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  • 《倪子仁報房市》新建案單價頻破百  天龍國房價 回不去了

    《倪子仁報房市》新建案單價頻破百 天龍國房價 回不去了

    \n台北市房市要躋身國際,不單產品要國際化,房價更要與全球,包括大陸上海、香港,韓國首爾、日本東京等大都會房價超級比一比。台北市目前有多個先建後售的超豪宅陸續完工中,可望躋身300萬元俱樂部之列的超豪宅,引領北市房價持續衝衝衝。 \n \n 台北市豪宅躋身300萬元俱樂部的建案,早已呼之欲出。除了中工的「陶朱隱園」及元利建設的「One Park Taipei」,另外,近期正式開案銷售的冠德建設「冠德信義」高樓層,也有機會直逼每坪300萬元。 \n \n土地難覓 水漲船高 \n \n 根據市調資料顯示,目前台北市銷售中與即將公開的建案,開價破百萬元一坪的預售及新成屋案就有29個,占台北市總銷售中個案數115個的25.2%。也就是說,台北市每4個新屋建案就有1個開價破百萬元,豪宅建案價格居高不下,行情價下修的空間仍十分有限。 \n \n 從台北市開價百萬元以上建案分布的行政區來看,最多的地區在大安區與信義區,有16個建案。首善之區的大安區,有11個建案開出百萬元以上的單價,所以大安區的房價,除和平東路與文山區的交界區段,新屋開價可能低於百萬元外,其它區段新屋,單價要低於每坪百萬元,以目前來看,似乎不大可能。 \n \n 台北市房價每坪上看百萬的建案比比皆是,其中很重要的原因之一,就是土地取得愈來愈困難。建商取得土地的成本愈來愈高,房價自然只漲不跌。建商在大面積土地開發殆盡,再想搶進黃金地段,除政府釋出的較大建地外,也只能勉強購買基地小但尚有都更機會的小型建地,以水磨功夫來取得建地,於是「鳥籠建案」就應運而生。 \n \n鳥籠建案 愈蓋愈多 \n \n 北市連小面積素地都難以取得的情況下,目前有約四成左右的建案,基地面積都在200坪以內,可見北市精華地段在都更困難下,土地與房價要明顯下修的難度頗高。北市鳥籠建案出現最多的區域,即是大安、中正、中山、信義及松山等台北市的中心地段,每坪單價動輒百萬以上,個案大多規畫為套房或1加1房的二房產品,並以低總價的訴求來吸引消費者。 \n \n 北市套房交易最熱的中山區小坪數建案,有不少建案基地面積連100坪都不到,這顯示了台北市的中大型面積土地已經沒得挑了,在一地難求,只要房屋單價與總價,能為市場所接受,基地坪數再小,只要建照能申請得下來,就會開發興建,讓鳥籠建案愈蓋愈多。 \n \n 值得注意的是,台北市百萬行情建案,除了市中心蛋黃區外,內湖區與南港區,也有建案開出百萬元一坪的高價,老舊市區的萬華區中華路沿線,在東軸西移的軸線翻轉效應下,也有建案開出一坪破百萬元的區段新高價。 \n \n 對台北市建商來說,土地嚴重供需失調,中大面積的土地,更是蓋一塊少一塊。於是台北市有好土地的建商,索性暫停開發,土地在供需嚴重失衡下,台北市建商採取緩推、少推、不推的3不政策因應,成為天龍國的奇特現象。 \n \n \n \n \n更多精采內容,詳見最新出刊228期《周刊王》& 2114期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊 王》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,4大超商和全聯均售。《周刊王》最新228期隨刊附贈「 E奶甜心 Q匠」跨頁性感海報,值得珍藏。雜誌內還附超商折價券,幫您激省744元,粉絲切勿錯 過。兩刊聯姻百萬抽獎活動進入「第二波」,獎品更多、更豐富,詳情請參看本期雜誌P.77。 \n \n \n \n \n \n \n \n

