搜尋結果

以下是含有抵押權的搜尋結果,共25

  • 鄭文在:想辦二胎借貸?小心房子直接被過戶

    鄭文在:想辦二胎借貸?小心房子直接被過戶

    新冠肺炎肆虐下,各行各業業績下滑,慘不忍睹。政府也努力推出各種振興方案或是紓困貸款,努力讓企業生存下去。但是,市場依然無感,許多的中小企業在夾縫中生存,缺錢時建議還是走銀行融資的正常管道,避免地下金融借貸,小心雪上加霜。 \n最近承辦一件中小企業主的廠房買賣案件,除了正常的銀行貸款外,不動產產權出現了一筆第二順位的抵押權(二胎),謄本標示部還多了一筆預告登記,限制所有權人過戶及抵押設定,我們看到很奇怪,為何借貸的抵押權設定還要加上一筆預告登記?是否賣方和抵押權人有一定的約定或是默契?當貸款繳不出來時,二胎有買屋的想法或是打算?賣方一問三不知,才知道原來被二胎設計了。 \n這就是實務上常常發生,真借貸假買賣的情形。當借款人需款孔急時,不動產抵押權設定是對債權人比較保障的一種借貸方式,如果好的債權人,各取所需,一個得到金援,一個得到利息,相得益彰。如果遇到貪心的債權人除了抵押權設定,還可能順便辦理預告登記、信託登記、甚至是直接把產權過戶到他們的名下。 \n當原本的借款關係,搭上不該有的其他登記,這時候「人為刀俎,我為魚肉」只能任憑債權人宰割了。實務上有利息還不完的重利,或是跟本房子已經被人信託甚至過戶了,根本要不回來,要打官司時,已經被偷偷移轉到善意第三人名下,無力回天了。 \n如何避免單純的借貸轉變成更複雜的法律關係呢?切記!印鑑證明的用途一定要詳細記明僅供抵押權設定使用,因為魔鬼總在細節裡,如果印鑑證明沒有指定用途,讓債權人有機可乘,可以辦理抵押權設定時,隨案預告登記,信託登記,甚至是買賣過戶都可能被一票玩到底,登記實務上只要印鑑和印鑑證明相符,所有的登記案件都可以援用前份印鑑證明,讓有心人士有機可乘。 \n這就是很多債務人發現問題時,無力回天的原因所在,因為登記案件被夾帶更多的案件被登記完成,當要清償還債時才發現,怎麼和原來的約定都不一樣?還好,我們遇到的案件在買方全力支援下,順利的先行動用巨額的自備款,塗銷了原本不該存在於謄本的預告登記及借貸的二胎抵押權設定,也有驚無險的在數天後讓買方正常的交屋。如果買方無法諒解這不該存在的預告登記,讓這件買賣無法順利履約,這時啞巴吃黃蓮的賣方,將正落入債權人的陷阱,讓債權人賺飽了利息後再吃掉這件房產,賣方將會一無所有。不景氣的寒冬,借貸要小心,希望是雪中送炭,別雪上加霜。 \n \n【鄭文在小檔案】 \n \n★現職:新北市地政士公會公共關係主委 \n \n★學歷:淡江大學企管系 \n \n★經歷:正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人 \n \n★證照:不動產經紀人、地政士 \n \n★專長:不動產稅法、不動產登記

  • 提醒注意!抵押權設定不實,國稅局提起民事訴訟勝訴

    提醒注意!抵押權設定不實,國稅局提起民事訴訟勝訴

    財政部北區國稅局表示,為確保欠稅案件移送強制執行能順利徵起,該局依稅捐稽徵法第24條、第25條規定,以限制欠稅人不得為財產移轉或設定他項權利,或聲請假扣押、限制出境及提前開徵等程序保障欠稅徵起,如發現欠稅人財產設定抵押權有虛列債務妨礙執行之情形,將積極運用民事訴訟程序確認債權不存在,以利徵起稅款。 \n \n該局表示,轄內A君於1997年3月7日將其所有2筆土地,設定擔保債權總金額200萬元予B君,權利存續期限為1995年4月15日起至1997年6月15日止。A君死亡後其繼承人積欠遺產稅共計1,391萬餘元未清償,移送強制執行後,經執行分署將該2筆土地以251萬元拍賣,並於2017年4日12日製作分配表,B君為抵押權人故優先受分配200萬元。 \n \n惟該局向執行分署陳明B君未能提出抵押權所擔保債權之證明文件,該擔保債權真實性有疑問,執行分署即將該筆200萬元分配款扣除提存費用1,000元後之餘款予以提存。 \n \n因抵押權擔保之債權優於稅捐債權,故抵押權擔保之債權是否存在,將影響稅捐債權之實現,該局經深入調查抵押權設定原因,發現係擔保A君與B君間之消費借貸,惟兩者間並無消費借貸關係存在,僅A君與B君父母間之部分借款透過B君交付予A君,A君與B君父母間之借貸關係自非抵押權擔保之債權,遂於2018年5月4日提起確認之訴,請求確認B君對於A君之繼承人就抵押權所擔保之200萬元債權不存在,終經台灣高等法院於2020年7月14日判決勝訴,將可徵起稅款199萬9,000元。 \n \n該局呼籲,欠稅人切勿以為不動產設定抵押權,即可規避稅捐執行,如經查得欠稅人有虛列債務情形,該局將積極運用民事訴訟程序除去妨礙;若發現欠稅人有蓄意隱匿或移轉財產,逃避稅捐執行之跡象,為維護租稅公平、正義,該局亦將依法為各種稅捐保全手段以確保稅捐徵起。 \n \n

