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以下是含有持有成本的搜尋結果,共42

  • 降低持有成本 學者諷養地更容易

     農委會推動「農業環境基本給付」,確保農地農用,原是國際上常見的環境給付措施,但學者認為,國內推此基本給付可能與既有補貼重疊或相衝突,需要整體檢討;農地只要農用即給予補貼,亦可能與期待農業產生環境效益背道而馳,且補貼降低持有農地成本,可能會讓青農更難取得土地,地主卻更容易「養地」,等待變更使用的機會。

  • 搭電商趨勢 使用權案熱銷

    搭電商趨勢 使用權案熱銷

     「使用權」長期在「有土斯有財」的房地產價值框架中,是市場的燙手山芋。但去年7月松山車站商圈登場的「潤泰代官山」卻跌破所有專家眼鏡,以地上權使用期限約25年產品及低總價458萬起為訴求,在SOHO創業圈及退休族群裡洗版,不斷刷出好評,推出一個月內銷售破4成,99戶銷售至今,官方臉書已經掛上「真心不騙,最後一戶」。

  • 東區高租金空屋率高 柯文哲:空屋持有成本太低須解決

    台北市長柯文哲29日出席居住正義論壇指出,現階段台灣超過一年沒住人超過60萬戶,空屋成為大問題,尤其是高房租比高房價問題還嚴重,例如東區很多房租太貴關門,但房東寧可空在那也不願意降價,因為開店面不可能開在郊區,市區依舊有其競爭力,這是需要重視且透過多元方式解決的問題 \n \n柯文哲指出,民眾因應高房價可以選擇像是淡水、五股、泰山等郊區居住,浪費一點交通時間,但店面無法開在郊區,市區高房租就垮了,因此,除要解決高房價問題,高租金代表空屋持有成本太低。 \n \n人潮就等於錢潮,例如台北燈節近年移師西門町舉行,成功創造商機,結果房租上漲2.5倍,柯文哲說,他詢問一家雞排業者租金那麼貴為什麼還要租,業者回答柯,即使店租貴,但一個月創造500萬業績只好省痛,若對於收不符成本的業者就慘了,所以高房租比高房價還慘,市府應該想辦法去解決空屋問題。

  • 連續供墨霸主再推新利器 Epson世界唯一黑白連續供墨搶市

    \n在現今競爭愈趨激烈的商業環境中,中小企業主選購辦公設備,除了要幫助員工在行政、文書作業上更有效率,更要能有效的控管並降低成本。因此在挑選印表機時,經濟、耐用、可輕易操作並能穩定完成基本列印需求的產品,才是真正符合中小企業與個人用戶需求的首選機種。然而,在追求經濟實惠的設備時,低階雷射印表機用戶經常碰到高價耗材、高單張列印成本的問題,設備運作時產生的高耗電量,更是增加企業隱形成本的支出。為提供用戶真正高品質、低成本的列印設備,全球科技創新領導品牌Epson,於今(5)日發表世界唯一黑白高速Wi-Fi連續供墨印表機M1120及黑白高速三合一連續供墨複合機M2140,以單張列印成本0.08元、高耐用度、節能省電三大優勢,提供業主汰換辦公室雷射機種的最佳升級首選。同時,Epson再推新一代連續供墨複合機L3110及高速Wi-Fi複合機L3150,以更輕巧的機身設計,全面升級用戶體驗並搶攻商用列印市場! \n \n台灣愛普生董事總經理呂理廸表示:「Epson近幾年不斷推出各種功能優越的印表機產品,顛覆大眾對於噴墨技術的既定印象,並獲得使用者的認同及肯定,蟬聯台灣連續供墨印表機霸主,本季市佔率高達77%*1。Epson自世界首創推出連續供墨印表機以來,不僅成功翻轉了印表機市場規則,也改變了消費者的列印使用習慣。此次Epson看到低階黑白雷射印表機列印貴、不耐用及高耗電等三大痛點,再推出世界唯一的黑白連續供墨印表機,將持續朝節約成本、耐用及節能省電方向精進,並誓言將以噴墨技術全面取代雷射,改寫列印市場規則。」 \n \nEpson M1120黑白高速Wi-Fi連續供墨印表機,以及M2140黑白高速三合一連續供墨複合機,超低單張列印成本只要0.08元,僅14W耗電量較雷射減少近93%的功耗,不僅能為業主省去大筆列印開銷,還可減少公司電費支出,持有成本比雷射再省54%。此外,新機延續第五代連續供墨機構設計,採用智慧直覺導墨墨瓶,一瓶防水抗光黑墨可印高達6,000張文件。Epson M1120/M2140列印速度可達15/20 ipm,M1120支援Wi-Fi Direct及Epson Connect行動列印,M2140更搭載自動雙面列印功能,首張出紙速度僅6秒!黑白連續供墨新品全面搭載最新印字頭技術,10萬張耐用度的驚人表現,可強抵三台雷射機種的壽命,讓文件處理作業更順暢。全新內嵌供墨系統使機身寬度比前一代縮減14%,操作面板移至機身上方並擁有前方進紙功能,打造簡潔機身,辦公室空間利用效率再提升。黑白連續供墨印表機系列,加購一瓶墨水可升級2年保固,加購兩瓶墨水再升級3年保固,使用安心又滿足!M1120上市優惠價5,490,M2140上市優惠價8,490。即日起至10月5日止,到指定通路預購新品現折500元,再送兩瓶黑色墨水,上網登錄同時享升級3年保固。 \n \nEpson連續供墨複合機L3110及高速Wi-Fi複合機L3150,採用耐久型噴頭,並新增4X6尺寸無邊列印功能,L3150更有Wi-Fi Direct行動列印功能,支援手持裝置列印讓工作更為彈性便利。Epson以微針點壓電式的列印技術優勢,在連續供墨印表機的列印速度佔有絕對優勢,新品的黑白、彩色列印速度可達10/5 ipm。全新機體設計採內嵌式墨水槽,機身寬幅僅375mm,較前一代精簡22%,為同級最小;可從機器外部監視墨水用量,並透過智慧防呆墨瓶進行墨水填充,使機器維護簡易,辦公空間利用亦更有效率。為提供用戶最完善的產品及服務,凡購買L3110或L3150,除了提供到府取送及代用機服務,加購一組墨水並上網登錄還可升級兩年保固。

