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  • 履保真能花小錢保大錢?安新建經:留意建經公司法人背景

    履保真能花小錢保大錢?安新建經:留意建經公司法人背景

    疫情進入三級警戒後,房地產市場回歸理性,交易安全、履約保證等務實考量,又開始受到各方關注,安新建經表示,在挑選履約保證執行單位時,要先掌握「建經公司的法人股東背景及資歷」、「建經公司合作對象」、「價金動用、出款的管控嚴謹度」三大重點,才能確保自己真能達成「花小錢、保大錢」的目的。 安新建經經理丁義峰指出,所謂履約保證,是參考美國ESCROW制度,由建經公司擔任「付款中間人」的機制;近年來,安新建經因應台灣實際市況,發展出了最適合台灣交易習慣的模式。 透過這項保證制度,買方會依照合約,將購屋價款存入個案獨立的履保專戶,至於賣方,則將產權文件交付給買賣雙方委任的地政士保管;在交易過程中,由建經公司以第三方立場,依買賣合約控管資金及流程,據此承諾保障買賣雙方交易價款的安全。 在挑選履約保證執行單位時,丁義峰建議,可以掌握以下三大重點。首先,是建經公司的法人股東背景及資歷,例如股東結構及資本額等等,畢竟是「放錢」的單位,多加考量總是好的。 第二,是合作對象、也就是地政士的篩選。以安新為例,在挑選特約地政士時,會看看過往有無訴訟紀錄、裁罰紀錄等等,為消費者做把關。 第三,是價金動用、出款的管控嚴謹度。丁義峰指出,雖然價金都放在專戶,但有時賣方需要款項支付,例如要搬家、有資金需求等等,價金動用的出款要有好的管控機制,才能真正保障到買方。 安新建經統計,一般房產交易平均耗時約一個半月,這段過程中,如果沒有履保單位執行買賣價金的獨立管理,是有可能發生爭議或糾紛的,最常見的,有三種類型。 第一種,是碰到假買方或假賣方,被詐欺,造成房財兩空。第二種,是交屋過戶的過程中斷、房地被查封、產權有爭議已付價款要不回來等。第三種則是房地過戶後,尾款收不到。 值得注意的是,預售屋交易跟成屋、中古屋交易的風險有別,適用的履約保證也不同,丁義峰指出,內政部早在2011年,就增定了五大預售屋履約保證機制,分別是「價金返還之保證」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「公會辦理連帶保證」及「同業連帶擔保」;依規定,只要是預售屋銷售一定要使用預售履約保證。 丁義峰說明,預售屋的風險來自於,若遇到不肖建商蓋一半倒閉,消費者權益恐無保障,所以建議消費者買預售屋時,更要留意買賣契約中,關於履約保證機制的條款。

  • 新冠肺炎疫情衝擊 安新建經:短期房市短空長平

    新冠肺炎疫情衝擊 安新建經:短期房市短空長平

    新冠肺炎疫情嚴峻,安新建經表示,短期房市預估短空長平,屋主恐慌心態一定會出籠,但因為長期仍是低利率,屋主賣壓不大,等到疫情恢復穩定,平盤的房價仍會是這一兩年的大盤態勢;另外受疫情影響股市波動,有部分投資熱錢仍會轉向房市。 安新建經新北區履保業務經理張雲維進一步表示,雙北疫情最緊張,但蛋黃區房價仍穩固不動,建議消費者可轉看雙北的蛋白區,如北投、大同、雙和區…等。 另外,房地合一稅2.0版迅速通過修法,已預計7月1日上路,安新建經經理賈承霖表示,新法針對短期交易課重稅,還把法人等買方、預售屋等標的都納入,勢必會衝擊「短打型」的投資買盤,特別是口袋不深者,將被洗出市場。 賈承霖表示,針對房地和一稅2.0的部分,就產品類別而言,預售市場所受的衝擊會比較大,主因台灣房市走了十幾年的大多頭,預售市場原本就吸引了很多投資客做槓桿操作,持有時間也比較短,房地合一稅2.0版形同強制延長持有時間、增加移轉成本,自然會洗掉短期投資客。 若用區域別來看,這一波打炒房對中南部的影響會比北部大。賈承霖分析,一來是這一波多頭市場以來,不少建商搶進中南部推預售案;二來是中南部的買方,短期投資客比重高,例如之前台積電赴南科設廠,就吸引一批買方湧進周邊買房。 不過,雖然會有出脫潮,房價仍不太可能有感下跌。賈承霖說,站在一般賣方的立場來看,近幾年的購屋價格並不低,不太可能賠本賣,頂多是少賺一點;台灣的利率水準仍在歷史低檔,就算繼續持有,撐到五年閉鎖期之後,也是選項之一。 至於建商的建屋成本,更是難跌,除了土地成本持續攀升,營造成本也都高漲,在此情況下,房價當然有所支撐。 儘管房價難跌,但也不會再像過去兩年持續上漲,賈承霖建議,有自住需求或長期置產需求的買方,可以趁此時多看多比較;特別是隨著這波打炒房與政府管制紅單轉售,預售屋過往大多優先開放給VIP客預購或選戶的情況,未來將會減少,反而讓一般客更有賞屋空間,較能挑選到適合自己的好物件。 值得注意的是,廠房、商辦、店面等產品,剛性需求暢旺,並有租金投報加持,也不大受這波打炒房衝擊,有置產需求者可多關注,趁市場氛圍較淡時出手。

