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以下是含有建商融資的搜尋結果,共90

  • 都更土建融成數 優於一般建案

    都更土建融成數 優於一般建案

     配合政府推動危老都更,加速國內的老屋重建,公股銀積極辦理危老都更貸款,以一銀、合庫來說,至今年上半年止,辦理都更危老重建核准金額,各已超過700億元。且為加速推動重建,公股銀行投入更多資源,提供各式服務,如都更危老融資成數,即高出一般建商的土建融案。

  • 銀行辦房貸 建商口碑差很大

    銀行辦房貸 建商口碑差很大

     自央行採取第二波信用管制,銀行辦理個人房貸、建商整批分戶房貸速度減緩,並且「建商」也成為加減分因素之一。銀行透露,「上市櫃」或「有聲譽」建商房子的整批分戶房貸是加分因素之一,較願意給予折扣或優惠。  央行第二波信用管制,也針對個人房貸出手,以自然人而言第三戶以上的購屋貸款,貸款成數最高6成降低到5.5成;第四戶以上購屋貸款,貸款成數從6成降低成5成。  購置豪宅貸款(台北市7000萬元、新北市6000萬與雙北以外縣市4000萬元以上的房屋)貸款成數從6成降為5.5成,若是3戶以上的房貸者,可能降低至4成以下。  過去建商的整批分戶房貸是銀行相當喜愛、積極推動的,主要是建商的房子通常是新屋、客戶條件優、出手也十分闊綽,但是在央行第二波信用管制之後,銀行也變得更小心謹慎,再加上建商的申請使用執照、交屋也不如年初積極,根據銀行內部資料顯示,整批分戶房貸占房貸量比重已經降為2、3成以下。  銀行業者表示,房貸的成數和利率仍是以客戶的還款能力和房屋的位置為主要因素,如果是優質客戶、所購買的房子位置又良好,房貸利率還是有機會在最底價1.31%,但是絕大部分的優質客戶利率大約是1.35到1.4%間,特殊案件最高成數仍有機會到8成5,但大部分則最高為8成左右。  銀行業者承認部分「建商」較有能力將房子銷售給好客戶,所以銀行業辦理個人房貸、整批分戶房貸時確實會「認建商」,若是上市櫃公司、有信譽或與銀行有土建融資往來的建商整批分戶個人房貸,銀行會給予一些折扣或優惠。  銀行業高層進一步透露,央行連續的信用管制降低貸款成數,加上本土疫情升溫,民眾甚至都不敢看屋,近兩周房貸量幾乎「急凍」,沒什麼新承作案件。依此,銀行業開始預期,央行應不會再推出第三波信用管制,否則若建築業垮了,對經濟也相當不利。

  • 續創新高 國銀房市相關授信 3月底逾11兆

     金管會6日公布,3月底國銀房貸加上建築融資餘額達11兆336億元,續創歷史新高,且比2月時再增781億元,銀行局副局長林志吉表示,主要是銀行在中央銀行管制前已核給建商貸款額度,現在只是依施工進度動撥,因此建築融資餘額持續增加。  國銀3月建築融資增加232億元,房貸則增加549億元,兩者合計餘額首度突破11兆元。林志吉表示,政府的相關措施是要打炒房,並不會影響一般民眾的購屋貸款,而房地合一稅7月1日才會上路,相關政策效果仍需要持續觀察。  另外,3月底已有一家銀行接近銀行法72-2條的上限,即商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%,3月底有一家銀行超過29%,9家銀行介於28~29%,2月底時所有銀行都低於29%,七家銀行介於28~29%之間,3月比重明顯上升。  林志吉解釋,高於29%的銀行並不是因為房貸或建築融資大量增加,放款金額大致相當,只是因為3月存款大量減少,造成比率上升。  整體商業銀行若以72-2條的標準來看,3月底平均比率是26.91%,應也是近期新高比率,房貸及建築融資金額持續增加。  政府聯手打炒房,央行在2020年12月及今年3月分別祭出二波信用管制,金管會則是負責金檢建築融資集中度較高的銀行,財政部推出房地合一稅等,希望抑制投機炒作高房價等。  據金管會公布的最新統計,國銀到3月底房貸餘額達8兆1,605億元,每月貸款金額都在增加,餘額也續創歷史新高,3月底逾放金額96億元,逾放比維持在0.12%的相對低點。建築融資則是3月出現新逾放案,逾放金額由2月的42億元,3月攀升到46億元,逾放比從0.15%升至0.16%。

