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  • 王應傑15日宣布東森房屋2019年預計海內外拓展60店

    王應傑15日宣布東森房屋2019年預計海內外拓展60店

    東森房屋15日舉行「東森30擁抱幸福」全台TOP100仲介菁英表揚大會暨尾牙餐宴。東森房屋董事長王應傑表示,因看好2019年房市持續回溫,宣布東森房屋2019年海內外拓展目標60店,徵才目標3千人,並透露總部員工年終獎金1個月,以犒賞員工的辛勞。 \n \n因國際肥咖條款上路、台商回流潮,持續催生企業回台投資,均有助於住宅房市、土地、工業用地,及廠(商)辦等需求大增,這都是2019年房市利多。 \n \n展望2019年,東森房屋今年主打落實履約保證制度,提供最專業、最安全的服務,來強化區域聯賣制度。王應傑認為,2019年房市表現,可望比2018年好,他期許房仲業應把握住回籠看屋的自住客與海外資金回流需求。 \n \n東森房屋2019年適逢創立30週年,經歷2014年房市反轉,房仲業苦了2~3年,2016年房市交易量,創24.5萬棟低點,但近2年政府打房解禁、調降豪宅稅,自住剛性買盤紛紛回籠,2017年回升至26.6萬棟,2018年房市交易更可望破28萬棟,已是連2年房市回溫。因2018年建商信心也大增,開工量激升,房仲業更揚眉吐氣,使得營收持續創新高。 \n \n東森房屋15日全台TOP100仲介菁英表揚大會暨尾牙餐宴,在台中席開超過百桌,齊聚逾千位仲介參與,王應傑邀請前立法院長王金平、台中市長盧秀燕及立法院副院長蔡其昌等人,皆出席東森房屋年度盛事,為房仲菁英頒獎或出席尾牙餐宴。 \n \n對於今年2019年豬年房市,王應傑更樂觀指出,九合一大選後,新上任執政者有機會推出經濟、房市活水政策、稅制改革調降,或釋出建設利多救房市,無論首購族、換屋族,2019年都將是購屋好時機。反之,對於持有者,也是脫手變現的好機會。 \n \n房市連2年回溫,指標的雙北市2018年交易量年增1成,顯見交易量持續回穩,估計2019年全台可望增溫1成以上,有機會突破全年交易量30萬棟門檻。 \n \n王應傑指出,桃園人口連5年為六都淨遷入之首,當地房市看好的主因,是近年機捷便利性、台商回流潮加持當地住宅、土地與工業用地等交易利多。 \n \n至於台中市、高雄市在選後變天,新科市長都主攻經濟、觀光政策,加上科學園區及交通建設等議題,也可望帶動當地就業人潮、店面交易,皆是東森房屋2019年積極拓點的大都會。

  • 自然系建築璞氏集 獲台商青睞

    自然系建築璞氏集 獲台商青睞

     2018年大選落幕,「經濟牌」抬頭,影響房市信心「兩岸因素」,在美中貿易對峙中獲得舒緩,兩岸開放互動的和平關係可望加強,台商購屋意願大增,「和平紅利」迅速在選後房市發酵,再者,近日美國在台協會(AIT)為滿足多數官員小孩就讀於天母國際學校之需求,斥資11.6億加碼在新美齊天母案購置官邸,綜合以上利多,天母房市看漲,台商再次回到精華地段尋找最佳標的。 \n 一手打造天母忠誠路第一名宅「仰哲」的璞園團隊,從陽明山的「過院來」,大安森林公園的「勤美璞真」,內湖的「樸山水澗」等,由土地、規畫、到施工一體運作,數十年養成的DNA備受青睞,這次,天母正核心「璞氏集」,在忠誠生活圈稀有角地,邀請李文勝建築師,注入當代前衛「自然系建築」國際宏觀,再次定義新天母。 \n 「璞氏集」近擁忠誠路生活圈「大葉高島屋、天母SOGO、新光三越」,咫尺轉身即是「天母運動公園」,此外,外橋學區薈萃「台北美國學校、台北歐洲學校、台北市日僑學校」菁英教育零距離接軌國際。 \n 「璞氏集」基地位置近陽明山系,擁磺溪流域,尊重環境紋理,超越法規制震係數結合SC鋼骨柔情,於天母書寫詩意,建築40米大面寬,基地退縮涵容綠意,層層陽台栽植大樹,窗裡窗外皆自然,光樹建築與自然共生呼吸。地址:士東路88號,洽詢電話:(02)2837-5288。

  • 自然系建築璞氏集 獲台商青睞

    自然系建築璞氏集 獲台商青睞

     2018年大選落幕,「經濟牌」抬頭,影響房市信心「兩岸因素」,在美中貿易對峙中獲得舒緩,兩岸開放互動的和平關係可望加強,台商購屋意願大增,「和平紅利」迅速在選後房市發酵,再者,近日美國在台協會(AIT)為滿足多數官員小孩就讀於天母國際學校之需求,斥資11.6億加碼在新美齊天母案購置官邸,綜合以上利多,天母房市看漲,台商再次回到精華地段尋找最佳標的。 \n 一手打造天母忠誠路第一名宅「仰哲」的璞園團隊,從陽明山的「過院來」,大安森林公園的「勤美璞真」,內湖的「樸山水澗」等,由土地、規畫、到施工一體運作,數十年養成的DNA備受青睞,這次,天母正核心「璞氏集」,在忠誠生活圈稀有角地,邀請李文勝建築師,注入當代前衛「自然系建築」國際宏觀,再次定義新天母。 \n 「璞氏集」近擁忠誠路生活圈「大葉高島屋、天母SOGO、新光三越」,咫尺轉身即是「天母運動公園」,此外,外橋學區薈萃「台北美國學校、台北歐洲學校、台北市日僑學校」菁英教育零距離接軌國際。 \n 「璞氏集」基地位置近陽明山系,擁磺溪流域,尊重環境紋理,超越法規制震係數結合SC鋼骨柔情,於天母書寫詩意,建築40米大面寬,基地退縮涵容綠意,層層陽台栽植大樹,窗裡窗外皆自然,光樹建築與自然共生呼吸。地址:士東路88號,洽詢電話:(02)2837-5288。