  • 房市剛性需求強 安新建經建議買房跟著交通、建設、大型企業走

    房市剛性需求強 安新建經建議買房跟著交通、建設、大型企業走

    政府持續出手打炒房,各部會接連出招,加上股市表現熱絡,引發投資圈是否「棄房轉股」的討論。安新建經表示,目前自住、置產的買盤還在,房市剛性需求不衰,建議首購族與換屋族應持續關注市場,維持敏感度,長期投資的消費者則不要有太高的槓桿操作,選擇區域時,則要跟著「交通」、「重大建設」、「大型企業進駐」三大指標走。 近來政府持續強打囤房族與大戶法人,讓房市多頭氛圍略為消散,安新建經執行經理劉易昌指出,政策性調控主要是針對短期投機客,近期並沒有看到明顯資金退潮,主要是因為新冠肺炎疫情爆發後,台灣投資市場體質健全、政府又歡迎資金流入,導致熱錢豐沛,也推升新台幣持續升值,投資市場資金充裕,自住、置產的買盤仍在,只要有較優質的標的釋出,詢問度還是很高,也多數能順利成交。 劉易昌建議,如果是首購族或換屋族,還是要持續保持對市況的關注,畢竟土地是稀缺性很高的產品,好的物件原本就不容易覓得,「賣一間、少一間」;也要維持對價格的敏感度,隨時關注實價登錄與有口碑的房仲資訊,才有機會用實惠的價格買到好房。 至於投資族,則建議以長期投資為主,不要有太高的槓桿操作,自有資金至少要有三成,而且要是閒錢為主。劉益昌強調,雖然房價不容易快速飆漲,但低利率的大環境不變,有租金投報率的物件還是頗為吃香,通常只要有3%至5%的投報率,就頗受歡迎。 在選擇區域時,劉易昌建議,可以掌握三大指標。第一,是有交通利多,例如有捷運路線將興建或在規劃中、有新的交流道或快速道路等等,都會帶動周邊房地產走勢。第二,要有重大建設,這不限於圖書館、公園、學校等公共建設,民間投資諸如商場、大賣場等等,也算在其中;第三,若有大型企業進駐,提供就業機會、帶動人口流入,更為加分。以桃園地區來說,中正藝文特區、青埔等區域,就符合這些評估指標,這也是近期區內交易熱絡,不受打炒房影響的主因。

  • 買房也有口訣!專家:掌握「問看摸約圖」5字訣 避免購屋糾紛

    買房也有口訣!專家:掌握「問看摸約圖」5字訣 避免購屋糾紛

    近來房市買氣持續熱絡,安新建經觀察,目前最常見的購屋糾紛,就是屋況問題,其中,又以漏水為最大宗;至於賣方原貸款沒有完成塗銷等產權問題也頗常見,為了避免後續衍生購屋糾紛,建議買方在交屋前,要掌握「問、看、摸、約、圖」5字訣,充分瞭解屋況與產權等等,才能安心住好宅。 安新建經協理陳彥均表示,交屋後,應多詢問、仔細看,揪出隱藏性漏水,就是5字訣中的「問」,想要確認屋況,首先要動口多詢問,除了要多問仲介、掌握詳情之外,也可以多方打聽社區評價、建商口碑等等;如果是屋齡比較久的物件,陳彥均提醒,要特別詢問管線是否曾經換新,如果沒有,就得特別留心。 第2,要張開眼睛仔細「看」。若想避免買到漏水屋,陳彥均說,建議晴天、雨天、白天、晚上,都要去看房,看看有沒有壁癌,即便看似沒有,也要注意有無油漆剝落或油漆凸起等等,這都屬於壁癌前兆,可能有隱藏性漏水。 至於要特別注意的地方,包括天花板的四角、廁所、廁所外的牆角,房間隔間牆如果後面是廁所,也要仔細瞧瞧;對外窗的窗框,防水措施若沒做好,可能會有雨水滲漏,得要當心;公共管道間有諸多管道匯集,也容易有漏水狀況,卻很容易被忽略。 第3,要動動手「摸」。例如每個水龍頭都要記得開開看,看水流順暢度、排水狀況等,陳彥均說,如果排水不順、甚至有積水,管線就可能有堵塞問題;沖馬桶的按鈕也按按看,觀察抽水狀況、通暢度等;廁所外牆或窗框,則可摸摸看有沒有特別潮濕。 第4,看清相關文件契「約」。首先,看看權狀上的名字、坪數、地址是否正確,也得看車位標示是否相符,陳彥均提醒,台灣有很多不同法規時期的建築,車位登記的情形都不一樣,需特別當心。 除了權狀之外,謄本也得細細看清,陳彥均建議,最好請地政士幫忙調最新的謄本,列印日期最好就在當天、愈近愈好。謄本上面有「標示部」,要看清地址、車位,「所有權部」則確認登記人的名字,「他項權利部」重點在看抵押權,確認屋主的原貸款是否已經塗銷掉,免得買到有其他抵押權、產權有瑕疵的物件。 第5,隨手拍照,有「圖」為證。陳彥均說,當買賣雙方約定好哪些物品、家具要留下來,就可以先拍照,當成佐證;交屋時,也建議順手把現況都拍起來,未來有需要時可核對。

