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  • 推動國際化 華南永昌證與東京交易所交流

    推動國際化 華南永昌證與東京交易所交流

     華南永昌證券積極推動國際化,日本東京交易所株式部長細村武弘一行三人在12月12日來訪,由華南永昌證券董事長楊朝榮、副董事長許元禎及總經理陳錦峰等接待,雙方就日本資本市場投資人參與投資台灣證券市場,以及台灣投資人透過複委託方式擴大參與日本市場的投資等議題,進行廣泛討論交流。 \n 華南永昌證券為30多年老牌券商,董事長楊朝榮自今年7月就任以來,為擦亮這招牌,就極力倡導公司提升市場形象,積極邁向國際化。國際化主要措施,除與證券交易所、櫃買中心等主管機關辦理招商引資活動外,另外就是與有投資潛力的外資市場,例如日本、馬來西亞等市場券商相互合作交流,以架構平台及提供情報,增進雙方投資人相互投資,達到雙贏的業務目標。 \n 此次台日雙方交流獲益良多,華南永昌證券希望日方能提供台灣投資人關於電子科技類、AI人工智慧、新能源汽車、養老概念等領域,提供更詳實之研究報告,以供台灣投資人作為投資佈局之參考。另外,如日本不動產證券化商品(REITs)殖利率一般達5%以上,也值得推薦給台灣投資人,以提高對日本資本市場之投資。 \n 華南永昌證券表示,目前正尋覓相互合作的日本券商中,以進一步建構日本、台灣間之雙向平台,進行投資情報交流等,未來在國際業務方面應有很大發展空間。

  • 國土面積小台灣50倍 新加坡憑什麼傲視亞洲市場?

    國土面積小台灣50倍 新加坡憑什麼傲視亞洲市場?

    台灣的國土面積是新加坡的50倍,人口是4.5倍;然而,星國至今有39檔上市REITs,占股市總市值6.5%,而台灣只有6檔,占股市市值僅0.22 %,兩國發展REITs的時間相近,市值規模卻相差20倍。新加坡更成為僅次於日本的亞洲第2大REITs市場,甚至吸引外國的上市櫃公司至新加坡發行REITs,值得台灣借鏡。 \n \n檔數多、連結標的多元 \n報酬率高達5%至11 % \n \n根據元大投信實質資產投資部統計,台灣REITs標的、檔數、規模皆比新加坡保守,台灣6檔基金中,管理的標的僅21件;反觀新加坡僅前10大REITs,管理標的便達650件,標的多元包含辦公室、住宅、百貨商場、物流倉儲、工業、旅館、數據中心、醫院、長照中心等,還跨足到海外,投資到美國、澳洲、英國、日本、德國、南韓等。台灣至今沒有一檔REITs擁有海外標的,整體的收益率也僅2.5至3.5%,不像新加坡高達5到11%。 \n \n新加坡的REITs相當國際化,熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示,由於新加坡REITs一開始即未限制基金投資的區域,因此新加坡REITs除投資的不動產種類多元外,投資資產的區域也相當多元。 \n \n例如,「Fortune Real Estate Investment Trust」的投資標的便位於香港,並於2010年在香港證交所上市,成為第一檔在新加坡及香港兩地雙重上市的REITs。之後陸續有以日本、印尼、印度、中國等地為主要投資的資產,在新加坡REITs上市。 \n \n高力國際調研部董事李日寶也以2014年上市的「Frasers Hospitality Trust」為例,名下共有15個旅館與服務式住宅,分別位於新加坡、澳洲、英國、日本、馬來西亞與德國,說明開放程度。 \n \n稅率誘人、投資架構彈性 \n即使素地開發案也能投 \n \n谷湘儀說,由於新加坡幅員較小,適合的投資標的相對有限,當新加坡本地資產的租金收益率不如預期時,管理者為維持REITs的績效,會投資收益較高的海外資產,所以投資海外不動產占新加坡REITs不動產淨值的比率逾35%。 \n \n此外,新加坡REITs還積極擴增資產組合,台灣則不然。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠指出,過往10年,台灣各檔REITs合計僅透過融資申購3三筆國內不動產,投資金額共計69億元,包括新光1號增購新光信義華廈(8.71億元)及中山大樓(32.08億元),富邦1號增購中崙商場(22.6億元)。 \n \n李日寶以新加坡第一檔上市的不動產投資信託基金「CapitaMall Trust」為例,2002年上市時,初始投資標的僅有3個商場,資產規模為星幣8.95億元(約200億元新台幣),透過積極操作,最慢兩三年就會調整組合,2005年時,甚至一年就購入4件標的;15年過去,該檔基金的的總資產已增長約星幣105億元(約2355億元新台幣)。

