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  • 分析歷年股災與房市相關性 專家這樣說

    分析歷年股災與房市相關性 專家這樣說

    近期股市表現震盪,市場上有人認為房地產具有避險功能,應會有資金進入避險,房仲業者統計內政部買賣移轉資料以來,五次股災與前後年買賣移轉量後發現,五次股災中,三次股災都出現前低後高的狀態,專家分析,從歷史資料來看,股災與房市活絡並不一定呈現正相關,但若有救市政策,往往會帶動一波成交量。 \n \n根據住商不動產統計五次股災與前後年買賣移轉量後發現,中共試射飛彈、SARS與金融海嘯的三次股災中,都出現前低後高的狀態,中共試射事件發生當年度移轉量分別為49.1萬,次一年為50.8萬;SARS當年度為34.9萬,次一年為41.8萬;金融海嘯當年為37.9萬,次一年為38.8萬。 \n \n住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,從歷史資料來看,股災與房市活絡並不一定呈現正相關,房市移轉量能夠順利被帶動,除與股災後經濟狀況有關外,若有救市政策往往會帶動一波成交量。 \n \n歸納起來,可以發現期間都不長,而且在結束前後多與政策有關,例如1992年容積管制造成搶照暴量,加上兩岸危機讓許多屋主賤價拋售,帶動買賣移轉寫下天量;SARS前後的土增稅減半、政府優惠房貸、放寬外國人來台投資不動產也讓市場嗅到回溫氣味;美國次貸風暴後的遺贈稅調降、兩岸MOU與ECFA等話題相挺,讓買氣回溫。 \n \n反觀1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫,期間都不短,對整體經濟傷害大,萬點行情當下讓不少股民身受重傷,其中1997金融風暴為期一年多,發生期間的買賣移轉量為46.6萬棟與38.5萬棟,後一年僅有32.1萬棟,除經濟巨創外,屋漏偏逢連夜雨的921大地震,也讓當時買方嚇破膽,影響交易量。 \n \n天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,一般來說,過去股市與房市互有聯動性,假設以半年為一個週期波動,股市持續上揚,會有財富效應,並轉移到房地產市場,相反之,如跌跌不休,股民受災慘重,過去便曾有「賣房救股」的現象。 \n \n但如今國內游資仍多、央行大動作降息,利息持續在低點,且後續政府將會有寬鬆動作釋出,這波疫情對國內經濟沒有太大衝擊,股民荷包如果未太慘重,資金還是會流到房市,但進入力道還要觀察。而住宅市場仍處於溫吞的上漲力道,買盤以剛性為主,投資盤消失,預估未來一年房市不太會大幅度上漲空間。 \n \n大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,股災總是財富重分配的時機,房地產因為變現速度慢,流動性差,往往反應較慢,目前市場上個別反應也比整體反應明顯,買房除了看大環境外,也要多注意個案環境與條件,進場比較安心。 \n

