搜尋結果

以下是含有現金流量折現的搜尋結果,共04

  • IFRSs不動產折現率 擬統一

     針對明(2012)年開帳日的不動產如何估價?金管會已決定,不會因產業不同而有不同的折現率,即壽險業將不會因早年的高利率保單,讓不動產價值被低估,金管會最快本周內會公布範例公司財報,讓所有上市櫃公司依循。 \n 金管會不希望不動產增值被當作炒作股價、助長房市非理性增值或淨值暴增工具,決定不動產鑑價採現金收益還原法,必須有穩定的現金流量,用加權平均資金成本折現。 \n 金管會指出,此方法已將素地及非出租用等不動產增值部分排除,且避免公司用區域比較法等炒高不動產價格。 \n 在保險業部分,金管會要求不動產增值金額在抵扣因IFRSs實施,造成淨值減損部位後,其餘增值金額要全數轉提為負債項下的特別準備金,讓淨值維持不增不減的最大原則。 \n 但「加權平均資金成本」方面,原先金管會認定是要用長期資金成本計算,壽險業早年推出預定利率5%、6%以上的保單可能影響其資金成本,造成保險業不動產折現率可能在5%附近,其他產業可能只有2~3%。 \n 這麼一來,將出現同一大樓,不同產業持有,財報顯示將有不同價值的問題,保險業及會計師反應,如此恐怕會造成未來赴海外籌資有重編財報的問題。 \n 金管會已為此再舉行會議確定,未來加權平均資金成本不會出現行業「不一致」的情況,會接近現行不動產估價技術規則,同時也已向會計師再三確認,台灣這些IFRSs規定,未來企業在赴海外籌資時,不會有重編財報的問題。 \n 金管會選定的台積電、兆豐銀、上緯、穎台科技等4家財報示範公司,最快本周公布示範財報,屆時不動產如何估價,也會在財報中有詳細說明折現及評估方式。

  • 接軌IFRSs爭議大 保險業下周爭翻盤

     保險業接軌IFRSs,下周一(18日)希望向金管會主委陳裕璋爭取較大空間!金管會15日舉行保險業財報編製準則公聽會,保險業者都反應,以加權平均資金成本折現法,計算出不動產價值多數「不增反減」,希望爭取較低的折現率;金管會委員林建智、劉啟群則承諾,下周將向陳裕璋及相關委員爭取。 \n 昨日會議中,4大會計師亦表示一些疑慮,但若金管會訂出規範,會計師即不會簽署保留意見,不過由於台灣接軌IFRSs有因應國內監理需求進行些許調整,未來企業若到國外發GDR等籌資,財報應該必須重編。 \n 同時,壽險業帳上620億元、產險業帳上560億元的特別準備金,2012年開帳將全數移往股東權益項下的特別盈餘公積,且限制分配,如此一來,希望符合財政部95年的函令,即未分配盈餘若限制分配,可免課10%稅金;但若放在股東權益項下,可能有營所稅,是否要分3到5年繳交,亦或沖抵時再課稅(約可有20年的時間),此部份將向財政部確定。 \n 不過,保險局已在財報編製準則預留伏筆,即特別準備金移往特別盈餘公積,淨值增加部分必須先扣除相關減損及費用後,相關費用即包括未來可能要求壽險業及產險業都要就淨值增加部分,同步增提準備金,依舊維持陳裕璋要求的「接軌IFRSs,金融業淨值不增不減」,但如何增提準備金仍待後續討論。 \n 壽險業者表示,已多次爭取不動產增值、特別準備金能留在淨值部位,否則目前信評機構、外資法人都指評國內壽險業淨值過低,淨值占負債比可能是亞洲保險業最低,壽險公司真實價值會被明顯低估。 \n 壽險業表示,若以目前金管會訂出的租金現金流量折現法,且必須用加權平均資金成本去折現,壽險業資金成本可能在4%到5%,一般產業可能只有2%左右,同一棟投資用不動產,若是傳產業持有及壽險業持用,不動產開帳時會有極大的價值差異,壽險業的不動產價值明顯遭到低估。

  • 不動產以市值開帳折現 壽險:價值恐減損

     不動產增值利益用來充實股東權益,對壽險業來說如「美夢一場」。金管會同意2012年元旦開帳,投資用不動產可用公允價值,即現金流量折現,但規定折現率用加權平均資金成本,壽險業平均在4~5%,近期試算後,僅台北市如信義計畫區有部分大樓增值,其餘不動產增值金額並無太大。 \n 公開發行公司財報編製準則已經金管會委員會通過,預計今(7)日公告生效,保險業及銀行業的財報編製準則預計7月底前預告,銀行局已暫訂下周舉行公聽會確定法規方向。 \n 保險業部分,據金管會初步了解,金融資產重分類部分,大部分公司應該都會造成淨值減損,所以希望用不動產開帳日的增值利益來彌補,目前確定開帳日可用租金的現金流量折現估算不動產增值利益,但折現率要用平均加權資金成本計算。 \n 如此一來,壽險公司早年發行5~6%的高利率保單即會反映在資金成本,平均資金成本約4~5%,若現在租金以此利率折現,則不動產增值金額從原先的2,000億元降到極低的數字,有些地方甚至可能出現價值減損。

  • 壽險不動產開帳 採現金流量

     金管會委員會今(16)日將拍板公開發行公司財報編製準則,將以函令方式確定投資用不動產在2012年開帳日,以現金流量折現法計算價值列帳,準則中則會明訂不動產續後評價以成本為主。 \n 並且日後再視不動產鑑價情況及企業揭露不動產公允價值狀況,決定何時採內市價法。 \n 至於事關台灣高鐵淨值變化的特別股列帳問題,仍是要接軌國際公報精神,以契約實質判定,若已屬負債性質的特別股,就須從股東權益項下移到負債,若較偏股權性質則不必強制移往負債,至於是否要對高鐵以函令方式額外排除,則要看今日委員會共同的決定。 \n 壽險公會昨天將壽險公司依現金流量折現法試算的不動產價值交給金管會,原本以市價計算,壽險業帳上不動產增值金額達2,500-3,000億元,但若以現金流量折現,即排除自用不動產及素地、開發中工程,則增值金額低於2,000億元。 \n 金管會昨天內部討論財報編製準則,確定不動產開帳要以現金流量折現法,定義是有「長期穩定現金流量者」,若是不動產前幾年都未出租,在開帳日前突然有租約,這部分要由會計師檢視,金管會不再硬性規定要出租滿3年等條件。 \n 至於現金流量折現率,則依內政部公布的不動產估價技術規則,由不動產估價師考量銀行定存利率、市場公債利率、市場相同類似的不動產標的等,加上投資地區的風險貼水計算,金管會也決定不訂定統一折現率,由不動產估價師及簽證會計師檢核。 \n 銀行員工優惠存款問題,由於對銀行衝擊較大,將留在7月公布的銀行財報編製準則考慮,不會在公開發行公司的財報明訂。 \n 其餘編製方式主要都與IFRSs各公報精神接軌,金管會規畫今日委員會通過後,即會立即展開預告7日,蒐集各界意見後,23日委員會要定案所有準則,6月底公告,1,300多家上市櫃、興櫃企業即可參照,開始準備財報分類及接軌因應,7月銀行、保險等金融業編製準則也會參考相關原則預告及公布實施。

回到頁首發表意見