  • 《倪哥報房市》北市鳥籠級建案遍地開花

    《倪哥報房市》北市鳥籠級建案遍地開花

    《都更修正條例》雖已在立院三讀通過,但對上市大型建商而言,似乎高興不起來,原因就在大面積的都更案要取得土地談何容易,沒有7年8載根本無法取得,於是台北市出現許多鳥籠小基地建案,成為首善之區房市的特殊現象。 \n \n基地面寬僅2輛機車 \n \n 房市推案出現兩極化現象,不是推豪宅,就是推小坪數的小宅,成為今年推案的特殊市況。首購族為主力的當前市況顯示,愈來愈多建商推案受到低總價限制,於是將總價愈降愈低,1,500萬元賣不動,就將總價降至1,000萬元,1,000萬元總價如果再賣不動,總價再降至800萬元以下,顯示景氣低迷下,建商受限於低總價,不得不推出這類產品的窘況。 \n \n 台北市房價居高不下,每坪百萬元的建案比比皆是,其中一個很大的原因,就是土地取得愈來愈困難。土地成本盤跌有限,房價自然下修有限,建商在大面積土地開發不易,都更又卡卡耗時難搞,加上政府不能釋出較大面積建地(非地上權案),想搶進北市推較有經濟規模的建案已成為不可能的任務,建商只能購買基地較小或早期少人青睞的畸零地蓋房子,於是「鳥籠建案」應運而生。 \n \n 台北市曾經出現過最小的鳥籠建案,基地面積只有19坪,面寬甚至只有2輛機車的寬度。這樣的居住環境,即使周遭生活機能方便、地段有優勢,能不能住得舒坦及符合日常生活起居需求,絕對是個值得深思的問題。 \n \n 根據統計,目前台北市正在銷售的預售屋及新成屋共有134件,其中有33個建案的基地面積不到200坪,等於是每4個建案就有1個屬於小型基地。被稱鳥籠的建案,基地通常在100坪以下,據統計,目前台北市有18個案子基地面積不到百坪,占了目前全市新屋建案的13%。 \n \n 觀察台北市建築基地面積不及百坪的建案,以中山區有4個占最多比例,其次是大安區及中正區各有3個,另外松山區、內湖區、士林區及文山區也有此類小基地建案。北市鳥籠建案出現最多的區域,是大安、中正、中山、信義及松山等區,這些區域都是台北市的市中心地段,房屋每坪單價動輒百萬元左右,個案大多規畫為套房或1加1房的2房產品,並以低總價的訴求吸引消費者。 \n \n 套房交易最熱門的中山、松山及萬華區,也有不少建案基地面積只有100多坪,這個現象顯示台北市的土地面積已經沒得挑了,在一地難求下,只要房屋單、總價市場能接受,基地坪數再小,建照能申請得下來,就會有開發商會去興建,讓鳥籠建案愈蓋愈多。 \n \n 新客源開發不易,加上建案多以首購族為目標客群,在粥少僧多下,低總價的標準值只好一再拉低來衝成交量。以新北市新莊副都心為例,前幾年景氣好時,大型建商以推中大坪數產品為主,但2015年起受房市景氣急速反轉向下的衝擊,遠雄建設一改只推大坪數產品的基調,推出最小坪數只有20坪的「遠雄首品」,冠德建設也在同區推出最小坪數僅18坪的「冠德風尚」建案,總價帶拉低到1,000萬元左右,來迎合首購族。 \n \n注意建商的品牌信譽 \n \n 北台灣今年以來的推案,坪數明顯縮小,迎合當前的購屋主力首購族群。雙北市蛋黃區精華地段,不再是推大坪數3、4房以上的換屋型產品,而是推出小宅。台北市蛋黃區房價,近年來雖有下修1至2成不等,但大安區新屋個案還是開價到150萬元1坪,單價沒降,降的是總價。 \n \n 鳥籠級建案當道,民眾購買這些小基地小坪數產品時,要特別小心,因為小坪數建案必須注意公設比的高低。小坪數建案有35%至40%的高公設比,等於12坪的套房,扣掉陽台等公設後,室內面積可能不到8坪。另外,房地產市況欠佳,小基地有許多是一案公司,這些一案公司如果受到景氣衝擊,銷售率欠佳,極有可能說倒就倒,讓民眾產生交易糾紛而求償無門,因此建議購屋族買這些小基地產品時,千萬要注意建商的品牌及信譽。 \n \n \n倪子仁 \n \n淡江大學合作經濟系畢業,擁有20幾年房地產、媒體經驗,地產資歷完整。經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。 \n \n \n \n更多精采內容,詳見最新出刊2078期《時報周刊》,一套雙本特價69元。 \n \n