  • 歷年股災與房市相關性 專家這樣分析

    歷年股災與房市相關性 專家這樣分析

    近期股市表現震盪,市場上有人認為房地產具有避險功能,應會有資金進入避險,房仲業者統計內政部買賣移轉資料以來,五次股災與前後年買賣移轉量後發現,五次股災中,三次股災都出現前低後高的狀態,專家分析,從歷史資料來看,股災與房市活絡並不一定呈現正相關,但若有救市政策,往往會帶動一波成交量。 \n根據住商不動產統計五次股災與前後年買賣移轉量後發現,中共試射飛彈、SARS與金融海嘯的三次股災中,都出現前低後高的狀態,中共試射事件發生當年度移轉量分別為49.1萬,次一年為50.8萬;SARS當年度為34.9萬,次一年為41.8萬;金融海嘯當年為37.9萬,次一年為38.8萬。 \n住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,從歷史資料來看,股災與房市活絡並不一定呈現正相關,房市移轉量能夠順利被帶動,除與股災後經濟狀況有關外,若有救市政策往往會帶動一波成交量。 \n歸納起來,可以發現期間都不長,而且在結束前後多與政策有關,例如1992年容積管制造成搶照暴量,加上兩岸危機讓許多屋主賤價拋售,帶動買賣移轉寫下天量;SARS前後的土增稅減半、政府優惠房貸、放寬外國人來台投資不動產也讓市場嗅到回溫氣味;美國次貸風暴後的遺贈稅調降、兩岸MOU與ECFA等話題相挺,讓買氣回溫。 \n反觀1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫,期間都不短,對整體經濟傷害大,萬點行情當下讓不少股民身受重傷,其中1997金融風暴為期一年多,發生期間的買賣移轉量為46.6萬棟與38.5萬棟,後一年僅有32.1萬棟,除經濟巨創外,屋漏偏逢連夜雨的921大地震,也讓當時買方嚇破膽,影響交易量。 \n天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,一般來說,過去股市與房市互有聯動性,假設以半年為一個週期波動,股市持續上揚,會有財富效應,並轉移到房地產市場,相反之,如跌跌不休,股民受災慘重,過去便曾有「賣房救股」的現象。 \n但如今國內游資仍多、央行大動作降息,利息持續在低點,且後續政府將會有寬鬆動作釋出,這波疫情對國內經濟沒有太大衝擊,股民荷包如果未太慘重,資金還是會流到房市,但進入力道還要觀察。而住宅市場仍處於溫吞的上漲力道,買盤以剛性為主,投資盤消失,預估未來一年房市不太會大幅度上漲空間。 \n大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,股災總是財富重分配的時機,房地產因為變現速度慢,流動性差,往往反應較慢,目前市場上個別反應也比整體反應明顯,買房除了看大環境外,也要多注意個案環境與條件,進場比較安心。