  • 打炒房效果有限 國銀房貸加建融3月底破11兆

    打炒房效果有限 國銀房貸加建融3月底破11兆

    中央銀行連二波不動產放款信用管制,但效果不明顯。金管會6日公布,到3月底國銀房貸加上建築融資餘額達11兆336億元,續創歷史新高,且比2月時再增781億元,銀行局副局長林志吉表示,主要是銀行在央行管制前已核給建商貸款額度,現在只是依施工進度動撥,因此建築融資餘額持續增加。 國銀3月建築融資增加232億元,房貸則增加549億元,兩者合計餘額首度突破11兆元,也讓央行的信用管制政策效果,看起來「很溫和」,林志吉表示,政府的相關措施是要打炒房,並不會影響一般民眾的購屋貸款,相關效果仍需要持續觀察。 另外,3月底已有一家銀行接近銀行法72-2條的上限,即商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%,3月底有一家銀行超過29%,9家銀行介於28~29%之間,2月底時所有銀行都低於29%,7家銀行介於28~29%之間,3月比重明顯上升。 林志吉亦解釋,高於29%的銀行並不是因為房貸或建築融資大量增加,放款金額大致相當,只是因為3月存款大量減少,造成比率上升。 整體國銀若以72-2條的標準來看,3月底平均比率是26.91%,應也是近期新高比率。

  • 建商:基本面太強 支撐房市

     儘管政府頻祭出打房政策,但3月房貸餘額和建商土建融仍同步創下新高紀錄。建商表示,現階段所有經濟指標都有利於房市,為近30年來首見,預期房市欲小不易。  華固建設總經理洪嘉昇表示,這一波政策打炒房主要聚焦在限縮建商和投資客融資、房地合一稅2.0版加重資本利得稅並拉長持有年限。這些措施對於需要、計劃購屋置產的人來說,並無影響。尤其最重要的關鍵是在於基本面,撐出房市大紅盤,「台灣的基本面,真的是好到不行!我從業這30年以來,目前所有經濟指標都有利房市,可謂前所未見!」預期房市欲小不易。  洪嘉昇表示,以台股來說,已衝破萬七,上市櫃公司去年總體獲利就突破2.46兆元,大股東配回的股利、投資人的獲利,追求穩定資產配置、資產保值的游資,紛紛回流房市或固定資本,購屋置產;另外出口連九紅、且再創新高,今年GDP成長率已被上修到5%以上,各產業目前也看不到特別大隻的黑天鵝,尤其在超低利環境下,種種經濟指標,都讓房市看不到悲觀的理由。股、匯、房市熱絡,更造成房貸與土建融餘額同步再寫新高;如果房市沒有這種熱度,反而不合理。  房地產「代銷天王」海悅國際總經理王俊傑表示,土建融和房貸餘額創高的這種現象,外界應客觀去解讀,並不是代表政策打房無力、也不代表愈打房建商土建融和房貸愈熱絡,更不代表建商積極搶地,因為這一波缺工缺料和原物料上漲,不只有建築業會緊張,各個產業都會緊張,像汽車、晶圓廠缺料、航運大漲,最終都會轉嫁出去。不過建築業是內需型產業,在潛在物價上漲壓力之下,為了員工生計、企業永續經營等考量,也必須儲備土地原料。  至於接下來下半年房市,是否會持續像第一季的熱絡?王俊傑坦言,不知道、還要觀察,4月以來房市已經感受到影響了。不過,很多以前沒買房的人,在感受到物價持續上漲、潛在通膨壓力之下,已紛紛進入房市置產,如果政策再出手打房,預期有些中產階級會觀望、反而失去其進場購屋的機會,這是值得思考的問題。

  • 貸款無著落 地上權住宅恐成空

    貸款無著落 地上權住宅恐成空

     地上權土地標售熱度不減,但最新的發展卻情勢卻令人憂心,建商憂心忡忡表示,幾年前標得的地上權案近期陸續完工後,卻面臨沒有銀行願意承作分戶貸款的困境!業者指出,尤其在去年底央行祭出房市信用管制後,情況更是雪上加霜,業者直言,政府若不嚴肅看待此一狀況,地上權住宅恐將就此走入歷史,不但影響居住正義的落實,也將衝擊未來地上權土地的標售。  回顧過往發展,地上權土地原本在高地租、高利率、低貸款成數、低存續年限的二高二低條件下,一度淪為燙手山芋,直到102年政策鬆綁,將存續年限從50年延長至70年,且產權可分割可過戶;105年進一步修正地租計收方式,改採「部分固定、部分浮動」,其中1%按公告地價調幅浮動調整,另外2.5%則固定、依決標當年度公告地價計算,大大降低地租大漲的不確定風險,地上權土地才鹹魚大翻生。  業者轟政府只做半套  不過,受到金管會配合央行措施,嚴格金檢所影響,地上權住宅分戶貸款卻面臨銀行不願承作,苦無著落的窘境。房地產業者指出,政府推動地上權卻只關心標售成績,卻不關心整體配套措施,無異只做半套,恐將衝擊未來的地上權標售案。  麗盛建設總經理何昭宏也指出,地上權是政府活化國有地,並降低開發商、購屋者負擔的良法美意,也是時代潮流,但目前最大問題在銀行不再承作地上權住宅分戶貸款,在沒有銀行融資支援下,地上權住宅根本也不用賣了!這些年企業響應政府政策投入地上權土地開發,如今卻進退不得,讓業者相當無奈。  建商承受不合理財務負擔  何昭宏表示,部分願意有條件承作的銀行,要求建商必須額外回存總融資金額的二成,才能取得融資額度,且擔保年限更長達20年;換言之,建商必須備有融資金額一成四押在銀行20年,才能讓購買地上權住宅的客戶取得合理的分戶貸款,對於支持政府政策的建商來說,必須積壓可觀資金,形成龐大財務負擔,非常不合理。此外,地上權住宅由於價格相對親民,對幫助首購族圓夢、落實居住正義有不可取代的效益,但有意購買者卻無法獲得應有的購屋貸款,對他們相當不公平。  地上權標售恐受衝擊  不願具名的房地產業者表示,地上權住宅儘管多次修正、鬆綁,但因為銀行融資意願不高、分戶貸款缺乏完整配套,導致當前地上權住宅出現諸多問題。他指出,目前地上權住宅的問題與困境包括,一,儘管企業界參與地上權土地意願不減,但分戶貸款卻告貸無門;第二,銀行不承作地上權宅分戶貸款,也衝擊二手流通市場;第三,產權移轉需經原土地所有人同意才能交易,衍生諸多問題。  建商指出,這些年地上權住宅開發經歷各種阻礙,不是分戶貸款困難,就是地租高漲衍生糾紛,業者只能各自求解套,有些建商另提擔保品,同時擔任地上權人、地上權房屋所有權人、銀行貸款債務人三種角色,才能籌得資金、再貸款給客戶。業者強調,如果政府不願正視此一困境,地上權住宅在缺乏金融體系奧援下,勢必走入歷史,而政策希望藉此幫助部分較為弱勢者購屋的美意也將無疾而終,屆時將是政府、產業、民眾三輸的局面。

