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以下是含有賣方的搜尋結果,共165

  • 高手在民間!他用這招買土地 省下8筆代書費

    高手在民間!他用這招買土地 省下8筆代書費

    就不動產的成交市場而言,有的行業是以總價計算收費,例如:仲介公司、履保建經公司,成交總價越高收費越多,仲介公司服務費如果以6%計算,每筆1000萬元整的成交案件,最高有60萬元的傭收,讓人看了好羨慕。但是,有一些是以次計費,也就是成交金額的多寡,與成交總價無關,例如:地政士的過戶登記手續費,買賣總價1億元和100萬元並沒有任何差別。

  • 賣方市場鬆動 3月房仲業交易量大增

    政府重手打炒房,房市山雨欲來,不過3月中古屋交易卻是打出一波買氣,五大房仲品牌統計3月門市交易量,不僅比起因農曆春節季節性因素的2月,普遍增加三至七成;也比起深受疫情恐慌干擾的去年同期,普遍增加二至六成。房仲業者認為,主因在於買方想趁曖昧期撿便宜、賣方也願意獲利了結。

  • 《半導體》NAND站穩賣方市場 外資續讚群聯

    美系外資針對群聯(8299)出具最新研究報告指出,目前NAND依舊處於賣方市場,且第二季持續樂觀,群聯將因此受惠,維持群聯加碼評等、目標價508元。

  • 需求熱 美房市今年續旺

     2020年在房貸低利率及居家辦公潮等多重因素刺激之下,美國房市總價創下2005年以來最大增幅。在美國暫時難以走出疫情的情況下,房市專家普遍看好火熱需求延燒到2021年。 \n 研究機構Zillow調查指出,2020年美國房市庫存總價高達36.2兆美元,較前一年增加2.5兆美元,是2005年以來最大增幅,原因是美國人一窩蜂搶買房,出價競爭激烈不斷推高房價。 \n 就美國各州房市來看,占據全美房市總價五分之一以上的加州房市庫存總價,2020年達到7.8兆美元,比其次三州的房市價值總合還高。全美國房市總價最高的前十大都會區當中有四個都在加州,分別是洛杉磯、舊金山、聖荷西及聖地牙哥。 \n 早在新冠肺炎疫情爆發前,美國千禧世代已有不少人在2020年步入首購年齡層,再加上美國房貸利率徘徊在歷史低點,因此房市需求2020年初已相當火熱,3月美國疫情爆發後,各地封城使居家辦公成為常態,又讓更多人開始考慮購屋或換屋。 \n 儘管疫情對觀光、餐飲、娛樂等眾多產業造成嚴重衝擊,讓美國失業率飆升,但還是有不少收入穩定的美國人決定投入房市。不少原本在大城市租屋的年輕族群在疫情爆發後,下定決心搬離都市到鄉下買房。 \n Zillow預測這股需求將延燒到2021年,讓美國房市總價增幅持續提升。Zillow經濟學家曼赫茲(Treh Manhertz)表示:「房市需求激勵營造業信心衝上歷史高點,造就更多新建案。」 \n CoreLogic買方賣方市場指標顯示,2020年10月及11月全美房市的成交價及賣方開價比率達到0.996,是2008年以來最高點,也就是說成交價幾乎都高於賣方開價。 \n CoreLogic經濟學家黑普(Selma Hepp)表示:「美國房市需求高於預期的情形一直持續到2020年底,儘管國內新冠肺炎感染率不斷上升。」由於市場普遍認為短期內疫情難以消退,因此房市需求不會因為傳統淡季而減弱。

  • 網購福袋 確認賣方評價再下單

    網購福袋 確認賣方評價再下單

     春節將至,業者紛紛推出各式福袋,桃園市去年有8起福袋爭議,有人花近1500元卻拿到2張過期刮刮卡,有人花300元網購福袋卻收到價值100元的物品,法務局提醒,網購福袋要查證賣方評價,切勿被圖片吸引下單。 \n 桃園市主任消保官邱玉霞表示,去年農曆年前後8件福袋消費申訴案,都是網購引發的爭議,有消費者在購物平台買了4個福袋共1479元,但總價值不超過500元,還包含2張過期刮刮卡。有媽媽購買2袋699的女寶衣服福袋,收到的衣服全都是藍色、綠色和灰色等大地色系,跟網頁標示的粉嫩色系「差很大」,氣得向消保官申訴。 \n 邱玉霞說,福袋因為無法確認內容物,本身就有風險,消費者通常是受大獎吸引,但並非人人有機會,除了評估中獎機率,也要確認商品是否符合需求,不諱言百貨公司、大賣場和連鎖超商等實體店面,福袋爭議較少,但網購福袋爭議大增,且網購很常遇到「求助無門」的情況,強調下單前要先看過賣家評價,且網頁一定要有賣家聯絡資訊如地址或電話,避免日後發生爭議找嘸賣家。 \n 邱玉霞提醒消費者注意網頁標示的福袋是否符合需求,不要因為精美圖片就衝動購買。