  • 《基金》晶華負責物業管理,樂富一號REITs明掛牌

    《基金》晶華負責物業管理,樂富一號REITs明掛牌

    由樂富資本(Millerful Capital Partners)發起的「樂富一號」不動產投資信託基金(Millerful No.1 REIT),將於明(5)日以代號01010T於證交所掛牌上市,成為台灣唯一投資海內外REITs的不動產投資基金,投資標的將兼具穩定收益及成長性,以提供穩定而多元的股利收入。 \n \n樂富一號的物業管理機構,由晶華國際酒店集團(2707)與樂富資本合資的「晶華公寓大廈管理維護公司」擔任,由董事長潘思亮融入全球物業管理經驗,提升物業管理品質及大型管理集團的採購議價能力,有效降低管銷維護成本,讓持有標的獲得更高的資產價值。 \n \n樂富一號REITs由富邦證擔任主辦承銷商,永豐金證、中信證協辦承銷,最終募集金額為105.8億元,此次的募集額度中,規劃以20~25億投資國內外REITs,並將以各國前10強的大型REITs為投資主力,投資人將可間接持有新加坡、日本、香港及美國等地REITs。 \n \n樂富指出,海外資產投資報酬率較國內高,且觀察亞洲主要貨幣對台幣長期匯率走勢,購買國外資產仍有優勢,且因資產分散於多個國家,不同幣別會有自然避險作用,藉此可進一步多元化持有標的、並分散風險。 \n \n樂富一號與德國最大退休基金BVK合作,將鎖定年營收60億元、位於南崁商圈、穩坐桃園百貨業龍頭的商場「台茂購物中心」,雙方將分別購入50%產權。同時,亦將購入位於羅斯福路、和平東路交叉口,捷運古亭站九號出口旁的「大都市國際中心」部份樓層。 \n \n樂富指出,上述2物業均有100%的穩定出租率,兼具收益分散性及成長性。未來預計投資標的尚包括內湖科學園區內著名辦公大樓「NASA科技總署大樓」部份樓層,以及由日本三大旅行社之一的H.I.S旗下洛碁飯店(8077)承租、鄰近台北車站的「松麟企業大樓」等。 \n \n晶華公寓大廈總經理林超驊分析,REITs股價上漲取決2重要因素,一是每年租金收入能增加,二是房價上漲時能適當處分資產以實現資本利得,並將獲利分配給受益人,如此股價才會反應。管理機構將是REITs獲利與否的要角。 \n \n基金投資策略則由樂富資本操盤,主要由曾任野村證券台灣區總裁、雷曼兄弟證券董事長翁明正,及曾任德意志銀行董事、麥肯錫顧問的林超驊共同成立,將以豐厚的投資銀行經驗提供靈活的財務分析。

  • REITs採日本模式 金融業叫好

     台灣的不動產投資信託(REITs)將「改款」,從信託受託銀行主導模式,轉為投信管理的投資基金模式。保險業者強調,這模式已爭取多年,投資決策相對靈活、有彈性,投資不動產可中途賣出或更換標的,並可執行改建或都更,大幅增加基金投資價值及報酬率。 \n 先前國內有近十年不曾再核准新的REITs,且隨著基泰之星、三鼎、駿馬等REITs清算,後來只剩下5檔由壽險公司手中不動產組成的REITs,即國泰1號、國泰2號、新光1號、富邦1號及富邦2號,106年及今年才又各核准一檔REITs,即圓滿1號及樂富1號。 \n 金管會先前也已開放國內REITs可投資國外不動產,且投資可採備查,不必再先找到標的、申請、再投資,但金融業者表示,現行的模式依舊是相對國外僵硬,主要是目前法規賦予信託受託銀行太大的責任,如不動產買賣、清算、籌資等,都要經受託銀行同意及執行,而銀行根本不是當初投資這些不動產的機構,實際不動產投資決策者,如壽險公司、建商等在現行REITs中,只能扮演不動產管理及日常維護的角色。 \n 金融業者指出,在日本、新加坡等市場,許多具有不動產背景的大集團,成立投信公司發行管理REITs,如日本的三菱地產、森大廈(MORI)、新加坡的Keppel等都有發行REITs,進行相關不動產投資及經營。 \n 而這些REITs就跟現行投信投資股債一樣,只要有投資分析評估報告,遵循一定的投資法規及流程,其投資不動產會比現行台灣的REITs要受託銀行同意、有時還要通報銀行局等,要來得靈活、反應快速。 \n 同時,國外的REITs不止收租金、拿固定收益,若不動產增值利益已高,也可賣掉其中一些不動產,實現利益後,再買進新的大樓或開發新的地產,且這些REITs握有的不動產若要改建、都更,都會相對容易,不用像台灣要取得諸多地主的同意,搭配追加募集或融資等,都可提高基金的報酬率。

