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以下是含有徐佳馨的搜尋結果,共39

  • 新冠疫情 顛覆購屋決策

    新冠疫情 顛覆購屋決策

     對世界來說,新冠肺炎無疑是2020年的最大黑天鵝,不僅是疫情本身帶來的衝擊,為了防疫的種種舉措,也讓人類行為發生前所未有的改變;例如為了保持距離、注意健康,疫情期間,人們減少搭乘大眾運輸、零售業購物、辦公室上班;卻增加去醫院、藥局還有公園,並且待在家裡的時間變多了。

  • 疫情當前 降息恐難帶旺房市

    疫情當前 降息恐難帶旺房市

     一如外界預期,央行降息了。在連續14凍之後,一碼的幅度出乎外界意料,再加上注資2000億,央行手筆更勝2008年金融海嘯,而由於這次狀況特殊,財政部還針對千萬元以下房貸加碼降息,讓房貸利息史上最低。這也讓市場上傳出「房價即將起漲」的聲音。

  • 不動產專家:壽險業保守看後勢

    南山人壽奪下世貿三館案,住商不動產企研室經理徐佳馨表示,壽險業奪標並不意外,但讓人意外的是決標價沒有到天價等級,顯見壽險業者保守看景氣。 \n她也坦言,除非「世貿一館」日後活化釋出,否則世貿三館已是信義區「絕版」大面積素地。 \n原本房仲業紛紛認為,世貿三館案決標價有望達到361億元以上,一舉拿下總價王、面積王、每坪單價王等三冠王頭銜,但意外的是,壽險業者出價策略轉保守,相較前幾年搶標空軍官兵活動中心、信義行政中心,態度不若以往積極。 \n徐佳馨指出,壽險業者改變策略主因有兩項,第一是央行降息後,壽險業者的壓力減輕,不用再執著追求高投報率標的,因此未來壽險業者會以「穩健標的」為主。第二是壽險業者謹慎看景氣後勢,因此在出價上較保守。 \n南山人壽如今坐擁世貿二館案的信義區微風南山廣場、信義行政中心與世貿三館土地。徐佳馨表示,南山將是未來幾十年內信義商辦的最大提供者,如今信義區商辦可說是台灣最好的辦公商圈,只要經濟好轉,南山的大量商辦就能吸收到大企業進駐、獲得良好收益。 \n徐佳馨認為,南山其實走的是其他壽險業者的老路,也就是掌握精華區商辦做長期投資、創造穩健的現金流。她也指出,近幾年地上權案正夯,必須歸功於財政部國產署完備地上權規則,像是地租年息率只有1%隨每年調整,3.5%按簽約年度計算,壽險業可算出後續投報率,自然就有意願投標。

  • 恆大集團降價啟示錄

    恆大集團降價啟示錄

     一只宣布旗下樓盤降價75折的恆大集團公文,前陣子就在網上炸了鍋。 \n 議論紛紛之外,這個舉措引發市場許多傳聞,例如恆大是一種先調價,再降價的假動作,或是成交數字不可考等等的質疑,先不管數字到底是不是真,但從這樣的作為,可以嗅到當民眾不群聚、不出門、不消費時,資金斷鏈將是大陸企業現階段面臨的重大危機,也讓資金壓力大的建商,不得不開第一槍。 \n 可從行銷觀點,恆大這次行銷操作無疑是成功的,不僅是掀起話題,從過去經驗得知,帶頭降價的總能吸引到最多的來客,在世局紛亂不明下,也容易讓買方衝動下手,建商得以順利下車;即使未來漲價,業主降了庫存,又得了識時務的名聲;對於同業來說,漲價不一定賣得掉,要是遇到下跌趨勢,民眾追漲不追跌的心態,必然會讓跟著做卻慢半拍的業者,陷入降價賣不動的僵局,怎麼算,都是一樁好買賣。 \n 恆大的做法為台灣買方點上希望之火,有些買方也想等台灣建商會不會跟著做。偏偏答案可能不如預期。主要原因在於,相較於中國大陸的狀態,與台灣其他產業所面臨的危機相比,經過10餘年多頭,台灣多數中大型建商的體質已較2003年改善,加上目前寬鬆的銀根,在沒有更嚴重更擴張的損害前,除非建商因自身財務困境得破盤下殺,正經業者短時間內是很難這樣執行的。 \n 回到第一線表現,台灣這次災情到目前為止,看屋與簽約難免受到影響,剛性需求遞延,但利率環境也不容易讓崩盤出現,更現實的是,沒有買賣哪來的價格漲跌,當下看似撿到槍,可要撿到便宜沒那麼簡單;一旦疫情能順利控制,大家重回日常生活,尋覓已久的剛性買盤在撿不到便宜狀態下,重新回到市場的威力不容小覷。 \n 換言之,降價與否的關鍵,在疫情持續時間,以及對負面影響的後座力;若疫情延續到出現建商降價風,意味著整體經濟狀況非常不妙,那時就不是房價降不降,而是民眾該不該手上多留點現金度時機的問題了。 \n 回過頭來,身處在這世局裡,越來越多的跡象告訴我們,疫情造成對供應鏈、人心和信任的崩壞,才是接下來全球得共同面對的嚴峻挑戰,不會有誰在這裡得以置身事外。 \n 那麼,我們準備好了嗎?

