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以下是含有房地產庫存的搜尋結果,共206

  • 大陸經濟為何能夠不崩潰

    大陸經濟為何能夠不崩潰

     如果要說二十世紀最大的懸疑劇是什麼?我想很多人會回答:大陸經濟為什麼沒崩潰?這確實有點玄,20年前,如果你問經濟學家大陸經濟會不會崩潰?他們會說大陸絕對會崩潰;10年前你再問他們,他們會支支吾吾的回答:應該會崩潰。但諷刺的是,隨著疫情的肆虐,以及中美的對峙,看好大陸發展的人卻與日俱增。  最近,Bloomberg首席經濟學家Thomas Orlik出版了一本書《China:The Bubble That Never Pops》(中國:永不爆裂的泡沫)更是一下子亮瞎了大家的眼睛。書名不但用了Never這個絕對的字眼,還認為大陸對抗各種危機時的經濟動能,讓它一次又一次的在崩潰預言滿天飛之際挺了過來。  這個頑強的力量更在2020年讓大陸迅速的從Covid-19中迎來了不可能的大復甦,所有看衰大陸的人全都閉上了嘴巴。  但這不合邏輯,永不爆裂的泡沫就像免費的午餐一樣不會被經濟學教科書接受。確實,1985年的兩位諾貝爾經濟學獎得主Paul Samuelson和Jean Tirole曾經承認過泡沫可以持續的可能性。他們認為如果經濟增長率能夠一直超過利率,泡沫就可能持續存在。  如果這樣,大陸正是這理論的實踐者,他們讓泡沫絢爛奪目,更努力吸引外部的投資人進場。假設大家都願意將收入的一部分投入到某種資產中,例如房地產,那房地產價格就會水漲船高往上走,久而久之,每個人都會相信房地產上漲理所當然,每個人還會認為他們可以輕而易舉找到下一個接手買下他們資產的人,慢慢就會像Samuelson說的那樣,一代人一代人伴隨著同樣的想法而生,這個鏈條就永遠不會中斷。這就是我看見的大陸房地產市場,它單向上漲就不下跌。  但經濟怎麼可能永遠兩位數增長?每一代人怎麼可能越來越多收入去投資資產?如果能夠讓廉價勞動力持續不斷從田地轉到工廠,從國營企業移到民營企業,私人資本還有可能繼續獲得可觀回報,因為這可以為企業家提供大筆投資的資金來源。  但隨著中國勞動力的短缺,企業的盈利能力終究迎來了下降。然後,隨著工人的招聘越來越困難,資本和房地產的回報也慢慢的步入了下行方向,這就是我親眼目睹的2016年大陸經濟的陷入困境:當時,房地產開發商的庫存令人生畏,影子銀行的貸款讓人害怕。除此之外,製造業的產能過剩比比皆是,整個大陸經濟看起來隨時會陷入通縮。  結果大陸怎麼應對?我親眼看見他們用五個「R」再一次完成了反轉:「Reflating 再通膨」、「Remix再重組」、「Refinancing再融資」、「Rotating再輪換」和「Write off再註銷」。首先,他們在不減慢經濟增長的情況下重組了經濟活動的架構,雖然減少了在新礦和鋼鐵上的支出,但又同時在基礎設施的支出加大了力度。  另外,讓短期高息銀行貸款的項目由地方政府發行的低息債券進行了再融資。另外,大陸還註銷了許多的不良貸款(包括影子貸款)和實體資產。舊的礦廠被關閉了,貧民窟被清理了,甚至讓低收入家庭透過動遷補償購買了新的房產。而這些全都由人民銀行的定向貸款來提供資金。這有效拉開了增長與利率之間的差距,還使得債務水平輕而易舉的獲得了維持。這在我看來就是第二個「四萬萬億」的紓困。  自由市場根本不會這樣處理,所以,我認為大陸一次次的扭轉劣勢其實來自政府那隻看得見的手,它睥睨自由主義中那隻看不見的手,它不相信放任就可以重回均衡,它選擇用紓困、抹平及重新分配讓大陸崩潰始終沒來。  但Covid-19一下子讓全球陷入了手忙腳亂,沒人有空去質疑大陸的作法,紓困更成了每個政府都在幹的事情,疫情的強勁復甦還讓大陸撿到了一把槍,雙循環成了大陸舉國上下戮力以赴的發動機。  所有的變化讓我想起了凱恩斯的話:如果你相信無形的手,「長期來看,我們都早已死光。」(In the long run, we are all dead)現在,馬克思與凱恩斯肯定在天堂樂不可支,馬克思會笑著說資本主義終於崩潰了,全球都是社會主義,凱恩斯則會大笑自己的理論翻身了。  (作者為創投合夥人)

  • 中時專欄:丁學文》大陸經濟為何能夠不崩潰?

    中時專欄:丁學文》大陸經濟為何能夠不崩潰?

     如果要說二十世紀最大的懸疑劇是什麼?我想很多人會回答:大陸經濟為什麼沒崩潰?這確實有點玄,20年前,如果你問經濟學家大陸經濟會不會崩潰?他們會說大陸絕對會崩潰;10年前你再問他們,他們會支支吾吾的回答:應該會崩潰。但諷刺的是,隨著疫情的肆虐,以及中美的對峙,看好大陸發展的人卻與日俱增。  最近,Bloomberg首席經濟學家Thomas Orlik出版了一本書《China:The Bubble That Never Pops》(中國:永不爆裂的泡沫)更是一下子亮瞎了大家的眼睛。書名不但用了Never這個絕對的字眼,還認為大陸對抗各種危機時的經濟動能,讓它一次又一次的在崩潰預言滿天飛之際挺了過來。  這個頑強的力量更在2020年讓大陸迅速的從Covid-19中迎來了不可能的大復甦,所有看衰大陸的人全都閉上了嘴巴。  但這不合邏輯,永不爆裂的泡沫就像免費的午餐一樣不會被經濟學教科書接受。確實,1985年的兩位諾貝爾經濟學獎得主Paul Samuelson和Jean Tirole曾經承認過泡沫可以持續的可能性。他們認為如果經濟增長率能夠一直超過利率,泡沫就可能持續存在。  如果這樣,大陸正是這理論的實踐者,他們讓泡沫絢爛奪目,更努力吸引外部的投資人進場。假設大家都願意將收入的一部分投入到某種資產中,例如房地產,那房地產價格就會水漲船高往上走,久而久之,每個人都會相信房地產上漲理所當然,每個人還會認為他們可以輕而易舉找到下一個接手買下他們資產的人,慢慢就會像Samuelson說的那樣,一代人一代人伴隨著同樣的想法而生,這個鏈條就永遠不會中斷。這就是我看見的大陸房地產市場,它單向上漲就不下跌。  但經濟怎麼可能永遠兩位數增長?每一代人怎麼可能越來越多收入去投資資產?如果能夠讓廉價勞動力持續不斷從田地轉到工廠,從國營企業移到民營企業,私人資本還有可能繼續獲得可觀回報,因為這可以為企業家提供大筆投資的資金來源。  但隨著中國勞動力的短缺,企業的盈利能力終究迎來了下降。然後,隨著工人的招聘越來越困難,資本和房地產的回報也慢慢的步入了下行方向,這就是我親眼目睹的2016年大陸經濟的陷入困境:當時,房地產開發商的庫存令人生畏,影子銀行的貸款讓人害怕。除此之外,製造業的產能過剩比比皆是,整個大陸經濟看起來隨時會陷入通縮。  結果大陸怎麼應對?我親眼看見他們用五個「R」再一次完成了反轉:「Reflating 再通膨」、「Remix再重組」、「Refinancing再融資」、「Rotating再輪換」和「Write off再註銷」。首先,他們在不減慢經濟增長的情況下重組了經濟活動的架構,雖然減少了在新礦和鋼鐵上的支出,但又同時在基礎設施的支出加大了力度。  另外,讓短期高息銀行貸款的項目由地方政府發行的低息債券進行了再融資。另外,大陸還註銷了許多的不良貸款(包括影子貸款)和實體資產。舊的礦廠被關閉了,貧民窟被清理了,甚至讓低收入家庭透過動遷補償購買了新的房產。而這些全都由人民銀行的定向貸款來提供資金。這有效拉開了增長與利率之間的差距,還使得債務水平輕而易舉的獲得了維持。這在我看來就是第二個「四萬萬億」的紓困。  自由市場根本不會這樣處理,所以,我認為大陸一次次的扭轉劣勢其實來自政府那隻看得見的手,它睥睨自由主義中那隻看不見的手,它不相信放任就可以重回均衡,它選擇用紓困、抹平及重新分配讓大陸崩潰始終沒來。  但Covid-19一下子讓全球陷入了手忙腳亂,沒人有空去質疑大陸的作法,紓困更成了每個政府都在幹的事情,疫情的強勁復甦還讓大陸撿到了一把槍,雙循環成了大陸舉國上下戮力以赴的發動機。  所有的變化讓我想起了凱恩斯的話:如果你相信無形的手,「長期來看,我們都早已死光。」(In the long run, we are all dead)現在,馬克思與凱恩斯肯定在天堂樂不可支,馬克思會笑著說資本主義終於崩潰了,全球都是社會主義,凱恩斯則會大笑自己的理論翻身了。 (作者為創投合夥人)

