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  • 國產署改建案 捲土重來

    國產署改建案 捲土重來

     疫情警戒降至二級後,財政部力推國產署改建案捲土重來。官員表示,因疫情停擺的國產署現址改建工程,確定於月底前再度公告招標,除權利金外還綁定兩塊地上權案、並提供危老重建容積獎勵30%為此標案一大特色。

  • 台南三階段審評 藉公辦都更取得公營住宅

    台南三階段審評 藉公辦都更取得公營住宅

    台南市府近年配合軍方推動活化老舊眷村土地活化政策,透過都市更新容積獎勵取得之公營住宅,除須保障地主權益,更考量地區發展需求及公共利益,爰採資格、規格,價格之三階段審查評選作業,依規定評選出實施者,藉由公辦都市更新多元取得公營住宅,將可創造地區發展、公部門與投資者等多方共贏效益。

  • 新北跨街廓都更 基準容積加給最高20%

    新北跨街廓都更 基準容積加給最高20%

    推出都更二箭2.0升級版「新北市政府辦理跨街廓都市更新容積調派專案計畫」,突破既有都更框架,將巷弄內不易重建的基地,將其重建權利併入主要幹道地區集中開發,並提供最高20%基準容積加給,而巷弄內基地將變為綠地,提供周邊居民休憩空間,於2021年7月4日正式上路。

  • 《觀光股》台北國賓危老改建案核准 獲4成容積獎勵

    《觀光股》台北國賓危老改建案核准 獲4成容積獎勵

    飯店業者國賓(2704)旗下台北國賓大飯店啟動危老改建計畫,已獲台北市建管處核准,合計取得40%的最高容積獎勵。公司先前規畫暫定明年上半年正式動工,館內的A Cut、川菜、粵菜廳等餐飲品牌,則預計最快明年春節後遷往南京復興站附近的富邦人壽遼寧大樓。 國賓1962年12月動土興建12樓高建物,1964年12月「台北國賓大飯店」開幕營運,1978年11月擴建14樓高新館、於1979年9月完工加入營運。館內規畫400間客房、28間多功能宴會廳,以及A Cut牛排館、粵菜廳、川菜廳、明園西餐廳、ahmicafe等餐廳。 為提供更舒適的住宿及用餐環境,國賓董事會去年11月初決議,台北國賓將提出危老改建案申請。因應改建計畫,國賓去年12月初公告,承租富邦人壽遼寧大樓1~2樓共約1727坪空間,預計改建期間將館內多數餐廳遷往該處繼續營運。 據北市建管處最新公告,台北國賓大飯店危老改建已於5月12日核准,為第482個通過的危老改建案。該案基地面積4805平方公尺(約1453.51坪),合計共取得40%的容積獎勵,達危老改建條例規定的最高上限。

  • 新北市容移代金審查 引入雲端機制

    新北市容移代金審查 引入雲端機制

    新北市首案容移代金案件,基地位於三重碧華國中旁,申請人提出後雖然面臨國內疫情嚴峻,市府考量到申請人權利及行政效率,引入線上會議與無紙化雲端傳遞方式,經社團法人新北市不動產估價師公會以及新北市政府容積移轉折繳代金審議委員會雙重審查機制,在估價師配合及委員協助下於1個月內完成相關估價及兩階段審查作業,不僅拚防疫顧市政,更建立後續容移代金審查之良好模式。 新北市政府城鄉發展局局長黃國峰表示,新北市於2021年3月2日全面推動容積移轉捐地及代金雙軌制政策,其中容移代金除免去取得私有公保地之現地鑑界會勘等繁雜的行政作業,無須再辦理送出基地會勘。在透過數位遠距會議方式辦理,減少接觸有效防疫之同時,政府亦透過容移代金取得瓶頸道路、公園綠地等重點地區公保地,加速都市建設、提升環境品質,相較捐地模式其程序和時間更加簡化且快速。 在疫情嚴峻情形下,為確保防疫相關措施,容移代金審查過程中,所涉及專業估價師、公會、專家學者及相關單位之討論及審議事項,新北市政府城鄉發展局快速應變,以視訊會議等零接觸方式進行,會議的時點、空間反而更具彈性,除維持行政效率外亦能兼顧防疫措施。相較於傳統捐贈公保地之容積移轉申請案,因須現場會勘確認受贈土地現場是否有占用、改良物等事宜而無法直接以線上作業方式進行。容移代金可快速執行公會協檢、預繳機制及審查會等相關作業,兼顧估價品質及行政效率,落實簡政便民之市府政策。 新北市政府城鄉發展局開發管理科科長張記恩表示,目前從新北市實施容移代金至今申請案已有5案提出估價申請,並陸續辦理估價作業,其中第1案容移代金案件於同年5月掛件申請,於同年6月11日召開第1次新北市政府容積移轉折繳代金審議委員會,並於當日完成審查作業。為確保快速之申辦程序,後續容移代金申請審查將循此模式進行,市府在全力防疫同時,各項市政推動工作將彈性調整各種方式繼續進行,希望有意申請者或需洽詢者可洽市府聯繫窗口,在兼顧防疫與效率的目標下,將可提供完整且快速之協助。