  • 房市價量均穩 選後還有一段好光景

    房市價量均穩 選後還有一段好光景

     眾所矚目的總統大選,在上周六的晚上有了結論,相較於前幾次大選對房產的著墨,這次的大選,主要候選人們並沒有特別把房產政策拿來做文章,除了真的沒有太多空間與新想法可以琢磨外,搶不到媒體版面或許也是原因之一。 \n 影響所及,在房價緩步上揚的旋律中,購屋人積極奮起,本次大選相當罕見出現了「選照選,房照買」的奇妙景況。 \n 在排除選舉變因後,預估買氣將會延續,價量均穩會是今年整年度的基調。大勢已定後,由於並沒有發生輪替,也意味著舊的房產與經濟政策將會延續,例如社會住宅、包租代管、危老等,而囤屋稅等主導權會維持交回給地方政府因地制宜的基調,並不會有什麼調整。換言之,也不用期待政策為市場掀起太大波瀾,地方政府態度與話題聲浪對當地發展,是絕對關鍵。 \n 政策面沒有變動,接下來該觀察的是銀根寬鬆的資金行情下,被墊高的買氣和價格到底怎麼走下去。在2020沒有經濟黑天鵝的前提預設下,目前看來還有一段好路可走,特別是過去沒有太多話題的低價區,選後資金湧入,將迎來的是一個想像不到的新時代,特別值得注意的是,無論開發有沒有急迫性,具有開發價值的土地只會越來越貴,沒有回頭路。 \n 針對商用市場,無論台商是不是真的回來,在需求與話題挹注下,有個幾年好光景不是難事,可是在各方一窩蜂的吹捧下,商用市場可能面臨的是快速分化,盤整,也可能在大量供給出籠的三年後陸續出現,地點、產品力還是最後決勝關鍵。不管是住宅或商用市場,成也資金潮,敗也資金潮,身處其中最要留心的是,當資金寬鬆所產生的槓桿效應擴張到一個程度,蔡政府的經濟政策能否順利接軌?也唯有實際經濟成長的支撐,重整旗鼓的房地產市場,才不至於出現系統性風險。 \n 最後,身為一個業者,對蔡政府的小小期待是,面對未來四年的第一步,並不一定是卯起來把過去四年說的做到底,而是停下腳步,重新檢視政策績效與市場需求,該調整就調整,讓資源能有效運用;過去不敢處理的,沒了包袱,也該是有所取捨的時候了。(住商不動產企研室經理徐佳馨)

  • 財富傳承 稅務人事先安排

    財富傳承 稅務人事先安排

     這陣子聽了不少長輩離世,沒有預先做好規畫,造成子孫不合、兄弟鬩牆的故事。 \n 近來詢問不動產如何移轉民眾多了不少,「財富傳承」成為不動產市場顯學。會有這種狀況,除了高齡化、少子化與財富集中化的現狀外,整體市場的共同痛點是,房價已到高點,不容易找到好的投資標的;加上不動產增值幅度不如以往,稅率又比以前高得多,很難再透過轉手套利。 \n 背後原因不外乎是,所有權人年事已高,想要預先做規畫;抑或是擔心兒女在高房價下買不起房,預作規畫至少能讓孩子在人生路上少些風雨。 \n 這樣的父母們著實讓人佩服,出手前願意先做諮詢,也看得出他們身上的財富,不少是來自審慎個性與周全準備,才能在人生中後場飽嚐豐盛。對於這些家長,無論移轉房子或另作置產,得有兩個事情好好想想。 \n 首先,是稅務規畫,無論是本次移轉所產生的稅費或者是取得者日後處分的稅源預留,都得先找專業人士協助規畫。 \n 本次移轉時最重要的是土增稅多寡。由於前幾年公告現值狂飆,手上有房產的家長們,筆者都建議先算好土增稅,再思考後續規畫。如土地增值稅太高,若要適用一生一次或一生一屋的自用稅率,以買賣方式移轉應先規畫好金流,如是乾脆等待繼承,那最好生前作好交代,避免後患無窮。 \n 此外,在預留稅源部分,許多家長在移轉時並未想到孩子日後再行移轉,在目前房地合一的稅費環境下,就得負擔所有的稅費成本,如當初移轉時貪圖節稅造成成本太低,日後兒女們一旦處分,就得承擔全部稅費成本的苦果,到時賣屋不成反負債,因此,如要為孩子想好日後,應該思考的是把稅源預作規畫,避免孩子嘗到賣屋後得繳出重稅的苦果。 \n 其次,是人事安排。與其走口傳心授,不如透過法律或是其他方式更有保障。在現行法規下,無論是透過遺囑、或是信託方式,預先召開家庭會議,把事情說清楚、講明白,除讓家長不至於因提前移轉或是規畫在家庭中頓失地位,也比較能把日後產生紛爭的可能性和傷害性降到最低。 \n 和長輩們聊多、看多後,常常會感嘆,能夠達到財富傳承、永續經營與家業長青的,外在規畫固然少不得,可是最根本的,往往是殷實厚道,代代相傳的家風。

