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  • 買房族必看!實價登錄+房地合一2.0上路 兩招「巷仔內」心法教戰

    買房族必看!實價登錄+房地合一2.0上路 兩招「巷仔內」心法教戰

    根據《財訊》報導,7月1日,台灣房地產新的時代來臨。「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」兩大新制同時上路,前者是讓交易價更透明,後者是鼓勵長期持有。這是劃時代的開始,一位代銷老手說:「要靠房地產大賺,已成過去式。」 短期交易重稅 逼退投資客 《財訊》報導指出,合一稅1.0版在2016年上路,是房地交易新稅制,出售房地才須申報,有獲利就得繳稅,但可免除自用的400萬元免稅額。該稅制施行後,由於持有的時間愈長,繳的稅愈低,成功遏止短期進出的市場投資客,但未納入預售屋,以及法人交易,成為市場漏洞。 2.0版則拉長「短期交易」重稅期,將持有不到兩年的稅率從35%提高至45%,持有2~5年從20%調高至35%,必須持有超過10年,才享有10%,也將預售屋之間的換約獲利納入,對法人交易更嚴格。此舉主要用意是促進「長期持有」,讓房價不容易快速墊高。 《財訊》分析,實價登錄2.0則讓市場「更透明」,內政部地政司表示有5大變革,1、地號門牌完整揭露。過去將資訊區段化、去識別化,門牌號碼以30號為單位揭露,如中正路1~30號,新制將溯及既往,從2012年8月上路的實價登錄資料、300多萬筆買賣、租賃、預售屋,都會揭露完整詳細的地號及門牌資訊。 2、預售屋全面納管、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內,申報交易價格等資訊。 3、增訂查核權及加重屢不改正罰則。對於未依限申報、申報價格或面積不實情形將按戶棟處罰,並就兩次處罰仍未改正者,加重處罰。 4、紅單交易納管。指建商或代銷收受定金時,不得約定有保留出售、保留簽約的權利;而買方也不能將書面契據轉售予第3人,否則也會有罰鍰。 5、預售屋買賣定型化契約管理。在開賣前,業者必須將基地面積、銷售時間、戶數以及預售屋買賣定型化契約等,報請地方政府備查。 內政部地政司副司長林家正,接受《財訊》採訪指出,舊制是建商自售預售屋無須申報,除非委由代銷,且代銷在終止代銷契約後才需要申報。距離開案到結案可能4、5年,常是落後資訊,對民眾幫助不大。日後預售屋會以「案名」揭露,若1個月的申報期,加上地方政府1個月的審查期,最快兩個月就能查到買賣資訊。 林家正補充,之後的揭露仍會由地方政府進行檢視,並篩選剔除特殊交易或顯著異於市場正常交易的不合理價格。例如類似全台開價最貴豪宅「陶朱隱園」情形,因為是關係企業交易、單價創全台新高,揭露的機會仍不大。

  • 陸股收緊IPO輔導 2021年已有70家企業終止審核

    大陸A股的IPO輔導驗收方針趨嚴管理,傳當前輔導期有延長跡象,從數據上看,2021年已有70家擬IPO企業終止審核,數量遠多於2020年高峰,後續方針將影響到逾2千家的擬IPO企業。 21世紀經濟報導指出,當前大陸A股有一陣IPO撤回潮,2021年至今已有70家擬IPO企業終止審核,2020年高峰的Q4也才有43家。而這當中,大多數終止審核企業均是主動撤回申報材料。 報導引述投行人士說法稱,A股IPO輔導驗收工作整體收緊、延長輔導期,相比IPO在審企業,正在接受輔導的企業數量更為龐大,監管層嚴把入口關要從更前端抓起,已與之前走過場的方針不同。 相比IPO排隊企業,處於輔導期的擬上市公司數量更為龐大,報導引述Wind數據顯示,截至3月15日,A股全市場已報送IPO申報材料,但尚未通過發審委或上市委審核的企業就有479家,而已報送輔導備案材料,正接受上市輔導的企業數量就高達2,278家。

  • 康友-KY 愚人節下市

     康友-KY從2020年第二季之後的季報均未如期繳交,因六個月內補繳期限已於18日截止,證交所19日正式公告康友-KY下市案,依規定需對外公告40天來算,剛好是4月1日愚人節下市。  證交所指出,康友-KY去年8月14日未如期申報去年第二季季報,接下來第三季季報也未繳,核有證交所營業細則第50條之3第1項第1款之情事,隨即於8月18日起停止買賣至今,依規定六個月內若未補申報財報,核有同細則第50條之3第3項第6款應終止其有價證券上市情事,也就是到今年2月18日截止,股票將下市,因此,19日簽核並公告康友下市案。  證交所說明,依照規定,公告時間須40天,依此推算剛好4月1日下市,不過,還是希望康友-KY新經營團隊能再補財報上來,只要在下市前八個營業日(即3月22日)前依法令規定補行公告申報去年第二季季報,且營業細則第50條之3第3項其他各款規定情事,並檢具相關事證向證交所提出申請者,得公告免除其下市。  不過,以目前情況來看,康友-KY免除下市的機率似乎相當低,相關人士表示,康友-KY至今還沒有公告新的會計師,如果沒有會計師同意簽核其財報,康友-KY應送不出財報了。