  • 台北市危老重建計畫申請再現搶掛潮

    台北市危老重建計畫申請再現搶掛潮

    危老條例於2021年5月11日起時程容積獎勵再減2%,台北市危老重建計畫再現搶掛潮,統計2021年3月至5月11日止共有105件申請案,台北市危老重建熱度不減。 建管處處長劉美秀表示,為鼓勵民眾申請及加速台北市危老屋之重建,除2021年4月20日修正「台北市危險及老舊建築物加速重建辦法」簡化變更流程,台北市建管處再次提出3項措施,對於已核准之重建計畫且已拆除動工案件,如擴大範圍或增加容積獎勵者,免再重新檢附未變更之文件,如原核准範圍內之合法建築物同意書…等,有助於改善危老重建基地過小問題。並期以更精簡之危老重建計畫申辦流程及文件處理日益龐大的危老申請案。 免除會辦程序,改為「分軌審准,併同核發」。原重建計畫如涉及耐震評估、合法建築物認定或是申請公共設施用地開闢獎勵,均併於重建計畫再會辦各單位審查,除需等候各單位回覆耗費審查時間外,也拖延危老重建進度;故未來涉及文化資產認定、耐震評估、合法建築物認定或是申請公共設施用地開闢獎勵…等事項,均由各轄管單位各自審理,且危老重建計畫亦同步受理審查,僅需在重建計畫審查完成後,核發前併入重建計畫內即可,以「分軌審查,同步進行」方式加速審查效能。 再次簡化文件係將原先應檢附之建築設計書圖等有關建築師簽證負責法令之書圖文件均再次簡化免予檢附,以有助於加速重建計畫前期製作時程。 相關簡化後危老重建計畫應備文件亦可至本處網站危老重建專區下載(網址:https://dba.gov.taipei/News.aspx?n=3807026F3A50DC3Fsms=C41804EE8B003440)。 另統計至2021年5月底,已受理申請重建計畫704件,其中已核准481件,申請量、核准量及核准率高居全國之冠。且為協助為數眾多的老屋住戶及早整合重建意願,目前全市已設置138處「危老重建工作站」,並安排「危老重建推動師」進駐,為市民提供免費的在地化諮詢服務,並擴大結構安全性能評估費用之補助金額,特別呼籲有重建需求的社區,務必把握時間進行整合,並掛號申請。

  • 買地蓋房你應該知道的事 建蔽率 容積率

    買地蓋房你應該知道的事 建蔽率 容積率

    現代人夢想的住家形式不一樣,有些人喜歡居住公寓大廈,有些人喜歡偏好住在透天,更有些人乾脆自己買土地蓋自己喜歡房子的樣式;但也因此有些民眾會有疑問產生:為什麼大家明明都住在同一區域,建築物卻可以出現有不同高、矮、胖、瘦? 按照「都市計畫法」第39條規定略以,「都市計畫各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、…等事項,中央或地方政府得依據地方實際情況,於本法施行細則中作必要之規定。」;又依「都市計畫法臺灣省施行細則」第32條明文規定限制都市內各土地分區應有相對應之建蔽率管制;另34條則規定有關容積率之管制,其內容略以,「都市計畫地區各土地使用分區之容積率,依都市計畫書中所載規定。」 因此,倘民眾欲買都市內之土地興建建築物,除必須依法申請相關建築執照外,務必先查明土地座落在何種分區?其都市計畫土地使用管制之建蔽率以及容積率為何?才能蓋出心目中想要的房屋。