  • 買到發狂!台中標地200億入袋 水湳、烏日地王換人當

    買到發狂!台中標地200億入袋 水湳、烏日地王換人當

    台中市地政局今日辦理區段徵收區配餘地標售開標,本次土地標售共釋出22筆標的,合計總面積逾2.2萬坪,總底價達158.6億,規模之大為台中歷來僅見,結果吸引43封標單競逐,計有41封有效標單,最終標脫水湳8筆、烏日3筆共11筆土地,標脫率5成,整體溢價率高達56.4%,一口氣讓市庫進帳206.7億。 本次標售也同時刷新了水湳和烏日的土地交易單總價紀錄!水湳經貿園區文商段79地號土地,一舉衝出約72億天價,溢價率74.3%,換算單價高達280萬,不僅是本次標售的溢價率最高,更空降水湳經貿園區有史以來的土地交易單總價雙冠王。同樣創高價的還有烏日新高鐵段28地號商業區土地,該筆土地以約44.2億售出,換算單價逾96萬,締造烏日土地單總價新猷,一旁的新高鐵段31地號土地表現同樣精彩,共吸引9封標單搶購,為本次標售的人氣王,結果以約39億標脫,換算單價亦達91.5萬。 台灣房屋中城十四期特許加盟店店長王嘉鋒表示,水湳經貿園區文商一、文商二土地,容積率達500%,且可進行容積移轉,是台中新興重劃區中利用強度最高的土地,所以近期成交單價都在150萬以上;其中臨幹道及中央公園第一排的精華土地,行情幾乎都從200萬/坪起跳,因此市場上本就預估文商段79地號有200萬以上的實力,但以280萬登上地王寶座著實令人驚豔!推估應是該筆土地不只臨中央公園,還與電影中心、智慧營運中心為鄰,未來可望發展為水湳經貿的商業中樞,加上文商二土地可分期開發,因而吸引業者高價搶標。 與水湳新地王相鄰的文商段80地號,表現也不俗,得標者以近36.7億高價搶下,出價足足比對手高出10億!可說是勢在必得,不過由於文商三容積率僅300%,且須全街廓一次性開發,規劃的靈活度不及文商二土地,所以溢價表現不如文商二標的亮眼,但換算170.4萬的高單價,也已為水湳文商三的土地身價打下堅實基礎。 不讓水湳經貿園區專美於前,烏日高鐵特定區也寫下地價新標竿,新高鐵段28及31地號均站上9字頭高價,將原本烏日的6字頭單價紀錄遠遠甩在腦後,且28地號的44.2億總價,亦改寫烏日土地交易的總價紀錄。 台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出,本次釋出的烏日高鐵商業區土地,與高鐵站近在咫尺,且兩塊土地均逾4000坪,可享大規模開發獎勵,加上高鐵商業區對進駐業種的限制較為寬鬆,對業者而言深具開發彈性;更重要的是,近來烏日高鐵站區三鐵共構的格局底定,在捷運試營運期間,高鐵台中站單日最高就有近兩萬人次的旅運量,可見伴隨捷運通車,烏日高鐵站區將充滿商機,遂吸引業者積極插旗卡位。 雖說台中本次土地標售開出亮麗紅盤,但仍不免受政府打炒房影響,陳定中指出,因央行嚴管建商的土建融及餘屋貸款,讓中小型建商不易取得購地資金,因此本次參與標售的建商,大多為口袋深沉的大型建商,包括達麗、總太、華建等上市櫃業者,倘若官方持續管制建商融資,未來土地交易由大型建商獨舞的情況,可能還會更加明顯。 住商不動產中區協理賴萬則認為,雖然受到政策影響,但土地交易活絡度仍高,而在土地價格不斷向上的狀況下,也必然帶動區域新案價格。對於建商來說,土地價格飆漲雖然會反映在價格上,可是在民間購買力沒有明顯提升狀況下,等於獲利減少,近期營建成本大幅提升,種種因素都讓未來產業越來越集中,並不一定是好事。