  • 康友-KY將於4月1日終止上市

    證交所於19日晚間正式公告,康友-KY(6452)將於4月1日起終止上市。 證交所發布新聞稿指出,康友-KY之前因未依法令規定期限公告申報去(109)年第二季及第三季財務報告,核有證交所營業細則第50條之3第1項第1款之情事,證交所已公告自109年8月18日起停止其上市有價證券在證券集中交易市場買賣,至110年2月18日已屆滿6個月,核有同細則第50條之3第3項第6款應終止其有價證券上市情事,該上市有價證券自110年4月1日起終止上市。 另依同細則第50條之3第4項規定,經證交所公告其上市有價證券終止上市者,倘於實施日至少8個營業日(110年3月22日零時)前,依法令規定補行公告申報前開未依期限檢送之財務報告,且無同細則第50條之3第3項其他各款規定情事,並檢具相關事證向證交所提出申請者,證交所得公告免除其終止上市。

  • 實價登錄2.0只是保障購屋基本權益而已

    實價登錄2.0只是保障購屋基本權益而已

    實價登錄自2018年8月1日實施,八年來始終無法彰顯政策效果而屢遭詬病,其中30個門牌區間價,以及一般交易物件在所有權移轉後30日內,預售屋在代銷契約終止後30日內登錄,就時間性與房價變動而言,與一般民眾預期落差甚大,導致內政部原推出的「實價登錄2.0」修正版未通過立法之後,反被形容為「實價登錄0.5」。 因此,在12月10日行政院會通過內政部重行函送「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」修正草案之後,蘇貞昌院長即一再強調,本次修法將透過「揭露完整門牌或地號」、「預售屋全面納管並即時申報」、「增加主管機關查核權」及「屢不改正加重處罰」等方式,提供更透明、即時、正確的不動產交易資訊,以避免不動產價格不當哄抬及消費糾紛重複上演。 實價登錄修法四大重點 以下係根據12月10日行政院公布之修法資訊彙整為以下四點,以供參考。 1.將主管機關查核權提升到法律位階,除由各地方政府持續辦理例行性查核外,未來內政部對於價格疑有不實的個案,將可直接向相關機關或金融機構進一步查閱有關文件,以確保交易資訊真實正確。 2.由於現行門牌地號以30號區間揭露外界認為不夠透明。考量門牌、地號及價格是不動產的標示資料,與個人隱私無關,所以這次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家,將成交個案的門牌或地號完整顯示,以促進交易資訊更加完整透明,避免交易當事人錯誤判斷,促進不動產交易更具公平及效率。至於申報登錄案件內的個人資料,仍將依法加以保護,絕對不會對外洩漏。 3.將申報時機提前到簽訂預售屋買賣契約書後三十日內即需逐案申報,且將自行銷售預售屋者全面納管,可使預售屋交易資訊更為透明並縮短資訊揭露時間。 4.為遏止實務上有申報登錄義務人屢不改正,刻意隱匿資訊進行炒作哄抬情事,修法對於未申報或價格不實經三次處罰仍未改正者,將加重處15萬元至75萬元罰鍰;且就包含多戶棟建物交易之案件,將以1戶(棟)1罰為原則。 實價登錄修法相關重要條文 至於行政院公布之草案修正要點如下: 一、「平均地權條例」修正部分: (一)為促進申報登錄資訊更為透明、正確,修正將成交案件之門牌或地號完整揭露,並溯及已揭露案件,另增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。(修正條文第47條) (二)增訂自行銷售預售屋者,應於銷售前以書面報請所在地 之地方主管機關備查,並應於簽訂買賣契約書之日起30日內申報登錄資訊。(修正條文第47條之3) (三)為遏止申報登錄義務人刻意利用資訊缺乏或不實炒作哄抬情事,修正罰則對於屢不改正者加重罰鍰額度;另增訂違反自行銷售預售屋申報登錄規定、規避、妨礙或拒絕查核及違反自行銷售預售屋前應報備查規定之罰則。(修正條文第81條之2) 二、「地政士法」修正部分:刪除地政士於買賣受託案件之申報登錄義務及其違反義務之處罰規定。(修正條文第26條之1、第51條之1) 三、「不動產經紀業管理條例」修正部分: (一)刪除不動產經紀業對於仲介成交買賣案件之申報登錄義務;代銷經紀業預售屋案件申報登錄期間修正為簽訂買賣契約書之日起30日內辦理,並增訂委託代銷契約相關書件應報請備查;另成交案件之門牌或地號完整揭露,並溯及已揭露案件;及增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。(修正條文第24條之1) (二)依申報登錄義務人違法情節對於申報登錄制度影響程度修正罰則,區分罰鍰額度及處罰方式,以符比例原則;增訂規避、妨礙或拒絕查核及違反委託代銷契約相關書件應報備查規定之罰則。(修正條文第29條) 其實,實價登錄無法真正揭露一般所預期的真實價格,尚有公設比、停車位、建物結構RC或SRC,以及裝潢設備等重要因素,有關這些議題,應在這次「實價登錄2.0」修法之後接續討論改進! 由以上之分析可知,紅單炒房已延燒多時,主管機關之所以反應慢半拍,實與預售建案資訊不透明息息相關,因此,主管機關務必要繼這次遏抑投機炒房措施之後,儘速完成「實價登錄2.0」之立法程序;惟消費者購屋之前,除應仔細觀察打炒房效果之外,更應格外留意實價登錄所揭露之房價資訊,俾確實保障購屋權益! 茲再將2018年5月3日內政部所公布行政院會通過「實價登錄地政三法」之實價揭露內容節錄如附表,以供參考。 2018年5月3日內政部地政司實價登錄專區所公布『行政院會通過「實價登錄地政三法」 內政部:不動產交易資訊將更即時、透明、正確』資訊內容: 內政部指出,目前買賣案件實價登錄是在辦竣買賣移轉登記後30日內辦理,預售屋則由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報,為了促進資訊更為即時,這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理,揭露時間將可縮短30日;預售屋則提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報,可大幅縮短揭露時間。 對於近日媒體報導揭露詳細門牌或地號對於個人資料保護的疑慮部分,內政部表示,個人資料是指自然人的姓名、出生年月日、身分證統一編號等得以直接或間接方式識別該個人的資料,而門牌、地號、價格等是不動產的標示資料,不屬於個人資料範圍。自104年2月2日起,原本任何人都可申請揭示所有權人的完整姓名及住址的不動產登記第2類謄本,已經修正隱匿個人資料,故實價登錄資料如揭露詳細門牌或地號,已經無從透過謄本間接識別個人資料。所以本次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家,將成交個案的門牌或地號完整顯示,以促進交易資訊更加完整透明,避免交易當事人錯誤判斷,促進不動產交易更具公平及效率。至於實價登錄案件內的個人資料,仍將依法加以保護,不會對外洩漏。 本文作者:莊孟翰 (本文摘自《理財周刊1060期》)