  • 都更修法三讀 加速處理危建

    都更修法三讀 加速處理危建

     立法院院會14日三讀通過《都更條例》修正案,以「胡蘿蔔加大棒」鼓勵都更區域內危險建築物、海砂屋等在多數所有權人同意下,由地方政府代拆釘子戶,取消代拆前公調、私調的協調程序,且提高容積獎勵誘因可達原容積的1.3倍,有助6層樓以上都市高風險建物加速都更。  內政部長徐國勇表示,這次修法對於經評估認定有耐震疑慮的建物,政府採取積極的手段來加速處理,同時提高重建容積獎勵,雙管齊下及時降低災害。  內政部次長花敬群則說,都市更新委員會審核的都更案,基本上都是80%以上所有權人同意,多數核定的都更案,同意比例達到95%到98%,不同意比例降到很低,修法減少地方政府代拆釘子戶的程序。  由於都市更新計畫是由各地方政府審核,代拆程序、居住安排等,也由各地方政府依需求訂定辦法。過去依建築法第81條,已代拆多項案件,例如台北市內湖聯邦合家歡社區海砂屋、新北淡水的東來大廈海砂屋。官員指出,前例已依據建築法代拆,但有人質疑依據建築法代拆卻少了都更程序,因此本次修訂都更條例,將建築法和都更條例連結使程序更加完備。  此外,內政部指出,1999年921大地震後政府修法提高建築物耐震設計規範,當時修法前,仍有約3.6萬件六層樓以上高風險建物,耐震能力不足;其中推估約近1%建築,有危害公共安全疑慮。這些中高樓層危險建物,卻因戶數較多、整合不易,都更難以推動。  現行都更條例對容積有兩項規定,一是1.5倍法定容積,二是原容積加30%的法定容積。官員表示,本次修法針對危險高樓,放寬容積獎勵上限,針對實施容積管制前六層樓以上都市高風險建物,放寬可以原建築容積1.2倍計算容積,若危害公共安全,則可提高至原容積1.3倍。

  • 都更機率增 老電梯大樓有福了

     都更條例修法三讀通過,最大變革為,對於容積管制實施前的老舊大樓、危老建築給予更高容積獎勵,建商指出,過去都更7至12層建築,即使位在容積較高的商業區,以都更改建「肉不夠分」,缺乏改建誘因,修法後,為這些位台北市主幹道、商業區、屋齡40年以上的電梯大樓改建帶來曙光。  第二項重大變革為,危險建築可免除實施者和政府最後的協調程序,可望加速縮短過去冗長的程序、減少釘子戶,不過,減少拆除前的意見表達程序,也會引起地主擔心會減少一層保障。  佳元建設董事長蔡錫全表示,過去建商投入都更建商幾乎只願投入四、五層的透天或公寓,樓高七層以上老舊電梯大樓,即使位容積較高的商二、商三土地,在目前地主普遍要一坪換一坪、還要加一個車位的主流意識下,沒有多餘面積可分配,幾乎沒有改建可能。  近年雖然危老改建成為主流,不過危老改建容積獎勵逐年降低下,都更條例修法後,商業區老舊大樓更具改建的機會,也會提高建商以都更模式開發的誘因。  華固建設總經理洪嘉昇表示,都更條例修法政策方向是正確,針對有立即安全疑慮的海砂等房屋,過去要拆除常需八至九個月以上的公調、私調,如今免除最後階段的協調程序,可以減少釘子戶,此外放寬早期興建容積管制前的中高樓層、耐震不足的建築物,提高容積獎勵上限額度,解決分配面積難滿足的問題,把餅做大,有機會加速都更成案,提高建商投入誘因。

