搜尋結果

以下是含有自用住宅貸款的搜尋結果,共31

  • 女性經濟實力堅強 青安貸款申貸數超越男性

    女性經濟實力堅強 青安貸款申貸數超越男性

    女性經濟實力攀升,根據華南銀行統計,「青年安心成家購屋貸款」的女性借款人人數累計高於男性,華銀表示,女性經濟獨立自主性越來越高,且在職場的表現比男性絲毫不遜色,許多女性出社會後以買房為人生目標,另外居於男女平等觀念,父母對女兒買房的資助意願相對提高,也有很多女性善用父母每年贈與的免稅額當作自備款以自己名義來購屋。

  • 台企銀雙箭拓房貸收入 擴大放款、強化壽險銷售

     老行庫的房貸策略,除了鎖定優質客戶,現在更積極調整結構,理財型貸款、房貸壽險銷售等方面,都是調整結構的重點所在。臺灣企銀表示,目前有兩大方向,一個是擴大理財貸款業務暨提升額度動用率,擴大放款規模;另一則是強化房貸壽險銷售,以提升手續費收入。

  • 金融業盼加速房貸計提改革 金管會:比照國際2022年實施

    想比國際先行,金管會說「稍安勿躁」。國泰金控總經理李長庚表示,如香港、新加坡都已用「房貸成數」決定銀行資本計提係數的方式,但台灣仍是用自用、非自用來分類,希望能提早比照,銀行局副局長莊琇媛21日回應,國際清算銀行已決定改革房貸計提方式,預計2022年上路,台灣也正在討論如可接軌,目前並沒有提早執行的計畫。 \n為了打國際盃,國泰世華銀行向金管會爭取許多資本計提改革方案,如房貸自用的資本計提係數35%,非自用是75%,建議改為依貸款成數(LTV)方式來計提;第二是住宅抵押貸款計提方式擴大到非購屋及修繕,第三是在住宅擔保債權上,提高個人合格零售資產組合債權的暴險金額上限,目前是1千萬元。 \n李長庚表示,國泰世華銀房貸平均貸款成數僅5成多,未達6成,但目前自用係數就是35%、非自用就是75%,但其實貸款成數低者風險應比高成數者低,如香港、新加坡就已採用貸款成數來計提銀行資本,所以希望金管會能儘早比照鄰近國家的作法,這樣國泰世華銀在海外競爭時,才能更公平,能將資本空出來作更有效率的運用,不一定要等到2022年再做。 \n但銀行局表示,目前已有LTV法,即貸款成數在75%以下者,風險係數就是35%,在貸款成數在75%以上者,就是用75%的係數,但銀行必須事先申請獲銀行局核准才能適用,目前僅匯豐銀行一家採用LTV法,彰化銀行原本取得核准,但後來又回歸標準法,即依自用與非自用來計提。 \n莊琇媛強調,國際清算銀行在2017年12月已發布「Basel Ⅲ最終改革」文件,其中住宅用不動產為擔保的債權,將視還款來源、放款餘額占不動產鑑估價的比率,會適用不同的風險權數,即有LTV法的改革。 \n另外如零售債權部分一定要符合四項標準,即交易對象、商品特性、分散性及個別金額曝險限制,其中個人是1千萬元、中小企業是4千萬元,若合格的就適用75%的權數,否則就是100%。 \n這些修正,金管會正與銀行公會、銀行業者及聯徵中心等共同研議修正草案,規劃比照國際自2022年實施為目標,莊琇媛說,目前「應該不會提前適用」。

  • 5月報稅季 不動產有2項扣除額可擇一用

    綜合所得稅申報即將從5月1日正式開始,不動產相關支出項目中的「自用住宅購屋借款利息」與「房屋租金支出」可以列入扣除,不過兩項只能擇一適用。 \n中信房屋副總經理張世宗表示,2018年如果有出售不動產且該不動產是於2016年1月1日以前買入,別忘了要將售屋所得以「財產交易所得」於綜所稅內申報,以免因漏報而受罰。申報綜合所得稅列舉扣除「自用住宅購屋借款利息」時,不動產需符合自有自用,登記在納稅義務人、配偶或受撫養親屬名下,沒有出租、供營業或執行業務使用,且是以購置自用住宅為目的向金融機構進行貸款才能適用,此外每一申報戶以一屋為限,扣除額度不得超過30萬元。 \n至於「房屋租金支出」項目,張世宗說,只要是納稅義務人、配偶或受撫養直系親屬在我國境內租屋自住,而且沒有作為營業或執行業務使用,檢附租金支出證明單據,每一申報戶可在12萬元的限額內列舉申報扣除。 \n張世宗表示,列舉扣除「自用住宅購屋借款利息」一定要向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除,私人借貸是無法列報扣除的。而列舉扣除「房屋租金支出」所檢附的單據影本,可以是房東開立的收據、轉帳交易明細表或匯款證明,同時也要附上租賃契約以供檢核。 \n不過上述兩項列舉扣除項目不可同時列報,張世宗說,納稅義務人可先自行試算,擇優選擇申報,相關單據也需於申報時以附件提出,如果缺件造成國稅局無法認定,反而會被要求更正補件、造成自身報稅的麻煩。 \n內政部現行已在定型化租賃契約範本中明訂房東不得在租賃契約中限制房客申報租金扣繳綜合所得稅,張世宗指出,如果租約中有限制申報相關記載即違反《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》規定,該條約定無效,房東需特別注意,承租方也需留意自身權益。 \n在不動產交易出售的部分,由於2016年房地合一稅實施以後已採分離課稅制,申報繳納時點改為所有權完成移轉登記的次日起算30天內,已不需再與綜所稅合併申報,但若是在2016年1月1日以前買入不動產並於2018年間出售,還是要在今年5月所得稅申報期間按財產交易所得項目申報所得,民眾應特別注意,避免漏報情事發生。