  • 陸第3季經濟升溫 企業補庫存

    陸第3季經濟升溫 企業補庫存

     大陸國家統計局將於10月19日發布第三季宏觀經濟數據,陸媒預估,大陸經濟在經歷第一季的明顯下行和第二季的V型反彈後,第三季將延續強勁復甦的態勢。  雖然受到新冠疫情衝擊,大陸工業生產自3月份起已逐月復甦,規模以上工業增加值1至2月年減13.5%,但3月年減已降至負1.1%,之後轉正且成長率逐月擴大,8月份已年增5.6%。  財信研究院副院長伍超明因此向「第一財經」表示,大陸第三季工業增長或在5.4%左右,海外經濟帶疫重啟,需求回升;國內疫情防控取得實質性進展,服務業、消費恢復性增長,加上第二季以來基建和房地產投資需求增速轉正,供需互動帶動供給端穩健增長。  中國國際交流中心學術委員會委員王軍也指出,工業增加值第三季回升速度較快,超出市場預期,預計9月增速將達到6.5%左右;一方面,散見全國部分地區的疫情二次爆發得以控制,對工業增長的掣肘因素減少;另一方面,全國製造業PMI始終在榮枯線以上,企業主動補庫存跡象明顯,與基建、房地產相關的行業的開工率顯著提高。  但據「第一財經」透露,工業企業的應收帳款的持續上升也值得關注。8月末規模以上工業企業應收帳款15.97兆元人民幣,同比增長14.5%,自5月以來一直保持著兩位數的高增長;應收帳款平均回收期為55.6天,同比增加7.9天,業內分析,這或將加劇工業企業的資金困難,帶來企業之間互相拖欠貨款的三角債問題。

  • 資金流入亞洲 大陸債升勢壯

    資金流入亞洲 大陸債升勢壯

     大陸債占新興亞債指數逾五成,法人表示,大陸房產情況已明顯有改善,穆迪信評機構穆迪已將大陸房地產展望自「負面」調整至「穩定」,若資金持續流入亞洲時,因大陸債占比高,大陸債將會相對受惠。  台新亞澳高收益債券基金經理人鄭吉良表示,8月大陸財新製造業PMI達53.1,再創九年半新高,連續六個月處於擴張區間,其中,新訂單增加帶動廠商持續增加採購,包含庫存指數、原物料進貨價格指數皆連續三個月處於擴張區間。  評級機構穆迪將大陸房地產展望自「負面」調整至「穩定」,並認為大陸房地產銷售恢復增長、庫存保持穩定水準、國內及離岸的融資渠道對財務狀況良好的房契保持暢通,因此,穆迪上調大陸房地產展望,預估未來6~12個月房企銷售額年增長0.5%,將有助於大陸債正向表現。  鄭吉良指出,許多大陸企業表示市場已經從疫情中逐漸恢復,房地產方面,觀察過去大陸中央放水時期,總體房價跟隨上漲成同向變動,在資金寬鬆的政策背景下有助於提振房價;另一方面,由於大陸股市與JACI房地產利差報酬走勢同向,股市反應未來獲利,也將提振大陸高收債價格。  日盛中國高收益債券基金經理人林邦傑表示,美國財政懸崖僵局遲遲未解、歐洲疫情再度升溫,疫苗開發進展、聯準會修改貨幣政策框架,零利率將持續更長時間,使得風險情緒維持樂觀,大陸高收益債指數近期因此續揚。  展望後勢,大陸擬針對負債比率偏高之房地產開發商新增融進行資控管,然中美關係緊張與外需復甦不確定性高,近期調控措施主要著重於鼓勵長期健康發展,而穆迪對大陸房企展望由負向調升至穩定,加以美歐極度寬鬆政策,鼓勵資金持續流向亞洲市場,有利大陸高收益債券指數後續表現。  台新投信表示,因大陸債波動大的情況下,建議投資大陸債基金可採取分批布局以分散風險。

  • 大陸房地產藍皮書:3年內房價不會跌

    大陸房地產藍皮書:3年內房價不會跌

    中國社會科學院生態文明研究所與社會科學文獻出版社聯合發佈《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.17(2020)》指出,綜合各種相關因素分析,近2、3年內大陸房價總體上將維持高位盤整態勢。除少數三、四線城市和個別地段、個別樓盤外,整體房價大漲大落機率很小。雖然新冠肺炎疫情對2020年住房交易會有短期影響,對房價總體走勢影響成為小機率。 具體分析上,該《藍皮書》提出3點。據中新網報導,第一是房價大跌極小可能。認為大陸住房市場需求依然旺盛,城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危舊房改造升級需求,這三者疊加效應依然繼續,這也是雖有史上最嚴厲房地產調控,但近3年商品房成交均價仍有7.6%增速的根本原因。 第二則是房價大漲缺少動力支持。從現實來看大陸房價已在高位,加上官方對房地產調控從緊政策方向不變,加上租購併舉等住房制度,樓市需求壓力減輕,房價大漲也會失去動力。 第三點則是防範房價大跌風險。雖然大陸房地產調控的決策思維慣性依然強烈,但調控目標由控制房價過快上漲和去庫存,轉為穩地價、穩房價、穩預期,也表明房地產調控政策正向與客觀規律吻合方向邁進。