  • 優惠限縮 5/12起 容積獎勵調降為6%

    優惠限縮 5/12起 容積獎勵調降為6%

    危老條例2017年5月10日公布迄今,正好剛屆滿4年,根據內政部統計,累計至2021年5月11日止,全國已有20個縣市、受理2,002案重建計畫申請,並已核准1,439件,其中有379件已開工,每年申請案量皆為倍數成長。 修法鼓勵整合 危老基地規模漸增 內政部表示,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」以簡單、快速、有獎勵的方式,鼓勵民眾整合重建,2020減,並延長至2025年5月11日外,亦配套修法新增規模獎勵項目,以鼓勵基地整合擴大。 根據內政部營建署統計,過往全台危老案件平均重建計畫面積約686平方公尺,2020年5月危老條例修法後,自同年7月起,平均重建計畫面積已提高至約710平方公尺,顯示危老基地規模已在逐步提升。 內政部指出,自2021年5月12日開始,時程容積獎勵調降為6%,但基地規模達600平方公尺者,申請規模獎勵與時程獎勵合計仍可達最高上限10%,以鼓勵有重建需求的民眾,擴大整合基地規模加速重建。 中央地方攜手 成合作典範 內政部表示,危老條例2017年5月10日公布後,為積極落實推動,內政部在3個月內完成訂定施行細則等5項子法,並提供作業流程及相關書表文件範本供縣(市)政府參考;繼而與地方政府成立「危老重建聯繫會報」,每2至3個月召開1次會議,目前已召開17次會議。 此外,在專業推動人力方面,內政部已輔導18個直轄市、縣(市)成立危老重建輔導團,各地方政府也積極培訓人員加強推廣量能,例如,台北市培訓超過1萬名危老推動師,新北市也運用原有都更家教協助推動危老重建業務,中央與地方攜手合作達成階段性目標。 推動有成 花東離島也有成功案例 內政部表示,危老重建政策推動成效良好,連花東與離島均有成功案例。由於台灣地震頻仍,呼籲民眾可依自身需求及整合情形,選擇採危老條例或都更條例辦理重建,如有重建輔導需要或相關問題,歡迎到內政部營建署都市更新入口網「危老專區」查詢下載相關資料;也可電洽內政部1996全國服務熱線、或各地方政府1999服務熱線,以提供必要諮詢服務。

  • 危老條例4核准上千件 內政部:容積獎勵今起降為6%

    危老條例4核准上千件 內政部:容積獎勵今起降為6%

    內政部今日發布新聞稿表示,危老條例自106年5月10日公布迄今,正好剛屆滿4年,根據內政部統計,累計至昨(11)日止,全國已有20個縣市、受理2002案重建計畫申請並已核准1439件,其中有379件已開工,每年申請案量皆為倍數成長。 內政部指出,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」以簡單、快速、有獎勵的方式,鼓勵民眾整合重建,去(109)年適逢3年內申請時程獎勵10%屆期,內政部啟動修法,除將時程獎勵修正為逐年遞減,並延長至114年5月11日外,亦配套修法新增規模獎勵項目,以鼓勵基地整合擴大。 根據內政部營建署統計,過往全台危老案件平均重建計畫面積約686平方公尺,去年5月危老條例修法後,自同年7月起,平均重建計畫面積已提高至約710平方公尺,顯示危老基地規模已在逐步提升。 內政部指出,自今(12)日開始,時程容積獎勵調降為6%,但基地規模達600平方公尺者,申請規模獎勵與時程獎勵合計仍可達最高上限10%,以鼓勵有重建需求的民眾,擴大整合基地規模加速重建。 內政部表示,危老條例106年5月10日公布後,為積極落實推動,內政部在3個月內完成訂定施行細則等5項子法,並提供作業流程及相關書表文件範本供縣(市)政府參考;繼而與地方政府成立「危老重建聯繫會報」,每2至3個月召開1次會議,目前已召開17次會議。 內政部指出,在專業推動人力方面,已輔導18個直轄市、縣(市)成立危老重建輔導團,各地方政府也積極培訓人員加強推廣量能,例如,臺北市培訓超過1萬名危老推動師,新北市也運用原有都更家教協助推動危老重建業務,中央與地方攜手合作達成階段性目標。 內政部表示,危老重建政策推動成效良好,連花東與離島均有成功案例。由於台灣地震頻仍,呼籲民眾可依自身需求及整合情形,選擇採危老條例或都更條例辦理重建。 內政部指出,如有重建輔導需要或相關問題,歡迎到內政部營建署都市更新入口網「危老專區」查詢下載相關資料;也可電洽內政部1996全國服務熱線、或各地方政府1999服務熱線,以提供必要諮詢服務。