  • 中市單元二重畫區土地成本提高 墊高房價

    中市單元二重畫區土地成本提高 墊高房價

    台中市單元二重畫區總開發面積高達186.32公頃,市府為鼓勵加速單元二開發速度,推出「時程獎勵容積」,從2013年1月7日起,開發商於2016年8月前取得建照,最高可獲得20%的獎勵容積,加上基地合併開發獎勵容積、總獎勵容積可達35%以上。 \n \n由於「時程獎勵容積」期限截止,未來單元二土地持有成本勢必逐年提升,但單元二提供創造大量綠覆庭園,達到森林中的住宅環境的優勢,品牌建商如寶輝、雙橡園、精銳、陸府、久樘、興富發等卡位單元二,形成台中市推案新熱區。 \n \n依《建築法》規定,建商取得建造執照後,應於6個月內開工,得展延一次,延長一年期限,單元二具「時程獎勵容積」資格土地,預計最遲將在今年底到期,持有土地的建商將於期限結束前推出新案,單元二將迎來台中市新一波房市高峰。 \n \n台中市單元二重畫區,總開發面積高達186.32公頃,可供建築用地達100公頃,估算約30萬坪的土地,但單元二法令要求需符合「臨20米以上馬路、且為1000坪以上完整建地」兩大條件,才具有興建住宅大樓的資格。 \n \n由於單元二土地成本提高,與容積獎勵截止和土地持有成本提升連動,單元二土地交易熱絡,不少地主惜售,更加使得單元二土地成本墊高。 \n \n不動產業者評估,明年起每坪土地成本將上漲5-6%,建築成本預期每坪將提高近5萬,加上建商管銷等成本,屆時預期北單元二房價預期落在45-60萬元、中單元二45-50萬元、南單元二40-45萬元,投資置產現在正是進場時候。 \n \n目前南單元二建案以精銳建設「精銳博」為指標,買氣暢旺,該建案位於台中市龍富十路與新富二街口,緊鄰萬坪雙公園,四面鄰路,基地2377坪僅使用其中350坪蓋大樓,超低密度綠特區成為單元二綠美宅指標。 \n \n「精銳博」2棟建築前後錯落、四向皆正面的規劃,讓每一戶都能享有樹海景致,銷售突破九成,近期交屋口碑佳。 \n \n與七期新市政中心相連的北單元二,為豪宅建商搶進的區域,也被譽為「新市政綠特區」,其中,陸府「植森」將於今年第三季完工落成,該案建蔽率僅21%,社區內擁有800坪原生森林花園,並用大量樹木植栽種植於建物每層陽台,有如垂直式森林,獲重視生活的頂級客青睞。 \n \n寶輝建設位在龍富路五段近市政南一路口新案,以當初土地購買價格每坪80萬元推估,新案開價上看6字頭,而雙橡園開發預期年底進場的新案位於單元二市政南一路,推出46至100坪的新案,預約也很搶手。