  • 大陸房市恐現52兆美元泡沫

    大陸房市恐現52兆美元泡沫

     新冠肺炎疫情衝擊全球經濟,不少大陸民眾將資金轉向其認為不易貶值甚至會上漲的房地產避險,推高房價持續攀升。投行高盛統計,2019年大陸住宅和開發商庫存總額高達52兆美元,是美國住宅市場規模的兩倍,甚至超過整個美國債市,外媒稱,大陸房市或迎來「史詩級泡沫」。  據大陸國家統計局16日公布的數據測算,大陸6月城鎮房價年增4.9%,上半年全國房地產開發投資年增1.9%。  華爾街日報報導,2020年3月,深圳一共288套公寓的新房地產開發項目,開賣不到八分鐘就在網路上銷售一空。過幾天後,大陸購房者又搶購蘇州一新住宅建案共400多套住宅。另在上海,根據估計,4月的二手房銷售接近歷史最高水準。  到了6月份的一個周六,有近9,000人每人付人民幣100萬元的認籌金,以獲得深圳一個開發項目公寓的抽籤選房資格。報導認為,這足以證明大陸房市已達到瘋狂的程度。  在信貸推動下,大陸房市經歷10年快速增長,民眾大舉借債購房,大陸官方因疫情再度大規模放水,民眾為避險又進一步買房,使2020年第一季家庭槓桿率達到57.7%的歷史最高水準。另據廣發銀行和西南財經大學一份報告,大陸居民將現有財富中的近78%栓在住宅地產上,而此一數據在美國僅為35%。  報導引述德州農工大學經濟學教授、大陸家庭金融領域專家甘犁分析,在疫情影響下,大陸民眾減少消費、增加儲蓄,並將更多資金放在他們認為比股市或海外資產更安全的資產。  報導認為,大陸的核心問題是,購房者認為政府對房地產依賴度很大,似乎不願意讓房市下跌,因為如果房價大幅貶值,將摧毀多數民眾的主要財富來源,並引發社會動盪。甘犁說,大陸人民認為房地產投資是有保障的,甚至會上漲,但這將會催生一個更大的房市泡沫問題。  報導引述研究顯示,大陸房地產泡沫是個大問題,因資本配置不當會拖累生產率,與瞬間崩盤相比,其造成的長期破壞性影響也差不多,「現在就在發生,而且還在持續」。

  • CMF:預期陸房地產金融政策不放鬆

    中國宏觀經濟論壇(CMF)發表最新報告稱,在目前寬鬆貨幣政策下,資產價格高企,繼續上漲所帶來的風險很大,房地產調控特別是房地產金融政策調控預期不會放鬆。 香港信報報導,報告指出,由於房地產對貨幣政策的高度敏感,在目前寬鬆貨幣政策下,房地產市場調控是堅定的,為防止投機炒房仍堅持比較明確的金融抑制政策,嚴查資金違規流入房地產。此外,無論是房價收入比、租售比還是房貸收入比等,都顯示目前資產價格仍處於較高的狀態,繼續上漲所帶來的風險很大。 該報告建議,鑑於目前房地產市場超級分化的現實,要繼續做好因城施策,把握好房地產開發的節奏,堅持「房住不炒」、金融政策底線、人地掛鉤供地策略、完善租賃與保障、城市負主體責任、實現「三穩」等既有政策不變。 報告又指,大陸房地產市場在新冠肺炎疫情之後,總量上恢復趨勢良好,但是仍然反映出許多結構性問題。例如,目前房地產市場銷售面積與銷售額增速大致同步,但之前兩者相差6至10個百分點,反映出目前總量的恢復主要依靠打折促銷、購房補貼等。 另外,不同城市的房地產市場表現也存在著明顯的分化,不光城市之間,城市內部也存在明顯分化,住宅地產與商業地產、不同地段的房產需求量、不同房企的庫存都存在超級分化。房地產市場的超級分化使調控和應對風險的難度也更大。

  • 陸百城住宅庫存 整體面臨去化壓力

    陸百城住宅庫存 整體面臨去化壓力

    近1個月以來,由於大陸地方城市的新房供應放量,短期內「供大於求」造成住宅庫存整體反彈。近日易居房地產研究院最新發佈的《中國百城庫存報告》顯示,截至4月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為4萬7604萬平方公尺,較上月增長2.0%,較上年同期增長5.3%。 此外,據《經濟參考報》引述該報告,百城庫存保持連續17個月的年增率小幅增長。而4月受監測的100個城市新建商品住宅供應量為5133萬平方公尺,但成交量為4206萬平方公尺。 綜合今年的市場行情來看,今年前3個月百城樓市均呈現「供小於求」,但到4月首次出現「供大於求」現象。

  • 陸百城住宅庫存壓力增大 4月首現「供大於求」

    陸百城住宅庫存壓力增大 4月首現「供大於求」

    大陸易居房地產研究院近日發布的《中國百城庫存報告》顯示,截至4月底,全大陸100個城市新建預售屋庫存總量為4億7604萬平方米,比3月成長2%,較去年同期成長5.3%,百城庫存保持連續17個月按年小幅上揚。綜合今年的市場行情來看,前3個月百城樓市均呈現了「供小於求」的態勢,但到了4月首次出現「供大於求」現象。 《報告》還稱,4月受監測的100個城市新建預售屋供應量為5133萬平方米,而成交量為4206萬平方米。 截至4月底,大陸一、二、三與四線城市100個城市新建預售屋庫存總量分別為2929萬平方米、2億4276萬平方米和2億0399萬平方米,按月增速分別為3.4%、2.1%和1.6%,按年增速分別為1.8%、9.6%和1.1%。對比去年同期水平,三類城市庫存量均有上升,其中,二線城市庫存上升力度最強,這和此類城市新盤供應力度加大等有關。 在100個城市中,有54個城市庫存出現了按年正成長的現象;包括杭州、南寧、青島和成都等部分二線城市庫存上升比較明顯,說明地方政府放寬了預售管控,也說明此類城市房源相對充足;同時,有46個城市的庫存出現了按年下降態勢,其中,珠海、中山等城市的年減幅度最為明顯,這和粵港澳大灣區建設下,購房需求積極釋放等有關。 從去化情況來看,4月100個城市新建預售屋庫存去化週期為13.1個月;觀察歷史數據,2016年第4季到2019年年底,百城庫存去化周期總體上,位於10個月左右的水平,但今年第1季銷售行情很不好,去化壓力驟然增大。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,4月新房預售證管控明顯放鬆,各地新增供應規模明顯放量;相對於月度住宅成交規模,新增供應規模明顯更大,進而使得庫存數據反彈。 但嚴躍進同時提到,雖然住宅交易市場逐漸復甦,但力度欠缺,所以去庫存的壓力依然是比較大的。

