。 一、月繳月省房貸,必須依約多還本金才可享減碼優惠,不適合月光族:以玉山銀「月繳月省」房貸為例,是依貸款金額設定每月可多還款的金額,正常還款並多還本金,就可享次月減碼0.25%的優惠。 而每月多還的本金也依貸款金額而不同,無法依房貸戶本身的需求設定,例如貸款金額在300萬元以下,每月約定應多還本金3,000元,貸款金額介於300萬元至600萬元,則每月約定應多還6,000元,貸款金額600萬元至1,000萬元,設定每月依約多還本金1萬元。 可見若房貸戶屬月光族,每月湊不出多餘的錢還款,則未必選擇月繳月省房貸。 二、「氣球式還款」彈性方案,提防總利息負擔沉重:房貸戶選擇「房貸輕鬆付」方案,雖可減輕前期還款負擔,但累積的本金必須在最後一期一次付清,以同樣貸款500萬元、貸款20年期、利率2.5%計算,選擇「房貸輕鬆付」方案,以借款年限的1.5倍(30年期)計算月付金,每月雖可省下6千多元,但等到第240期滿、要付清房貸時,總負擔將多出約75萬元。 因此,銀行房貸主管建議,相較於「房貸輕鬆付」長期下來的利息很高,若房貸戶短期內有資金困難,也可向銀行申請「先付息不還本」寬限期,減輕荷包壓力。 三、固定型房貸,起息點不應過高,適合長期還款的自住者:固定利率雖可鎖住未來利率走升,但起息點較高,前期利差被拉大,較不適合短期內有換屋需求或有筆餘錢可清償房貸的民眾。

  • 房貸PK 銀行、壽險各顯神通

    房貸PK 銀行、壽險各顯神通

    因應升息環境及高房價時代,選擇房貸商品時,銀行、壽險業者近期主打特色各不同,壽險業者力拚最擅長的「固定利率」房貸,如三商美邦人壽、富邦人壽等,可選擇前3年或前5年固定計息;而銀行則考量購屋人花大錢買下房子後,資金較窘迫,因此強打「彈性還款」方案,暫緩荷包壓力,如安泰銀、元大銀、台新銀等。 入住一級戰區的首購族,選擇「彈性還款」房貸方案,可暫緩荷包壓力。因首購族收入不高,若堅持入住高房價精華區,資金都投注在購屋款上,再加上房屋裝潢、房貸等支出,恐讓荷包喘不過氣。 因此,銀行房貸主管認為,除了選擇寬限期、延長貸款年限等方式,也可善用「氣球式還款」的房貸方案,標榜房貸輕鬆付,將20%至50%的本金延至最後一期清償,或以借款期間的1.5倍計算月付金,可稍減還款壓力,包括國泰世華銀、一銀、元大銀等皆推出這類方案。 若想要提前還款、降低總利息支出的民眾,可選擇另一種「彈性多還本」方案,目前有玉山銀「月繳月省」房貸及台新銀「超彈利」房貸等。 台新銀行消金行銷事業處資深副總夏敏蘭表示,台新銀「超彈利」房貸,讓客戶在應繳月付金後,再增加約定償還的本金金額,每月固定多償還一些本金,不但能提前還款,也可減少總利息支出,且若客戶當月無法依約扣繳多繳的本金金額,只要還足原本的房貸月付金,客戶的個人信用就不會受損。 「超彈利」房貸分為定期定額型及整付型等2大類,前者可約定多還固定金額的本金,假設客戶貸款金額500萬元、房貸利率2%計算,貸款20年也就是240期,若選擇「定期定額」彈性還款並約定每月多還本5,000元,就可提前在195期清償房貸,並省下21萬元的利息支出。 而「整付型」彈性還款,就是將月付金以無條件進位至千元整數後扣款,假設客戶的房貸月付金是17,538元,取千位元無條件進位,則每月還款18,000元,差額的462元直接還本,1年下來可多還約6,000元的本金。 至於玉山銀的「月繳月省」房貸,客戶依約償還約定本金(3,000元至6,000元),次月就可享利率減碼,若只償還房貸月付金,則次月維持原房貸利率,不會增加利息負擔。 著眼於房貸支出一向是家庭最大負擔,壽險業者強打最擅長的「固定利率」房貸,三商美邦人壽認為,「固定利率」房貸可鎖住低利、避免未來升息風險,且不必在指數型房貸的優惠期間過後,每隔一段時間就要跟銀行人員議價,常造成困擾。 目前如富邦人壽有前2年固定利率1.98%的「雙優貸」方案,也有前5年固定利率2.3%的「五福臨門」方案;而三商美邦人壽則有前3年固定利率1.88%的優惠方案,利率號稱是目前業界最低。

  • 一段式加碼房貸 虎年優質選

    一段式加碼房貸 虎年優質選

    新春房市開紅盤,虎年面臨升息環境,房貸負擔備受挑戰,因此專家認為,購屋民眾申辦房貸,應選擇一段式加碼較佳。 相較於「前低後高」的指數型房貸,優惠階段結束必須忍受加碼幅度調升,若未來升息,指標利率(i)也跟著調高,將明顯加重房貸負擔;而固定型房貸起息點較高,未必划算;反觀一段式加碼房貸,在i值未調高前,房貸利率可維持在同一基準點較有利。富邦人壽認為,房貸支出一向是家庭的最大負擔,而目前升息走勢已定,若選擇「前低後高」的3段式階梯房貸,恐讓後期的利息負擔增加。 農曆春節期間掀起的購屋潮,讓民眾申辦房貸需求大增,壽險業者提醒,市場利率與景氣關聯性甚大,一旦升息,通常會維持好幾年,若選擇一段式加碼房貸,加碼幅度0.8%至0.9%不等(目前約1.8%),不會因浮動計息、利率分段逐步調高,而造成房貸負擔,既可享受低利,又可避免升息風險。 以「前低後高」式的指數型房貸來看,首階段給予最低的優惠利率,通常只有6個月,目前介於1.5%至1.7%左右,2年內逐步調高加碼幅度,加碼幅度依各階段增加0.9%至1.2%(目前大約2.2%至2.5%之間),屆時若利率走升,指標利率(i值)隨之調升,再加上升高的加碼幅度,以台灣民眾一般7年至10年的還款習慣來看,階梯式房貸未必有利。 而標榜一段到底不囉唆的「一段式加碼」房貸,則可在i值未調高前,維持在固定的「加碼利率」,保誠人壽放款部經理郭繼承表示,「一段式加碼」房貸提供固定的加碼利率,民眾不必擔心日後因升息而讓指標利率(i值)調升,又因「前低後高」階梯式房貸的優惠階段結束,加碼利率也跟著攀高,被房貸壓得喘不過氣,反而因固定加碼,可穩定掌控家庭支出,做好財務規劃。 以貸款550萬元為例,選擇保誠人壽「優利久久」專案,一段式加碼0.99%(目前1.99%),相較於「前低後高」的階梯式房貸,假設日後每半年升息0.1%的狀態下,3年下來的房貸利息總支出,「優利久久」可為荷包省下44,275元。 目前如北富銀、上海銀、台新銀等皆推出一段式加碼房貸,台新銀給予前半年固定1.88%,第7個月起固定加碼0.96%(目前1.88%)較佳;壽險業者則以富邦人壽「真心相貸」為佳,固定加碼0.85%(目前1.85%),適合長期還款的自住型購屋人。

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