  • 聯手打房 銀行業指建商最傷

    聯手打房 銀行業指建商最傷

     政府打炒房連環拳,行政院推出房地合一2.0版,而央行則信用管制措施再升級、加碼限制打炒房。對此,辦理貸款第一線的銀行業者表示,不同於去年小型建商有壓力,近期政府的打房政策,鎖定的目標,卻是大建商銷售「大客戶」,他們的日子恐怕不太好過,是「最傷的」。  銀行業者表示,自2020年底央行推出的不動產信用管制措施,就已經限制建商購地貸款最高僅能6成5,且有1成須興建之後才能動撥,對於小型、實力不足的建商已造成很大的壓力。  銀行業者說,央行第2波信用管制,將企業買住宅貸款降至4成以下、多屋的自然人降至4到5.5成以下,這2大族群就是建商客戶的主要來源,大客戶在此次信用管制融資成數再緊縮,資金壓力下減少購屋數量、進而影響建商建案銷量。  許多銀行業者今年鎖定建商土建融完工後,轉為購屋者房貸的「整批分戶房貸」業務,購屋者如果是第3戶以上的房貸戶,銀行也會挑出來另外談條件、價格也變得嚴苛,多屋者恐怕就會打退堂鼓,對建商而言更是一大重擊。  業者表示,即使房地合一2.0未將建商納入,但是最主要的商品「預售屋」納入,短期買賣會被課重稅,等於對其客戶再加一層壓力,因此這一連串打炒房對建商是「最傷的」。

  • 金牛年拚1.31% 低利房貸 有機會

    金牛年拚1.31% 低利房貸 有機會

     2020年政府打炒房一波接一波,唯展望2021年房貸市場,銀行業者表示,在全球貨幣寬鬆政策持續下,新承作房貸平均利率維持1.4%以下,銀行為維持與建商關係,整批房貸將受重視,優質客戶還可獲得利率1.31%「地板價」。  銀行業者透露,央行去年祭出4大房市管制措施,其中個人部分為「第3戶以上管制」,最高僅能借6成且無寬限期。唯台灣人還款能力強,購屋者雖仍借房貸購屋,原本的舊屋房貸,卻能在短期內還款,借款戶數維持在2戶內,央行的第3戶管制效果逐漸淡化。  2021年新冠肺炎疫情逐漸穩定、景氣可望復甦,銀行業者認為,受到國際金融巿場影響,房貸仍將維持長期低利。  至去年底五大銀行包含台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀新承作購屋貸款利率1.356%,業者說,預期今年銀行業的新承作房貸仍低於1.4%,最貴頂多1.45%,銀行很難從房貸獲利,僅希望從房貸出發、吸引優質客戶,帶動其他高利潤業務如財富管理、保險等。  2020年管制房市的措施當中,也包含限縮建商的土建融資,最高只能貸6成5,並保留1成待動工興建始得撥貸,銀行與建商關係一度緊張。為了喚回建商的心,加上部分建案陸續交屋,銀行今年會鎖定承作建商整批房貸,使個人房貸持續成長,業者表示,優質客戶甚至還可獲得利率1.31%的「地板價」。  住商不動產企研室資深經理徐佳馨分析,銀行鎖定建商的整批房貸優點是多為新建案,擔保品新、價值較高,若建案地點好的話,對銀行來說更有保障;此外,其建商原都與銀行有往來,銀行較好掌握訊息,並藉此籠絡大群高資產客戶。據知,辦理整批房貸較多銀行包含土銀、合庫、一銀、華銀等。