  • 利率風險降 REITs基金有撐

     年初在市場對美國升息預期增溫下,使得對利率相對敏感的REITs表現承壓,隨市場逐漸消化升息預期,加上近期貿易戰雜音的干擾,使得資金重新青睞具防禦性質的REITs,近期富時全球不動產指數重拾升勢,近一月和近三月分別上漲0.18%、2.66%,表現都勝過MSCI AC世界指數,連帶基金績效也表現不俗,值得投資人多加關注。 \n 群益全球地產入息基金經理人邱郁茹表示,隨著市場已陸續反應美國升息預期,美國十年期公債殖利率也回落至3%以下,後續殖利率再大幅彈升空間有限,因此在利率風險下降、景氣面仍向好,有助支撐不動產需求。 \n 市場預期第二季財報可望有不錯結果,因此有助帶動REITs相關資產表現,但REITs表現通常會跟隨該區域景氣循環所處階段而有不同,沒有任一區域的REITs表現永遠強勢,因此建議投資人採取全球布局,不僅能掌握不同區域投資契機,同時也能分散投資風險。 \n 元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,就長期投資角度,較看好受惠景氣復甦和內需成長加速、具成長性的產業,例如電子商務物流中心,以及物聯網與大數據帶動的資料中心等工業倉儲需求。 \n 同時,相對歐美地區,日本不動產價值仍高,長期風險低,因此日本開發商今年仍有評價修復帶動股價反彈的空間;日本REITs已修正近兩年,日本是唯一貨幣政策仍寬鬆的成熟國家,殖利率上揚的風險低,因此隨市場短期波動較大,日本REITs為更好的避風港。 \n 第一金全球不動產證券化基金經理人葉菀婷指出,受惠景氣回溫與整體資料儲存需求的改變,對於物流REITs及資料儲存REITs看法相對正面,對於受線上購物衝擊較大的零售業REITs則持續抱持較負面的看法。

  • 美債殖利率升溫 REITs後市俏

     市場預期美國今年將升息三次,但通膨壓力仍隱而未發,加上美國近兩年將大量發債,美債殖利率仍有走升空間,預期全球REITs將持續因殖利率走揚,後續可期。 \n 元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,全球REITs區域選擇首選低評價高成長,在寬鬆政策可望維持較久下,特別看好日本未來表現。日本服務業採購經理人指數維持在景氣復甦的高檔,且企業對於未來景氣樂觀預期創近56個月以來新高,顯示日本國內經濟動能穩健發展,儘管東京2018年大樓新商辦建落成將較去年增加,使辦公室空置率將有微幅上揚的趨勢,不過日本經濟基本面仍保持穩健復甦,企業對商業辦公室仍有強勁的需求支撐。 \n 除此之外,過往日本地產開發商股價低迷,源自於價值不斷被市場所低估,隨著日本企業年報即將公布,預期地產開發商將推出庫藏股回購計畫,進一步推升股價。 \n 第一金投信指出,以租金收入為主的REITs資產,因為全球景氣溫和復甦,租金穩健向上,讓各國REITs股利率均優於該國股票指數股利率,而且利差擴大,投資價值浮現。 \n 全球REITs以亞洲地區的成長性最佳、美國居次,成長動能來自於工業不動產與商辦,尤其是工業不動產,拜網路購物熱潮興起,刺激了雲端運算與大數據的應用,科技大廠不斷增設數據中心與倉儲空間,推升租金收益向上。 \n 外在環境面臨美國升息循環的考驗,但REITs收益率一直與公債殖利率維持穩定的利差關係,即便殖利率上揚,對REITs收益率也不會造成衝擊,適合投資人酌量布局。 \n 駿利亨德森投資指出,面對近年來電子商務對房地產零售業的衝擊,在此趨勢之下有贏家、也有輸家,例如有些商場、購物中心不再如以往僅單純提供購物功能,而是能滿足消費者飲食、看電影等多元的體驗式需求,擁有這類品質佳的目的地零售(destination retail)資產的公司將會是贏家。 \n 除此之外,提供電子商務服務的公司,如物流或是伴隨大量數據被創造出來所衍生發展的數據中心等,都可望成為贏家。

