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  • 海納百川》房地合一稅2.0 政府一鴨三吃(杜宇宏)

    海納百川》房地合一稅2.0 政府一鴨三吃(杜宇宏)

    台灣高房價的問題已經不是新聞,不僅青年買不起,中壯年買不起房的問題更是嚴重,許多人更是工作大半輩子,就僅為了買一間遮風避雨的房屋,為了一個最基本不過的居住權而已,就連柯市長妻子陳佩琪也對媒體說,高房價是民怨之首,上班族多把賺來的錢八、九成拿去買房,卻緊縮其他消費,但一間蛋黃區的房子,也讓她跟柯文哲這種做30年的醫生夫妻吃不消,更何況一般上班族。當房地合一稅2.0要實施時,你正在鼓掌叫好,認為居住正義的時代要來臨了,也許背後還有些秘密是你不知道的。 高房價的受害人數可能比你想像的還要更多 根據聯徵中心2020年12月數據顯示,有高達112.1萬的民眾正在揹著房貸。全台租屋家庭破百萬戶,實際租屋人口可能突破300萬人,高房價的直接受害人至少412萬人以上。並非只有377萬人而已(以房屋自有率84%計算的無自有住宅人口數)。 高房價問題,不只是房子買不起這麼簡單,連帶産生台灣未來堪憂的五個問題: 第一,年輕人買不起房,不敢結婚也不敢生,少子化變成」稀」子化。台灣2020年只有16萬5249個新生兒,創歷史新低,而今年1月至3月新生兒人數僅約3萬5千人,比去年同期更是減少13.6%。美國中情局(CIA)更公佈2021全年全球人口生育率預測,在227個國家或地區中,台灣生育率預測中成為世界最低。少子化將造成嚴重的社會問題,不僅衝擊教育界,更會造成經濟停滯與倒退,少子化已經是嚴重的國安問題。 第二,嚴重排擠其他消費。台灣薪資長期成長低緩,實質經常性薪資倒退十幾年,以居住人口眾多的新北市為例,新北市房貸負擔率高達48.36%,房價所得比高達12.09倍,家庭可支配所得將近一半都在還房貸。 第三,加大貧富差距問題。根據財政資訊中心統計,2018年全國2300萬人中,有房屋者為906萬人,其中88%持有一戶;六都當中,以高雄市僅持有一戶的比率最高,為92.4%;台北市房價雖高,但是持有一戶的比重86.5%,是六都中比率最低的,顯示台北市許多民眾擁有兩房以上。 高房價的直接受益者只有少數約10~12%的人及高房地持有的財團,財富集中在少數的10%握有85%的財富,用貸款額度要抑制房價是無法阻擋口袋深的炒房大戶,房屋成為新型態奴隸制度的工具,房貸奴與租屋奴不斷為有錢人累積資本,加深貧者越貧,富者越富的M型社會。 第四,物價高漲。房價跟物價息息相關,尤其租金常隨著房價而變動,同樣一碗牛肉麵,在台南可能50元,台北將近150元,其中的店面租金成本差異是很大的因素。又政府透過控制通貨膨脹來刺激經濟,導致物價基本上也是不斷的增加。 第五,加深世代剝奪。買不起房,並非青年不努力,而是從進入社會開始賺錢的那一刻,房價就已經被上一代炒作的高不可攀,80年代的青年正進入結婚成家的時期,以新北市房屋價格為例,20年電梯大樓,2房1廳1衛浴這麼基本的居住需求,動輒都要接近千萬上下,造成這樣的結果,豈不是上一代炒房造成的嗎? 房地合一稅2.0是實現居住正義嗎?財稅機關背後不敢說的目的? 還記得當年國民黨執政時,8年的房產政策被網友評論「養、套、殺」,如今換個政黨完全執政,當年高喊居住正義民進黨,有讓房價下跌嗎?用稅收抑制房價,只不過是接著「養、套、殺」罷了,高房價對政府來說可以獲得更高的稅,除了民意壓力,沒有什麼理由會讓執政黨要抑制房價,從以下三個理由更可以看出,房地合一稅2.0不過是趁著高房價來個一鴨三吃的手段。 理由一,2020年稅收不如預期,加稅填補財政空洞。 根據財政部的各類賦稅實徵淨額報告,從2010年的1.53兆,到2019年為2.47兆元,十年來增加了61.4.7%,去年受疫情影響,稅收淨額僅2.38兆。雖然歲收成長幅度驚人,但平均每人負擔的國債數據卻不理想,從2010年的20.4萬元,到最新國債數據今年2月份平均每人負債是24.6萬元,國家的負債沒有減少,還逐年增加。國家支出越來越多,怪不得財政部有壓力,要想辦法在房屋高漲的時刻分一杯羹。 理由二,最基本的稅務獎勵金都廢除不了,財政部的背後目的是為了加稅。 在台灣,稅務員開出錯誤稅單,不僅沒有懲處與淘汰機制,還有稅務獎勵金可以領,黃國昌前立委質詢時就透漏,稅務獎勵金越高層領越多,上級長官難道不會為了個人利益,給個業績目標,變相鼓勵稅務員亂開稅單,要求基層稅務員開出不合理,甚至不合法的稅單來拚業績嗎?其實稅務及關務人員查稅獎金早在2004年廢除,然而財政部卻用「財政部核發稅務獎勵金作業要點」讓稅務獎勵金起死回生,稅務獎勵金編列1.3億元,而國稅局的好朋友,行政執行署執行案件也有獎金,編列1.9億元。台灣納稅人權保障嚴重不足,國稅局權力過大,行政院日前更是大動作招開記者會打算修法,提高逃漏稅罰金並加重罰鍰,讓稅務機關又更加擴權,寧可錯殺一百也不願放過一人,連最基本的稅務獎勵金都廢除不了,財政部之心路人皆知。 理由三,明年各縣市選舉,主打年輕人最痛恨的高房價問題獲取選票。 利用高房價問題,假打房真加稅,不僅明年年底各縣市首長大選可以獲得選票,又能增加國家收入,對於執政黨是一舉數得。然而加稅可以抑制房價嗎?年輕的你還相信實價課稅會實踐居住正義也許太天真,從汽車貨物稅的省思,不管進口車或國產車都因為多重稅金導致價格大漲。許多網友把同款車跟鄰近國家的售價一比,發現售價差異甚至高達一倍多,主要原因來自「各種稅務」,從進口關稅、貨物稅、營業稅,買一台車的錢至少超過三分之一都進了政府的口袋,最後吃虧的就是買車的消費者,連最基本代步的機車也是如此,反觀用稅制抑制房價,最後受害的就是有居住需求而要買房的年輕人,房地合一稅難以真正實現居住正義,長期來說可能只會墊高房價。 真正實現居住正義,政府應該要怎麼做? 第一,從源頭開始抑制房價,房屋不該是理財投資標的。 因台灣地狹人稠,限制購買「住宅」的數量是落實居住正義最重要的方式,依照房屋持有年限,房屋使用年限,家中人口數等方式,源頭限制購買住宅的權力,如果一個投資客手上擁有5間房子在租人,依然還想繼續購入住宅,這樣的行為是否明顯超過一個正常人對於居住的需求?對於這樣明顯將房屋作為投資標的的行為應予以從源頭上限制,才能真正將房屋給需要的人購買,價格才會回歸正常面。 第二,建築種類分類與修法。 區別高級住宅與一般住宅,鬆綁法規,降低一般住宅的公設比例,傳統華夏的低公設與低管理費,更符合一般民眾居住的需求,並採用實坪計價更能讓建築業者與消費者更重視實際居住空間的品質,解決花大錢買房,實際居住坪數卻只有一半的亂象。 第三,政府因房屋交易而獲得的稅收,應該用於抑制房價。 政府想利用加稅的手法抑制房價不是不行,但對於房價高漲反而能增加稅收,豈不是助長房價高漲,成為房價高漲而受益的族群之一,因此房屋交易而獲得的稅收應專款專用,用於抑制房價如增加社會住宅,青年租屋補助等,才能避免政府喊抑制炒房,實際上卻用交通建設、土地徵收、設置重劃區等,反造成房價繼續飆漲的亂象。 當「加稅」成為政府在高房價時代下為了分一杯羹的手段,不僅難以解決房價高不可攀的亂象,長期而言更可能將房價墊高,受害的就是買不起房的下一代,期盼政府機關能大刀闊斧的改革,不只抑制炒房,更要讓房價修正,房屋回歸居住使用,而非成為投資理財工具,還給下一代台灣人真正的居住正義。(作者為產業研究員) ※以上言論不代表旺中媒體集團立場※