  • 專家傳真-青年購屋新選擇─地上權住宅

    專家傳真-青年購屋新選擇─地上權住宅

     年輕人買不起房子是一項嚴重的社會問題。影響所及除了不敢結婚、不敢生小孩之外,就是產生對社會的不信任。解決年輕人居住問題,除目前政府大力推動的社會住宅外,就是推行地上權住宅。前者僅解決年輕人短期居住問題,後者可以解決年輕人長期居住問題。 \n 現在社會上所存在的住宅類型有三,即所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅。其內涵如下: \n 1、所有權住宅:建設公司購買土地興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後,對土地擁有所有權,對建物亦擁有所有權。一般坊間的住宅大都屬於此類。 \n 2、地上權住宅:建設公司向政府標得土地之地上權後,興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後,對土地僅擁有地上權而無所有權,對建物擁有所有權。 \n 3、使用權住宅:建設公司向政府標得土地之地上權,但政府規定地上權不得分割移轉。建設公司興建房屋後,僅能出售房地之使用權,土地之地上權及建物之所有權仍屬建設公司所有。購屋者向建設公司購買房地後,對土地及建物僅擁有使用權。另,使用權住宅與地上權住宅之產品類似,故業界習慣歸類在一起。 \n 行政院規定,現行超過500平方公尺(即151.25坪)的閒置公有土地,以不出售為原則。因此政府將這些土地標售地上權,由得標建設公司興建住宅,再出售地上權住宅給購屋者。其優點如下: \n 1.年輕人可以用約一般房價的六成左右購買到屬於自己的房子。 \n 2.若地上權期限為70年,年輕人如果在35歲購買地上權住宅,則他可以住到105歲,一輩子居住問題無庸煩惱。 \n 3.年輕人可以先購買地上權住宅,日後有一點積蓄後再來換屋;也就是將地上權住宅出售,以其出售所得再加上些許積蓄,去購買所有權住宅。在此,有一個價格迷思,值得探討,即購買地上權住宅之後,房價未來會上漲,抑或會下跌?有人認為,地上權住宅房價會隨著地上權使用年限減少而遞減,但私見認為地上權住宅房價會隨著所有權住宅房價而變化。因為地上權住宅房價為所有權住宅房價的六成左右,故所有權住宅房價上漲,地上權住宅房價亦會跟著上漲。 \n 4.就地上權住宅而言,政府標售地上權,除每年地租收入外,期初又有一大筆權利金收入,並可導入民間的資金與效率興建住宅。建設公司興建住宅完成後,出售地上權住宅於購屋者,由購屋者組成管理委員會自主管理,形成理想社區。相對於社會住宅而言,政府須投入一大筆資金興建住宅,且日後住宅出租的經營管理也是一大難題。因此,就政府而言,地上權住宅比社會住宅更具經濟效率。 \n 5.地上權期限屆滿後,由建設公司收回房地,再交給政府。如果建物堪用,則收回之房地轉為社會住宅。如果建物不堪用,則拆除建物後再標售地上權,土地一直循環利用下去。 \n 據此,地上權住宅可以視為廣義的社會住宅,對年輕人幫助很大。惟下列二項問題,政府應協助解決: \n 其一,地租問題:一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2%。地上權住宅,雖無地價稅,但每年需支付地租給政府,地租一般為申報地價的3%至6%。由此可知,地上權住宅的地租,遠高於所有權住宅的地價稅。就租稅而言,政府有所有權,就收「租」;政府無所有權,就收「稅」。政府對收租與收稅應等同看待。因此建議地上權住宅如作自用住宅使用,政府所收的地租應比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。 \n 其二,貸款問題:地上權住宅的購屋貸款,有的銀行不承作,有的銀行雖願承作但貸款利率偏高。因此,建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款,並對年輕人採優惠利率,以為照顧。 \n 總之,年輕人可以靠著自己的努力,累積財富,循著「住宅階梯」逐步向上爬升。亦即年輕人大學畢業到社會工作,先承租房子(包括社會住宅或民間出租住宅)居住;等到有一點積蓄,再購買地上權住宅;住了一、二十年後,再換成所有權住宅。果真如此,年輕人就看得到未來希望,就不會只想買「重機」,而不想買「房子」。 \n 所謂「有恆產,有恆心」,年輕人有自己的房子,安居樂業,生育率必將提高,社會自然安定,國家必然強盛。