  • 實價登錄2.0 加重申報不實罰鍰

    內政部次長花敬群指出,實價登錄實施八年來,買賣、租賃、預售屋等申報登錄案件可供查詢資料已有306萬2,000多件,網站累積查詢人數已達1億6,400萬人次,切實呼應民眾想要瞭解不動產交易價格的需求。因此,政府將繼續推動實價登錄2.0。 內政部提出「實價登錄2.0如何落實交易透明化及增進居住正義」報告,部長徐國勇因氣喘復發就醫,改由次長花敬群口頭報告。 花敬群指出,為回應民眾對於實價登錄制度之建議與期待,並因應近期預售屋交易市場亂象,內政部將推動「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」相關條文的修法作業。 修法重點包括: 一、揭露完整門牌、地號。目前實價登錄個案之門牌、地號以30號區間提供查詢,外界認為不夠透明。考量門牌、地號、價格乃不動產標示資料,本次修法將門牌、地號完整揭露,使交易資訊更加完整透明。至於案件內的個人資料,仍將依法加以保護,不會對外揭露。 二、預售屋銷售前備查、全面納管且即時申報。預售屋買賣因無須登記,行政機關不易掌握及管理,故本次修法規定銷售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂委託代銷契約後30日內,應將預售建案銷售資訊或委託代銷契約報備查,以利各地方政府掌握轄區預售屋推案情況,落實預售屋資訊申報與管理。 同時,目前預售屋成交資訊,是由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內,才將代銷建案整批申報,自行銷售預售屋者無須申報,資訊不夠完整且揭露時間延遲約半年至三年。為促進預售屋資訊更即時、完整,本次修法將申報時機提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內即需逐案申報,且將自行銷售預售屋者全面納入申報範圍。 三、增加主管機關查核權。目前各地方政府查核實價登錄案件,係透過核對買賣契約及申報人、交易輔助人等陳述內容進行確認,惟尚欠缺法律位階之查核權,難以進一步確認買賣交易資訊真偽。 為加強查核成效,本次修法將主管機關查核權提升到法律位階,除由各地方政府持續辦理例行性查核外,未來內政部對於價格疑有不實的個案,將可直接向相關機關或金融機構進一步查閱有關文件。 主管機關對於查核權的行使,明定不得逾越確保申報登錄資訊正確性目的之必要範圍。而對於相關機關或金融機構之查核權,亦僅限縮於本部查核價格資訊疑有不實之個案。 四、屢不改正加重罰責且按戶(棟)處罰。為遏止申報登錄義務人屢不改正刻意隱匿資訊進行炒作哄抬情事,對於成屋及預售屋買賣未依限申報、申報價格或交易面積不實,經處罰3萬元至15萬元罰鍰3次後仍未改正者,將按次加重處罰15萬元至75萬元罰鍰;且就成屋及預售屋交易包含多戶(棟)建物之案件,如未依限申報或申報價格不實,將由現行以案件數處罰之方式,改按建物戶(棟)數處罰,以嚇阻有心人士炒作。

  • 實價登錄2.0修法出爐 預售屋全納管

    實價登錄2.0修法出爐 預售屋全納管

     行政院會10日拍板實價登錄2.0的地政三法修法,預售屋全面納管,並應在銷售前備查、交易後30日內申報;揭露門牌,並溯及已揭露案件;加重價格不實申報罰則,三次不改正,最高可處75萬元,並得按次處罰,避免不動產價格不當哄抬。  行政院會10日通過《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》修正案,將送立法院審議。修正案在保障民眾隱私權前提下,透過揭露完整門牌或地號、預售屋全面納管並即時申報、增加主管機關查核權及屢不改正加重處罰,提供更透明、即時、正確不動產交易資訊,改善目前資訊不對稱情形,有助避免不動產價格不當哄抬及消費糾紛。  目前預售屋成交資訊,是由代銷業者在委託代銷契約屆滿或終止後30日內,才將代銷建案整批申報,揭露時間延遲半年至三年。此次修法將申報時機提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內、即需逐案申報,且將建商自行銷售預售屋者全面納管,可讓預售屋交易資訊更為透明,並縮短資訊揭露時間。  由於現行門牌(地號)以30號區間揭露,外界認為不夠透明。內政部說,考量門牌、地號及價格是不動產的標示資料,與個人隱私無關,這次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家,將成交個案的門牌或地號完整顯示,並溯及已揭露案件,促進交易資訊更加完整透明,避免交易當事人錯誤判斷。  這次修法也將主管機關查核權提升到法律位階,除由各地方政府持續辦理例行性查核外,未來內政部對於價格疑有不實的個案,將可直接向稅捐機關或金融機構進一步查閱有關文件,確保交易資訊真實正確。另為遏止實務上有申報登錄義務人屢不改正,刻意隱匿資訊進行炒作哄抬情事,修法對於未申報或價格不實經三次處罰仍未改正者,加重處15萬元至75萬元罰鍰,較現行加重三倍;且就包含多戶(棟)建物交易案件,將以一戶(棟)一罰為原則,亦即預售逐批申報仍會逐戶查核處罰。