  • 賣房救股 房價再跌5年

    賣房救股 房價再跌5年

    報導:林喬慧 \n全球股災衝擊房市,不僅衝擊市場信心,有的投資人甚至得「賣房救股」填補資金缺口。學者專家指出,房市、股票、匯率齊慘,房價沒有不跌的理由,自住客再等等吧! \n*北市大安區排除高總價產品,區域房價反而小漲。 \n台灣房市命運多舛,8月13日央行宣布鬆綁已實施5年的房市信用管制,刪除限貸區域,包括新北八里、鶯歌2區,及桃園市、蘆竹、中壢、龜山等4區;其他購買第3戶以上房屋、豪宅、公司法人購買住宅的貸款成數,也由過去5成調高至6成。 \n央行的動作被外界認為是在拯救低迷已久的房市,藉此挽回整體經濟表現。雖然決策一出就遭到質疑,學者也紛紛發表不同看法,但建商卻因此喘口氣,鬆口說出:「房市利多來了!」 \n股市崩壞連帶效應 \n正當外界以為房市可能就此起死回生之際,卻緊接著爆發全球股災,台股不僅連日大跌,還創下有史單日最大跌幅,重擊市場信心。 \n台股重挫不僅影響投資人信心,背後牽連的可能是「賣房救股」的房市大崩壞連帶效應,財信傳媒董事長謝金河就預言:「股市暴跌之後,下一個是房市!」 \n由於這波股災起碼蒸發數兆元資金,股市崩壞不僅直接影響民眾消費力,有些人甚至要「賣房救股」,打折出售只為了換現金填補股市黑洞。 \n但上市建商長虹建設財務長陳茂慶認為,房地產與股票不同,前者屬於中長期投資、後者屬短期資金流動,股災雖會造成資金排擠效應,但「台股融資已經殺到底,現階段要再去賣房補保證金應該也難了。」 \n事實上,當民眾手頭資金出現缺口,就怕有人繳不出房貸、建商遲遲無法交屋,連帶影響金融業資金流動,本來就超額供給的房市又遇到股災,房價想不跌都難。 \n*股災牽動房價跌,專家提醒民眾買房可再等等。 \n都會區產品能抗跌 \n淡江大學產經系副教授莊孟翰直言:「股災對房市影響實在太大,房市、股市、匯率同時出狀況,已經是整體經濟崩潰,絕非業者所說的小事,房價肯定還會再跌3到5年,我不鼓勵自住客現在進場,最好持有戒慎恐懼心態,繼續耐心等待。」 \n他舉例,有業者大打「年底前買房,規避房地合一稅」的招牌,呼嚨民眾現在買最划算,但他預估明年房價一定下跌,現在購屋雖然省了稅卻虧了買價,民眾一定要精打細算,更何況現在有股災「加持」,房價更有非跌不可的理由。 \n自住也別急著進場?吉家網不動產董事長暨房仲全聯會理事長李同榮持不同看法,他認為:「這波房市雖差,房價也呈下跌趨勢,但仍然有『硬是要漲價』的區域和產品。」 \n李同榮認為:「台灣房市在2017年就會落底,全台整體房價這2年都會朝緩跌趨勢發展,如高總價豪宅該跌就要跌,但都會區低總價產品仍然具有抗跌性。」 \n以台北市大安區為例,排除高總價產品,區域房價反而小漲,他建議,自住客應該趁現在議價空間大、屋主信心薄弱的時刻進場。 \n陳茂慶則透露,目前房價還沒有完全鬆動,市場觀望氣氛濃厚,但有些人也會換個角度想,目前市場已經到了谷底,何不趁此進場,畢竟房地產還是屬於中長期持有的投資。 \n李同榮則坦言,如果連自住買盤都不願意進場,不僅對市場、產業不好,就連政府稅收都會受到影響,環環相扣,對於整體經濟並非好事。 \n央行房貸信用管制歷程時間 地區 內容2010年6月 北市及新北板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止 第2戶房貸降至7成 \n2010年12月 新北林口、三峽、淡水 第2戶降至6成;建商土建融資需有興建計畫,貸款最高6成5,其中1成動工後撥款2012年6月 全區豪宅限貸令 雙北8,000萬以上,其他區域5,000萬以上,貸款成數不得超過6成,且無寬限期,利率較一般房貸高2014年6月 新北五股、泰山、八里、鶯歌及桃園蘆竹、中壢、桃園市、龜山8個行政區 個人名下第2戶房貸降至6成,第3戶以上房貸不得超過5成。豪宅最高貸款下修為5成 \n2015年8月 特定區域刪除新北市八里、鶯歌,及桃園市桃園區、蘆竹、龜山、中壢 自然人購買第3戶、豪宅、公司法人購買住宅貸款成數由5成調高為6成資料來源:住商不動產企劃研究室 \n2015年7月六都買賣移轉棟數區域 2015年7月 相較2014年台北市 2,208 -18.3%新北市 4,430 -13.4%桃園市 3,196 -10.2%台中市 3,665 -17.5%台南市 1,688 -7.4%高雄市 3,039 -11.2%資料來源:各地政局、信義房屋不動產企研室彙整單位:棟 \n

  • 《時報周刊》賣房救股 房價再跌5年

    《時報周刊》賣房救股 房價再跌5年

    全球股災衝擊房市,不僅衝擊市場信心,有的投資人甚至得「賣房救股」填補資金缺口。學者專家指出,房市、股票、匯率齊慘,房價沒有不跌的理由,自住客房買再等等吧! \n \n \n更多相關精采內容,詳見最新出刊1958期《時報周刊》,本期時周一套特價69元。「styletc.樂時尚」於台北華山藝文特區舉辦「PLAY ONE野餐派對」,因颱延期至9月26日(六),同時段同地點舉行,已報名讀者權利不受影響。BACKJOY美姿墊、櫻桃小丸子野餐墊及保冷袋等多樣好禮,禮品總市價高達5980元仍持續送;4人一起報名,還有團報特別禮,報名至9月9日(三)截止,活動細節公布於「styletc.樂時尚」活動網頁,亦可電洽0800-000-668詢問。