  • 打房疑慮雖在,安新建經:2021年房市五箭齊發,前景好「牛」

    打房疑慮雖在,安新建經:2021年房市五箭齊發,前景好「牛」

    牛年雖有政府出手打房陰霾,但展望新年房市,安新建經指出,由於利率、匯率、游資等利多因素不變,加上避疫返鄉潮與自住買盤堅實,在「五箭齊發」的態勢之下,2021年房市仍偏向牛市,預期兩房低總價產品將較熱門,對於想在今年進場、出手買屋的民眾,安新建經建議,需掌握三大原則「多看多比較」、「謹慎評估貸款成數」、「留心交易安全」。 安新建經履保業務經理張凱智指出,今年房市的空頭因素,以政府的打房政策為主,但近期的信用管制政策,主要針對短期投機客,對於自住、置產客的衝擊不大;整體而言,「短進短出」的交易會縮手,房價上漲的力道亦會減緩,市場氛圍將從去年的「報復性熱絡」轉向「理性溫熱」,為「價量微揚」格局。 利率續低、台幣強升,游資氾濫態勢不變 為了刺激經濟,從美國聯準會到各國央行,大多採取低利率甚至零利率,張凱智說,在此大趨勢之下,台灣利率回升的可能性也不高,資金成本低廉。如果說房市的第一箭是利率,第二箭就是匯率,今年以來,新台幣強升,央行已「擋無可擋」,連帶推升台灣房地產的保值性。 利率與匯率牽動的則是游資。張凱智說,去年各國量化寬鬆再起,今年將延續此態勢;加上政府鼓勵台商回台設廠,去年大量土地交易後,今年將陸續進入蓋廠階段,預期將帶動資產型產品價格走升。 避疫返鄉潮+自住剛需,買盤堅實有支撐 就剛性需求端來看,今年將有兩大類買盤撐場。第一類買盤,以海外回流的台商、高資產族群為主,主因台灣防疫情狀相對其他地區好,不少原本在海外生活的人,都返台定居,自然有購置房產的需求。 第二類買盤則是自住客,張凱智說,雖然台灣有少子化問題,但是「平均家庭人口數變少、家庭戶數變多」的趨勢愈來愈明顯,這也是市場上兩房小宅當道的主因,預期年關之前又有一波自住買盤出籠。 交易安全擺第一,選可靠品牌+履約保證 對於有意在金牛年購屋的民眾,張凱智建議,首先,要多看多比較,看屋時特別要掌握生活機能及大眾運輸系統,通常只要這兩點過關的物件,房價就有未來性。 其次,目前雖然處於利率低檔,利息支出少,但要注意,不同銀行在不同區域的貸款成數還是有差,建議先仔細評估,避免過高的槓桿操作,控管好財務風險;最後,則要注重交易安全,尋找可靠的房仲或建商,交易過程中也別忘了要有建經公司的履約保證,才能安心買房。

  • 安新建經公益講座 聚焦「以人為本、利他共榮」

    安新建經公益講座 聚焦「以人為本、利他共榮」

    安新建經近日舉辦公益講座,請來暢銷作家吳家德為第一線的業務同仁與合作仲介品牌店東們開講,傳授「以人為本、利他共榮」的觀念與做法。安新建經也將此次講座所得捐給安得烈慈善協會,以實質行動善盡企業社會責任。 金融業出身的吳家德,曾任迷客夏副總,三年內帶領迷客夏從140家店成長至240家店,日前轉戰唯賀餐飲,負責天利食堂、NU pasta二大餐飲品牌;他曾著有《觀念一轉彎,業績翻兩番!》、《成為別人心中的一個咖:讓你的職場與人生更富有》等書。吳家德分享,他的人生上半場努力拚事業,下半場則開始以「利他」為自己的KPI。 多數人一聽到「利他」,都會聯想到做善事、做公益,覺得很遙不可及,但吳家德認為,其實在業務工作中,發揮同理心、站在客戶的角度思考,就是一種「利他」;比方說,他曾經在客戶危難時借錢給對方,當時只是想幫助對方度過難關。 後來,那位客戶東山再起之後,把好幾億的資產都交給吳家德打點,「只要你不自私,真心為他人著想,接下來的業務自然也會水到渠成,達到『共好』的境界!」吳家德強調,這箇中原因,就是因為「換位思考」能獲取客戶信任。 房地產交易,牽涉到的是客戶的身家財產,也因此,這一行向來是人的產業,吳家德勉勵安新建經公益講座的所有聽眾,只要本於初衷、真心利他,就必然獲得豐碩果實。 吳家德的演講主題,與安新建經近年來的努力方向不謀而合。今年以來,因為熱錢氾濫、湧向保值性高的硬資產,帶動台灣房市景氣回春,然而,在交易量愈來愈熱絡的同時,交易安全更需要被重視。安新建經也是秉持著「先『利他』、再『共好』」的精神,期盼能率領產業再升級。 安新建經身為目前建經產業的領導品牌之一,嚴格守護客戶價金保障與交易安全絕對是首要事情,因此安新建經嚴格把關每一筆成交案件,把所有案件都當作是自己的終身所托來經營。 展望新年,安新建經持續以推動交易安全落實把關責任,希望讓服務品質更加提升,未來安新建經將持續推出類似公益講座,促進產業共榮、共好。

  • 房仲傳愛、熱血常在 安新建經6年熱血響應「房仲公益日」

    房仲傳愛、熱血常在 安新建經6年熱血響應「房仲公益日」

    由中華民國不動產仲介經紀公會全聯會發起,每年8月20日為「房仲公益日」,今年已連續第6年舉辦「房仲傳愛、熱血常在」捐血活動,當天全台由北到南相關房仲從業人員將捲起袖挽接力舉辦,安新建經滿腔熱血6年不間斷,今年度各大捐血站也將看到履保業務到第一線協助,協助發放捐血贈品並舉牌號召吸引群眾,更會貢獻自己一袋熱血一袋力,希望號召全民一起共襄盛舉。 今年因受武漢肺炎疫情影響,上半年不少捐血活動為避免群聚取消或延期,但也造成各大捐血中心與同期相比少了約2-3成的捐血量,在大環境嚴峻的影響下,健康的血液更加珍貴,需要大家支援;此次「房仲傳愛、熱血常在」活動將落實體溫測量、手部消毒及健康問診...等防疫措施,讓滿溢愛心的民眾可以放心熱血響應。 「中華民國不動產仲介經紀公會全聯會」秉持「取之於斯、用之於斯」回饋社會的精神,認為房仲人員相對有機會與居民互動建立關係,所以號召大家一起來響應「熱血」。自104年首創全國18個縣市房仲公會同步捐血活動以來,五年總計捐出34,099袋熱血,捐血量高達851萬CC,今年房仲公會號召更多全國房仲從業人員及其家人、朋友將更多的愛傳出去,期盼能幫助更多需要幫助的人,更朝「捐血十萬袋、誓救十萬人」的目標邁進。 而今年在炎夏酷暑之下,安新建經除了比照往年提供瓶裝水供民眾飲用預防中暑外,今年在新北市的場次更自備發電機與大電風扇設備,希望可以讓等候排隊時再消暑一點,由於各縣市有的捐血點仍延續到8月20日,但截至目前各區回報的捐血袋數統計非常樂觀,畢竟「愛心不嫌少,熱血無止盡」多一袋就有機會成為熱血湧入的急救血包。