  • 遏止紅單炒房 政院雙管齊下 預售屋全面納管

    遏止紅單炒房 政院雙管齊下 預售屋全面納管

    (實價登錄2.0修法比較。圖/內政部提供) 行政院會今(10)日拍板實價登錄2.0修法及所得稅基本稅額條例修正案,預售屋全面納管,並應在銷售前備查、交易後30日內申報,揭露門牌,加重價格不實申報罰則,三次不改正,最高可處75萬元,並得按次處罰,避免不動產價格不當哄抬。行政院會上午通過「平均地權條例」、「地政士法」第26條之1、第51條之1、第59條修正草案,及「不動產經紀業管理條例」第24條之1、第29條、第40條修正案,將送立法院審查。行政院長蘇貞昌表示,為健全房市、合理房價,上周院會已就「紅、登、稅、貸、宅」五大面向提出具體對策,其中,修正實價登錄三法就是重要措施之一。 蘇貞昌說,這次在保障民眾隱私權前提下,精進不動產成交資訊申報登錄制度,透過「揭露完整門牌或地號」、「預售屋全面納管並即時申報」、「增加主管機關查核權」及「屢不改正加重處罰」等方式,提供更透明、即時、正確的不動產交易資訊,改善資訊不對稱情形,有助於避免不動產價格不當哄抬及消費糾紛,這對健全不動產交易市場,落實居住正義,是相當重要的一環。 內政部說,目前預售屋成交資訊,是由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內,才將代銷建案整批申報。此次修法將申報時機提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內、即需逐案申報,且將自行銷售預售屋者全面納管,可讓預售屋交易資訊更為透明,並縮短資訊揭露時間。 由於現行門牌(地號)以30號區間揭露,外界認為不夠透明。內政部說,考量門牌、地號及價格是不動產的標示資料,與個人隱私無關,這次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家,將成交個案的門牌或地號完整顯示,促進交易資訊更加完整透明,避免交易當事人錯誤判斷。 內政部說,這次修法也將主管機關查核權提升到法律位階,除由各地方政府持續辦理例行性查核外,未來內政部對於價格疑有不實的個案,將可直接向相關機關或金融機構進一步查閱有關文件,確保交易資訊真實正確。 另為遏止實務上有申報登錄義務人屢不改正,刻意隱匿資訊進行炒作哄抬情事,修法對於未申報或價格不實經三次處罰仍未改正者,將加重處15萬元至75萬元罰鍰;且就包含多戶(棟)建物交易的案件,將以一戶(棟)一罰為原則。 此外,行政院會也通過「所得基本稅額條例」第12條、第18條修正案。蘇貞昌說,為維護租稅公平,並杜絕個人藉由設立公司或股權交易,規避不動產交易稅,這次修正增訂個人未上市櫃股票交易所得計入個人基本所得額課稅,以防止有心人士鑽營逃漏,遏止房地炒作。 蘇貞昌說,修法將中央目的事業主管機關核定且設立未滿五年的高風險新創事業排除適用,兼顧台灣培植新創事業,以帶動產業轉型的政策目標。

  • 政院拍板實價登錄2.0修法 預售屋全面納管

    行政院會今(10)日拍板實價登錄2.0修法,預售屋全面納管,並應在銷售前備查、交易後30日內申報,揭露門牌,並溯及已揭露案件,加重價格不實申報罰則,三次不改正,最高可處75萬元,並得按次處罰,避免不動產價格不當哄抬。 行政院會今日通過平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例修正案,將送立法院審議。修正案在保障民眾隱私權前提下,透過揭露完整門牌或地號、預售屋全面納管並即時申報、增加主管機關查核權及屢不改正加重處罰,提供更透明、即時、正確的不動產交易資訊。改善目前資訊不對稱情形,有助避免不動產價格不當哄抬及消費糾紛。 目前預售屋成交資訊,是由代銷業者在委託代銷契約屆滿或終止後30日內,才將代銷建案整批申報,揭露時間延遲半年至三年。此次修法將申報時機提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內、即需逐案申報,且將建商自行銷售預售屋者全面納管,可讓預售屋交易資訊更為透明,並縮短資訊揭露時間。 由於現行門牌(地號)以30號區間揭露,外界認為不夠透明。內政部說,考量門牌、地號及價格是不動產的標示資料,與個人隱私無關,這次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家,將成交個案的門牌或地號完整顯示,並溯及已揭露案件,促進交易資訊更加完整透明,避免交易當事人錯誤判斷。 這次修法也將主管機關查核權提升到法律位階,除由各地方政府持續辦理例行性查核外,未來內政部對於價格疑有不實的個案,將可直接向稅捐機關或金融機構進一步查閱有關文件,確保交易資訊真實正確。 另外,為遏止實務上有申報登錄義務人屢不改正,刻意隱匿資訊進行炒作哄抬情事,修法對於未申報或價格不實經三次處罰仍未改正者,加重處15萬元至75萬元罰鍰,較現行加重三倍;且就包含多戶(棟)建物交易的案件,將以一戶(棟)一罰為原則。