  • 元大實質 多重資產基金 備戰景氣輪動

     美聯準會升息策略定調後,是否會造成通貨膨脹,將是投資資產類股所關心,元大投信自行開發經濟觀測雷達,由上而下先判斷景氣位階、再檢視產業配置重點,在不動產、公用能源、農業及商品相關領域皆有專責團隊,因此更能有效掌握由下而上的選股策略。 \n 針對目前景氣擴張階段,元大投信推出的「元大實質多重資產基金」基金預計配置分三項類別: \n 一、不動產- \n 聚焦日本低評價、高成長: \n 相對於升息衝擊的美國REITs,日本不動產具低評價、高成長的動能,今年以來日本房地產的表現就可以明顯感受,突顯日本長線投資潛力不容小覷。搭配日本政府藉2020年舉辦東京奧運將東京做大規模市容改造,政策性的城市改造預期將使房市熱度延續。 \n 二、基礎建設- \n 亞洲基建需求正起步: \n 看好亞洲在高人口紅利、都市化發展及政府改革下,未來有機會主導全球經濟成長,因此聚焦在亞洲基礎建設需求,像是一帶一路中國注資9,000億美元、東協政府加速基建改革、已開發國家爭先進駐等題材。以泰國機場為例,不僅承接觀光客的載運錢潮,機場也多角化經營轉機、低成本航空等非傳統業務,以提升每位載客的毛利與經營效率。 \n 三、商品- \n 經濟復甦帶動未來持股重心: \n 因應今年通膨趨勢明確,商品是目前布局的重心,尤其是貴金屬和礦業,目前皆位在歷史高點以來的跌深低檔,未來成長潛力將可期。將鎖定具有穩定現金流量、低成本效益及題材上的個股,舉例來說,2040年電動車在中國將高達40%的覆蓋率(彭博能源研究團隊,2017/10),未來用於電動車電池上的鋰礦需求將大為成長,且政府在供給側改革、環保議題重視下,相關礦業的評價也會隨企業品質改善而提升。

  • 台新投信:資金動能好轉、利率風險降低 REITs醞釀補漲行情

    台新投信指出,全球股市普遍來到高檔,追高風險漸增,具評價及股利優勢的REITs,投資價值逐漸浮現!台新全球不動產入息基金經理人李文孝表示,近期REITs資金動能好轉,從以往的淨流出,近四週開始轉為淨流入,加上目前全球利率風險不高,提供REITs良好的發展空間。 \n \n預期未來股市一旦面臨高檔修正,資金可望回流防禦性佳的REITs類股,REITs年底前有機會展開一波補漲行情,其中,以基本面良好的美國特殊型、租金具上漲空間的德國住宅及銷售旺季來臨的中資地產股相對看好。 \n \n李文孝指出,REITs近期浮現三利多,包括:一、全球債券殖利率普遍往下:如美國、英國、德國、澳洲、日本等主要REITs國家之十年期公債殖利率普遍走低,低利率有助於REITs表現的發展;二、資金動能好轉:美國REITs近期資金流出速度放緩,近四周甚至小幅度流入5.6億美元,且美國REITs ETF近期資金流入速度加快,本季以來流入3億美元,近四周流入2.9億美元;三、評價優勢浮現:先前強勢的美國成長股漲勢趨緩,資金轉向價值型股。 \n \n李文孝表示,就REITs走勢分析,美國特殊型(如數據中心)、德國住宅及中資地產股後市相對看好。美國數據中心(Data Center)受惠網路、雲端需求日益提升,以及企業數據委外比例將逐步增加的帶動,為獲利成長力道最佳的REITs產業。在德國住宅方面,在移民人口及小家庭比重激增下,目前呈現嚴重的供需失衡,推升租金穩定上漲,分析師預估至2020年以前住房供給仍無法滿足需求,房價長線仍具上漲動能。中資地產股受惠2016~2017年完工的建案開始銷售入帳,半年報表現優於預期,淨利潤率明顯優於去年同期,加上金九銀十傳統旺季來臨,買氣可望進一步提升。

  • 元大投信: 升息環境 日本REITs具投資潛力

     繼今年3月之後,Fed6/14舉行的美國聯準會(Fed)利率決策會議,宣布第二次升息,如市場預期升息1碼。從市場上升息機率的分布觀察,下次升息落在12月的機率較大,今年估計升息三次。從Fed會後聲明顯示明年後年也將各升息三次。面對升息環境,對利率敏感的REITs基金績效難免受到影響,且新台幣計價之REITs基金上半年也受新台幣升值之苦,不過仍有10檔以上維持正報酬。投資人也可選擇美元計價REITs基金,相對減少匯率上的風險,上半年表現不錯。 \n 元大投信認為,觀察今年來資金小幅流出REITs市場,面對升息環境,建議避開利率敏感較高的市場,以及價值偏高的標的。元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎指出,REITs本身會創造現金流,因此常用股價相對營運現金流量(AFFO)的比率來做為評價標準。根據美林資料,目前美國REITs約在18.2倍,並不便宜! \n 目前美國REITs的股利率約4%左右,然美國不動產市場空置率創新低、資產擴張計劃告段落,租金收益已開始下滑,短期來說,市場資金尚未收緊之前,評價將維持高水位,但長期來看將很難繼續支撐如此高的評價面。當美國的包租公,不僅租金收入可能越來越少、連建物價格都可能不保。 \n 放眼全球市場,除了美國之外,還是有不少地區有利可圖。從最佳風險回報率的角度,吳宗穎看好具有內需復甦題材的日本,包括勞動市場持續改善、職工現金收入增加、消費加速,預料終將推動通膨上升。其中,地產開發商不僅是最直接受惠於此題材的族群,首選商辦需求最暢旺的東京都,目前股票評價遭到低估,具落後補漲題材。