  • 《傳產》選後六都誰最夯?高雄建案來電量飆升9成

    隨著各縣市首長走馬上任,六都房市景氣也明顯復甦!數字科技(5287)旗下591新建案,統計目前全台超過3700筆新建案瀏覽數、來電量,其中高雄市表現最狂,2018年12月瀏覽數較1至11月平均數,成長51.4%,來電量更飆升近9成;倒是首都台北市,選後新建案來電成長僅小幅提高2.1%,六都敬陪末座。 \n 新任高雄市長韓國瑜選後拋「陸資買房」議題,果真一舉將高雄房市能見度衝到最高。光從選舉後的2018年12月新建案瀏覽數來看,就逼近130萬次,來電量更是比選前成長86.8%,顯然民眾對當地購屋期待度高、房市氛圍熱烈。 \n \n 根據591新建案調查,近期高雄市熱點漸有轉移,楠梓區因首購案百花齊放、產品選擇多,不少年輕族群選擇回流置產;擁有高鐵機能的左營區,則受到外縣市民眾青睞,交易情況相當熱絡;屬於市中心精華地的三民區,案量也位居一二,是台商僑胞投資置產的首選處。 \n 同樣從綠地變藍天的台中市,選後新建案瀏覽數提升48.7%,案量主要集中北屯區,除了大型建商持續進駐,產品線多元也有效帶動買氣;另外海線地區的清水、梧棲等地,受到利多暴漲影響,也是未來備受矚目的推案區域。 \n 值得觀察的是,近一個月來台中市新建案爆量、競爭激烈,加上民眾選擇過多、難以下手,拉長購屋時間,導致台中新建案來電量表現沒有預期高,選後成長率占比28.6%,遠低於瀏覽數,不只輸給高雄、台南,連桃園都未能超越,顯然民眾仍處於觀望階段。 \n 台北市延續市長柯文哲政策,包括公共住宅、釋出空屋等,且價格已站上高點,選後房市難有亮眼表現,新建案瀏覽數雖成長14.4%,但2018年12月來電數僅1281通,較選前小幅成長2.1%,民眾似乎已將購屋焦點轉至其他縣市。 \n 藍綠版圖不變的新北市與桃園市,房市則穩健發展,新北市選後新案瀏覽數提高12.7%、桃園市為29.7%;來電量桃園市表現較佳,成長率達36%,新北市則提升24.1%。桃園占上風主因仍舊是價格偏低,加上當地不少建案搭配付款優惠,降低民眾入手門檻。 \n 長期綠色執政的台南市,則受到高雄房市擴散效應,當地市中心與重劃區的買氣高漲,選後新建案瀏覽數提升三成,來電成長率更突破51.2%,其中永康區首購產品多、房價親民,銷售情況表現不俗。 \n \n

  • 2019不動產高峰論壇 17日登場

    2019不動產高峰論壇 17日登場

     台中房產年度盛事「2019不動產高峰論壇」 將於1月17日移師中興大學惠蓀堂盛大舉辦,預計湧入三千多人,產官學一起為房市發聲。 \n 2018年初房市表現亮眼,六大都會區交易量年增率在第1季即有8%的漲幅,上半年則量縮至5%,而下半年則因九合一大選的紛擾、美中貿易大戰持續激化等干擾因子存在,間接影響限縮了房市的交易動能。 \n 而選後,台中出現政黨輪替,新政府的施政動態備受矚目,前政府對於房市的利多政策是否能延續施行、新施政方向能否再為產業挹注新活力,對於不動產業界而言,均期盼有一個公開平台能與新政府交流對話。 \n 台中市不動產聯盟協會理事長王逸華表示,為引領不動產業界人士與一般民眾,進一步掌握翻轉後的台中房市新取向,「2019年大台中不動產高峰論壇」將由台中市不動產聯盟協會、台中市不動產開發公會、大台中不動產開發公會及中興大學管理學院等四大單位產學結合聯合主辦。 \n 此次論壇特別邀請台中市長盧秀燕、立法院副院長蔡其昌及內政部次長花敬群擔任貴賓致詞,就未來台中發展願景與策略,以及中央政府現正推動的房市法令政策做完整的說明。 \n 還有市場派專家徐佳馨與政策派權威田大全擔任主講人,另由內政部地政司長王靚琇、台中市地政局長吳存金、中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄、台中市不動產開發公會理事長邱崇喆,以及大台中不動產開發公會理事長紀吉川與談,一同為國內房地產未來展望提供新銳觀點。

  • 房市殺價出清風潮再現 北市驚見3字頭讓利價

    農曆年關將屆,房市殺價出清風潮再現,台北市驚見每坪3字頭讓利價!市調顯示,台北市有些銷售期較長的舊建案、餘屋案,為求加快結案而破盤殺出,售價砍到見骨,士林社子已出現每坪下殺到39萬元起的新屋,創下台北市最低單價紀錄。 \n \n年終之際,房市「破盤」價,紛紛出籠,建商出清手中餘屋的企圖心強烈。內湖廠辦案打出「瑞光路4字頭」,遠低於同路段廠辦案6字頭行情;另外,士林社子地區住宅案強打「河岸景觀大戶,每坪39萬起」,創下北市目前線上銷售中建案的最低單價紀錄。 \n \n住展雜誌今(3)日公布最新市調指出,九合一選舉後,房市小回暖,12月住展風向球谷底爬升逼近黃藍燈。 \n \n代表北台灣新建案市況的住展風向球,2018年12月總分為31.7分,比11月分數大增4.5分,對應燈號雖仍為藍燈,且連續五個月亮出藍燈,但好消息是距離黃藍燈僅一步之遙,而風向球六項統計指標更全數上揚。 \n \n另外,選舉後,房市人氣、買氣,似乎有回流現象。市調顯示,選後因遞延性買盤出現,人氣與買氣連袂上揚,但成交量高度集中於少數新建案與降價案,以及特定重劃區,其餘部份建案表現與選舉當月一樣低迷,這是較大的隱憂。 \n \n去年12月人氣較旺的建案,例如土城「土城日月光」、板橋「永雄卓閱」,單週看屋來客組數達百組以上。