  • 資金匯回專法恐掀炒房風

    資金匯回專法恐掀炒房風

     立法院3日三讀通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」,對台商從海外匯回資金實施具體規範,第一年稅率8%、第二年10%,而明定用途不能使用於不動產買賣,70%以上用於直接或間接實質投資,稅率可再享減半優惠,其中資金5%可自由運用,另25%可存入信託專戶或證券全權委託專戶,從事金融投資,但排除REITs。 \n 若是藉由創投或私募股權基金進行投資,則該基金必須投資重要產業達一定比率,且投資時間必須滿四年,在規定期間內完成實質投資,才可向國稅局申請退回50%的稅款。但如果未依規定提領運用資金,則需按稅率補繳20%的稅款差額。對於沒有立即投資規劃的資金,條例明定資金需在專戶內控管五年,第六年起由央行控管,分年提領1/3分三年分批提領,避免在短期間內換成新台幣,造成匯率重大影響。 \n 即使如此,還是很多人擔心資金大舉回流會複製2008年的房產炒風。 \n 從客觀面來看,想要各類產品雨露均霑,掀起那般千堆雪,並不容易,原因有三。 \n 其一,目前房價較2008年為高,下一手買方購買力有限的狀況下,想要獲利並不容易;其二是實價登錄已上軌道,價格透明下很難有操作空間,特別是一般住宅,量大門檻低,也不容易受到高資產族青睞;其三是,房地合一對短期持有人的超高重稅,大幅侵蝕獲利,也會讓投資者興趣缺缺。 \n 但不動產對大額資金的吸納,以及能以低資金成本操作槓桿的特性,很難避免資金轉進,特別是商用不動產、如豪宅等高總價產品的購置,由於比價基礎少,進入門檻高,購置理由合情合理,如果遇到有心人,確實很容易成為資金短期避風港,怎麼查到透徹仔細,實在不是一件容易的事。 \n 此次專法提供台商一條資金回家之路,並鼓勵台商回台投資意願,但個別台商的資金運用情況不同,加上台灣多年來也缺乏較多投資管道選擇,很難保證資金流向,打開潘朵拉箱後,政府如何讓資金「去該去的地方」產生加乘效果與經濟動能。 \n 畢竟,鮭魚和鯊魚,一線之隔而已。

  • 善用年終獎金 一圓成家夢想

    善用年終獎金 一圓成家夢想

     早些年,台灣好光景的時候,許多購屋人的年終獎金扮演了買屋第一桶金,或是「頭期款最後一哩路」的重要角色。隨著好時機不再,年終獎金越來越少,想要做買屋規畫,在房價較低的區域還有點機會,但在主要都會裡,並沒有那麼簡單。即使如此,時至年底,手上若多了點資金餘裕,和重新盤整財務的心思,除了除舊佈新,買點新家具、新用品,或是讓家裡有點新氣象,來個小裝潢之外,還有幾件關於房屋的事情可以做做。 \n 首先,對於打算購屋的民眾來說,若是年終還不錯,運用之後還有餘裕,可以思考作為預售屋訂金的可能性,或是首購族、換屋族想要連同年終獎金湊足一定的購屋自備款,在新的一年達到成家夢想,都是可以努力規畫的方向。 \n 至於已經買屋的購屋人,最要緊的是趁年底檢視你的房貸。現階段各家行庫都採取低利優惠,對於貸得久的房貸戶,如果信用良好,還款條件又不差,應比較一下目前貸款的條件到底夠不夠好?可以和銀行討論一下有沒有更低的利率空間,能省一點是一點,如果銀行的條件真的不理想,在年初這段時間談轉貸,一般來說選擇性也比較多,想轉貸的房貸戶可以評估成本之後,再擇優辦理。 \n 當然,對於房貸有點重,或是寬限期即將到期,日後有壓力的購屋人,這當下如果手上有點閒錢,也沒有其他的投資計畫,趁機想想把手上餘錢多還房貸來減輕平常的壓力,新的一年重新開始,倒也不失為是個具體作為。 \n 若是自用住宅房貸,別忘記一年30萬的利息扣除額,可以供作申報所得稅扣除之用,千萬不要讓自己的權益睡著了。 \n 如果年終不夠多,也不用太喪氣,購屋可長可久,先用時間成本取代交通成本,看好幾個適合自己的區域,鎖定存款目標,透過不斷累積就有機會達到目的,年終即使不多,聚沙成塔也相當可觀。 \n 新的一年,雖然大環境不好,但因為利率環境仍低,房價要上漲不易,卻也不大容易出現太大跌幅,等於在一個相對平盤的格局之中,自用客戶可以多方觀察,伺機下手,就有機會買到理想中的好宅。