  • 殿堂級購屋狂出手 這豪宅轉手首見獲利

    殿堂級購屋狂出手 這豪宅轉手首見獲利

    內政部最新公佈實價揭露資訊,大安區市民大道三段知名豪宅「明日博」去年12月交易頂樓戶23樓,總坪數為97.3坪,總價來到1.22億元,單價為135.1萬元,根據謄本資料顯示,買方大有來頭,登記之英屬維京群島商元季股份有限公司,負責人丁賢蓉推測即為東裕集團「河南王」王任生長媳,以「河南王」資產實力來說,謄本上顯示以無貸款購屋也不意外。 \n \n此筆買賣具有歷次交易明細,2018年交易價碼為1.09億,單價是125萬,賣方獲利1292萬。而賣方身價亦不遑多讓,過去揭露資訊指出,賣方推測為力多投資有限公司,其負責人劉士源則是經營高科技廠房無塵室機電工程,台積電、大立光的無塵室工程供應鏈的洋基工程總經理。 \n \n全球居不動產情報室總監陳炳辰說明,樓高23層的「明日博」,規劃一層4戶,但緊鄰高架橋,坐向價差大,加上社區戶數多達165戶,都讓交易價格不穩定,像是頂樓物件,或是18樓、20樓都曾見單價低於130萬元,但19樓戶卻賣超過150萬元,而該社區高樓層單價行情應有140~150萬元身價,不過面橋產品則容易以低價售出,此次高樓層獲利也是因為先前買在低點的緣故,且以去年的歷次交易明細觀察,轉手仍有慘賠2380萬的案例,此社區的身價仍不算穩定。 \n \n591房屋交易網新聞組組長畢務潔分析,此豪宅規劃如私人泳池、外燴專業規格廚房與宴會廳、酒店式管理等,具一定身價,先前標售也順利脫標,疫情影響下,企業購置豪宅以此類單價相較不高的平實產品為主,自用、避險兩相宜。 \n \n有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱指出,即便現況處於低利,市場上仍多大老闆們不貸款購置不動產案例,除了彰顯資產實力,也在於銀行爛頭寸多,自身都要找去化管道,更不歡迎過於大筆的資金存入,整體利率亦偏低,高價不動產自然是大老闆們鉅額資金的最佳去化方向,同時免於受後續政府在抑制房價相關措施再出招干擾資產價值,現金買房都可一次解決。 \n

  • 星座理財(2月1日~2月5日)-摩羯座(12月22日~1月21日) 投資求財 站在賣方

    金星山羊,將於周二離開。而冥王星山羊,則釋放出吉利的磁場,這是個幸運的一周。首先人脈磁場頗優,大利廣結善緣而拜早年是理想策略;其次是學習宮位的合相,代表心情決定事情。愛情運勢不理想,許多時候不處理反而是最好的處理。投資求財方面,一字之訣在於賣。幸運物與色彩:虎眼石與黃色。幸運數字:7、4、5、8及其組合。

  • 賣厝阿明:原屋主「垃圾不清」超崩潰!「現況交屋」合理嗎?

    賣厝阿明:原屋主「垃圾不清」超崩潰!「現況交屋」合理嗎?