  • 市值千億沒人要 10大難賣豪宅現形

    市值千億沒人要 10大難賣豪宅現形

    記者/陳佩儀 \n房市寒冬來臨,不僅一般住宅市場冷颼颼,豪宅市場更是慘淡無光,大坪數豪宅幾乎淪為票房毒藥,景氣好時蓋的錯誤產品一一現形。房市專家以5項指標,分析出10大定位錯誤的豪宅。過去幾年,台灣房地產蓬勃發展,建商推什麼就賣什麼,豪宅更是市場主流。但有些建商為了搶市,蓋了些地段不對、不適合做豪宅的大坪數商品,這些選擇在景氣好時還賣得動,市場變冷後卻全部現形,面臨賣不掉的窘境。高力國際董事總經理劉學龍表示,目前光台北市就有3,500億元的豪宅市場量賣不掉,成了市場毒藥;戴德梁行台灣總經理顏炳立也說,大家一窩蜂追逐豪宅時,忘了這是因為市場炒作而蓋出來的錯誤產品,等到交屋後,就成了心中永遠的痛。 \n台灣房屋復興南京特許加盟店商仲部副總經理施光明,已經營數十年的豪宅巿場,他認為,台北市真正的A級豪宅只落在仁愛路林蔭大道與敦化南北路沿線、信義計畫區,及面大安森林公園3個區域。這3區豪宅都有實價登錄每坪200萬元以上的實力。除了這些地段外,惟一還可稱得上是A級豪宅的只有中山區的輕井澤。他還指出,所謂A級豪宅的「基本」規格,應該是:產品坪數120坪以上、總價3.5億元以上、基地至少600至700坪以上、公設配備頂級、名建商、名建築師以及名人加持的物件,才稱得上是真豪宅。施光明說,2013年第4季是豪宅價格最高點,2014、2015年來,價格總共降了12%至15%,未來可能會再下修。他直言:「扣去以上因素的豪宅產品,如果2013年前沒有賣掉,現在就很難賣了。」 \n房市專家倪子仁表示,要分辨豪宅好壞,可用5大指標來判斷。 \n離高架橋太近施光明說,有不少自稱是豪宅的新物件,都蓋在高架橋附近,例如華固鼎吉─吉邸、尊勝白金苑、忠泰明、台北1號院等。近來最為人所知的就是敦南樞苑。敦南樞苑位於松山區敦化南路與市民大道交叉口,101年預售時每坪開價220萬元,頂樓戶更傳出開價300萬元,1戶要價逾4億元,被喻為北市新10大豪宅。不過,根據2月最新實價登陸揭露,17樓總價3.42億,扣除車位每坪約169萬元;2樓總價2.88億,扣除車位每坪約146.8萬元。 \n施光明指出,以敦化南路的門牌,舊辦公室都有100萬元水準,全新頂級豪宅怎麼會只有150萬元?就是因為離高架橋太近;而吉邸、白金苑、忠泰明目前是維持在1坪100萬元上下。「我賣吉林路至松江路間的新住宅,1坪都在90萬元左右,既然是豪宅,100萬元合理嗎?」倪子仁則說,敦南樞苑1層1戶,若以200坪加車位算,1戶將近要3億元左右,但該建案位置近市民大道,門口就是十字路口,離高架橋更是不到10米,車輛行經噪音大幅降低生活品質,絕對不是可以買3億元豪宅客群的首選。他因此直言:「緊臨高架橋的基本上都不算是豪宅!」 \nB級地段賣A級價格台北市豪宅板塊位移。根據統計,去年中山區8,000萬元以上物件交易共有279筆,占整體比重27.4%,優美地產企研室召集人葉立敏表示,近2年豪宅板塊已從傳統豪宅聚集的大安、信義區轉移到中山區。不過,施光明認為,首先,中山區地段就落了一截;再者,很多以豪宅規格蓋的建案,不能稱之為豪宅,只能說是高級住宅,因為沒有創高價位。他說,朱崙街有4棟「高級住宅」:鈞藏、九仰、至真、達官苑,就是典型案例。 \n施光明說,中山區豪宅再怎麼賣,價格都不高,例如林森北路有幾棟建案建得很好,但成交價都僅落在1坪90萬至100萬元。他更透露,現在市況差,開工過後100萬元的房子,買家僅願意出65萬元。倪子仁則認為,鈞藏、九仰頂多是B級地段,1坪卻開到170萬元價格,這種價格不如去買附近的元大花園廣場。施光明則笑說,不在豪宅地段建豪宅而成為豪宅的,就是元大花園廣場。「元大花園位於龍江路最南邊,而北邊,說難聽一點是比較破舊,路段不是典型的豪宅聚落,但因為名人加持,加上前副總統蕭萬長住裡面,保全是24小時配槍警衛,以目前市況,至少還有200萬元的實力。」 \n此外,施光明還點出,在商業區建豪宅價格也是拉不上來,最代表性的案例就是江丙坤的瓏山林博物館,「大直樂群路北邊是商業區、南邊是住宅區,因為以前還沒規範,瓏山林就是蓋在北邊,現在不僅有違法疑慮,價格也因此卡住。」 \n6米巷弄內豪宅倪子仁指出,位於八德路2段、微風廣場旁巷內的基泰微風就屬此類型。他說,該案位於6米巷弄內,而且是單行道,路口小,出入動線不方便,再加上有幾塊地在都更時沒整好,基地不完整,他說:「預售時有想像空間,一交屋就很慘。」施光明說,巷弄內的豪宅隱密性高,日本千代田豪宅區、新加坡的豪宅都在巷弄內居多,但台灣的豪宅比較不一樣,比較少蓋在巷弄內。但他也說,蓋在巷弄內不見得不好,基泰微風是因為6米巷弄真的太窄,車子不好進出,一般來說,路有8米寬影響就不大,如潤泰敦品就賣得很好。 \n小基地蓋機械車位施光明直言:「只要是機械車位根本不能稱為豪宅。」他指出,不少建案地段好又有好住戶加持,就是因為機械車位,不但不好賣,價格也不好。如1邸、大安元首以及旅行與閱讀,一個位於敦化南路、一個面大安森林公園、一個在仁愛路二段林蔭大道,地段都很好,但1坪要賣超過160萬元很難。倪子仁認為,不少豪宅建案,因受限於基地規模僅能搭配機械車位,也就是俗稱的「鳥籠建案」,但這定位一開始就錯誤,小基地怎麼能蓋一層一戶的百坪豪宅?光是機械車位就嚇跑一堆買家,他笑說:「若我是開賓利的實力買家,花了1至2億元買了房子,卻連車都停不進去,這可能嗎?」 \n人潮太多門庭若市倪子仁說,人潮太多也不是一個好豪宅所必備的條件,他指出,圓山1號院就是一個指標案例。圓山1號院基地位基河路,就在士林夜市旁邊,101年預售時每坪開價約130萬元,頂樓每坪開價可望達到150萬元,是總銷達110億元的指標大案。 \n不過,倪子仁直言,豪宅客群重隱密、清幽的環境,該案位於士林夜市旁,人潮絡繹不絕,不僅聲音嘈雜,環境衛生品質也是一大隱憂;此外,附近還有公車總站,公車早晚出入,生活品質不言而喻。他說,人潮太多絕對不是一個好豪宅所具備的要素,夜市、捷運站附近都不是好選擇,如緊鄰捷運大安森林公園站的部分物件也有這問題。 \n不豪賣建案一覽表案名   敦南樞苑地段   松山區敦化南路一段77號平均開價 180萬/坪基地面積 369坪戶數   22戶產品坪數 185坪案名   尊勝白金苑地段   中山區吉林路8巷口平均開價 165萬/坪基地面積 468坪戶數   26戶產品坪數 108-150坪 \n案名   華固鼎吉-吉邸地段   中山區吉林路10號平均開價 120萬/坪基地面積 497坪戶數   26戶產品坪數 101-173坪案名   鈞藏地段   中山區朱崙街33號平均開價 170萬/坪基地面積 376坪戶數   23戶產品坪數 100-136坪案名   九仰地段   中山區朱崙街平均開價 120萬/坪基地面積 273坪戶數   12戶產品坪數 142坪 \n案名   圓山1號院地段   士林區基河路15號平均開價 130萬/坪基地面積 1380坪戶數   88戶產品坪數 80-98坪案名   基泰微風地段   松山區八德路二段366巷平均開價 120萬/坪基地面積 566坪戶數   40戶產品坪數 75-98坪案名   大安元首地段   大安區建國南路二段平均開價 230萬/坪基地面積 110坪戶數   12戶產品坪數 84坪 \n案名   1邸地段   松山區敦化南路一段平均開價 115-120萬/坪基地面積 150坪戶數   12戶產品坪數 95坪案名   瓏山林博物館地段   中山區樂群路二段平均開價 174萬/坪基地面積 1880坪戶數   154戶產品坪數 52-92坪 \n專家眼中的豪宅A級豪宅 每坪200萬元以上建案:文華苑、宏盛帝寶、勤美樸真、仁愛吾疆、皇翔御琚、輕井澤。(即將推出:陶朱隱園、琢白、ONE PARK)B級豪宅 每坪170~200萬元建案:御之苑、信義之星、信義富邦、潤泰敦仁、潤泰敦品、元大花園、元大柏悅、敦南苑、國泰築綠、昇陽敦凰、美孚仁愛一品、敦峰。 \nC級豪宅 每坪140萬元左右建案:大使館、昇陽國寶、台北高峰會、國王與我、寶徠花園廣場、國泰信義雅緻、台北信義、維也納藝術廣場、敦南藝術館、敦南樞苑、千禧林園、尚華仁愛。D級豪宅 每坪120萬元左右建案:鳳翔、僑福花園廣場、仁愛雙星、翠亨村、新鑽石大廈、天廈、艾菲爾、陛廈、東帝士花廣、仁愛鴻禧。(舊10大名宅) \n