  • 危老容獎8%倒數 12日降至6%

     危老重建條例時程容積獎勵,將於5月12日從8%調降為6%,雖時程容積獎勵下調,但內政部仍鼓勵民眾可以和鄰居、鄰地合建,擴大危老重建的規模,享有每100平方公尺0.5%規模容積獎勵,時程及規模兩者合計最高容積獎勵仍維持10%。  內政部次長花敬群坦言,4月的確出現搶搭8%時程容積獎勵熱潮,單月送件申請逾百件,較平時5、60件更多,預計5月1日至11日,還會有另一波送件潮。花敬群說,危老時程容積獎勵逐年減2%,遊戲規則訂得很清楚,沒有人抱怨,也不致影響送件力道,平均每年送件約600件,穩定成長。  為鼓勵30年以上、結構安全有疑慮危險老舊房屋重建,蔡政府2017年推出《危老重建條例》,只要土地及合法建物所有權人都同意,就可向地方政府申請危老重建,不受面積大小限制,並可享有容積獎勵,實施時程為10年。  原本時程容積獎勵僅前三年,但在各界呼籲下,10%時程獎勵自條例實施第四年起,每年調降2%,2021年已經是第五年,5月12日起時程容積獎勵將降為6%。  官員指出,危老條例獎勵後建築容積,仍將維持該建築基地原建築容積的1.5倍,或該建築基地1.3倍基準容積,不受都市計畫法對基準容積,以及增加建築容積總和上限限制。  危老容積獎勵最高為10%,雖然時程獎勵下降2%,但內政部官員說,仍可靠面積來提高容積獎勵。建築基地達到200平方公尺者,可增加2%基準容積的獎勵,每增加100平方公尺,給予基準容積獎勵0.5%。換算之後,只要危老重建基地達到600平方公尺,就可獲得4%的容積獎勵,搭配時程獎勵6%,也可以拿到上限10%的最高容積獎勵。  官員表示,危老條例希望老舊建築物能盡快改建,並且擴大改建面積,若基地面積能夠達到1,000平方公尺,就能走都更程序,享有更高的容積獎勵。

  • 新北都更二箭2.0 主幹道可併巷弄基地

    新北都更二箭2.0 主幹道可併巷弄基地

     新北市近年力推都更,卻有不少巷弄內老舊房舍因基地面積過小,開發利益不足難以都更,新北推出都更第二箭「主要幹道都更2.0」,只要住戶百分百同意,小基地開發權利可併入主要幹道都更案,同享最高20%基準容積加給,原本小基地則可轉為綠地公園,解決舊市區公共空間不足問題。預計7月上路。  小基地轉為綠地公園  新北市長侯友宜上任後力推都更三箭,其中都更第二箭「主要幹道都更」針對轄內20公尺以上主要幹道兩側,基地規模達2000平方公尺(605坪)以上,或完整街廓,就能給予基準容積加給最高20%,上路兩年來,全市總計有36案申請。  不過都更第二箭將在今年7月落日,市府為加速都更推動,將推出「跨街廓都市更新辦理容積調派專案計畫」,可稱為都更第二箭2.0,都更處發言人李擇仁解釋,許多小巷弄老舊建築急需都更,但因面積過小,開發利益不高,且有時候因巷弄狹小,容積率還會被調降比其他地區低,建商興趣缺缺。  最高加20%基準容積  李擇仁說,小基地移入大基地,不僅能讓容積集中開發提升容積使用效益,原本在巷弄內的舊市區空間,則可規畫作綠地與公園,解決密集舊市區內公共空間不足問題,釋出的空間可提供周邊居民休憩並改善居住環境及提升防災效益。  李擇仁說,容積調派有一定限制,兩個基地須位於同一處的都市計畫範圍,板橋的小基地只能移入板橋的大基地,他以市府試算的假設案件容積率200%的板橋幸福段的小基地,移入位於主要幹道的容積率300%的板橋文化段,經過計算後,文化段案件可提升容積率至341%。  不過移入基地也有限制,不可位於山坡地、第一級環境敏感地區、已與捷運系統用地聯合開發者或是毗鄰經文資法指定的古蹟、歷史建物、紀念建築等地。  李擇仁說,全案已向都委會報告,將會等都更第二箭1.0在7月到期後上路。

  • 公設比合理化 擬規範三類空間

     內政部長徐國勇28日指出,為讓公設比合理化,目前正檢討免計容積內容,將從三個方向進行檢討,包括管理委員會空間、機電設備空間、車位與車道空間等。他強調,公設比是否合理,應該從建築基本需求和市場消費需求進行評估。  近期傳出新建案公設比超過35%,甚至接近四成,引起各界限制公設比聲浪。徐國勇28日赴立法院提出「建築物公設合理化、透明化」專題報告。他指出,公設比合理與否,應從建築基本需求與消費需求來看,依設置目的分成兩類:一是必要性公共設施,應由消費者負擔,如走廊、安全梯、排煙室;另一是「必要性以外公設,應著重資訊揭露,如室內游泳池、KTV、健身中心。  徐國勇強調,目前正在檢討免計容積內容,朝向合理控制管委會及機電設備空間的面積等方向規劃。專家指出,免計容積部分就是公共設施,通常指的是電梯、樓梯間、機電設備、管理室等,未來要去檢討免計容積的項目和比例;徐國勇指的管委會空間是建築技術規則中的專有名稱,實務上可能被當成交誼廳、健身房使用,不一定完全是管理員或管委會使用的空間。至於停車位、車道等管理,徐國勇表示,停車位可獨立交易,房屋也常與停車位分開計價,為配合停車位實務需求,將以住戶權益受保障前提下,檢討停車空間制度的可行方案。但因涉及層面較廣,將持續傾聽各界意見後審慎評估。  綠委高嘉瑜質詢時批評,內政部沒有檢討公設比灌水問題,甚至質疑內政部放水,內湖地區就出現52%超高公設比,卻沒有積極管理。政次花敬群回應,正在檢討公設比合理性,若公設比真的太高,消費者可選擇不買,花敬群甚至表示,不要把正常的東西說得很惡質,若沒有機電、電梯,難道上樓要用飛的嗎?

