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  • 名家專欄-後奢侈稅時代 台灣房市大有可為

    名家專欄-後奢侈稅時代 台灣房市大有可為

     終於奢侈稅開徵了,雖然奢侈稅對房市的影響,學界、業界看法分歧,但不動產市場還是得繼續運作,究竟後奢侈稅時代,該不該進場買房?以下是我的看法: \n 投資客短投或長投置產,幾乎不太會自住,所以學者以大樓點燈率低,預言房市將要泡沫,結果經過這二、三年,房地產也沒有因為點燈率低而下跌。另外,2009年1月遺贈稅調降至10%,海外資金回流,這群有錢人回台灣買房地產,也不太研究就下手,往往就創了該社區或該大樓成交新高價。 \n 從此,大樓住戶紛紛向這些有錢人看齊,也要賣一樣高的價錢,房價就這樣一步步墊高上去。尤其是大安區、信義計畫區,都是有錢人在撐盤,然而,這些人財富驚人、購買能力強,加上多以長期持有的置產心態購屋,因此,奢侈稅對於他們而言,其實並不造成影響。 \n 完善配套 實現居住正義 \n 趁著奢侈稅的熱頭,有人提出,應該興建社會住宅,平價住宅或合宜住宅來實現居住正義,我認為,不管名稱為何,只要不是惡性的、亂無章法的打房,能幫助到真正有購屋、居住需求的民眾,才是一個真正的德政,所以,我認為相關配套定當須周全。 \n 舉例來說,奢侈稅主要是為了壓抑過於興盛的短線投機炒房風氣,但實際面上,奢侈稅的設計與執行、配套卻仍嫌不夠完善。我認為,應該要給予居住20年以上,或坪數小,未滿30坪住宅的民眾,提出房屋稅、地價稅等相關稅賦的減徵或免徵,似乎更符合所謂的「正義」,如此「完美的居住正義」,才是後奢侈稅時代的台灣房市契機。 \n 經濟好 股市房市不寂寞 \n 對於奢侈稅止路前,大家對於房市變化均採靜觀其變的態度,今年下半年雖然有立委與總統大選干擾,但正面的影響是,執政黨肯定會祭出利多消息,只要台灣的經濟好,連帶股市、房市的表現也不會不好。 \n 由於選舉的不確定因素會使得買氣暫時觀望,因此,下半年房市會不會出現修正,還是得看下半年的經濟狀況及政府的打房政策。但隨著兩岸關係密切互動,政府只要能把成效顯現出來,讓民眾所得增加,就能刺激消費,房地產市場的發展也就相對安全。 \n 依據「住宅需求動向」調查資料來看,民國98年以來,投資需求僅佔主要都會區的20%,其中較可能成為投機者,是以賺取價差為主要目的之購屋者。以交易量較大的新北市來說,以賺取價差為目的者約10%,而台北市則有2成為賺取價差而購屋,後轉以出租經營為主。顯見這類短期交易的購屋者,並非市場主要交易參與者。 \n 自住需求 為目前市場主力 \n 而目前市場上,有7成以上的交易量均由自住者所創造,加上北部主要都會區,有6成以上之購屋者會透過仲介進行購屋,顯見房市契機與利基。以今年第一季6大都會區的交易量6萬0732戶來看,有近5萬戶為自住需求,賺取價差之投資者僅約5000戶左右。 \n 另以台灣地區之周轉率(當月交易量/當月住宅存量)趨勢來看,不論投資者交易頻率高低,整體周轉率多維持在1%-2%之間,顯示投資需求與自住需求維持在一定平衡的狀態。 \n 另外,我覺得攸關台灣房市熱度,尚須有完善的貸款政策與制度配合,因為目前交易市場多數還是以自住客層為主,而這樣的購屋客層,多半會是以貸款購屋居多,因此,貸款成數、利率等條件,不符或是貸放審核結果與購屋者原先預期有差距時,可能讓購屋者的購屋夢破局、無法完成購屋或是造成無法履約等情況,故而,政府與金融機構應加強在貸放制度機制方面,共同健全台灣房市發展。 \n 區位條件 決定增值空間 \n 最後,奢侈稅就像購物要負擔稅,是一樣的道理,建議持有期間不到2年,口袋深的投資者,可先轉售為租,渡過被課稅期間,等時效過了,再售得好價錢;急售者,同時須負擔部份奢侈稅,未必就能將奢侈稅全數轉嫁改買方,由買方買單。建議購屋者可以多看、多比較,或是選擇持有2年以上的標的物,便能買得合宜好屋。 \n 房價增值的條件畢竟仍不離「區位」,有議題、公共建設的投入、挑好區域、轉手性與接手性強的黃金地段,房價才不會寂寞,只要具有增值空間,台灣房市依舊亮眼。

  • 歐元怎麼辦?停損或雙元貨幣操作

     在非美元貨幣短線呈走弱格局,匯銀主管建議,歐元持有者最好先停損出場,或者透過以歐元為本金對作美元,並將雙元貨幣操作時間拉長1個月,賺取較高收益率,至於澳幣與紐幣則可逢低加碼,不過,澳幣資金宜以短天期定存為主,至於紐幣則就進行雙元貨幣操作賺較高報酬率。 \n 匯銀主管表示,歐洲債信危機在短線內很難完善,以致歐元後市不看好,且匯率創金融風暴後新低1.2328美元機率很大。 \n 在歐元持續看貶下,匯銀主管建議,歐元持有者最好能先停損出場,若不想認賠出場,可考慮透過雙元貨幣操作,賺取較高報酬來填補損失,以歐元匯率來看,在歐元已破1.3美元且後市續貶下,建議投資人可將歐元當本金對作美元,並將轉換點設在1.29美元。投資人在操作雙元貨幣時可將時間拉長為1個月,可賺取較高報酬率,如1個月報酬率高達10.9%,且因匯率損在相對高點,一但真的被轉換,還可賺取較高的匯差。 \n 而澳幣則以短天期定存為主,匯銀主管指出,今年來澳幣匯率區間帶在0.85-0.95美元間,而現在的匯率接近低線,現是逢低加碼布局好時機,以目前銀行祭出的澳幣加碼專案,還是以澳盛銀行的保本雙幣定存利率最高,3個月加碼後利率高達5.36%。 \n 若投資人想更靈活運用資金,則可選台新的活存,台新表示,即日起至5月底,只要申辦外幣優勢理財帳戶成功,且存入新資金達該幣別1,000元以上者,即享有3.68%的澳幣活存利率優惠,比原本0.85%多了2.83%。 \n 至於紐幣,由於目前各銀行加碼後利率不到3%,建議投資人不妨透過雙元貨幣賺取較高報酬,匯銀主管表示,紐幣匯率持續在橫向整理,若以紐幣對作美元,只要設在0.745美元,被轉換機率很低。

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