  • 國有非公用地 委託經營鬆綁

    國有非公用地 委託經營鬆綁

     為提供有利投資環境,財政部國產署放寬修正委託經營實施要點,經國產署同意,受託人其私有地上建物,可申請辦理設定抵押權登記;同時修正委託經營年期,可由20年延長至30年。 \n 國產署官員指出,國有土地,不論是否為非公用土地,私人都不能用來向金融機構貸款,即使國用土地上的建物上私人所有也不行,進而導致「經目的事業主管機關核發事業許可或基於施政需要等核准的特定受託人」,在受託經營國有土地期間,需要投入資金開發土地,卻不能使用地上建築向金融機構貸款的情形。 \n 由於投入資金負荷與壓力,國產署坦言,大大降低國人對國有非公用土地投資意願,為回應多數受託經營者要求放寬委託經營相關規定,並經評估後,決定放寬限制。 \n 國產署強調,在不影響國產權益及管理效能下,這次修正將原本禁止委託經營國有土地上私有建物,有條件放寬可以設定抵押權的限制,讓投資者方便向銀行、保險公司、信合社等金融業者取得建物的貸款。 \n 至於有條件放寬的條件是,首先是要經委託主管機構同意,還需符合以下條件,包括:依規定繳付訂約權利金及經營權利金;受託人新建或既存地上物已完成建物所有權第一次登記,且抵押權人應設定登記為第一順位抵押權,或由同意設定之其他順位抵押權人,代償全部前順位抵押權人債權後塗銷該等抵押權。 \n 還有,抵押權人為經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作社或保險公司;受託人、債務人及抵押物所有權人為同一人,且擔保之債權清償期限不得逾委託經營契約期限等。 \n 國產署說,委託經營業務為大面積國有土地,配合目的事業主管機關發展提供產業用地多元方式之一,截至今年5月底,已提供約473公頃國有地辦理委託經營,兼顧活化國有地及滿足產業發展需求,協助活絡經濟,同時達成「有產不閒置」及增裕國庫收入目標。

  • 大戶逃稅三招...難逃國稅局制裁

     財政部7月1日將公布欠稅大戶名單,國稅局指出,過去欠稅大戶多採取脫產、潛逃出境或設定不實抵押權逃稅,但國稅局現在手段「升級」,可聲請假扣押、主張不實抵押權或限制出境方式,有效制裁欠稅大戶。 \n 官員坦言,欠稅大戶最常用三招逃避欠稅案,第一是脫產,透過移轉名下財產給他人,但現在國稅局地方法院聲請假扣押,並移請法務部行政執行分署針對欠稅人帳戶、財產假扣押。 \n 第二則是設定鉅額的不實抵押權,把財產轉成他人債權。對此,官員指出,因為抵押權優先稅捐債權,縱使財產被法拍,因抵押權被設定到鉅額程度,國稅局難以獲配稅款,但現在民事法庭已有國稅局勝訴案例,依照法院「遵循先例(Stare decisis)」原則,國稅局未來面對類似案件將大幅提高勝率。 \n 第三則是潛逃國外,但必須要有他國居留證,而且在出境前仍需要搭配脫產或變現方式,國稅局除了優先聲請假扣押避免脫產外,還可採取「限制出境規範」,只要個人欠稅金額達千萬元以上或未確定欠稅金額為1,500萬元以上,國稅局可限制欠稅人出境。 \n 官員指出,曾有中部欠稅大戶A漏報所得上千萬元,遭國稅局裁處連補帶罰約3,200萬元,但A收到補稅通知書及稅單後不想繳稅,反而透過假抵押、真逃稅方式,找自己的親戚B簽下借款單,因只要有債權契約,A就能將名下三筆價值700萬元土地設定最高限額6千萬元的不實抵押權給親戚B,如此因抵押權優先稅捐債權,若抵押權成立、國稅局就無法拿回稅款。 \n 為破解欠稅大戶的招術,國稅局在法庭上主張A、B為親戚關係,且未見抵押權人求償情況,顯然不是合理的抵押權,而且兩人都無法提出擔保債權證明文件,最後高等法院判決債權不存在、國稅局勝訴,成功將700萬元土地法拍後支付欠稅款。

