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以下是含有地方政府和開發商的搜尋結果,共31

  • 池上鄉光電案 國產署暫緩推行

    池上鄉光電案 國產署暫緩推行

    財政部國產署指出,台東縣政府與國產署共同改良利用池上鄉55公頃國有土地,規劃開發為太陽光電綠能專區,不過當地居民大為反對,認為在池上鄉種電將影響觀光美景,加上涉及農業用地情況,因此國產署暫緩實施該筆光電計畫。 國產署表示,池上鄉太陽光電綠能專區開發範圍內國有土地大部分為非都市土地特定農業區農牧用地,由台東縣政府於今年5月25日與國產署南區分署簽訂委託改良利用契約,由該府規劃引進太陽光電產業。 然而,該筆土地涉及農業用地與國有土地整體開發方向,經國產署於邀集中央農業、能源主管機關和地方政府等相關單位召開會議研商結果,台東縣政府同意暫緩推動本案,並將另行規劃引進符合在地特色產業。 國產署也表示,財政部為積極活化台東縣境內大面積國有土地,透過結合地方政府共同改良利用活化國有非公用土地,國產署在台東縣內已順利完成「台東數位電影商城」、「池上稻米創意園區」、「知本溫泉入口商圈」、「池上藝術村」等開發案。

  • 產經解析-債券市場 逐漸成投資主流

     自2月28日起摩根大通宣布將九檔中國債券納入其全球新興市場政府債券指數系列,並分階段在十個月內完成,預計可帶動每月30億美元的資金流入。  我們認為,此轉變將為全球投資人帶來以下機遇:首先,摩根大通決定將中國債券納入其指數,突顯投資人對於全球第二大債市:中國市場的興趣與日俱增。此次納入影響最大的,莫過於摩根大通全球新興市場政府債券指數系列,包括全球新興市場多元化政府債券指數,其資產管理規模逾2,000億美元。  目前境外投資人在中國債券市場的占比僅略高於2%,遠低於成熟市場的水準,證明中國市場對外開放仍有很大的提升空間。隨著中國繼續開放其市場,並取消先前的外資額度限制,這次的指數納入代表全球投資人對於中國債券仍有相當大的需求。  這是因為人民幣較其他新興市場貨幣穩定,加上中國的公債信用品質佳、能夠帶來較為穩定的收益,這些均成為國際投資人興趣濃厚的誘因,特別是在當前情況下,全球近四分之一的債市收益率均呈現負數。  預期中國金融市場將在今年繼續開放進程,由於中國財政部公布,已有多家外資銀行,加入中國地方政府債券的承銷,這項政策可望拓展中國債券的發行通路,從而提升中國債券的國際知名度。  我們認為,中國官方及政策性銀行貨幣具有一定的價值,其估值較成熟市場的估值更為吸引。鑒於未來對於寬鬆政策的預期,以及通貨膨脹率可能驅向正常化,目前較為陡峭的債券收益率曲線,將是在投資級別範圍內延長存續期的機會。另外,來自投資人的穩定資金流入,並針對全球新興市場多元化政府債券指數進行主動或被動的管理,有望使得中國債市更趨穩定。  企業債券方面,中國離岸美元債券仍享有「亞洲溢價」的優勢,能夠提供具有吸引力的估值及良好的流通性,同時其存續期亦較美國信用市場、美元新興市場或歐元信用市場為短。然而,一個穩健的信用選擇過程仍然至關重要,因為2020年中國公司債券違約的步伐將會加快,信用分化將更加突出。  儘管如此,中國企業整體違約率仍保持在較低及溫和的水平。長期而言,中國政府願意透過更多資本市場力量評估信用風險,以實現資金和資源的優化配置,這無疑是一個正向的發展,也將改變投資人對於民營企業信用風險的感知和衡量方式,尤其是相較於國有企業和地方政府融資工具而言。  我們認為,中國的高收益房地產市場應將基本保持穩定。大型地產開發商已在2019年為2020年的部分再融資需求進行預備融資,資金壓力可能來自於融資管道較為有限的小型開發商。隨著併購潮繼續席捲整個房地產行業,持續看好擁有穩定銷售業績以及坐擁多元土地庫存的大型開發商。  展望未來,在寬鬆貨幣政策環境下,以及債券融資成本隨市場利率下降,提供人民幣債券良好的融資環境,尤其進入3月份來到中國美元債的到期高峰,債券兌付問題面臨考驗,利差可能擴大,但相對也提供買入機會。  在官方穩增長、穩就業的前提下,透過債券融資增加投資,緩解企業流動性壓力,預期債券發行規模維持增長。因此中國債券融資作為直接融資的主要管道,在2020年持續擴大的可能性較高。