  • 選後房市起漣漪又見敗象 顏炳立提3關鍵救經濟

    選後房市起漣漪又見敗象 顏炳立提3關鍵救經濟

    去年底九合一大選結束後,台灣政局翻轉,有人看好能為房市帶來新氣象,有人則是看衰,對此,戴德梁行總經理顏炳立表示,選舉的結果仍不足以影響房地產市場,應該回到經濟面看待,並透過3項關鍵投入市場,否則未來幾年也都是放在島內玩而已,吸引不到其他資金刺激。 \n \n靠著「人進來,貨出去,高雄發大財」簡單口號,韓國瑜突破綠營在南台灣的大票倉,擊敗民進黨,成為高雄20年來第一位國民黨籍的市長。顏炳立在戴德梁行《顏炳立房市新觀點》專欄投書指出,台灣年輕人太久沒有機會,所以只要誰說出能招商,誰能改變高雄,就願意給他機會,韓國瑜當選,也會市場經濟帶來多種新方向與想像空間。 \n \n不過,顏炳立認為,選舉結果要翻轉台灣房市近幾年低迷景象,還不足以影響房地產政策大翻轉,只能說房屋價格合理,反轉不須靠藍綠,所以房市仍需要回到基本面來談。外界預測,南部選後變天,帶給民眾、建商、購屋者期待,南部房市也激起漣漪,但這樣的波動很快就會消失,房地產上揚因素,必須有外來資金以及充滿吸引力的投資市場,否則一切將淪為泡影。 \n \n包含以上2項,顏炳立表示讓外資卻步的主因,就是「稅制」。他提到,目前台灣對外投資稅制第1年成交收45%,第2年 35%,外資因此卻步,不管台灣有如何好的投資環境,以經濟成長率2%到3%也沒有故事可說,等於拒絕外資於門外,與其寄望選後房市能有變化,「調整稅制」更是執政者必須考量的目標。

  • 《傳產》選後買氣猛,高雄12月房市交易量衝3年單月最高

    信義房屋統計12月前25天全台門市交易狀況,高雄市12月房市交易量比起近三年的平均值多出兩成,同時也是近三年單月表現最好的一個月,可以看出高雄房市買氣回籠、人氣復甦。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,高雄市12月的房市交易是近三年以來單月最佳的一次,上個月受選舉干擾基期偏低,因此買盤遞延回籠後交易量月增近4成,同時也較去年同期成長超過3成。 \n 曾敬德指出,高雄選後房市的確買盤回流,買方購屋態度轉趨積極,在前瞻建設資源挹注,加上高雄房價基期低與建商持續投入推案,2019年高雄仍是房市能見度較高的區域。 \n \n 曾敬德表示,11月選情激烈,想要購屋的人可能因為參加活動等因素,降低購屋的急迫性,不過選後買氣回籠,尤其是選舉活動熱烈的台中市與高雄市,選後都發現買氣回流,台中市交易量月增25%,但較去年同期仍少2成。 \n \n

  • 《傳產》選後買氣旺,北高12月房市成交量火熱

    時序進入第四季,住商機構統計今年12月份全體系交易量,和今年11月份相比,全台增加6.3%,比去年12月增加1.3%。在區域表現上,北市月增14.2%,年增15.9%,新北月增27.1%,年增4.9%;桃園月減8.1%,年減11.8%,台中月減18.5%,年減19.6%;台南月增2.2%,年減2.6%;高雄月增20.4%,年增16.7%。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,選後不確定因素排除,有助於年底自用買盤轉進,加上往年12月份多有熱度,也讓交易量明顯提升。 \n \n 綜觀全台交易狀況,今年較去年同期小增,不過格局上北雙都和高雄成交較為搶眼。徐佳馨分析,今年上半年買方感受價格修正逐漸打底,購屋意願明顯增加,因此前幾個月都有不錯成績,不過因為話題減少,加上選舉話題延燒,都是購屋意願下降的重要原因,所幸選後買盤進駐,從北雙都和高雄表現較強的狀態來看,地方政府話題確實有助於買氣,在年底收紅之際,自用換屋型和長線投資型買方已經悄然進場。 \n 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外,議價空間已達到極限,買方雖然期待價格修正,不過仍有難度,短時間內除非有重大意外讓價格下修,不然很難期待市場有太好表現。面對2019的不確定性,雖然國際經濟表現不佳,但上半年看來仍穩健,不過下半年在2020大選壓力下,買方觀望心態應會提高而影響買氣。 \n \n

  • 《傳產》賴正鎰:今年房市推案量「跳空漲停」,明年估再增5%

    全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今日在年度記者會上說,年初預測全年推案總量可望破9000億元,甚至破兆,但結果是直接飛越「兆元」,直奔1.27兆元,大幅成長43.5%,套用股票術語,根本就是「跳空漲停」。台灣房市已走出谷底,他預期2019年全台推案總量會再成長5%左右,達到1.34兆元,從2018年的「量增價穩」,到2019年將會是「量增價微揚」。 \n \n 賴正鎰認為,台灣房市早在今年5、6月已從谷底反彈,全年是「量增價穩」,展望2019年則是「量增價微揚」。政府今年調降房屋稅、地價稅等持有稅,首購小坪數產品(20至40坪以內)幾乎都一個多月就完銷。後續值得關注的是,中大坪數產品在新的一年會漸漸加快銷售,就他觀察,最近中大坪數案場的來客量增加近五成,台北市豪宅市場成屋可望加快去化,六都的其他部份都市也都會很快去化,他認為房地產最熱門的,快速補漲第一名應該是高雄,這是因為韓國瑜當選市長的關係,應該會變得很熱;台中市也一樣,捷運綠線通車後,將會讓台中交通更順暢。 \n 商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全聯會理事謝坤成指出,經濟回溫、肥咖條款導台商資金回流,再加上中美貿易戰帶動台商返台投資潮,過去幾年被壓抑而延遲推出的建案都在今年下半年傾巢而出。明年景氣全面回穩,看好新興科技發展快速,為國內產業帶來轉型與升級,在景氣回溫及持續低利環境下,店面、商辦等收益增值型產品,是2019不動產買賣焦點所在之外,九合一選舉許多市長候選人都將都市更新列為重要政見,選後各地方政府勢必全力推動政見,加速地方建設,也會帶動房市發展。 \n 至於明年哪些區域是房市熱點,謝坤成認為,全台新任縣市首長均已於昨(25)日就職,從這些百里侯的競選政見可以窺知其未來施政方向及重點建設利多區,六都來講,北市大同、萬華;新北市林口、新店、五股;桃園航空城沿線;台中豐原,烏日與海線三大副都心、台南南科和沙崙綠能科學城周邊,高雄亞洲新灣區都可望成為新推案熱點。 \n \n