  • 百里侯行情向錢衝 令人期待

    百里侯行情向錢衝 令人期待

     經過了選舉的激情,接下來無論是誰勝選,都將面臨的是競選支票兌現與否的挑戰。對於很多投資者來說,重大建設支票要能兌現,無論到最後成不成,都有個拉抬行情的話題。 \n 從選舉結果來看,北市、新北與桃園,由於執政不變,在未來四年應會延續過去的基調,北市的都更危老與包租代管;新北的都更與交通休憩建設,桃園的亞洲矽谷、捷運與快速道路,應能繼續盡人事。回歸到房地產市場,由於變化不大,原本躊躇的自用買盤會勇於下手。 \n 至於台中、台南與高雄。在未來四年之中,台南團隊變化不大,是南部都會中變化最少的,台中做為全台第二大都會,盧市長在日前已經做出巨蛋改址與山手線停建等宣示,雖然還沒確定,已經為日後市政埋下一大變數。除此之外,空汙問題作為影響台中房價與發展的一大痛點,除了承諾中電不北送以解決空汙問題外,透過地方力量達到都市發展和生活品質的均衡,各方都在看。 \n 至於眾所關注的高雄,雖然也有一些政策上的調整,看起來建設變化不大,可是這陣子叫進投資的廠商如過江之鯽,就執政前氛圍來論,是成功的,可是未來如何實踐當初的競選承諾,透過招商帶來人流與錢流,大家都在看,眾人期待的高雄房市大漲,如果建立經濟穩定向上,民眾薪資成長的基礎之上,房價當然可以期待,可要是純粹來自資金炒作,因低房價的優勢帶來的漲幅,等到繁華落盡,就會為當地帶來無盡的痛苦。 \n 民意如流水,無論是誰,新任百里侯們的蜜月期將會很短,陸美貿易戰雖戰火稍歇,但也為日後的全球經濟局勢埋下了不確定的因子,百里侯們如何留下順應局勢回來台商鮭魚們,留下產線、產能,帶入新的經濟活水,讓錢留下來,大家發大財,那才是最要緊的事。至於那些想透過話題炒作的熱錢們,如今江湖已險,下手前千萬別忘記「投資有賺有賠」「過去績效不保證未來獲利」的硬道理。這會兒,不是有人才剛剛就因為提早布局中槍了嗎? \n (筆者為住商不動產企研室經理徐佳馨)

  • 退休財源 以房養老不是萬靈丹

    退休財源 以房養老不是萬靈丹

     台灣高齡化問題嚴重,政府在幾年前試圖推動「公益型以房養老」未果後,轉向由銀行推動「商業型以房養老」,加上各行庫以案例包裝,推出之後就獲得廣大爺爺奶奶們的支持,在今年年改之後,退休軍公教收入銳減,一時之間,也成為退休族的話題。 \n 透過這類「年近70歲的富奶奶承辦以房養老貸款,抵押近5000萬元的大安區房產,富奶奶可以在未來28年裡,每個月領10萬元,不只不必搬離生活機能好的大安區,也無須看子女臉色」;抑或「94歲老阿公拿出北市大安區的房子,申辦10年期的以房養老貸款,每月多了9萬元養老金,生活開心又有尊嚴。」案例,淺顯易懂的讓民眾了解這套商業邏輯,但對一般民眾來說,更需要知道的是兩件事。 \n 其一,這些老人家不約而同都在北市精華區。換言之,好地段的房子才會有好的退休金,若是房子先天不良,不容易期待一個老後富裕的生活品質。 \n 其二,往後逐年升高的利息也可能產生相當壓力。姑且不說未來錢還是不是那麼好用,畢竟以房養老較一般房貸利息高,若是沒有其他生財管道,光靠以房養老,隨著利息壓力,在往後的日子也將會越來越提心吊膽。 \n 或許有人說,老人家為何不思考「大屋換小屋」、「一宅換兩宅」或是「賣屋住進養生村」等其他選項。不可諱言,若是選擇「以房養老」的老人家,大多較為保守,「以房養老」除了讓老人不用搬遷熟悉的居住環境外,每月領現的安全性絕對高過老人家身懷巨款卻胡亂投資。 \n 只是,銀行也不是盞省油的燈,以房養老在房地產難見暴漲的未來,如何兼顧獲利與風險?在集客熱潮後還能不能看到牛肉?這都是羨慕之外最要緊的事。 \n 至於這些年持有房產增值,抑或者是不只一屋的長輩來說,在眼下當然是一個可以納入思考的選項。對還沒有進入退休安養的旁觀者而言,未來很難說,早點以穩健投資創造固定現金流,練就一身無須上班也能「謀財」的本領,才最實在。(筆者為住商不動產企研室經理徐佳馨)