  • 大型行庫南台灣訪查報告 小建商恐轉型 改攻土地買賣

     選擇性信用管制可能迫使小建商「轉行」。大型行庫主管引述直接赴南部訪查當地建商所得到的意見指出,南部小型建商所受到的衝擊可說最大,除了資金不足影響其推案能力和施工品質,甚至可能因為蓋房子的毛利大受壓縮,乾脆轉作「土地買賣」。  行庫主管也指出,由於現在選擇性信用管制嚴令土建融的「土融」部分,在尚未拿到建照之前,最多只能取得五成五的融資,換言之,建商買土地也必須自備四成五的自備款,因此小建商之後若要「炒地皮」,空間應大受限,比較可能的應是把先前買到的土地賣給其他的建商。  央行選擇性信用管制措施發布之後,行庫已在1月走訪南部建商,實地了解選擇性信用管制政策之影響,除了在地建商認為以投資客為主要客群的建商最受衝擊之外,南部地區透天產品總價高,去化較慢,恐也因此更進一步增加建商資金周轉的困難度,因此部分槓桿使用程度較高的小型建商,可能因資金不足而影響建案施工品質。  至於中大型建商具備資金充足、推案量大的優勢,相對受影響較小,不過近來由於工業區廠房興建和一般建商上演「搶人大作戰」,加上土地、建材成本都漲,也有建商向行庫坦言,基於獲利空間大受壓縮,倘若開發興建無利可圖,「可能會改以賺取價差為目的,轉型專作土地買賣」。  此外,選擇性信用管制也可能使未來三年房市的超額供給壓力更大,面臨新的「陣痛期」。行庫內部評估,除了2019年取得建照的建商,房屋將在今年落成而產生新的供給量,2020年11月整個建築融資餘額已經增至2兆4,102億元的九年新高,這些建案預計將集中在2022年、2023年落成,未來三年的超額供給壓力將愈來愈大。  大型行庫1月初最新出爐的不動產市場評估報告,2019年當時大量核發的建照,建案預計會在2021年完工;此外,由於建商一直到2019年11月都還在持續購地推案,未來房市超額供給量仍會「有增無減」;國內房市原本就尚未「全面復甦」,未來超額供給繼續增加,但買盤又縮手,使超額供給問題會更嚴重。

  • 《金融》合庫銀承作都更危老案件數 躍公股行庫冠軍

    合庫金(5880)旗下合庫銀行配合政府都更危老政策,整合銀行信託、建經及融資等業務與合庫資產管理,成立「都更及危老重建業務推展小組」,從建商合建到地主委建,專責提供各類型客戶量身訂做授信服務,成軍剛滿2年,已發揮集團綜效,109年全年承作39件,歷年累積承作48件,從中段班一舉彎道超車成為公股行庫危老承作件數之冠。 合庫銀認為,未來都更應回歸到制式化,與危老拉近距離,同樣操作容易、簡單,當然會愈做愈好、愈來愈普及化,都更案數量也會逐步增加。合作金庫銀行董事長雷仲達表示,在競爭激烈的金融市場,各家金融機構都致力於提升線上虛擬交易及行動服務的豐富度,但在推動危老都更業務上,線下實體有溫度服務所提供的信賴度和可信度,是合庫持續從地主獲得的肯定,也是合庫可以不斷獲得客戶委託的關鍵。 雷仲達表示,台灣面臨人老、屋老的「雙老」問題,許多危老重建的社區居民也以銀髮族群居多,且金管會去(109)年發布「信託2.0計畫」四大願景之一即為「打造友善住宅,推動在地安老」,合庫為協助民眾改善居住環境品質,讓高齡者享有樂活安養生活,提供全方位兼顧業務發展與公益性之創新金融商品,如領先業界推出運用信託機制的一條龍專案整合服務,協助業者興建安養共生住宅,讓高齡長輩有更多元居住選擇。 合庫為台灣知名度最高都更案「文林苑」案幕後推手,扮演溝通橋樑化解歧見,也體認後續都更推動的艱困不易,根據內政部統計,全台屋齡達30年以上老屋約410萬戶,占比已逼近5成,表示有越來愈多的建築物面臨重建的需求。

  • 打炒房 建商金流將轉到發債

     金管會、央行兩大主管機關攜手打炒房,尤其鎖定土建融業務,對此建商已經有所準備,金融圈人士指出,近來已經聽聞不少建商準備把金流需求移轉更多到債市籌資,預期今年建商在市場上發債籌資的規模將會大增,而且這種透過債市來籌資的模式,將會成為主管機關管不到的「死角」。  先前建商已把相當比重的金流移轉到票券商,其中最具代表性的就是中大型聯貸案普遍有三成被要求必須讓票券公司進場承作,主要是針對發行商業本票,建商付出的資金成本遠比向銀行融資低得多。  也因此,先前票券公司介入的模式一般有兩種,一種是「自保自銷」,另一種是銀行保證,然後票券商與銀行分工只作承銷這一塊,但不論是哪一種模式,都使票券商成為建商資金取得的「有力後援」。  且銀行土建融相關授信受銀行法第72條之2限制,但過去票券商給予建商融資完全不受約束,央行、金管會第一波管制令主要也是檢視銀行有沒有作好總量管制、成數給多少、利率給多少,但對票券公司的管制不多,讓銀行業者十分不滿。  但日前央行對票券公司祭出保證業務30%的總量管制,也進一步加強其他管控力道,讓建商透過票券籌資的難度也大幅提高,銀行主管指出,接下來比較可行的方式就是建商趁利率低檔發債籌資。  且建商若是透過發債來籌資,金管會或央行恐怕更管不到,這也使金融業者認為,接下來建商的籌資主力,將從銀行轉到債券市場。