  • 多簽一張400萬折讓單以為賺到 竟吃上罰單還被移送檢調

    多簽一張400萬折讓單以為賺到 竟吃上罰單還被移送檢調

    實價登錄制度上路之後,已經成為民眾購屋時之重要參考,但實價登錄制度有時也會成為有心人作價灌水,拉高成交行情的工具。內政部地政司特別指出,這樣的行為已經涉及違規違法,呼籲民眾千萬要特別注意。 【案例事實】 李先生看中住家附近一棟建商新推的大樓,他買了其中一間40坪的房子,價格也講好每坪60萬,總價一共是2400萬。簽約前,建商經理突然跟他說,希望李先生能配合用每坪70萬來簽約,也就是每坪比原來的多10萬,但會同時簽一張400萬元的折讓單給李先生。也就是說,李先生最後仍然只要付2400萬元就可以了。 建商經理告訴李先生,如果他願意配合,公司可以免費送他價值100萬的進口廚房衛浴設備,李先生一聽,不用多付錢,又可以得到免費的高級設備,難得有這麼好康的事情,於是就答應了。 沒想到半年後,國稅局通知他該次交易涉嫌申報價格不實,因此要處以罰鍰,而且該行為已經涉及《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪,因此將移送檢調偵辦。 【法律解析】 熟稔不動產法令專家劉韋德律師表示,依《不動產經紀業管理條例》24-1的規定,起造人或建築業委託不動產經紀業代銷之預售屋,應由經營代銷業務之經紀業於委託代銷契約屆滿或終止30日內辦理申報;但若建商或地主沒有委託代銷,而是自行銷售之預售屋,則是等到房屋蓋好實際銷售時,才要用一般買賣案件方式辦理申報登錄。 實務上,有建商希望利用實價登錄制度,以不實的價格拉升成交行情,因此會在與消費者談定價格之後,希望消費者配合以更高的成交價格簽約,但同時間卻另外再以各種名義將虛漲的價額簽立折讓單,因此消費者最後所付的價金並未增加,所以有些消費者就會因為貪圖建商提供的各種「誘因」而答應配合。 劉韋德律師指出,雖然折讓單是另外簽立,但實際上折讓單是屬於對於原買賣契約之修正,仍然是屬於雙方買賣契約之一部,因此買賣雙方在申報實價登錄時,應該要依據實際折價後之金額核實申報才是正確作法,如果已經有折讓事實,但僅以折讓前之較高價格申報,很可能就會被認定為申報價格不實。 而被依《平均地權條例》第47條第2項、第81條之2第2項規定,處以三萬元至十五萬元之罰鍰(內政部104年06月29日台內地字第1040420844號函釋參照)。 劉韋德律師進一步說明,這種合謀灌水拉高成交行情的做法,若是沒有合理基礎的折讓,純粹只是為了作高價格,還可能會另涉及《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪的刑事責任,因此消費者切勿貪圖小利隨便配合,以免因小失大。 更多 CTWANT 報導

  • 恩得利上櫃股票 11/17起終止櫃檯買賣

    櫃買中心今(7)日公告恩得利公司(1333)有價證券自109年11月17日起終止櫃檯買賣。 恩得利公司前因未於期限前公告申報108年度財務報告,暨前董事長林有欽個人轉投資公司之借款,私下以恩得利公司為借款之連帶保證人,屬重大內部控制缺失,櫃買中心依規公告該公司自109年4月7日停止交易,後陸續因未公告申報109年第1季及第2季財務報告,併案繼續停止櫃檯買賣。另恩得利公司尚有與關係人昆山兆震電子有限公司債務協商等重大影響股東權益之情事,櫃買中心依規併入前開停止交易案事由。 今恩得利公司有價證券停止交易已屆滿6個月,且前開情事迄未改善,櫃買中心依規公告恩得利公司有價證券自109年11月17日起終止櫃檯買賣。

  • 安侯建業專欄-中國大陸常見投資對賭條款解析

     為了進一步增強研發和生產能力,提高品牌影響力企業往往會以IPO為目標,並在IPO之前先引入外部投資人。但在企業併購和引入風險投資的過程中,外部投資者為了保障投資回報,往往會附帶業績和補償要求,這樣即使企業業績不達標,投資人也能獲得一定的保底收益,同時還能要求股權退出機制。中國大陸資本市場自2016年至2020年7月上市的公司,其招股說明書中披露申報期內曾存在對賭條款的占比總體呈上升趨勢,其中以創業板和科創板為最高。對賭安排多種多樣,可以分為以下不同的特徵:  1.按對賭條款觸發條件劃分:完成特定事件,如完成首次公開發行上市或企業業績承諾。  2.按求償方式劃分:現金補償、低價或無償轉讓目標公司股權、回購投資人持有的目標公司股權。  3.按對賭條款的義務人劃分:控股股東、實際控制人作為義務人、發行公司作為義務人、控股股東或實際控制人與發行公司共同作為義務人。  其中只有當發行公司參與對賭並承擔結算義務,這項合同約定才會對發行公司的財務報表產生影響,舉例說明:  1.由發行公司簽訂對賭協議並由發行公司支付現金買回投資人之股權:  這種情形下,發行公司承擔了以現金回購自身權益工具的義務,因回購義務取決於合同對手方是否行使賣回權,且發行公司須以現金(金融資產)為履行標的,因此投資方所投入之資金及對賭合約義務會視為金融負債,公司仍應在初始認列時按照回購股份所需支付金額的現值將該義務確認為一項金融負債。  2.由發行公司主要股東簽訂對賭協議:  如前述,若發行公司本身無需承擔回購義務的時候,對發行公司不會產生財務影響。但在實務中我們還要考慮其他因素,判斷是否發行公司在實質上也不承擔回購義務。另外需注意的是,若發行公司之控制股東是法人而非自然人,簽訂該對賭條款之法人股東其財務報表之影響。  在過去中國大陸IPO審核機構對賭協議的態度幾乎是零容忍,所以企業申報IPO前通常都會解除對賭協定,但近期IPO實務中,企業在申報前對未履行完畢的對賭協議,有以下幾種處理方式:  依2019年3月發布的《上海證券交易所科創板股票發行上市審核問答(二)》,「原則上要求發行人在申報前清理對賭協議,但同時滿足以下要求的對賭協議可以不清理:  I.發行人不作為對賭協議當事人;  II.對賭協議不存在可能導致公司控制權變化的約定;  III.對賭協議不與市值掛鉤;  IV.對賭協議不存在嚴重影響發行人持續經營能力或者其他嚴重影響投資者權益的情形。」  另2020年6月發布的《關於紅籌企業申報科創板發行上市有關事項的通知》,規定紅籌企業向PE、VC等投資人發行帶有約定贖回權等優先權利的股份或可轉換債券的,發行人和投資人應當約定並承諾在申報和發行過程中不行使優先權利,並於上市前終止優先權利、轉換為普通股。發行人獲准發行上市後,應當與投資人按照約定和承諾及時終止優先權利、轉換為普通股。這個通知為背負對賭的紅籌企業如何卸下歷史包袱登陸科創板提供了更清晰的解決思路。  由於投資對賭協議對發行公司或其主要控制股東影響甚鉅,為避免投資對賭協議對發行公司IPO產生不良影響,於簽訂投資協議前應審慎評估對賭協議對公司之影響與履行合約之能力。(本文作者為KPMG安侯建業大陸業務發展中心執業會計師)