  • 留才補破網 決二修產創條例

     防大陸對我半導體人才挖角,政府再祭留才利多!據了解,總統蔡英文已指示,立院新會期由民進黨團提案二度修改產創條例,員工獎酬股票在實際轉讓時點課稅,股票價格計算課稅基礎將放寬,可選擇取得股票時點的市價或是處分時市價,二者孰低課稅,惟前提員工持有股票2年內不得出售,以發揮留才效果。 \n 據悉,半導體產業協會多次與小英總統見面時,提出大陸紅色供應鏈對台灣半導體威脅來勢洶洶,曾提出多項租稅優惠建言。 \n 不料,去年11月3日通修正產創條例,部分綠委提案下,將員工取得獎酬股票,在取得當年度500萬元限額內,「可選擇緩繳5年」,修改成「可選擇在實際轉讓時,按轉讓價格計算所得課稅」。如此一旦股價飆漲,高科技員工須承擔被課重稅的高風險,失去長期持有意願,留才誘因仍不足。 \n 半導體業者及深諳產業發展人士認為不利留才,急向蔡總統建言,有必要再修改產創,祭出更具誘因留才手段。 \n 黨政人士透露,行政立法協調會已就產創條例修法美中不足之處研商,將緊急補救,新會期由民進黨團火速提案,修改產創條例19條之1,員工獎酬股票維持實際轉讓時緩課稅,但所得課稅計算基礎可選擇依取得股票時點市價或處分時市價,二者孰低計算。 \n 這項修法已列入下會期最優先的30項法案之一,修法細節預計本周敲定。據透露,這項優惠前提條件將鎖定員工2年內不得出售股票才能適用,以免留才效果有限。 \n 黨政人士分析,選擇緩繳5年,在取得股票時點就鎖住課稅成本,員工不必管股價高低變化,惟去年11月修法結果反不如緩繳5年有利。知情高層也說,若獎酬員工股票所得課稅的價格計算採「從低」原則,如此一開始就鎖定員工股票課稅最高成本,之後不論五年或十年再出售,不必擔心稅負太重而不願長期持有,對科技人才較有保障。 \n 舉例而言,認股成本若10元,取得股票時點市價15元,出售轉讓時點股價漲至20元,依15元減除認股成本10元計算所得;倘若處分時股價已跌至13元,就可依13元減除認股成本計算所得。

  • 台中市地政局長:明年公告地價將傾向不調漲

    台中市地政局長:明年公告地價將傾向不調漲

    台中市政府地政局長張治祥在市議會中,強調該局會如實反映地價波動情形,兼具土地正義與依法納稅平衡下,明年公告地價將傾向不調漲! \n \n真正的土地正義應是提高交易稅、而非持有稅;調漲地價稅只是增加市府稅收,對無買賣交易的地主是種苛政,亦與土地正義相背離。 \n \n 所謂的土地正義,至少須包含三個層次的空間意義,包括總體經濟環境下的區位空間,環境及自然空間及主觀的地方認同空間;過去在經濟成長、效率優先及威權政治體制底下,土地政策決定往往僅是侷限於第一點,土地僅被視為經濟生產要素。 \n \n 「有土斯有財!」因土地隱藏巨大的財富,許多擁有政治權力的不肖人士,欲由土地中獲取暴利;土地多元論點往往是在權力的不當運作下,使得某種觀點特別受到重視,另外的觀點則是被壓抑或是排除在外,維護土地正義重點是在防止因炒作而日漸高漲的房地價。 \n \n 就如市議員江肇國就振臂疾呼,認為應在土地交易稅,如土地增值稅、所得稅上等課以更高的稅率,防止財團、建商炒作,保障人民居住的權利。地價稅是持有成本,只要有土地就要課稅,但持有土地不代表炒作,尤其是長期持有而自行使用者,並未把土地投入市場不會助長地價。 \n \n 近年來政府打著土地正義的旗幟大舉調漲地價稅,恐怕不是著眼土地正義,而只是增加市庫的收益!土地不該是財團炒作,也不應淪為政府對人民收錢的工具。落實土地正義還是要從稅制公平、交易透明、打擊炒作著手,才能確保人民的居住權利與正義。