  • 名家 朱雲鵬專欄-前瞻建設的住宅政策在哪裡

     住宅問題是一般年輕人心中的最痛。內政部營建署最新公布的去年第3季房價負擔能力調查,儘管房市號稱走緩,全國房價所得比仍續創歷史新高,攀揚至9.35倍。這還是全國。在台北市,比例是15.47倍,新北市是12.7倍,而雙北這兩個地方恰好是許多年輕人可以有效謀職的所在。工作地方的選擇和居住成本的可負擔性,兩者衝突,痛苦不堪。  看到這則報導,想起總統在競選時的住宅政策政見,就是要在8年內興建20萬社會住宅。這個政策的細節還應討論,例如限制只租不賣是否需調整,但大方向是正確的:意思就是,當住宅的「市場機制」無法提供給多數薪資階級人民合理價格的供給時,公權力就應當介入,跨過市場,進行居住空間的提供。新加坡一樣面臨高房價的問題,就是用這樣的原則處理其居民的住房需求,成效卓著。  既然如此,行政院最近推出為期8年總額近9000億的「前瞻建設計畫」裡,應當包含這20萬戶社會住宅的興建吧?但對不起,好像沒有。近9000億的建設,軌道占了一半,治水達2500億,其他就是各式各樣的地方建設,沒有社會住宅。要建20萬戶社會住宅,據估計,土地不計,以每戶30坪每坪8到10萬元建造成本計算,共需5000~6000億。假設其中7成靠貸款,也要自籌1500到800億。錢從哪裡來?  這還不全是公宅的財源問題,而是軌道建設的配套問題。前瞻軌道建設4200多億的計畫一通過,全台灣至少有三群人開始忙碌起來。一群是準備去標軌道工程的人,一群是土地掮客,一群是房地產開發商。土地掮客負責依照預訂路線和車站圖,去找願意出售土地的地主,開發商則去找土地掮客,把沿線車站附近值得投資的土地買下,以後準備轉賣或開發。  後二者的忙碌交易,就是為什麼每次政府只要公布一個軌道路線圖,沿線車站附近土地價格就開始上漲。本來以為建設了軌道,偏遠、地價便宜地區可以有便宜的住宅供應,讓年輕人可以買得起,但是市場經濟的運行,使得沿線車站附近土地立刻漲價,最後年輕人一樣買不起,受惠的是地主、掮客和開發商。  這就是為什麼負責任的軌道建設,不能只建設軌道,而要同時將公有住宅的規畫納入:把公有住宅土地預先拿下,讓它在一開始就脫離市場經濟的範圍。行政上,這牽涉交通部、內政部和地方政府的大整合、大協調,不容易做,但應當做。很可惜的,在前瞻建設裡看不到這塊。  早先,在2月份國發會所提出的版本裡,前瞻建設裡「城鄉建設」的「十大工程」,還有一項是「廣設公宅與青年創業聚落」。經費雖然只編了4年140億,顯然不夠,至少還提到「公共住宅」。但後來3月份國發會提交行政院核定的版本裡,這個工程已經從城鄉建設的十大工程中刪除。所以,連口惠也沒有了。  當然,對於社會住宅,行政院不是完全沒有動作。去年8月,內政部次長在行政院院會上報告「社會住宅政策推動規畫」。但細看報告內容,對於8年提供20萬戶,沒有訂出明確的時程和步驟。只有今(106)年「試辦」蓋1萬戶,有明確數字目標,就是6都各1500戶,其他2直轄市每市500戶。辦理此案,地方政府需要向銀行借錢,不容易,而且就算今年全數達成,也有1萬戶而已,其餘19萬戶怎辦?  另外,媒體報導今年3月初,「行政院拍板社會住宅相關補助經費高達307億由中央住宅基金埋單」,但據營建署調查,今年初基金僅剩118億元,每年還須支付住宅補貼費用46億元,預估到2021年,基金將面臨破產。如果還要補助社會住宅的興建,將面臨龐大資金缺口。就算這可以由政府逐年編預算補足,離地方政府興建社會住宅所需的融資以外自籌經費還有重大差距,又沒有放在前瞻計畫,怎麼辦?  我們不知道還來得來不及調整,但我們希望能調整的地方趕快調整。政府靠舉債興建4000多億的軌道建設,如果最後受惠者是土地掮客和房地產開發商,而非亟需合理價格住宅的廣大年輕人,情何以堪?這些年輕人,就是未來要替我們償還特別預算所舉債務的人。不能這樣對待他們。(作者為台北醫學大學講座教授)

  • 20多個大陸城市 推救房補貼

     在房市限購令逐步鬆綁之後,不少中國大陸城市近來各出奇招,推出購房補貼政策,目前提供補貼的城市數量已經超過20個。市場預估,接下來各地方拯救房市的政策底線會越來越低,希望藉此吸引民眾置產。  浙江省寧波市日前就推出大學生購房補貼政策,只要明年9月19日之前,在寧波當地就業、畢業10年內的大學生購買首戶住房,就可以獲得房價總額0.75%~1.0%的購房補貼。  山東省濰坊市則是針對房屋契稅給與50%~100%的補貼,而天津、長沙、南京、瀋陽、武漢等20多個城市都有推出類似的補貼措施。  中國房地產學會副會長陳國強表示,這類購房補貼與契稅減免是地方政府權限內最直接而且實惠的政策,因為近來土地市場低迷、房地產投資增速下滑等因素都讓地方政府坐立難安。  今年大陸9月房價比去年下滑約1.3%。而今年1~9月的房地產開發投資、房地產投資佔固定資產投資比例也紛紛下降,同時未出售餘屋的庫存量卻依舊居高不下。  中原地產分析師張大為認為,自從中國人民銀行放鬆對於首戶房貸的認定標準與信貸口徑之後,市場對於政策放鬆預期再度提高,使得各地方政府密集公布救市政策,預估未來這些政策底線會越來越低。  一家大型開發商預估,目前各地方政府公布的救市措施與力度和2008年金融海嘯時期相比非常類似,但大陸中央卻不太可能推出2008年時的大規模刺激政策,加上GDP成長明顯減緩,就算地方政府有心提振房市,整體房產市場短期內很難出現V型反轉。

  • 陸房市不振 美媒點名5大輸家

     中國大陸房地產市場走弱,影響逐漸外溢到經濟其他層面。華爾街日報在報導中點名房市不振下的5大輸家:屋主、房地產開發商、銀行、影子銀行和地方政府。  報導指出,大陸購屋族目前採取觀望態度,部分房屋出現貶值,開發商則在銷售滑落之際難以償還債務。影響所及,銀行恐出現大規模虧損,信託公司等影子銀行面臨違約風險,財源倚重土地出讓金的地方政府也拉警報。  大陸有些屋主發現,附近新屋的價格已比當初買房時的房價還便宜,他們只能無奈看著自己的房屋貶值。  根據西南財經大學教授甘犁的調查,大陸城鎮中的空屋率超過20%,考量到大陸許多居民儲蓄以房產形式存在,高空屋率可能為民眾帶來很大的痛苦和恐慌。  房屋乏人問津之際,保利地產等大陸大型房地產開發商為吸引買家,開始把購屋者支付頭期款和房貸的時間延到房屋落成以後,等同自己承擔建築成本。  大陸房價若繼續下跌,購屋者可能棄而不買,留給房地產開發商更多賣不出去的房子和更沉重的債務。  報導說,房地產貸款約占大陸商業銀行整體貸款20%,若房市一蹶不振,銀行恐面臨大規模虧損。而大多數拖欠債務的情況,可能發生在高負債的房地產開發商和地方政府融資平台,而非居民身上。  此外,提供房地產開發商貸款的信託公司也面臨違約風險。這些信託公司和傳統銀行的不同點,在於沒有大規模的現金餘額來幫助它們度過難關。  大陸已陸續出現企業貸款利息還不出來的案例。由於大陸影子銀行業成長快速,違約事件接二連三,可能會影響經濟其他領域。  最後則是地方政府。報導說,近年來大陸地方政府即使努力讓財源多元化,收入仍嚴重依賴土地出讓金,連富裕的廣東省也不例外,財政收入逾半來自土地出讓金。  上海新世紀資信評估投資服務有限公司直指,若房地產和土地市場出現動盪,廣東省償債能力可能出問題。1030703