  • 陸房市新政觸紅線 朝令夕改

    陸房市新政觸紅線 朝令夕改

     大陸多地近日刺激房市的政策頻頻,不過卻也屢傳政策「秒宣秒撤」的奇特現象。專家解釋,這些房市政策多著重需求端的刺激,雖反映地方政府在疫情下的發展壓力,卻也觸及了「住房不炒」的政策紅線;專家強調,大陸房市已從總量短缺轉為結構性供給不足,光刺激需求沒有幫助,唯有從供給端進行政策調整,提升產品質量,才能長遠發展。  事實上,近年大陸經濟下行,刺激房市保經濟的聲音就不曾停過,尤其,1月以來的疫情,更是強化了這類思維。  影響政府公信力  舉例來說,濟南市此前頒布房市政策提到「預售監管資金即徵即返」、「在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的,不受濟南市限購政策約束」等表述,而浙江海寧則公告「非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房」政策暫不執行;不過,這些公告的共通點就是公布後,短時間內就遭撤下或更正。  對於房市政策「秒宣秒撤」的「一日遊」現象,專家解釋,疫情讓地方政府與房企面臨發展壓力,不過,從供給測放寬或許多能被放行,從需求端進行的刺激則明顯違背「房住不炒」原則,撤回也是必然的;從公共政策決策來說,政策朝令夕改,也影響政府的嚴肅性與公信力。  面對房地產市場發展,住建部部長王蒙徽分析,之所以不能再走刺激需求、以房市拉動經濟的老路,究其根源,還是因為房地產業已經處於與以往不同的發展階段,目前大陸房市已經出現高房價、高庫存、高槓桿率的三高現象;這也顯示,大陸的城鎮化已從高速發展進入高質量發展,住房則從總量不足轉為結構性不足。  專家建議因城施策  北京市房地產法學會副會長兼祕書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池則指出,房市追求數量的時代已經過去,現在需要高質量發展;在房市低迷情況下,唯有高品質、符合市場需求的產品,才能在市場上占有一席之地,因此,一定要把握市場的脈搏,找準市場定位,生產符合居民需要、適銷對路的高質量產品。  對於各地的政策調整,趙秀池建議,在「因城施策」下,可從調降首購族的頭期款比例、採認房不認貸的政策方面著手,切實保障居民的民生住房需求,同時,讓房市獲得發展空間。

  • 陸落戶限制城市再放寬 緩解三四線城市房地產庫存壓力

    大陸國務院辦公廳25日印發《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》(下稱意見),提出大陸全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制,全面放寬城區常住人口300至500萬的大城市落戶條件。 據《新京報》報導,對此,諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析,本次《意見》出台的意義有兩方面,一方面加快小城市城鎮化率及人口流入,促進農村人口逐漸向城鎮轉移,外地人口不斷流入,保證城鎮人口活力;另一方面,全面取消城區常住人口300萬以下城市的落戶限制,對於該類城市的房地產市場有一定程度的利多作用,使該類城市的市場預期有所好轉。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為,客觀來說,目前大陸房地產市場面臨著購房需求不足、新庫存壓力開始增加等問題,對於一些三四線城市來說,尤其是人口規模在300萬以下的城市,積極去庫存很重要,此次政策的出發點是為了促進人口流動,但客觀上也會釋放新的購房需求,對於2020年房地產市場的活躍有積極作用,房地產市場不會太悲觀。

  • 油價回升、塑化報價築底走堅 ABS、PS領先攀揚10美元

    PLATTS報導,伴隨油價回穩、下游庫存持穩去化,遠東區五大泛用樹脂現貨行情愈顯築底走堅態勢,除PVC、PE止跌,力守平盤;先前跌幅已多的ABS、PS也領先回升表態,聯袂續揚10美元,至於先前跌幅較小、表現走堅的PP則小幅拉回10美元。台塑(1301)、華夏(1305)、台化(1326)、國喬(1312)、台達化(1309)營運加分。 廠商表示,PE下游按需採購,大陸PE企業(油製+煤製)庫存持續下降,華北、華東市場調整幅度在50元人民幣/噸,華南市場暫穩。亞洲市場也基本平穩,印度供應商線性在800-820美金/噸,中東在820-860美金/噸。 PP社會庫存去化順利,產業庫存壓力並不大,下游行業整體開工率小幅上漲。11-12月份中線來看,聚烯烴(PE、PP)價格依然缺乏足夠上行驅動,但短期考慮到目前基差較大、絕對價格低位及產業庫存壓力不大,價格有望企穩反彈。 PVC上游生產企業秋季集中檢修已基本結束,但受環保因素影響,部分企業降負生產,市場供應基本平衡;需求方面,大陸房地產數據意外報喜,比去年同期明顯增加。 伴隨PVC社會庫存明顯減少,顯示下游需求有所恢復,去庫存速度有所加快;而PVC下游製品進口減少,出口增加也對價格形成支撐,預計後市PVC有可能維持區間震盪格局。 此外,大陸雙十一銷售成長26.8%,消費性需求仍在;其中,家電銷售趨緩,但冰箱、洗衣機銷售反倒持穩成長,有助ABS、PS行情築底回穩。面對中美貿易衝突未解,廠商以低庫存、產銷優化,搭配高值化策略,力保營運表現。

  • 陸土地購置均價 2012年來首跌

    陸土地購置均價 2012年來首跌

     5月大陸房市小陽春結束。數據顯示,1到5月,房地產開發企業土地購置面積為5170萬平方公尺,較去年同期大幅下降33.2%;土地購置均價為每平方公尺4389元(人民幣,下同),下跌3.5%,更是2012年以來首次下跌,而商品房銷售面積較去年同期也下降1.6%,降幅比1到4月擴大1.3個百分點。  上海易居房地產研究院近日發布《2019年5月全國房地產市場報告》,報告顯示,1到5月,大陸全國商品房成交均價為每平方公尺9325元,較去年同期上漲7.8%,漲幅比1到4月縮小0.5個百分點,其中,住宅成交均價每平方公尺9243元,上漲9.7%;商業營業用房成交均價上漲3.6%;辦公大樓成交均價下跌0.1%。  分地區來看,東北地區漲幅較高,為11.3%,東部、中部和西部地區漲幅分別為10.6%、6.1%和6.8%。  5月底,全國商品房待售面積為5億928萬平方公尺,較上月下降0.9%,較去年同期下降9.1%,其中,住宅待售面積2016年初達到最高點,之後3年多來一直震盪下降至今,相較4月底下降1.7%;商業營業用房待售面積2017年初達到最高點後緩慢下降,下降速度小於住宅,相較4月底下降0.2%;辦公大樓待售面積2017年初達到最高點後,較4月底下降0.6%,距離最高點僅下降4.7%。  易居研究院研究員沈昕表示,今年5月,大陸多地房市小陽春結束,全大陸多項房地產指標增速回落。從土地市場來看,成交面積較去年同期大幅下降,土地購置均價也是2012年以來首次下跌;從房地產開發投資情況來看,年增速小幅回落;從商品房市場來看,銷售面積年降幅小幅擴大,成交均價年漲幅小幅縮小,而在房地產市場供需方面,商辦物業庫存壓力較大,整體來看,住宅存銷比已進入上升通道,市場供需關係轉變,漸趨向供大於求。