  • 《時報周刊》賣房救股 房價再跌5年

    《時報周刊》賣房救股 房價再跌5年

    全球股災衝擊房市,不僅衝擊市場信心,有的投資人甚至得「賣房救股」填補資金缺口。學者專家指出,房市、股票、匯率齊慘,房價沒有不跌的理由,自住客房買再等等吧! \n \n \n更多相關精采內容,詳見最新出刊1958期《時報周刊》,本期時周一套特價69元。「styletc.樂時尚」於台北華山藝文特區舉辦「PLAY ONE野餐派對」,因颱延期至9月26日(六),同時段同地點舉行,已報名讀者權利不受影響。BACKJOY美姿墊、櫻桃小丸子野餐墊及保冷袋等多樣好禮,禮品總市價高達5980元仍持續送;4人一起報名,還有團報特別禮,報名至9月9日(三)截止,活動細節公布於「styletc.樂時尚」活動網頁,亦可電洽0800-000-668詢問。 \n \n \n(訂《時報周刊》送邁向成功叢書【為什麼老闆不選你當主管】,請洽讀者服務專線:0800-000-668。) \n

  • 股災衝擊 房仲大老:賣房救股將湧現

    全球股災,東森房屋董事長王應傑今天預言,賣房救股案例將湧現,議價空間將進一步拉大。他說用房抵押玩股票的投機型股民,接下來這段期間委售量將提升,用賣房換現金。尤其是預售屋和新成屋量體的大的區域,房市議價空間逐漸拉大,至少有1成5的空間。 \n \n 王應傑說,房價不像股市,得過一段時間才會發酵,尤其是補漲過頭、餘屋量大的區域,房市將逐漸回歸於基本面。