  • 探討環境、居住、動保權益入憲 陳亭妃:應涵蓋更多面向

    探討環境、居住、動保權益入憲 陳亭妃:應涵蓋更多面向

    綠委陳亭妃等人及民間團體今日於立院舉辦「永續環境」修憲論壇,探討環境、居住權,動保議題等入憲可能及法制工程。陳亭妃表示,會匯集在場學者專家及各界意見,未來修憲也應涵蓋更多面向。 今日由正常國家文化基金會政策中心發起的論壇,主題聚焦於「永續環境:人類與自然的共榮」,除陳亭妃外,包括綠委洪申翰、陳歐珀、陳秀寳、蔡適應及民眾黨立委蔡壁如,以及前綠委吳焜裕、政大地政學系副教授戴秀雄、台南大學行政管理系教授吳宗憲、台灣動物社會研究會執行長朱增宏等多位專家學者及民間團體到場。 洪申翰認為,修憲一定會是立院接下來最重要的議程之一,修憲常在既定議題內,但很多立委都在思考,要怎麼把更多議題的想像,放到憲法議題中,不只是關於統獨、國家定位,而是台灣希望成為什麼國家內涵,什麼樣的社會。 洪申翰說,動保團體希望將動物保護4個字放入憲法,過去很多價值競合時,動物保護經常優先被犧牲,如果拉到憲法層次,比較有條件在價值權衡時,進入比較細緻權衡過程,不像過去膝反射式的被犧牲掉。 蔡壁如指出,人類生活跟自然息息相關,過去SARS跟傳染病,是大自然對世界的反撲,大家要很嚴肅的面對。環境權入憲,過去是「很多污染跑到我家」,居民去抗爭,30年後變成全民共識。環境權放在基本國策,環境權入憲有標誌性意義,現在環境基本法保護了什麼,入憲的討論同時,要重視現有法律如何落實。 戴秀雄表示,自己不反對居住權入憲,入憲可以把事情講得更清楚,但是要考慮後端民法若不處理,入憲會變成紙老虎,如果居住權入憲法,最大的敵人是「一定要修民法」,包括民法767條、769條、770條等,時效制度形同虛設,如果沒有配套解決,寫進憲法也沒用。 朱增宏指出,居住權和環境權也包括動物保護,例如大廈中能否養狗等等,至於國家正常化,動物保護入憲,在這個時機,有國家形象的問題,因而有重要意義,不僅是法律效果,而且有政治效果,就是國際政治的效益。讓全世界看到台灣有談到動物保護放入憲法。

  • 專家傳真-我的房子在土壤液化帶上,能否請求國家賠償?

     甲於2015年購買一位置在臺北市土壞液化高潛勢區的屋齡30年以上的合法老式公寓,惟甲事前不知。僅在後來從報章雜誌上得知中央地質調查研究所已於2016年3月14日、12月16日公布全台首輪八個縣市以及第二輪五個縣市之土壤液化潛勢圖。不幸的是,自己在臺北市的老式公寓正處在土壤液化高潛勢區上,而又苦尋無門。終於在2019年下旬的一場地震中,竟意外震垮了甲之公寓,造成甲在精神和財產上之損害。  故問:甲可否依據國家賠償法第2條第2項主張因為公務員的不作為義務而致人民受有損害,唯國家應負賠償之責?  政府有無危老都更義務  「都市危險及老舊建築物加速重建條例」開宗明義,政府為因應潛在災害風險,且加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質。綜觀條例全文,似乎未見政府或主管機關有不得不為之作為義務。有疑問的是,依同法第3條規定之「危險建築物」和「老舊建築物」;前者係指經建築主管機關依建築法或災害防救法相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除者,且評估有危險之虞應限期補強或拆除之合法建築物;至於後者則是合法建築物屋齡30年以上經建築物性能評估改善不具效益(該建築物性能評估之辦法,由內政部另訂),須拆除重建者。是故,甲的老式公寓已具備屋齡30年以上以及處在土壤液化地帶上顯然有危險之虞的兩項要件,惟甲未經主管機關評定為危險和作出限期拆除之行政處分;因此,甲是否得以公務員之不作為義務(應為評定而不作評定)為請求權基礎向國家請求損害賠償?  吾人參考立法說明理由,即指出政府為因應潛在災害風險,且加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質。立法者考量到臺灣位在地震高發地帶之上,故一旦發生高強度地震,勢將造成沈重的人命傷亡和財產損害。又現階段臺灣已步入高齡化社會,也就是說65歲以上人口已接近總人口的13%,基此,若任其繼續居住在5層樓以下老式公寓(多無設置昇降設備),勢將造成嚴峻的生存和居住環境。就此立法論角度觀察,主管機關不應僅停留在被動提供容積率、建蔽率、稅捐減免、資金保證和輔導重建等誘因之上,而是應主動推動民間危老重建之作業流程。換言之,政府怠於執行職務,致人民自由或權利遭受損害者,人民就有對政府或主管機關而來的國家賠償請求權基礎。  再從憲法的層次思考  此或可從釋字第709號解釋中由蘇永欽前大法官作成之一部不同意見書,該意見書予我們兩個視角進行思考,國家立法讓人民參與都更:一來是為了履行保障人民財產權及給付人民適足居住的義務;二來是希望避免人民的財產權、居住權受到過度的限制;相較於土地徵收制度,都市更新制度需同時考量基本權之調和、限制和滿足,惟又常常因而引起諸多社會紛爭。  儘管如此,惟人民更關心是財產權對抗國家的那一面,而非課與國家作為義務的那一面。然正如前內政部長李鴻源提出「防災型都更」的構想和相關立法目的所示,正好體現立法者有意加諸於國家之積極改善或創設有利於人民改善居住條件的義務。總之,位處在地震高發帶的臺灣,國家更應有所作為,主動、積極地推動危老重建事業之進展;反之,人民就可以基於國家的不作為義務請求國家承擔賠償義務。

  • 地上權與居住正義 提供民眾多元居住選擇

     台灣智慧城市發展協會理事長林建元主張,地上權住宅與居住正義的實現應有關連性,儘管政府當初推動地上權立意良好,但在配套設計時卻思考未週延,使得購買地上權住宅的人面臨種種困難,包括貸款不易、價值隨存續年限縮短而逐年遞減、地租逐年增加甚至遠高於一般所有權住宅,結果年輕人去買地上權住宅反而掉入「陷阱」;此外,在「住宅法」中更完全沒有地上權規範,因此在實務上,地上權與居住正義反而完全脫節。  地上權住宅專家、前永信建設副總顧岳軍表示,地上權住宅提供民眾在出租住宅、政策性平價住宅、一般住宅和豪宅的住宅階梯中,另一種選擇,讓購屋者依需求和能力可以「住者適其屋」,保障其居住權利,是落實居住正義不可或缺的一環。  文化大學環境設計學院院長楊松齡表示,「世界人權宣言」和「經濟社會文化權利國際公約」詮釋人人都有和平、安全、有尊嚴居住的權利,居住權不只是所有權,而是進一步保障「適足住房權」,所以即使沒有土地所有權、其住房權依然不應被侵犯;而地上權住宅,正是「住宅階梯」中重要的一環。  財政部國產署署長曾國基表示,近年來為健全房屋市場,實現居住正義,國產署也配合各政府機關提供適合興建社會住宅的土地,而地上權人若開發為住宅,由於價格比所有權住宅便宜,又可取得建物所有權和土地地上權,可謂是介於所有權住宅和社會住宅之間的住宅,可增加市場供給,讓購屋人有不同選擇。  此外,針對過高地租引發的交屋和銷售困難,國產署也調整為固定和浮動併行制;至於修訂前的地上權住宅,另提供商業仲裁的救濟機制,目前全台約有十案針對地租計收方式提出仲裁,現在都在進行中。