  • 今年來漲跌互見 REITs 全球布局勝率高

     今年來全球各區域REITs指數表現漲跌互見,截至20日止,漲幅最大的區域落在香港及新加坡,今年來REITs指數各漲9.75%和3.71%,不過同在亞洲的日本反而是跌幅最重的區域,和去年第4季日本、澳洲表現最佳情況迥異,可見市場輪動速度之快,法人建議以全球布局型的REITs基金來掌握行情較為穩健。 \n 統計投信發行的45檔REITs基金表現,今年來有14檔基金累積報酬為正,而這當中便有10檔基金是採取全球布局的策略,與投資範圍集中單一區域的REITs基金相比可說是勝率較高,表現也相對穩健。 \n 群益全球地產入息基金經理人應迦得表示,目前全球各區域房市基本面無太大疑慮,以區域來看,儘管在升息環境下美債利率有攀升風險,美國REITs表現可能受擾,但從總體經濟及房市表現來看,在美國減稅政策有利建商、購屋需求旺盛、就業增長帶動商辦需求以及實際上30年期房貸利率走揚空間有限等條件素支持下,中長期來看美國REITs仍有表現空間。 \n 中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿表示,在美國聯準會去年底升息過後,市場重新聚焦REITs基本面,市場預估今年REITs 企業獲利約5%~6%、REITs股利發放成長率7%~10%。REITs企業陸續公布去年第4季財報,優於或符合預期的比重高達9成,顯示經濟成長穩定,對不動產市場形成支撐。 \n 此外,REITs資產更大的投資誘因,是REITs資產已成為MSC第十一個產業分類,其中又以亞太不動產所占的權重較高,未來可望吸引市場資金長期進駐。

  • 大幅修正後 亞太REITs布局時機到

     2016年受到美債殖利率彈升影響,亞太REITs出現大幅度修正,股價淨值比一度修正至11倍左右,其實已接近15年低點,加上亞洲通膨溫和、貨幣政策相對寬鬆,先前拉回已提供良好進場時機。 \n 目前評價來看,地產開發商優於REITs,但若考量股利收益,過去10年REITs總報酬優於地產開發商,例如新加坡REITs與公債殖利率利差為4.28%,為全球最高水準。 \n 以新加坡REITs來看,雖然獲利成長面臨趨緩,但股利仍有一定水準,以負債比率來看,目前新加坡REITs為35%低於歷史均值,未來1年整體產業債務到期比率約10%,債務再融資的風險不高,適合穩定持有;澳洲REITs先前大幅拉回後投資價值已開始浮現,因負債比29%、股利發放率達80%、股利率5.2%、17年盈餘成長率4.3%及利差高等優勢。 \n 群益全球地產入息基金經理人應迦得認為,亞洲REITs相對看好日本以及新加坡REITs表現,日本方面主要是受惠於經濟自谷底改善,加上接下來日本將在2020年舉行東京奧運,因此基礎建設興建、都市更新和新興都會區的興起,皆有助帶動相關次產業的REITs表現;新加坡著眼於高股利率的優勢,具備落後補漲機會,表現可多關注。 \n 台新全球不動產入息基金經理人謝夢蘭表示,2017年美國景氣與就業回溫帶動下,全球不動產仍有多頭行情,整體REITs獲利成長率估5~6%,加上平均4%股利率,仍具相當大投資吸引力。 \n 亞洲REITs以日本相對看好,2016年12月東京辦公室空置率進一步下跌至3.61%,創金融風暴後新低,預期2017年日本在辦公室新增供給有限下,租賃市場可望維持溫和成長,帶動租金上揚走勢。