  • 房仲:明年房價下修 利率升賣壓出籠

     2015年台灣房市仍會面臨房貸升息、QE退場和總統大選因素干擾。好房網不動產週報歸納明年房市十大趨勢,包括推案量減、房價下修、利率升、餘屋賣壓、銷售探底、超豪宅領風騷。 \n 「好房網不動產市場週報」歸納出2015年台灣房市十大趨勢。包括「三大都會區推案1.1兆元」、「房價出現下修目標值」、「銷售率持續探底」、「超豪宅低調領風騷」、「土建融、房貸利率攀高」。 \n 另外,第6項到第10項趨勢包括「餘屋賣壓出籠」、「首購族為主戰場」、「開挖金字塔地下室客層」、「北市鳥籠建案愈來愈多」、「讓利與否,建案成敗關鍵」。 \n 好房網表示,2015年三大都會區推案新台幣1.1兆元,預估北台灣2015年全年案量為8300億元,較2014年的9800億元縮減約15%;台中都會區推案量約1700億元,比2014年的1500億元成長約1成;高雄都會區預估約1000億元,少於2014年的1200億元;合計三大都會推案量1.1兆元,比2014年的1.25兆元少1500億元。 \n 「房價出現下修目標值」部份,預估2015年台北市新屋房價將下修1成,新北市將下修1成5,桃園與新竹將下修2成為購屋滿足點。 \n 「銷售率持續探底」方面,受推案量萎縮和總統大選影響,預估北台灣整體銷售率約3成;建案要有所表現,惟有降價才能有效提升銷售率。 \n 「超豪宅低調領風騷」,2015年超豪宅仍會是三大都會區房市亮點,預估北市將正式開出每坪300萬元到400萬元的新天價探水溫,加上台中七期將有豪宅喊出單坪破百萬元新天價,高雄美術館特區也有超豪宅將推出。 \n 「土建融、房貸利率攀高」,央行總裁彭淮南曾多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔,2015年可能出現土建融及房貸利率上調,建商資金的調度與壓力將愈來愈大,預估調幅不大,房貸平均利率約3%。 \n 「餘屋賣壓出籠」,新北市淡水、新莊、林口區,及桃園市的中壢、八德、桃園區,加上新竹的竹北市、新竹市的供給戶數最多,在房市買氣未見起色下,建案將上演搶客大作戰。 \n 好房網不動產市場週報社長倪子仁表示,建商不宜再用去年以前的房價標準來賣房子,讓利少賺點錢,降價換好成交量才是王道;另外,建商宜避開推案爆炸的熱門地區,以免多殺多而傷到自己。1031223 \n

  • 鳥籠建案貴鬆鬆 中山區最多

     北市土地取得困難,基地小於100坪的「鳥籠建案」應運而生,北市目前最小的「鳥籠建案」是大安區「御境言」與中正區「來遛月」,基地面積僅32~33坪,面寬只有一輛汽車的寬度,直比香港的「膠囊住宅」;儘管「鳥籠建案」訴求低總價,但大安區12坪套房每坪開價180萬,等於買1戶套房要價超過2,000萬元,單價高得嚇人。 \n 根據《好房網》不動產市場週報統計,目前台北市銷售中的預售屋及新成屋建案計有178件,其中,基地小於100坪的「鳥籠建案」達25個,占目前北市個案的14%,等於每10個建案就有1.4個建案是屬於「鳥籠建案」。 \n 觀察台北市建築基地面積不及百坪的建案,中山區有5個占比最高,大安區有4個,中正區、北投區也各有3案,另外信義區、士林區、大同區及萬華區各有2案,南港區及文山區則各有1案。 \n 好房網雜誌社長倪子仁指出,位於大安區市民大道、延吉街的「大安富裔館2.0」套房案,每坪開價180萬,等於買1戶12坪套房要價超過2,000萬元。另信義區「信義一品」案,48坪基地規畫9戶住家,坪數8~36坪,每坪開價138萬元,等於買1間8坪的套房要價超過1,100萬元。 \n 倪子仁表示,台北市中心地段,在都更根本走不動也無進展下,鳥籠級建案順勢規畫為套房或1加1房的小坪數產品,並以「低總價」的訴求來吸引消費者。