  • 公有土地地上權 拚創造多贏

    公有土地地上權 拚創造多贏

     設定地上權是公有土地開發的主要方式之一,十多年來,已達到活化資產、增裕國庫的目的,而地上權住宅也成為平價住宅重要供給來源,但其商品模式多年來也面臨各種問題與發展瓶頸;為此,本報特地舉辦「公有土地招標地上權如何創造多贏」座談會,邀集產官學界代表與會,深入討論,探討公有土地地上權招標的挑戰與精進策略。  工商時報社長陳國瑋表示,中國人壽標下的「台北學苑」地上權案即將完工,近年還有元大金控標下空軍官兵俱樂部、南山人壽標下世貿三館等指標地上權案,未來都將興建頂級的商辦大樓,地上權模式不僅改變過去國有地標售的社會觀感,也達到挹注國庫、改善市容的效益,整體來說,地上權無疑是很好的政策。  另一方面,台灣面臨高房價壓力,如何讓年輕人用友善價格購屋,也是地上權案另一重要功能,國內地上權多設定存續70年,對30多歲的年輕人來說,終其一生持有期間是安心的,地上權宅有機會成為實現居住正義的好產品;但如何透過完善配套解決目前難題,讓政策美意能真正落實?希望透過今天的座談會集思廣益,提供主管機關制訂相關政策的參考。

  • 地上權住宅困境 解決貸款難題 重中之重

     不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,2013年「國有非公用土地設定地上權作業要點」修正後,建物允許分割,這是國產署在地上權招標機制上很大的突破,不僅承買人可以用「區分所有權人」的身分成立管委會進行管理、提升社區生活品質,且住戶擁有「物權」後提高價值與流動性,加上地租改為部分浮動、部分固定,對地上權招標的財務計算及存續期間穩定性,助益極大。  房貸碰壁 購買者負擔重  不過,地上權住宅最大的問題,在於購買者的分戶貸款困難重重,住戶有了建物所有權和地上權持分,依民法規定,拿來設定抵押不會有問題,但金融機構承作意願極低,或只能以建商轉貸、另找擔保品或更高利率來克難解決,對要買地上權住宅的民眾來說,負擔極重也極度不公平。  要知道地上權住宅並非永續型所有權,沒有炒房動機,屬於真正的居住需求者,但在持有成本的負擔上,他們被轉嫁國有土地的地價稅,比同區段自用住宅高出6.25倍,房屋稅也沒有比所有權房子優惠;此外,地上權住宅別說政策優惠貸款,就連一般房貸都常碰壁,因此建議政府要重視這個問題,讓地上權住宅案能夠照顧到購買端。  永信建設前副總顧岳軍表示,地上權住宅的貸款問題是「重中之重」,以高雄市來說,未來五年就有二千多戶地上權住宅需要貸款,亟待政府重視解決。目前地上權住宅貸款像是「蠻荒世界」,有些利息甚至要多出一般房貸六碼,且成數只給六成,簡直任由銀行獅子大開口,購屋者也猶如二等公民沒有保障。他呼籲銀行局要解決這個問題,否則以後沒人敢做地上權住宅。  國有財產署長曾國基表示,銀行對地上權住宅放款意願仍不高,以致地上權宅銷售不佳,確實可能影響投資人未來投標意願。  中國土地改革協會理事長楊松齡表示,地上權住宅不易貸款,會使弱勢者愈弱勢,沒有錢的人買地上權住宅反而貸不到款;而地上權地租為自用房屋地價稅的七至十倍,當公告地價調漲,地租跟著漲,買地上權變成不划算的事,與居住正義的目的恰恰相反。  建立平台 讓資訊透明化  金管會銀行局主秘童政彰表示,地上權住宅缺乏債權保障、流通市場資訊不夠充分、鑑價不易,銀行對於放款風險極敏感;地上權住宅和「以房養老」一樣,屬於政策性、公益性產品,如何解決問題值得思考。建議未來可建置地上權住宅交易資訊平台,讓銀行貸款與民眾購買有更公開透明的資訊。

  • 精進地上權標售 研擬地上權3.0 配套更周延

    精進地上權標售 研擬地上權3.0 配套更周延

     國有非公用土地招標設定地上權機制,已躍居活化大面積國有地、充盈政府財源的主流管道,不過當前最大困境是銀行普遍不願承作地上權住宅的分戶貸款;對此,國產署繼2016年修正地租計收方式後,接下來將針對分戶貸款取得困難、成數偏低和利率偏高等最大痛點,在近期邀集銀行進一步溝通,研擬推出地上權3.0版,以創造政府、民眾和業者的多贏局面。  銀行法限制 應研議鬆綁  永信建設前副總顧岳軍表示,地上權分戶貸款融資無門的問題是重中之重,他建議銀行局協助辦理三大重點,首先請各金融機構修正章程及作業手冊,把地上權住宅納入抵押貸款項目;第二應促請銀行公會儘速建立地上權住宅估價機制,讓銀行貸款有所遵循;第三,地上權住宅貸款應排除在銀行法第72-2條的限制,避免排擠到一般房貸。  台灣智慧城市發展協會理事長林建元表示,政府推動地上權土地標售是良法美意,不過政策配套上想得不夠遠,社會對地上權住宅的認知也普遍不足,因此衍生許多問題,政府若要推動地上權作住宅使用,在權利義務設計上就必須確保購屋貸款,多年來已累積相當多的求貸無門案例,政府應回到一個高度來解決,簡單來說要有人買單。  中華民國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明表示,目前最迫切需要改善之處,就是買方分戶貸款問題,尤其他們是真正居住需求者,應納入居住正義照顧的對象;全聯會建議,政府應對地上權住宅貸款給予「政策支持」,包括指引公股銀行配合融資,另銀行辦理地上權住宅貸款不受銀行法第72-2條限制,並給予利息補貼。  地價稅應比照自用住宅  文化大學環境設計學院院長楊松齡主張,公有地地上權住宅應朝兩個方向精進,首先是比照一般自用所有權住宅地價稅,地上權住宅地租以一般3.5%計算,將為一般住宅17倍,負擔較自用住宅課徵地價稅為重,建議政府對收租與收稅應等同看待。其次是貸款協助,貸款問題攸關地上權住宅發展榮枯,建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款,並對年輕人採優惠利率。  國產署將邀公股銀行溝通  金管會銀行局主秘童政彰表示,有關地上權住宅貸款,各銀行主要是基於授信5P和授信風險來決定辦理貸放,銀行取得地上權作為貸款擔保品,相關法令並無限制,貸款成數也沒有特別規定;至於未來地上權住宅貸款可否不受銀行法第72-2條限制,則要站在政策高度上來看,例如政府積極推動都更和危老,即排除在限制之外。  財政部國產署署長曾國基表示,業界普遍反應目前最大問題在於分戶貸款不易取得,國產署將主動洽商公股銀行協助辦理地上權貸款,以創造政府、民眾和業者三贏局面。他指出,國產署甫邀集22家地上權投資人座談,盤點地上權住宅所面臨的問題,預定5月再邀請公股銀行進行溝通,進一步調整地上權政策,研擬3.0版的配套和機制,作為精進國有非公用土地公開招標設定地上權業務的參考依據。  工商時報社長陳國瑋表示,目前地上權住宅面臨最大的困境,就是銀行普遍不願承作分戶貸款,衝擊投資人未來的投標意願,在此樂見國產署將進行3.0版地上權住宅相關配套的修訂,未來是否納入公股銀行配合承作分戶貸款以創造多贏,頗值得期待,並希冀政府部門進行跨部會協商,制定一個政策綱領,作為活化地上權土地的依據,達成政府、企業、人民三贏的目標。

  • 地上權政策目的 活化土地利用 充裕財政

     財政部國有財產署署長曾國基表示,公有土地處理以促進土地有效利用為原則,經過時間、環境變遷,台灣公有土地由公共財變成稀有財。2009年宣布500坪以上土地不再標售,2012年立法修正以來,這項政策目標迄今未變。  公有土地設定地上權主要政策目的,是為提升公有地運用效能和增裕國庫收入,尤其在財政目的地上,迄今已為國庫進帳一千多億的權利金收入,去年遇上新冠肺炎,政府急需1,500億經費,所幸有標售世貿三館等地上權及5G釋出等收入,政府因而並未舉債。而地上權政策除了創造財政收入,也帶動國內經濟產業發展,並提供民眾多元的居住選擇。  目前公有地地上權公開招標已有114件,使用用途多數都回歸投資人規劃和土地使用規定,也有不少是作為診所、月子中心、飯店等,存續期間自30年至70年不等。  另外為了減輕投資者與購屋民眾的負擔,在地租上也做了修正調整,採部分固定、部分變動,以減少投資者遇到公告地價逐年、大幅調整的風險。  目前公有地地上權除了公開招標外,還有另二種途徑,一為專案設定地上權,配合中央專案提供給民間經營,例如台北行義路的溫泉產業專用區。另一為與地方政府的合作改良利用,如樹林秀泰影城、淡水滬尾休閒文化園區等。  中國土地改革協會理事長楊松齡則表示,2006年起地價大漲,以致行政院喊卡500坪以上國有地標售,並修正國有財產法;2013年更開放地上權及地上物可分割讓與,使地上權成為能夠分戶移轉的「地上權住宅」,承購者能取得地上權持分及房屋所有權,有效提高民間投標意願,有助國有土地資產的活化。