  • 陸重點城市房地產庫存 冰火兩極

    陸重點城市房地產庫存 冰火兩極

     大陸房市隨著一城一策的調控落實,各地庫存近日呈現兩極化。據克而瑞統計,截至4月底,共有北京、煙台、瀋陽、肇慶、廈門5城市房地產庫存量去化週期超過18個月;杭州、重慶、長沙、南京4城市則庫存告急,去化週期在6個月或小於6個月。  陸媒《時代周報》報導,從庫存數據來看,去化週期18個月以上和6個月以下的城市值得關注。根據克而瑞統計,北京去化需23.9個月,煙台去化週期為23.7個月,瀋陽庫存去化需22.9個月,肇慶和廈門庫存量去化週期相同,都需20.8個月。而杭州庫存去化週期僅為2.6個月,重慶去化需4.3個月,長沙去化需4.8個月,南京去化要6個月。  杭州可售面積處低位  杭州是近期大陸土地和銷售市場表現最好的熱點二線城市。根據中國指數研究院數據顯示,4月杭州成交面積較上月上升35.54%,較去年同期上升96.02%;截至4月底,杭州(不含蕭山、餘杭區)可售面積為85.95萬平方公尺,較上月減少15.07%,目前可售面積處於歷史低位。  克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示,杭州房市出現這種表現,主要是受當地限價政策影響,當地新屋、中古屋房價倒掛,帶動當地購房者熱情,使得近期銷售較好。他說,長沙、重慶等去化週期較短的城市也是如此。  相較於杭州庫存量大幅減少,北京、廈門的去化週期卻處高位。合碩機構首席分析師郭毅指出,目前北京高庫存壓力主因為限競房去化不佳,而去化不佳是受供應量大、同質化嚴重等因素影響,「目前限競房整體去化率僅30%左右。」  另一個高庫存代表城市是廈門。新景祥廈門研究中心總經理張建表示,由於近兩年廈門成交量急劇縮減,進而加長去化週期,如果廈門想回到比較好的狀態,今年需完成2百萬平方公尺的去化量。  廈門去化僅完成1/5  據中國指數研究院數據顯示,今年1到4月,廈門新房成交量總計40.62萬平方公尺,今年已經過去1/3,但距離2百萬平方公尺的去化目標,廈門僅完成1/5。  對此,上海中原地產市場分析師盧文曦認為,北京雖然去化壓力大,短期內仍不建議調整,以免導致市場熱度過高,但如果廈門再持續維持較長去化週期,當地政府則須採取一定措施來增加去化。

  • 遠雄The One明年Q2交屋 將站上每坪70萬元的高雄最高價

    遠雄The One明年Q2交屋 將站上每坪70萬元的高雄最高價

    遠雄企業團的高雄港灣豪宅「The One」,已經售出55%,2020年第二季將完工交屋,目前每坪售價50萬元到70萬元,遠雄房地產總經理張麗蓉16日表示,成屋價與預售價一定不一樣,因此,遠雄The One站上每坪70萬元的高雄住宅大樓最高價,是很自然的事。 遠雄房地產總經理張麗蓉16日在高雄的記者會中指出,遠雄過去的推案重心在雙北,占比達92%以上,從2016年開始南進計劃,佈局台南市和高雄市房地產市場,並佈下重兵在高雄,2017年推出總銷達160億元的港灣豪宅The One,目前也在楠梓推出總銷11億元的「遠雄明水漾」。 張麗蓉說,The One開賣時,低樓層的戶別,有4字頭以上的房價,但,目前的每坪售價則介於50到70萬元,從去年第4季開始,高雄房市升溫,The One在去年底,有位企業主一口氣買了4戶,並在農曆年期間,創下一週賣出5戶的佳績。 她表示,The One迄今已經售出55%,預估今年第3季的銷售率,可望達到60%,該案預定2020年第1季可取得使用執照,2020年第2季開始進行交屋,由於The One目前屬於結構銷售,在成屋價格跟預售價格不同的原則之下,屆時,高樓層的戶別,「將很自然站上每坪70萬元」。 目前高雄的大樓最高價是國揚建設的「國硯」,實價登錄每坪價格約68.2萬元,位居高雄大樓成交最高價寶座,未來,高雄最高價將落在遠雄The One身上,該案每戶總價至少6,000萬元,其中,高樓層每戶183坪的產品,每戶都達1.2億元以上。 她指出,在遠雄眼中,「高雄是一個國際化的超級城市」,擁有山海河港等的經貿城市,更是東亞島鍊中心,因此,除了The One,遠雄也向北高雄伂局,在楠梓推出「遠雄明水漾」,近期內也將在三民區的科工館生活圈推出總銷55億元的大樓建案。 張麗蓉表示,遠雄未來每年在高雄和台南的推案目標是100億元,未來在高雄和台南的案量,占有遠雄全台的推案比例,將從2016年的2%,大幅拉升到15%。 遠雄房地產行銷副總經理呂穎表示,為了建立足夠的土地庫存,遠雄已經看過100多筆土地,雖然目前土地漲幅已大,但,價格不是遠雄的唯一考量,遠雄決定是否購地,取決於該地是否符合房屋市場需求。