  • 國銀去年房貸餘額 增近2,500億

     房市回溫,主管機關最新統計,國銀房貸餘額去年增加2,499.03億元,年增3.84%,增加金額創下近幾年新高。行庫主管對此指出,看好今年房市可望持續回溫,累積房貸餘額往上動能。 \n 從2014~2017年的房貸餘額增加金額來看,每年大約維持1,500億元以上的成長動能,2017年則創下近幾年增加金額新高,單年增加2,499.03億元,為前一波房市下滑以來,銀行房貸餘額增加最多的一年。 \n 銀行分析,房貸餘額增加主因還是房市買氣回溫,去年全年買賣移轉棟數較2016年成長,銀行也另針對優質客戶推出專案,還有持續推展財政部青年安心成家專案,都有效提升房貸業務承作量。 \n 房貸龍頭土地銀行分析,土建融建案陸續興建完工交屋撥款,也是增長重要原因;對於今年推展重點,各家銀行則還是以自住型客戶為主,預計整體仍以維持房貸餘額持平到小幅增加為目標。 \n 彰化銀行預估,今年房貸餘額將維持成長趨勢。土地銀行認為,面對當前房市氛圍並考量業務成長性及授信品質,今年房屋貸款平均餘額預計較去年略為成長。 \n 重點方向推展方面,土銀指出,目前房市投機需求減少,辦理房貸業務將推展優質房貸客源,深耕以自用住宅為主的房貸對象,並配合政策性貸款業務,如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部「自購、修繕住宅貸款」,以固守房貸市占率,同時穩定獲利來源。 \n 除此之外,有鑒於台灣走向高齡化社會,不動產逆向抵押貸款金融商品將逐漸成熟,具市場需求商機,因此推出商業型「樂活養老」貸款,擴大服務年長者,使以房養老產品多元化,預估未來將具成長動力。 \n 華南銀行今年的房貸重點將是積極爭取優質客群,質量並重。 \n 彰化銀行表示,也會深耕年輕族群,開辦相關房貸商品,以減輕年輕族群的經濟壓力,協助早日完成成家立業的夢想;但為提升授信品質及維持競爭力,房貸推展重點將鎖定優質客群,如公教、專業人士、上市櫃員工及高收入者,以維持營運量與市占率。

  • 房貸搶市 老行庫睜大眼

     房市成交量微溫成長,但價格仍持續探底,老行庫除強化爭取優質客戶外,更祭出兩大措施,首先是對於推案大、流動性低的房貸更趨謹慎,另外的措施就是強化整合行銷,運用大數據分析,主動行銷。 \n 彰化銀行主管說,國內房市普遍呈現價跌量縮的趨勢,加以受限銀行法第72之2條法定比率限制,彰銀上半年房貸推展重點仍以有自住需求的首購客群為主力,惟對推案量較大區域或流動性欠佳的房貸產品如小套房,將更趨審慎。 \n 彰銀將以「無自用住宅」、「理財型貸款」及「消費性貸款」為重點商品,將會持續續開發個人金融商品,以提升業務市占率。另為響應政府節能減碳環保政策,並落實企業社會責任,2017年消費性貸款將致力於推展具環保節能的專案。 \n 合庫銀行今年房貸政策仍持續配合政策,加強辦理政策性房貸,同時積極拓展房貸以外的多元化個金貸款。合庫銀強調,秉持質量並重原則,拓展優質房貸業務,積極承作首購型、自住型優質房貸及屬優質客群的消費性貸款,兼顧業務拓展及資產品質維護,注重低風險權數貸款業務的拓展,重視授信風險權數與合理利潤連結,穩健經營。 \n 另外,合庫銀就是強化整合行銷,增裕收益,整合多元個金商品,運用房貸客戶資料庫進行大數據分析,篩選客群主動行銷,創造發揮整合行銷的機會。 \n 土銀指出,目前房市投機需求減少、交易量低迷,在辦理房貸業務上,土銀將持續推展優質房貸客源,深耕以自用住宅為主的房貸對象,並配合政策性貸款業務,如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部整合住宅政策貸款,以固守房貸市占率及穩定獲利來源。

  • 首購撐盤 青年安心成家貸款紅翻天

    房市研究單位發現,房市由首購族撐盤,連帶使得申請「青年安心成家貸款」紅翻天,7月申請戶數、金額雙創下歷年單月新高。主要是國庫署提高貸款額度至新台幣800萬元,增加貸款意願。 \n 房市研究單位瑞普萊坊引述財政部國庫署統計的「青年安心成家貸款」受理情形,105年第3季申請戶數為1萬3495戶,季增29.8%,年增131.4%;金額為新台幣624.51億元,季增16.5%,年增247.8%,創開辦以來的歷史新高。今年7月更創下歷年來單月新高,戶數6116戶,金額256.67億元,高於平均值117.6億一倍之多。 \n 累計今年前3季新增3萬926戶、金額新增1495億元,較去年同期大增59.5%、125.4%,顯見在市場一片低迷之下,首購族逆勢崛起。 \n 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,根據國庫署的統計,申請青年安心成家的首購族在民國102年到達新高,戶數達4.6萬戶,總金額1668億元,但去年申辦戶數減少40.9%、金額減少44.4%,剛性需求降低。104年第3季申請「青年安心成家貸款」落入歷史新低。 \n 黃舒衛說,財政部國庫署105年「青年安心成家貸款」,每戶最高貸款額度從500萬元提高至800萬元,增加年輕族群購屋意願,帶動今年每月申請戶數及金額皆有穩定成長,政策效果顯著。 \n 黃舒衛解釋,政府打房政策無論是央行限貸、奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、房地合一稅都不是針對首購族,首購族沒道理不進場,關鍵仍在價格、預算。但今年房市明顯轉向首購族市場,建商轉推中低總價產品,再加上低利率環境以及自用住宅優惠,刺激首購族回籠。因此專屬首購族的「青年安心成家優惠購屋貸款」申請較以往熱絡。1051110 \n