  • 小基地鳥籠建案 北市增多

     台北市在都市更新門檻難達成下,建案基地漸「迷你化」,基地面積小於200坪者,就占總新案數逾4成,甚至基地小於100坪的「鳥籠建案」,更是10個裡就有1.4個!業者提醒,小坪數建案公設比大多超過40%,購屋者應注意高公設比現象,才不會衍生購屋糾紛。 \n 台北市的房價飆漲,預售、新成屋的平均每坪成交價逼進90萬元,百萬元以上豪宅更是常見。都市更新方面,在「文林苑」後,政府拉高都更門檻,建商在找不到大面積土地下,搶推坪數小的「鳥籠建案」。 \n 根據《好房網》不動產市場週報統計,目前台北市銷售中的預售屋及新成屋建案計有178件,其中有74個建案的基地面積不到200坪,等於是每10個建案就有4個屬於小型基地;基地小於100坪的「鳥籠」級建案,也有25個,占北市新案的14%,等於每10個建案就有1.4個建案是屬於鳥籠級建案。 \n 好房網雜誌社長倪子仁表示,觀察北市基地面積不及百坪的鳥籠建案,中山區有5個占比最大,大安區有4個,中正區、北投區各有3個案,另外信義區、士林區、大同區及萬華區各有2個,南港區及文山區則各有1個。 \n 目前北市最小的「鳥籠建案」,為大安區的「御境言」與中正區的「來遛月」,基地面積都只有32至33坪,面寬甚至只有一輛汽車的寬度。 \n 另外,信義區的個案「信義一品」,48坪的基地規劃9戶住家,規劃坪數8到36坪,每坪開價138萬元,等於買一間8坪的套房要價超過1100萬元。或者位於大安區巷弄內的某豪宅建案,開出220萬一坪的高價面市,基地只有178坪,規劃為單層單戶108坪的豪宅,一戶加車位的總價開價2億元起跳。 \n 倪子仁提醒,小坪數建案公設比大多超過40%,以15坪的套房為例,扣掉陽台等公設後,室內面積可能不到8坪,購屋者應注意高公設比的現象,才不會在交屋時與原先想的房間大小落差很大,衍生購屋糾紛。

  • 台北建地難求 小坪數鳥籠建案變多

    建商努力趕工,希望能如預期交屋,信義區的鳥籠建案,48坪基地只規劃9戶住家,已經賣的差不多,坪數最小8坪套房,開價一坪百萬元,總價起碼要上千萬,但是公設比高達45%,能住的空間變的更加狹小。 \n除了信義區之外,鳥籠建案也有隱身在大安區,基地面寬只有一台車寬度,20坪套房開價一坪113萬,公設比50%,一樣賣的很好,小套房總價低才會吸引不少人買,鳥籠建案越來越多,根據統計小於100坪的基地鳥籠,竟有25個案子,就佔了台北新建案14%比例,其中中山區最多有5個,大安區4個中正跟北投區緊追後在,但是買這麼小的房子,以後真的容易脫手嗎? \n買鳥籠建案,地段最重要,民眾要留意公設比,是否有過高跡象,以及附近生活機能,不管是買房投資還是自住,除了要接受住在狹窄空間之外,還要注意到未來是否方便脫手。 \n