  • 林正雄:選後信心回穩 2019年房市代表字「亮」

    房仲全聯會今(24)日公布2018年房地產十大新聞,以「租賃住宅市場發展及管理條例」今年6/27日上路居首,全聯會理事長林正雄表示,選後經濟信心大幅提升,今年全年推案量有望挑戰1兆元,隨著不動產市場回歸穩定,2019年房市將以「亮」作為代表字。 \n \n房仲全聯會選出2018年房地產十大新聞,前二名皆以房市政策為主,其中「租賃住宅市場發展及管理條例」上路,租屋市場全面納管解除租屋亂象,惡房東惡房客不再無法管;排第二的是「國家住都中心8/3正式揭牌」,首8案投資規模478億元,代表都更元年正式啟動。 \n \n此次,還包括「建築融資大鬆綁」;立院三讀「洗錢防治防」銀樓、地政士也納管;房貸利率下探1.62%;全年移轉棟數約28萬棟;北市危老條例三讀通過等等。 \n \n林正雄表示,社會住宅積極推動,包租代管也通過相關法規,都更則是另一主軸,此些對房地產市場算是正面政策,雖談不上加分,但也不會產生扣分效益,整體來說,明年應該不會再有殺傷房地產的政策出現。 \n \n今年選後信心回升,全年移轉量可望回升到28萬棟以上,預估今年全年推案量有望挑戰1兆元,再回歸理性市場機制下,「品牌力」、「前景」與「付款靈活度」,將是左右各新推案能否脫穎而出的重要關鍵。 \n \n林正雄表示,在政策干預下,2016年移轉量創下新低紀錄後,全聯會預測2017年房市代表字是「溫」,在經濟回穩、政策不在打房下,房市終於擺脫冷、苦的局面,2018年以「揚」字代表繼續維持2017年底復甦的態勢,展望2019年,九合一大選後,拚經濟已成為全民共識,預料明年將會有更多利多的經濟政策搬上檯面,隨著經濟及不動產市場回歸穩定,2019年房市將以「亮」作為代表字。

  • 看好台中!達麗建設與上揚國際攜手推出「達麗‧大道」

    看好台中!達麗建設與上揚國際攜手推出「達麗‧大道」

    九合一大選結束後,政治版圖變化,也帶動房市熱度,年底房市進入傳統購屋旺季,不少剛性需求買家陸續出籠賞屋、下訂。跨足海內外市場的上市公司達麗建設,聯手南台灣第一線代銷品牌上揚國際建築團隊,在今年壓軸推出中台灣最新個案「達麗‧大道」,看好台中第二大都市的人口與穩定就業紅利,積極布局台中市場,打出總價688萬起的小宅門檻,進駐新光商圈與新市政中心,買氣暢旺。 \n \n「房市熱起來了!」達麗建設執行副總經理梁景清表示,達麗將在台中市12期重畫區青海南街與上安路口推出「達麗‧大道」預售案,坐擁新市政中心、水湳智慧城與逢甲商圈等地段優勢,從民眾看屋的積極度及建商紛購地插旗,可以看出大家對於房市相當期待。 \n \n梁景清說,台中市的重大建設、人文與風情,被譽宜居城市,達麗建設布局全台各城市,也在美國西雅圖的房地產市場推案打出口碑,不受房地產景氣影響,業績一路平穩成長,因應的策略就是在全台推案分散風險,不會把雞蛋放在同一個籃子,以台中推出的建案為例,最大的效益是建案熱銷,沒有餘屋可售。 \n \n達麗建設與上揚國際建築團隊耕耘台中市場,將推出新建案「達麗‧大道」,發揮吸睛又吸金的實力,上揚國際建築團隊稱霸南台灣房地產市場,今年度在高雄、台南地區創下破千億的總接案量佳績。 \n \n上揚國際建築團隊台南營業二處總經理杜昀容強調,首重消費者服務的重要性,還推出國內代銷產業首創VIP會員制,一年來已累積上萬名會員,透過會員制與消費者密切互動,即時提供客戶專屬服務。 \n \n此外,上揚國際建築團隊更投入偏鄉教育的公益服務,成立清景麟教育基金會,從2017年成立服務山區的偏鄉學童,針對偏鄉師資不足隱憂,引進國際志工與藝文師資到山區服務,鼓勵企業志工的投入,在商業銷售之餘行善做公益,為企業精神打造善的循環。 \n \n台中房市榮景可期,已有很多北部建商來台中開發商機,南台灣重量級代銷業上揚國際建築團隊與達麗建設及早卡位推案,備受矚目的「達麗‧大道」緊臨新光與大遠百商圈,新市政中心的政經重鎮,還有占地寬廣的秋紅谷生態公園,同時串聯一高、二高與74號快速道路,台中國際機場、台中高鐵站,生活機能與交通都到位。 \n \n大台中受惠於中科及台中軟體園區帶來新興就業人口,加上各項交通建設陸續啟動,今年房市利多題材持續發酵,建商推案火力全開,台中市去年預售推案總銷1200餘億元,建商看好交通建設、人口持續成長及就業機會增加等三大紅利條件帶動,估計今年推案量挑戰2000億元。 \n \n250公頃的水湳智慧城是台中市的「鑽石」,市府準備好智慧能源、智慧交通、智慧環境、智慧教育等基礎建設,水湳智慧城也被視為「下一個七期」,梁景清說,「達麗‧大道」緊鄰水湳智慧城,該園區規畫中央公園、綠美圖、國際會展中心、中台灣電影中心等重大建設,定位綠能、產業、經濟、文化兼具的嶄新城市風貌,為周遭的房市行情鍍金。