  • 內政部:法院拍賣、抵押權登記  地所7月起可跨縣市受理

    內政部:法院拍賣、抵押權登記 地所7月起可跨縣市受理

    內政部今天宣布!從7月1日起,地政事務所除住址變更等7項簡易登記案件可跨縣市辦理外,將新增試辦「法院拍賣、抵押權塗銷、抵押權設定或內容變更」等3項登記案件,也可跨縣市就近到全國任一地所辦理,幫民眾節省時間與金錢。 \n \n內政部表示,民眾常因就業、就學等原因,使居住地與名下不動產位處不同縣市,辦理登記需來回奔波,費力又耗時。因此,內政部從去年7月起陸續試辦地政事務所跨直轄市、縣(市)登記服務,試辦項目包括書狀換給、預告登記、塗銷預告登記、住址變更、更名、門牌整編,以及經戶政機關更正有案的姓名、出生日期、國民身分證統一編號、住址或門牌錯誤的更正登記等7項案件。 \n \n內政部指出,試辦近1年來,民眾反應良好,截至今年5月底已受理1700餘件。為擴大便民服務,從今年7月起,除既有7項案件正式實施跨縣市受理外,將新增試辦3項涉及權利變動的登記案件,包括拍賣、抵押權塗銷、抵押權設定或內容變更登記,民眾也可就近到全國任一地政事務所申辦,於受理的地所全程辦理完畢,歡迎民眾多加利用。 \n \n若民眾申辦不屬於這10項可跨縣市受理的項目,內政部表示,基於簡政便民,地所也能採用跨縣市代收的方式,協助轉寄給管轄的地所處理,減少民眾往返奔波。 \n \n內政部今天並彙整,7月1日起,戶政業務將實施「綠色櫃檯文件電子化(無紙化)」功能,民眾臨櫃辦理業務時,透過數位簽名板顯示電子申請書提供民眾簽名,及利用拍攝式掃描器掃描附繳證件檔存於戶政資訊系統,可減少紙張使用並降低實體儲存空間。 \n \n同時,「平均地權條例」有關實價申報登錄改由買賣雙方辦理於7月1日施行;推動包租代管業者法制化經營7月1日起加強查核;建築技術規則建築設計施工編第39條之1日照規定7月1日施行,增訂擴大檢討冬至日所造成日照陰影之建築物範圍,除位於住宅區之基地外,亦將鄰近之商業區基地納入檢討範疇。 \n \n在移民署業務中,7月1日起移民管理規費可使用信用卡及行動支付等多元方式繳納;建築研究所部分,「綠建築標章申請審核認可及使用作業要點」相關修正規定7月1日施行,可大幅擴充綠建材標章評定項目,原無法受理申請的產品,在基準增修訂並施行後,即可據以申請綠建材標章,相關措施可有效帶動綠建材產業發展,並提升國人居住環境品質。 \n \n

  • 美魔女珠寶商海削富商1億 1個月內脫產結局曝光

    美魔女珠寶商海削富商1億 1個月內脫產結局曝光

    \n新北市一名退休富商,指控與40多歲陳姓女珠寶商交往6年時間,被對方以「母親換心」、「父親換肝」為由,海撈1億餘元,事後陳女僅賠償1千多萬,為此向法院聲請假扣押,豈料陳女卻在1個月時間內脫產,將名下3棟房產信,託登記給妹妹及前夫,認為是3人合謀。新北地院認為,陳女與妹妹間並無債權與債務關係,陳女胞妹應將房產登記回陳女名下,並將抵押權予以塗銷,其餘則駁回,可上訴。 \n \n \n富商指控,陳女2017年10月13日簽下8千多萬本票後,同月30日就先將土城及竹北的房產,以夫妻贈與方式給前夫,隔月又將另一棟土城房產所有權轉給妹妹,並設定800萬元普通抵押權登記,致使無法透過假扣押從房地獲得債權受損,因而要求陳妹應將房產登記回復為陳女名字,另陳女與前夫等人,應共負損害賠償責任420餘元。 \n \n新北地院審酌,陳妹應將房產登記回復陳女名下,並將抵押權予以塗銷,而夫妻贈與房產部分,則因無證據證明陳女等4人有共同故意侵害孟男債權,此部分駁回;至於刑事部分,依詐欺罪判處陳女2年徒刑,緩刑4年確定。 \n

  • 家務事鬧上法院 前立委謝啟大告親妹

    家務事鬧上法院 前立委謝啟大告親妹

    \n前新黨立委謝啟大與妹妹謝啟國,因房地產抵押及借款問題,雙方撕破臉鬧上法院,高院認定2人主張都有道理,判決謝啟大應給妹妹36萬多元,妹妹謝啟國須塗銷房產抵押權登記,返還12萬股股票及220萬多元。可上訴。 \n \n謝啟大提告指稱,她因擔心台北市信義路房地遭強制執行,於是與妹妹謝啟國約定虛偽的抵押權設定,且妹妹以此房地向銀行貸款,領取670萬元後只交付500萬給她,另有股票權利的欠款,她要求妹妹還錢並塗銷抵押權登記。 \n \n高院認為,該抵押權是虛偽設定屬無效、應塗銷,另謝啟國須返還股票及貸款170萬元本息給謝啟大;不過,謝啟國曾為謝啟大墊付保險費21萬3471元及借款15萬5千元,此部分共36萬元8471元,謝啟大應返還予謝啟國。