  • 股東合併對價超過出資額 需課綜所稅

     合併消滅公司股東所取得的合併對價,其超過全體股東出資額部分,財政部高雄國稅局表示,無論是以現金或股份為對價,該部分差額均視為合併消滅公司股東的股利所得,應依規定課徵綜所稅。 \n 該局說明,公司合併常見的「先買後併」策略,是先以公開收購的方式向股東買下股票,再以合併方式消滅公司。 \n 而股東若是在公開收購階段賣出股票,僅須繳納證券交易稅,在證券交易所得稅停徵期間,不須就所得部分繳稅;但股東若是獲配公司消滅後的合併對價,對價超過出資額的溢額,即為股利所得,應依規定課徵所得稅。 \n 官員舉例,乙公司以現金為對價的方式合併甲公司,甲公司的股東持有的股份因而註銷。若甲公司某個人股東獲分配現金800萬元,扣減原始投資股金200萬元,600萬元的溢額即屬於股利所得,非屬證券交易所得,該個人股東必須將股利所得,併入綜合所得總額申報納稅。 \n 該局特別提醒,若股東非原始投資人,而是在股票市場中買賣持有股份,股票的取得成本高於出資額,股東可提示取得成本的證明文件,向公司主張,並據以計算股利所得,以確保權益。

  • 《半導體》外資喊買,聯發科衝

    亞系外資在最新報告中指出,IC設計廠聯發科(2454)有望在努力優化成本結構下,預估未來毛利率將會彈升,將投資評等由原先的「持有」調高至「買進」,並一舉調升目標價自原先預估的206元至355元。在外資利多激勵下,盤中一度大漲至270.5元,漲幅達3.83%。 \n 聯發科過去疲弱的手機部門成本結構,使得公司獲利不斷惡化,但由於不斷的精進晶片設計以及成本結構優化得宜下,外資表示,未來不僅毛利率將可望彈升,且可望進一步推升產品競爭力的優勢。 \n \n 亞系外資預期,短期內IC設計大廠包括高通(Qualcomm)和聯發科(2454)將持續居智慧型手機3G/4G前線,而在此領域的領導者像是高通(Qualcomm)未來在3G/4G晶片組的投資將會有限,會更聚焦於5G的開發上,而居後的展訊(Spreadtrum)會持續與需求疲弱的低階手機市場奮戰。 \n 亞系外資預估,聯發科智慧型手機晶片毛利率將大舉彈升,有望自近期的25%,在2018年和2019年分別回升至30%、34%,成長動能將可望再度被點燃。 \n \n

  • 元晶策略轉彎 推旗下電廠上市櫃

     太陽能電池廠元晶(6443)在今年4月份邀集國內太陽能業者籌組太陽能模組廠「厚固光電」,並舉行屏東廠的動土典禮。不過,時隔一季,原本的合資計畫生變,元晶基於成本效率考量,決定改為公司內部的模組事業部門。至於旗下轉投資的電廠公司「厚聚能源」,則會加速推動上市櫃,預期2019年完成。 \n 新政府2016年上台後力推太陽能發電,為了不讓內需大餅「肥水外流」,元晶董事長廖國榮力邀國內太陽能業者,共同打造全台灣規模最大模組廠,預計今年底落成啟用,明年第一季就要量產,第一階段的產能就達550MW(百萬瓦)。 \n 根據原本的規畫,厚固的股本為10億元,元晶持有3成為最大股東,導電漿廠碩禾(3691)則持有19.9%,其餘股東還包括鋼鐵業者。不過,元晶基於成本效率考量,決定將厚固從獨立公司改為內部事業部門,決策出現大變化。但元晶強調,此舉並未影響到該公司與碩禾集團的合作關係。

  • 閒置工業地 持有成本擬提高

     行政院昨(23)日拍板產創條例修正案,但研議已久的閒置工業區強制買回機制,綠委憂心由政府強制買回再轉賣,有道德風險,建議刪除。經部政次沈榮津表示,未來會提出產業用地精進作為,將閒置土地改用一般土地課稅提高持有成本,並與金融機構研商減少貸款成數及年限,避免企業囤地。 \n 工業局官員表示,至105年底全台還有766.2公頃閒置面積,約是1/4個六輕園區出現囤地、哄抬價格等案例,工業局原規畫修法中新增「強制買回」機制,取得土地所有權3年未使用,或有使用又歇業,工業局將公告2年後,政府將以市價或原價強制買回土地。 \n 不過,2月初行政立法協調會,綠委與相關部門質疑政府若強制買回,又轉手賣出,政府恐有道德風險,官員也未必願執行,且一年收回土地不多,爭議甚大,政院決擱置,先處理共識高條文,不要延宕影響扶植新創企業。 \n 沈榮津說,未來會針對產業用地提出精進作為,將閒置土地加強列管,會採取金融及租稅手段,提高土地持有成本,例如不做工業區土地,地價稅應從千分之十優惠稅率,回歸為一般地價稅課稅,亦即最高可達千分之五十五。 \n 沈說,未來會與金管會等研商,由徵信中心協助將閒置工業區土地資料列管,降低企業貸款成數或年限,迫使閒置土地釋出供他人使用,或強迫企業加強活化利用。官員說,目前工業區土地閒置應繳之公共設施維護費,已加重五倍課徵。