  • 淡海新市鎮通車挑戰

    淡海新市鎮通車挑戰

     在這個時間點要在雙北市端出1字頭房價新屋,大概也只有淡海新市鎮了。相較於近期推案火熱的幾個重劃區,淡海新市鎮發展最早,當年主要是為了紓解大台北地區人口,而規畫的衛星區域,偏偏新市鎮多年來總因為交通與生活機能受限,發展一直不佳,房價表現自然也就差強人意。 \n 不過,經過這幾年發展,淡海新市鎮機能逐漸到位,學區新市國小、淡水國民運動中心及淡水綜合行政大樓的遷入,都增添了新市鎮的繁榮,隨之而來美麗華影城進駐,淡海輕軌也如火如荼興建、試行,預計年底就能通車的話題,加上超低房價,提高了淡海新市鎮的討論度,還有建商願意降價去化餘屋,推案速度也放緩,這幾季買氣逐漸加溫,許多具有地緣關係的買方也將目光轉進這個區域,希望在投資客與建商雙雙讓利下撿到便宜。 \n 不過淡海新市鎮從過去2、3字頭的房價高點,下修至1字頭,餘屋量更攀升至近2千戶,「鬼城」標籤如影隨形,許多財力較為雄厚的買方,轉而入手其他區域房產,也讓淡海新市鎮更顯暗淡無光,加上淡水地區靠海,冬季海風強又低溫,氣候也讓看屋客打退堂鼓,在經營上是比較辛苦些。如果想要轉進淡海新房,筆者也有幾個提醒: \n 其一,除了價格與個案規畫外,最要緊的是周邊生活機能,個案管理水平與住戶素質將會是影響未來房價的關鍵,不可不慎。 \n 其二,到市區內通勤的上班族,必須要考慮到主要聯外道路淡金路(登輝大道)易塞車,通勤時間也得先做打算。 \n 其三,區域內空地不少,初期因施工所造成的噪音污染應該是少不了,建案林立下,幾年後景觀風貌可能大不相同,這也是入手之前的思考重點。當一切都準備好了,多看多問多觀察,必然就能買到理想好屋。(筆者為住商不動產企研室經理徐佳馨)

  • 豪宅吹起久違暖風

    豪宅吹起久違暖風

     從去年下半年開始,整體豪宅市場買氣似有回春跡象,不只是北市幾棟知名豪宅陸續傳出成交,連台中豪宅也出現每坪84.6萬元的天價,促使某些大型建商豪宅案陸續啟動,台灣豪宅市場吹起了久違暖風。 \n 從2015年後房市進入盤整,即使「真豪宅」在市場上數量不多,但因為市場價格紛亂,加上目標顯著,針對豪宅而來的打房政策不少。 \n 例如央行針對豪宅的選擇性信用管制、北市針對8000萬以上高級住宅房屋稅率加成、國稅局查稅動作頻頻等,都讓豪宅客心生觀望,買氣因而遞延,直到去年下半年連續傳出豪宅成交,價格表現也不差,讓各界也感受到真豪宅接手盤的實力。 \n 推估豪宅買氣能夠打開,不外有以下三大因素:首先,部分開發商願意讓利的結果。手上較多籌碼的開發商帶頭降價,是能打破2015年以來「悶房市」的重要關鍵,自用買盤原本就在,只是對於價格仍有疑義,當開發商帶頭讓利,讓出價格甜蜜點,也直接帶動成交。 \n 其次,持有成本降低。北市調整總價8000萬元以上高級住宅課徵房屋稅的標準,讓持有成本回歸合理,許多原本就有換屋需求的豪宅客戶,因而能更放膽買進新豪宅,提升生活品質。 \n 最後則是財產布局思考。被稱作全球版「肥咖條款」的《共同申報準則》(CRS),台灣預定在2019年生效,有大筆資產在國外及大陸港澳的高資產族提前思考財產規畫,除滿足自用需求外,也可以妥善配置資產。 \n 綜觀未來,在台灣,豪宅市場與一般住宅市場脫鉤的格局已經底定,只要沒有負面新政策或是其他原因衝擊,豪宅將會回歸到本質,也就是地段、施工、品牌與管理等軟硬實力,「真豪宅」依舊經得起高端客戶的考驗。 \n 不過,在高端客戶對尊榮需求日益殷切下,也將考驗開發商對豪宅的經營規畫能力和想像力。 \n (筆者為住商不動產企劃研究室經理徐佳馨)

  • 房仲俠女徐佳馨 要讓地產資訊更透明

    房仲俠女徐佳馨 要讓地產資訊更透明

     如果將媒體上房產界受訪名單做個整理,出現在第一名的名字,應該是住商不動產企劃研究室主任徐佳馨。 \n 總是一身公司招牌綠色制服、帶著斯文眼鏡的徐佳馨,進入房地產界已經11年,經手過的新聞稿上千篇,出過《教你買一間會賺錢的房子》與《30堂千萬房產課》兩本實用書。職涯發展從連坪數如何換算都不懂的房仲小公關,成功轉換到成為上遍各大媒體發表專業意見的房產達人。 \n 事實上,她個人確實也成功讓住商招牌在報紙電視雜誌與網路四大媒體總曝光度中,高居第三名,加盟業者中則是第一名。 \n 雖然如此,6年4班的徐佳馨,30歲前的人生其實並非順遂。原本想幹記者,因緣際會結果做了電視台收視率分析員、輾轉待過公關公司,甚至當過購物專家賣衣服。最後一腳踏進住商不曾離開,至今仍讓她覺得是「人生意料之外的安排」。 \n 身處在給人重利印象的房地產業,徐佳馨比較不為人所熟知的一面,是對「社會公平」的重視。她說研究所時期讀了一些左派思想書籍,多了一些不同思考。認為這社會是個有機體,本來就該照顧到社會的每一個分子。 \n 因為有這樣的思想衝擊,見證過地產瘋狂大多頭年代的徐佳馨,毫不諱言,這業界有些「暴利」不該存在。這個市場確實也有太多不公平的事情,例如資訊的不對稱、某些從業人員相信靠話術騙取利潤等。 \n 身處業界卻路見不平,徐笑稱自己可能小時候武俠小說看太多,骨子裡有「俠女」性格,因此也最討厭那種見高就拜、見低就踩的趨炎附勢之人。所以即使在圈子裡已是資深,面對媒體卻不會看大輕小。 \n 一位房仲線小媒體記者就表示,對徐印象最深的就是,隨時「on call」,沒接到電話也一定會回,連假日也不例外。 \n 徐佳馨自己說,面對媒體,絕對不會說「不知道」,如果不懂,只會說「等我一下」,趕快去查完給答覆。如果仍是無法找到答案,就會推薦適合人選。「人家打來就是信任我,我回不知道,問題不是還在?」 \n 面對地產景氣往下走,這位房仲俠女卻有使命感。她認為相對美國房仲是受尊重行業,國內這行即使走出早期「牽猴仔」(意指掮客)汙名,整體形象仍無法相比。她期許自己與公司,未來能多協助市場做一些轉變,建構更資訊透明的地產交易,帶領房產業往正向提升。