  • 歷時最久 欠稅1億遭管收 法院裁定逾3年才准

    歷時最久 欠稅1億遭管收 法院裁定逾3年才准

    中華世紀財務管理顧問公司前負責人林銘,因欠稅及罰鍰1億多元,行政執行署台北分署查出,林男曾將大筆資金匯往國外,拒不繳納,隱匿資產,聲請管收,歷經長達3年時間的抗告、撤銷後,終於在今天被台北地院裁定管收,創下歷時最久的聲請管收案件紀錄。 \n \n林銘因買賣外國股票未開立發票申報所得,被國稅局核課1億46萬餘元稅款及罰鍰,台北分署發現林銘陸續將大筆資金轉匯外國帳戶,為避免被管收,曾提供房屋作擔保辦理分期繳納,但在辦理擔保後第6日即設定高額抵押權於第三人,未依約辦理設定抵押權於國稅局,隱匿財產事證明確。 \n \n台北分署向台北地院聲請管收,林銘雖多次表示有意還款,博取法官同情外,惟事後分文未繳。北院2次駁回台北分署聲請,但台北分署提出抗告,獲高院認同而撤銷原裁定,林銘再抗告,最高法院今年1月25日駁回林銘再抗告確定,台北地院今天開庭審理,終於裁准管收林銘。 \n \n台北分署說,本案自2016年3月29日首度提出管收聲請,迄今近3年,在各級法院間來來回回,終於在今天獲得法院裁准管收。

  • 首創!龍井地政推抵押權塗銷一處辦結

    首創!龍井地政推抵押權塗銷一處辦結

    全國首創!解決土地權狀抵押權遭偽變造引發的諸多問題,同時節省民眾來回奔波、申辦的不便,龍井地政事務所四月起推行「抵押權塗銷一處辦結」便民服務,只要貸款人清償款項即可透過銀行塗銷並上傳地政單位,成效良好,台中市地政局未來計畫擴大實施。 \n現行土地權狀抵押權塗銷的程序,必須由所有權人親自到地政所申請,還要經過地政所人工比對印鑑、函文查證等流程,因每人審查比對的標準不一、導致偽變造情況頻傳,承辦人員須承受一旦錯誤引發的賠償等壓力,且查證耗費時間,常造成民眾不便與時間浪費。 \n龍井地政事務所主任郭敏惠表示,不動產貸款塗銷的問題存在已久,台中市地政局三年前研發「銀行抵押權塗銷系統」,民眾清還債務後可直接透過銀行或農會將「塗銷同意書」上傳到地政局,可達到雙重比對、防止偽變造且節省時間,但因會加重銀行負擔,未獲推廣。 \n郭敏惠指出,地政所三月間爭取與龍井區農會合作,總幹事林裕議認為此措施對政府、民眾都有益,率先力挺試辦,截至八月底已完成38件不動產抵押一處塗銷作業,此措施也獲今年度市府廉能透明獎項高度肯定,大肚區農會及台中銀行都確定將跟進。 \n台中市地政局長表示,全台中每年抵押權塗銷的件數多達4萬5千多件,地政局目前正研究將此措施推行到全市11個地政所歲入銀行或農會,未來民眾可就近辦理不動產塗銷作業,節省時間與金錢,更避免權益損失。

  • 復華3檔ETF 無漲跌幅限制

     復華投信發行的全球收益ETF傘型基金包含3檔ETF,有FH彭博高收益債(00710B)、FH彭博新興債(00711B)、FH富時不動產(00712),這3檔ETF已於8月21日上市,無漲跌幅限制。前2檔更是首次在臺灣證券交易所掛牌交易的原型債券ETF,無交易稅成本。 \n FH彭博高收益債是追蹤「彭博巴克萊1至5年期美元高收益債券(不含中國)發行量5億美元產業10%上限指數」,成分債券到期期限為1至5年,單一債券在外發行量為5億美元以上。 \n FH彭博新興債則連結「彭博巴克萊新興市場10年期以上美元投資等級債券(不含中國)國家10%上限指數」,涵蓋主權債、類主權債及公司債,不含涉險國家為中國債券,成分債券到期期限為10年以上。2檔指數成分皆按月調整。 \n FH富時不動產追蹤「富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數」,指數成分為於美國證券交易市場掛牌交易的抵押權型不動產投資信託(Mortgage REITs),依照市值、流動性等條件篩選,計算出流通調整市值加權價格指數,反映美國抵押權型不動產投資信託表現,指數成分會按季調整。