  • 全球景氣回溫 REITs指數吸金

     美國大選、義大利憲改公投、聯準會升息等不確定性塵埃落定後,全球主要區域REITs指數表現回溫,投信法人表示,在全球景氣溫和復甦、評價面合理以及股利率維持在穩定區間等支持下,後市可期,建議投資人不妨適度布局REITs基金,把握投資契機。 \n 2016年12月除香港和新加坡REITs指數小跌外,其他區域REITs指數全數上揚,表現依序為歐洲上漲5.31%、英國4.84%、澳洲4.31%、美國2.71%、加拿大2.32%,以及日本2.29%,連帶投信發行的REITs基金表現亦有所墊高,去年12月份整體績效平均為1.04%,前十檔基金的漲幅都在2%以上。 \n 群益全球地產入息基金經理人應迦得表示,投資REITs的優點在於可依照景氣循環,根據不同市況靈活調整投資組合,以目前全球各區域REITs來看,相對看好美國與日本表現,美國方面主要是因為經濟基本面穩健、評價面低,以及政治不確定性下滑,日本方面除了評價低之外,經濟也有自谷底改善的跡象,加上日圓趨貶,有助為REITs後市表現提供支撐,而在REITs次產業當中,可多留意受惠於經濟復甦的景氣循環產業,如辦公室、工業、飯店等相關REITs,此外,得益於網路購物發展,物流中心需求看升,相關REITs也可多加關注。 \n 中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿表示,市場投資題材轉向川普政策,如企業減稅、放寬金融監管以及擴大財政支出等相關政策,預期美國經濟成長步調加快,未來將會帶動商辦、飯店以及零售等相關REITs需求。據歷史經驗顯示,利率彈升僅於租金下滑期間對不動產類股造成負面影響,如果租金仍有上漲空間,則不需太過擔憂利率問題。 \n 陳雯卿說,目前全球REITs股價值比(P/NAV)低於長線歷史均值,且美國REITs相對不動產價格折價已逾10%,加以目前全球REITs股利率約為5%,且2017年預估REITs企業獲利成長亦可達5~6%,未來仍有上調股利發放空間。

  • 《基金》元大REITs基金績效靚,吳昕憓:看好日本、印尼

    川普當選美國總統以來,市場預期通膨升高、美國升息機率走揚,使得美10年公債殖利率罕見陡升來到2.3%,影響利率敏感度高的REITs修正,短期雖出現波動,法人建議精選優質標的逢低布局。 \n 美國公債殖利率走揚,加速全球不動產指數11月以來下跌4.8%,其中亞洲市場下跌2.8%相對較輕。觀察國內相關REITs基金,元大全球不動產證券化基金與元大全球地產建設入息基金近期表現逆勢上揚,近期繳出正報酬佳績,績效名列前茅。 \n \n 元大全球地產建設入息基金經理人吳昕憓表示,近期公債殖利率急升,美元走強,加速資金轉向撤出REITs等高息資產。展望全球不動產市場基本面相對持續看好日本、印尼的後市發展,其中短期最看好日本開發商供需結構佳搭配低評價,在日圓貶值趨勢明顯下,有機會隨大盤出現跌深反彈行情;印尼市場短期受到新興市場資金外流影響,但經濟體質佳、成長動能持續向上,中長期仍具吸引力。 \n 元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎指出,雖然美國年底升息機率極高,不過,目前經濟表現仍不足以支撐過快的升息步調,因此在利率仍偏低水準環境下,優質REITs標的中長期表現仍值得期待,短期修正倒是可以汰弱留強擇優布局。 \n 隨著美國公債殖利率上揚,壓縮收益型標的的優勢,預期將扭轉過去低利率環境下,一昧尋求收益的思維,未來轉為價值投資為主,因此建議此時布局評價仍低但基本面佳標的。 \n 川普的政見主軸包含美國製造、擴大基礎建設、減稅等等,都可能有推升通膨的效果,提高升息機率,帶動公債殖利率近來上揚,未來將持續觀察川普正式就任後的政策執行內容。 \n \n