  • 安新建經代書推薦轉介服務 樂屋網平台專欄上線

    安新建經代書推薦轉介服務 樂屋網平台專欄上線

    由線下轉線上的消費行為,不只是侷限各項零售產業或3C用品…等,就連動輒數百萬或上千萬的傳統不動產買賣,也有越來越多民眾會自己透過線上平台找房賣屋,安新建經提醒,在少了第三方仲介的情況下,買賣雙方直接交易就更需要選擇可靠的代書協助辦理相關買賣流程。   在前年推出全新二代履保的安新建經深知如要做好交易安全,絕非僅是從簽約那一刻才需留意,從最上游的仲介、代書配合把關與監督,到後面代為管理金流的建經公司都需環環相扣,才能建構完整的交易安全市場,因此推出了代書推薦服務,並透過與樂屋網線上平台合作,讓民眾有更多機會認識進而選擇適合自己需求的代書做接洽配合。 因此從去年7月起安新建經即與樂屋網合作,每月固定推出兩篇代書人物專欄單元刊登在樂屋網的官網訊息之中與民眾分享,由北到南不同城市巡迴專訪各有所長的多年合作地政士,不管是針對一般買賣,繼承辦理或是土地合併,都可以透過一篇篇文章了解到每位代書服務的特色與過往經驗,挑選適合自己的代書進行聯絡接洽,安新建經法務經理謝宗興表示「交易安全推廣不應該有線下或線上之分,才有了這個合作契機,希望消費者不只可以在線上找到好物件,也能找到好代書,能更順利無礙成交結案。」。 近幾年時有聽聞不肖代書以職務之便,利用大多民眾對於不動產買賣繁瑣的條文與程序不熟悉的弱點,做出一些假文件真詐欺的詐騙案例,因此要找到一位信譽良好又專業的地政士,絕對是民眾在自行辦理相關房產交易時很重要的一環,而會想用人物專訪的方式,就是希望用軟性的角度從人物故事切入,用更輕鬆的方式提醒民眾應該注重交易安全,內容豐富多元〬 安新建經其實從去年起即有推出代書轉介的免費服務,凡任何民眾有需要代書服務時可先行與安新建經聯絡,安新建經會主動先與客戶作初步的訪談,之後再針對客戶的需求與所在地區,推薦適合的代書人選與資料,並徵得客戶同意後,才會將客戶資料提供給推薦代書,請代書再聯絡進行後續的服務細節洽談;推出後深獲好評,並發現一般民眾對於代書的接觸管道有限,安新建經才決定透過樂屋網線上平台,讓更多民眾可以了解此項服務,並可多加利用。

  • 房地合一稅怎麼報才聰明 安新建經:長輩可善用逐年贈與

    房地合一稅怎麼報才聰明 安新建經:長輩可善用逐年贈與

    又即將邁入一年一度的5月報稅季,除了綜所稅之外另一大傷荷包需申報項目就是房地合一稅,怎麼繳納怎麼報可以聰明省是不少消費者關注的課題,安新建經表示,除了符合自住條件房地合一稅可優惠之外,長輩可善用贈與稅每年220萬的免稅額,規劃以逐年贈與方式贈與子女,再以買賣方式取得不動產,則可避免大額房地合一稅的問題。 安新建經說明,凡在105年1月1日後取得之房地若以贈與方式移轉,除需依法繳納贈與稅外,如再行出售仍須申報房地合一稅,且申報成本需以受贈時房屋的評定現值及公告土地現值做計算。故有專家建議,長輩可善用贈與稅每年220萬的免稅額,規劃以逐年贈與方式贈與子女,再以買賣方式取得不動產,則可避免大額房地合一稅的問題。 另外,房地合一新制下,個人交易房地只要符合自住條件,課稅所得400萬以內免納所得稅,超過400萬者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。而所謂自住指須符合下述三項條件: 1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並居住於該房屋連續滿六年。若僅有已成年子女設籍及居住是不符合條件的。 2. 交易前六年內,無出租、公營業或執行業務使用。 3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年未曾適用自住房地租稅優惠規定。 安新建經也強調,重購自住房地扣抵或退稅,優惠可省更多,房地合一稅新制下重購房屋,無論是先購後售,或先售後購,只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在二年以內,均可申請重購自住房地退(抵)稅優惠。但有四點必須注意:第一、出售前一年沒有出租、營業或執行業務使用,第二、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住,第三、出售房地與新購房地須在二年內,小屋換大屋可申請全額退稅,大屋換小屋則可照比例退稅,第四、五年內新購房地需供自住使用,不得改做其他用途或再行移轉,否則將被追繳原扣抵或退還的稅額。另若以本人或其配偶名義出售自住房地,而另以配偶或本人名義重購符合條件者,都可以申請辦理重購自住房地退稅。 最後,納稅義務人於本次交易日前三年內經稽徵機關核定且未減除完竣之房地交易損失餘額,可檢附稽徵機關核定損失金額之核定通知書,自本次交易所得中做扣除。 最後安新建經提醒,因受新型冠狀肺炎(COVID-19)影響,個人或扣繳義務人於法定申報繳納期間內接受隔離治療、居家隔離、居家檢疫、集中隔離或集中檢疫,房地合一稅申報繳納期間截止日在 109年6月1日以前者,申報繳納期限得展延30日;另108年度綜合所得稅結算申報期間在109年5月1日至6月1日者,申報繳納期限展延至同年6月30日。前揭展延申報繳納期限屆滿時,仍接受隔離治療者,其申報繳納期限自隔離治療結束之次日起展延20日,若有疑問可就各地稅務機關所得稅諮詢窗口洽詢。