  • 正隆處分不動產 提升經營績效

    工紙大廠正隆(1904)董事會決議通過,為配合經營實際需求,擬將大園區內海墘段等8筆土地,售予關係企業山隆通運,並購入其持有的大園區許厝港段等5筆土地,以有效降低原物料搬運成本與人工管理費用。 \n 正隆出售的8筆土地,合計面積22,741.95坪,以每坪未稅35,500元賣出;相對地,正隆購入的5筆土地,合計面積4,790.995坪,以每坪9,500元購入。 \n 正隆表示,預估購入許厝港段土地後,可增加原料TOCC存量8,500噸(每噸4,500元),降低AOCC使用量(每噸6,000元),每月可節省原料成本1,275萬元,提升產品競爭力。 \n 正隆前10月營收329億元,年減8.47%;展望第四季,大陸工紙喊漲,雙11商機增加紙箱需求,加上進入消費品與電子消費品出貨旺季,可望提升營收與獲利。

  • 台灣權王-輕鬆進場試水溫

     接下來即將進入除權息旺季,但最近台股行情不佳,可扣抵稅額又已減半,到底該不該參與除權息行情呢? \n 所謂的除權息,是公司把部分盈餘以現金或股票形式分配給股東,在股利發放當日,股價理應下跌相當於股利的金額,反映公司發放盈餘後的價值,所以開盤價應等於除權息參考價。實務上,股價會因個股消息面、盤前買賣力道等因素,而與除權息參考價有出入,所謂的除權息行情,則是股價高於除權息參考價。因此若投資人參與到除權息行情,將可賺取價差獲利,但這前提須是股價差額低於應繳稅額及二代健保費總和,所以投資人進場前應事先精算比較,否則賠了夫人又折兵就大為可惜了。 \n 上述應考量的成本問題,其實透過「權證」這個投資工具就可以輕易解決。在除權息日,權證發行商會利用履約價與行使比例的調整來發放股利,非實質上發放股利,所以投資人不需支付股利所得與二代健保費。因此透過權證參與除權息,則可免除上述繁雜計算,專心挑選具填權息潛力的個股。 \n 權證與現貨最大的不同處:資金門檻低與時間價值成本。權證的資金門檻低,所以無論行情好壞,隨時皆可輕鬆進場試水溫,小金博大利;持有權證,須付出時間價值成本,又除權息行情屬短線操作,因此權證持有期間最好不要超過2周,若情勢不對,亦應嚴格執行停損。 \n 權證的挑選上,建議以價平權證(價內10%~價外10%)、實質槓桿高的權證為主,增加與現貨的連動性,同時須注意選取造市穩定的券商,以免增加流動性等成本。建議投資人可利用「日盛權勝網」篩選權證,並透過其價量走勢功能,觀察權證隱波是否穩定,判斷持有成本是否過大,最後再利用情境試算功能,計算投資報酬率,增加投資勝率!

  • 《稅收》房地合一新制上路,5招省稅費

    房地合一新制上路即將滿月,稍微不慎就得多繳數十萬甚至上百萬稅費,信義代書整理近一個月來民眾諮詢內容,發現以下三大問題最常見「如何判斷適用新舊制」、「哪些相關費用可列舉扣除」、「如何試算稅額」。但事實上要初步解決問題並不困難,一般民眾都可先行判斷,信義代書表示只要掌握五大招:「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」、「二大稅率」,就能輕鬆破解房地合一稅制。 \n \n 2016年購售屋族群最擔憂的就是房地合一新制,稍一不慎可能就得多繳數十萬甚至上百萬稅費,信義代書專案經理林以德表示:「民眾最常問的頭號問題就是「如何判斷適用新制還是舊制」,事實上只要掌握「取得時間」及「取得方式」就可以初步辨識。」一般而言,105年1月1日後買賣取得房屋再出售,或103年1月2日後買賣取得且持有2年內出售者,適用新制。至於「取得方式」為贈與或繼承者則依不同情形而有所差別。 \n 第二個常見問題則是「那些相關費用可列舉扣除」,林以德強調,這個部份可以從「取得房地所有權後使用期間支付房屋效能且非二年內所能耗竭」及「取得時成本費用」來判斷,另外提醒民眾,售屋時一些成本,可列入扣除項目,例如廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等,可當作費用項目;另外裝潢修繕費、印花稅、契稅、代書費、公證費等,亦可當作成本項目,都可成為自己的成本費用來扣除,消費者務必保留相關單據,若出售時未提供收據費用或提供收據費用未達出售價格之5%時,稽徵機關得按成交價額百分之5計算其費用。 \n 消費者第三個常見的問題是「如何試算稅額」,事實上房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依土地稅法計算的土地漲價總數額,以其餘額作為課稅稅基,依持有期間的長短,課以不同稅率,目前最常見僅有二種稅率,短期持有1年以內課45%的稅率;持有1年以上、2年以內課35%;掌握以上重點即可自己先概算稅額。 \n \n