  • 三限抑不住 地王擴散二線城市

    三限抑不住 地王擴散二線城市

     今年下半年以來,武漢、廈門、杭州、天津等重要的二線城市,紛紛以天價標售出市區土地,讓原本集中在北京和上海的地王現象蔓延到了二線城市。福建當地的地產商甚至表示,地方政府還要感謝開發商,拉動起整個區域房價。  引爆這個話題的,是越秀地產近期以90.1億元(人民幣,下同)的天價購入武漢精武路地塊,創造當地的單價和總價雙料地王。而18日,天津的南開天拖地塊也開出了刷新紀錄、高達91.8億元的起標價,還未開標就成為準地王。  地產商砸錢嘸驚  另外,杭州、蘇州、廈門等二線城市的地價也在近1個月內創下歷史新高。以廈門海滄地塊為例,泰禾集團以高達185.2%的溢價率、總價40.52億元得標,換算後樓面價高達每平方公尺10834元,未來的實際房價將更為可觀。  福建房地產業者就表示,廈門海滄地王的出現,讓整個區域的地價水準被拉抬到一個新的高度,某種程度上,地方政府還需要感謝開發商的支持!  地產界人士認為,即使中央仍然繼續實施壓抑房價的政策,但是北京、上海等一線城市的地價仍然不斷飆升,到了下半年,一些重要的二線城市也開始出現地王,地王現象有向二線城市蔓延的趨勢。這可以從不到1個月內,武漢、廈門、蘇州、杭州等4個二線城市,都有地產商以天價購地的情形觀察出來。  房市冷影響層面大  為何限購、限貸、限價的房價三限政策仍在實施中,地王現象還不斷出現?主要原因在於中央政府除了三限和提高房產稅之外,實在拿不出其他抑制地價的政策。此外,一但房市買氣快速降溫,最直接受影響的將會是地方政府和銀行,然後才輪得到開發商,而且GDP數字也會受到影響,這是除了購房難的小市民之外,各方最擔憂的問題。

  • 穆迪:陸房銷售成長將趨緩

     穆迪投資者服務公司(Moody'sInvestors Service)表示,因政府推出打房措施,中國大陸地產銷售和價格成長將趨緩,房市前景則保持穩定。  以梁振邦為首的穆迪駐香港分析師在報告中寫道,因政府加強購屋限制,未來12個月的銷售年增率將減緩到10%左右。根據這份報告,城鎮化及首度購屋者的優惠房貸將支撐需求和銷量。  大陸35個市政府在4月1日截止日期前發布房地產措施的細節。前總理溫家寶3月命令中國人民銀行在房價漲過頭的城市中,調升二套房貸頭期款,也要求房價壓力最大的地方政府收緊購屋限制和制定價格控制目標。  梁振邦今天在香港向記者表示:「地產開發商處理庫存的壓力不高。他們會逐步推出建案,而不會草率匆忙。」  穆迪表示,聚焦在大眾市場的國營中國海外發展和大陸最大開發商萬科等地產開發商,將能享受強勁銷售的甜美果實。  根據大陸最大不動產網站搜房網,大陸上個月房價較去年同期勁揚5.3%,創下去年12月房價8個月跌勢結束以來的最大漲幅。  根據傑富瑞集團(Jefferies Group Inc.),上個月主要開發商銷售較3月下滑17%。傑富瑞駐香港地產分析師居燕蘇昨天在致客戶的報告中表示,中國海外發展和華潤置地等開發商都走在達成全年銷售目標的軌道上。(譯者:中央社陳昱婷)1020508

  • 國內合法賭場開業 最快108年

     馬祖博弈公投過關,不過,博弈法及國際度假村招商計畫等博弈主要法源及配套至今都未完成。交通部評估,民眾想要在國內合法賭場上桌賭博,最快也要等到民國一百零八年。  根據離島建設條例,地方開設賭場,除必須通過地方公投,賭場亦須附屬在國際度假村內,交通部則配合草擬博弈專法及國際度假村招商計畫,管理賭場。  交通部今年三月完成博弈法草案並送行政院審議,但行政院至今仍未開會審查,周一(九日)才將召開首次會議,且僅是就博弈法主辦機關進行討論裁處,不涉及法律條文討論。  行政院完成博弈法草案審查後,還得送立法院審議。交通部官員表示,博弈法草案即使趕在立法院下一會期送審,立法院也不見得會納入優先審查法案,通過時程遙不可知。  國際度假村招商計畫由交通部觀光局負責規劃,交通部觀光局長謝謂君表示,今年底前將提出招商計畫草案,至於國際度假村的投資規模因和地方可供開發的範圍有關,未來還將和地方政府協調。  根據觀光局的國際度假村招商計畫草案,招商公告約需半年的時間,業者投遞申請案的審查將分為書面與學者專家實質審查兩階段,作業時間約需一年。在此期間,投資人必須通過適格性審查,如不能有詐騙、洗錢、犯罪等不良前科,或是有黑道背景,一切都沒問題後,觀光局才會核發博弈籌設執照。  此次公投期間,唯一展現對馬祖高度興趣的懷德公司,雖提出完整規劃案,甚至承諾興建幾乎不受天氣影響的4C機場、國際大學、南北竿跨海大橋等公共設施,但仍需經過招標評選程序。  也就是說,若有其他廠商競逐,懷德不一定能拿到經營權,其承諾的基礎建設,最後也未必能逐一實現。  而在母法未決前,依據離島建設條例,業者可向地方政府提出「國際度假村開發規劃案」申請,地方政府核可後再請行政院核定,即可開始興建。  雖然懷德公司已將抽除博弈的度假村開發案,送交連江縣府初審通過,但連江縣觀光局長劉德全坦承,懷德的4C機場、跨海大橋等承諾,均建立在「取得賭場設置資格」前提下;但連江縣長楊綏生仍強調,若財團願投資,為讓其客源不受影響,須自行設法改善聯外交通,當地居民自然能連帶受惠。

