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  • 實價登錄倒退嚕,政府失靈

     日前立法院通過修正《平均地權條例》,其中對於眾所矚目的不動產實價登錄相關條文,只做了極小幅度的修正,讓學術界及關心此議題的人士大失所望。 \n 原本2012年馬英九總統任內首次推動不動產實價登錄制度,要求不動產交易時,必須依實際交易價格登錄,稱為「實價登錄1.0版」。而當時相關法規中仍有一些未竟之事,其中最重要的就是實價登錄時只記載住宅所處的地段,而沒有登記實際的地址,因此住宅的訊息其實並沒有完全的透明。另外一個重要的問題是,對於預售屋交易也沒有要求登記,而因為預售屋價格經常是不動產市場的領先指標,因此缺乏此一紀錄,也無法讓不動產市場交易透明化。 \n 而在這一次相關條例修正的過程中,大家非常關心政府如何處理上述兩個問題的相關修正,結果政府不但沒有做任何的處理,反而把原本要求地政士要負責實價登錄的責任拿掉,改由買賣雙方來登記。問題是,一般國人一輩子買賣不動產可能也只有少數幾次,他們怎麼知道該要登記?而地政士才是專業人士,由他們來負責登記才是理所當然的。沒想到這次修法卻把他們的責任拿掉,讓人們擔心未來不動產登記是否可能會更不正確,所以有人稱這次修改之後的版本比以前更差,故稱之為「實價登錄0.5版」。 \n 一般來說,不動產市場交易時最大的問題,就是訊息不對稱。因為大多數買房子的人一生可能買不到2或3戶,因此對於合理的住宅價格通常不容易掌握。相反地,賣屋的人,尤其是銷售預售屋的建商,對於住宅市場上的訊息通常是遠比買方多很多,因此後者很容易利用訊息上的優勢去剝削買方。比方說,最近國內不動產市場的情況不好,買方在購買房屋時,常常會有議價空間。問題是,這個議價空間是多少?10%、20%或30%?有經驗的買方或是與賣方關係好的買方通常可以取得較好的價格,但是第1次買房的人,可能就會支付全額價格。試想,台北市的房價這麼高,差個10%或20%會差多少?為什麼不同的人對於相同的產品,要支付如此巨額的價差?這就是所謂的失場失靈。 \n 如果購買的是預售屋,情況可能更慘,因為買方是在沒有看到任何實際房屋的情況下購買的。而且,通常是看到建商推出的樣品屋長得很漂亮,於是決定購買,但是等到看到實品屋的時候,才發現和自已的想像相去甚遠。在消保會的交易糾紛案例中,預售屋的爭議案件通常都是最多的,主要也就是因為訊息不充分所造成。 \n 或許有些人擔心,住宅門牌全都露會有個資洩露的問題,其實只要把住戶的訊息與住宅的訊息分離,就不會產生個人資料洩露的問題。在美國,所有的不動產交易價格都是公開的資料,任何一個人只要上網把某一個地址打上去,就可以看到該棟住宅過去所有的交易紀錄。也就是因為這些交易紀錄都是公開的,因此買賣雙方在進行交易時,對於買價和賣價之間的差異就不會太大,此住宅交易也比較容易完成。這是一個健全的住宅市場所需具備的最基本條件。 \n 可能也有人擔心說,住宅實際價格登錄之後,未來課稅就會增加。其實這也是多慮,因為如果實際交易價格高於公告地價或公告現值而產生過高的房屋稅時,只要調整稅率即可。也就是說,不動產相關稅金的多少應該是由不動產稅率來決定,而不應該由房價認定的不同來決定。 \n 不動產實價登錄的另外一個重要政策目的是,如果所有的不動產都是實價登錄,包括預售屋,如此一來政府相關部門就可以即時地取得不動產市場上的景氣狀況,因此相關部門就可以迅速提出因應政策,這對於穩定不動產市場當然會比較好。 \n 總而言之,實價登錄是健全不動產市場重要的一步,幾年前推出不動產實價登錄時,有了一個開始,經過多年的實施,現在應該要有更為完善的立法才對,沒想到現在政府修正的法律內容不但無法改善市場失靈的狀況,甚至讓此一制度更為倒退,我們稱之「政府失靈」也不為過。這對於一個自稱維護「住宅正義」的政府而言,實在是非常諷刺!(作者為國立政治大學經濟系教授)