  • 海納百川》台商需關注《民法典》物權四大變化(陳芳、程楚然)

    海納百川》台商需關注《民法典》物權四大變化(陳芳、程楚然)

    2020年對大陸的法律界和商界震動最大的毫無疑問是《民法典》的出台,而在向我們服務的包括台商在內的客戶不斷宣講《民法典》之重要性的過程中,接到諮詢最多的可以說是已在大陸置產的台商和普遍接受不動產融資的金融機構了。因而藉此機會,將大陸《民法典》中對物權影響最甚的四大變化,與諸君分享。 首當其衝要和大家聊聊的是僅有六條卻引起各界廣泛討論的「新」規定—居住權。居住權的意義可以參考大陸《民法典》第366條規定:「居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要」。簡單來說,居住權是指居住權人有權對他人所有房屋行使佔有、使用的一種權利。而因居住權制度是為了貫徹居住權人的居住利益,居住權的設立除非另有約定一般為無償,設立了居住權的房屋原則上是不可出租。且因為居住權是屬於物權的一種,所以必須透過在不動產登記機關登記設立或以遺囑方式設立。因居住權鮮有發生在陌生人之間,往往是具有特殊性的,如父母等親屬關係或離異配偶之間,以解決「離婚不離家」「父母居住」「以房養老」等社會性問題,也是因此,居住權的權利人僅能為自然人,且僅能適用在住宅之上。 居住權的規定出台後,增加了實現房屋權益的途徑,但也產生了些許疑問,舉例而言,居住權和租賃有什麼區別,對此議題,除了前述的設立方式、權利人範圍、適用不動產的範圍等區別外,十分重要的便是,居住權根據合同約定期限,最長可至權利人終身,而租賃則最長不超過20年。由上可見,居住權訂入大陸《民法典》,無疑對在交易或融資過程中合同文本的擬寫提出了更高的要求。另外,不動產設定居住權,可能會影響銀行核貸的意願以及金額,因居住權影響不動產的佔有、使用權利,理論上對於該不動產的使用效益是比一般未設定居住權者為低,銀行可能會因此調整擔保金額或貸款金額。然因居住權需登記設立,故具體實施情況和銀行的貸前、貸後處理方式仍有待持續觀察。 其次,讓我們來看看有關物的所有權方面的變化。可能大家會疑惑,不動產的所有權清楚明確的寫在產證(即建物謄本),有何猶疑?引發這個問題的是大陸《民法典》第388條:「擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同」之規定及最高人民法院《關於適用lt;中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》對讓與擔保等非典型擔保效力的確認。為什麼非典型擔保之一的讓與擔保會對物的所有權產生影響呢?簡單來說,甲乙雙方買賣交易過程中,甲方為擔保貨款的支付,將其在大陸的一處房產名義上轉讓到了乙方的名下,以擔保未來款項的支付。如果甲方真的到期未付,乙方也不能宣稱房產歸他所有,只能按照如一般擔保一樣,對拍賣變賣後的價款優先受償。但讓與擔保這一行為本身卻造成了乙方雖不是房產的所有權人,而有一張寫著它名字的產權證書。此種實際所有權人與登記所有權人不同的情況,是有不動產擔保需求的台商們應特別注意的。有鑒於目前大陸地區針對不動產讓與擔保尚沒有統一的登記系統可做查詢,房產交易或融資中徵提擔保品時,對所有權人是否為「真正權利人」和前手交易的核查變得尤為重要。 提到了擔保就不得不說一說抵押,在大陸過去的法制下,不動產能擔保多少債權需依其評估價值確定而不可超過,這是源自於大陸《擔保法》及相關司法解釋的規定。此規定在如今經濟發展和法治進步的背景下,會一定程度有違民法意思自治和物盡其用的原則。然而此規定,於大陸《民法典》頒布施行後有重大變革,根據《民法典》第213條之規定,登記機關不得要求對不動產進行評估,且沒有沿襲《擔保法》有關超額抵押的禁止規定。可見《民法典》體現出來的精神,是不再讓登記機關的強制干預成為增加交易成本和阻礙登記效率的原因,超額抵押在雙方意思自治的前提下不再是法規層面禁止的事項,且實踐中上海、福建等地區也不再強制要求提交評估報告轉以雙方簽署的《抵押物價值確認書》代之。 最後要提到的《民法典》物權編的一大顛覆性變化是抵押物的轉讓,《民法典》第406條將原有的「抵押期間,未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產」直接修改為「抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產,當事人另有約定的按其約定」。可以見到,民法典時代,自由轉讓成為原則,不能轉讓才是例外,貫徹著物權編物盡其用的道理。同時抵押財產轉讓的,抵押權不受影響之規定也體現了抵押權的追及效力,即無論抵押物最終流轉於何處,抵押權人均可對其行使抵押權。這在一定程度上也體現了大陸社會信用體系的逐步健全,從傾向於保障抵押權人的權益轉變為更重視財產的市場流通性和意思自治。 (作者陳芳為上海君倫律師事務所執行合夥人、資深律師,程楚然為上海君倫律師事務所資深律師) ※以上言論不代表旺中媒體集團立場※

  • 新聞分析-創造三贏 亟需政策全力支持

     地上權土地的開發方向,除金融保險業多採長期持有,開發為收益型不動產或商用不動產,沒有無法取得分戶貸款的問題外,其餘開發為地上權住宅者,都會面臨融資困難的問題,而且情況有惡化的趨勢,亟待政府協助解決。  由於地上權住宅價格普遍較區域行情低三至四成,因此被學者專家視為除社會住宅之外,可解決年輕人居住問題的新興管道之一,也可滿足不想被高地價綁架,及無須買房讓子孫繼承、只要解決長期居住需求的民眾;但在政策未大力宣示支持,銀行也無意承作下,等於斷了這條路,讓政策美意蕩然無存。  從某個角度來看,地上權住宅應可被視為廣義的社會住宅,對長期持有自住客,是另一條可滿足居住需求的管道。不過在政策配套上,需要政府拿出肩膀和魄力來解決,關鍵問題在分戶貸款。  過去法界和地政專家認為,地上權土地使用權的法律性質是債權而非物權,因此地政機關無法登記,金融機關也難以辦理貸款;不過法務部2014年召開會議討論後,認為以地上權區分所有建物使用權可移轉、具可讓與性,應可作為「權利質權」標的,才得以辦理貸款,但比起一般房貸,申貸成數較低但利率更高。  也因此,要徹底解決地上權宅的難題,政府必須有宏觀、積極的作為。首先,政府可比照支持風電、綠能產業的模式,做出政策指引,鼓勵公股銀行帶頭支持地上權住宅貸款。其次,政府可比照青年購屋貸款,提供購買地上權住宅的年輕人利率補貼,此舉也符合公平正義,因為購買地上權住宅者可能購屋能力較為不足,有賴政策支持。第三,銀行若承作地上權分戶貸款,應排除在銀行法第72條之2的30%法定上限之外,提高其承作意願。  總結來說,政府應把地上權住宅視為實現居住正義的途徑之一,並完善配套措施給予實質支持。若能有效解決,就有機會達成活化國有土地充實國庫、減輕民眾購屋負擔、企業獲得合理利潤的三贏局面。