  • 「三高」罩頂 市場賣壓湧現威脅2019房市

    永慶房屋調查民眾看跌明年第1季房市比上季收斂,少3個百分點、達45%,預期呈現價盤整,量持平或小升格局,永慶房仲集團業務總經理葉凌棋指出,選後購屋信心微升,但要小心房市三高(餘屋、使照、建照)、貿易戰、總統大選等三大變數,預估全年交易總量達28至29萬棟。 \n \n永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析,中美貿易戰、房市三高等變數,讓消費者對市場產生憂慮,看跌比例仍高,不過,本次調查剛好跨越選前、選後,調查結果看跌比例較上季小幅收斂,顯見消費者確實在選後有購屋信心回升的跡象。 \n  \n 目前貸款成數已處於穩定狀況,利率就成為消費者最關注的焦點,謝志傑說明,根據這次調查發現,68%消費者認為2019年會升息,其中93%消費者認為2019年會升息1至2碼。 \n \n 那麼,若國內跟進升息政策,消費者對於升息的壓力承受度是幾碼呢?謝志傑表示,72%屋主對於升息壓力的承受度在3碼內,而買方感受升息壓力明顯高於屋主,80%消費者對升息壓力承受度只有3碼。他指出,雖然近期美國升息的步調有放緩趨勢,但消費者仍認為明年國內有升息的機會,顯示民眾對於升息維持高度警戒,即使目前利率處於相對低檔,升息仍是消費者最關心的議題。 \n \n 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,2019年全球經濟成長放緩,經濟擴張面臨下行風險,尤其是中美貿易爭端未解,明年衝擊將逐漸顯現,影響全球經濟成長,同時也牽動貨幣政策走向,是2019年最大變數。而國內房市又受到新建待售餘屋、使照、建照爆量影響,房市爆三高,明年市場供給量大增,預期賣壓仍重。此外,明年下半年總統大選將熱烈展開,預期民眾購屋腳步放緩、轉趨保守,將壓縮房市交易量成長空間。 \n \n 葉凌棋預估,九合一大選選後房市買氣略有回溫,若明年貿易戰沒有明顯緩和,多空相互抵銷之下,2019年全年交易量與今年持平的機會高;若是貿易戰能朝向正面、和緩的方向發展,則房市交易量則有擴量空間,有機會上看29萬棟左右。

  • 《倪子仁報房市》3大指標都更案選後進場衝刺

    《倪子仁報房市》3大指標都更案選後進場衝刺

     政府全力推動都市更新展現成果,近期,位於台北市大安區大安路上的稀有千坪基地上,推出由吉美等多家知名建商強強聯姻合推的指標都更案「吉美大安花園」,加上長虹建設南港區的「忠孝詠吉」及新北市板橋區的「永雄卓閱」,3大指標都更案於選後正式進場公開,顯示大型都更案已成為房市的領頭羊,引領房市新動能動了起來。 \n \n 根據內政部的統計,全國30年以上的4、5層樓建築約8.6萬棟;其中,3.4萬棟耐震係數不足,恐面臨地震災害風險。內政部表示,政府為加速都更進行,陸續提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」及「都市更新條例」修法、「中央住宅及都市再生推動中心設置條例草案」,以及「都市再生條例」等都更法案,相信有助都更加速推動。 \n \n政府民間齊努力 \n \n 此外,內政部亦針對限期應補強或強拆的危樓,以及屋齡逾30年須拆除重建的老屋提出4大獎勵措施,包括:容積提高至1.3倍或原建築容積的1.15倍、放寬建蔽率與建築物高度限制、減免稅捐、政府保證資金貸款,申請不須經都更審議,約計2個月完成審查的優惠政策來加速推動都更及老屋重建的住宅百年大計。 \n \n 在政府全力推動都更的同時,預計明年的都更案將大幅增加。選後政經局勢底定,加上中美貿易戰風雨欲來及台商肥咖條款持續發酵,選後馬上上膛推案的指標重量級都更案正式進場銷售,為年底的購屋旺季領軍衝鋒。 \n \n 為深化落實居住正義、加速建立永續都市,內政部創設國家住宅及都市更新中心,透過專業的公法人組織,支援政府推動相關業務,解決目前政府在推動住宅及都更政策時面對人力不足、資源缺乏的困境。經由行政法人與民間專業單位、非營利組職的跨域合作,加強資源整合、擴大發展規模,提升政策推動效益;同時引入民間監督力量,確保住宅及都更政策執行的必要性及公益性。 \n \n 住都中心創設具興辦社會住宅及推動都市更新專業、且具公信力的行政法人組織,支援政府執行社會住宅興辦、公辦都市更新,並協助民間具公益性更新案之推動。內政部表示,該中心主要有兩大任務,首先,為協助8年20萬戶社會住宅政策目標之落實,辦理社會住宅、資產之營運與管理;其次,為協助政府主導都市更新之規劃、整合、投資招商與實施,配合政府推動社會住宅與都市更新政策,整合公私有土地權屬,扮演政府與民間的媒介,加速推動社會住宅之興辦與都市更新之實施。 \n \n增加誘因創多贏 \n \n 我認為,內政部能夠從善如流建議將目前參與都更者,房屋和地價稅是減半徵收2年,未來為了鼓勵參與都更,原屋主在沒有移轉前,繼續自住期間,房屋稅可享有減半徵收,不以2年為限,惟一旦轉手,就不享有這項獎助,地價稅部分則維持2年減半徵收,此舉已廣受地產開發商、都更戶及金融機構的認同,將為都更百年大計注入新活水並創造多贏的局面。 \n--------------------------------------- \n \n倪子仁 \n \n淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 \n \n更多精采內容,詳見最新出刊244期《周刊王》& 2130期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,4大超商、全省全聯及美廉社均售。《周刊王》最新244期隨刊附贈「小蔡詩芸 黃嵐嵐」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省886元,粉絲切勿錯過。 \n \n