  • 法拍屋免繳房地合一稅? 安新建經:不繳納將受罰

    法拍屋免繳房地合一稅? 安新建經:不繳納將受罰

    房地合一新制實施至今,即將邁入第四年,但仍有許多民眾一知半解,尤其非一般買賣出售的案件,例如因欠稅欠債而被強制執行拍賣的標的,直覺都會認為法拍並非自願,應該就不需要繳稅,但安新建經提醒,即便房子已被法拍,還是需要主動申報與繳納房地合一稅的,如果沒有繳納還很有可能會被罰款。 安新建經法務經理謝宗興表示,根據房地合一新制,於所得稅法14之5條規範;凡個人出售之房地如屬課稅新制的課徵範圍,即便是屬於虧損出售,也不論原因是屬自願或非自願性出售,都需在所有權移轉登記日次日起算30日內,主動申報與繳納房屋土地交易所得稅完畢。有關其所對應應繳納的課稅金額則是依照持有時間課稅,持有期間一年以內之房地應適用稅率45%,持有期間超過一年未逾二年,稅率則為35%,超過二年以上才能適用20%稅率,超過十年以上稅率則為15%。 不過政府在面對「非自願性」因素的案件有特別給予優待條件,例如因為欠稅、欠債,遭強制執行的法拍案件,通則可適用20%稅率,安新建經法務經理謝宗興舉例: 「王小姐在2018年3月1日取得一房地,後來因欠債,債權人聲請強制執行,該房地遭法院拍賣,拍定人於2019年2月26日取得該房地權利移轉證書;就房地交易日而言,此案應適用房地合一新制,且王小姐持有期間未滿一年,原應以45%稅率課徵,但由於王小姐屬非自願因素出售,其稅率可從寬按20%計算。」 另依財政部相關法令函釋,指出以下六種非自願因素,雖所交易之房屋、土地持有時間僅於二年以內,但稅率仍可適用20%之寬待條件: 1. 為了清償債務 2. 因受家暴而出售房地 3.支付醫藥費 4.非自願離職或調職 5.出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地予房屋所有權人者,而不得不出售房地的因素;6.參考土地法第34條之1,兩年內非自願出售共有房地的情況亦屬非自願出售的因素,最後安新建經提醒,並非所有理由都可被認定為「非自願因素」,詳情仍必須符合財政部所公告的適用樣態為準。

  • 香港人士來台置產夯? 安新建經:房市影響有限

    香港人士來台置產夯? 安新建經:房市影響有限

    2019下半年港人士來台置產相關消息早已熱炒一段時間,據內政部地政司最新統計,2018年買賣移轉棟數面積比例來看,香港人取得建物面積約佔全台去年移轉的0.17%,安新建經認為短期對房市價量影響有限。 外籍人士在台購屋的條件,適用「平等互惠原則」,即是台灣人在對方的國家是怎樣的買房條件,在台灣就會使用一樣的。而基於兩岸關係的特殊性與敏感性,大陸人士在台購屋之規範與限制相對一般外國人嚴格許多。比方說:每人限購一戶供自用的住宅不動產;取得不動產登記完畢後滿3年才可移轉;且在貸款實務上也是較為困難(有的銀行甚至不承作)。 香港雖已於1997年回歸中國大陸主權,但是在台購屋之限制與規範,與大陸人士規定不同。香港居民身分的認定,則是須持有香港護照,且不能持有英國國民護照或香港護照以外的旅行證照。外國人、大陸人、香港人如有貸款需求,前提是需有居留證。在目前香港人只要在台灣投資新台幣600萬元以上,即可獲得台灣的居留證,在出境不超過30天的前題下,住滿一年則能申請入籍台灣。簡言之,香港人在台購屋相對大陸人士容易許多。 過去經驗顯示,香港人移民國家前二名為加拿大與澳洲,第三名則是語言文化相近的台灣,台灣不論在生活機能、文化語言、醫療品質、物價水準對香港人有一定的吸引力。但是由於薪資水平台灣與香港仍有一段差距,推估大部分的香港上班族民眾還是不容易放棄原有在香港的工作與收入,如果來台就是開業或是退休族。

  • 安新建經不只守護價金 代書推薦諮詢服務讓交易安全更全面

    安新建經不只守護價金 代書推薦諮詢服務讓交易安全更全面

    真正要落實房屋買賣交易安全要透過仲介、代書、建經公司三方共同維護;由於大多民眾不熟悉不動產買賣繁瑣條文與程序,近幾年時有聽聞不肖代書因職務之便,以假文件詐欺消費者,所以要找到一位信譽良好又專業的地政士,絕對是民眾在自行辦理相關房產交易時很重要的一環〬安新建經希望不只是在本業上守護價金安全,更希望替消費者打造更全面的交易環境,在2019年服務更延伸,推出代書推薦諮詢服務〬 安新建經提醒,在挑選地政士時有幾點可以特別留意,首先可到內政部不動產資訊平台,查詢地政士開業資料是否確實有登記,並且確定該地政士執照是否有效(無過期的情形),再依開業地點的地政士公會查詢該名地政士有沒有嚴重的懲處紀錄,最後建議,可以選擇收費方式公開透明的地政士,若是找地政士協助房屋買賣案件,也可以觀察其是否建議承作履約保證或價金信託,若有做此項建議也相對安全。 安新建經成立至今所合作過的地政士分佈貫穿南北,除了一般房產買賣外,其餘繼承、贈與…等領域也各有所長,2019年3月起,已成功推薦近30件消費者需要代書服務的相關辦理,凡任何民眾有需要代書服務時先行與安新建經聯絡,安新建經會主動先與客戶作初步的訪談,之後再針對客戶的需求與所在地區,推薦適合的代書人選與資料,並於徵得客戶同意後,才會將客戶資料提供給推薦代書,請代書再聯絡進行後續的服務細節洽談。 代書推薦諮詢服務可大幅省下客戶於各縣市地政士公會網站尋覓的時間,也減少個資流落在外的可能,最重要的是安新建經推薦的代書都已經過評估,對於交易安全相對重視,也更加有保障,這項服務完全免費,凡有此需求的民眾都可洽詢安新建經。