  • 台灣ETF規模衝2兆 證交所示警

     近年台股ETF受惠於類型多元及流動性佳而大幅成長,加上今年全球金融政經情勢動盪,資金大舉湧入ETF市場,資產規模於8月底達近2兆元;其中,台股ETF及期貨ETF分別較去年底激增44%及63%,受益人數更高達149萬人。惟台股已有九檔ETF,因規模低於契約終止門檻而下市或正面臨下市的命運。  證交所指出,雖然台股ETF市場持續蓬勃發展,但今年因全球金融市場波動劇烈,對ETF市場造成相當影響。例如國際知名資產管理公司景順,於2月清算42檔ETF,先鋒8月宣布退出香港ETF業務,且美國有多檔高倍數槓桿反向ETF陸續下市,截至8月底,全球已有150檔ETF下市,為近年來最多,台股也有九檔ETF因基金規模低於契約終止門檻而終止上市櫃。  證交所表示,投資人應留意手上持有的ETF市況,基金規模或基金淨資產價值(NAV)過低都可能觸及契約終止門檻而下市。元大SP原油正2累計平均單位NAV已持續超過20多個交易日不到1元(依規定不得低於2元),近日國際油價持續走疲,21日股價收0.83元下跌2.35%,目前正面臨下市風險,值得投資人留意。  證交所指出,之前因應市場波動而實施ETF清算豁免相關措施,將於9月30日到期。NAV近30個營業日平均值,低於信託契約所約定終止門檻時,經理公司應通知全體受益人、基金保管機構及金管會終止信託契約,向證交所申請終止上市。  另期貨信託ETF則當最近30個營業日基金平均單位NAV,較其最初單位NAV累積跌幅達90%,或基金平均NAV低於2千萬時,期貨信託事業應申報金管會核准後終止期貨信託契約,向證交所申請終止上市。

  • 2020市場波動大 證交所:投資人多留意手中ETF

    證交所21日指出,今年以來國際政經情勢動盪,台股ETF受惠於類型多元且流動性佳,資產規模於8月底達近2兆元,其中台股ETF及期貨ETF分別較去(2019)年底成長達44%及63%,ETF總受益人數更高達149萬人。 雖然台股ETF市場持續蓬勃發展,不過,今年因全球金融市場波動劇烈,對ETF市場造成相當影響。例如國際知名資產管理公司景順(Invesco)於2月清算42檔ETF,先鋒(Vanguard)8月宣布退出香港ETF業務,且美國有多檔高倍數槓桿反向ETF陸續下市。據統計,截至8月底,全球已有150檔ETF下市,為近年來最多,台股也有9檔ETF因基金規模低於契約終止門檻而終止上市櫃。 證交所提醒,投資人應留意手上持有的ETF市況,基金規模或基金淨資產價值(NAV)過低都可能觸及契約終止門檻而終止上市。之前因應市場波動而實施基金清算豁免相關措施,將於9月30日到期後,ETF淨資產價值最近30個營業日平均值,低於信託契約所約定終止門檻時,經理公司應通知全體受益人、基金保管機構及金管會終止信託契約,並向證交所申請終止上市。 此外,期貨信託ETF則當最近30個營業日基金平均單位資產價值(NAV),較其最初單位淨資產價值累積跌幅達90%,或基金平均淨資產價值低於2,000萬元時,期貨信託事業應申報金管會核准後終止期貨信託契約,並向證交所申請終止上市。 證交所表示,手上持有將申請終止上市之ETF的投資人,自發行人申請終止信託契約至ETF終止上市尚有1至1.5個月之作業期間,於最後交易日(含)前仍可進行交易,且ETF為開放式基金,基金清算完成後之價值(扣除相關手續費)將分配予各投資人。 證交所重申,投資人平時應留意持有ETF的平均單位淨值變化及市場相關公告,若即將終止上市,須特別注意信用交易戶最後了結日、最後交易日、終止上市日、信託契約終止日及清算基準日等相關時程。 如欲瞭解ETF終止上市相關事宜,可參考證交所特別製作的「ETF下市QA懶人包(路徑:證交所官網>ETF專區>教育宣導品)」,並留意證交所官網、公開資訊觀測站(MOPS)、基本市況報導網站(MIS)及各發行人網站,以保障自身權益。