  • 中央默許 地方房市政策微調

    中央默許 地方房市政策微調

     儘管發改委澄清不會有大規模經濟刺激政策,房市調控也不鬆手,但據《第一財經日報》披露,迄今為止,在地方政府房地產政策「微調」的33個案例中,僅5例涉及「限購令」被叫停,其餘均獲默許;這一態勢,似乎印證大陸中央政府正在提高容忍度的傳言。  昨天大陸網易財網也報導,在國務院總理溫家寶於5月19日在提出「穩增長」之後,各省發改委聞風而動。湖南省一口氣端出降首套房貸比例及50個提前啟動的大項目建設的新刺激經濟新政。其中,湖南省長徐守盛在湘省「十二五」中,提到首套房貸比例將下調,更引發政策微調漸獲默許的關注。  從嚴打房變成穩定  隨大陸經濟增速放緩,大陸各地方政府頻頻微調放鬆房市;《第一財經日報》報導,有政策部門人士表示,「穩」字當頭的房市調控,關鍵是要找到「三全其美」的辦法:既能降低房價,又能促進成交量放大,同時還能拉動投資增長。  由於溫家寶5月23日才主持完國務院常務會議,提出要「穩定和嚴格實施房地產市場調控政策」,而此前,4月13日國務院常務會議所強調的則是「鞏固房地產市場調控成果,堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反覆」。  從這兩次的政策調整來看,市場人士解讀,房地產政策已從「嚴打」變成「穩定」,這與穩增長的政策取向是一致的,在當前嚴格實施房地產市場調控政策的基礎上,穩定房地產市場的政策,將在促進剛性需求上做文章。  而該人士指出,能夠在這三個方面同時實現的政策方向,即是促進房地產市場剛性需求的釋放,並圍繞此,研究房產調控政策新組合。  該人士也具體指出,未來大陸當局可能使用的政策組合,包括:嚴格執行差別化的購房信貸政策,對首套購房家庭確保商業銀行按照優惠的首付款和利率水平給予支持;支持開發商降價換量和兼并重組;要求地方政府適度下調土地出讓價格;有效增加普通商品房住宅的供給,同時配以保障房,以及政策安排政府回購等措施。  中央容忍度將提高  「穩」字當頭,或許意味著中央對各地「微調」的容忍度將有所提高。事實上,在嚴格執行調控的大方向下,各地的一些「微調」已獲得默許。截至目前,大陸全國已有33個地方政府嘗試了「微調」,內容分別涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等,其中除了涉及放寬限購的5個城市外,其他28個城市的「微調」均獲得了某種程度的默許。  興業銀行首席經濟學家魯政委則指出,從5月23日國務院常務會議精神來看,房地產政策已由2011年的決不允許放鬆,更多開始在「支持首套自住」、「支持成品房(全裝修房)」、「金融支持實體經濟」等各類名目下,未來將出現漸進放鬆的情況。

  • 重慶高成長背後 債台高築

     重慶近年來的高成長光環,背後隱藏達540億美元的高負債。這種靠著政府大量投資堆積出的經濟成長,已讓不少人憂心忡忡,過度的投資總伴隨著過度風險,此刻的重慶就如走在高負債與高成長的鋼索上。  《華爾街日報》最近有篇專文「重慶:高增長背後的高負債」,剖析了重慶近來年的發展現況及可能遭遇的危機,尤其是前陣子才下台的重慶市委書記薄熙來,在主政期間,為了個人政治生涯所投入的大量投資,已累積龐大的負債,正將重慶的未來推上浪頭上。  這篇專文認為,重慶為追求高經濟成長,整個地方融資平台已累積3460億(人民幣,下同),折合540億美元的負債,其實這些債務只是冰山一角。2007年薄熙來當重慶市委書記時,這些平台的總負債僅有1620億元,如今已翻一番,債務成長速度驚人。  為企業移山倒海  美國西北大學中國地方債務問題專家史宗瀚說,估計重慶市、國有企業和國有開發商在去年底負債已達1兆元。如果這項預估屬實,則重慶市地方政府債務就相當於區內生產毛額(GDP)的100%,遠高於全國22%的水準。  為了衝刺經濟成長,重慶甚至曾不惜停電炸平一個山頭,為企業移山倒海,以吸引更多外資進駐,從福特汽車到鴻海集團,許多外資都在重慶建立了大型生產基地。福特已將重慶視為美國密歇根州以外最大的生產基地,鴻海則為蘋果生產iPhone和iPad。  事實上,重慶案例也提供了一個管窺中國其它地區潛在問題的機會。2008年金融海嘯後,大陸為避免經濟受創,提出4兆元刺激內需計畫,以保經濟成長,包括重慶在內的地方資融資平台在數年間暴漲至10.7兆元。其中大多數債務由土地擔保。觀察家擔心,如果經濟和房地產市場的成長放緩,將會引爆連環債。  政府智庫重慶社會科學院高級經濟師王秀模說,薄熙來垮台後,新的領導班子可能會對這些融資平台展開調查以確定其財務狀況。可能存在的問題當中,依賴土地作為收入來源差不多是最大的問題。

  • 深圳地方債中標利率3.03-3.25%

     大陸4地試點地方發債,最後一輪深圳市政府招標發行的3年期地方債,中標利率3.03%;同時發行的5年期品種,中標利率3.25%。包括先前上海市、浙江省、廣東省,地方政府自行發債均已完成招標。  深圳市今年第1和第2期地方政府債,總額22億元人民幣,主承銷商分別為國家開發銀行、工商銀行與建設銀行。3年期和5年期品種金額各半,11月28日開始發行並計息,11月30日發行結束。  總計財政部展開地方政府自行發債4地試點,地方債均受到市場熱捧,中標利率不斷走低且均低於同期限國債。  地方發債最早試點的上海市,11月15日開展3年期和5年期地方債,中標利率分別為3.10%和3.30%,根據中債收益率曲線,兩品種中標利率較同期限國債低約3到4個基點。  隨後的廣東省政府債券,3年期和5年期中標利率分別為3.08%和3.29%,利率比同期國債低了6到8個基點,超6倍認購倍數。  浙江省11月21日招標發行總額為67億元政府債券,3年和5年期品種中標利率分別為3.01%和3.24%,浙江省地方債發行結果,利率倒掛均擴大12個基點。  市場人士分析,儘管近期銀行資金趨緊,但承銷團主力多為銀行,年底財政存款拉攬動力強烈,加上大陸推廣地方債招標,更具有非市場因素。  中國人民銀行(大陸央行)金融市場司長謝多提建言,地方發債比銀行融資更透明,但不能指望一勞永逸解決地方債務問題。