    各位網友們在交屋的時候,如果看到屋內還有一堆垃圾未清掉,會不會既生氣又無奈呢? \n有網友私訊給阿明說,不知道賣家是想趕快搬走,還是已經在新家買好新家俱了,事先口頭知會說:舊家的家俱,他們一樣也不拿走。 \n \n問題是這棟房屋有40年以上的屋齡了,裡面的家俱造型過時不說,外觀還十分破舊、易壞的樣子,根本不能算是家俱只能說是一堆雜物。 \n可是賣方堅稱合約有寫明「現況交屋」,他們只負責把屋子交與買方,屋子裡的家俱都歸買方清理。 \n \n網友聽著似乎很有道理,但卻又覺得哪裡怪怪的,所謂的「現況交屋」真的是這樣嗎? \n來!來!來!阿明告訴你所謂「現況交屋」的規定是依買賣雙方協調而定,當發生不合理的情況時,可以適當地用一些方法與賣家協調喔! \n \n詳細解答:【現況交屋】 \n「現況交屋」指的是「買方同意以親眼所見的房屋狀況來交屋」,一般而言,現有狀況有二種:1、空屋交屋 2、附贈家具交屋。 \n而不論是以何種情況交屋,賣方都必須在簽約前充分告知買方屋子的真實情況,由買方判斷能不能接受,並非所有問題,買方都只能概括承受。 \n \n【小心模稜兩可的條約】 \n若是空屋的現況交屋,賣方必須告訴賣方房子有何缺失,例如:輻射屋、海砂屋、壁癌、漏水、凶宅等重大瑕疵告知買方;若是附贈家具的情況下交屋,則要與賣方確認有哪些家俱要附贈,試用是否正常,錄影存證。 \n \n不管是哪種狀況交屋,都要把現況寫到買賣契約上,一旦買方在契約上簽名,就代表他同意接受這些情況,如此一來才可避免爭議。 \n \n不過若是賣方明知屋子有問題,卻不告知買方,只在契約上寫上「買方均已詳細審視並充分知悉本屋相關情形,賣方依現況交屋,不負瑕疵擔保責任」類似這種「我有給買方看過屋子了,之後有什麼事都不是我的問題」撇清責任的條款,事實上是不被法院所接受的。 \n \n根據《民法》第354條第一項規定,賣家應擔保買賣標的物移轉給買家時「無減失」、「減少其價值之瑕疵」,這就是所謂的「瑕疵擔保責任」,私人契約不能對抗法律規定,所以即使買賣契約書有「不負瑕疵擔保」的條款,買家如果有發現問題還是能向法院提出告訴。 \n \n【交屋5年內提出異議才有效】 \n若是在交屋之後,才發現房子有重大瑕疵,買方可依《民法》第365條第一項在交屋之後5年內,向賣方提出告訴,若發現問題時,已經過了5年的期限,請求權時效即消減。 \n另外在發現瑕疵並通知賣方的6個月內,若不行使告訴,也視為放棄請求權。 \n \n【微小瑕疵不能求償】 \n而在請求賣方賠償的時候要注意一點,《民法》第354條第一項但書規定:「但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」賣方可能會依此條款,與你爭辯瑕疵問題的大小。 \n所以在簽約時,務必用清楚的條約羅列房子問題與賣方確認,切勿以模稜兩可的條款帶過。 \n \n【交屋前發現問題,當場請賣方處理】 \n交屋當天若發現房屋有問題,例如:屋內堆滿大型家俱、積滿垃圾或者有漏水等情況下,買方千萬不要相信屋主「過2、3天會找人來清理」這種話而先答應交屋。 \n \n一旦尾款交付完成,賣方便有恃無恐,對於舊屋的問題他能拖就拖,所以正確的做法應該是先暫停交屋程序,並請賣方先處理屋內問題,處理問題所花費的價格由賣方支出。 \n \n而如果賣方覺得處理這些問題很麻煩,也可以與他討論降低房屋總價,這其中的差價便是用來彌補房子的缺失。 \n \n總而言之,有了拿不到尾款、無法交屋的壓力,賣方才會認真處理事情,買家方能開心入住新屋。 \n \n【賣厝阿明小檔案】 \n \n★現職:房地產友善知識創作團隊 \n \n★專長:用圖文方式融化生冷的買房、賣房、租房知識 \n \n★經歷:在FB賣厝阿明粉專、FB買房知識家(Q你的A)社團,提供民眾買房、賣房、租房諮詢與媒體房地產知識新聞刊載。 \n \n★出版書籍:《一圖秒懂1/2》《房事QA》《台灣厝買賣文化寶典》《房產小百科》《房重小百科》《菜鳥日誌30天》《賣厝阿明誌》

  • 新壽56億買新竹英迪格大樓

    新壽56億買新竹英迪格大樓

     搶不動產,大行動。新光人壽董事會29日通過,以56.4億元,向英屬維京群島商科晟公司買下新竹市公道五路上英迪格酒店所在的三棟大樓,目前大樓幾近滿租,賣方承諾售後租回五年,年收益率3.8%以上。 \n 這是新壽今年1月出手買下的第三筆不動產,1月12日才以92.888億元搶下中華開發總部大樓,21日再以3.03億元左右拿下高雄地上權,三筆不動產已近160億元。 \n 新壽買下的新竹三棟大樓,原是工業區變更為商業專區,其中一棟是出租給洲際飯店集團(英迪格為其旗下飯店品牌),目前是新竹英格迪大樓,其餘則是廠辦大樓,多有使用者,賣方是售後租回,因此新壽一買來即有固定收益率。 \n 2020年下半年以來,雖然資本市場行情佳,股債市雙漲,但對壽險資金而言,波動風險亦相對提高,新光金去年11月法說會即表示,會在六都尋找有增值潛力、帶有租約的不動產,這項尋找優質不動產的行動,將不設投資上限。 \n 依據保險法,壽險業投資不動產上限為其可運用資金的30%,據保險局統計,到2020年12月,加上不動產評價利益,壽險業投資不動產金額為1兆3,532億元,約占其資金的4.74%,即仍有極大加碼空間。 \n 在全台擁有逾200棟不動產的新壽,在2020年決定將投資性不動產續後列帳方式,改用市價法,即一次認列469億元的不動產增值利益,強化新壽的淨值,未來若不動產價值上漲,新壽的獲利及淨值都會跟著成長,再加上去年被金管會開罰,國外投資上限從43%降到39%,等於多出1,200多億元資金要去化,也因此新壽近半年來積極買不動產。 \n 新壽今年元月已連開三槍,第一筆是用92.888億元,以不到2%的價格差距,打敗中國人壽,搶下中華開發大樓,先作自用,未來將進行都更改建,拉高不動產價值。第二筆是高雄的地上權,價格3億左右,第三筆即是新竹的公道五路大樓。

  • 現況交屋系蝦咪!? 原屋主垃圾不清我該怎麼辦!!