  • 易憲容》房子只住不炒就缺稅收政策

    多年前,我就指出,中國經濟的「房地產化」已經成了常態。這不僅在於房地產對中國經濟具有完全的依賴性,而且還在於經濟增長變化往往會表現為政府房地產調控政策的變化。當國內經濟增長平穩及向好時,政府的房地產調控政策會稍微收緊,以此來減少房地產泡沫吹大的風險。如果國內經濟出現增長壓力時,政府的房地產調控政策立馬會放鬆,以此來刺激房地產市場發展,拉動經濟增長。 比如,2015年下半年,政府出台了一系列的刺激房地產市場調控政策,從而導致2016年以來中國房地產市場全面高速創歷史記錄的繁榮。但是,當各城市的房價快速飆升時,政府又推出了一系列房地產調控政策,以此來遏制各城市房價瘋狂上漲。也正是從這一年開始,中央提出了要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」對中國房地產市場的基本定位。在這種原則下,各城市房地產市場過熱與瘋狂也逐漸地得以調整。而且這個「只住不炒」基本原則也寫入的2017年黨的十九大報告中。 不過,面對2018年下半年中國經濟增長下行的壓力大增,在去年12月和今年2月的中央政治局會議上,講房地產市場問題,並沒有關於房地產的「只住不炒」市場定位的基本表態。所以在今年兩會的政府工作中,不僅沒有強調堅持「只住不炒」的基本要求,所涉及房地產市場字語也明顯減少。所以,當時市場推測2019年全國各城市的房地產調控政策會逐漸放鬆。當時我就撰文指出,政府面臨經濟增長的壓力,仍然是希望刺激房地產市場發展,以此來保證國內經濟增長,當時採取了只做不說的態勢。即各城市的地方政府不要在房地產調控政策上說三道四,而是要用好「一城一策」的房地產調控政策來刺激樓市增長。 事實上,今年春節之後,及兩會之後,中國不少城市住房銷售都出現了317房地產調控政策出台後最快增長,特別是一線城市及二線城市表現得更為明顯,房價也隨之上漲。國家統計局公布的資料顯示,3月國內70個大中城市的房價,無論是同比還是環比,無論是新房還是二手房,百分之九十以上城市的房價都在上漲。比如,以同比看,3月一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%;二手住宅銷售價格同比上漲0.5%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%,二手住宅銷售價格同比上漲8.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%,二手住宅銷售價格同比上漲8.4%。 也就是說,以同比看,國內一二三線城市的房價,無論是新房還是二手房,其價格都全面上漲,而且價格上漲幅度基本上都在快速擴大。尤其是在二線城市、三線城市,其房價上漲幅度幾乎是一線城市三倍或兩位數以上。比如西安、呼和浩特、貴陽、丹東等城市新房的價格幅度都達到20%以上。可以說,如果房價漲幅在兩位數以上,那麼作為一個以投資者為主導的中國房地產市場,投資者肯定會湧入房地產市場。特別是投資者能夠利用銀行金融槓桿進入房地產市場,房價上漲更是會刺激投資者湧入房地產市場。 房價的上漲,與之相伴隨的是國內市場投資增加、住房銷售金額增長、一些城市的土地市場又開始火爆、房地產市場的庫存全面下降等。對此,我曾撰文指出,如果政府對此沒有密切關注,中國又有可能出現新一輪房價輪番上漲。所以,在中共中央政治局4月19日召開的會議上,再次對房地產市場做出部署,強調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制」。 中央政府對國內房地產市場重新部署,強調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,就是要遏制房地產市場的投機炒作,讓國內房地產市場回到以消費為主導的市場基點上來。可以說,這是確立中國房地產市場的長效機制的根本所在。 現在的問題是,政府強調堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的市場定位,已經幾年來,但是國內房地產市場為何就是無法堅持這個基本的原則,為何房地產調控政策就是無法回到這個基點上來。可以看到,無論是加拿大的溫哥華和多倫多,還是澳大利亞的雪梨等城市,面對房地產市場瘋狂炒作,政府所出台的調控政策並沒有多少專案,更不會用多少的行政性手段來調控,只是出台了外國買家住房購置稅,按揭貸款政策堵漏洞及增加壓力測試等。這些城市的房地產調控政策出台之後,房地產瘋狂炒作立即得到遏制,房價每年都在逐漸回歸理性,而不是穩定在以前的天花板上。也就是說,簡單的經濟槓桿很快就讓這些城市的房地產市場回到「只住不炒」的基點上來。 可是,對於中國房地產市場調控政策,一方面要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的市場定位,要讓房地產市場回歸到以消費為主導的市場來,另一方面又強調既不能讓房價上漲也不能讓房價下跌,以此來要求全國各城市可根據各城市的實際情況出台不同的房地產調控。在這樣的原則下,如果一個城市的房地產市場價格是處於以投機炒作為主導的對價水準上,如果房地產的價格要穩定在這個水準上,那麼這個城市的房地產市場是不可能讓以投機炒作為主導的市場轉型為以消費為主導的市場上來的。在這種情況下,只能讓「房子是用來住的、不是用來炒的」定位懸在空中樓閣。那些房價水準遠高於消費者支付能力的城市,整個房價水準不下跌並讓其回歸理性,這些城市的房地產市場要轉型為消費為主導的市場也是不可能的。比如目前中國一線城市、二線熱點城市都是如此。 正因為政府要穩定房價,或「三穩」(穩房價、穩地價、穩預期),其邏輯前提則是房地產市場以投機炒作為主導。因為,以消費為主導的住房市場,其價格完全是以市場的供應關係來決定,而不是市場購買者的預期來決定。如果住房供應多了,或住房銷售下降,房地產市場供過於求,那麼房地產開發商或住房持有者就得降低住房價格來銷售,以此來增加住房需求,反之亦是。而以投機炒作為主導的房地產市場,其房價則是以市場預期來決定。投資者看房地產市場的價格上漲,他們就會湧入這個市場。如果房地產市場的價格下跌,投資者不看好房價上漲,那麼投資者就會逃之夭夭。 這幾年,一線城市的房地產市場住房銷售量急劇下跌,而房價則還在上漲,則表明這是一個典型的以投機炒作為主導的房地產市場。所以,「三穩」目標推出的房地產市場,當然是與「房子是用來住的、不是用來炒的」市場地位是風馬牛不相及的。房地產市場要實現價格穩定也是不可能的,而這樣的市場房價只會上漲而不會下跌。 正因為,政府的房地產調控政策既要讓房價既不能夠上漲,也不能夠讓房價下跌,是以投機炒作為主導的房地產市場為邏輯前提,那麼政府的房地產調控就不可能以經濟槓桿為主導。因為房地產調控的經濟槓桿,比如稅收政策及信貸政策,無論是哪者推出,以及兩者聯動推出,都可能對當前中國許多城市以投機炒作為主導的市場造成嚴重的衝擊。在這種情況下,各城市的地方政府只能無所不用其極行政性調控工具。這些行政性調控工具不僅具有嚴重的短期性,而且很容易為地方政策所操縱。在這種情況下,這些城市的房地產市場要回到「房子是用來住的、不是用來炒的」的市場定位上更是難上之難。 所以,這次中央政府重新強調堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的市場定位,就得讓行政性調控工具逐漸退出市場,就得用稅收政策在事前、事中及事後對住房的投資及消費進行嚴格界定清楚,就得讓稅收政策及信貸政策作為房地產調控政策的主要工具,這才是房地產市場建立長效機制的關鍵所在,也是房地產調控政策的重要轉向。(作者為青島大學經濟學院教授)

  • 陸出手抑房價 土地去化五類調控

    陸出手抑房價 土地去化五類調控

     為加速去化閒置的商品住房,大陸中央土地主管機關相隔兩年,再度實施出售住宅用地的「五類調控」,新華社在報導此一政策時強調,商品住房消化週期在三年以上的城市,要停止再批准供地。  大陸中央土地主管機關「自然資源部」近日下發通知指出,為落實政府關於房地產調控相關要求,實現「因城施策」,促進房地產用地市場平穩健康發展,各地要做好2019年住宅用地「五類調控」目標工作。「五類調控」的標準:商品住房庫存消化週期在36個月以上的,應停止供地;36~18個月的,要適當減少供地;18~12個月的,維持供地持平水準;12~6個月的,要增加供地;6個月  以下的,要顯著增加並加快供地。  自然資源部下發通知  自然資源部的通知強調「該快的快,該停的停」。而新華社在報導這條新聞時,用的標題是「自然資源部:住宅用地消化週期三年以上停止供地」。  自然資源部要求各省級自然資源主管部門組織地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市),結合2018年和2017年住宅用地供應資料,根據商品住房庫存消化週期(截至2019年3月),實施差別化調控政策,調整確定2019年住宅用地供應「顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停」五類調控目標。  住宅的「五類調控」並非首次實施,2017年4月1日《住房城鄉建設部、國土資源部關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》就提到:「強化住宅用地供應五類調控目標管理」,對消化週期在36個月以上的,應停止供地;36~18個月的,要減少供地;12~6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。  雖然官媒的報導突出調控的重點在於:以減少批地逼迫地方政府加速住宅的去庫存,但房地產業者卻有不同解讀,他們認為,中央是要加速住宅用地供應,以抑制房價上漲的勢頭。  樓市小陽春超出預期  中原地產首席分析師張大偉表示,自然資源部此次重申針對土地供應的調控措施,主要與目前全國庫存不均衡有關。  而由於大陸第1季樓市小陽春超出預期,官媒發文警惕新一輪房價上漲,而來自國家統計局的數據顯示,截至3月底,全國商品房待售面積5兆1646萬平方公尺,較2月末減少605萬平方公尺,庫存數據創近61個月(自2014年2月末以來)的最低。張大偉因此指出,對於大部分城市來說,目前確實需要增加土地供應。  所謂「庫存消化週期」是指房屋的庫存量,也就是目前待售房屋面積,除上每月房屋成交量,當空屋下降或房市成交熱絡,都會使得這個消化週期減少。