  • 對沖基金放空陸銀行和地產股

     對沖基金Kynikos Associates Ltd總裁查諾斯昨日表示,他在放空大陸銀行和地產股,原因是大陸國有企業及地方政府債務增加。  搜狐財經報導,過去這段時間以來,開發商資金吃緊或轉往私人部門取得貸款,但借款人落跑新聞最近愈來愈多,引起外界擔心大陸版的次貸風暴正在形成當中,查諾斯觀察到,大陸國企和地方政府債務金額可能從相當於國內生產總值的100%增為200%。  不同於2008年,大陸在美國遭受金融風暴襲擊時,還能扮演世界經濟火車頭的角色;現在外有懸而未決的歐美債務危機,大陸內憂浮現,恐自顧不暇,故引來嗜血成性的對沖基金,一點也不令人意外。  查諾斯1958年出生於美國密爾沃基,在耶魯大學畢業後在德意志銀行擔任分析師。1985年創立自己的基金公司Kynikos Associates Ltd,專注賣空。

  • 投行:地產股哭 航空股笑

     在京滬高鐵通車前,市場憂慮高鐵會搶走民航業的生意,但經過動車事故後,美銀美林發布研究報告指出,這將令航空股受惠;瑞信方面則指出,這可能會使高鐵周邊房市大跌,進而削弱地產商盈利能力。  美林研究報告指出,連日的負面新聞已令公眾對高鐵準時、安全和舒適的印象大打折扣,高鐵不僅失去搶奪市場的黃金機會,更需下更多工夫來挽回乘客的信心。  美林認為,商務旅客是高鐵與民航主要的爭奪對象,高鐵未來尚需提升準時程度、通訊設施、服務素質及舒適度,才能夠挽回乘客的心。  瑞信認為,溫州動車事故及京滬高鐵開通以來頻繁的故障,已降低了投資者對投資新鐵路沿線城市地產的興趣,尤其是鐵路沿線地區樓價上漲不少,意外後可能讓樓價下跌,影響地產商業績。  瑞信表示,大陸國務院總理溫家寶上周曾要求調查地方政府以鐵路和高鐵開發名義非法徵用土地,動車事故後可能令調查力度加大,影響地產開發商現有土地儲備,進而影響開發商的盈利能力。