  • 中時專欄:林祖嘉》實價登錄倒退嚕,政府失靈

    日前立法院通過修正《平均地權條例》,其中對於眾所矚目的不動產實價登錄相關條文,只做了極小幅度的修正,讓學術界及關心此議題的人士大失所望。 \n 原本2012年馬英九總統任內首次推動不動產實價登錄制度,要求不動產交易時,必須依實際交易價格登錄,稱為「實價登錄1.0版」。而當時相關法規中仍有一些未竟之事,其中最重要的就是實價登錄時只記載住宅所處的地段,而沒有登記實際的地址,因此住宅的訊息其實並沒有完全的透明。另外一個重要的問題是,對於預售屋交易也沒有要求登記,而因為預售屋價格經常是不動產市場的領先指標,因此缺乏此一紀錄,也無法讓不動產市場交易透明化。 \n 而在這一次相關條例修正的過程中,大家非常關心政府如何處理上述兩個問題的相關修正,結果政府不但沒有做任何的處理,反而把原本要求地政士要負責實價登錄的責任拿掉,改由買賣雙方來登記。問題是,一般國人一輩子買賣不動產可能也只有少數幾次,他們怎麼知道該要登記?而地政士才是專業人士,由他們來負責登記才是理所當然的。沒想到這次修法卻把他們的責任拿掉,讓人們擔心未來不動產登記是否可能會更不正確,所以有人稱這次修改之後的版本比以前更差,故稱之為「實價登錄0.5版」。 \n 一般來說,不動產市場交易時最大的問題,就是訊息不對稱。因為大多數買房子的人一生可能買不到2或3戶,因此對於合理的住宅價格通常不容易掌握。相反地,賣屋的人,尤其是銷售預售屋的建商,對於住宅市場上的訊息通常是遠比買方多很多,因此後者很容易利用訊息上的優勢去剝削買方。比方說,最近國內不動產市場的情況不好,買方在購買房屋時,常常會有議價空間。問題是,這個議價空間是多少?10%、20%或30%?有經驗的買方或是與賣方關係好的買方通常可以取得較好的價格,但是第1次買房的人,可能就會支付全額價格。試想,台北市的房價這麼高,差個10%或20%會差多少?為什麼不同的人對於相同的產品,要支付如此巨額的價差?這就是所謂的失場失靈。 \n 如果購買的是預售屋,情況可能更慘,因為買方是在沒有看到任何實際房屋的情況下購買的。而且,通常是看到建商推出的樣品屋長得很漂亮,於是決定購買,但是等到看到實品屋的時候,才發現和自已的想像相去甚遠。在消保會的交易糾紛案例中,預售屋的爭議案件通常都是最多的,主要也就是因為訊息不充分所造成。 \n 或許有些人擔心,住宅門牌全都露會有個資洩露的問題,其實只要把住戶的訊息與住宅的訊息分離,就不會產生個人資料洩露的問題。在美國,所有的不動產交易價格都是公開的資料,任何一個人只要上網把某一個地址打上去,就可以看到該棟住宅過去所有的交易紀錄。也就是因為這些交易紀錄都是公開的,因此買賣雙方在進行交易時,對於買價和賣價之間的差異就不會太大,此住宅交易也比較容易完成。這是一個健全的住宅市場所需具備的最基本條件。 \n 可能也有人擔心說,住宅實際價格登錄之後,未來課稅就會增加。其實這也是多慮,因為如果實際交易價格高於公告地價或公告現值而產生過高的房屋稅時,只要調整稅率即可。也就是說,不動產相關稅金的多少應該是由不動產稅率來決定,而不應該由房價認定的不同來決定。 \n 不動產實價登錄的另外一個重要政策目的是,如果所有的不動產都是實價登錄,包括預售屋,如此一來政府相關部門就可以即時地取得不動產市場上的景氣狀況,因此相關部門就可以迅速提出因應政策,這對於穩定不動產市場當然會比較好。 \n 總而言之,實價登錄是健全不動產市場重要的一步,幾年前推出不動產實價登錄時,有了一個開始,經過多年的實施,現在應該要有更為完善的立法才對,沒想到現在政府修正的法律內容不但無法改善市場失靈的狀況,甚至讓此一制度更為倒退,我們稱之「政府失靈」也不為過。這對於一個自稱維護「住宅正義」的政府而言,實在是非常諷刺! \n \n \n(作者為國立政治大學經濟系教授) \n