  • 選後房市回溫 中市豪宅建案吸睛又吸金

    選後房市回溫 中市豪宅建案吸睛又吸金

    九合一大選後,台中豪宅房市買氣加溫,三大豪宅預售個案陸續動工,其中單元二的寶輝、雙橡園建設因銷售狀況優於預期,陸續於近日破土開工,備關此外而北部豪宅建商忠泰建設也將於年底進場,被視為豪宅預售新指標。 \n \n住商七期南屯店協理蔡鴻霖指出,近年來豪宅逐漸轉往中、小坪數規畫;建商多以坪數約70-80坪上下,總價落在4000-5000萬上下推出推出新案,門檻略降,但品質、精緻度與服務軟實力卻大幅提升,也讓沉寂已久的豪宅市場,在選前即有回溫跡象。 \n \n蔡鴻霖說,尤其是4000萬以下的豪宅個案,來客及成交在選後一周成交增加10-15%,土地交易更熱絡,但是房價仍維持平盤,勢必將加重建商後續經營難度,未來市場將逐漸走向經營規模與品牌形象兩極化發展。 \n \n今年預售豪宅市場主要走向低密度、高綠覆的產品特色,單元二、西區科博商圈最受矚目,近期豪宅寶輝首次在單元二推出「CITY PARK」後,成功帶動該區來客及買氣,而同樣位於單元二的雙橡園「S1特區」,訴求全方位為客戶服務,受到原有客戶的青睞,目前兩案已在近日分別開工。 \n \n西區的富邦「天空樹」全棟設計出自日籍建築大師伊東豊雄操刀,建築「下窄上寬」,具有高度辨識性,而單元二剛交屋的「陸府植森」社區實價登錄每坪單價約47.3-61.8萬之間,擠進中部十大豪宅第九位。 \n \n一向在新市政中心推案的豪宅龍頭寶輝建設,此次選擇北單元二推案,除了看上低密度外,最重要是與七期新市政中心緊鄰,新案「City Park」就位於龍富路與龍富二十二路口,基地共1600坪,建蔽率僅18%。 \n \n寶輝「City Park」由設計「寶輝秋紅谷」的國際設計團隊量身打造,包含有1300坪兼具景觀與實用性的歐式花園廣場,及露天泳池、國際級休閒會館,營造出獨樹一格、住戶專屬的莊園生活,一推出就受到購屋客的青睞,銷售狀況優於預期。 \n \n雙橡園「S1特區」隸屬單元二低密度重劃區,享有低密度高綠覆的區域環境,基地面積共1348坪,擁近千坪前後大花園,歐式莊園風格與單進單出車道規劃,吸引不少注重生活品質的賞屋族群關注。 \n \n雙橡園「S1特區」位於市政南一路,緊鄰黎明國小、黎明新村,可說是坐擁單元二低密度特性,兼享有七期市政、中港、黎明商圈等完整生活機能的絕佳核心位址,74號道路至高鐵站僅5分鐘、國道一號僅3分鐘,品牌效應發酵。 \n \n西區受矚目的預售個案忠泰「老佛爺」為北部頂級豪宅建商忠泰建設首度揮軍台中,攜手Chanel香奈兒創意總監卡爾拉格斐親自操刀的第一號建築住宅作品;未來一樓店面更有忠泰知名生活指標品牌「MOT明日聚落」進駐。

  • 《倪子仁報房市》創意家行銷董事長王明正:2019房市大爆發

    《倪子仁報房市》創意家行銷董事長王明正:2019房市大爆發

    \n九合一大選底定,政經局勢也不再紛紛擾擾,身為火車頭產業的地產業全面開始拚經濟。特別是台中及高雄二市的市長換人,高雄市長當選人韓國瑜更喊出CEO市長拚高雄經濟大未來的遠景。在拚經濟的主軸下,對台灣的房市與建設、代銷業版圖與布局已產生變化。 \n \n 創意家行銷公司作為全台新屋代銷業的龍頭,接案的多寡與建案銷售的好壞,成為房市景氣的風向球。本刊專訪了創意家行銷董事長王明正,為您剖析營建業結構的未來變化並對明年的購屋者購屋計畫提出建言。 \n \n後市樂觀 選後人氣旺 \n \n 選後房市成為全民關注的焦點,加上年底購屋旺季的到來,王明正說,他們代銷的30幾個案場,周平均來客數在500組左右,選後各工地來人馬上暴增3成以上,購屋者下訂購屋的速度也加快許多,不再猶豫。 \n \n 對於創意家行銷明年的房市布局,有哪些改變?王明正表示,創意家今年推案量在800億元左右,預估明年接案量將再增加至少20%,朝千億元大關衝刺。王董表示,明年所推個案將集中雙北市,桃園及新竹也會有所著墨,加上高雄新大戰場,明年會是創意家非常精彩的一年。 \n \n 高雄海專畢業的王明正以少見宏亮的聲調說,創意家將揮軍高雄闢新戰場!一來是基於對故鄉的感情,另外他認為高雄的居家環境特優、房價也不高,首購、換屋及豪宅市場都有很大的空間可發揮,他已鎖定某些優質開發商提案,將以實際行動,為高雄的營建業拚經濟。 \n \n 話鋒一轉,王明正對台灣房市政策的不友善表示不悅。他說,全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅高高掛,營建業經營成本大增,連有錢人買豪宅也開始怯步了。他以為,房市面臨高稅賦,加上排富的心態濃厚,大有為的中央及地方政府,應該拿出大魄力停止打壓房市,都更更不要只是喊口號,該放的容積獎勵及釘子戶的公權力一定要到位,台灣的城鄉風貌及景氣才會真正好起來。 \n \n觸底反彈 都更促成長 \n \n 對於首購、換屋族明年應掌握哪些必勝購屋要訣。王明正強調,今年全台的房屋移轉棟數已明顯較去年再增加近二成並觸底反彈,房價早已跌無可跌。他說,房屋市況顯示,明年房市必將穩定回溫,建商為創造多贏,不但開價愈來愈合理,甚至願意自降獲利空間,將獲利直接回饋給購屋者,這是近年來少有的建商讓利良機,房價更在讓無可讓下,打底完成邁入新一波的走勢,建議購屋者宜從善如流、掌握機先、酌機進場。 \n \n 至於明年房市產品的主流會有什麼變化,王董認為,首購產品主力坪數會設定在25至35坪之間,換屋型產品則在40至60坪,豪宅80至100坪。他認為搭配政府推動的都市更新及老屋重建政策,換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。 \n \n 末了,對於中美貿易大戰開打及台商肥咖條款發酵,台商資金回流購屋的現象,王董說他們銷售的北市中山區「帝璽」,有一台商家族一次狂掃了8戶,另外北市大安區的「吉美大安花園」也有多戶台商搶進。王明正對明年北台灣及高雄房市的大未來,信心十足地大笑了起來。 \n--------------------------------------- \n \n倪子仁 \n \n淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 \n \n \n \n \n更多精采內容,詳見最新出刊243期《周刊王》& 2129期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,4大超商、全省全聯及美廉社均售。《周刊王》最新243期隨刊附贈「外拍甜心 施菲亞」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省 1053元,粉絲切勿錯過。 \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