  • 陸度假型置業需求 每年成長24%

     暑假旅遊旺季即將到來,台灣也正感受開放陸客自由行的火熱,旅遊地產從對岸紅到台灣。從今年海南省開始推行境外旅客購物離境退稅政策試點,引爆大量民眾擠進海南觀光並搶購房地產,大陸擁有極高知名度的一線開發商萬通集團,也看好陸客商機,將透過旗下控股公司在北台灣的淡水小坪頂開發旅遊地產項目。陸客龐大的觀光商機,未來將不再只是狹義的刺激消費與活絡當地經濟,就連房地產也同樣受惠。  近年在大陸相當火紅的旅遊地產,融合了旅遊、休閒、度假、居住等功能為一體的置業項目,已成為房地產業的新重點,且隨著大陸民眾所得提升、消費力大增,利用假期赴各地旅遊蔚為風尚,加上房地產成為近來極其興盛的投資置產新寵,不少大陸民眾甚至每到一地觀光旅遊,就「順便」購屋置產,造就大陸各地旅遊地產的興盛。  而住宅市場在大陸嚴厲調控政策下的擠出效應、開發商的圈地心態、旅遊地產本身的發展潛力,以及政府的大力支持,使得旅遊地產變得炙手可熱。專家認為,住宅市場飽受宏觀調控之困,商業地產競爭激烈,且還存在「商住倒掛」的現象,對於資金實力雄厚的企業而言,旅遊地產是個不錯的選擇。  據統計,中國至少27個省區市制訂的「十二五」規劃,都把旅遊業作為支柱產業,或第三產業中的領頭產業,由此可見地方政府對旅遊業的重視。  27省區市 將觀光當支柱產業  據相關數據統計,從2008年開始,每年中國固定遊客有3000萬人,目前已是世界第4大旅遊消費國,每人消費金額將提高至5萬~10萬元(人民幣,下同);而自五一、十一黃金周假期調整之後,每年115天的假期,更使得度假型置業需求以每年24%以上的速度增長。  所有依周邊豐富的自然旅遊資源而建的度假地產項目,不同於一般的普通住宅,而是融合了旅遊、休閒、度假、居住為一體的置業項目,較之一般住宅,度假房地產的特點,在於它是旅遊業和房地產業的無縫嫁接,具有城市住宅無法複製的自然景觀、休閒配套,兼具極高的投資價值。  上海中原研究咨詢總監宋會雍表示,旅遊與地產結合以後,旅遊帶動了地產項目的人氣,促進了地產項目的價值上升;旅遊項目需要長期持續的資金作保障,地產項目的銷售同樣解決了旅遊項目,短期難以實現盈利的問題,也為後續的項目持續開發提供了支持。  知名房企加大旅遊地產投入  宋會雍指出,目前很多房企進入旅遊地產領域,只不過是打著「旅遊」的旗號,因為在十二五規劃中,旅遊已經成為一些地方政府的主導性產業,對旅遊景區和旅遊地產的招商引資優惠力度較大,開發商在開發過程中也就不需要承受太多的資金壓力。  此外,「旅遊用地相比普通住宅用地的成本低很多,開發商動輒拿上千畝用地,即便是旅遊項目開發不成功,但先期賣出去的度假產品、酒店式公寓等,就已經收回成本,同時還可以坐享土地增值。」  中國深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說:「面對目前中央對住宅地產的強硬調控,現在開發商確實都在做戰略轉移,可以歸納為兩個趨勢,一是往城裡走,做高密度、高品質城市商業地產,二是向郊外走,做高品質、低容積率的旅遊地產。」  專家認為,在目前的宏觀調控形勢下,開發商轉型旅遊地產是為了規避風險,更是為了明確把握市場。如萬科、保利、萬達、雅居樂、富力、方圓等各路房企,紛紛重金砸向旅遊地產,加大布局。  山居旅遊地產正當紅  權國工商聯房地產商協會秘書長鍾彬表示,從現狀及未來發展方向來看,除了現有的濱海旅遊地產模式繼續受到青睞外,山居旅遊地產也將成為未來新的發展方向,以北京香山、上海佘山、香港半山等為 代表的山嶽開發,已經表現出了強大的市場競爭力,目前多知名的開發商已經開始挺進廬山、武夷山、山、青城山、海南呀諾達等風景名勝區。  而在陸地區,各路房企也紛紛局。被譽為度假地鼻祖的碧桂園,19年來在全國20多個城市遍地開花。2011年集團的核心項目就是位於廣東省亞婆角旅遊度假區的「碧桂園十里銀灘」。  作為房企老大的萬科,自然不會缺席,其惠州的雙月灣項目,定位就是集居住、休閒、購物、運動、樂、自然探險、海灘假日於一體的家庭旅遊度假勝地;恒大地的旅遊項目北至天津、大連,南及北海、海南,及觀海、避暑、名人故里等諸多旅遊概念,董事局主席許家印就公開表示,公司旗下20%的投資是在旅遊地上。  商業地龍頭萬達,在進軍旅遊地方面表現激進,累計斥資千億元圈地,先後投資了長白山、大連金石、福州瑯岐島、南平武夷山、雲南西雙版納等旅遊度假區,其中長白山項目地面積約2.7萬畝、瑯岐島項目擬建10座星級酒店、西雙版納項目號稱西部投資額最大。  投資置業須注意產權問題  而在限購、限貸、限價等樓市調控政策下,壓縮住宅市場的投資空間,限制了投資客的投資和投機性需求,因此,投資客也紛紛轉移陣地,旅遊地產受到部分人的青睞。  在山東威海乳山市購買2套度假房的王先生就說,當地一套90平米的2居室在旺季時月租金最高可達500元,當初開發商不斷地向他灌輸可以採「以租養房」的方式購屋,因此他一口氣買了2戶,打算1戶自住、1戶出租,坐收租金效益,沒想到淡季時房子根本租不出去,現在面臨還款壓力,只能趕快出售。  中國旅遊房地行業協會會長肖路遙認為,旅遊地產是一種特殊的房地產,旅遊業存在淡旺季,不可避免會導致旅遊設施的季節性閒置,從而間接影響旅遊地的投資收益。而且,異地購房的目標城市多是二、三線城市,這些城市欠缺房價驟然上漲的條件。  肖路遙:「在國外購買旅遊地的目的不在於升,主要是為了閒暇之餘,能有度假住宅自住,而中國消費者更看重旅遊地的投資潛力,購買的目的就是想升值。」  不過專家提醒,與傳統房地開發投資相比,旅遊房地對開發商實力提出了更高的要求,旅遊地從投資建設到獲得收益的過程相對較長,資金需求大,開發商除了要有足的「家底」,還要認識到旅遊地資源的稀缺性,兼顧社會效益、環境效益及經濟效益,旅遊地不僅僅是蓋房子,更重要的是為消費者提供一種新的生活方式。  對投資者來,在購買旅遊地產時,產權問題也應受到極大重視,據瞭解,在一些旅遊勝地,一些開發商往往通過租賃、承包、合作建設等方式,在集體土地或居民宅基地上建設小權房。  專家提醒,投資者要特別注意這些方面的問題,購買時要同購買傳統地一樣,仔細確認開發商品牌、合同、產權、物業等問題。

  • 《中國社會科學報》-竭澤而漁 土地財政之困局

     評論解讀2010年大陸全國土地出讓收入再創新高,達2兆9109.94億元(人民幣,下同),這相當於當年大陸地方財政收入的71.68%。地方政府通過經營轄區土地和招商引資來促進經濟增長的方式稱為土地開發型增長模式。現在這種發展模式正面臨竭澤而漁的危機。  地方政府主導下的土地開發和招商引資確實帶來中國經濟的持續高速增長和財政收入的不斷增加。不過,這種增長模式導致的不利社會後果也日益顯現,即它既不利於共同富裕目標的實現,也不利於經濟增長方式的轉變。  土地開發雙面刃  土地資源的市場化配置雖然提高了土地價值,但是土地增值帶來的收益卻是被不公平分配的,這就加劇了財富分化和社會矛盾。一次性「透支賣地」獲得的數額巨大的土地出讓金雖然為政府通過再分配調節貧富差距提供了財政基礎,但是對這筆財政收入到底有多少真正用在改善民生上卻不得而知。  地方政府熱衷於土地開發,實際上導致的是一種依賴資源稟賦和成本優勢的經濟增長模式。轟轟烈烈的土地開發和城市建設使得建築業和房地產業成為中國經濟增長的重要動力,大量的民間資本從製造業中撤出,試圖從火爆的房地產市場中分得一杯羹。另外,低廉的要素成本和寬鬆的環境政策使得中國成為世界工廠,發達國家和地區紛紛將大量的製造業轉移到中國內地,致使中國的經濟增長嚴重依賴外資和出口。一旦出現房地產泡沫和人民幣升值,目前這種經濟增長模式將面臨嚴峻的挑戰。地方政府依靠大量土地供給和吸引投資的發展手段雖然取得了可觀的短期收益,但非常不利於中國轉向依靠自主創新、技術進步和內需拉動的增長模式。  模式形成的條件  土地開發型增長模式是在一系列制度條件下形成的。在1990年代中期左右,地方政府推動經濟發展的方式發生了重大轉變,即從經營企業轉向經營土地。之所以發生這種轉變,與總體市場化改革和分稅制改革有密切關係。  1992年正式開啟的市場化改革,改變了地方政府推動地區經濟增長的外部環境,促成地方政府直接參與企業創辦和經營的風險,因此地方政府紛紛進行公有制企業(包括鄉鎮集體企業)改制。在全國統一市場和地區競爭的環境下,地方政府為了能夠有效地實現經濟增長目標,就需要吸引足夠的私人投資規模。而對私人投資的吸引和爭奪,取決於地區的基礎設施供給狀況和所提供的優惠政策。地方政府為了降低基礎設施的建設成本和提供有吸引力的優惠政策,就需要控制土地要素的開發權和定價權。  1994年的分稅制改革則降低了地方政府經營企業的收益,誘使地方政府尋找新的財源,出現了所謂「土地財政」。分稅制改革實質上是中央政府稅收集權化的努力,這項制度改變了地方政府獲取財政收入的來源結構和行為方式。與土地直接或間接相關的稅費成為地方政府獲取預算內財政收入的主要來源。另外,地方政府不斷做大還沒有納入預算內管理的預算外收入,而這其中最主要的就是以土地出讓金為主的土地收入。  地方政府之所以能夠「借地生財」,其制度基礎是地方政府對土地產權的實際支配。中國目前的土地分為「國家所有」和「農村集體所有」兩種。中央政府名義上擁有國有土地的最終所有權,實際上土地開發和經營權掌握在地方政府特別是市、縣級政府手中。目前法律賦予農民的,只有在集體土地上從事農業經營和居住的權利。如果要將集體土地轉作工商業或城鎮建設用地,農民或農民集體是沒有權利的,政府可以強行收回賦予農民對土地的農業經營權,變為國有土地。1990年代以後,國家基本上把農村土地徵用、開發和轉讓的權利賦予了地方政府。  土地開發型增長模式更深層次的問題是地方政府對經濟增長的深度捲入,與中國的政府體制有很大關係。上下級政府的縱向發包和同級政府間的橫向競爭是中國政府體制的基本特徵。當中央政府把GDP增長的任務沿著行政層級自上而下地分解,為了激勵,上級政府把GDP的相對增長水平作為考核、獎勵和晉陞官員的首要指標。  (摘自《中國社會科學報》2011-6-2,作者為中央財經大學社會發展學院李國武)