    現況交屋系蝦咪!? 原屋主垃圾不清我該怎麼辦!!

    原屋主垃圾不清我該怎麼辦!!各位網友們在交屋的時候,如果看到屋內還有一堆垃圾未清掉,會不會既生氣又無奈呢? \n有網友私訊賣厝阿明詢問:「不知道賣家是想趕快搬走,還是已經在新家買好新家俱了,事先口頭知會說,舊家的家俱,他們一樣也不拿走。問題是這棟房屋有40年以上的屋齡了,裡面的家具造型過時不說,外觀還十分破舊、易壞的樣子,根本不能算是家具只能說是一堆雜物。但賣方堅稱合約有寫明『現況交屋』,他們只負責把屋子交與買方,屋子裡的家俱都歸買方清理。」 \n聽起來似乎很有道理,但卻又覺得哪裡怪怪的,所謂的「現況交屋」真的是這樣嗎? \n房產達人賣厝阿明表示,所謂「現況交屋」的規定是依買賣雙方協調而定,當發生不合理的情況時,可以適當地用一些方法與賣家協調! \n【現況交屋買方不用概括承受】 \n指的是「買方同意以親眼所見的房屋狀況來交屋」,一般而言,現有狀況有二種: \n1、空屋交屋 \n2、附贈家具交屋。 \n不論是以何種情況交屋,賣方都必須在簽約前充分告知買方屋子的真實情況,由買方判斷能不能接受,並非所有問題,買方都只能概括承受。 \n【小心模稜兩可的條約】 \n若是空屋的現況交屋,賣方必須告知房子有何缺失,例如:輻射屋、海砂屋、壁癌、漏水、凶宅等重大瑕疵皆須告知買方;若是想在附贈家具的情況下交屋,則要與賣方確認有哪些家具要附贈,試用是否正常,錄影存證。不管是哪種狀況交屋,都要把現況寫到買賣契約上,一旦買方在契約上簽名,就代表他同意接受這些情況,如此一來才可避免爭議。 \n不過若是賣方明知屋子有問題,卻不告知買方,只在契約上寫上「買方均已詳細審視並充分知悉本屋相關情形,賣方依現況交屋,不負瑕疵擔保責任」類似這種「我有給買方看過屋子了,之後有什麼事都不是我的問題」撇清責任的條款,事實上是不被法院所接受的。根據《民法》第354條第一項規定,賣家應擔保買賣標的物移轉給買家時「無減失」、「減少其價值之瑕疵」,這就是所謂的「瑕疵擔保責任」,私人契約不能對抗法律規定,所以即使買賣契約書有「不負瑕疵擔保」的條款,買家如果有發現問題還是能向法院提出告訴。 \n \n【交屋五年內提出異議才有效】 \n若是在交屋之後,才發現房子有重大瑕疵,買方可依《民法》第365條第一項在交屋之後五年內,向賣方提出告訴,若發現問題時,已經過了五年的期限,請求權時效即消減。另外在發現瑕疵並通知賣方的六個月內,若不行使告訴,也視為放棄請求權。 \n【微小瑕疵不能求償】 \n而在請求賣方賠償的時候要注意一點,《民法》第354條第一項但書規定:「但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」賣方可能會依此條款,與你爭辯瑕疵問題的大小。所以在簽約時,務必用清楚的條約羅列房子問題與賣方確認,切勿以模稜兩可的條款帶過。 \n【交屋前發現問題,當場請賣方處理】 \n交屋當天若發現房屋有問題,例如:屋內堆滿大型家俱、積滿垃圾或者有漏水等情況下,買方千萬不要相信屋主「過二、三天會找人來清理」這種話而先答應交屋。一旦尾款交付完成,賣方便有恃無恐,對於舊屋的問題他能拖就拖,所以正確的做法應該是先暫停交屋程序,並請賣方先處理屋內問題,處理問題所花費的價格由賣方支出。而如果賣方覺得處理這些問題很麻煩,也可以與他討論降低房屋總價,這其中的差價便是用來彌補房子的缺失。 \n總而言之,有了拿不到尾款、無法交屋的壓力,賣方才會認真處理事情,買家方能開心入住新屋。 \n \n \n