  • 貸款無著落 地上權住宅恐成空

    貸款無著落 地上權住宅恐成空

     地上權土地標售熱度不減,但最新的發展卻情勢卻令人憂心,建商憂心忡忡表示,幾年前標得的地上權案近期陸續完工後,卻面臨沒有銀行願意承作分戶貸款的困境!業者指出,尤其在去年底央行祭出房市信用管制後,情況更是雪上加霜,業者直言,政府若不嚴肅看待此一狀況,地上權住宅恐將就此走入歷史,不但影響居住正義的落實,也將衝擊未來地上權土地的標售。  回顧過往發展,地上權土地原本在高地租、高利率、低貸款成數、低存續年限的二高二低條件下,一度淪為燙手山芋,直到102年政策鬆綁,將存續年限從50年延長至70年,且產權可分割可過戶;105年進一步修正地租計收方式,改採「部分固定、部分浮動」,其中1%按公告地價調幅浮動調整,另外2.5%則固定、依決標當年度公告地價計算,大大降低地租大漲的不確定風險,地上權土地才鹹魚大翻生。  業者轟政府只做半套  不過,受到金管會配合央行措施,嚴格金檢所影響,地上權住宅分戶貸款卻面臨銀行不願承作,苦無著落的窘境。房地產業者指出,政府推動地上權卻只關心標售成績,卻不關心整體配套措施,無異只做半套,恐將衝擊未來的地上權標售案。  麗盛建設總經理何昭宏也指出,地上權是政府活化國有地,並降低開發商、購屋者負擔的良法美意,也是時代潮流,但目前最大問題在銀行不再承作地上權住宅分戶貸款,在沒有銀行融資支援下,地上權住宅根本也不用賣了!這些年企業響應政府政策投入地上權土地開發,如今卻進退不得,讓業者相當無奈。  建商承受不合理財務負擔  何昭宏表示,部分願意有條件承作的銀行,要求建商必須額外回存總融資金額的二成,才能取得融資額度,且擔保年限更長達20年;換言之,建商必須備有融資金額一成四押在銀行20年,才能讓購買地上權住宅的客戶取得合理的分戶貸款,對於支持政府政策的建商來說,必須積壓可觀資金,形成龐大財務負擔,非常不合理。此外,地上權住宅由於價格相對親民,對幫助首購族圓夢、落實居住正義有不可取代的效益,但有意購買者卻無法獲得應有的購屋貸款,對他們相當不公平。  地上權標售恐受衝擊  不願具名的房地產業者表示,地上權住宅儘管多次修正、鬆綁,但因為銀行融資意願不高、分戶貸款缺乏完整配套,導致當前地上權住宅出現諸多問題。他指出,目前地上權住宅的問題與困境包括,一,儘管企業界參與地上權土地意願不減,但分戶貸款卻告貸無門;第二,銀行不承作地上權宅分戶貸款,也衝擊二手流通市場;第三,產權移轉需經原土地所有人同意才能交易,衍生諸多問題。  建商指出,這些年地上權住宅開發經歷各種阻礙,不是分戶貸款困難,就是地租高漲衍生糾紛,業者只能各自求解套,有些建商另提擔保品,同時擔任地上權人、地上權房屋所有權人、銀行貸款債務人三種角色,才能籌得資金、再貸款給客戶。業者強調,如果政府不願正視此一困境,地上權住宅在缺乏金融體系奧援下,勢必走入歷史,而政策希望藉此幫助部分較為弱勢者購屋的美意也將無疾而終,屆時將是政府、產業、民眾三輸的局面。

  • 藍青年部辦營隊 激辯居住正義

    藍青年部辦營隊 激辯居住正義

    國民黨青年部今天舉辦「青年住好」願景營舉辦成果發表會及結業式,以模擬記者會方式分別扮演執政黨、在野黨,針對居住正義議題進行政策模擬攻防。另邀請國民黨立院總召費鴻黨、台北市議員游淑慧、新北市議員王威元、國民黨政研部主任陳俊安,以及國民黨新媒體部主任張智瑋擔任評審,與學員進行議題攻防答辯。 模擬記者會活動中,學員能選擇扮演不同政黨、在野/執政黨,依據不同政黨所主張的居住立場思考背後是否符合「居住正義」、「分配正義」的原則。現場各組別不僅單純選擇主要兩大黨,也選擇國內其他小黨、NGO團體與學界之立場和主張,加深整體活動討論深度與多元性,議題橫跨青年租屋、囤房稅、房地合一稅、空屋釋出、世代合居等相關居住議題。 對此,擔任評審的費鴻泰認為能夠就政策進行多方面的思辨是好事,才能符合真正的民意現況,而不是單純閉門造車,年輕人能夠多方討論,更能激盪出解決問題的契機。 陳威元講評時也強調,對於議題掌握程度必須要高,不論是否同意扮演角色的議題,作為政治工作者都要能精準掌握議題核心,才能針對議題找到爭點進行攻防。公共事務部一定會有絕對的對或錯,但是能在之中進行思辯,是公共參與非常重要的過程。 對於學員表現,游淑慧認為現在有高中生願意來參與讓他非常感動,在報告結束後,還看到他不斷地深呼吸,非常緊張。但居住問題是一個很長遠的問題,也歷經數代的人不斷的在努力尋找解決方案,這麼重要的議題,如果願意這麼早就開始思考,相信一定會有一個好的收穫。 青年部陳冠安認為,這場模擬記者會就是強調真實,從議題討論、記者會形式外,另外還要符合實務工作上常見的攻防,都要想清楚是否深入了解所扮演對象的立場,另外是否能夠現場針對台上其他組別的立場進行即時反駁與辯護。 陳冠安也表示,這次30多位的學員表現超出預期,對居住正義議題相當熟捻,達到願景營的開辦初衷,也就是透過青年活動,一方面讓更多對公共議題有興趣的年輕朋友來與國民黨互動,另一方面也讓藍營凝聚更多議題能量,與累積幕僚人才庫。 陳冠安說,活動結束後,青年部也將依據活動表現提供不同的青年參政機會,從幕僚助理工作到青年部、新媒體部、政研部義務副主任與發言人都有,機會希望讓更多的年輕人能參與公共事務,也進一步認識國民黨。 本次「青年住好」願景營是青年部推出的「民主扎根計畫」第一站,計畫將於北北基搭配居住正義議題;桃竹苗是文化;中彰投為環境;雲嘉南是農業;高屏為勞權;宜花東離島則是觀光,陸續在全台各地重新深耕青年選票與政黨支持度。

  • 綠未兌現居住正義 在野搶發話權

    綠未兌現居住正義 在野搶發話權

     「低薪、高房價、長工時」是台灣青年悲慘寫照。在野黨為搶攻青年支持,爭相提「囤房稅」修法,雖然影響房價的因素很多,並非單獨修法「囤房稅」即可解決,但在野黨不斷提案,是一種強烈的表態,告訴外界「至少我們願意提案、而執政黨連提案都不敢提?」這已對執政的民進黨形成莫大壓力。  民進黨有龐大的行政資源,但相對的,也有執政包袱,民進黨要照顧青年,但也不能不顧營建業、房仲業,若思慮不周、貿然修法,恐重蹈二修《勞基法》覆轍,政府、雇主、勞工都輸,何況營建與房仲也是政治獻金的重要來源。  在蔡英文總統的第二任,行政院終於修法打炒房,但是只修《所得稅法》,打擊短期交易,卻縱放「囤房稅」,因此在野黨加大分貝,要求提高囤房稅,但是若想以此打炒房,矯正高房價問題,也只能說是「有夢最美」,但在野黨走出這步棋,可以逼執政黨「出來面對。」  蘇揆解釋,南韓施行《囤房稅》後,房東提高房租,把負擔轉嫁給房客,因此不敢貿然施行。但在野黨打臉「近年南韓房價漲幅還比台灣低」。  各國政府抑制房價的手段很多,蘇內閣卻「報憂不報喜」,只講南韓的失敗案例,卻不敢學習成功經驗。藍委吳怡玎日前揭露「以實坪計算,台北大安區房價比倫敦市中心、日本東京還貴」,吳怡玎還算保留,沒有參照英、日、台的民眾薪資,列入購買力,否則,台灣青年相對剝奪感會更強。  面對在野黨對居住正義的挑戰,蘇內閣口徑一致,那就是光是《囤房稅》無助讓年輕人買得起房。這句話,說對了一半,但另一半沒說的是,民進黨過去給年輕人的承諾何時要實現?蔡英文的8年任期已過一半,少子化繼續創下新高,年輕人只能繼續高唱「台北不是我的家。」