  • 投書-期待房價恢復理性

     北京市政府公布今年房價穩中有降,相較之前其他城市上漲10%,北京首提降,無疑傳遞了政府控制房價的決心,讓民眾寄予房價恢復理性並下降的希望。  然而,開發商和民眾對房價看漲的預期心理並未因此完全消除。一是地方政府的調控決心和其一貫的土地財政有所矛盾,地方政府與開發商屬利益同盟的現實並未改變。二是房價仍高,雖跌但與民眾期望相差太大,而且新建住房增幅的減少,並不代表房價下降或者恢復理性。  這種現象和心理只是暫時的。房價恢復理性並下降,已經成為必然,理由有三:  一是隨著政府保障住房建設政策的大力推廣,民眾的住房來源日益多樣化,住房剛性需求得到緩解,必然會衝擊普通住房價格。房價如果不降,房屋業者勢必會面臨生存困難。  二是隨著政府土地財政依賴的逐步消除和轉移,開發商和地方政府之間的利益同盟逐步解體,政商分開日益明朗。回歸市場後,房價高漲失去了政府這個綁架對象,業者必然會先自顧前途,思慮生存第一。  三是國家調控加大,炒房被遏止,富人被限制,一般民眾沒有能力支持房價狂飆,沒人追捧的房價,也沒有了高高在上的姿態。但能否真正實現,還依賴於政府政策執行力度,讓房價恢復理性的那一日,早日到來。

  • 打房不手軟 限價令蓄勢待發

     大陸兩會期間堅稱抑制房價過快上漲,隨著大陸兩會閉幕,政策全部到位!繼之前出台限購令、房產稅、緊縮房產信貸後,市場傳出發改委、住建部正醞釀推動「房價備案制」、「商品房明碼標價文件」等一系列「限價令」措施。  所謂的商品房明碼標價,係按照規定,開發商必須一次性公布房源,每一套商品房、代辦業務的費用及物業費用都必須明碼實價,不得在標價之外再加收任何其他費用。但長期以來,明碼價一直是紙上談兵。  大陸國家發改委價檢司司長許昆林表示,發改委正根據市場情況,擬定商品房明碼實價的銷售規定。此外,據《21世紀經濟報道》消息,目前部分二、三線城市為調控房價,已經開始推行「房價備案制」,也就是開發商要將商品房售價向政府備案,個別城市還規定了房價浮動的「上下限」。  房價將設上下限  據一位接近住建部的專家表示,以物價部門為主導的「控房價」工作將全面展開。此工作將成為地方政府制定房價控制目標和實現該目標的重要手段。  兩會期間,住建部長姜偉新表示,將催促地方政府盡快頒布房價調控目標。兩會一閉幕,各地方政府密集開會研議。  目前大陸大部分城市的房價備案,只有「上限」,但江蘇鹽城的「限價令」最為嚴格,除「上限」外,鹽城市更嚴格地執行「上限」和「下限」都備案做法。  房企叫苦連天  按照鹽城市的限價政策,該地房地產項目需要向政府進行房價備案,而且銷售價格不得高於或低於這個銷售備案價格「上下限」的3%。 如果超出這個限制範圍,則會被政府主管部門約談。  這種作法也讓房地產企業叫苦連天。對此,中體奧林匹克花園管理集團有限公司副總裁王哲表示,這讓業務的推動十分「沉重」。更有不願透露姓名的房地產商直指,這簡直是回到「計畫經濟時代」。  北京大岳諮詢公司總監李偉表示,預料還有更多城市加入執行。據悉,由於3月底前各個城市要頒布房價調控目標和具體措施,因此最近各地方政府正如火如荼地召集開發商前去「開會」。