  • 《傳產》購買危老都更潛力屋 3注意

    鼓勵加速推動危老建物重建,內政部已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議,預期未來相關程序會簡化許多,容積獎勵也會再提高,此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場,再添柴火,預料接下來將有一波改建大爆發,因此吸引不少民眾購買危老都更潛力屋,安信建經提醒,挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。 過去老屋要重建,並不容易,近期卻有愈來愈多重建案,主要是因為台灣位於地震帶,老屋的安全性堪慮,確實有重建的急迫性;其次,台灣人口正迅速老化中,根據衛福部的統計,台灣老人有高達七成住在沒有電梯的房屋,出入非常不便,已實質影響居住品質。另外,各主要都會區都已發展許久,素地難尋,讓土地開發商卯足全力推動老屋重建;最後,政策也大力支持老屋重建,無論是中央政府或地方政府,都積極推動修法、優化相關制度,這些原因都將使老屋「打掉重練」,成為房市新常態。 若想購買危老都更潛力屋,安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區,包括北投、大同、萬華等區域,並以屋齡30年以上的物件為主,但在挑選物件時,建議要掌握三個原則,第一,要找土地持份相對較大的標的。第二,留心地目,商業地不見得好。商業用地的容積率雖然較高,但如果現況是出租中,通常會增加整合難度,畢竟,屋主「維持現況」就有固定租金報酬,當然改建意願低。第三,注意地點,巷內優於馬路。 整體而言,張雲維說,雖然政府鼓勵危老重建,不限基地坪數,但通常整合還是需要一段時間,而且從送件到興建完畢,至少要三、四年,建議有多餘資金,再投入購買危老都更潛力屋,也別過度操作財務槓桿,要有「長期抗戰」的心理準備。

  • 內政部擬檢討免計容積公設項目 賴正鎰:何必又來亂

    內政部擬檢討免計容積公設項目 賴正鎰:何必又來亂

    全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰今天(15日)表示,內政部擬檢討現行「免計容積」的公設項目,住戶客人想要的是更好的生活品質,不過政府此舉,根本無助降價,何必又來亂! 針對內政部擬在5月提案修正「建築技術規則」,降低新建案的公設比來達到降低房價,全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰今天表示,缺工缺料等問題已經減少建商利潤,如果將來還要減少公設計價坪數,建商若要經營下去,最後就是被迫拉高單坪售價,這對降低房價不僅沒有幫助,還會增加實價登錄的坪數計算困擾。 賴正鎰表示,他不懂政府為何要管那麼多,而且二手房與新建案適用法規不同,公設比自然有落差,要怎麼在同一套制度下納管?他質疑政府現在根本就是來亂的,應交由市場自行決定就好。 賴正鎰指出,公設多寡跟房價並無絕對關係,通常建案公設區分「小公」、「大公」。「小公」是指建物的兩支樓梯、電梯梯間等設施,即由部分住戶共同分擔的空間;「大公」則包括機電設施、樓與樓之間連通道、門廳、管理室、避難室等,即全體住戶共同分擔,光是這些最基本的大公、小公加起來的公設比,至少要22%以上。如果戶數多的大樓社區,大家共同持分,分擔起來其實還好,但若是小基地建案,分攤公設比恐更高。 他表示,過去大樓只要一支逃生梯,後來政府強化消防逃生安全,建築法與消防法等相關法規趨嚴,各樓層與地下室都有防火門等消防設施空間,8層樓以上建物應設置至少2座逃生梯,另11層樓以上的大樓還要設立緊急升降梯和排煙室,所以公設比才會拉高到29%左右。 此外,為了滿足忙碌的現代人「all in one」的居家休閒需求,住戶想享受更高的生活品質,所以建商才規畫社區管理中心與冷藏室、KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等休閒型公設,所以基本上新建大樓配比豐富的公設,公設比幾乎都在35%左右,建商已經根據建築法規的規定去配比,而且客人也希望在住家能獲得更好的生活品質,只要客人能接受就好,政府硬是要介入規範,意義不大,還會徒增困擾。 他指出,爭議多的地下室車道由住戶共同分攤的問題,以使用者付費原則是相當合理的,但是政府沒有想到的是,並不是沒有買車位就用不到,因為多數地下室有同時設置蓄水池、垃圾集中站、化糞池或有其他共同使用性,要將車道、車位排除於公設面積勢必引發爭議,至於要攤提多少比例,他認為可以再討論。 賴正鎰強調,共有部分並非虛坪,且多數是為了建築安全或設計所必需,房屋買賣價格是由市場供需而定,共有部分登記只是改變單價的計算方式,對壓低房價沒有幫助,若硬要將公設拿掉朝向實坪制計價,只會把房屋單價拉高,徒增實價登錄的亂象與困擾。