  • 高額利息扛不住 溫商撤出陸港樓市

     受到企業經營陷入困境,以及資金鏈斷裂的影響,近期溫州企業倒閉、老闆落跑事件頻傳,被視為炒房團發源地的大陸溫州,一直是炒高大陸房價的重要推手,但在「高利次貸風暴」危機持續發酵下,包括溫州、香港、上海、重慶等地,都出現溫州客拋房套現、割肉賠售的賣樓潮。 \n 溫州是大陸民間借貸與互保風氣最盛的地區,且在大陸官方緊縮銀根、股市漲跌難料的背景下,民間樂於將錢借給他人賺取穩定報酬,有些民間借款利息甚高,形成特殊的高利貸集資現象,甚至有為數不少的公務員也當起放貸者,但因缺乏約束管制,當前景氣不佳,近期溫州開始出現「高利次貸風暴」。 \n 根據中國人民銀行溫州市中心支行發布的調查顯示,溫州民間借貸市場規模約1100億元(人民幣,下同),其中20%被用於房產投資或集資炒房,2011年第2季,選擇「民間借貸」的儲戶占24.5%,首次超過「房地產投資」躍居首位,約89%的家庭、個人和59%的企業都參與了民間借貸,來自銀行信貸資金間接流入的規模也超過百億。 \n 令人吃驚的是,高利貸集資年息有高有低,借貸資金利率則是在24~140%之間,最高的年息更達到140%以上。 \n 中國社會科學院經濟所研究員袁鋼明表示,房價回落,僅銷售額下降就使地產公司開始破產,先前溫州炒樓團把大陸各地房價炒高,但湊的資金都是民間高利貸,所以溫州事件就是房地產泡沫破滅的先導,中國高利貸房子的危險性、後果性、爆炸性遠勝於美國次貸。 \n 民間借貸資金2成用於炒房 \n 而被視為炒房團發源地的大陸溫州,一直是炒高大陸房價的重要推手,但在民間借貸危機持續發酵下,已掀起溫州投資客拋房套現、恐慌性賠售的賣樓潮。 \n 溫州房市也出現一夜降溫,根據溫州市房產登記中心資料顯示,9月溫州住宅平均價格為每平方米1萬6125元,在「金九銀十」的銷售旺季不漲反跌,今年第2季的二手屋交易量比第1季下降35%,第3季持續下降,還出現170套的退購房。 \n 自今年九月中旬開始,大陸各主要城市都出現「溫州客急售房」現象,而為快速找到買主套現,這群溫州客不僅開價低於市場行情,有些還祭出買房送跑車等手段促銷,就是希望獲得買家青睞,唯一的要求是必須一次付清房款。 \n 對房地產市場不樂觀的判斷,也是溫州商人開始拋售房產的原因之一,中原地產三級市場研究部總監張大偉透露,現在溫州商人賣房的現象已經蔓延到上海、北京、重慶等其它城市。 \n 拋售潮從沿海一線城市蔓延 \n 業內人士分析,受高利次貸風暴影響,部分溫州炒家在上海拋售房產回鄉救急,上海樓市年底前或將產生一輪拋售潮,還有些人則是「現金為王」的觀念陡升,才出現溫州客集體賣房的現象。 \n 上海多家房地產公司表示,近期的「溫州客急拋房」降價幅度大多達10%以上,漢宇地產浦東區一分店表示,近期二手屋賣家有20%是溫州客,顯示溫州投資客已經開始從上海「集體逃亡」。 \n 上海德佑地產紫雲店經理張麟表示,前幾年大玩金錢遊戲的溫州人,在2009年底時購入許多上海房產並持有至今,然而,近來由於溫州民間借貸隱現崩盤徵兆,部分民營企業資金鏈斷裂,負債累累,企業主急需資金,只好忍痛賣房。 \n 至於溫州客賣房較多的地點,除了松江新城之外,洋涇、金外灘、古北等地方也出現了類似的情況,漢宇地產浦東區域張楊分行經理蔣船君表示,其負責的近期二手房掛牌中,溫州客就占了20%以上。 \n 以一名溫州小企業主為例,最近她將自己手上4套上海的房子掛牌出售,雖然價格比周邊的二手房便宜了50萬元,但即使這樣,還有2套沒賣出去,她說:「便宜出售也是無奈的選擇。」 \n 此外,長寧一間4房產品的賣方,除將總價1500萬元自動降價80萬元,該溫州屋主還附送號稱價值200萬元的二手跑車一部。 \n 中小企業主割肉賣樓救本業 \n 事實上,這波溫州客「拋房風潮」主要來自兩股力量,一是炒房者,二是急於自救的中小企業主。 \n 隨大陸政府打房政策奏效,及溫州客集中拋售房產影響,不少買方抱持觀望心理,導致溫州客縱使想拋房套現,卻苦於沒有買主,重慶中原地產經理蔣波就指出, \n 部分溫州投資客仍在觀望,想以「不虧」價格拋房,但民間借貸危機持續擴大,溫州客最終恐只能割肉賣樓。 \n 香港也曾經是溫州人境外投資的天堂,不論是股市或房市,都有溫州人闊氣投資的紀錄,溫州中小企協會會長周德文表示,溫州很多老闆大肆舉債並非投進實業,而是調到外地參與炒賣,而溫州資金的其中一個炒賣重點,正是香港房市及股市。 \n 他透露,以溫州中小企協會來說,現在2000個會員中,至少5%有香港居留權;而自2009年以來,大批溫州人組成炒樓團赴港購買豪宅,尤其追捧九龍區的新建案。 \n 周德文認為,年底是溫州人歸攏資金做賬的時候,屆時會產生一輪追債與還債的高峰。受此影響,在上海有房產投資的溫州人可能會加大拋售力度,斷臂求生。 \n 不過,自從資金危機爆發後,目前溫州客大多絕跡香港房市。招商證券香港董事總經理溫天納認為,溫州富豪或多或少都在香港持有資產,並以豪宅為主,香港西九龍豪宅近期缺乏承接,相當程度已反映大陸炒家正在離場。 \n 這樣的實例不勝枚舉,溫州投資客低價拋售房產雖然沒有大面積鋪開,但是這樣的現象已經開始抬頭,「賣房套現」不僅是對現金需求的表現,也是對整個房地產行業看空的表現。

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