  • 平均地權三讀 實價登錄倒退嚕

     立法院1日三讀通過「平均地權條例」修正草案,未來買賣案件申請所有權移轉登記時,買、賣雙方都有申報成交資訊的義務,若未登錄、或登錄資訊不實,均可罰3~15萬元罰鍰,且可按次連續處罰。 \n 行政院推動「實價登錄2.0」修法,去年提出「平均地權條例」修正草案,但臨時會修法卻只排審立委張宏陸版,而未排審政院版,外界關注「門牌揭露、預售屋售價即時登錄、政府對價格有查核權」等,均未處理,在野立委紛大力抨擊,指這次由2.0版倒退為0.5版,形同「倒退嚕」。 \n 國民黨團總召曾銘宗表示,去年政院版送進立院,包含實價登錄三要件「門牌揭露、預售屋價格即時揭露、政府對價格有查核權」,但民進黨迫於建商壓力,不敢排審、推動。親民黨立委周陳秀霞也質疑,連政院都承認不夠完善的版本,為何要在臨時會匆忙通過?儘管在野黨接力抨擊,但《平均地權條例》修正案仍表決三讀過關。 \n 依新修正條文,買賣案件申請所有權移轉登記時,原本只有權利人(賣方)須申報成交資訊,新法納入義務人(買方),要求「買賣雙方」都須申報登錄土地、建物成交實際資訊,若未登錄、或登錄資訊不實,均可罰3~15萬元罰鍰,按次處罰。 \n 另地政士及不動產經紀業在買賣案件時,依新修正案將「沒有申報義務」,申報義務是在買賣雙方,如此將可避免以往申報錯誤時,只罰地政士、不罰買賣雙方的荒謬情況。另成交資訊應登錄時限,也從所有權移轉登記後「30天內」,改為申請所有權移轉登記時,就要檢附申請書進行申報。 \n 內政部地政司副司長王成機表示,門牌揭露到每一戶、預售屋實價登錄申報等,政院版原本修法內容還在立法院等待審議。王成機認為,目前還是維持現狀,沒有從2.0變成0.5的倒退情況,有民眾擔憂門牌揭露到每一戶會有治安、個人隱私等問題,內政部還會與社會溝通,繼續推動,逐步實現居住正義。

  • 實價登錄2.0喊卡 但買賣方轉移就要申報

    實價登錄2.0喊卡 但買賣方轉移就要申報

    立法院今三讀修正《平均地權條例》,僅修正買賣雙方在所有權移轉時的申報義務、免除地政士申報責任,房產界關心的「實價登錄2.0」確定暫緩上路,實價登錄仍將維持7年來一貫的區段化、去識別化作法,不會「門牌全都露」,預售屋的實價登錄仍不要求即時性。 \n \n由於民進黨團並未處理政院本草案,而是將修法微調的綠委版本送出委員會,此舉引發在野黨反彈,不願意對民進黨版本背書;朝野沒有協商共識,雖然《平均地權條例》僅修正3條,但仍逐條表決,國民黨等在野黨也冗長發言杯葛。 \n \n國民黨團總召曾銘宗在廣泛討倫時批評,不動產價格若不公開透明,業者就有操作空間,導致一般大眾受害;民進黨團僅處理申報責任,這國民黨團沒意見,但民進黨必須講清楚為何不敢推動政院版。 \n \n曾銘宗也指出,總統蔡英文在2015年底的政見發表會,曾說過要讓不動產市場更公開透明、稅制更合理化,政院也在去年將《平均地權條例》送進立院,而民調也顯示有不少民眾贊同,指民進黨迫於建商壓力,而不敢推動修法,直酸蔡的房屋政策只是選前說說,推實價登錄2.0只是在打假球。 \n \n時力立委徐永明則呼籲,民進黨還要繼續用隱私權當遮羞布嗎?時力立委黃國昌則批評,民進黨的實價登錄從2.0倒退的0.5,並指行政院長蘇貞昌競選新北市長,跟公民團體對談,曾簽署要全力推動實價登錄2.0,但現在拿到更大權力,卻背棄過去承諾,顯見建商才是民進黨心中最軟那一塊。 \n \n民進黨團幹事長管碧玲說,民進黨一夜之間被打成背叛年輕人的政黨、建商魁儡,她無法接受,強調這版本仍有改革、更確保房價真實。管說,雖然實價登錄2.0沒有一步0.5,而是至少是1.5呢」,明明是進步怎麼會說是退步呢? \n \n民進黨團總召柯建銘則指正黃國昌,表示蘇貞昌當時並沒有簽署公民團體的協定,蘇當時是談釋出空屋率、社會住宅,「講話不可以講豪洨」,不信的話黃可以打電話給蘇跟公民團體。 \n \n三讀版本最後表決民進黨團的再修正動議,僅規定買賣雙方在所有權移轉時要一並檢附申報資訊;若登錄資訊不實,最高可罰15萬元,並令其限期改正,屆期未改正者,按次處罰。時代力量雖投反對票,國民黨團棄權,但民進黨仍以人數優勢讓黨團版本三讀通過。