  • 選後和平紅利續強 豪宅、飯店寓邸報喜

    選後和平紅利續強 豪宅、飯店寓邸報喜

     堪稱今年重頭戲的縣市長大選在激烈的廝殺中結束,選舉的結果意味著訴求民眾對未來美好生活的想像與願景的「經濟牌」抬頭,其中,影響高端房市買家信心的「兩岸因素」,在日趨白熱化的美中貿易對峙中獲得舒緩,兩岸開放互動的和平關係可望加強,台商買房意願大增,「和平紅利」也迅速在選後房市發酵,美國政府也斥資11.6億加碼在新美齊天母案購置官邸。這波「和平紅利買盤」主力多為經常往返兩岸、出入國際的台商,因此市中心地標級豪宅,與樓下就是星級酒店的飯店寓邸型態個案,看屋組數跟買氣都呈現明顯拉升。 \n 綜觀全球各大國際城市,精華區豪宅走向飯店化趨勢,具有國際視野的開發商為了升級個案價值,傾力邀請國際精品建築團隊、導入一線飯店集團品牌,甚至連空間設計都請精品品牌御用建築師量身打造,寫下超越區域行情的亮眼成績。在台北市南京、松江金融核心角地位置,成功定位飯店寓邸的「琢豐」,規劃35、50、85坪飯店寓邸,在選前累積不少觀望的台商與國際買家背景的準購屋客,選後一周紛紛回到案場下訂,房市氣氛變化明顯。有金融背景的台商買主表示,大選結果讓藍綠重新正視經濟面,整個台商圈對2020也有更多期待,「北市豪宅案很多,但飯店寓邸在兩岸三地都極為稀有,趁選後入手是最佳時機。」 \n 「琢豐」是原亞洲信託大樓改建,開發商大陸建設聘請曾打造世界級精品,愛馬仕御用建築團隊法國RDAI事務所負責,「琢豐」亦是RDAI在台灣第一件住宅作品。值得一提的是,RDAI和愛馬仕合作已有42年經驗,空間風格簡潔大器、建築線條低調奢華的,頗受高端客戶的青睞,光是委託RDAI從建築外觀到室內設計和家具、全戶精裝修,每建坪造價就超過30萬元。 \n 「琢豐」1~9樓由國內知名的寒舍集團飯店進駐經營,未來住戶可體驗不同的生活方式。在大陸建設、愛馬仕御用建築團隊法國RDAI、寒舍集團與3大品牌光環,加上選後兩岸和平紅利在房市發酵,「琢豐」對南京松江金如商圈的在地企業主、往返兩岸和國際的經商人士、二代置產需求、銀髮離巢族,和迷戀愛馬仕風格的手作質感的精品愛好者,深具吸引力。

  • G4雙捷好市多商圈房市熱 「漢宇原境」開紅盤

    G4雙捷好市多商圈房市熱 「漢宇原境」開紅盤

    九合一選舉結果出爐,房市也進入傳統購屋旺季,看屋人潮大為增加,從民眾的積極度看出對選後房市相當期待,漢宇建設在大選後正式進場的「漢宇原境」,坐擁G4雙捷及好市多商圈,大型商場招商引資 強勁推升區域房市,在單元12社區大樓建案居多的房市產品中,以雙會館安全社區電梯豪墅備受矚目,成為當地豪墅推案指標。 \n \n台中市大型投資招標案頻釋出,包括北屯捷運機場G0站、洲際娛樂商城租賃案等商業土地,吸引國內外重量級業者競爭搶標,不僅造就一波投資熱潮,大量就業機會與消費商機,更帶動區域龐大購屋需求。 \n \n好市多進駐北屯捷運GO站,帶動北屯機場與12單元區域地價與房價,買氣加溫,北屯區也成為購屋亮點,建商看好捷運紅線台鐵高架化於10月底完成全線通車,新增栗林、頭家厝 \n、松竹、精武及五權站共五座車站,捷運綠線年底開始試運轉,其中台鐵松竹站與捷運綠線G4站共構,創造北屯區接軌7期新市政、烏日高鐵等區域的便捷性。 \n \n漢宇建設總經理葉昱徵表示,「好市多」敲定落腳捷運綠線北屯總站旁,預計於6000餘坪基地興建賣場與停車空間並將於2019年開幕;捷運綠線預計2020年全面通車,正式宣告台中進入捷運新世紀,尤其,北屯機捷總站搭配鐵路高架化、未來的雙港輕軌,成為最具潛力發展區塊。 \n \nG0站相隔松竹路即是單元12,區域內有捷運綠線G3、G4站 \n,且鄰近崇德、松竹商圈、涵蓋多所明星學校,眾多建商紛搶地推案,交通建設與重大投資帶旺台中市北屯區,助攻區域房市銷售。 \n \n台中市以往7期因市政府、百貨商圈及台中國家歌劇院等政商重鎮因素,成為精華地段的代表,卻因為高容積的開發策略 \n,讓7期成為高樓林立的區域,現代人重視自然環境的觀念盛行,加上家庭人口結構改變,豪宅客不再以7期為唯一考量。 \n \n「利多不斷讓北屯區成為置產增值新熱點!」葉昱徵指出,2017年底在單元12推出「漢宇築境」熱銷,今年再推出「漢宇原境」,以「建築原根莖」為發想,從品牌「漢宇掬境」開創的豪墅典範再升級,著重「森」度留白、垂直綠化、安全社區、會館豪墅與私人會所,營造豪墅生活美學更多原創性。 \n \n「漢宇原境」還用心打造微氣候,環境舒適宜人,讓客戶覺得安心又貼心的是,漢宇建設特別安裝防霾紗窗隔絕PM2.5,加上基地緊臨2萬5000多坪的公園,不只坐擁無敵棟距,也享受自然綠意結合的生活模式。 \n \n漢宇建設還以留白概念捨棄3棟量體成就的社區車道、16.5米棟距中庭規畫更有餘裕的生活動線,此外,24小時全天候物業管理與兼具手作美學廚房、健身房的會館規畫,符合企業主、台商、醫師等忙碌人士的需求,完整社區開發與頂級安全規畫獲客戶青睞,住家擁有寧靜環境又有交通便利性,也為有天有地,有土斯有財的電梯豪墅衝出一波買氣。