  • 房地產市場去庫存是個笑話

     今年2月20日,野村證券發布報告稱,預計2019年中國房地產庫存量將升至25個月高位,但低於2014年時30個月高位的庫存量。去庫存的問題又成目前國內房地產的熱點問題,特別在「一城一策」的政策下,國內一些地方政府又可能推出房地產去庫存化的房地產調控政策。  摧毀房市正常運作  但房地產「去庫存」是一個沒有多少意義的概念。去庫存更是一個房地產市場誤導性的概念。因為,在市場條件下,任何商品庫存的高低,是不需要政府的政策來引導來安排的,這完全是企業及商家的事情。因為,如果商品的庫存多,企業就得減少生產,就得降低價格讓過多庫存減少。有時候企業對市場判斷不清楚,生產過多時,企業及商家甚至於會把過多的商品銷毀掉,從來沒有聽到過市場會提出讓政府行政性的方式來去庫存的。  2015年政府的房地產政策提出「去庫存」,這個政策應該是一個比較大的笑話,完全摧毀了房地產市場正常運行,導致中國不少地方房地產市場房價上漲的瘋狂,導致把中國房地產泡沫吹得巨大。因為,很簡單,如果是房地產市場庫存增加太快太多,是房地產市場的住房銷售不出去,那麼政府可以出台房地產政策來去庫存。但房地產市場去庫存,也就意味著生產的住房多了,沒有銷售出去了。而要讓這些生產過多的住房銷售出去,最簡單的市場法則就是讓房地產開發商不斷降低房價來吸引住房購買者進入市場增加銷售。但是,那幾年的中國房地產市場去庫存則通過房地產市場政策讓房價上漲來去庫存。  也就是說,一邊要增加住房銷售,一邊要讓房價上漲,中國就是以這種方式來去庫存。這樣的商品或市場,除非是投資品之外,實質性商品是不可能有這種情況的。所以,現實的市場已經看到,早幾年房地產市場的去庫存實際上是鼓勵更多的居民以投資的方式進入房地產市場。  所以,目前國內的一些城市,為了所謂的房地產市場去庫存,又推出所謂人才引進政策。比如近期,常州、西安等地密集發布進一步放寬落戶政策的通知。截至目前,在2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。其實,這些城市所謂人才引進政策,並非是什麼引進人才,而是以住房去庫存為目標,增加住房銷售,以此增加地方政府的土地財政。因為,2018年全國有超過100個城市通過人才落戶政策來刺激當地的房地產市場火爆,讓當地的房地產市場繁榮。  引進人才刺激房市  從國家統計局公布的1月70個大中城市房價變化情況來看,全國整體的房價還在上漲,同比上漲10%以上,環比上漲0.61%,如果各個城市的房價整體在上漲,即使有些城市住房庫存增加一些也是正常,根本就不存在去庫存的問題。因為,在一個正常的房地產市場,從來就沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。只要住房價格調整,住房通過銷售出去,庫存總量會減少。  但是,目前各地政府既要讓房價上漲,也是讓房地產市場銷售增加,讓房地產的庫存保持在他們認為的理想水準。但實際上,這個房地產市場理想水準則是一個房地產投資炒作的市場,這與「只住不炒」的住房市場定位完全背離的。所以說,在房價上漲時,叫什麼房地產市場去庫存,就是中國房地產政策的一個笑話。不過,笑話歸笑話,通過政府行政性房地產政策去庫存只能夠是肥了少數人,其成本則是讓整個社會來承擔。  (全文見中時新聞網)(作者為青島大學經濟學院教授)