  • 減輕受災戶貸款負擔 內政部通過補貼草案

    為減輕災區受災戶自用住宅購屋貸款債務負擔,內政部今天通過相關補貼辦法草案,往後遇重大災害將通案適用,毋須再訂定相關子法或特別條例。 \n 內政部表示,考量災區居民自用住宅因天然災害毀損致不堪使用者,需償還原貸款,而承受極大財務壓力,為減輕受災戶原有住宅購屋貸款債務負擔,今年已修訂「災害防救法」第44條之1第1項規定災區受災居民購屋貸款的自用住宅,經各級政府認定因災害毀損致不堪使用者,得經原貸款金融機構的同意,以該房屋及其土地,抵償原貸款債務;內政部於貸款剩餘年限,就承受原貸款餘額予以利息補貼。 \n 內政部說,為使實務能順利運行,以利相關機關有所依循,爰依「災害防救法」第44條之1第2項規定,並參考莫拉克颱風災區自用住宅利息補貼及政府負擔未滅失土地貸款餘額辦法訂定「金融機構承受災區受災戶自用住宅購屋貸款利息補貼辦法」草案,今天下午部務會報通過。 \n 內政部指出,草案訂定重點包括自用住宅因災害毀損致不堪使用,應具備「住屋及土地完全滅失」、「符合風災震災火災爆炸災害救助種類及標準第4條第1項所定達不堪居住程度」、「符合其他重大災害救助種類及標準所定達不堪居住程度」或「其他經中央災害業務主管機關認定者」其中之一,並取得直轄市、縣(市)政府核發之證明文件。 \n 此外,內政部說,另金融機構依「災害防救法」第44條之1第1項規定承受災區房屋及其土地者,原貸款餘額上限為新台幣350萬元,以年利率最高以2%為上限,其中220萬元以下部分,利息按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.875%機動調整;超過220萬元部分,按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.208%機動調整。 \n 內政部指出,基於政府資源有限,該辦法補貼的自用住宅,一人以一戶為限,補貼何戶由借款人決定,內政部將進行勾稽查核;利息補貼標準將視災害情形,循法制程序滾動式檢討修正,以減輕受災戶原有住宅購屋貸款債務負擔。1050908 \n

  • 南台大地震災民貸款利息補貼 本月開始申請

    金管會今日公告已完成「金融機構辦理受災居民債務展延利息補貼辦法」,金管會銀行局副局長呂蕙容指出,今年4月災害防救法增訂了受災居民貸款展延及展延期間利息免收由政府補貼的相關法規,此次可溯及既往至今年2月6日的南台大地震災民,災民7月起可開始向銀行申請利息補貼。 \n \n呂蕙容表示,根據此法南台大地震災民從2月6日至今的自用住宅購屋利息2%、保單貸款3%利息將由政府補貼,總計債權金額達3億元,而自用住宅購屋貸款利息五年下來是1700多萬元。 \n \n就各類利息補貼展延期間有五大類,包括:一、自用住宅購屋貸款(全部毀損不堪使用):5年。二、自用住宅購屋貸款(部分毀損仍堪使用)、非自用住宅購屋貸款(全部或部分毀損) :2年。三、 汽車貸款、以災區房屋為擔保之其他貸款及其他擔保貸款:1年。四、保險單借款、信用卡與現金卡應繳款項及其他無擔保貸款:6個月。五、債務協商債務,展延1年。 \n \n第四類的貸款補貼利率則如下: \n(一)購屋貸款(含自用住宅及非自用住宅)、以災區之房屋為擔保之其他貸款及其他擔保貸款: 2%。 \n(二)保險單借款:3%。 \n(三)汽車貸款、信用卡與現金卡應繳款項及其他無擔保貸款:4%。 \n(四)債務協商債務:3.5%。

  • 助受災戶 金管會擬草案訂援助SOP

    災害頻傳,為讓受災戶儘早獲得援助,金管會研擬相關補貼辦法草案,提供受災戶各項債務6個月到5年不等的展延期間以及上限2%到4%的利率補貼。 \n 為提供金融機構辦理受災戶貸款展延作業利息補貼依據,金融監督管理委員會今天表示,已研訂「金融機構辦理受災居民債務展延利息補貼辦法」草案,將依程序辦理預告,徵求各方意見。官員表示,辦法上路後將溯及年初南台灣大地震受災戶。 \n 草案重點包含,提供受災民眾全損自用住宅貸款展延5年、半損住宅以及非自用住宅貸款展延2年、汽車貸款等有擔保貸款展延1年、至於保單借款、信用卡及現金卡及其他無擔保貸款展延6個月、債務協商則可展延1年。 \n 此外,將提供購屋、車貸等各項貸款上限2%到4%不等的利率補貼。官員補充說明,補貼利率參考莫拉克風災時的補貼利率標準及目前市場利率水準,未來再視市場利率情況,必要時再做調整。 \n 根據規劃,受災戶債務展延利率補貼辦法將由金管會編列預算、由土地銀行擔任經理銀行,即受災戶可直接與往來銀行申請受理後,再由各家銀行每季向土銀申請補貼。1050519 \n