  • 新聞幕後-股權交易所得稅新制 成臨門一腳

     轟動房市的敦南SOGO大樓交易案終於塵埃落定,皇翔董座廖年吉豪砸130億,擊敗眾家潛在競爭對手買下仁愛企業股權;據悉,2021年起正式實施的股權交易所得稅新制,是推動成交的最大關鍵,嚇退了買家、也讓廖年吉勝券在握。 \n 據悉,該交易案早自11年前即在市場上求售,但開價太高遲遲未能成局;直到2020年下半年才出現「臨門一腳」,關鍵就是股權交易所得稅新制。根據新制,未上市股票交易,轉讓價格高於出資額部分應列為財產交易所得課徵綜所稅,最低稅率為20%。 \n 也因此,仁愛企業有意趁新制上路前出場,當時開價120億對外求售,否則如拖到2021年才完成交易,依仁愛企業股本9千萬元,最低稅率20%推估,將額外繳交上看25億元的稅,影響相當龐大,可謂是牽動整個交易的最大關鍵。 \n 據了解,仁愛企業10月就開始洽詢潛在買家,包括元利及華固建設、興富發、寶佳機構、僑福、甲山林集團及金融壽險、知名家族企業都談過一輪,但始終沒下文。據指出,其中大關鍵是賣方指定股權交易,但先前交易並非100%股權,造成買家有無法掌握完整產權的疑慮。其次,股權交易與傳統不動產買賣差異頗大,程序也較複雜,還需要進行鑑價、產權調查、或有負債等,這也是讓大型建商疑慮的原因之一。第三,SOGO敦南大樓還有遠東SOGO、漢來海港城等承租,租約還有五年,目前年租金約2億,對建商來說,租金報酬率並不高、租金收益也不多,要都更改建更還需要等租約到期才行,因此找不到買點。第四,賣方開價120億且全部採現金交易,「一毛不能減」也被買方嫌太貴。第五,一般不動產買賣,貸款額度可取得七~八成,但賣方堅持採股權交易,貸款額度只有55~60%,相對地要準備4~5成現金、大約為75億元,對買家來說,一下子要拿出這麼多現金還是有些吃力。 \n 上述因素嚇退多組買家,陸續打退堂鼓,直到12月初,皇翔建設董座、幕後大股東為三立電視張榮華的志榮開發加入搶親大戰,最後廖年吉出價130億買下仁愛企業所有股權,取得敦南SOGO大樓。市場估計,賣方可省下25億的股權交易所得稅;至於「皇翔投資」則成功卡位敦南蛋黃地段,可謂皆大歡喜。

  • 仲介房屋 顏婉嫣當成社會服務

    仲介房屋 顏婉嫣當成社會服務

     以專業榮獲新北巿政府頒發新北巿地政局傑出不動產經紀人,信義房屋新北區公所店專案經理顏婉嫣的業績表現十分優異。升任專案經理2年來,連年業績高達千萬,去年躋身新店區成交第1名,並曾1年名列8次信義房屋龍虎榜。即使業績表現亮眼,顏婉嫣不改將心比心服務客戶初衷,過去還是菜鳥時,日日到所轄社區服務的習慣,不曾改變。 \n 顏婉嫣認為從事房仲,不只是買賣房子,也是一種社會服務,因為許多人買賣房屋不單純只為居住,往往攸關生老病死。 \n 顏婉嫣回憶指出,之前有一個案子是買賣雙方都為她客戶,若成功交易,業績近100萬,帶買方看了10件物件,總算選到理想的房子。屋主同意賣出,大家都很開心,斡旋金也轉成訂金,不料就在這時候,買方突然不想買。 \n 當時買方帶著親朋好友到店裡談解約,其中還有具律師背景的友人,一群人七嘴八舌地希望協助買方解約。看到這場面,顏婉嫣心裡真的十分驚訝,但仍耐心想了解,只是買方及其親友情緒都十分激動。 \n 顏婉嫣與買家溝通,表明當下解約會有違約金問題,需要先跟屋主溝通,但願意盡量協調;若沒有什麼理由,跟屋主溝通有一定難度。直至買方離開前,她與親友們情緒一直遲遲未能平復。 \n 顏婉嫣心裡一堆疑問,當天晚上8點帶了水果禮盒去買方家問候,想了解問題出在哪裡?經過懇談,才知這位年逾50歲的買方,為獨自扶養一雙女兒的單親媽媽,原本有些餘錢可做自備款購屋留給女兒,不料,就在談成要買時,拿到身體檢查報告,竟發現罹癌,猶如晴天霹靂,令買方感到十分驚慌與難過。 \n 在紡織業工作的買方生活並不是十分寬裕,且女兒們分別念高中、大學,擔心沒有現金治病、照顧子女,才希望能解約;加上治療費用高昂,一次療程逾10萬以上,因而希望爭取賣方不收違約金。 \n 聽到買方境遇,顏婉嫣決定挺身而出,幫忙向賣方協調,來回屋主位於林口的家4、5次,拜託不要收違約金,一開始屋主不願意,經顏婉嫣努力溝通,總算說動屋主無條件解約,但為顧及屋主權益,她積極尋找其他適合買方,皇天不負苦心人,讓她2周內就找到新買方,順利成交。

  • 胡連 客戶拉貨強勁

    胡連 客戶拉貨強勁

     胡連(6279)受惠股市強推電動車題材,股價穩穩站在百元之上,尤其2021年台股開盤以來,雖然投信、自營商站在賣方居多,但外資持續買超力挺,激勵股價相對有撐。胡連上周線收在116元,表現還算穩定,惟上周連收5黑K,主力也大多站在賣方,股價能否續強需持續觀察。 \n 胡連近年積極搶進國內電動機車和開發東南亞機車市場,逐漸擺脫過度集中單一產品和市場的問題,受惠中國車市復甦及客戶去庫存後啟動拉貨,加上新能源車趨勢,以及東南亞機車線束出貨有所成效,法人樂觀看待各項動能陸續貢獻效益下,胡連2021年業績表現有望挑戰近年新高。(王賜麟)