  • 票券商土建融業務 金檢盯上

    票券商土建融業務 金檢盯上

     未來大型建商集團在票券公司融資恐怕討不到便宜。金融圈知情人士透露,中央銀行、金管會兩大主管機關已同時盯上票券業對土建融的融資,已預定最快今年首季啟動對票券業的金檢,使票券公司開始對土建融業務「拉警報」,其中最讓金融圈矚目的利率,將因此提高至少1碼(0.25百分點),並將以1.538%為訂價下限。  此外,另一大重點就是嚴格執行「總量控管」。據了解,在金管會、央行兩大主管機關要求下,接下來各大票券商將嚴控其土建融相關的保證業務,必須占其全體保證業務的30%以內,不能「超限」。  銀行對大型企業集團融資是以貸款來進行,大型企業集團從票券公司取得融資,則是透過發行商業本票(CP),建商亦不例外。  有別於銀行,由於透過CP的融資,是採取「一年一續」的方式,等於不斷透過短天期的方式來「以短支長」,因此對於企業集團而言,取得融資的成本更低,尤其是土建融業務,建商向銀行融資,和透過票券公司取得融資兩種途徑,利率更是「天壤之別」。  但這樣的情況將有扭轉。由於主管機關注意到票券公司發行CP助建商取得融資的方式,已成為市場上土建融利率不斷殺低的重要「導火線」,而且緊接著又要啟動專案金檢,因此各大票券商已準備在利率上「自我節制」。  不具名的業界人士對此指出,金管會已要求各票券公司「必須在2021年底前,把CP保證業務的提存比率從一般的1%提高至1.5%,亦即在提存比率比照和銀行的水準,不會獨厚票券商,再加上集保向券商收取的交割服務費平均都要有3.8個基點(1基點是0.01百分點),因此成本價至少必須在1.538%,否則等於賠錢」。  這也將讓票券商在進行土建融CP訂價時,1.538%將成為最起碼的「下限」,倘若依目前票券商對大型建商集團動輒給出1.3%的訂價來看,未來利率至少會提高1碼。

  • 主管機關堵建商金流 票券業借款投資公司 遭關切

     未來票券公司借款投資公司,不能只是借錢而已,恐怕要更「勤勞」關注後續的資金流向。金融圈人士透露,主管機關已經盯上票券公司對於投資公司的借款,不希望看到建商透過旗下的投資公司,透過票券商以發行CP來籌資的方式「補足」在銀行無法多貸的土建融資金,因此未來建商想透過投資公司向票券商套得更多現金的路徑恐將被「堵死」。  除此之外,據了解,各大票券商未來在執行建商相關的CP保證業務時,除了將進行30%的總量管制,也會提前先訂出「警示指標」,亦即,在距離30%大約1或2個百分點時,就開始提前進行管制,免得屆時超限。  金融圈人士指出,過去要盯企業集團旗下投資公司資金流向,主要在於「洗錢防制」或是「掏空」等兩大類型犯罪防治,不過現在主管機關在打房議題上,直接點名要控管土建融業務,不讓建商從金融體系取得過多的金流,因此現在與建商集團相關的投資公司,也成為票券商業務往來之後的「重要觀察名單」,必須確實了解該投資公司取得資金之後的用途不是用來買地或是進行土地開發。  以往票券商與建商之間的往來情況並未受到外界注意,但由於市場土建融業務因票券商進場、使銀行土建融利率不斷拉低,加上票券業在多起土建融相關的聯貸案日益活躍,也引起主管機關注意。  知情人士指出,2020年8月間一起知名建商百億元餘屋聯貸案,除了七家銀行參貸,還有四家票券商參與,而且都是大型票券商,也因此主管機關也要求票券商未來在為建商型集團進行CP融資時,必須注意其後的資金流向,尤其是央行已要求建商「在未取得建照之前,土融最多只能撥貸五成五」,不希望票券商讓建商以投資公司的名義,變相取得更多資金來彌補土融的不足,進而出現「養地」空間。

  • 行銷巨變 陸9成房企直播賣房

    行銷巨變 陸9成房企直播賣房

     大陸去年一場新冠肺炎疫情打亂了建商全年布局,上半年慘兮兮,不料下半年出隨著疫情緩和快速復原後,買氣湧現,同時數位網路的催促下,衍生新的行銷模式,估計有逾9成建商開始擁抱「直播賣房」新的數位行銷手法,並意外成為建商銷售的新潮流。  《上海證券報》報導,有位資深業者感慨地形容2020年的房市變化:「去年的房市更像A股市場了,熱點城市建案大受追捧,非熱點城市的邊緣產品少人問津。」。如果用一個詞來形容2020年的房市,您腦海裡會跳出什麼詞?多數建商有的說「蓄勢」,有的說「分化」,還有的說「悶騷」。誠然,跟2016年高歌猛進的房市相比,去年的房市走得抑揚頓挫,稍遜風騷。但拂去往昔的狂飆突進,去年的房市更顯韌性與穩健。  不過,去年的房市也出現重大變化,特別是行銷模式的巨變。當數位化的洪流湧向這個傳統行業,近9成房企選擇「擁抱」直播賣房新潮流。而舊改又讓「白銀時代」的建商覓得新的增成點。  惠民生 房市航線清晰  中共中央政策明確定調「住房問題關係民生福祉」,房地產不再只是穩增長的工具,更應該是惠民生的抓手。顯然,房市新一年度的「航線」已被清晰勾勒。  在另一方面,建商積極「囤糧」拿地的另一隅則是,以城市更新、舊改項目為切口,「繞道」尋求「補倉」熱門城市的機會。據克而瑞數據顯示,去年首季排名前50的建商中近7成參與了城市更新業務,而深圳、廣州、上海又是建商布局城市更新、舊改項目的「重鎮」。  降負債 建商加碼舊改  去年大陸房市最重磅的消息是,建商融資「三道紅線」有如一道「分水嶺」,將後疫情時代下的土地市場一分為二。今年4月至8月,建商迎來拿地「視窗期」,前50強建商的單月投資額均在3000億元(人民幣,下同)以上。但9月後,建商的單月投資額直線下降至2000億元至3000億元水準。  據透露,在「三道紅線」的影響下,力求「降負債」的建商還將加碼城市更新、舊改項目。舊改專案體量大,情況更複雜,從拿地到銷售開發週期較長,這中間就涉及資金占用,建商無法走傳統高周轉的模式。