  • 央行降息 青年安心成家貸款利率調降

    財政部國庫署表示,因應央行降息,郵局自3月30日起調降牌告利率,青年安心成家貸款利率也隨之調降。採機動利率方案者,前2年利率為1.51%,第3年起為1.81%。 \n 國庫署副署長顏春蘭表示,為協助無自有住宅的青年家庭購置住宅,財政部於2010年底推出「青年安心成家購屋優惠貸款」,由台灣銀行等8家公股銀行以自有資金承辦,預計實施至今年底,且自今年起,將貸款金額上限從新台幣500萬元調高為800萬元。 \n 根據財政部統計,截至今年3月止,各公股銀行辦理青年安心成家貸款共計撥貸19萬3198戶、7101億餘元。顏春蘭表示,今年財政部調高青安貸款金額,主要是因應民眾購屋需求。 \n 國庫署指出,青年安心成家方案的貸款利率,是以郵局2年期定期儲金機動利率固定加碼機動計息,分成「混合式固定利率」與「機動利率」2種。若選用混合式固定利率,第1年為1.69%、第2年為1.79%,第3年起為1.81%;若採機動利率方案,前2年為1.51%,第3年起為1.81%。 \n 有意申辦青安貸款的民眾,須年滿20歲以上、且名下無自用住宅;若已婚,則本人與配偶、未成年子女名下皆無自用住宅。每戶最高可貸款額度為800萬元。1050408 \n

  • 立院三讀 災民免繳勞健保減免租稅

    立法院院會今天三讀修正通過災害防救法部分條文,條文明訂災民於一定期限內,健保、勞保、農保等保險費用由政府支應;另外,也明訂利息補貼及稅捐減免的適用範圍。 \n 由於去年蘇迪勒颱風造成新北市烏來區、桃園市復興區重創,這次修法條文特別回溯到104年8月6日,讓蘇迪勒風災與台南強震災民,都能適用這次增訂的稅則減免與免繳勞健保費用等優惠。 \n 2月6日台南強震造成重大災情,為協助受災戶盡快重建家園,今天立法院院會三讀修正通過災防法。對於災害的定義,也直接將因震災(含土壤液化)造成禍害以及輻射災害、工業管線災害等都納入範圍。 \n 三讀修正通過的條文中增訂,農民健康保險、國民年金保險、勞工保險以及就業保險被保險人,若為天然災害受災者,於一定期間內的保險費,由中央政府支應;全民健康保險被保險人因天然災害受災者,應自付的保險費、醫療費用部分負擔及住院一般膳食費用,也由政府支應,並得以民間捐款為來源。 \n 稅捐減免方面,災民自政府或民間領取各項救助金、慰問金或臨時工作津貼,免繳納所得稅;災區內土地及建物,符合一定條件者,得減免地價稅及房屋稅。 \n 金融機構對災民於災害前辦理各項借款及信用卡,其本金及應繳款項的償還期限得予展延,期間利息應免予計收,並由政府予以補貼。 \n 為協助災民重建,政府應儘速協調金融機構,就災區民眾所需重建或修繕資金,予以低利貸款;受災居民購屋貸款之自用住宅,經政府認定因災害毀損不堪使用者,得經原貸款金融機構同意,以該房屋及其土地,抵償原貸款債務。 \n 天災所致農損部分,則參酌莫拉克颱風災後重建特別條例立法,增訂在災害發生前已辦理以農地、魚塭等農業相關設施為擔保品之貸款,若擔保品全部毀損或滅失者,其擔保品得由金融機構依貸款餘額予以承受。1050325 \n

  • 北京首購族頭期款2成 最高貸120萬元

    北京住房公積金管理中心今日發佈,首購自用住宅貸款政策,最低頭期款比例為20%,貸款最高額度為120萬元人民幣(下同)。有1間住房並已結清個人貸款,並購買第2間普通自用住宅的借款申請人,第2間住房貸款政策最低頭期款比例為30%,貸款最高額度為80萬元。