  • 租客翻臉不認「口頭約」 房東險賠300萬 鄭文在:教你一招自保

    租客翻臉不認「口頭約」 房東險賠300萬 鄭文在:教你一招自保

    最近房市熱絡,房價屢創新高,雖然政府開始打房,但是中古屋市場仍然交易頻繁,一片榮景。致使許多包租公、包租婆見好就收,頻頻出脫手上房地產,其實是先獲利了結再伺機而動。 \n由於出脫的物件中,常有帶租約的問題,依照民法§425規定,買賣不破租賃,當買方同意續租時,所有的租賃關係概由買方繼受,如果買方是要收回自用時,解除租賃就是一道很高深的學問了。 \n最近承辦了一件出租透天店面,買方有自用的要求,因為賣方與原承租人的租賃契約2019年11月已經逾期,賣方也告知承租人有資金的需求及售屋的動機,問承租人是否要買,承租人告知賣方買不起,但是同意配合隨時搬遷。賣方見承租人老實且都準時繳交租金,不疑有他,所以就從去年底開始以「口頭約定」續約,沒有再簽立任何租賃契約書,承租人也都仍然準時於每月30日繳交租金,不曾中斷。 \n皇天不負苦心人,2020年12月初該店面以3000多萬元成交,簽立買賣契約時,買賣雙方約定於2021年2月初點交,不動產由賣方負責排除租賃權且騰空房屋。賣方簽立買賣契約後高興的將買賣契約書拿給承租人看,一來分享成交的喜悅,二來告知承租人應該在2021年1月底前搬走,誰知租人當場翻臉,主張不定期租約,再加上最近增添了許多生財設備,要求再給半年的時間才同意搬遷,否則只能訴諸法律。 \n這時賣方傻住了,承租人當初的山盟海誓,當場變成「昨暝拍細」同時要求100萬元整的搬遷費及設備補償,否則大家法院見。賣方眼見買賣簽約金已經成立,並已收授300萬元簽約金,如果違約不賣,就是加倍返還買方300萬元,租客搬家要給100萬元整真是背腹受敵,幾經折衷,最後承租方同意以50萬元整退場排除租賃,騰空房屋。 \n您有房屋或土地租賃的情形嗎?是書面租約還是口頭租約呢?如果是口頭租約記得趕快補上書面租約。是文具行的租約,還是公證租約呢?如果是文具行的租約,趕快換成公證租約。 \n民法§422「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃」。另外公證法§30有「逕受強制執行」的規範,當房客違約時,不用打官司,即可以直接強制執行,搬遷房屋。 \n有了這層法律保護,就不會「昨暝拍細了」。當300萬元的違約金,遇到50萬的搬遷費,花50萬元是明智之舉,但是多一層準備少一分損失,是現代包租公、包租婆們該做的功課,小心「請神容易送神難」。 \n【鄭文在小檔案】 \n \n★現職:新北市地政士公會公共關係主委 \n \n★學歷:淡江大學企管系 \n \n★經歷:正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人 \n \n★證照:不動產經紀人、地政士 \n \n★專長:不動產稅法、不動產登記

  • 《韓股》外資站賣方 KOSPI連跌兩天

    因受到隔夜美股走弱拖累,12日韓股已連兩日收黑。站在賣方的外資,也開始擔心股市是否過熱,美國聯準會(FED)會因此檢討現行寬鬆利率政策。KOSPI指數為3,125.95點,下跌22.5點,跌幅0.71%。 \n \n 外資共賣出6186億韓元。根據統計,2021年到目前為止,KOSPI共漲了8.79%,然而在過去30個交易日中,更是上漲21%。 \n Daishin證券表示,市場投資人擔心已漲太多,一旦升息的話,賣壓就會大量湧現。三星電子一度下跌0.88%,收盤時也跌0.44%,,而現代汽車大跌2.43%。 \n 11日,美國達拉斯聯邦儲備銀行行長Robert Kaplan預估,隨著新冠疫苗接種普及率愈來愈高,當2021年下旬看見景氣回春時,美國聯準會就會調整目前寬鬆貨幣政策。 \n 目前1美元可兌換1,099.9韓元,韓元貶值0.24%,離韓元匯價1,100心理關卡就差臨門一腳。今年到目前為止,韓元兌美元匯價貶值1.2%。 \n \n

  • 「房市總司令」顏炳立:賣方不要忘了我是誰!

    「房市總司令」顏炳立:賣方不要忘了我是誰!