  • 2021建商資金大考 房價不再普漲

    2021建商資金大考 房價不再普漲

     面對即將邁入2021年十四五規畫的元年,大陸房地產業正面臨的劇變,未來走向如何?根據貝殼研究院發布2021年房地產市場年度展望報告顯示,有7大展望,包括房價普漲時代一去不返,同時伴隨數位化行銷的浪潮,傳統銷售模式可能面臨瓦解。另外,建商也將面臨銀根收緊的陣痛期,必須做好資金調度問題。  《21世紀經濟報導》報導,貝殼研究院發布2021年房地產市場年度展望報告,點出將有七項重要展望,其中第一個趨勢是:房價普漲時代一去不返。預計2021年房地產市場總體平穩,新屋市場和中古屋市場總體成交體量與今年相當。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化,房價普漲的時代一去不返。第二個趨勢是,存量深化,服務崛起。從十四五規畫建議看,未來5年,大陸住房發展的重點是民生保障,房地產政策以防風險、保民生為主。  報告指出,第三個趨勢是數位化重塑地產行銷。新冠疫情在客觀上成為數位化行銷的「催化劑」。今後建商將會積極利用網路行銷,例如直播賣房等形式進行線上行銷,為傳統線下行銷帶來有益的補充。第四個趨勢則是現金流緊張成建商常態,在三道紅線的壓下,未來建商的資金調度無法再全靠銀行融資了。  該報告顯示,第五個趨勢是經紀行業專業化進程加速。2020年隨著收入水準提升,高學歷人才正在湧入,經紀人職業認可度得到提升。第六個趨勢是長租公寓進入調整期。去年是長租公寓遭遇寒冬的一年。據初步統計,去年超40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。第七個趨勢則是老舊社區改造蓄勢待發。2020年是老舊社區改造的元年,儘管政策大力支持,但要想進入這片兆元人民幣規模的藍海卻並不容易。

  • 央行出手打房!建商龍頭楊玉全:融資限縮不應由買賣雙方無預警承受

    央行出手打房!建商龍頭楊玉全:融資限縮不應由買賣雙方無預警承受

    台中月前出現炒紅單事情,政策喊話示警不斷,7日下午,央行正式出手打房了!對此中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,建議央行應該劃分時間點,對已經簽約的購屋者,應該維持簽約時的貸款條件,否則必然造成交易糾紛。融資的政策風險,不應該由民間交易雙方無預警的承受。 央行總裁楊金龍7日表示,為了促進金融穩定及健全業務,修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」,名稱改為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,包括4大規定,自12月8日生效。 楊玉全更認為,央行這次無預警的措施,已經不是「打炒房」,而是「打房」、「打擊產業」、「打擊從業人員」,建築業對就業、稅收、推動都更危老都有付出,現在卻天天被各項措施打壓,嚴重影響建築業投資環境的安定性。

  • 搶攻年關旺市 建商降價清庫存

    搶攻年關旺市 建商降價清庫存

     年關將近,大陸建商趁著這一波房市熱潮積極搶市衝業績,有逾6成建商已達成今年9成目標。儘管面臨融資拉警報的壓力,建商搶地的動作依然不斷,前11月50家建商拿地超過2.2兆(人民幣,下同),拿地逾500億建商就有16家。時序接近年底,各大建商包括碧桂園、恆大等將會加大出清庫存搶錢的力度。  《中國證券報》報導,根據克而瑞研究中心數據顯示,截至11月底,2020年已有超6成大陸建商的目標完成率達90%以上。其中,恆大、金茂、濱江、越秀、時代5家建商在11月提前完成全年目標。部分建商距既定目標仍有距離。專家表示,第4季建商將加大供應和行銷力度,但市場整體去化壓力較大,12月仍需加緊供貨、加速去化。  銷售業績 連3月下降  易居企業集團CEO丁祖昱指出,百強建商單月成長率8月來持續下滑,11月底,百強建商單月操盤業績年增21.4%,年增率連續3個月下降。克而瑞數據顯示,仍有近3成建商全年目標完成率在85%至90%之間,少數建商目標完成率不及85%。  房天下也指出,前11個月銷售額超千億建商有32家,較去年同期增加5家。超百億建商有157家。百強建商權益銷售額均值為845.7億元,權益銷售面積均值為632.6萬平方公尺。前百強的門檻為270億元。其中,前3強門檻為6025億元,年增4.9%,前10強門檻為2454.6億元,年增8.6%。前30強門檻為1083億元,年增9.9%,前50強與100強門檻分別為720.0億元、270.0億元,分別年增14.5%和9.9%。  建商拿地 青睞都市圈  觀察建商拿地區域,集中度續提升。前50強11月新增拿地建築面積的53%位於30個城市,且今年來拿地前10名城市的建築面積占總投資建築面積的25%,顯然建商青睞在核心都市圈拿地。  同時,面對金融機構收銀根的紅線,業內人士指出,百強建商11月銷售保持強勁走勢,多少可以藉此緩解融資的壓力。  展望未來,多家機構指出,房市調控依然嚴格,建商在全年銷售目標壓力下,推案仍積極,降價促銷將持續。