  • 復華投信 申請3檔指數認可

     證交所指出,復華投信昨(1)日遞件申請「彭博巴克萊1~5年期美元高收益債券(不含中國)發行量5億美元產業10%上限指數」、「彭博巴克萊新興市場10年期以上美元投資等級債券(不含中國)國家10%上限指數」以及「富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數」認可,這是投信今年第4件ETF標的指數資格認可申請案。 \n 依送件資料顯示,「彭博巴克萊1~5年期美元高收益債券(不含中國)發行量5億美元產業10%上限指數」的成分債券篩選準則,除必須為美元計價、高殖利率、固定利率及到期期限1~5年的公司債外,仍須考量流通在外面額、產業市值占比上限、並且涉險國家不含中國等條件。 \n 「彭博巴克萊新興市場10年期以上美元投資等級債券(不含中國)國家10%上限指數」的成分債券為美元計價的新興市場投資等級債券標竿指數,其涵蓋主權、準主權、與公司發行的固定利率及浮動利率債券,涉險國家亦不含中國。 \n 此外,「富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數」由富時國際有限公司計算並管理,該指數編製方式是從美國紐約證券交易所或那斯達克交易所掛牌交易的抵押權型不動產投資信託(Mortgage REITs)中,依照市值、流動性等條件篩選出指數成分證券。

  • 賣屋偷設抵押權 雄檢追查落跑建商

    高雄鳳山區某透天別墅建案建商黃益正收下消費者簽約金,趁還沒過戶拿去設定抵押權借款,迄今避不見面,被害人已提告,全案雄檢偵辦中。 \n 蔡姓、謝姓消費者指控,今年夏天分別與弘暐建設簽約買下上千萬元的透天厝,各繳清簽約金及交屋款新台幣700多萬及200萬元,要辦過戶前卻發現房屋已被黃益正拿去向第3人借款並設定抵押權,黃男迄今避不見面。 \n 弘暐建設公司位於台北市內湖區辦公室電話已成空號,黃男手機也打不通。 \n 蔡女說,她們告黃益正詐欺,另向法院訴請民事求償,但黃男迄今都不出庭,公司也人去樓空。黃男今年10月委任律師發出公開信向投資人表示會出面解決,但至今沒下文。不過,黃男發出公開信的律師事務所則表示,雙方已解除委任。 \n 高雄地檢署襄閱主任檢察官王啟明表示,本案還在偵查中,檢方會盡快調查,並追查有無其他被害人。 \n 網友痛批本案建商沒有良心,並提醒「購屋沒有做銀行履約保證真的不行」。1051211 \n

  • 《傳產》不動產交易當心,新北現偽抵押權設定登記

    新北市政府提醒,由於近來地政事務所接獲民眾反應,有人持偽造的他項權利證明書及建物登記謄本,偽裝已辦理完抵押權設定登記,在取信被害人後,騙取貸予金錢,因此提醒民眾對所持登記文件資料有疑問時,可親自調閱謄本,或向地政事務所查證確認,以保障財產權益。 \n 地政局進一步說明,近期有民眾持多份他項權利證明書及不動產登記謄本洽地政事務所,協請查證數件抵押權設定情形,才發現其所持抵押權他項權利證明書為彩色列印,無相關暗記,且紙質較厚。部分他項權利證明書所載內容甚至未曾辦理抵押權設定登記,才發現是不法人士彩色列印與登記權利憑證相似的文件,使被害人誤信已辦理抵押權設定登記,進而撥款。 \n \n 為維護交易安全,保障權利人產權,在接洽不動產相關案件時應提高警覺,對所持登記文件資料有疑時,可向地政事務所查證確認,登記機關將調閱受理案件相關資訊,檢核權利書狀之樣式、書狀字號、機關印信、歷任首長簽字章及其任期等資料,以確認真實性。 \n \n