  • 壽險業務員 補人趕不上走人

     壽險公會最新統計,今年首季除了國泰人壽,大型壽險公司的登錄業務員人數全部「倒退嚕」,即比去年底人還少,國泰人壽首季增加1,973位登錄業務員,但富邦人壽、南山人壽、新光人壽、台灣人壽、中國人壽及三商美邦人壽六家公司則少掉1,947人。 \n 整體壽險公司3月底登錄業務員人數共21萬8,943人,比去年底時少了79人,即各壽險公司首季努力增員、吸引新業務員加入,但經過農曆年及相關考核後,仍是流失比加入的多。 \n 據壽險公會統計,到3月底包括壽險公司、保險經紀人、保險代理人的登錄業務員人數共38萬687人,比去年底增加668人,主要是經紀人部分登錄業務員人數增加846人,3月底已有7萬8,467人,與保險代理人的登錄業務員人數持續拉近中,目前相差3,426人。 \n 今年首季各壽險公司登錄業務員人數以國壽增加最多,到3月底已達6萬3,362人,先前國壽訴求業務員升級,推動AG2.0計畫,業務員成長速度放緩,去年開始又調整步伐,拉開與其他公司的人數差距。 \n 登錄業務員人數第二大目前是富邦人壽,3月底有4萬4,216人,比去年底略少396人;第三大是南山人壽的3萬7,238人,也比去年底少了529人;第四大是新光人壽的1萬9,852人,3月增加181人,但仍是比去年底少了114人;第五大則是三商美邦人壽的1萬5,252人,也比去年底少了533人。 \n 前九大壽公司今年預計要增員逾3.3萬位新業務員,這些人才招募都需要相關成本,即要培訓、有些有財務補貼、考照津貼等,但到3月底為止,國壽增加1,973人,而包括全球人壽、遠雄人壽的另外八大壽險公司剛好減少1,973人,等於若計算前九大壽險公司登錄業務員總人數,首季「不增不減」。 \n 壽險業者表示,有些新業務員進來三個月後發現不適應,有些上完課、領了考照匯貼之後又轉業了,所以真正存活一年以上,各家新人留存比率約在三至五成左右,但為持續業務員戰力,只好一直增員。

  • 實價登錄以來 北市房價沒跌反漲1成

     所得倒退嚕,房價卻驚驚漲!去年8月實價登錄正式實施以來,台北市房價已上漲9.29%,土地行情更將進入上看每坪「千萬元時代」。顯然實價登錄、與消費者原本期待房價因此下跌的預期,是兩碼子事。 \n 台北市政府副市長張金鶚、台北市政府地政局副局長潘玉女昨(26)日主持台北市102年5月住宅價格指數公布時,強調市府根據實價登錄並揭露的資訊製作,以公布住宅價格指數的目的,並非是為了打房,而是為了協助消費者能掌握住宅價格的變動趨勢,避免有心人哄抬價格、混淆資訊。 \n 潘玉女表示,自去年8月起至今年截至5月份實價登錄並揭露完成的物件顯示,台北市住宅價格指數達109.29,比基期的101年8月份100,上漲9.29%;較4月則攀升1.99%,呈現連續3個月上漲的多頭格局。 \n 其中5月大樓指數為110.73,較基期上漲10.73%,月漲1.22%;公寓指數為105.35,較基期上漲5.35%,但月跌0.93%、結束連續兩個月上揚的格局。 \n 潘玉女表示,台北市4分區中,以中山、松山、南港房價指數最高,達114.07,主因是高單價、小坪數住宅躍居為交易主流,加上捷運松山線、台鐵地下化帶來利多,因此帶動小坪數高單價住宅較集中的中山松山南港一帶,房價相對較高;排名第二的是大安信義中正,指數達109.65;士林內湖大同以107.84位居第三;萬華文山北投以103.97在4區中最便宜。 \n 張金鶚分析,5月台北市住宅價格指數較4月份持續微漲,其實房價趨勢向來被外界所關注,房價趨勢呈現上揚,已是趨勢,但未來走勢如何備受關注。

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