  • 地難求 北市小基地建案佔4成

     北市建地難求,百坪基地上下的建案應運而生,好房網統計,北市銷售中建案178個,其中74個建案基地不到200坪,約佔4成,其中最小的基地僅32坪,面寬僅一輛車的寬度。 \n 「好房網」不動產市場週報統計,目前台北市銷售中的預售屋及新成屋建案有178件,其中74個建案的基地面積不到200坪,約佔41%。基地小於100坪的「鳥籠」級建案竟然有25個。 \n 觀察北市建築基地面積不及百坪的建案,中山區有5個佔最大比例,大安區有4個,中正區、北投區也各有3個個案,另外信義區、士林區、大同區及萬華區各有2個,南港區及文山區各有1個。 \n 好房網表示,北市鳥籠建案最多的區域為中山、大安與中正區等市中心區,每坪單價動輒百萬元以上,在都更走不動也無進展下,鳥籠級建案順勢規劃為套房或1加1房的小坪數產品,並以「低總價」訴求來吸引消費者。 \n 好房網指出,北市目前最小的鳥籠建案為大安區的「御境言」與中正區的「來遛月」,基地面積只有32至33坪,面寬甚至只有一輛汽車的寬度。如此迷你小基地打造出來的居家環境與空間,直比香港的「膠囊住宅」。 \n 好房網分析,信義區個案「信義一品」48坪基地規劃9戶住家,每戶規劃坪數8到36坪,每坪開價138萬元,等於一間8坪的套房要價逾1100萬元;大安區市民大道、延吉街的新成屋套房案,12坪套房開價單坪180萬元,等於一戶套房要價逾2000萬元。 \n 好房網提醒鳥籠建案的買家,應注意高公設比的現象,才不會在交屋時猛然發現超高公設虛坪,與原先想像的房間大小落差很大,衍生出許多的購屋糾紛。 \n 除了要注意公設比外,投資興建鳥籠建案者大多為小型建商,購買時須留意開發商本身財務狀況,且鳥籠建案公共設施的機能較弱,這也是買家要特別考量之處。1030905 \n

  • 精華地段鳥籠建案仍受青睞

     內政部實價登錄今年5月出現兩筆北市忠孝東路1段透天厝交易,土地面積僅73.51坪。房仲表示,台北居大不易,小面積鳥籠建案只要地段好、生活機能優越,照樣能吸引買方進駐。 \n 這兩戶透天厝交易皆位於台北市中正區忠孝東路一段,兩戶合計總價新台幣5.44億,土地面積僅73.51坪,換算土地單價每坪達740萬元。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,土地位置鄰近捷運善導寺站,機能相當優越,不排除是單一買方進場整合。 \n 張旭嵐指出,目前建商面臨北市土地取得高度困難,因此出現基地面積小的「鳥籠」建案,符合「低總價」的市場氛圍,加上建案地理位置有設籍或是交通、生活機能優越的特點,更能吸引買方進駐卡位。 \n 觀察最新實價揭露資訊,大安區的建案「大安富中」基地面積僅37坪,主力坪數從6坪到11坪,扣掉公設,實際坪數只有3坪到8坪,但由於有師大附中學區及捷運大安站加持,住宅產品最高每坪166.7萬元,顯見「鳥籠產品」只要地段好,仍相當受到置產族群的青睞。1030829 \n

  • 北市忠孝東 3到8坪2筆賣5.4億

    蛋黃區即便是「鳥籠產品」一樣賣高價!根據內政部實價登錄5月揭露的兩筆位於台北市中正區忠孝東路一段透天厝交易,扣掉公設每戶只有3到8坪大小。但兩戶總價合計仍賣出5.44億。房仲業者認為,該位置鄰近捷運善導寺站,機能相當優越,不排除是單一買方進場整合。 \n該兩筆土地面積約73.51坪,如果以拆掉重建的概念,換算土地單價達740萬,台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,土地以商二土地容積率630%計算,容積單價為117.46萬,未來推案每坪上看百萬,以當地的行情來看,對於買方算是相當划算的投資。 \n張旭嵐說,目前建商面臨到台北市土地取得日益困難,因此出現基地面積小的「鳥籠」建案,由於符合現在「低總價」的市場氛圍,加上如果建案地理位置有設籍或是交通、生活機能優越的特點,就能吸引買方進駐卡位。 \n她指出,以這次大安區的建案「大安富中」基地面積僅37坪,主力坪數從6坪到11坪,扣掉公設,實際上的坪數可能只有3~8坪,但由於有師大附中學區及捷運大安站加持,住宅產品最高價每坪達166.7萬,顯見「鳥籠產品」只要地段好,仍相當受到置產族群的青睞。

  • 房價貴 鳥籠建案成常態 恐缺保全、停車位

    台北市寸土寸金,因為素地實在太稀有,因此有很多不到50坪的鳥籠建案,尤其又以蛋黃區的大安和信義區最密集,扣掉公設,每戶使用坪數才20坪上下,但一坪成交價也都能賣破百萬,專家提醒,有些建案基地太小,沒辦法做社區保全系統,甚至沒有停車場,要另外找車位負擔停車費。 \n