  • 國票證券 權證賺紅包 小金搏大利

     隨著農曆春節長假即將到來,台股將在2月3日封關,對權證投資人而言有個燃眉之急的問題得去思考:投資權證每天都會有時間價值損失的成本,在長假期間,到底是該先脫手等2月14開紅盤後再買進?還是要提列12天的THETA時間價值成本,去拚標的個股長假過後可能會出現的紅包行情呢? \n 雖然乍看之下提前認列12天時間成本是非常虧本的事情,但其實不然,因為權證不但提供多、空皆可以獲利的特性,更有槓桿放大的倍數功能。但是同時,也有三個需要特別留意的細節: \n 先將標的股依照預期多空不同走勢做清楚分類、挑選有效槓桿被數夠大的權證、挑選每日時間價值流失在掌控範圍的權證。 \n 舉例而言,投資人可以利用國票權證網免費查詢權證的即時資訊,在權證的細節資料頁面中,如每日時間耗損THETA值約為-0.28%,12天的持有總成本才約為-3.36%,只要投資人看準的標的股達到1%的預期漲跌,此時有效槓桿超過3.36倍的權證都可以立刻賺回春節假期的總時間成本,真正發揮「小金搏大利」的權證特性。 \n 2016年國票權證網重新改版上線,除了提供給投資人更好的視覺享受以外,更新增網路下單列,並提供點擊價格帶下單的全新服務,歡迎投資人多加利用。