  • 《傳產》住商徐佳馨:土壤液化非重點,建築結構才關鍵

    台北市政府今日公布「台北市政府土壤液化潛勢圖」,訊息一出業界及民眾擔憂房價是否受到影響,不過台北市工務局也表示土壤液化並非不可改善,而是希望在建物開發階段即能做補強,降低結構安全風險。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,土壤液化並不可怕,關鍵在於建築結構是否經得起地震考驗,且在今年初公布土壤液化分布後,許多專業技師也提出土壤液化是可改善的土壤瑕疵,早有相關技術及工法可克服問題,故重點還是在於施工品質。 \n \n 徐佳馨指出,前一波土壤液化議題造成市場衝擊,不過也讓民眾對於土壤液化有深一層認識,但因不動產市場未有明顯因位於潛勢區而降價的案例,此番議題再次掀起,預期短時間內會增加買方顧慮,議價空間可能增加10%,但能否成交還端看屋主態度與財力狀況,畢竟根據過去公布重大訊息的經驗,常常僅有三分鐘熱度,長時間而言,一切應回歸市場機制。 \n 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,以過去經驗評估,土壤液化區影響期間莫約在三個月到半年左右,而中低潛勢區因為影響有限,加上範圍廣闊,對房價衝擊性較低,至於高潛勢區短期內可能會出現價格震盪及拉大議價空間,不過議價幅度應該較上一波弱,可能增加5%~10%。 \n \n

  • 霸王寒流+總統大選 1月房市交易冷到不行

    霸王寒流+總統大選 1月房市交易冷到不行

    房地合一上路的首個月,房市完全未見回春景象。永慶房產集團最新店頭統計,七都1月份交易量全面較上個月衰退,台北與新北量縮1成與3%、桃園減2成5、台南縮2成6最多。房價跟前年最高點時比,也是下修1.9%到15.7%。房仲業者表示,因為1月份有總統大選、農曆新年將到,還有一個霸王級寒流攪局,打亂民眾看屋行程。 \n \n \n另家住商不動產1月份交易統計,全台同樣平均也是量縮2成,甚至北市、新北與台中下修還超過此幅度。住商住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,1月份上旬卡關總統大選,下月又受寒流侵擾,加上買方認為價格仍有修正空間是原因。 \n \n \n綜觀未來,徐佳馨認為,若無太大意外,年後買氣應該能在降價風下逐漸打開。

  • 住商:台北市建物買賣移轉 全年拚3萬件

    住商不動產今(15)日公布統計數字指出,統計至11月為止,雙北市欲振乏力明顯,台北市至11月建物買賣移轉量僅有2萬4407棟,新北也僅有4萬2693棟;由於僅剩下12月份的一個月,加上奢侈稅後,台北市月移轉僅有2-3000棟,新北市也僅達3-5000棟,若12月份無爆量移轉,幾乎可以確定今年雙北市將寫下史上最低量,台北市力保3萬件大關,新北市面臨5萬件攻防戰。 \n \n住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,2016年房地合一實價課稅正式實施後,由於奢侈稅退場,平轉或小賠的投資客,將有機會出售,屆時賣壓沈重區域的價格修正幅度,將會較大,也將引動連鎖效應,更會增加自用客戶的購屋意願;再加上總統大選變因排除,也有助於交易。 \n \n不過徐佳馨認為,房價短期內應處於小幅震盪修正格局,想要有所表現,目前看來除了特殊個案外,可能還需要一段時間。