  • 工商社論》天下寒士亟需適宜的社會住宅

    工商社論》天下寒士亟需適宜的社會住宅

     詩聖杜甫(公元712~770年)進士落第,仕途不順,找不到穩定適當的工作,只能當個沒有保障的臨時小官,而其個性似乎也與官僚體系格格不入。他一生可謂潦倒,尤其在安史之亂後,顛沛流離,居無定所,以粗茶淡飯過日,住的是自己蓋的草堂。有一次,他在成都浣花溪邊的草堂,被一陣狂風吹倒,雖已無屋可住,卻仍心繫天下窮苦之人,在其〈茅屋為秋風所破歌〉中,感慨而言:「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山!」或許他心中所企求的,就是日前熱議的社會住宅。  每當年關將近時,慈善團體舉辦「寒士吃飽30尾牙活動」,增進社會溫暖,令人備感溫馨。然而,除了過年特別關懷他們外,平時對弱勢民眾發放食物(券),政府也當責無旁貸。在寒風苦雨中,能讓社會中弱勢的人,其居住權得到最大可能的照顧,落實居住正義,更是不可忽視。尤其在台灣之自有住宅率超過八成的情況下,政府對無屋可住之弱勢者,自當戮力提供社會住宅。  「社會住宅」是指政府直接興建、獎勵民間興建,或是引導民間將空屋釋出供民眾承租的住宅;以低於市場租金、採取「只租不售」的模式,促進資源循環利用,能夠讓社會上更多的弱勢者有屋可住。依據住宅法第4條的規定,直轄市或縣(市)轄區內之社會住宅,提供至少30%以上之比率,出租予經濟或社會弱勢者(包括低收入戶、65 歲以上老人、身心障礙者、遊民等),作為承租的優先戶;另也提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住之需求者。  行政院在2017年核定「社會住宅興建計畫」,預計在八年內(即2017~2024年)提供社會住宅20萬戶,其中政府自行興建12萬戶,包租代管8萬戶。而在政府興建的12萬戶中,依據內政部統計,截至2020年底,已完成約1.7萬戶,興建中的約1.9萬戶,執行進度顯得落後;另包租代管媒合約1.3萬戶。將興建完成及媒合成功之社會住宅合計,僅占2020年第三季底之全國住宅總存量899萬戶的0.3%。且依據社會住宅推動聯盟整理的資料可知,社宅需求者之中籤率偏低,以台北市及新北市推出的案件為例,絕大多數在10%以下,甚至有些低到只有2%。此種需求大於供給之「僧多粥少」現象,各級政府在推動上更需加把勁。  廣建社會住宅,讓弱勢者有屋可住,而且能夠負擔得起,這是各級政府的責任。台北市政府在推動社會住宅上的努力值得肯定;然而日前所推出明倫社宅,其中三房型月租竟高達4萬多元,顯然超出一般中低所得者的負擔,引起廣泛討論。雖然租金合乎低於市場行情的規定,卻高到有違社會住宅原始目的之虞。究其原因,除了興建成本過高、設計華而不實、附屬建物(陽台等)過大等問題有待改善外,台北市租屋市場價格本身就高,實也難辭其咎。引進「混居」概念,雖可矯正「鄰避效果」,防止被標籤化為「貧民窟」,有其積極意義;然若因「混居」過當而使得弱勢者進住比率偏低,就有令人質疑之處。更值得關心的,北市府基於財政考慮,租金低於市價的成數偏低,大幅超過經濟及社會弱勢者的負擔,反而凸顯「居住正義vs.世代正義」、「租金負擔vs.財務永續」間的矛盾性,才是問題關鍵所在。  關於社會住宅的租金定價,依據內政部興辦社會住宅出租辦法第10條的規定,不得逾市場租金水準。而在實際執行上,以新北市、台中市為例,「一般戶」的青年與家庭住宅之租金,約是市價的8折;「優先戶」的弱勢族群之租金,約為市價的64折。至於台北市的社宅租金,則是市價的85折或以下,有其財政負擔上的考慮,避免債留子孫。  合理的社宅租金,除了須與市價連動外,依據住宅法第25條規定,還要考慮承租者的所得狀況及負擔能力;然而地方政府則是關心本身的財政負擔能力。為達居住正義的目的,社宅租金應該訂得較低,嘉惠弱勢者之補貼就大,自然會增加政府財政負擔;若是舉債經營,將會打擊財政紀律(這也是台北市政府所關心的)。然而問題重點在於,既然社會住宅以照顧弱勢者居住權為主要目標,配合政策所產生財務無法自償的問題,應是中央與地方政府間之事,無涉地方政府與弱勢居住者間之租金關係;向弱勢者要求自償率,恐怕很難自圓其說。至於所衍生的財政負擔問題,就應循其他途徑來紓解,其財源籌措可來自都市土地開發基金、地價稅等,或是透過中央補助款及統籌分配稅款,合理填補財務缺口,並且有效提供地方政府在興辦上的誘因,但絕不可因噎廢食。  總之,政府應以最合乎經濟效率的方式提供或取得社會住宅,再以合乎居住正義的方式合理分配,期待「兩全其美」的達到社會住宅的開辦目的。其實,適足、便宜、實用、安全、避震、防火、有尊嚴的社會住宅,能讓天下寒士都租得到、住得起,居住正義才能真正落實!

  • 拒絕拆遷 95歲嬤哭訴要死在家

    拒絕拆遷 95歲嬤哭訴要死在家

     高喊「拒絕履勘」,數十位台中市太平區「番仔路庄」居民站出來展現拒絕拆遷的決心,五代居住在此95歲的阿嬤哭著說:「死也要死在這裏」;政大地政系教授徐世榮也特別到場聲援,他表示,依三七五減租條例原住戶保有居住權及優先承買權。  政大教授徐世榮 到場聲援  台中太平區新光路一帶的「番仔路庄」共有12座三合院及百年土角厝,迄今仍有44戶居民居住,住戶與建商因土地所有權纏訟46年;日前建商向法院申請強制執行拆屋還地,居民籌組自救會發起「守衛家園反拆遷、擋履勘」活動。從1月7日起派員24小時守在出入口阻擋法院履勘,昨日徐世榮與台灣土地正義聯盟等多人都到場聲援。  自救會會長林秀芳指稱,住戶過去原本是佃農,跟地主用作物交租換取耕作權,居住在此超過五代,但土地後來莫名轉為人頭,再變成建商的集團所擁有,雙方纏訟長達46年,迄今仍在法院審理中;未料地主竟然使用1/3的擔保金向法院申請拆屋還地,要用骯髒的手段侵佔大家居住的土地。  政大地政系徐世榮表示,依照三七五減租條例,該土地屬「厝地」,住戶可以繼續住下來,且有優先承買權,自救會的訴求絕對於法有據且具正當性。  台灣土地正義聯盟理事長陳致曉表示,身為一個長年被迫遷戶他,非常能夠體諒被迫遷的民眾得要背負多少的壓力;財團想要搶土地,政府想要政治獻金所以放任財團,官商勾結,我們一定要堅守家園。  屬私權爭執 市府尊重司法  80多歲的阿珍阿嬤表示,自己想到世代屋住的房子要被遷了,就吃不下,睡不好。95歲的阿嬤說,她的阿嬤就住這裏,她的孫子才10多歲,房子拆了要住那?她死也要死在這裡。  台中市政府地政局強調,此案屬私權爭執,且已進入司法程序,應遵重法院裁判辦理。