  • 房貸成數殺很大 新案自備款最少3成

    據住展雜誌統計,自金融海嘯以來,購買預售新屋的平均貸款最高是民國98年的75.39%,此後貸款成數就逐年下滑,去年更降至70.94%,今年第一季竟只剩下70.85%;新案房屋貸款成數直直落,今年將苦守7成大關、極可能創下新低,這意謂購買新建案房屋的民眾,起碼要準備3成自備款才能成功買新房子。 \n住展雜誌指出,自民國80年以來,北台灣(含大台北、宜蘭、基隆、桃園與新竹等縣市)新成屋、預售屋建案貸款成數最高峰落在民國95年,平均貸款成數達79.11%;換句話說,在民國95年買新建案房子的民眾,房貸大多數可貸到近8成。若包括裝潢修繕、信貸等其他名目貸款,多可輕易貸到9成。但此「好康」自金融海嘯以來已不再。 \n \n住展雜誌企研室經理何世昌分析,房貸成數『殺很大』的政策性因素,是央行實施數波『選擇性信用管制』、財政部要求公股行庫降低非自用住宅房貸成數、金管會要求自用住宅貸款限定每人「一生一次」,並調高非自用住宅貸款風險係數,以及列管不動產放款占總放款比重過高的金融機構。 \n \n何世昌分析,房貸成數明顯下降,購屋者要拿出來的自備款就越來越多。但在高房價環境之下,3成自備款對購屋者是極大的負擔,此一現象在台北市最明顯。 \n \n何世昌表示,現在在台北市買一間小套房,103年買小套房的人,平均就要準備449萬元自備款,也比98年進場買小套房的人,晚5年進場、就要多拿出240萬元,負擔依舊沉重,無論對購屋族或房市長遠發展來說,都不是一件大家所樂見的事。

  • 善用保險 輕鬆打理債務

    善用保險 輕鬆打理債務

    春節快到了,為發紅包、送年禮、添新衣、換新車或家庭旅遊,整體開銷變大了,今年剛過完年小孩馬上也跟著開學,營養午餐、教材學雜費等,通通要花錢,甚至一眨眼五月就到了,繳交綜合所得稅也是一筆可觀的費用。 \n有句順口溜「小孩暢過年,大人苦無錢」,說的正是當家捉襟見肘、缺錢度日的苦境。對於手頭拮据、年關「難過」的人來說,究竟該如何籌錢?保單借款是不是一個較聰明划算的選項?此外,貸款買房子,房子其實是債務,並非資產,該如何管理這筆債務,也是一門學問。 \n【考量各方條件 選擇最佳貸款管道】 \n農曆新年期間的開銷特別大,令人感嘆「人兩腳,錢四腳」,有時真的追不上啊!第一銀行消費金融業務處處長陳明美表示,當有資金需求時,應先評估自身的資源條件、資金需求期間、取得資金速度及貸款利率等因素,在眾多貸款服務中,選擇一個最能滿足自己需求的貸款方式。 金融環境競爭日趨白熱化,尤其歲末年終很多銀行積極爭取客戶,只要有核貸空間,通常不會輕易婉拒,因此,借款人不必透過代辦公司,大可直接找銀行洽談貸款。 \n銀行提供的個人貸款,包含房屋貸款、汽車貸款、股票質押貸款、信用貸款等,其中信用貸款免擔保,貸款利率較高,不過銀行通常會對「師」字輩〈如醫師、律師、會計師、建築師〉、公教人員、上班族、薪轉戶、卡友等不同族群,提供貸款專案。 \n除了向銀行貸款外,如果手上有傳統型保險商品、變額年金、變額萬能壽險等,也可考慮保單借款,額度依每張保單累積的保單價值準備金而異。一般傳統型商品可以貸到的金額,約為保單價值準備金的八~九成,投資型保險商品的可借金額則約五成左右,實際借款額度仍需視商品種類、保單條款約定,也可能依保單狀態變動。 \n【新年、報稅 保單借款好時機】 \n保單借款只是借出自己過去所繳保費所累積的價值準備金,與銀行貸款向銀行借錢的概念不同,因此具備手續簡便、免抵押品、免保證、快速撥款、利息低,沒有還款時間壓力,保單借款期間繼續享有保障,以及輕鬆繳息等優點。 \n有些保單借款的利率會與保單預定利率有連動關係,如果手中只有一家壽險公司的保單,有資金需求時,只能考慮向銀行借或申辦保單借款,但若持有多家不同壽險公司的保單,則可比較各壽險公司的保單借款利率、最高借款額度,從中擇優辦理。 \n農曆新年或報稅期間,較容易有短期資金需求,因此,有的壽險公司會適時推出保單借款優貸利率,譬如砍到二~三%,藉以吸引臨時需要補足資金缺口的保戶。各家保單借款利率高低差異大,有周轉需求者可查詢壽險公司近期是否有利率優惠專案。 \n貸款後必須隨時留意保單借款的本金與利息,不要超過保單價值準備金,避免造成保單停效。 \n此外,撥款速度、借款管道多元等,也是保戶考量因素。因為保單借款,不需要對借款人進行資信審查,也不必指定貸款用途,通常約三~五個工作日資金即可入手;除了臨櫃,或利用網路、行動銀行辦理外,也可申請ATM保單借款。有的保險公司,只要完成首次申請後,就可透過ATM隨借隨還。 \n辦理保單借款,要保人可隨時在契約有效期間內,一次或分次償還借款,償還後保險公司會發給正式收據為憑。 \n借款未償還前,若因解約、契約滿期、發生保單事故,或因保單屆滿還本日期,保險公司需提供任何一種給付時,保險公司會由應付金額中,扣除未清償的借款或自動墊繳保費本息。 \n【購買房貸壽險 管理債務加強保障】 \n儘管今年房市較為清淡,仍有人買新房過新年,或手中仍有房貸尚未繳清者,面對這筆人生中最龐大的債務,在領到年終獎金後,可優先考慮拿來償還房屋貸款,或購買房貸壽險,發揮保險的理債功能。 \n在歐美國家,購買房貸壽險的比率高達七、八成,但在台灣則僅約一成左右,整體市場仍有很大的成長空間。 \n富邦人壽銀保通路處資深副總經理陳世岳表示,購買自用住宅、長期資金較欠缺的人會投保房貸壽險,但仍有很多人認為貸款買房還要再掏錢買保險,等於債上加債,以致乏人問津。 \n「政府近年來致力推動微型保險,也應多鼓勵民眾購買房貸壽險。」陳世岳舉例,購買三百萬元的房貸壽險,躉繳保費僅約十五萬元,花小錢就能換取大保障,是對家人留愛不留債的具體作法。 \n陳明美指出,第一銀房貸壽險的投保比率約在二十五~三十%,去年透過積極拓展更有五十%驚人成長。對推動房貸壽險很有使命感的陳明美說,「房貸是打造完整家庭的第一步,房貸壽險則是保全完整家庭的下一步。」