  • 最好比最大更重要 安新建經重拾初衷盤整升級

    最好比最大更重要 安新建經重拾初衷盤整升級

    每個房屋買賣成交案件背後一定有專屬獨一無二的故事,也時常會有條款之外的特殊狀況需求,要如何去判斷需求的合理性,就是最困難但也最重要去把關跟拿捏的底線,消費者可透過「建經公司」與「履約保證」來進行把關。安新建經成立近五年,2018年9月大舉盤整盼以「安全」為基礎開創新局,領先業界,成為第一個委外由第三方機構「勤業眾信聯合會計師事務所」協助諮詢與輔導優化內部流程控管,並建立出七大章程,讓作業辦法更有所本,邁入建經公司全新紀元。 安新建經法務經理謝宗興提醒消費者,價金需保留在履保專戶待點交結案完成後,再撥付予賣方,才符合交易安全機制;若賣方於流程中有資金之急需,而要協議動用專戶款項,一般此時專戶款項除應要保有賣方應繳納之稅規費、仲介服務費、最高限額抵押權之設定金額及相關應支出之費用之總和,作為最低安全值的判斷外;另外文件簽署齊備及確認買賣雙方本人有協議動用之真意亦相當重要;例如買賣之任一方簽約後出國,委由代理人辦理買賣履保事宜時,就應確認授權範圍及真意,此時更必須照會本人探求授權範圍及真意,避免紛爭產生,以確保買賣雙方的交易安全。 現在所有相關資訊也早已e化,不論是建經公司官網、受託銀行官網或是app系統,除了被動的收到簡訊通知之外,也都可以透過以上的系統自行作資金款項的即時查詢,一旦發現有不明確或異常狀況,都可在第一時間與承辦代書或建經公司聯繫追蹤。 安新建經隨著全新二代履約保證的更新推出,定調四大服務理念與核心價值分別為「幸福守護、以人為本、安心幸福、整合合作」,將「守護」、「人」放在首兩點,就是因為履約保證雖然被稱呼為價金控管,但其實真正要守護的是人與人之間的信賴和交流權益,並非冷冰冰的一昧照本宣科。 而「履約保證」意即應履行並保證價金的妥善守護與保管,這不只是全新二代價金履保的真正意義,更是安新建經的核心價值與使命,安新建經履保服務部經裡黃明輝表示:「在做到最大之前,第一步是要貫徹理念落實根基,在風險控管與交易安全上一定要做到最好」,以身為目前市場上履約保證價金領先品牌之一,安新建經希望能在不動產市場成為堅不可摧的交易安全領航員。

  • 交易糾紛不可不防 安新建經風險管理再升級

    交易糾紛不可不防 安新建經風險管理再升級

    不動產交易過程繁雜、條文繁瑣、牽扯金額龐大,一旦發生糾紛後續效應與代價不容小覷,價金履約保證品牌安新建經自2018年底到2019年也針對自己內部控管流程做大幅度全面盤點與檢視,並委請全球四大會計事務所之一「勤業眾信」諮詢建議與輔導,針對所有承辦案件都會經過「一收二查三訪四掌控」的步驟受理,就是希望能夠突破再優化,安控再提升。 民眾委任建經公司承作履約保證服務時,可多加注意或主動詢問該建經公司相關的內部風險控管盤查辦法,安新建經表示,以安新為例,所有承辦進案的案件都會經過「一收二查三訪四掌控」的步驟受理: 一收: 買賣合約書要求正本回收! 確認合約真實性 通常買賣契約書及履保申請書各為一式四份複寫聯,會由買方、賣方、承辦代書及建經公司各持一份,安新建經會確認收到複寫正本聯時,才會開始進行稅費等過戶相關出款程序,不可以由代書或其他人以拍照取代。 二查: 複查交叉核對「身分證」與「謄本資料」 合約書載名之標的是否與謄本所有權相符: 原則上以一類謄本做比對核照,若是提供二類謄本時,因其去識別化所以無法明確知悉所有權人全名,為要達到無疏漏減低風險,仍需附上權狀影本供核對所有權人。 所有買賣方身分證資訊皆會透過內政部戶政司身分證領補換發系統查詢比對:若查詢結果有所出入,則會請代書提供客戶最新版身分證,以進行後續相關出款申請。 三訪: 電訪買賣方,一對一告知說明相關QA 視案件需要性,致電給買賣方再次說明介紹履約保證所保障的內容與作業流程,另主動留下服務該案件的承辦人員連絡方式;結案時,也會親自以電話告知結案單最終的匯款金額與確認發票郵寄地址。 四掌控: 逾三個月已出款仍未結案案件,定期盤點追蹤 凡三個月未結案,但有過特殊約定出款或是即便從未出款但已滿6個月未結案,只要符合其中一點的任一案件會逐一盤點與追蹤,並會與該案承辦代書保持密切聯絡關注是否已有新增限制登記、抵押權設定….等紀錄,若發生都屬高度風險異常,將會馬上請法務介入處理。 不動產交易安全的重要性在近期不斷被提起,甚或金管會也向銀行或是價金履約保證業者呼籲除了自己本業的價金控管把關一定要做好之外,也進而希望銀行擔任「建經公司不動產買賣價金履約保證業務」信託契約的受託人,加強對消費者之保護,落實信託契約目的,例如針對合作通路身分的查驗與篩選,就是希望消費者從上到下由始至終都要受到充分的保護。