  • 專家傳真-黃金將黯然失色

    專家傳真-黃金將黯然失色

     在非洲、或其它地方,人類挖掘金礦,然後將它熔化,然後再挖一個洞,將它安置,還要付錢請警衛看守。它完全沒有被使用,這種作法,讓火星人也無法理解。 \n 這是1998年華倫.巴菲特對黃金的評論,當年是黃金輝煌的時期,國際金價攀升到每盎司300元美金。到2011年,投資人眼看2008年國際金融風暴席捲全球,紛紛搶進黃金,使金價再度攀升6倍,到達每盎司1,900元美金之歷史水準。其後的40%金價下跌,也多少回應了巴菲特的評論,在沒有世界末日的恐慌下,其實黃金的價值沒這麼高。 \n 這種老生常談在2015年8月再度籠罩市場,正值全球股票市場進入大修正、以及中國股市的波動率攀高之際,加上與美國聯準會有關的不確定性,使得投資人出脫歐元、日圓、瑞士法郎,轉進美元以求避險,但是黃金卻紋風不動。 \n 既然如此,金價還會再跌嗎?我們認為不可避免。持有黃金的投資人,應該趁金價反彈時出脫。 \n 我們既然看淡黃金,也許應該先凸顯投資人喜好持有黃金的理由。黃金除了能夠作為市場風暴時的保障之外,也是規避通貨膨脹的避險工具。同時,弱勢美元所造成的翹翹板結果,通常助長黃金漲勢。然後,就是以中國及印度為主的主要亞洲國家珠寶商長年的購買所致。 \n 在自從1930年經濟大蕭條以來,世界經濟經歷有史以來最巨大的打擊,上述造成黃金上漲的多數原因都已失去基礎。取而代之的,是全球的貨幣政策與財政政策,幾乎已經將「末世」買金的風潮完全推翻。當然,目前這些力量強大的中央銀行前所未有的刺激景氣貨幣政策,對於市場會有何種長期影響,還未敢斷言。但是投資人已經不再願意為了獲得昔日認為會有的保障,而去購買高價的黃金。 \n 同時,由於全球黃金產能過剩、油價下跌、商品價格也下跌,因此,近期通貨膨脹不太可能捲土重來。無論在任何情況,黃金與通貨膨脹的關係,都是要橫跨數十年的長期觀察,所以,在短期上,並無法有很明確的走勢判斷。 \n 美元也不會因為黃金下跌,就停止漲勢。在2014年美元開始走強以前的10年間,投資人一直錯誤的認為美元應該長期保持弱勢。從2008年的谷底,美元對世界主要貨幣,已經升值了40%。強勢美元造成亞洲的黃金主要買家對黃金縮手(因為國際黃金是以美元計價),因此,近幾年的美元升值,也造成了黃金的下跌。事實上,美元仍會維持強勢,這是因為美國聯準會即將要開始升息,市場預期最早就在今年。 \n 除了2013年印度的首飾需求量短暫上揚外,過去十年黃金的需求量基本穩定。但是珠寶需求只佔所有黃金需求的50%,投資人多半才是短中期黃金價格的推手,不過最近幾年,投資人也開始拋售黃金,這可以從投資人判斷黃金價格的指標看出端倪,該指標就是交易所買賣基金(ETFs)持有黃金的比重,這個數字已經從2012年的高點下跌了超過40%。 \n 投資人有太多出脫黃金的理由,包括黃金不像股票或債券,無法提供收入,自從2008年金融風暴以後,投資人認為持有黃金的機會成本過高,造成股市、債市的表現持續優於黃金。同時,金礦的產量持續上升,尤其是從2008年金融風暴以後,完全無視珠寶需求停滯、以及投資需求下降之環境。 \n 這種趨勢下,我們認為金價還會再跌。 \n 現在的主要的問題,應該是要思考金價還會跌多少?有一個數字,就是黃金的平均生產成本已經降到每盎司700元美金到800元美金的範圍。另一個估計黃金價格的方式,就是計算其經過通貨膨脹調整後的長期平均價格;依照我們的計算,從1950年代起,這個長期平均價格是每盎司700元美金。 \n 依照這些估計的結果,預計黃金還會再下跌20%。從黃金與其他資產相關性的角度,所做的其他多數的「合理價格」估計,金價會落在1,000元美金以下,與金價從2013年開始的走勢圖下降軌道來看,預計今年年底會跌到1,000元美金附近,也是一致,若是黃金跌破這條下降軌道下緣,市場就會加速下跌。然而,到時能夠引發這個向下突破的因素,就是美國聯準會的升息,升息會使美元升值,讓無利息收益的黃金益加黯然失色。 \n 在金價突破下降軌道下緣、進而完成價格循環下探到長期均價以前,投資人最好採信巴菲特的預言,減少持有黃金吧!

  • 9號公報確定2018年上路 保險業可選再延3年

     9號公報(IFRS9)確定2018年上路,但近期國際會計基金會公布,因為保險會計(IFRS4)第二階段,即規定負債項下準備金必須依市價計算的時間表未定,因此允許保險業可選擇延後適用(deferral approach)IFRS9,即延到2021年跟著保險會計第二階段一起適用。 \n 所有上市櫃公司金融資產是分「交易目的」,價格變動進損益表;「備供出售」價格變化影響淨值;「持有到期」及「無活絡」都是成本列帳,只需附註揭露公允價值。但預計2018年元月1日上路的IFRS9,即是將有價證券依投資目的分為交易目的、公允價值及攤銷後成本,只有交易目的能進損益表,公允價值部位的有價證券未來出售只能放綜合損益表及淨值項下,不能列在當期損益,攤銷後成本則是成本列帳,但不能輕易變更或出售。 \n 原訂2018年所有上市櫃公司就要適用IFRS9,但現在國際會計基金會特別允許保險業可選擇再延後3年實施,金管會表示,這將是首見的特例,以往都是金融業率先實施,但這次是因為壽險業特別的保險會計第二階段要在2021年上路,為了資產與負債匹配,國際上才有此特例,金管會正蒐集資料,再交由保險局去評估台灣適用的情況。 \n 壽險業者表示,應該大部分的壽險公司都會選擇再延後三年適用,主要是提早適用IFRS9,則大部分的投資都會被分到攤銷後成本,即是不再隨市價波動,但未來若保險會計上路,則負債面會隨市場利率等不斷變動時,投資面勢必要重新分類,否則淨值會大幅波動。