  • 留意ETF下市清算風險

     2020年受疫情衝擊,全球股票及商品市場都出現極端行情,也造成上市櫃ETF的淨值與規模劇烈波動,投資人日漸關注ETF可能面臨的下市清算風險。其實,投資任何商品都應先瞭解遊戲規則,交易ETF前務必詳閱信託契約或公開說明書,並留意下市清算之規定及風險。  留意ETF下市清算門檻  一般基金都會在公開說明書載明終止信託契約的條件,ETF當然也不例外,ETF終止信託契約及下市之事由,除了標的指數、基金公司、保管機構發生重大變化等不可抗力因素外,主要大都是基於規模考量,像是ETF淨資產價值最近30個營業日的均值低於一定門檻,就要終止信託契約並下市。  原因在於ETF若規模太小,恐影響經營成本,並可能因資金不足以依照既定的投資策略來複製指數,導致基金公司操作上的難度,進而造成追蹤偏離或影響投資人權益,故訂定此門檻以保障投資人。  上述規模門檻條件,各檔ETF不盡相同,追蹤股票及債券的證信託ETF通常以1億或2億元為標準,期貨ETF則大多為5千萬元。期貨ETF除規模過小會下市清算外,另若最近30個營業日的平均單位淨值(NAV),較其最初單位淨值累積跌幅達90%,也會觸及下市清算門檻,換言之,假設某期貨ETF發行價格為每單位20元,則近30個營業日平均NAV如低於2元即達門檻。  證交所要求期貨ETF最近30個營業日之平均NAV累積跌幅達85%時,須於發行人官網揭示相關資訊,以利投資人掌握NAV變動情況及評估終止上市風險。  下市清算流程及對投資人的影響  當ETF達到信託契約所規定的終止情事時,發行人須報請主管機關核准終止信託契約,核准日起兩日內須在發行人網站公告,並於公開資訊觀測站發布重大訊息。發行人也會向證交所或櫃買中心提出終止上市(櫃)申請,待同意後即公告最後交易日、終止上市(櫃)日、信託契約終止日、清算基準日等時程。  ETF下市後會進行後續清算程序,通常由發行人擔任清算人,以適當價格將ETF資產處分變現,清償基金債務,並把清算餘額結算出來,然後依受益權單位數之比例分派予各受益人。清算餘額分配前,清算人應將前項清算及分配方式向主管機關申報及公告,並通知受益人。  要特別釐清的是,自發行人申請終止信託契約到ETF實際下市,通常還有1到1.5個月的作業期間,直到最後交易日(含)前,ETF仍可正常交易。ETF下市對投資人最大的影響莫過於無法再繼續交易,若該ETF所投資之標的在相對低點,投資人即使對後市行情看多也必須停損。  另外,先前金管會因衡酌疫情影響而放寬債券型以外之證券投資信託基金、期貨信託基金之清算門檻,不過上述暫行措施將於2020年9月底到期,當時下調清算門檻的股票型ETF,以及2檔獲准豁免的期貨ETF,自10月起將恢復適用原標準,投資人應密切注意。  結語  總結以上,ETF下市清算的兩大原因為規模太小及NAV過低,建議選擇ETF標的前,應詳閱公開說明書或洽詢基金公司,瞭解ETF所投資之標的有那些風險,投資後也要透過公開資訊觀測站、基本市況報導網站及發行人網站,定期關注ETF資產規模、單位淨值變化及相關公告訊息,俾於資訊完整充分的情況下做出適當的決策。(台灣證券交易所提供,呂淑美整理)

  • 亞獅康-KY自8/25起終止櫃檯買賣

    櫃買中心今(16)日表示,亞獅康-KY公司(6497)上櫃普通股股票自8月25日起終止櫃檯買賣。 櫃買中心表示,亞獅康-KY公司公告申報之109年第二季財務報告淨值為負數,核有櫃買中心證券商營業處所買賣有價證券業務規則應終止有價證券櫃檯買賣之情事,依規定公告亞獅康-KY公司上櫃普通股票自109年8月25日起終止櫃檯買賣。

  • 報稅停看聽系列6-同婚族首年報稅 可選擇合併或分開申報

    報稅停看聽系列6-同婚族首年報稅 可選擇合併或分開申報

     台灣2019年成為亞洲第一個開放同婚的國家,不僅如此,今年也是LG(女同性戀者Lesbian、男同性戀者Gay)族群婚後首次報稅,可以自行選擇要合併還是分開申報,明年起則一律為合併申報至離婚年度。  安永(EY)執業會計師楊建華指出,同婚族若是在2019年結婚,今年5月報稅就是跟一般配偶一樣,婚後首年申報皆可試算最有利方式,選擇合併或是分開申報。  舉例來說,若是2019年結婚,則2020年5月報稅可自由選擇要合併或分開申報,但2021年(含)以後皆為合併申報。  不過,如果配偶關係終止,假設2025年離婚,則2026年5月報稅時,雙方同樣也可自由選擇要合併或分開。  另外,只要你是配偶關係,如果有分居情況時,雙方可選擇各自填寫一份申報書,並在表格上註記配偶分居,另一方也申報後,則國稅局會自動整合雙方資料,雖然仍為合併計稅,至少可各自申報、免去尷尬場面。  財政部今年也很體貼放寬了扶養無謀生能力親屬的規定。楊建華指出,雖然這是舊制放寬範圍,但可千萬不要小看這個紅利。  楊建華表示,目前最新版「無謀生能力」認定標準包括身體、精神、智能障礙或重大疾病就醫療養等,取得醫院證明且無法自謀生活或無能力從事工作者;領有身心障礙證明、身心障礙手冊者或符合精神衛生法規定的病人;長期照顧的身心失能者;受監護宣告尚未撤銷情況親屬。  楊建華指出,如果民眾或配偶的直系尊親屬如父母或祖父母未滿60歲,且直系尊親屬當年度所得低於基本生活費17.5萬元,同樣也可列為受扶養親屬。  另值得注意的是,楊建華提醒,今年可首次適用運動員捐贈專戶扣除新制,若個人在2019年有透過教育部的捐贈專戶對運動員捐贈,可在今年5月申報「捐贈列舉扣除額」,如果捐贈未指定運動員,則款項是捐給教育部體育署專戶、視為對政府的捐贈,可全數作為列舉扣除額。  但如果是捐給指定運動員專戶,楊建華指出,捐贈款項必須和教育、文化、公益、慈善機關、政治獻金等捐贈金額合併計算,最多只能抵減20%所得總額,而且不能超過20萬元。(系列完)