  • 亞洲REITs抗跌 日本印尼後勁猛

     近期不動產市場圍繞在美國升息的擔憂,全球不動產10月以來下跌4.3%,由美國、歐洲領跌,亞洲市場則相對抗跌,下跌1.6%。法人表示,Fed升息的條件充足,資金短期將持續撤出利率敏感度高的REITs類股,反觀亞洲市場,今年漲幅遠不如美股表現,但因目前相對利率風險低,日本維持低利政策、東南亞處於降息循環,建議投資人可逢低進場布局REITs基金。 \n 元大全球地產建設入息基金經理人吳昕憓表示,去年整理過的日本不動產市場,內需回溫持續帶動商辦承租需求,相對REITs市場,較看好未來日本開發商的反彈機會。 \n 吳昕憓表示,目前開發商評價接近金融海嘯低點,隱含未來房價和地價將再下跌40%,相對應同樣做商辦租賃的REITs評價隱含未來資產價格將再上漲30%,可看出日本開發商的評價明顯與基本面背道而馳,加上短期日圓匯率走勢趨向穩定,因此評估短期日本開發商將具備明顯的反轉行情。 \n 至於東南亞市場過去兩年已提前緊縮,今年各政府開始推出多項經濟刺激政策,加上匯率、原物料止穩,不動產市場有望回到多頭循環,區域內特別看好印尼地產股表現。 \n 瀚亞亞太REITs基金經理人方定宇表示,亞太REITs目前的股利率約4.5%,但亞太不含日本指數產業平均卻只有2.9%,所以即使市場預期12月Fed可能升息,但只要美國的升息步調緩慢,公債殖利率不急升,市場追逐具高股利率題材的標的就會持續。 \n 方定宇認為,目前新加坡及澳洲REITs的股利率,對當地公債殖利率的利差仍高於均值。日本方面,東京商辦的租金走勢與不動產開發商股價有高度相關性,當地不動產市場股價已領先基本面表現約一年半,加上目前地產開發商指數走勢,也已反映租金下滑5%的利空,評價面也較REITs具投資吸引力,因此基金持股已由REITs逐步挪移至東京的地產開發商。 \n 群益全球地產入息基金經理人應迦得表示,整體來看,亞洲REITs受到升息議題的影響相對有限,加上香港、新加坡高股息REITs在租金和出租率上面穩定增長,股利率誘人,因此可望持續吸引資金進駐,後市表現有撐。

  • 美國亞太REITs 未來一季主打星

    美國亞太REITs 未來一季主打星

     美國REITs企業受惠低利環境帶動買氣,第2季財報繳出亮麗成績單,帶動美國REITs指數創新高,分析師上修美國REITs企業今年獲利預估成長率至7%,隨8月REITs將成為GICS第11大獨立產業,美國REITs長線續看多。 \n 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示,美國近期與房市相關的經濟數據普遍亮眼,新屋、成屋銷售都創下佳績,優於市場預期,消費者信心指數也在97.3高檔水準。財報方面,REITs企業50%超越預期,38%符合預期,53%企業提高獲利預期,其中估計數據中心產業未來3年複合成長率近14%,居各次產業之冠。 \n 群益全球地產入息基金經理人應迦得指出,市場低利環境及風險偏好回升下,全球REITs表現亮眼,7月上漲幅度達4.9%,未來1季最看好美國和亞太REITs表現,尤其美國主要REITs公司財報優於市場預期,顯示整體產業狀況強健,加上低利率持續帶動收益題材,有利REITs後續走勢。 \n 宏利投信認為,觀察歐洲地產市場,過去12~18個月持續投資區域,包括學生宿舍、小型倉儲與工業廠房等,可望因為具有結構性成長的潛力而展現抗跌趨勢,德國住宅市場可望延續健康的結構性成長趨勢,西班牙租金水準將回升,瑞典等北歐國家房地產市場前景看好。 \n 未來REITs走勢觀察指標,李文孝強調,由於美、歐、日央行的利率決策,及英國脫歐後續變化未定,市場仍存款不少變數,但美國升息腳步,及歐洲、日本央行擴大寬鬆,全球持續低利,充裕資金可望流入防禦性佳且殖利率相對高的REITs產業。此外,美國非農就業數據佳,有利房市的表現,但應留意美國總統大選結果,勢必牽動未來房市政策及市場投資意願。

  • 《國際金融》日銀宣布擴大寬鬆,提高ETF收購規模

    日本銀行(央行)周五宣布進一步擴大貨幣寬鬆,將提高指數股票型基金(ETF)的收購規模,但貨幣基礎目標維持不變,仍為80兆日圓,目前為負0.1%的利率水準亦維持不變。 \n \n日銀擴大寬鬆力道不如預期,周五日經225指數聞訊由升逾1%急速轉跌,目前下挫1.3%。 \n \n此外,日本政府公債(JGB)、不動產投資信託基金J-REITS、商業本票與企業債券等項目的收購規模均維持不變,而為日本金融機構提供美元融資的放款計畫的規模將進一步擴大。 \n \n日銀表示下次會議將就QQE負利率政策的效果進行完整評估。 \n \n