  • 張金鶚:持有稅提高 各縣市還有努力空間

     台北市前副市長張金鶚在任內促成大幅調高房屋稅稅基、以及全台最高的囤房稅稅率。他表示,把房屋稅最高稅率提高到3.6%可以提高囤房族的持有成本,但各縣市步調不一,未來還有很大努力空間。 \n 張金鶚在台北市副市長任內,積極調整房地產稅制,包括3級制囤房稅、新建房屋調高評定價格、土地公告現值逐年調高接近市價等。其中,新建房屋調高標準單價,造成2014年7月1日後取得使用執照的住宅大幅提高評定價格,相對拉高房屋稅稅基,同時在非自用住宅持有者適用稅率從1.2%提高到3.6%後,造成「乘數」和「倍數」效應,市場預期2015年5月即將開徵的房屋稅,新屋將比原本預期要跳升3~10倍之譜,引發市場譁然,直指政府矯枉過正。 \n 對此,張金鶚表示,比起國外的房地產持有成本,平均實質稅率是房地總價的1~2%,台灣的不動產持有成本相對偏低,調高之後房屋稅賦也是合理範圍。

  • 美河市案 北捷官員涉偽造報告

    美河市案 北捷官員涉偽造報告

     台北市政府與日勝生共同開發的新店「美河市」共構案傳出弊案。前北市捷運局聯合開發處長高嘉濃涉指示下屬偽造鑑價公司出具的「建物貢獻成本評估報告」,拉高投資方貢獻達174億元,反讓市府受損上百億。檢調昨搜索約談高嘉濃、前課長王銘藏、陳文欣與承辦人江國樑4人依偽造文書罪嫌漏夜偵訊,陳文欣與江國樑訊後10萬交保。 \n 捷運局聯合開發處副處長李政安昨表示,尊重檢調調查,對於造成市府損失,目前已由民間鑑價公司與日勝生公司重新檢核、鑑價投入的土地貢獻成本及投資建商建物貢獻成本,若鑑價結果與當初不一致,將交由市府仲裁。 \n 該開發案官方名稱為新店線新店機廠聯合開發案,總銷售金額達300億元;但開發過程疑雲重重,監察院去年就彈劾前北市捷運局長常岐德與高嘉濃。 \n 據指出,高嘉濃偵訊時對案情含糊其辭,多推稱年代久遠不復記憶,王與江也表示依上級指示,辦案人員懷疑3人曾先沙盤推演,並且不排除其中有不當利益交換。 \n 檢調指出,整起開發案由北市府負責出地、日勝生負責營造,95年起雙方按「土地貢獻成本」、「建物貢獻成本」分配權益,但承辦人低估土地貢獻成本,高估建物貢獻成本,導致持有99.35%土地的北市捷運局權配比僅30.75%,69.25%公有土地轉為私有地。 \n 檢調追查發現,日勝生的「建物貢獻成本」是委由旭洲估價公司製作,但負責彙整陳報的江國樑疑竄改鑑價資料,將建物成本灌水12億元至174億元,陳報土地聯合開發權益分配工作小組審議,且因市府土地貢獻成本被低估90億元,一消一長導致市府權益分配縮水、損失慘重。 \n 鑑價公司人員作證表示,捷運局送交審議的「建物貢獻成本」評估資料非出自鑑價公司之手;檢調認為高嘉濃等人涉嫌偽造文書罪嫌重大,昨搜索江國樑位於北市捷運局聯開處的辦公室及其他涉嫌人住居所共5地,除約談高等4嫌,另約談5名證人。

  • 美河市弊案 前聯開處長高嘉濃等2人聲押

    台北地檢署偵辦新店美河市共構弊案,懷疑前北市捷運局聯合開發處處長高嘉濃指示下屬竄改鑑價公司出具的「建物貢獻成本評估報告」,導致市府蒙受百億元損失,24日約談高嘉濃與前課長王銘藏、現任課長陳文欣與承辦人江國樑到案。承辦檢察官漏夜複訊後,25日凌晨以涉犯偽造文書等罪嫌且有串證之虞聲押高王2人,命陳江2人各以10萬元交保。 \n \n檢調指出,整起開發案由北市府負責出地、日勝生負責營造,95年間雙方按「土地貢獻成本」、「建物貢獻成本」分配權益,但承辦人員卻低估土地貢獻成本,高估建物貢獻成本,導致持有99.35%土地的北市捷運局權配比例僅30.75%,69.25%公有土地轉為私有地。 \n \n檢調追查發現,日勝生的「建物貢獻成本」是委由旭洲估價公司製作,但負責彙整陳報的江國樑疑受上級指示竄改鑑價資料,將建物成本灌水12億元至174億元,陳報土地聯合開發權益分配工作小組審議,且因市府土地貢獻成本被低估90億,一消一長導致市府權益分配縮水、損失慘重。 \n \n檢調認為高嘉濃等人涉嫌偽造文書罪嫌重大,24日搜索江國樑位於北市捷運局聯開處的辦公室及其他涉嫌人住居所共5地,除約談高等4嫌;台北市調處24日晚間將4人移送北檢複訊,4人面對鏡頭均不發一語。

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