  • 抵押權VS. 法院查封在先

    抵押權VS. 法院查封在先

     目前在大陸地區借貸關係中,除了依靠借款人信用外,往往需要借款人提供一定的擔保,以保證未來正常還款。較為常見的擔保方式有第三人提供連帶保證、借款人或第三人提供財產抵押等。一般情形下,如果是第三人提供連帶保證,未來借款人不能還款時,債權人可直接向第三人主張還款;如果是財產抵押,在借款人不能還款時,且借款人與債權人無法就抵押財產處置達成協議的情形下,則債權人可向法院起訴要求拍賣抵押財產歸還欠款。惟,實務中,抵押權人前往法院起訴時可能會發現抵押財產已因抵押人其他債務糾紛被法院查封在先,那麼,此時抵押權人利益如何保障呢? \n 案例 \n A公司是一家位於浙江杭州的台資服裝製造公司,其長期合作的一家位於上海的上游原材料供應商B公司出現資金周轉不靈,無法及時向A公司供應原材料。因市場上僅B公司提供的原材料可以滿足A公司的需求,考慮到兩家公司已合作多年,因此,經B公司與A公司友好協商,A公司同意通過銀行委託貸款方式向B公司提供一筆人民幣500萬元的借款[註:大陸地區非金融機構之間合法借貸需透過銀行委託貸款方式進行],B公司以其市場估值人民幣800餘萬元的位於上海一處自有廠房和土地向A公司提供了抵押擔保。 \n B公司取得A公司提供的借款後,迅速恢復生產經營,並向A公司保證了供貨的進度。然,借款期限屆滿後,B公司以各種理由拖延還款,A公司無奈向抵押財產所在地的上海某區級法院提起訴訟。上海法院立案後,發現B公司因未能按期執行法院生效判決償還C公司貨款,B公司的廠房和土地已被江蘇某地的法院查封。在這種情形下,A公司債權是否能得到清償呢? \n 解析 \n 大陸地區相關法律及司法解釋明確規定,法院對於被執行人的財產不論是否已存在抵押權(或質押權、留置權等)均可採取查封、扣押等強制執行措施;對於已被法院採取查封、扣押等強制執行措施的財產,其他法院可以基於其他民事訴訟案件而採取輪候查封[註:按申請查封的先後順序等待查封]、扣押等措施。因此,江蘇某地法院依據C公司申請查封B公司的廠房和土地並無不妥,A公司不能以B公司廠房和土地已被設定抵押為由來對抗江蘇某地法院的查封、扣押行為。 \n 惟,抵押財產被其他法院先行查封、扣押並不意味著抵押權人喪失了對抵押財產的優先受償權。根據大陸相關法律規定,被查封財產拍賣、變賣後所得價款,應當在優先受償債權(包括抵押權人、質押權人或留置權人等)優先受償後,其餘部分用於清償在先查封執行申請人的債權。因此,本案雖然C公司申請江蘇某地法院查封B公司廠房和土地在先,但即使未來該法院行使拍賣、變賣等資產變現措施後,所得價款應當優先清償B公司所欠A公司的500萬元欠款及利息等,剩餘部分方可用於清償C公司的貨款。 \n 那麼,既然抵押財產被先行查封不會對抵押權人的優先受償權造成影響,是否A公司就可以高枕無憂了呢?其實不然,根據現行相關法律規定,在先採取查封措施的法院方有權對查封財產進行處分變現;而抵押權人雖有優先受償權,但受理抵押權人起訴案件的法院卻無權處分抵押財產。因此,本案中,A公司只能等待江蘇某地法院拍賣B公司的廠房和土地後,主張對所得價款優先受償。如果江蘇某地法院遲遲未啟動拍賣程序,則A公司作為抵押權人也就無法及時行使優先受償權。 \n 另一方面,因相關法律明文規定除非在先查封案件的執行申請人提出申請,法院不得拍賣查封財產,如果本案C公司發現B公司的廠房和土地拍賣後可能只夠清償A公司的欠款,則可能會怠於申請江蘇某地法院採取拍賣措施,或與A公司協商要求按一定比例受償拍賣所得價款,在這種情形下,往往會損害A公司的利益。 \n 針對上述情形,上海市高級人民法院於2014年8月出臺了《關於在先查封法院與優先受償債權執行法院處分查封財產有關問題的解答》(簡稱「上海高院《解答》」),打破了只能由在先查封法院處分變現查封財產的僵局,明確法院需依據一定的原則確定由哪個法院處分變現查封財產,以利於加快執行速度。 \n 簡單說,如果在先查封法院與優先受償債權的執行法院均係上海法院,原則上應當由已經進入終局執行且享有在先優先受償權的債權的執行法院負責查封財產的處分;例外情形是,第一,在先查封的債權即為享有在先優先受償權的債權,其雖未進入執行程序,但查封財產在依法清償在先查封的債權以及執行費用等後無剩餘,則應當由在先查封的法院處分查封財產;第二,在先查封債權對查封財產已經進入財產變現程序,查封財產在依法清償在先的優先受償債權以及執行費用後能夠全部或者部分清償在先查封債權,這種情形下亦應當由在先查封的法院處分查封財產。 \n 因上海高院《解答》僅明確了上海範圍內法院如何受理,其他地方的法院可完全不予理會,因此,本案中如果C公司已申請江蘇某地法院拍賣B公司的廠房和土地,且預估拍賣所得價款能夠同時清償欠付A公司的款項、上海法院的執行費用以及欠付C公司全部或部分貨款時,那麼可由江蘇某地法院負責拍賣B公司的廠房和土地;反之,如上海法院希望江蘇某地法院將處分權移至上海法院,江蘇某地法院可能不會配合。 \n 綜上分析可以看出,目前由於僅有地方司法機關作出相關解釋,並不能全面解決優先受償債權與在先查封法院之間的執行問題,因此,最終仍需要立法機關研究作出更加全面的規定。 \n (作者劉瑞霖是理律法律事務所資深顧問;劉霞是上海律同衡律師事務所律師。本文不代表理律法律事務所及上海律同衡律師事務所意見。)