  • 邀日光同居 在家行光合作用

    邀日光同居 在家行光合作用

    CASE DATA 設計師:湯鎮權 設計公司:湯鎮權空間設計事務所 居住成員:大人×2、小孩×3、寵物(鳥、兔子、貓、狗) 房屋坪數:89坪(室內) 設計風格:現代風 房屋類型:別墅 房屋狀況:新成屋 圖片提供:湯鎮權空間設計事務所 空間格局:5房、2廳、4衛 主要建材:鐵件、地毯、壁紙、壓克力、大理石、磁磚、地暖、木紋磚 【設計觀點】 白色天井垂直貫穿整棟建築,猶如聳立天地的光之樹生長其中,以主幹與支脈串聯所有空間,抹去所有陰暗,使鳥、兔子、貓、狗等寵物及一家五口得以沐浴在陽光下行光合作用,曬乾疲憊,擁有充沛活力。清新無垢的舒適環境,原本其實是基地狹長的漏水屋,但在湯鎮權空間設計事務所的改造下徹底改頭換面,盛滿融融暖意及家的溫馨,迴盪幸福旋律。 ▶達人解說 【TIPS 01. 開闢白色天井 打造浪漫玻璃屋】 狹長的格局導致光線與空氣無法自由流動,顯得沉悶黯淡、死氣沉沉。為了引入自然光源,解決暗室問題,湯鎮權設計師於建物中央開闢天井,搭配豐富的線條紋路營造休閒感、清透玻璃注入輕盈空氣感,創造浪漫玻璃屋,亦發揮調節合宜光控、增進空氣循環等多重作用。 玻璃屋內鋪陳白色木紋磚地坪,並配置書桌、層架、升降桌、植栽構築機能多元的和室,使家人在此聚會、工作、閱讀時有陽光、綠意相伴,抬頭時可沿著波浪折線,將視野無限延伸至蔚藍天空,感受舒放的輕鬆感。 【TIPS 02. 溫暖清新語彙 點出優雅韻味】 全室以純淨白色與溫潤木質鋪墊女屋主喜愛的北歐風情,1樓公領域採開放式格局,以天井為中央軸線切分出客廳與餐廚區,當中揉入石材元素挹注大氣質韻。2樓主臥室以溫厚舒心的木地板圍塑休閒放鬆氛圍,帶入些許線板勾勒異國情調,添入拱型門、文化石牆點出北歐風的優雅韻味,並建構機能極強的獨立更衣室,實現女主人對生活的美好想像。 【TIPS 03.錯落線條交織 傳遞律動美感】 湯鎮權設計師將線條自然融入各空間中,砌疊豐富的立體層次。公領域集中於日光和室中,在玻璃隔間、地坪及內部天井烙印交織斜紋,譜畫休閒中帶時尚感的視覺韻律。1樓餐廳立面垂直延伸至2樓的櫃體,與2樓梯側的櫃體皆採錯落形式,運用高低落差與虛實交錯手法編織輕快律動,傳遞多采多姿的動態美感。主臥室及更衣室地坪採人字紋拼貼、書房鋪貼成斜面與天井紋路牽繫呼應,擴散人文雅致氣息,賦予悠活生命力,敘寫抒情寫意的生活篇章。 【小編後記】 僅僅是變換地坪的材質及鋪貼方法,就能提點出不同的空間感。像是本案公領域的石紋磚,即鋪墊出豪邸的大氣質感;和室、書房內的刷白斜拼地坪,營造出質樸自然感受;主臥室及更衣室的人字紋拼貼,則傳遞出復古人文風味。其他常見的還有以白色無縫磁磚塑造現代感、粉光地坪打造工業風、滿鋪地毯描繪飯店的奢華視覺……,找出你想要的空間風格,從地坪選擇開始實現夢幻想像吧!

  • 工商社論》居住正義應有的思維與對策

    工商社論》居住正義應有的思維與對策

     這些年來,受到國外熱錢流入及台商資金回流的影響,造成國內資金氾濫,利率因金融寬鬆而走低;加上實質投資機會相對不足,房地產交易與持有稅率偏低,使得不動產買賣件數大增,擁有多屋者人數持續成長,房價所得比也相應攀高。相形之下,社會住宅提供數量嚴重匱乏,房屋租金又嫌過高,許多弱勢者之居住權無法得到應有保障。凡此種種,居住不正義之症狀顯現。  當房屋市場價格機能受到嚴重扭曲,產生市場失靈現象,包括資訊不對稱、外部不經濟、財富及所得分配惡化等,恐將影響社會福祉與安定。面臨這些問題,政府自然應該出面,採取適當、有效的策略予以矯正,包括財稅、金融及管制措施等,尤其以偏離「居住正義」所存在的問題為然。  何謂「居住正義」?不免令人想起美國哲學家羅爾斯(John Rawls)的「正義觀」,應用到「居住正義」上,就是在「無知之幕」(veil of ignorance)之前提下,不論個別的身份、地位、才能、所得、職業、性別、年齡、階級、信仰、族群等狀況如何,其居住權均應該有尊嚴地平等對待;進而在「小中取大準則」(maximin criterion)下,對於社會上弱勢族群的居住權更應得到最大照顧。  前揭居住正義的觀點,主要表現在「住房權」上,不因每個人的屬性差異而存差別待遇。因此,對於無屋居住之人,政府應積極協助解決,自當責無旁貸,屬社會保障制度的一環。其中需加速提供社會住宅,並輔以適當的房租補助,減輕弱勢者經濟負擔,讓其擁有安居樂業的住房權。此外,在「住者有其屋」之基礎上,自用住宅需輕稅或免稅,房地產不宜長期閒置,住豪宅的有錢人更應合理課稅。  政府除對弱勢者之居住正義應優先顧及外,也需關注房屋市場的供需情況,包括房屋交易資訊的透明化,稅制的公平正義等,透過不動產持有成本的提高,抑制房屋炒作及囤房,使民眾能夠合理負擔房價或租金。至於空地、空屋的存在,的確造成資源閒置,相對於無殼蝸牛言,則是一種非正義的對照,理應加以矯正。  能讓全體人民公平、合理的取得或使用房地產資源,實乃政府應盡職責。對於不同性質的財貨,在政策工具上,也應有不同的對待。進言之,就自用住宅言,房屋是生活必需品,安身立命之所,具有殊價財(merit goods)性質,基於消費平等主義,就應保障其享用的權利;財務能力不足者,政府則需協助紓解其壓力;無屋可住者,政府自應伸出援手。然就房屋超出自住性質者言,既已成為投資標的及保值、增值之理財對象,此種生利商品就應合理課稅。  在居住正義的努力上,近日來,政府已經有些作為。例如立法院於去年底前完成實價登錄2.0之三法修法工程,即平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例,寄望提高房地產交易之透明度與公平性;例如將實價登錄揭露至門牌、將紅單交易納入管理等,為「居住正義」做出必要努力。中央銀行採取選擇性的信用管制措施,對銀行業者道德勸服,限制銀行相關貸款之成長。金管會對銀行則加強建商餘屋貸款限制等。各地方政府則應加速提供社會住宅,紓解弱勢者的住屋需求。各種政策工具紛紛出場,冀能對房價攀升產生抑制作用,對增進居住正義發揮一定功效。  在財稅政策工具的強化方面,尤其令人關心。目前透過房地合一稅的課徵,對於不動產持有時間較短者,亦即持有在一年以內之房地交易所得,課徵45%的稅率;超過一年,未逾二年者,課徵35%的稅率等;未來可能修法對應提高其稅率,或是將「短期」之認定期間延長。對持有三戶以上非自住之住家用房屋,檢討將最高稅率由現行的3.6%往上調整(例如至4.8%)。同時也可能配套課徵空屋稅,以期促進資源使用效率。雖然透過這些財稅措施來打房,降低養房、炒房的稅後報酬率,對打擊短線炒作及抑制房價過高,可能產生一定效果;然在「上有政策,下有對策」之行為反應下,縱使是稅率已高,只要資金氾濫與有利可圖,交易案件仍然可能上升,抑制炒房、囤房的效果恐將有限。值得強調的,為了落實「居住正義」,租稅仍是重要政策工具,絕不能束手無策,財稅單位當需繼續努力。  國人在「有土斯有財」之觀念根深蒂固下,面對「高齡化、少子化」的衝擊,透過繼承者所擁有的房屋戶數逐年上升,自然會增加財富高端有錢人的擁房數;相對上,財富或所得分配底端的窮人,終其一生仍買不起房子,依然無立錐之地,此種現象預期未來恐更加嚴重。政府透過各項財稅、金融與管制措施,企圖打壓房市,固然可能增進居住正義,然而更重要的,應該透過教育培養民眾正確、多元的理財觀念,改變國人對「有土斯有財」之執著;政府更應展現魄力,加強健全投資環境,將資金引導入具生產性、建設性的投資用途上,並且加速提供價廉合宜的社會住宅,那才是正辦。

  • 三組枕木紋判斷禮讓行人的距離  員警這麼說

    三組枕木紋判斷禮讓行人的距離 員警這麼說

    台中市政府警察局第四分局春社派出所警員劉美秀、粘為淞,日前在寶山里籃球場參與寶山里的環保親子樂遊健行活動,向在場大約600名里民宣導近期關於行人路權及禁止酒駕的各項交通安全法規;讓里民都能接收到最正確、最新的訊息,現場也開放諮詢,對於警政工作有任何疑問,都讓里民即時反應,以利改善,達到更好的居住生活品質。 劉員開場以最淺顯、白話方式,向里民宣導行人路權,說明「開車開到行人穿越道時,你和行人距離不能少於3公尺,也就是三組枕木紋喔!」里民紛紛提問「是一黑一白算一組嗎?」劉員「正確!大家都很厲害啊!」現場互動熱烈,大朋友、小朋友一同來參加,每個人都精神抖擻、蓄勢待發,準備沐浴在晨光、行走於綠樹林蔭間,享受南屯工業園區美好的早晨。 警方指出,本次「環保親子樂遊健行」活動相當熱門,開放報名名額僅600名,報名第一天立即額滿,完成健行的民眾還能獲得精美宣導品。 春社所長曾一峯表示,非常感謝寶山里里長廖陳里長舉辦健行活動,增加與派出所與里民交流合作的機會,藉由活動宣達防範犯罪與交通安全,寓教於樂,效果更顯著。