  • 財報難產 東貝、恩得利將停止交易

     LED廠東貝(2499)因108年度財報難產,主管機關證期局已經駁回東貝展延財報的申請,東貝在31日半夜12點前若無法出具財報,待交易所公告確認,最快4/7將停止交易。  東貝已經兩度更換簽證會計師事務所,雖然東貝強調會以最快速度尋求新的委任會計師,然而會計師事務所兩度更迭,無法及時完成108年度的財報,也令外界對東貝的財務狀況感到好奇。  東貝因尚未洽得新任會計師,無法檢送會計師意見函,證期局認為,延遲公告申報財報非全然受疫情不可抗力因素影響,駁回東貝展延財報申請。  而恩得利公司(1333)未於期限內完成108年度財報之公告申報,將自4月7日起停止交易。恩得利指出因25日董事會決議終止委任德昌聯合會計師事務所,以致無法如期公告申報108年第四季財務報告。

  • 恩得利未申報108年財報 大略-KY獲展延到4月底申報

    櫃買中心今(31)日說明上櫃公司108年度財務報告公告申報情形,恩得利公司(1333)未於期限內完成108年度財報之公告申報,另大略-KY(4804)獲主管機關同意展延到4月底申報公告。 櫃買中心指出,除大略-KY(4804)在3月27日董事會決議,並且獲主管機關同意展延到4月30日申報公告108年財報外,上櫃公司應於3月31日完成公告申報108年度財報家數為776家,其中恩得利公司未於期限內完成108年度財報之公告申報。櫃買中心將在4月1日公告,恩得利股票將自4月7日起停止交易。 恩得利公司3月31日發布重大訊息指出,因3月25日董事會決議終止委任德昌聯合會計師事務所,以致無法如期公告申報108年第四季財務報告,公司將另洽接任之會計師盡快完成108年第四季財務報告。

  • 美鋼企撤訴 ITC終止調查40家陸企

    美鋼企撤訴 ITC終止調查40家陸企

     美國總統川普上台,高調吹響貿易戰號角,但24日卻傳出滑鐵盧!美國對40家中國鋼鐵企業的侵權調查,俗稱「337條款」調查,在歷時10多個月纏訴後,最近因原告美國鋼鐵公司(U.S. Steel)決定撤銷商業機密竊取的指控,根據中國商務部的公告,美國國際貿易委員會(ITC)將於3月做出終止調查的終判。  2016年4月,美國鋼鐵公司認為有中國駭客竊取公司的高科技鋼鐵關鍵配方,因而向ITC申請對中國鋼鐵企業進行377調查。中國首鋼、河北鋼鐵、上海寶鋼、武漢鋼鐵及鞍山鋼鐵等40家中企,均列入被告名單。  網路竊密不適用337  所謂「337條款」,係指《美國關稅法》第1337條,針對不公平之進口商品採取邊境措施,特別是對智慧財產權造成侵害的案件。一旦侵權認定成立,被認定侵權的產品將禁止進口到美國。  從貿易保護角度來看,「337條款」可視作美國設下貿易壁壘的手段,加上「雙反」(反傾銷、反補貼)調查,引發中國官方強烈不滿。中國商務部研究院研究員梅新育最近在《人民日報》撰文指出,美國對國內鋼鐵業保護過頭,反而損人不利己,國內鋼品可能數量減少而漲價,且不利市場發展。  然而,時隔10個月,上述案件出現轉折,美國鋼鐵公司日前決定撤訴,整個337調查確定畫下休止符。根據美媒報導,美國鋼鐵公司撤訴的最大原因,或在於網路商業機密竊取不適用337調查。該公司15日發出官方聲明,認為337條款過時,未把網路等新科技犯罪納入範疇。  相關損害調查都喊停  美國鋼鐵公司指出,由於缺少政府的協助,考量到這起國際訴訟可能面臨「難以承受的負擔」,於是決定撤訴。在這種情況下,ITC日前做出終止調查的初判;ITC按程序將於30日內對全案做出終判,算一算時間,最快3月就會有結果。  不過,美國鋼鐵公司強調,對於中國企業的壟斷行為,還有繞道第三地出口各類鋼品來逃避關稅的行為,將會持續提出控告。至於商業機密竊取一事,將保留控訴權利。  事實上,美國鋼鐵公司當初除指控中企涉嫌竊取商業機密外,另指控中企涉嫌操縱價格,且原產地、商標申報不實,造成美國產業損害。不過,伴隨ITC終止377調查,相關產業損害調查也一併喊停。

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