  • 誤塗銷抵押權 地政事務所國賠200萬

     嘉義縣羅姓男子5年前買下3筆房地,沒想到隔年水上地政事務所竟然通知他這些房地上有抵押權,因承辦人誤塗銷須更正登記,他被迫只能付錢給抵押權人,達成和解避免房地遭查封拍賣,事後他聲請國賠,最高法院昨判決地政事務所須賠償200萬元確定。 \n 原地主謝姓兄弟向游姓男子借錢,然後將其位於嘉義中埔的11筆土地設定最高限額抵押權,供債權擔保,清償到剩數十萬元時,因為謝姓兄弟另欠賴姓女子錢,經協商後游姓男子將原有抵押權額度讓給賴女,沒想到地政事務所疏忽,將全部抵押權都塗銷。 \n 謝姓兄弟將其中3筆土地賣給羅男,並匯120萬元還給賴女,賴女後來聲請查封拍賣其餘8筆土地始發現此事,提出申訴後,水上地政事務所於2012年3月通知羅男,逕行回復土地原有的抵押權設定,羅為了擔心房地遭拍賣,於是先付給賴女320萬元和解,塗銷抵押權。 \n 台南高分院認定,地政事務所承辦人疏失,造成信任土地登記的人民損害,應負國賠責任,但由於羅男計算錯誤,多還賴女120萬元,扣除這些費用後,判決水上地政事務所應賠羅男200萬元,案經上訴,最高法院駁回定讞。

  • 高鐵財改案大突破 8大行庫放棄抵押權

    高鐵財改案大突破 8大行庫放棄抵押權

     據透露,高鐵公司為了新財改方案的「首部曲」收回特別股能順利進行,已在日前邀集8大行庫高層召開銀行團會議,會中並達成4大共識,其中,銀行團不僅同意動用392億元的專戶資金讓高鐵收回特別股本,更已同意放棄5大廠站的抵押權,為高鐵省下上繳交通部120億元的回饋金,可說是最大的突破。 \n 有關人士指出,8大行庫近2周來已陸續召開授審會、董事會通過關於高鐵聯貸合約的重要條件變更,預定最晚本月底之前,8大行庫銀行團全體完成董事會通過案。根據銀行團與高鐵雙方的聯貸合約修改版本,主要變更的4大事項,包括: \n 1、高鐵特許期間,將從原本的22年,延長至40年,因此聯貸期間再展延40年。 \n 2、銀行團同意對高鐵的5大廠站,即桃園、新竹、台中、嘉義、台南等5大站區,多達30.14公頃的地上權,塗銷設定抵押,讓高鐵可省下120億元原本要給交通部的回饋金,但另一方面,高鐵必須從銀行團所控管的計畫資金專戶,拿出69億元給銀行作為替代擔保品。 \n 3、銀行團同意高鐵從特別專戶拿出資金來買回特別股,總金額為392億元。 \n 4、銀行團原先要求,高鐵的股東權益占總資產比率不得低於25%,但由於高鐵財務困難,現在暫同意對先前訂定的高鐵聯貸財務條件予以「豁免」。 \n 其中,高鐵原設置在銀行團的計畫專戶資金,在相繼撥出392億元買回特別股,及撥出69億元作為取消廠站抵押的替代擔保後,目前剩不到百億元。對此,公股金融圈人士指出,從上述4大條件變更,可看出銀行團有極大誠意配合高鐵財改方案推動,包括動用392億元計畫專戶資金買回特別股,及塗銷5大廠站的設定抵押,這些都是高鐵先前爭取多時的訴求。 \n 至於利率條件,高鐵曾提出維持0.5%「一率到底」的加碼方式,取代原先階梯式浮動加碼,但尚未獲銀行團放行。

  • 最高限額抵押權範圍 限縮

     最高限額抵押權將有重大變革。過去民眾以不動產抵押辦理貸款或擔保,常被要求簽「最高限額抵押權」契約,即使貸款還清,如果還有卡債等債務就不能取得償清證明,從明年8月12日起,消費者只要還清該筆貸款,銀行都必須開立證明,否則可處最高2,000萬元罰鍰。 \n 「最高限額抵押權」是銀行實務上常見的手法,主要是方便企業融資,簽訂後即使該貸款已經還清,仍可在額度內借貸利用。 \n 過去就有民眾控訴,原本拿出房屋供哥哥作為100萬元貸款時的抵押擔保,當時被銀行要求簽下「最高限額抵押權」120萬元契約,之後雖清償近130萬元貸款,但房屋抵押權仍無法塗銷,哥哥甚至可以用抵押的房屋在120萬內額度內繼續借貸,提供擔保的民眾若想塗銷,必須把哥哥在該銀行其他借貸通通還清。 \n 為了保障消費者權益,行政院消保會通過個人購屋貸款及購車貸款定型化契約「應記載及不得記載事項」草案,其中明訂借款人或第三人提供該擔保物設定抵押權予金融機構時,未來範圍將僅限於「本貸款契約」的債務。 \n 消保處簡任秘書陳星宏解釋,從明年8月12日起,只要民眾還完該筆貸款,不管是否還有其他債務,銀行都必須開立這筆的「償清證明」給消費者,否則將依銀行法開罰最高2,000萬元 。