  • 《傳產》改建效益發酵 中山區老平房單價衝破百萬元

    據實價揭露最新資料顯示,中山區的新生北路二段137巷內,有兩筆交易登記為公寓,成交總價皆為2850萬元,建坪每坪成交價格達120.6萬元,成為區域內少見的百萬級公寓,不過實際上現況應為兩層樓平房,備註則註明交易為特殊交易情況、條件,具備重建或重劃、都更等效益,若換算土地單價則每坪約為190萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,危老政策給予的高額容積獎勵,加上不限制基地開發規模,的確讓一些老宅找到重建生機,相對高額的容積獎勵也會反映在地價上,讓老宅的土地價格增值,也看到近期有些老宅實價揭露,備註有具備開發重建、都更或危老的效益,億元透天與百萬公寓或平房交易在北市實價揭露越來越常見到。 此次揭露的中山區公寓,兩戶分別為一樓與騎樓,二樓與騎樓,產品類型則登記為公寓,兩者成交總價皆為2850萬元,若換算土地則每坪約為190萬元,現況則為一排平房產品,因為巷內的一樓店面並無特別好的店效,整合起來相對機會高一些,推估整合者應該會整合巷口三樓建物與該排二層樓平房後,申請為老改建機會高。 危老案在台北市如火如荼的推動,信義全球資產統計,北市累計至今年2月已經有448件通過審查,光是2020年就有296案通過,堪稱危老政策的爆發年,尤其中山區去年就有42件危老案通過審查,累計到2月中山區與大安區並列北市危老王,兩者皆有61案通過審查。

  • 亞灣特貿三招商 不能再使用輕軌增額獎勵容積

    採取二階段評選、最有利標的高雄亞灣「特貿三」基地,6日在高雄舉辦第二場招商說明會,吸引30家建商和開發商與會,招商單位明確對企業多項提問答覆,確定不能再使用輕軌增額獎勵容積,至於興建的50%商辦,得標的實施者是否可回租?是否協助彈性融資?是否可引進外勞?放寬興建期程?也都成為與會建商關注的焦點。 招商說明會後,高雄都發局補充說明表示,依據109.12.9發布實施的「變更高雄市都市計畫(灣子內等12處地區)細部計畫」,「特貿三」土地因屬「環狀輕軌增額容積地區」,故不得適用「容積移轉」規定,另,因其係屬公辦都更,故得優先申請都更獎勵,上限為法定容積0.5倍,若有需要,得再繳交代金,申請「環狀輕軌增額容積」,上限是法定容積0.3倍。 與會人員指出,「特貿三」北基地面積約9387坪,南基地的北側面積A 基地3650坪,南基地的南側B基地3025坪,量體相當龐大,招商單位是否可以向央行反應,給予彈性政策融資? 企業表示,目前房地產業正大量缺工,是否開放引進外勞?同時,合約開發期程,是否可以更具彈性? 招商單位表示,公辦都更理論上視同公共建設,因此,可以引進外勞,而且,可獲得銀行建築融資,目前大約是50%,以台北經驗來看,會有許多銀行願意承做。 但,開發期程則是根據招商須知,在「都市更新事業及權變計劃核定發布實施的次日起,土地所有權人分配的部份,必須在6年內完工、取得使用執照,先交給地主台電和高雄市政府,都更實施者在北基地部份,全區要在10年內取得使用執照,南基地的北側面積A 基地和南基地的南側B基地,則是6年內要取得使用執照。 至於與會企業建議,輕軌增額獎勵容積是否可以不要全部繳交代金?招商單位指出,由於基準容積630%的「特貿三」,公辦都更條例已再給予最高50%的獎勵容積,因此,不再適用輕軌增額容積的獎勵,所以,也不會有所謂的代金問題。 與會者關心得標的實施者,興建的50%商辦,回饋給地主之後,是否可回租?招商單位說,並無此硬性規定,但是,如果都更實施者願意回租,並有良好使用規劃,則具有加分作用。 亞灣「特貿三」已經在3月30日公告招商,潛在投資者大約有4個月的備標期,今年7月27日截標,一分為三的基地,任一案只要有一家廠商投標,即可進行資格審查,在第一階段的資格標之後,則進行第二階段綜合評選,再選出最優申請人,預定今年第四季簽約。