  • 房市熱 房貸餘額年底衝8兆

    房市熱 房貸餘額年底衝8兆

     房市熱度持續,10月自住客積極進場效應,中央銀行25日公布全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額10月各增至7.876兆元及2.365兆元,雙雙續創新高,其中房貸進入第四季購屋旺季效應,年底破8兆元大關機率升高。  銀行房貸主管表示,目前房市九成以上屬自住購屋人,且自住客仍持續進埸,不過由於近來打房風潮再起,也引發一陣的觀望態勢,會暫時停看聽,但不會立即受申辦房貸影響的預售屋相對仍熱。  房貸餘額已連續45個月創新高,年增金額達5,699.74億元、年增率7.80%,連續第三個月站穩7%之上的高水準,餘額單月增加655.94億元,低於9月的735.54億元。央行官員指出,下半年來國內疫情控制良好,且國內解封後,自住客進場更積極,買氣溫和向上,銀行持續推出優惠利率房貸搶攻優質戶,餘額持續衝高,至於近來外界對房市過熱的擔憂,還要進一步觀察。  房市買氣熱絡,供給側的建商擴大貸款興建及獵地,土建融自2019年9月衝破2兆元大關後,已連續20個月創歷史新高,餘額年增達3,284.19億元,年增率上揚至16.12%,已連續17個月均是二位數成長,年增率由負轉正累積已連續46個月,另單月餘額增加417.46億元,較9月的301.11億元還要更多。  銀行主管強調,每年房市最熱的第四季,建商的營造貸款及銷售周轉金需求預料維持高檔不變,未來幾個月餘額應是續創新高。尤其央行利率可能到2021年都續凍,即房貸或土建融利率都維持在極低水準,不論購屋房貸及建商融資利息負擔輕,將同時刺激買賣雙方進場。  房貸龍頭土地銀行分析,房市受惠國內疫情控制得宜,央行實施降息、量化寬鬆貨幣政策;政府推出消費振興措施以復甦內需產業景氣,積體電路及資通訊出口明顯成長,國內經濟表現相對穩健;加上台商資金回流及產能擴充持續加速等利多因素支撐下,長期置產族群及剛性遞延買盤在疫情趨緩後迅速回籠。

  • 陸房市亂象 建商買榜難遏止

    陸房市亂象 建商買榜難遏止

     大陸建商為了擠進排行榜單內,贏得消費者與金融機構的信賴,可說無所不用其極,不但業績會灌水做假,還會花錢買榜單,這種亂象在業界行之有年,早就是公開的祕密,但是有關單位很難進行有效的控管。專家建議成立第三方監管機構,並且對造假建商直接移送稅務機關查核,殺雞儆猴,遏阻不實榜單的氾濫。  新華社報導,花錢買排名已成為房地產行業內公開的祕密。朗詩集團董事長田明表示,為了實現年度銷售規模,一些建商讓總包單位、銷售代理公司、合作單位等假簽約,有的甚至還直接花錢提高名次。房產排行榜亂象已困擾行業多年,虛假的數據不僅誤導廣大購屋者,更容易給金融機構和決策部門提供錯誤信號,不利於穩房價、穩預期。  目前,房地產行業比較知名的榜單,分別由易居企業集團下屬的克而瑞研究中心、上海易居地產研究院、中國指數研究院、億瀚智庫等協力廠商機構發布,但這些機構的數據仍有部分不實。  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,不少金融機構,只對建商100強或50強發放貸款。如果不在榜單之上,企業利率成本可能就要上升,甚至無法得到融資。  中原地產首席分析師張大偉表示,排名是房地產企業最好的廣告。不管是建商引入合作機構,還是地方政府土地出讓或項目招商引資,都會看重排行榜。當前房地產行業普遍面臨著融資難題,不少中小建商存在一定程度的兌付危機。倘若資金鏈緊張的中小企業依靠買假排名包裝融資,很容易引發金融風險。  有專家建議,應加大對造假房地產企業和榜單發布單位的處罰,同時將榜單可直接掛鉤稅務部門,由各地稅務部門按榜單數據調查房地產企業繳納稅收。

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