  • 大型開發商 進軍二三線城市造鎮

     中央政策打壓加上住宅、土地取得成本高漲,中國一級城市房地產,對投資客和開發商吸引力已大不如前,近幾年就已開始往二、三線城市布局,尤其地方政府希望加速城市化進程,往往樂於和開發商合作,進行大規模的開發,也讓中國二、三線城市大大小小的造鎮計畫如火如荼展開,投資客也跟著開發商的腳步進場。  大陸地產業界人士分析,目前一線城市的造鎮計畫或是綜合體地塊已趨飽和,開發商進軍二、三線城市開發城市綜合體是城市發展的必然。維森置業董事長張維倫表示,大規模造鎮可算是二、三線城市的新業態。此一趨勢從近來不少大型開發商,在大陸二、三線城市拿地大有斬獲即可看出。  在去年12月開始,就有多家大型房企前往二、三線城市拿地開發造鎮,其中包括遠洋地產和太古地產,聯合以約20億元(人民幣,下同),取得位於成都市錦江區大慈寺片區和東大街附近一筆土地的開建權。  大型開發商聯手拿地  今年年初開始,此狀況更是密集發生,1月21日,浙江台州標售新前城市新區5筆土地,總出讓面積68.62萬平方米,由綠城集團以66.6億元奪得,平均樓面地價每平方米4675元,其中3筆為純住宅用地,另2筆包含部分商業用途。  1月26日,越秀集團與廣東茂名市政府簽署合作協定,將在茂名進行集旅遊度假、高端商務、高端居住、休閒運動公園於一體的大型總體開發計畫,總占地面積超過5000畝。這是繼去年12月7日,越秀地產以5.89億元,買下浙江臨安5筆土地擬開發青山湖科技城之後,第二個大型造鎮計畫。  造鎮案帶動城市發展  1月28日,南京中商公告擬投資91億元,在淮安和徐州進行造鎮,均規劃在6年內完成。其中一個位於淮安核心商業地段淮海廣場中心商業區東南側,根據規劃,將會是一個集超五星級酒店、高檔時尚主題百貨、超市賣場、高檔服務式公寓、A級辦公大樓等設施於一體的現代化大型造鎮。  資深房地產專家韓世同指出,大陸開發商大規模進入二、三線城市拿地進行造鎮,主要是因為開發商到中小城市發展商業、住宅專案,利潤空間比較大、前景相當樂觀,此外,不少開發商看到萬達、SOHO的成功,也開始涉足商業不動產開發,以低價拿地,再用高價出售住宅,而商業、酒店又可保持長期穩定收益增長,這樣開發商獲得的利潤將更高、利潤空間也更大。  住宅仍是最大利潤來源  廣州某房地產董事總經理表示,開發商透過招拍掛途徑,拿到開發造鎮專案的土地,通常地價都非常低,甚至有些二、三線城市為了吸引開發商,都是以零地價出讓土地,交換條件是要幫政府完成周邊的多項市政建設,例如蓋醫院、公車站、公園等,而這些建設費用往後就會被轉嫁到房價。  這些造鎮案中的住宅,多被規劃成高檔豪宅,業界人士指出,不少建商開發這些造鎮案,目標都主要放在住宅,而造鎮案的利潤也主要在住宅。  因為造鎮通常包含酒店、住宅、商業等部分,一般不出售的商業地產產品,15年內都沒有利潤,酒店20年內也沒有利潤,因此建商只能以較高的價格,賣出可售住宅快速回收資金。而二、三線城市的購買力正開始爆發,不少當地民眾都願意投資造鎮案中的住宅或是店面。

  • 謝國忠:陸明年須消除房產泡沫

     大陸獨立經濟學者、玫瑰石顧問公司董事謝國忠昨日發表文章指出,2011年是大陸處理房市泡沫的大好時機,若像以前那樣放過類似機會,選擇放大房產泡沫,2012年經濟將可能出現硬著陸。  將在27日出版的《新世紀》周刊刊載了謝國忠最新文章;謝國忠表示,大陸的通膨問題,源於過去10年貨幣迅速擴張,以資助龐大的房產市場,使地方政府財政收入不斷增加,得以資助其龐大開支,但除非採取措施限制地方政府開支,大陸的通膨問題將可能失控。  謝國忠指出,地方政府主要收入來源是出讓土地,因此必須徵收物業稅與收緊銀行貸款;後者正在略微收緊,因為銀行已經背負大量官方貸款,而且正在努力收縮,但這種變化並沒有刺痛地方政府,因為他們的錢還沒花完。  謝國忠稱,房地產開發商和地方政府持有的土地儲備可以建設更貴的房產;而如果按目前價格出售所有這些房產,貨幣供應量需求至少將維持過去8年每年20%的增速,即貨幣供應量將每4年就增加1倍,結果通膨失控將無可避免。  消除房產泡沫對地方政府的融資影響很大;謝國忠認為,只有房價急劇下降,才能相信政府打擊通膨是來真的。房價水平決定地方政府支出,治理通膨,必須先擠出房產泡沫,如果房價持續上漲,打擊通膨就只能是做做樣子。

  • 公益為名 非法拆遷有機可趁

     大陸近年來的強制拆遷工程,官方給的理由常是「公共利益需要」。「公共利益需要」是《國有土地上房屋徵收與補償條例(徵求意見稿)》中的適用規定,但這也為非法拆遷開了方便之門。  2001年推出的大陸《城市房屋拆遷管理條例》因已不符實際需求,今年1月29日,大陸國務院法制辦公布《國有土地上房屋徵收與補償條例(徵求意見稿)》,徵求社會各界意見。  兩者相較,其中《徵求意見稿》最受矚目的是,首次對公共利益進行相關規定,同時給予被徵收人行政復議和訴訟的權利。  在《徵求意見稿》中,公共利益範疇包括涉及國防設施建設的需要、國家重點扶持並納入規畫的公共事業的需要、國家機關辦公用房建設的需要等七方面。  但「公共利益需要」界定模糊,也為各種名目的強制拆遷提供了廣大空間,而出現假借公共利益之名行非法拆遷之實情形。例如,規定「危舊房改造」屬公共利益,但什麼樣的房子才算危舊?並未規範,這就給了財政短絀的地方政府上下其手的機會。  另外,徵收補償方式可以是貨幣,也可以實行房屋產權調換(安置),或者兩者並存。但在實務中,地方政府多偏重在貨幣補償(因金額遠低於市價),居民要求就地安置,往往被拆遷方否決。  因此,北京律師王才亮指出,不割斷地方政府和開發商之間的利益鏈條,不從制度上打消地方政府的拆遷衝動,新的徵收條例就可能只是老拆遷條例的翻版而已。

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