  • 台灣房市怎麼走 徐佳馨指明路

    台灣房市怎麼走 徐佳馨指明路

     本報與第一銀行將於105年元月23日下午2:00~4:00於國立臺灣師範大學推廣進修部教育大樓2樓201(臺北市和平東路一段129號之1)共同舉辦豐富生命智慧領航系列講座,邀請住商機構企劃研究室主任徐佳馨主講,題目為房地合一後,臺灣房市怎麼走?她具有不動產經紀人執照。畢業於世新廣電系、輔大大傳所,從自學門外漢,到擅以淺顯易懂的方式解釋法規、政策與市場趨勢,任先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報網站、NOWnews等專欄作家,採訪散見各媒體。著有《房市專家教您買一間會賺錢的房子》。 \n 迎接新的一年,2016年度最受矚目的房產大事,莫過於甫上路的房地合一。表面上雖是稅制改革,實質上會是購買不動產邏輯的顛覆,未來想要透過人頭操作難度更高,投資與自用的分野將會更為明顯。雖然目前真正適用到的,只有持有未滿兩年的屋主,以及2016年1月1日後透過買賣取得產權的屋主,影響性比較不全面,衝擊也小,不過各界對房地合一的看法與預期來觀察,可以發現各方對成交量的表現頗有共識,多數業者認為在利空出盡後,成交量將會增加,對價的部分倒是莫衷一是,有人喊漲,有人喊跌,到底市場怎麼走?如何做好規畫?就聽聽專家怎麼說。 \n 本活動歡迎大家免費聽講,即日開始報名,一律上網報名,報名網址http://ctee.com.tw/bank5,洽詢電話(02)23066758。

  • 專家教你挑小宅3撇步

    專家教你挑小宅3撇步

    報導:林喬慧 \n房市愈冷,小宅就愈受歡迎。坪數小、總價低的房屋成為近期市場主流,指標上市櫃建商也改變推案策略,主推低總價小宅產品,地產暢銷書作家徐佳馨教民眾,透過挑屋3步驟買到「小好宅」。過去景氣好時,建商們喜好推出動輒100坪的高總價、大坪數產品,營造出指標大案氣勢,吸引口袋深的買家進場。但自從政府打房出手愈來愈重,房地合一稅、囤房稅等政策推出,加上限貸影響,高總價房屋首當其衝受影響。根據《好房網》調研中心統計,目前包括遠雄建設、長虹建設、國泰建設及麗寶機構等,過去以「換屋」、「豪宅」為主力產品的上市櫃建商,都因應時勢推出不少小宅建案。部分銷售中的大坪數建案,也因銷況不佳,將產品更改為小宅規模求銷量。 \n目前市場上,上市櫃建商推出的小宅多達32個,可售總金額高達1,021億元,量體占了房市329檔期全台推案量3,092億元的33%,可見賣小宅才有得賺已成市場主流。以宏普建設為例,這波329檔期推出了22、25坪的飯店式小宅「宏普文化麗舍」,該案位於北市中山區內,採3米6、4米2設計,開價每坪150萬元,總價為3,000萬元上下。宏普建設副總經理游武龍透露,「宏普文化麗舍」尚未正式公開,但銷量已超過5成,市場反應相當好。游武龍分析,該案能在逆勢中創佳績,產品規畫得宜是一大功臣。考量目標客群是替子女置產的父母,總價設定上,就控制在免贈與稅限制內,且避免坪數大、總價高,影響到買方的貸款成數及房屋稅額,降低了購屋意願。 \n先看生活機能去年地產書籍銷售冠軍《買一間會賺錢的房子》作者,同時也是住商不動產企畫研究室主任徐佳馨,傳授買「小好宅」撇步。徐佳馨建議,買小宅應從外看到內,第一步觀察物件外在環境,生活機能、大眾交通便利是先決條件。她分析,會選擇小宅的民眾,通常沒有多餘預算購買停車位,甚至許多小宅也沒有配置車位,因此交通網絡便利性相當重要。 \n除了自住生活考量外,挑選交通便利的小宅,以投資觀點來看,未來脫手也較容易。另外,小宅買方通常是較少開伙的年輕夫妻,因此住家周邊採買便利、飲食機能充足的地區也相當重要。觀察管理品質篩選完地段後,評估社區管理優劣是第二步,小宅最怕住戶素質參差不齊影響居住品質。仔細研究公布欄,可看出不少玄機。若有太多住戶不繳交管理費,就得格外小心,社區組成可能以投資客為多數,且此社區住戶參與度低、凝聚力不足,運作當然也不好。 \n其他包括社區內到處張貼「寵物勿隨地便溺」公告、樓梯公共空間雜物太多,代表多數住戶公德心不足;且切記同一層戶數盡量控制在2~3戶間,避免戶數過多較複雜,室內實際使用坪數也會較小。再看到房屋內部設計,徐佳馨強調,關鍵就在收納與通風,她建議民眾在購買小宅時,最好選擇室內空間靈活運用的物件,或是購入後再花錢裝修,畢竟小宅室內空間小,若收納做得好,居住空間也會較大。例如,樓梯下施作抽屜收納、可收納式電視櫃、直立兩用式餐桌等具複合式功能的裝潢相當重要。除此之外,選購小宅時,若是2房產品,至少要有1間房間可開窗,小宅因空間小,要是通風沒處理好,室內會一直有氣味不散。 \n最後,徐佳馨提醒,購買小宅時,必須考量未來轉手性,若先天條件不足,具備某些風水禁忌,如開門見廚房浴廁、廁所無開窗、廁所位於房子正中央等,就算自己不在意,未來轉手時勢必受影響,還是能免則免。挑小宅要訣第1步 地段:生活機能便利、大眾交通健全第2步 社區:管理嚴謹、同層戶數少 \n第3步 室內:收納優、通風佳北市上市櫃建商小宅推案表行政區 建案 建商 主力坪數(坪) \n台北市中山區 冠德君閱 冠德建設 24~29宏普文化麗舍 宏普建設 22~26台北市內湖區 遠雄紐約 遠雄建設 22~36 \n台北市大安區 大安富裔館2.0 富裔實業 12資料統計:《好房網》調研中心小宅貸款限制 \n小宅雖然總價低,現金壓力小,但也有貸款成數限制,15坪以上產品較有可能貸款8成,15坪以下有些只能貸至5成,部分公股銀行甚至不受理,民眾購屋前要了解清楚。徐佳馨小檔案學歷 輔仁大學傳播研究所、世新大學廣電系 \n經歷 電視台媒體企畫、公關公司公關現職 住商不動產企研室主任及發言人著作 《買一間會賺錢的房子》 \n