  • 特貿三招商 3要素是脫標關鍵

     曾經二次招商都流標的高雄亞灣「特貿三」,此次改披新衣,捲土重來,由於招商模式、基地一分為三,以及住宅興建比例等三個關鍵因素,脫標機率值得期待。  亞灣「特貿三」基地位置,絕對屬於蛋黃中的蛋黃,但,因為基地面積高達1.6萬坪,開發量體過於龐大,加上要投入鉅額資金,且住宅比例偏低,使得投資人卻步。  此案由高雄副市長林欽榮指導,引進台北南港大計畫發展模式,採公辦都更,如果全部成功脫標,可望引進350億元的投資金額,並確定開發商投入資本後,可以取回土地和建物的所有權,這是「特貿三」招商踏出成功的第一步。  將招商基地,一分為三,方正的北基地,維持9,387坪,長條形的南基地,則分成3,650坪和3,025坪,此一量體切割的規劃,則為「特貿三」成功脫標,開出第二條道路。  未來造就「特貿三」成功脫標的另一個關鍵密碼則是,原本使用分區屬於「特貿三」630%的容積,因為有了最高50%的開發獎勵,容積可達945%,而開發的內容,除了商業樓地板面積,開發商可興建,並取回實質所有權的住宅容積比例,從20%一舉拉高到50%。  由於「特貿三」的二個地主台電和高雄市政府,傾向分回的樓地板面積是辦公室,以便未來作為高雄推動5G AiOT的基地、或是商辦使用,因此,開發商可望取回相對容易變現的住宅,回收投資成本。「特貿三」具備前述招商的三大成功基因,當然也有一大考驗,那就是開發商與地主共同負擔比例,不用出資的地主,最少可取得多少比例的樓地板面積?這是開發商未來要精打細算之處。

  • 藍中央委員控鄭文燦 圖利建商

    藍中央委員控鄭文燦 圖利建商

     國民黨中央委員史碩仁19日在市議會門口指控桃園市長鄭文燦為圖利建商,將原本屬於捷運車站附近數百公尺特有的「增額容積」,擴大到整個青埔特定區。對此市府回應,增額容積範圍依據都市計畫內捷運場站一致性畫定,對於各重劃區並無差別待遇。  都市發展局表示,高鐵特定區以區段徵收整體開發,無待取得的公共設施保留地,所以無法申請容積移轉及容積移轉代金。2018年起,陸續在各都市計畫內畫定增額容積適用範圍,以捷運站周邊500公尺範圍街廓為畫定原則,若捷運站位於整體開發地區內,且含範圍過半者,全區適用。另外增額容積價金,是3家專業估價者採「土地開發分析法」進行合理估價,非由政府決定。  史碩仁表示,市府為圖利建商,將青埔地區原本應該屬於車站周邊500公尺特有的增額容積,擴大到青埔特定區。他批評,如果按照「盧氏神邏輯」,台北市只有1個都市計畫,有近百個捷運站,那全台北市都可以提供「增額容積」,其他5都也能比照辦理。  史說,增額容積是為了開發捷運站,也帶動周邊發展,才有這種建商與政府的合作模式。但是青埔3個捷運車站的興建經費由中央出資,也已經蓋好,而青埔特定區面積498公頃都是區段徵收,已經沒有都更必要性,根本就是圖利建商。他說,呼籲市議會應該成立專案小組調查,他下周更將到監察院檢舉。

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