    從十月以來,房市在紅單炒作風波之後,面臨政策喊話示警的風聲鶴唳中,建商開始噤聲、推案量開始暫時減少,「房市總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立表示,其實今年下半年以來,房市並沒有雞犬升天,也根本沒有全面大漲,但卻有業者把房市炒作成雞飛狗跳,甚至引來政府打房的關切,這種作法,誠屬不智!喊話賣方不要「忘了我是誰!」 \n顏炳立表示,疫情爆發以來,全球籠罩在陰霾之下,但台灣的經濟表現,呈現逆風而行,受全世界矚目。至於房市,從來沒有經歷過借款利息創歷史新低、貸款條件歷史上寬鬆、還款期限創歷史上最長紀錄,房價更是在緩跌四年後,下修到親民價,對自用型買家而言,是前所未有的優惠購屋條件。 \n顏炳立表示,不過卻有賣方,似乎好像逮到機會,便大肆誇大行銷,秒殺、買爆,殊不知只要一提高價格,銷售速度就會降低。 \n他直指,仔細觀察這一波房市,其實只有局部回溫,有成交量,並非全面大漲,有的產品仍然得要價格下跌才能成交。所以,業者不能誇大過度反應市場的熱度,否則將招來政府單位未雨綢繆的打房政策,讓房市好不容易健康復甦的火苗熄滅。 \n顏炳立表示,房價只要一親民,自用型的買家,就比較容易完成畢生購屋的夢想,因為在低利條件協助下,購屋客戶得以在疫情環境下圓了夢,這是值得開心的時刻;「不過,賣方千萬別因這樣的買氣,而忘了我是誰!」別把自用型買方當肥羊宰,市場上仍有一大堆之前賣不掉的不動產。 \n顏炳立表示,因為現在的買家皆是自用型的客層,價格、產品一變,買盤就可能停滯或縮手,價格、產品親民,才能受買家青睞,才是市場主流。 \n對於近期政府打炒房,頻頻喊話,甚至約銀行喝咖啡,顏炳立呼籲,「政策應戒急用忍!」但對於過度炒作的行銷伎倆行為,要深入查證,嚴格控管,對於購置第二戶以上的非自用型買家,貸款成數應降低並控管,以提防因炒作而形成過熱、全面大漲的市場假象。

  • 購屋免吃虧 教你失火自保術

    購屋免吃虧 教你失火自保術

     日前烏日一處建案工地發生大火,購屋族憂心忡忡,若遇上不動產交易標的失火,民眾該如何自保。中信房屋加盟總部法務鍾運凱指出,無論是工地案場或者一般成屋發生失火意外,購屋人在房屋點交前最好與賣方協商出具建物結構鑑定報告,倘若賣方無法或不願提供,則可訴求減少價金或協議解約。 \n 鍾運凱表示,一般來說,當建案案場發生火災後,地方政府相關局處便會進行列管停工,除非確認施工安全、建案結構無虞,否則不會准予重新復工。除了建案工地之外,一般成屋交易也有可能遇到這類火災受災屋。通常這類標的在銷售時都會減價出售,消費者在考慮這類物件時,除了考量總價之外,對於結構的安全性也應特別留意,要向賣方確認當初受災損害狀況與修復情形,以免吃大虧。 \n 據內政部統計,國內每年建物火災事故約在八千多件左右,鍾運凱說,這些受災屋多數都還是會繼續使用,並不是失火建物就非得要全部打掉,而是要依據火災受損程度進行結構性補強,否則難保日後使用上的安全性。一般建物火災現場溫度多會超過500℃,甚至到達1000℃以上,建物混凝土保護力可能因此減弱,內部鋼筋也會碳化,導致強度大幅破壞而影響整體結構安全。 \n 以建案而言,如果火災是發生在建案施工中的頂層,建商可能會將該樓層拆除重新施工,但如果是中間樓層,處理辦法就可能和一般成屋相同,也就是進行結構性補強、並確認結構安全才能繼續施工興建,無論如何,建物安全永遠是第一優先。 \n 一般成屋如果在購屋後、交屋前遇上這類情事,同樣可要求賣方提供鑑定報告或要求恢復災前原狀,如賣方無法或不願執行,則雙方可針對交易條件進行協調,買方可提出減少價金或解約,如雙方協調不成,最終也可提請法院進行裁處。