  • 交易糾紛不可不防 安新建經風險管理再升級

    交易糾紛不可不防 安新建經風險管理再升級

    不動產交易過程繁雜、條文繁瑣、牽扯金額龐大,一旦發生糾紛後續效應與代價不容小覷,價金履約保證品牌安新建經自2018年底到2019年也針對自己內部控管流程做大幅度全面盤點與檢視,並委請全球四大會計事務所之一「勤業眾信」諮詢建議與輔導,針對所有承辦案件都會經過「一收二查三訪四掌控」的步驟受理,就是希望能夠突破再優化,安控再提升。 民眾委任建經公司承作履約保證服務時,可多加注意或主動詢問該建經公司相關的內部風險控管盤查辦法,安新建經表示,以安新為例,所有承辦進案的案件都會經過「一收二查三訪四掌控」的步驟受理: 一收: 買賣合約書要求正本回收! 確認合約真實性 通常買賣契約書及履保申請書各為一式四份複寫聯,會由買方、賣方、承辦代書及建經公司各持一份,安新建經會確認收到複寫正本聯時,才會開始進行稅費等過戶相關出款程序,不可以由代書或其他人以拍照取代。 二查: 複查交叉核對「身分證」與「謄本資料」 合約書載名之標的是否與謄本所有權相符: 原則上以一類謄本做比對核照,若是提供二類謄本時,因其去識別化所以無法明確知悉所有權人全名,為要達到無疏漏減低風險,仍需附上權狀影本供核對所有權人。 所有買賣方身分證資訊皆會透過內政部戶政司身分證領補換發系統查詢比對:若查詢結果有所出入,則會請代書提供客戶最新版身分證,以進行後續相關出款申請。 三訪: 電訪買賣方,一對一告知說明相關QA 視案件需要性,致電給買賣方再次說明介紹履約保證所保障的內容與作業流程,另主動留下服務該案件的承辦人員連絡方式;結案時,也會親自以電話告知結案單最終的匯款金額與確認發票郵寄地址。 四掌控: 逾三個月已出款仍未結案案件,定期盤點追蹤 凡三個月未結案,但有過特殊約定出款或是即便從未出款但已滿6個月未結案,只要符合其中一點的任一案件會逐一盤點與追蹤,並會與該案承辦代書保持密切聯絡關注是否已有新增限制登記、抵押權設定….等紀錄,若發生都屬高度風險異常,將會馬上請法務介入處理。 不動產交易安全的重要性在近期不斷被提起,甚或金管會也向銀行或是價金履約保證業者呼籲除了自己本業的價金控管把關一定要做好之外,也進而希望銀行擔任「建經公司不動產買賣價金履約保證業務」信託契約的受託人,加強對消費者之保護,落實信託契約目的,例如針對合作通路身分的查驗與篩選,就是希望消費者從上到下由始至終都要受到充分的保護。

  • 買賣屋「契約」、「價金」常惹糾紛 履保「複審確認」需嚴謹

    買賣屋「契約」、「價金」常惹糾紛 履保「複審確認」需嚴謹

    依據內政部公布「107年度房地產消費糾紛原因統計表」,房地產消費糾紛原因前五名依序為「房屋漏水問題」、「施工瑕疵」、「終止委售或買賣契約」、「定金返還(含斡旋金轉成定金)」、「隱瞞重要資訊」,在前五名中,就有兩項是與「買賣契約」和「價金管理」相關,可見履約保證制度實施相對重要。 安新建經自2018年6月起更委請全球四大會計事務所之一「勤業眾信聯合會計師事務所」,協助做全面風險控管審查機制檢核,為目前價金履保業界首位與勤業眾信合作,在勤業眾信的諮詢建議與輔導之下,安新建經產出升級版的風險控管流程制度,讓內部控管更完善。尤其對各項資料「複審確認」的動作更是嚴謹,主要透過:「合約書各項資訊複查比對」、「價金動用出款照會確認」、「稅費臨櫃繳納機制」這三個方式來進行,為的就是能減少消費者購屋時「買賣契約」和「價金管理」問題。 在「合約書各項資訊複查比對」方面,安新建經收到土地增值稅的出款資料後,會再次於國稅局網站試算,與收到的稅單做交互比對,如果有超額或不符就會自行與稅捐處詢問確認。至於「價金動用出款照會確認」,安新建經表示, 動用出款時除了會電話親訪買賣方本人或相關代理人、核對基本身分資料外,並再次說明與確認動用的金額與入帳款時間點及其「動用」是否確為理解的本意。 最後在「稅費臨櫃繳納機制」方面,可直接由銀行協助核對稅單入帳繳納,安新建經保護代書客戶不用提領大筆現金暴露風險在外;也讓價金流向更單向單純,價金經手對象越少風險也就越低。 安新建經履保服務部經理黃明輝不避諱承認,若一直關起門自己悶著頭做,容易有看不到的盲點與未查的風險,所以這就是為何要有會計師年度稽核的制度存在,並成為此次想與勤業眾信合作的契機,透過專業第三方的角色,重新檢視盤查每一環結的風險控管點,每半年的時間點要再回顧按照當下的法令政策調整,或是市場局勢變化,有什麼是需要與時俱進的修正,雖然價金履保屬於不動產業的一環,但絕對是要活化動起來的。

  • 「820房仲公益捐血日」,安新建經一同熱血響應

    「820房仲公益捐血日」,安新建經一同熱血響應

    820全國仲介上街捐血去,「820房仲公益日」由中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會主辦,今年已邁入第五個年頭的「房仲有愛,熱血常在」活動,結合全國縣市房仲相關產業從業人員參與,安新建經全省業務顧問人員今年也全員出動盡一袋之力,畢竟房仲人員對各自負責的社區經營與投入,應該是除了各鄉鎮里長外,最有機會也應該要運用號召力請大家一起響應「熱血」。 活動自17號至20號於全台各縣市陸續起跑,各地的房仲人員一下頂著高溫烈日,一下又在午後大雷雨中,拿著「就缺您捐血」舉牌深入社區巷弄、市場,熱情邀約過往民眾且親切服務社區里民,利用跑客戶空檔也於現場排隊挽袖捐出熱血,場面非常熱烈且溫馨。「820」這天全國仲介人員一起動起來捐血,藉由各區房仲人員鼎力支持捐血救人運動,真正感受到在地房仲人員的專業與熱情活力。 自2015年起將每年8月20日訂為「房仲公益日」,聯合全國各縣市公會發起捐血活動,募得血量每年均創新高,從第1年的3526袋,到去年超過倍數成長突破7402袋,今年目前各區回報的捐血袋數統計非常樂觀,有望超過去年再度創新高。光大台北地區包含宜蘭、花蓮共捐入1,818袋成果亮眼,為血庫注入房仲業滿滿的愛與關懷。 據統計指出,全台灣每天平均需要用到5000~6000袋的血量,如又遇到颱風,各地捐血中心血液庫存量則會快速銳減,甚至曾一口氣少了近25,000袋,為解決夏季血荒乾涸期,中華民國不動產仲介經紀公會年年都會舉辦下去,除了特別感謝今年熱情參與的民眾外,今年來不及參與的民眾歡迎明年一起與我們捲起袖子,捐出熱血。