  • 布局理想生活藍圖  實現多元共好的居住典範

    布局理想生活藍圖 實現多元共好的居住典範

    台灣從對社會住宅完全陌生,到如今內政部推動「8年20萬戶」的目標,社宅已成為實現居住正義的方法論之一。作為台灣興辦社宅的領頭羊,台北市「居住正義2.0」政策納入多元面向,從社宅的興建、招租,到完工後的維護管理及服務,從中照顧弱勢,形成環環相扣的完善規畫,打造出令人期待的台北市居住藍圖 多元服務注入社區活水 攤開台北市的社宅地圖,已完工的社宅基地有21 處,達3,705 戶;施工中及待開工基地有31 處,達1 萬340 戶,而還在規畫、發包及參與都更分回的有5,937 戶,也就是未來將有約2 萬戶的社宅,進度領先全台。 「我們不只是興建社宅,還會把它的公益性發揮到極致。」台北市都市發展局副局長羅世譽說。台北市社宅政策已依《住宅法》提供達35% 比率出租予經濟或社會弱勢者, 透過布建社會福利設施,照顧有居住需求的弱勢民眾。 此外,社宅除了主要提供居住空間,同時打造可與周邊鄰里共享的多功能公共空間, 或是提供政府部門和非政府組織使用,像是區民活動中心、托老、托育機構、公共廚房、公益店鋪等。 另外考量社宅居民屬於短暫入住,停車需求相對較低,故將興建完成的社宅停車位以比照台北市停車管理工程處路外停車場優惠價格,釋出給周邊居民使用。部分社宅頂樓也規畫綠屋頂供居民栽植,實踐台北市力推的田園城市政策。 台北市更推動「社會住宅青年創新回饋計畫」,提供一般戶中一定比例的戶數,讓符合申請條件的青年,提出社會回饋提案,以徵選機制取代抽籤,提供有志青年入住機會, 藉此為社區注入創意活水。目前在健康、興隆D2、青年和東明等4 個社宅基地,都已導入青創計畫,有人發起DIY 活動、幼兒親子塗鴉,還有人打造社區苗圃、教導養生氣功、撰寫社區電子報等。自青創計畫實施以來, 截至今年10 月共辦理1,848 場活動,參與人數超過1 萬5,000 人次,其中又以親子活動最受社宅及周邊社區民眾歡迎,為社宅與地方搭起互動橋梁。 羅世譽表示,透過導入多元服務和青年創意,台北市打破過去社宅被視為鄰避設施的刻板印象,成功轉為在地居民的「好厝邊」,讓社宅成為社區助力,「藉由彼此的互動、交流,讓社宅成為更好的有機體。」未來這些居民離開社宅後,也會把這樣的文化帶進別的社區,間接提升台北的居住文化。 羅世譽認為,雖然台北的社宅數量已居全國之冠,但若跟社宅制度發展已久的其他國家相比,仍有一段差距,「社宅還是要持續興建,但未來不比拚數量,重點在於質的提升,讓社宅成為新的居住生活典範。」 除了興辦社宅釋出更多宜居選擇,北市府也從租金補貼下手,依家庭所得及成員人數提供3,000至1萬1,000元不等的補助額度,減輕在台北租屋的負擔。而為了保障租屋品質,北市府也持續推動包租代管,藉由適用自住房地優惠稅率、修繕補助等措施,鼓勵房東供給良好房源,讓民眾租得到好屋。 共識讓社宅長期穩定發展 要達成居住正義,除了提供多元居住服務,還有制度的調整,如推動實價登錄,營造公開透明的房地市場等,這些作法和OURs都市改革組織秘書長彭揚凱的想法不謀而合。 「理想的住宅供給,就是要有多元的住宅選擇,讓每個人都能找到合理負擔的居住方案。」他指出,住宅政策應該讓想買屋、租屋和弱勢的族群等都能各得其所。 在改革購屋和租屋市場之外,增加社宅數量仍有其必要,「現在的問題不是要不要做, 而是怎麼做得更好。」比如房子要住4、50 年,除了蓋得快,也要蓋得好,在興建設計時就要把關品質。居民進駐後,日常的管理、修繕,也要專職負責;社宅要長遠發展,財務管理更不能少。這些細緻的問題都需要妥善規畫,這不只是台北市,而是所有正在興辦社宅的縣市,包括中央政府都要思考的事。對此台北市已計畫成立行政法人,負責社宅的例行事務,包括日常維運、物業管理,以及和居民的契約關係等。 彭揚凱也提醒,社宅是個長期政策,不該因政黨輪替而改變,這是台灣目前發展社宅的最大挑戰,若能積極與民眾溝通,形成全民共識,就能發展為穩定的國家政策。 想要連結民眾與政策,他認為,首先可透過教育,把居住教育納入國高中課綱,傳遞居住權概念以及照顧弱勢的意義,「最簡單的觀點,房子是用來住的,不是拿來炒的。」 第二是動員年輕人。社宅說明會除了跟在地居民溝通外,也要把政策要照顧的目標群眾找出來,特別是買不起房的青年世代,讓真正可能入住的居民跟社宅方案直接對話, 「將目標群眾變成政策的支持者,當社宅遇到挑戰時,這些人自然會跳出來幫你捍衛政策。」 台北市的社宅正多元開展,彭揚凱認同從量轉質的改變,「如果我們做了很特別的社區營造或支持方案,足以跟世界的社宅相比, 那就能成為台灣的亮點。」台北身為首善之都,社會自然有更多期待,「台北做得最快、最多,作為領頭羊,要更認真去創新,帶領台灣的社宅往前邁進。」 (本文摘自《台北畫刊11月號634期》)

  • 北屯好宅220戶上梁 2021年底完工

    北屯好宅220戶上梁 2021年底完工

    台中市政府為實現居住正義,積極推動社會住宅,其中「北屯區北屯好宅新建工程」2020年10月21日上梁,斥資5億1000多萬元,規劃220戶住宅,保留基地5棵列管老樹及15棵樹木,預計2021年底完工。市長盧秀燕表示,市府在北屯段社宅設置幼托設施,保留當地老樹維護生態,配置良好公共生活機能,要讓青年住好宅、放心在台中居住。 台中市住宅發展工程處21日舉行「北屯區北屯好宅新建工程」上梁典禮,盧秀燕擔任主典者,祈求工程圓滿順利。盧秀燕表示,北屯段基地原為荒廢舊眷舍「長安新村」舊址,北興里長陳長勳爭取下,保留當地北興里民集會所及停車場,興建社會住宅。社宅2棟建築間將設置連接平台,讓居民往來互動、集會,明年底完工後受理登記,預計後年初可入住。 住宅處指出,此案邀請建築師姜樂靜規劃設計、華盛營建工程股份有限公司承攬工程建造,以「共居、文創由交流開始」為設計概念進行活化,以當地老樹為起點,串聯基地人文及生態,讓建築體就像二棵樹互相擁抱、伸展呼吸,並創造空中共享平台,讓各層住宅單元都能連結,建築採用年輕、活潑、錯落韻律的現代感造型,創造簡單平凡的幸福家園。 住宅處表示,北屯段基地鄰接江興街,周邊銜接太原路、北屯路,為連通市區主要通道。建築物規劃地下3層、地上11層複合混居式好宅,地面層設有店鋪4戶、社會服務站與托嬰中心,2樓與5樓設計成東西2棟連結的空中舞台、共享空間;居住單元則提供1房型129戶(8坪)、2房型61戶(16坪)、3房型30戶(24坪),共220戶的優質住宅社區,其中1房型特別另外規劃20戶共居房型,全案預計明年底完工。 住宅處表示,市府建構社宅以「比豪宅更好的好宅」為目標,透過擴大照護活動區域、增加社區共享空間、混和多元居住與活動空間,增加居民社會參與度;青壯年、新婚及育幼者申請承租有加分權重,提高青年承租比率,目前青壯年在豐原安康段1期、大里光正1期、南屯精科及太平育賢1期社宅承租率高達9成;除承租福利外,也提供種子甄選計畫、住民輔導等措施,減輕青年壓力。

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