  • 《傳產》高價市場冷颼颼,信義區掛蛋、中山強壓大安

    台北市地政局今日公布新一批的實價資料,從本次資料來看,市場交易不見亮點,高價標的在囤屋稅與新標準單價的雙重壓力下,買氣更顯淒清,104年僅有18筆,其中僅有12筆為住宅,且在區域分布上以中山區為最多,傳統豪宅區的信義區居然掛蛋,大出意料之外。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,高價標的失寵已成定局,特別是住宅類產品,短時間內這類標的交易將呈現窒息,近期交屋個案將撐起半邊天。 \n \n 在八千萬以上個案表現較強的區域,一改過去信義、大安獨強的狀況,中山表現搶眼,且多為住宅標的,除日前公布的樂群二路國美大真外,又有中山北路二段總價達1.7億的個案成交,拆算車位單價後約為121.7萬,依照屋齡及樓層,該案可能為忠泰玉山石。徐佳馨分析,中山區在近幾年豪宅推案不少,除大直聚落外,中山北路二段在許多飯店、透天業主退場後,透過建商整合,也形成新的豪宅群,包括遠雄富都、國礎富裔等等,都算是頗為知名的新案,對於喜新厭舊的豪宅客來說,中山區豪宅屋齡較大安區新、價格較信義區便宜,高CP值的形象應是仍有接手者的重要因素。 \n 徐佳馨表示,就整體市場表現來看,高總價在持有稅打壓,以及移轉稅加強稽查的狀況下,買氣不獲開展,短時間內市場交易將以新成屋交屋、以及高資產客戶節稅規劃移轉等為主,而影響所及,整體市場缺風向球,在水溫難測的狀況下,將經過一番盤整,投資者宜小心謹慎。 \n \n

  • 【網路酸辣湯】小英「扁」桃腺發炎?矮一截、少說話...沒事

    【網路酸辣湯】小英「扁」桃腺發炎?矮一截、少說話...沒事

    徐佳青爆料扁收受建商數十億,綠營掀起蔡扁之間的內鬨,小英大選之路的障礙,扁是致命的程咬金?今日(3/11)中視「網路酸辣湯」節目特別邀約台北市議員林瑞圖、中時政治中心副主任李明賢、政治評論員黃智賢、以及網路鄉民鄭照新,對扁收賄疑雲,深入分析討論。 \n根據中視「網路酸辣湯」節目獨家網路調查發現,網友對於徐佳青爆料,小英是否得利的議題,有44%的聲量認為對小英阿扁都不利,對蔡英文有利19% \n,對陳水扁有利22%,雙方都有利15%。從數據來分析,可以了解網路看法對徐佳青爆料,是一種「七傷拳」的行為,兩者皆不利,高達44%。 \n主持人陳鳳馨提出特偵組針對徐佳青爆料立案調查,經查吳淑珍早在2009年即向特偵組點名曾捐錢給扁家的20名企業家,承辦檢察官近日將約談徐佳青到案,釐清爆料究竟是「冷飯熱炒」或真有未曝光事證。同時也將針對吳淑珍供出的20人名單中的3位營造業大老闆,趙藤雄以及林堉璘、林榮三兩兄弟,釐清是否為徐佳青口中的營造商。 \n另外節目中也針對特偵組深入調查後是否可能與柯文哲的廉政團體合流進行討論,從扁任總統時期的大巨蛋案切入,扁趙是否有不可告人的關係? 台北市議員林瑞圖特別爆料指出,趙藤雄逢扁活動必捐錢,兩人關係匪淺不言而喻,中時政治中心副主任李明賢也提出,趙是扁的大金主,關係匪淺,所以大巨蛋案,馬市長時期兩度拒絕與遠雄合作,都遭扁總統時期公共工程委員會撤銷馬英九公文,要求一定要跟趙藤雄簽約,遠雄能蓋大巨蛋,可以說是扁一手促成。 \n徐佳青爆料一事,中視「網路酸辣湯」節目,獨家電聯扁民間醫療小組發言人陳昭姿,主持人陳鳳馨提問扁方對貪腐爆料,有何看法?陳昭姿回應對徐佳青發言,要求站出來說清楚,不實指控,任何人都無法忍受!要指控,就必須有證據或有所本,徐佳青身為發言人,希望蔡主席要有公開的說明,表達自身立場, \n否則難以信服大眾!她同時強調,要求蔡英文必須公開致歉! \n \n \n

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