  • 履保合作對象需慎選 安新建經風險控管再升級

    履保合作對象需慎選 安新建經風險控管再升級

    「履約保證制度」上路推廣已逾20年,但履保制度條文繁瑣複雜,對一般民眾而言難以親近,除了挑選制度完善的建經公司之外,安新建經也提醒民眾,在承作履保時,可以特別留意建經公司「合作對象的篩選」以及「價金的動用出款」這二點管控是否嚴謹,才能減少風險。 安新建經身為市場上價金履約保證代表品牌之一,2018年嶄新推出全新二代價金履約保證產品,服務升級之外,更委請全球四大會計事務所之一「勤業眾信聯合會計師事務所」,協助做全面風險控管審查機制檢核,為目前價金履保業界首位與勤業眾信合作,在勤業眾信的諮詢建議與輔導之下,安新建經產出升級版的風險控管流程制度,讓內部控管更完善,而勤業眾信以外部第三方的身分從旁協助,更能做到稽核與督導的雙控管。 在執行履約保證制度的過程中,消費者慎選房仲及代書,就能大幅避免風險,但卻可能無法自行客觀評估,安新在與勤業的輔導之下,會進行「合作通路的篩選與定期盤點」,為消費者從最初的合作對象身分確認驗證、合作期間會定期了解是否有所爭議事宜,也同步替仲介與代書夥伴確認四方保障交易關係。 履約保證最初精神是「一手交錢,一手過戶產權」,賣方拿到價金,買方拿到房子,但在台灣許多屋主仍希望簽約時可收到訂金或些許搬家費用,例如台灣本就屬高度地震帶地區,倘若真不幸發生了不可控的天災風險,此時價金已全數先行撥款,又無法如期交屋,後續的價金返還談判協調,無非都是耗費雙方更多的時間與心力成本,考量到國情與文化,一般履保制度施行時,只要雙方合意就可以先行出款,但安新施行「價金的動用出款額度上限機制」,在合理的動用金額內,盡量滿足雙方合意後所需,以提高保障。 安新建經履保服務部經理黃明輝表示: 「履保制度條文複雜,身為提供價金履約保證服務的一方,在經手可能是許多人人生中最大筆交易金額的買賣時,更需要替消費者把關」。安新建經也鼓勵民眾可多使用政府資源,如地政處網站所設立的「不動產資訊專區」,即提供許多不動產交易安全宣導案例與資訊。

  • 安新建經聯手東森房屋 持續守護交易安全

    安新建經聯手東森房屋 持續守護交易安全

    履保制度上路推廣已逾將近20年,安新建經則於2015年成立至今,承辦的履保案件雖早已破萬件,但民眾對履保的了解仍然十分陌生。安新建經為使交易安全觀念更普及,與住商不動產、太平洋房屋、東森房屋、全國不動產….等,成為合作夥伴,希望透過不同的仲介品牌通路深耕各縣市,推廣提升履保承作率。 安新建經亦藉東森房屋30周年慶祝大會,全台近1,500名經紀人齊聚一堂時,透過現場設攤互動,直接與第一線的業務人員做接觸,提醒不動產交易絕非只是在順利成交那一刻即完成,而是到交屋前都應該要步步謹慎。 活動當天安新建經在「東森30 擁抱幸福」的頒獎大會中,除了頒發表揚「交易安全獎」以鼓勵協助推廣交易安全的業務同仁之外,更以「全新二代履保」做為互動攤位主題,安新吉祥物-安心熊也一同亮相,東森房屋董事長王應傑表示,提升履保案件承作普及率,也同時是東森房屋今年度要強化推動的品牌形象目標之一。此外,安新更設計「拍出幸福」的攤位活動,讓來參與盛會的經紀人,能夠享受當下獲獎的喜悅感動外,還能透過拍貼機拿著獎盃入鏡留下這值得紀念的榮耀時刻。 活動當天也邀請到前立法院長王金平、新上任台中市長盧秀燕、立法院副院長蔡其昌一同出席東森房屋年度盛事,最後所有貴賓、東森房屋長官及安新建經總經理一起協同全體夥伴,逐一向各大仲介公會理事長拜年,期許透過不動產市場各方單位的共同努力,在2019年能夠持續守護更多人的家業幸福。

  • 安新建經法務小常識:小心觸犯詐貸行為

    安新建經法務小常識:小心觸犯詐貸行為

    為了提高購屋貸款成數,有民眾會想將買賣合約總價提高,能借貸到的金額增加,就能拿來補足自備款的部分,這方式需買賣雙方一起配合擬造假合約;即構成「詐貸」條件。 一般民眾在購買不動產時總會希望銀行貸款成數能越高越好,但銀行估價往往較為保守,此時自備款不足的情況下就會希望能提高貸款來因應,不肖份子就會將腦筋動到合約書的成交總價上。 常見的手法是買方與賣方講好另簽一份不實合約送銀行評估貸款,但不管是以假合約送銀行評估,或是協助再簽一份不實成交價的合約,均已構成詐欺、偽造文書的共犯;按刑法第210條偽造、變造文書,足以生損害於公眾或他人者,處五年以下有期徒刑、及刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。 安新建經法務主任莊哲彥表示:「縱使非蓄意,而僅是出於善意想幫忙買方貸到較高之成數,但一起偽造文書是既定事實,亦可能成為調查之共犯對象,此類案件被判罪科刑之數量不少,千萬別以身試法,要自我保護,以免因此遭受處罰。」

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