  • 日本、東南亞REITs看俏

     今年以來具收益性的REITs資產受市場青睞,法人指出,觀察今年以來主要市場表現,以經濟基本面最強的美國、原物料價格回穩的澳洲表現最佳。 \n 元大全球地產建設入息基金經理人吳昕憓表示,展望第3季,REITs有機會迎來新資金進駐,今年9月REITs將從金融產業中獨立,成為GICS第11大次產業,全球資金將有配置需求。 \n 基本面來看,看好日本、東南亞的行情,日本7月10日參議院選舉中執政黨大勝,預期7月底將有新財政刺激政策,日本在英國公投脫歐導致股市大幅修正,目前最具投資機會。另外美國升息時程將延遲,為新興市場貨幣帶來穩定性,其中最看好經濟成長結構最穩健的東南亞市場。 \n 亨德森遠見全球地產股票基金經理人Tim Gibson指出,目前市場,尤其是美國的資產品質普遍不錯、出租率維持高檔,且租金節節上升,房地產報酬率仍看好。至於歐洲和亞洲,租金增長空間雖相對有限,但央行貨幣政策支持,也可望使房地產的需求維持於較高水準。 \n 第一金全球不動產證券化基金經理人楊慈珍表示,寬鬆環境的驅使下,資金積極尋找投報率較佳的市場。各國REITs的股利率普遍都高於該國股票指數股利率,具有相當的吸引力。 \n 野村全球不動產證券化基金經理人白芳苹表示,未來相對看好美國內需及地產,其中,公寓、優質辦公室REITs股價淨值比折價幅度仍深,可留意相關投資契機。 \n 富蘭克林證券投顧表示,REITs投資仍可透過全球布局、側重美國與亞太的房地產基金掌握具高股利優勢的不動產產業投資機會。

  • REITs受市場青睞 日本、東南亞看俏

    今年以來具收益性的REITs資產受市場青睞,觀察今年以來主要市場表現,以經濟基本面最強的美國、原物料價格回穩的澳洲表現最佳。 \n \n 元大全球地產建設入息基金經理人吳昕憓表示,展望第三季,REITs有機會迎來新資金進駐,今年9月REITs將從金融產業中獨立,成為GICS第11大次產業,全球資金將有配置需求。 \n \n 基本面來看,看好日本、東南亞的行情,日本7月10日參議院選舉中執政黨大勝,預期7月底將有新財政刺激政策,日本在英國退歐導致股市大幅修正,目前最具投資機會。另外美國升息時程將延遲,為新興市場貨幣帶來穩定性,其中最看好經濟成長結構最穩健的東南亞市場。 \n \n 富蘭克林證券投顧表示,投資仍可透過全球佈局、側重美國與亞太的房地產基金掌握具高股利優勢的不動產產業投資機會。

  • 群益投信:全球REITs後市可期

     在全球低利當道的環境下,REITs因為有高股利特性,又能提供固定收益,加上各主要區域都有政策消息面的利多相繼傳出,成為市場青睞的投資標的。投信法人表示,包括美國、歐洲、日本等REITs發展成熟的區域分別祭出放寬海外資金投資REITs上限、房屋助購計畫等措施,有利吸引中長期資金進駐REITs市場,對於各區域REITs後市表現形成支撐,建議投資人可從全球型REITs基金介入,掌握各區域的漲升行情。 \n 群益投信表示,美國在去年底放寬外國退休基金投資美國上市REITs的上限至10%,並通過免除外國投資房地產稅率法案的所有稅賦,未來外國退休基金在投資美國房地產時,可享有與美國退休基金一樣稅賦待遇,有望吸引更多海外資金流入REITs;歐洲央行仍維持寬鬆基調,以及英國推出房屋助購計畫,也有利資金持續進駐的REITs;日本央行則維持每年900億日圓的J-REITs購買計畫,並將投資上限放寬至10%,加上日本將主辦2020奧運,公共建設需求上升等利多加持下,有利REITs表現。 \n 整體而言,在各主要區域政策利多不斷之下,REITs後市可期,建議投資人可採取定期定額或分批進場的方式適度布局全球型REITs基金,把握投資契機。

  • 收益穩定、高殖利率 機構法人越來越愛REITs

    投資跟著專家走準沒錯,在1980年以前,REITs在機構投資人的資產配置中完全名不見經傳,近20年不論是實體地產市場或是REITs金融商品市場,都發展快速且日漸成熟,儼然成為機構法人的投資新寵。 \n \n 投信法人表示,REITs同時享有資本利得及租金收益,使追求穩健報酬的機構投資人在地產的配置比重從2.9%,一路不間斷地快速成長到近10%,REITs已經成為股票與債券外,資產配置中不容忽視的一環。 \n \n 群益全球地產入息基金經理人應迦得表示,繼美國放寬外國退休基金投資美國REITs上限後,日本央行也在1月的利率決策會議上,同步放寬J-REITs的投資上限比例,由原本的5%放寬0.5個百分點至10%,且維持J-REITs全年900億日圓的購買規模,在美、日陸續放寬REITs投資上限,都有利全球REITs走出一波上漲行情。展望未來,受惠於全球多數國家維持寬鬆政策的提振,預期將有利於房市供需基本面,因此持續看好REITs後市表現。 \n \n 台新北美收益基金經理人陳雯卿表示,REITs除了有資金面的挹注,還有強勁的基本面支撐,美國就業市場持續復甦、低利率環境且房屋庫存偏低,今年可望有不錯的表現機會。

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