  • 《傳產》選後不確定風險降低,房市年底衝一波

    2018年走到年底,住商機構統計今年11月份全體系交易量,和今年10月份相比,全台減少0.8%,但比去年11月增加7.2%。在區域表現上,北市月減少14.0%,年增加8.4%,新北月減9.9%,年減8.0%;桃園月增加4.0%,年增22.0%,台中月增1.9%,年增8.8%;台南月增12.2%,年增14.2%;高雄月減1.3%,年增1.4%。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,由於11月工作天較少,加上大選變數,全台表現可視為平盤,預估在大選之後,由於不確定性因素排除,觀望型的購屋人將較勇於進場,加上進入傳統旺季,買氣應能穩定增加。 \n \n 綜觀全台交易狀況,今年較去年同期強,徐佳馨分析,今年上半年買方感受價格修正逐漸打底,購屋意願明顯增加,因此前幾個月都有不錯成績。此外,由於租金上揚,收益型不動產在本月頗有表現。而目前看來,若資金有外溢效應,轉進低價區較有機會。 \n 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外,議價空間已達到極限,買方雖然期待價格修正,但是事與願違,不過在選舉兩岸紅利話題發酵下,無論能否持久,都可以為市場帶進一波話題。 \n \n

  • 《倪子仁報房市》九合一選後 都更別跳票

    《倪子仁報房市》九合一選後 都更別跳票

    \n 九合一大選選戰激烈,候選人無不強打「都更牌」,讓全民這陣子又猛然想到都更議題的重要性。蔡英文政府就任以來,指示加速推動老屋更新,陸續也成立了住都中心及相關的機構搭配,然迄今似乎看不出什麼重大績效,都更似乎仍是個無解的議題,立院都更三法也迄未通過。 \n \n 對於蔡總統及政府最近推出的房市相關政策,良茂建設機構董事長陳春銅提出七大建議:首先,取消加價項目與高級住宅加成。第二,取消或降低路段率。第三,起造人不應適用囤房稅率3.6%。第四,重新檢討耐用年數與殘值。第五,包括協議合建在內的都更案,應檢討房屋稅課稅基礎並納入「獎勵係數」據以折減。第六,公告地價調幅應以「租金漲幅」為調整依據。第七,房地稅雙漲,不利都更的執行,應該降低房屋稅負,並減除地價部分,避免重複課稅。 \n \n拚經濟先合理稅負 \n \n 陳春銅說,希望政府好好檢討囤房稅及豪宅稅加成項目、路段率重複計入地價因素。他指出,現在很多建商房子蓋完,都不敢去領使用執照,因為一領了就要繳高額的所謂囤房稅,他指出,房市景氣現在很差,建商怎還會囤房?把現在賣不掉的房子當成囤房,這種邏輯不正確更不合理。 \n \n 對於政府擬加速都更及是否能「一坪換一坪」的論點,陳春銅直說,老屋參與都更一坪能換多少坪的爭議,只要站在都更戶的立場來算算就知道了。他說如果原來的房子是30坪,參與都更後變成25坪,房子變小了,請問你是都更戶會參與都更?答案不用想就知道啦!另外都更的釘子戶問題,政府如果還是沒拿出應有的公權力,就算整合了99.9%,然差上0.1%的幾戶釘子戶無法排除,都更還是無法順利推動。 \n \n 陳春銅認為,土地公告現值與房屋稅太高絕對不是好事,土地公告現值調高後,地主價格撐著不降,政府又要求房價軟著陸,對建商而言根本是兩難。陳春銅強調,現在房地產的囤房稅與豪宅稅,其中豪宅稅的計價公式中,路段率就加成了兩次,台灣都會區特別是雙北市,這些不合理的稅法稅制應該馬上去除,這種種稅制等同是懲罰般,打死房市,有錢人大可不買台灣的房子,改買海外不動產,在這種仇富的社會氛圍下,更不可能拉抬起台灣的景氣。 \n \n放寬獎勵加速都更 \n \n 我認為,地產業界及地主、都更戶希望容積獎勵愈多愈好,對於期待的「一坪換一坪」,最好一坪能換到一坪多再加個車位什麼的,否則中央或地方政府再怎麼推動,都會遇到實務上的問題。 \n \n 我以為,為了增加民眾參與都更誘因,除了稅負減免,合理、適度地放寬容積獎勵,將規畫法定公共設施不計入容積計算等,都是可以推動的大方向。至於能否「一坪換一坪」,應該是就個案條件來評估,此次大選當選人喊出的都更口號雖然動人,但諸位市長當選人是否能貫徹選前的都更支票,自然又是一個新的課題。 \n \n--------------------------------------- \n \n倪子仁 \n \n淡江大學合作經濟系畢業,房地產、媒體資歷完整。經歷:《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 \n \n \n更多精采內容,詳見最新出刊242期《周刊王》& 2128期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,4大超商、全省全聯及美廉社均售。《周刊王》最新242期隨刊附贈「D奶正妹 王寶珶」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省940元,粉絲切勿錯過。 \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

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