  • 易憲容》房地產市場去庫存是個笑話

    今年2月20日,野村證券發布報告稱,預計2019年中國房地產庫存量將升至25個月高位,但低於2014年時30個月高位的庫存量。《中國證券報》也報導,經過3年時間的去庫存,中國房地產市場庫存量整體不高,目前僅三亞、廈門、香河、大廠等12地庫存銷售比例超過20個月。中國百城住宅庫存最新資料顯示,截至2018年12月,全國100個重點城市中,44個城市庫存量同比上升,其中有福州等10個城市2018年庫存量同比增長率超過50%。6個城市庫存量不增不減。其餘50個城市庫存量同比下降,其中,濟南和西安等8個城市2018年庫存量同比下降率超過20%。 也就是說,去庫存的問題又成目前國內房地產的熱點問題,特別在「一城一策」的政策下,國內一些地方政府又可能推出房地產去庫存化的房地產調控政策。 不過,中國的房地產「去庫存」就如住房的「剛性需求」一樣,只是房地產開發商刻意製造出來推銷住房的一個行銷概念,本來這個概念不是很重要,但是經過政府的房地產政策渲染,則成了中國房地產市場中的一個理論問題了。比如,房地產市場的「剛性需求」,按照房地產開發商所說,就是指每一個人都基本的居住需要,因為,衣食住行中的「住」,是生活的必需品,是人類社會得以繁衍的基本條件。所以,住房需求是剛性的。但這裡房地產開發商是在偷換概念,這裡作為生活必需品的住房根本就不是所指的市場的商品住房。 但實際上,如果這種住房需求作為市場經濟概念,它所對應的是住房供給,而不是對應的作為人類基本生存條件必需品的住房。因為商品住房需求是以市場供給能夠交易而言的,沒有交易的商品需求對供給是沒能意義的,因為它沒有進入市場,更無法來影響市場供求關係及市場住房價格。 比如,每一個人都最基本的居住需要,但是在市場上的房價過高,居民根本就沒有能力進入這個高房價的住房市場,這種居住需求可能是潛在的,但是根本就無法轉化為市場可實現的住房需求,這些人的基本居住權只能通過國家的保障性住房來解決。所以,房地產開發商製造的住房「剛性需求」就是一個沒有意義的概念,是房地產開發商編造出來影響政府房地產市場政策的一個托市的詞。 房地產「去庫存」同樣也是如此,也是一個沒有多少意義的概念。去庫存更是一個房地產市場誤導性的概念。因為,在市場條件下,任何商品庫存的高低,是不需要政府的政策來引導來安排的,這完全是企業及商家的事情。因為,如果商品的庫存多,企業就得減少生產,就得降低價格讓過多庫存減少。有時候企業對市場判斷不清楚,生產過多時,企業及商家甚至於會把過多的商品銷毀掉,從來沒有聽到過市場會提出讓政府行政性的方式來去庫存的。 中國的住房市場,儘管是要素市場非市場化,產品市場化,即住房產品是完全市場的東西,特別是房價過高時,住房市場完全成為一個以投資炒作為主導的市場。即使住房是完全的市場化商品,特別既然住房是一種投資炒作的投資品,庫存的多少根本上就不是政府的房地產政策所在關注的問題,它完全是房地產開發商及商家根據市場的供求關係及市場價格機制來調節,根本上不存在去庫存的問題。特別是當住房是一種投資炒作的投資品時,那更完全是一個市場化的概念,根本就不需要政府的房地產市場政策來關注。 如果住房是一種投資炒作的投資品,政府的房地產政策也要密切關注,或以去庫存的方式來出台房地產政策,這實際上是用整個社會的資源或財富對住房投資炒作的補貼,是把社會的財富轉移到住房投機炒作者手上。這些房地產政策對於其他沒有進入這個市場的其他居民來說是相當不公平的,也是在製造整個社會不公平的政策。 還有,中國的住房銷售是採取預售制度,即住房銷售時不是一個生產好後完整的商品出售給購買住房者。所以,住房的庫存的含義非常複雜。有人以把政府拍賣出多少土地,可以建造多少住房,作為廣義的住房庫存;也有人認為正在預售中的住房而沒有銷售出去的住房作為庫存;再就是住房完全建造好,已經是可立即使用的住房而沒有銷售出去的住房作為庫存,這是狹義的住房庫存。再有一種是住房已經預售出去了,住房也已經交了,但住房既沒有出租,也沒有居住使用,只是空置著。這是購買住房者手中的庫存。 所以,目前市場上流行的房地產市場去庫存,既不是廣義的住房庫存,也不是狹義的住房庫存,及居民手中的持有的住房庫存。而是指住房已經開始預售,但沒有全部預售完全的住房。 可以說,就目前中國的房地產制度安排來看,只要房地產開發商看好未來的市場,那麼這種住房可輕易地製造出來銷售。因為,只要房價在上漲,房地產開發商看好未來的房地產市場,房地產開發商就有願意增加房地產市場投資,拍買獲得可建造住房的土地,而中國地方政府土地供應是是無限的。只要土地價格合適,要多少土地就有多少土地。 所以,政府越是調控,房地產開發商越是有願意增加土地持有。這幾年地方政府土地財政金額一直在創記錄,問題就在這裡。而房地產開發商獲得土地之後,只要四證齊全,住房建造到一定程度就開始預售。在這時的住房預期,疥要房地產開發商的住房定價與住房購買者不能對價,或房地產開發商預期房價會上漲,惜售,那麼住房的庫存增加是輕而易舉的事情。可以說,如果這兩種情況出現導致的住房庫存增加,而政府要通過房地產政策來去庫存,一點意義都沒有,反之,會把房地產市場價格及供求關係完全摧毀。 所以,2015年政府的房地產政策提出「去庫存」,這個政策應該是一個比較大的笑話,完全摧毀了房地產市場正常運行,導致中國不少地方房地產市場房價上漲的瘋狂,導致把中國房地產泡沫吹得巨大。因為,很簡單,如果是房地產市場庫存增加太快太多,是房地產市場的住房銷售不出去,那麼政府可以出台房地產政策來去庫存。但房地產市場去庫存,也就意味著生產的住房多了,沒有銷售出去了。而要讓這些生產過多的住房銷售出去,最簡單的市場法則就是讓房地產開發商不斷降低房價來吸引住房購買者進入市場增加銷售。但是,那幾年的中國房地產市場去庫存則通過房地產市場政策讓房價上漲來去庫存。 也就是說,一邊要增加住房銷售,一邊要讓房價上漲,中國就是以這種方式來去庫存。這樣的商品或市場,除非是投資品之外,實質性商品是不可能有這種情況的。所以,現實的市場已經看到,早幾年房地產市場的去庫存實際上是鼓勵更多的居民以投資的方式進入房地產市場。 所以,目前國內的一些城市,為了所謂的房地產市場去庫存,又推出所謂人才引進政策。比如近期,常州、西安等地密集發布進一步放寬落戶政策的通知。截至目前,在2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。其實,這些城市所謂人才引進政策,並非是什麼引進人才,而是以住房去庫存為目標,增加住房銷售,以此增加地方政府的土地財政。因為,2018年全國有超過100個城市通過人才落戶政策來刺激當地的房地產市場火爆,讓當地的房地產市場繁榮。 從國家統計局公布的1月份70個大中城市房價變化情況來看,全國整體的房價還在上漲,同比上漲10%以上,環比上漲0.61%,如果各個城市的房價整體在上漲,即使有些城市住房庫存增加一些也是正常,根本就不存在去庫存的問題。因為,在一個正常的房地產市場,從來就沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。只要住房價格調整,住房通過銷售出去,庫存總量會減少。 但是,目前各地政府既要讓房價上漲,也是讓房地產市場銷售增加,讓房地產的庫存保持在他們認為的理想水準。但實際上,這個房地產市場理想水準則是一個房地產投資炒作的市場,這與「只住不炒」的住房市場定位完全背離的。所以說,在房價上漲時,叫什麼房地產市場去庫存,就是中國房地產政策的一個笑話。不過,笑話歸笑話,通過政府行政性房地產政策去庫存只能夠是肥了少數人,其成本則是讓整個社會來承擔。(作者為青島大學經濟學院教授)

  • 陸專家:2019年大陸經濟仍有下滑可能 但不會失速

    華爾街見聞報導,大陸國家統計局21日公布多項經濟運行數據,大陸經濟學家鄭海清分析,數據超市場預期,不代表經濟好,只是市場預期太低,目前經濟動能在傳統行業,經濟沒有失速下滑,從GDP年增幅度看,經濟下行壓力仍大,2019年仍存在繼續下行可能。 2018年第四季GDP年增6.4%,12月工業增加值年增5.7%,消費品零售總額年增8.2%,1~11月房地產投資累計年增9.5%,固定資產投資累計年增5.9%。 鄧海清表示,從工業增加值來看,12月工業增加值5.7%,高於前值5.4%,也高於市場預期的5.3%。但是12月工業增加值年增為2018年第二低值,同時也是2015年10月以來第二低值。 從社會消費品零售總額來看,12月為2018年第二低值,同時也是2003年6月以來的第二低值,比2008年金融危機、2014~2015年經濟下滑時期都要低得多。鄧海清指出,「對於這樣的經濟數據,我們真的能說它好麼?」 他認為,目前經濟動能在傳統行業。從投資數據看,第二產業低位但增速回升,第一產業增速回落但仍處於高位,第三產業低位且持續下滑。房地產方面,房地產銷售面積持續下滑,房地產投資增速持續下行,房地產難以成為此輪穩增長的抓手。 鄧海清說,從中國經濟結構看,目前的經濟增長動能在於供給側改革減弱,傳統重工業的投資和產能釋放,這種恢復是市場化的行為,但是與中國經濟結構轉型升級的大方向並不相符。 他表示,中國經歷過去幾年的「三去一降一補」,地方政府債務、企業槓桿率、工業通縮、房地產高庫存等根本性問題均得到顯著改善,經濟失速的可能性不高。但雖不會失速下行,不代表中國經濟能夠重回過去的高增長,居民收入增速回落也是中樞性調整而不是暫時現象。基於過去的高經濟增長、高收入增長而產生的消費升級等預期都需要進行調整。

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