  • 海外分行房貸風險權數 將降低

     考量國外沒有打炒房需求,加上提高國銀海外分行競爭力,金管會23日表示,將調降海外分行房貸風險權數,即日起海外分行承作海外房貸案件適用35%風險權數。 \n 據統計,目前國人赴日置產比重最高,還有像華僑較多的地區如澳洲、加拿大、美國加州等地,銀行風險權數降低後,未來國人在海外置產的貸款成本也可能降低。 \n 金管會指出,我國自用住宅貸款及非自用住宅貸款的風險權數分別為45%、100%,國銀依財產總歸戶資料及聯徵中心資料認定是否為自用住宅貸款,但考量海外房貸案件會因各國規範不同,因此即日起回歸新巴塞爾資本協定規範,未來海外分行承作海外房貸案件適用35%風險權數的規定。 \n 金管會銀行局副局長邱淑貞指出,目前我國的海外房貸金額約新台幣200多億元,自用住宅放款以日本為大宗,還有華僑較多的地區澳洲、加拿大、美國加州等。 \n 邱淑貞表示,海外房貸風險權數放寬有利提高海外分行在當地的競爭力,但各銀行辦理海外房貸案件時,仍應審慎評估借款人還款能力及當地不動產市場情況,才能控管授信風險。 \n 就央行公布的7月購置住宅貸款與建築貸款餘額來看,各為5兆7,782億元與1兆5,702億元,連續雙創新高,合計不動產授信餘額達7.35兆元,加計房屋修繕貸款餘額2,608億元後,總計7.61兆元,超過台灣GDP的半數,也超過國際認定的40%警戒線。 \n 銀行主管表示,國內打炒房政策方向不變,因此國內房貸風險權數要求比較高,反應在貸款成本上就較高,但國外沒有打炒房的問題,因此,房貸風險權數下降,可讓海外買房的貸款利率有調整空間。

  • 合宜住宅轉售對象 馬:需符合原承購條件

     都會區房價高漲,馬英九總統昨(11)日表示,未來合宜住宅將限制轉售對象,必須符合原來承購條件。內政部長陳威仁也指出,正思考對非自用住宅投資者採取差別授信,並配合推動兩稅合一、不動產實價課稅,抑制不動產炒作。 \n 陳威仁昨天赴國民黨中常會報告「我國現有住宅政策檢討」指出,都會房價過高主要為區域發展不平衡,95年起有超過60%人口集中在六都30%土地上,每年以6萬人速度成長,其中28%人口集居在國土6.4%的雙北市,導致近年房價所得比升高,全國指數從97年5.87升至102年的8.37;台北市從5.87升至15.01;新北市從7.40升至12.67。 \n 陳威仁表示,內政部未來將採取三大措施抑制房價,包括:增加興建社會住宅、增訂限制合宜住宅移轉對象條件以及配合金融財稅制度改革讓漲價歸公等。 \n 未來分區變更案審議時,研議以容積獎勵方式,鼓勵興闢社會住宅、青年住宅;考量國有土地數量、資源配置,內政部不再主動興建合宜住宅,地方政府仍可依住宅法第40條規定,利用自有資源規劃興闢,但將檢討合宜住宅轉售機制,以降低轉售炒作。 \n 政府也思考針對非自用投資者貸款成數、利率及寬限期等,採取差別授信條件,增加炒房及囤房成本,中長程將配合財政部進行房屋稅、地價稅的兩稅合一、實價課稅等,以抑制炒作。 \n 馬英九裁示,合宜住宅將來對於轉售的對象宜加以限制,必須跟原來承購者條件一致,才能達到該政策的目標。 \n 他說,在某些地區興建社會住宅容易遭受居民抗議,理由是居民擔心這類型的住宅將導致附近的房價下跌,根據過去累積的經驗可以採取「混居」方式來因應,或許就能減少這方面的顧慮。