  • 搶拍鳥籠預售屋  小心住套房

    搶拍鳥籠預售屋 小心住套房

    今年下半,台北市接連有兩棟基地不到百坪的「鳥籠」預售屋遭法拍,據統計,北市鳥籠建案占整體推案數的14%,鳥籠建案的建商規模通常較小,資金周轉稍有不順,就可能面臨法拍命運。 專家建議,買預售屋最好挑選品牌信譽良好、提供信託專戶的建商,比較有保障;民眾最好不要輕意購買法拍預售屋,因產權複雜,需和原建商打交道,就算價格低兩成也不值得購買。   \n

  • 北市鳥籠建案 夯

     北市一地難求,「鳥籠建案」開始應運而生。根據住展雜誌統計,目前北市正在銷售的預售及新成屋共有147件,其中就有50個建案的基地面積不到200坪,等於是每3個建案就有1個屬於小型基地;而基地面積在100坪上下的「鳥籠建案」,目前北市就有20個,占目前全市個案近14%。 \n 台北市寸土寸金,日前實價登錄才揭露,財政部國產署以總價5,264萬元賣出大安區1塊7.86坪的畸零地,換算每坪高達667萬元,不僅創下大安區土地登錄行情新高,也擠進北市每坪單價最貴土地第4名,凸顯出北市一地難求的狀況。建商在大面積土地開發殆盡,再想搶進北市黃金地段,也只能購買坪數較小或早期少人青睞的畸零地來蓋房子;就算基地坪數再小,只要建照能申請得下來,就會開發興建,讓鳥籠建案越蓋越多,成了台北市特殊的現象。 \n 住展雜誌表示,統計北市建築基地面積不及百坪的建案,大安區有6個占比最高,中正區、中山區也各有4案,另外北投區有2個、內湖區有1個,萬華區、士林區及文山區也各1件。北市鳥籠建案大多規畫為套房或1加1房的2房產品,並以「低總價」的訴求來吸引消費者。

  • 北市最小鳥籠建案 寬僅容2輛機車

     奢侈稅修法未有太大變動,營建股昨日上演慶祝行情,對於房地產後市,鄉林集團董事長賴正鎰表示,明年上半年房市預計會延續今年下半年溫度,但明年下半年因有選舉將增添房市變數,整體來看,明年房價可望漲價5%。 \n 明年七合一選舉是房市變數,賴正鎰指出,選舉人將分為兩派,一派主打居住正義而打房,另一派是為顧及經濟發展,所以不會打壓房市。 \n 賴正鎰指出,利率維持在低檔,實價登錄機制上路後,建商也不會亂開價,預估兩岸政策持續開放,資金也會來台,明年台灣即使GDP持平,房價預估也會穩步成長5%。 \n 另一方面,建商在大面積土地開發殆盡,再想搶進北市黃金地段,使得今年出現不少基地坪數小於百坪的「鳥籠建案」。 \n 目前台北市出現過最小的「鳥籠建案」,基地面積只有19.5坪,面寬甚至只有2輛機車的寬度。根據《住展雜誌》統計,目前台北市正在銷售的預售屋及新成屋共有147件,其中就有50個建案的基地面積不到200坪,等於是「每3個建案就有1個屬於小型基地」。 \n 《住展雜誌》指出,統計後目前台北市竟有21個案子基地面積不到百坪,占了目前全市個案的14%。以行政區來看,大安區有6個,占比最高,其次是中正區、中山區,各有4個個案,另外北投區有2個、內湖區、萬華區、士林區及文山區也各有1件。

  • 不到20坪 「鳥籠建案」面寬2輛機車

    台北市伊通街巷子裡大部份是這樣子老式平房和舊公寓,不過這裡卻出現了全台最小的建案基地,上面就寫著只有19.5坪,這個基地的面寬只有2輛機車的距離。 \n建案基地小到連當地居民看了都嘖嘖稱奇,像鳥籠一樣的超小基地都有建商要來蓋豪宅,儘管門口只能停2輛機車,縱深長度還不到3輛汽車距離,但未來6層小豪宅一戶一層,每坪開價高達82到85萬元。 \n其實鳥籠建案旁邊就有一塊公有空地,但卡在國有地禁售,都市更新也不好做,台北市越來越多在夾縫中求生的小基地。 \n第一圈精華區包括大安、信義、中正、中山,150坪以下小基地建案將近8成,第二圈文山、北投等區欲小基地建案也佔了5成,台北市百坪以下微型基地就有近20個。 \n小基地建案儘管單價高坪數小,但以總價來說可能就一千多萬,在寸土寸金的台北市照樣很好賣,未來恐怕台北市鳥籠建案,鳥籠住宅會越來越多。

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