  • 台商交易大陸不動產 資誠:留意高風險

    台商處分大陸資產,小心踩地雷。資誠(PwC)聯合會計師事務兩岸商務與稅務服務會計師段士良指出,部分大陸建商看準台商土地增值空間,提議合作開發土地,但背後仍要留意高風險情況。 \n資誠(PwC)會計師事務所今(24)日舉辦「中國大陸間接處分不動產股權交易風險與案例分享」研討會。段士良表示,台商不能只看潛在利潤,也要評估潛在風險,像是當地稅賦法令未必明確、台商不易掌握土地用途變更申請成本與時程、無法評估及控制土地開發成本。 \n假設大陸建商合作方破產或無法達成建案立項審批,也會產生違約風險,而且台商土地在開發過程勢必要質押借款,一旦合作案中斷,公司將陷入漫長法律程序,甚至面臨土地被拍賣情況、財土兩失。 \n段士良認為,若台商選擇合作開發形式,若成功雖可享有不動產開發後利益,但需要花費較長的時間實現獲利。 \n若台商是採取集中不動產到特定子公司,再以轉賣公司方式獲利出場,段士良提醒,受限於中國大陸工商法令與外匯管制,台商必須先將中國大陸公司股權轉移至買方,再完成納稅申報及其他備案等程序後,中國大陸的銀行才會讓買方將錢由買方帳戶匯出,若中間環節發生問題,台商將面臨公司股權已經轉讓卻無法收取價款的窘境,多年心血可能付諸流水。 \n假設台商在大陸面臨糾紛,當地法律判決可能曠日廢時,不動產可能淪為爛尾樓或被拍賣。除非台商公司具有不動產開發背景且當地政商關係良好,否則後續流程對台商來說過於繁雜、實非上策。 \n段士良表示,台商交易不動產或公司關鍵因素除了真正買家、妥善交易安全程序規劃及執行,最重要的還是談判的技巧與策略,對法規的掌握只是最基本的,而且常常太過強調專業的會計師和律師反而會弄巧成拙,據理力爭恐讓明明有機會成交的案子因不懂變通而告吹。 \n像這類動輒數千萬、數億人民幣的交易案,由於牽涉金額過於龐大,買賣雙方都經不起半點閃失,段士良舉例,時常有買方老闆一開始都會把交易條件要求說得很簡單以獲得賣方青睞,但等上了談判桌才發現會計師、律師等專業人士一個都不能少。 \n段士良以實務經驗分享,曾有買方派了一個年輕的千萬律師作代表,在談判過程挑剔賣方為了交易安全所設下的條件,除了他自己提出的方法外其他一概拒絕。 \n賣方團隊依經驗判斷該律師很可能不懂銀行外匯管理的操作實務,為了避免風險才會拒絕賣方提出的所有方案,幾次溝通未果後,賣方團隊找上買方平日往來銀行負責外匯業務的經理,並保證之後交易安全的共管業務讓他承包,然後在下一回合談判邀請買賣雙方老闆前來了解談判觸礁的原因,最後在會議上請買方律師說出拒絕賣方交易安全程序的理由,果然因為有買方自己的銀行在,買方律師不敢再一昧拒絕而是請銀行專家表示意見,最後順利化解買方疑慮達成共識。 \n段士良認為,談判最重要的就是信任與談判氣氛,賣方團隊本可在買方老闆面前讓這位大律師下不了台並承擔延誤談判的責任,但考量後續談判氣氛,賣方團隊主動向買方老闆解釋是自己先前溝通沒到位,該名律師也順著台階下,後續沒再刁難賣方團隊,該交易最終也是雙方皆大歡喜。

  • 台灣採購疫苗處處碰壁 陳時中坦言:已成賣方市場

    台灣採購疫苗處處碰壁 陳時中坦言:已成賣方市場

    美國衛生部長阿札爾八月來台期間,台美雙方簽署「醫衛合作瞭解備忘錄」,但至今與美方的Moderna疫苗採購仍靜悄悄,最快恐怕也要等到明年六月後才能引進,對此陳時中今坦言,如今的國際疫苗已成為賣方市場,所以很多事情不能確認,因此政府也只能在這樣的賣方市場下做各種可能性研判。 \n \n雖然台灣採購國外疫苗時程一延再延,不過陳時中也信誓旦旦強調,我國在取得疫苗的路途上相較國際並沒有比較慢,除非是要與像美國這種一手包的國家相比,目前也有一些已經在洽談當中,任何可能性都不會放棄。

  • 《光電股》外資看法分歧站賣方 大立光啜泣

    光學鏡頭廠-大立光(3008)公布10月合併營收為51.37億元,並預估「11月拉貨動能與10月差不多」,美系外資及日系外資對大立光看法分歧,美系外資給予大立光「觀望」評等,日系外資則給予「買進」評等,今天外資亦站在賣方,減碼320張,致使大立光逆勢收低。 \n 大立光10月合併營收為51.37億元,月增0.254%,年減22.32%,為今年3月以來新高,亦是連續3個月站回50億元關卡,累計1到10月合併營收為457.89億元,較去年同期衰退6.55%。 \n 大立光預估,11月拉貨動能與10月差不多。 \n \n 大立光公布營收後,美系外資及日系外資出具最新報告,其中美系外資表示,大立光預估11月拉貨動能與10月差不多,意謂11月營收將年減23%,第4季合併營收可能約150億元,約年減16%,假設蘋果iPhone12訂單到2021年第1季保持不變,且華為維持現狀,我們認為,大立光的營收跟前一年同期相比要到2021年第2季才可能轉為正成長,主要今年第2季因新冠肺炎疫情基期較低,給予大立光「觀望」評等,目標價3800元。 \n 日系外資則表示,大立光疲弱的10月營收及11月預估重申我們短期擔憂,即使受惠於強勁的新iPhone銷量,仍可能被華為銷量部分抵消風險,導致近期前景疲弱,但是,我們維持大立光處於鏡頭規格升級長期有利趨勢(高倍數變焦、7P/8P/9P、超廣角、微小鏡頭、高畫素及潛望鏡頭設計);我們預期,在供應鏈重組後,大立光獲利將從2021年下半年開始恢復,預估將年成長34%,給予大立光「買進」評等,目標價4200元。 \n \n

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