  • 王建煊 力倡打房三招

     房價高漲,政府擬聯手抑制房價,監察院長王建煊昨天肯定財政部的作法,認為「方向正確」,他也提出「打房3建議」:引導游資到不動產以外的市場、拉高非自用住宅貸款利率並降低貸款成數、實施土地增值稅實價課稅。 \n 王建煊昨天與媒體茶敘時表示,台北市副市長張金鶚與財政部長張盛和共同提出的打房措施,方向正確,他對此表示肯定,也要對這兩個人「按一個讚」,不過他認說,現在初步決定要採取的措施,打房幅度還不夠大,希望未來能夠更積極的去做。 \n 他認為,政府採取打房措施要把房價打下去,這個政策是對的,他也建議從3個方向著手: \n 一、建立多元化的投資管道:引導游資往其他市場跑,如果有更多的投資標的,這些資金就不會跑來炒作房地產,也就是「讓它多一點地方可以跑,這樣就可以少跑一點到房子這邊來」。 \n 二、限縮非自用住宅的貸款:打房不能打到自用住宅,而是要打那些把房地產當做投資工具的人,因此打房標的應該對準作為投資的、非自用的住宅,將購買這類房子的貸款利率拉高、貸款成數則是大幅降低,讓他們沒有太多的資金可以拿來炒房。 \n 三、善用租稅工具:提高非自用住宅持有期間的房屋稅及地價稅稅率、嚴格管控享有優惠稅率的資格、評定房屋稅的房屋價格標準以及地價稅的公告地價都要拉高,「因為這兩個價格與不動產的實際價格落差太大了」。另外,在土地增值稅方面則應按實價課徵。

  • 時論─打二房別亂了套

     中央銀行為了平抑房價,祭出打二房的政策,要求行庫對購屋者於首房貸款未還清前即申貸第二棟房貸,需降低貸款成數至六成以下,並實施高差別利率(懲罰性利率)。央行這項政策試圖以選擇性信用管制抑制投機,然而此舉對投機客影響甚微,反而對中產階級自有住宅換屋造成池魚之殃,有違居住正義,亟須導正。 \n 以目前政府所揭示的自用住宅政策,旨在照顧一般民眾合理居住需要,筆者稱為「六二」政策。其內容為一般民眾擁有自用住宅六年,因生活條件改變需要重置,不但可享有重置退稅(增值稅),而且還予以兩年緩衝退稅。易言之,民眾可以先買後賣,買入住房裝潢完竣後出售舊宅,兩年內可以退稅。這項政策是鼓勵民眾買新換舊,並照顧家庭人口增加以小房換大房的需要。 \n 然而,央行的選擇性信用管制,卻打亂了這個行之有年的政策。由於首房貸款未還清,二房即遭信用緊縮及懲罰性利率,無形中逼使換屋者須先賣後買,這對中產階級換屋無疑是一大打擊!試想,一般購屋貸款期限可長達二十年,當擁有自用住宅六年換屋時,還有一大段貸款未繳實為常態,如逼使他要先賣後買,無疑要假設換屋者有一大筆自有資金,這是不符實際的。更何況一旦住宅賣出,而買屋尚未裝修好的「中間時段」,換屋者住到哪裡?這就是自用住宅「六二」政策,有兩年緩衝期,許可先買後賣的原因。 \n 而央行此次措施,係假設換屋者均為「金主」,是「投機客」,希望透過這個方式避免投機客重複貸款、膨脹信用。事實上,如果是房產投機客,買屋本非自用,先賣後買嚇阻不了他們,反倒是打擊到正常自用住宅換屋者,也違背政府前此揭示的住宅政策。 \n 打擊房地產投機,並非靠信用管制所能奏功。投機客運用資金槓桿的管道甚多,不會在乎這種小兒科的管制,但卻使資金匱乏的自用住宅擁有者換屋更為不易,對縮小貧富差距、實現居住正義,實適得其反;更嚴重的是:自用住宅換屋需求為房產業正常發展的動力,由於人口變遷家庭成員增減與工作就學需要,自用住宅擁有者因經濟環境改善而換屋,乃是經濟成長的結果也是推動房市交易活絡、創造另一波經濟成長的動力之一!央行這種粗糙的政策,打擊到的不是投機客,而是給政府正在拚有感經濟扯後腿,加深民眾對未來前景的悲觀,這種預期心理對景氣循環中走出衰退泥淖更如雪上加霜,寧不慎乎? \n 進一步而言,縮小貧富差距主要是須仰賴租稅手段,例如課徵房屋增值稅,即為一種公認之手段,這方面的稽徵有待加強;其次對於豪宅課徵奢侈稅(形同高價住宅之交易附加捐,「奢侈稅」一詞太主觀且帶有懲罰性歧視,建議採用附加捐用語較中性。)亦為一種方式。甚至將此附加捐由現今之二年延長至六年,與「六二」政策同步,這些都是可行的方法。與央行這種不分對象的「打二房」行政命令兩相比較,利鈍立判。央行越俎代庖,實質干預自宅政策,並非其法定職能,實無必要。 \n 綜上所述,我們呼籲央行立即取消對持有自用住宅六年者的信用管制,避免造成合理換屋者的民怨,而且對抑制房地產投機與縮緊貧富差距,也沒有實質效果。更促請政府住宅主管部門與立法機構,共同維護我國優良的自用住宅「六二」政策!

回到頁首發表意見