  • 貸款擔保物 抵押權將限縮

     行政院消保處近日通過金管會定型化契約修正,民眾未來向銀行辦理車貸、房貸,擔保物抵押權擔保範圍將僅限「本貸款契約」,不包括其他保證債務或卡債等,避免民眾因不清楚擔保範圍,遲遲取不到清償證明。此修正將於明年8月12日正式實施。 \n 過去民眾向銀行借款,借款人或第三人常遇到「最高限額抵押權」擔保債務範圍不合理現象,衍生眾多糾紛,金管會經與銀行公會協調,修正「個人購車及購屋貸款定型化契約應記載不得記載事項暨範本」,除將購車、購屋獨立,並要求未來「最高限額抵押權」擔保範圍僅限「本貸款契約」。 \n 金管會官員指出,配合銀行資訊系統、文書修正,此修正預計明年8月12日實施,期間消費者若想採新規則簽約,或是否溯及既往,銀行要替消費者做有利解釋。實施後違反銀行經勸導若未改善,最重可依銀行法處1000萬元罰鍰或處分行政管制。金融機構若委外催收,需告知借款人與保證人。

  • 最高限額抵押權 擔保債務範圍將限縮

    過去民眾向銀行辦理車貸、房貸,借款人或第三人常遇到「最高限額抵押權」擔保債務範圍不合理現象,金管會訂定法規命令明確規範,未來借款人或第三人將擔保物抵押給金融機構時,該抵押權擔保範圍僅限「本貸款契約」的債務,避免民眾因不清楚擔保範圍,遲遲取不到清償證明。 \n \n消保處長劉清芳指出,過去借款人向金融機構辦理借款,常因選擇「最高限額抵押權」,後發現擔保範圍涵蓋過大而衍生糾紛,金管會近日研擬「個人購屋」、「個人購車」貸款定型化契約應記載及不得記載事項,明確保障借款人或其餘擔保物提供人權益。 \n \n舉例而言,小華的哥哥大明近日向甲銀行申請5百萬元房貸,小華將名下的A房地提供給哥哥做借款擔保,設定「最高限額抵押權」6百萬元並簽署成為大明的借款保證人,本以為只要大明清償完房貸,就可以取得清償證明,沒想到大明還有其他保證債務和卡貸,得等這些清償後,銀行才給予清償證明、塗銷債權。 \n \n消保處消保官黃建隆指出,借款人向銀行辦理借款,通常銀行會設定最高限額抵押權,「擔保債權種類範圍」涵蓋借款、貼現、票據、保證和信用卡等十多種,消費者清償完當筆貸款,卻無法取得清償證明的爭議時有所聞,未來此法規命令上路後,抵押權擔保僅限「本貸款契約」債務,債務將一筆歸一筆,抵押權不會擴及至其他債務。 \n \n黃建隆表示,最高擔保抵押權的好處在於消費者可循環動用,不需另外繳交設定費,對部分民眾而言還是需要,因此若借款人考量未來需求,希望將抵押物擴增到其他擔保範圍,可以另以書面同意,但消費者可藉此更清楚自己的擔保範圍 \n \n金管會官員指出,配合銀行資訊系統、文書修正,法規命令預計在明年8月12日正式實施,中間消費者若想要採新規則簽訂契約,或者是否要溯及既往,銀行要替消費者做有利解釋。實施後違反銀行經勸導若未改善,最重可依銀行法處1千萬元罰鍰或處分行政管制。

  • 永然2課程 剖析不動產實務

     抵押權強大的融資功能,不動產業無不運用,因此,學習相關法律知識及實務操作、登記須注意事項,是不動產業、金融從業人員必須學習具備的專業知能。尤其在民法物權編抵押權章及土地登記規則因應經濟變動而大修後,實務操作更趨靈活與複雜,永然法律研究中心有鑑於此,10月28日開辦「抵押權法律運用與登記實務」課程。 \n 大樓房屋改建成商旅、酒店式公寓風氣正起,但改建商旅涉及建物使用變更、裝修法規,如何申辦、如何符合建築相關法規,避免成為大違建;另外,由於商旅不同於大飯店、連鎖酒店之經營,因此商旅如何營運亦是重要課題。於11月10日起開辦「商旅改建與安檢、經營實務」課程,由專業之建築師、消防設備師、經營者現身講解。洽詢電話:(02)2356-0809,網址:www.law119.com.tw。

回到頁首發表意見