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  • 北京CBD東擴炒熱房市

    北京CBD東擴炒熱房市

     (文接B1版)  而在3、4月時,朝青板塊出售房源驟減,客戶上門諮詢量與購買需求量卻增多,其中以2房最受歡迎,短短2個月,房價出現大幅上漲。中原地產、21世紀不動產、鏈家地產等多家房仲資料均顯示,在東擴利多刺激下,朝青近7成房主紛紛漲價,已簽約者甚至寧願違約不賣,而購房者中,有8成願意先付高達30、50萬元的高額定金,以防止屋主毀約。  在通州,同樣受到東擴消息帶動房市需求,3月時,二手房均價每平方米約1萬3030元,當時,房仲業者我愛我家的通州區域客戶詢問量月增58%、帶看數月增40%、成交量月增18%。我愛我家相關人士指出,從當局對未來通州新城的核心發展規畫,以及未來通州與中心城區5條陸路通道,與8條輕軌線建設來看,通州的發展除了CBD東擴沿線區外,本身的發展潛力也相當被看好。目前通州的二手屋行情,每平方米約1萬2000至1萬6000元。  老社區利基多 漲幅優於新屋  CBD東擴區內的二手房分為兩類,一種是2000年以後,屋齡較新的社區,另一種是1950至1980年的老式板樓房。我愛我家地產人員指出,事實上,像「遠洋天地」、「東恒時代」、「壹線國際」等屋齡較新社區,房價上漲速度並不快,倒是東擴區周邊1980至1990年代的老社區,房價上漲速度較快。  主要是屋齡較新的大樓,在當初銷售時,價格就較高於其他普通樓盤,其次,老社區的戶型多是中小戶型,適合首購客戶,而且,老社區的物業管理費、停車費都很低,有些甚至沒有,對於購屋者來說是很大的誘因。  東擴區的屋主則不急著賣房子,除了等待增值外,另一部分則是等著拆遷的利益。在東擴規畫方案藍圖中,部分區域樓盤就面臨拆遷。我愛我家地產人員表示,就因大部分老式樓房面臨拆遷,很多原本託售的業主,紛紛來電表示不出售,或是提高房價、轉售轉租等。在朝陽區紅廟北裏租房多年小章就表示,CBD東擴給他帶來的直接影響是:在租約到期的前幾天,房東拿著東擴規畫圖告訴他,房租從下月起要漲價500元。  二手屋外,新屋市場同樣因CBD東擴出現供不應求情況。4月朝青許多個案熱銷,趕忙將同案未推出的房源上市,新個案也加緊入市,包括「大悅公寓」、「青年工社三期」、「新天際SPACE+」、「柏林愛樂上線6號」、「北京新天地」等,其中,多數產品是酒店式公寓。目前房價最高樓盤為「北京星河灣」,每平方米均價達6萬元。  中原地產投資顧問部總經理張坤昱認為,在CBD已無住宅用地可供應、區域在售樓盤屈指可數的情況下,新的購屋需求迫切需要尋找出口。目前入駐北京CBD的企業與機構超過1萬5000家,包括100多家世界500強企業、200多家外資金融機構等。隨著進駐企業和就業人口增加,CBD區域消費能力增強,對住宅品質的要求也愈來愈高。  國內外名企搶進 高端物業夯  CBD的公共建設成熟與國際知名度高,因此有「寧租國貿一間屋,不租他處一棟樓」的說法,居住在西四環的程小姐在國貿工作,每天橫越北京的上下班時間,要比她在東邊的同事多2個多小時,她表示:「當初選擇工作地點的時候,我認為CBD的工作機會要多一些,大型外企公司也比較多。而當別人知道我在國貿上班的時候,總會高看一眼,這種莫名的優越感,也就抵消每天上班通勤的辛苦。」  CBD東擴方案規畫區域內50%是辦公大樓,25%是住宅,25%是其他商業和文化設施,因此,未來將有大量企業進駐,並由此將帶來大量購屋需求,但因僅規畫25%為住宅,隨著CBD內的土地愈來愈少,且許多是高價豪宅,相對較少的中高端酒店式公寓因有其強烈需求,相當受看好。  高策地產顧問機構董事長李國平表示:「CBD規畫需要的應該是與商務區相配套的公寓類產品,而不太可能是家庭型的普通住宅或其他產品。」不少業界人士則認為,CBD東擴後,將有愈來愈多的知名企業集中在此,將為區域內帶來大量購屋需求,且由於工作忙碌,沒有精力裝修房子,他們更希望購買能輕鬆入住的住宅,也唯有高端酒店式服務公寓,較能滿足這類族群的需求。

  • 旺宅周報/每周五出刊-北京CBD東擴炒熱房市

    旺宅周報/每周五出刊-北京CBD東擴炒熱房市

     北京中心商務區CBD(Central Business District)從21世紀初發展至今,隨著大陸的經濟快速成長,如今已不敷使用,現正積極展開CBD的東擴計畫,將在未來10年內帶進近千億元(人民幣,下同)的投資,該區周邊的朝青、通州房市也應聲起漲,房價最高漲幅達50%,專家甚至認為,未來還有成長空間。  北京CBD的構想始於2000年,是大陸第一個、國務院批准建設的商務中心區,範圍西起東大橋路、東至西大望路、南至通惠河、北至朝陽路,總面積3.99平方公里,80%的基礎設施已建設完成,包括商業大樓77座、道路40餘條;北京CBD管委會相關負責人指出:「發展空間已基本飽和,要實現高端物業的聚集發展,必須進一步完善區域空間。」  據北京朝陽區第二次全國經濟普查數據顯示,至2008年底,北京CBD共入駐商務服務業單位7493家,占全區同業種總數的57.7%;實現收入1130.5億元,占全區同業種總收入的75.8%;實現利潤232.5億元,占全區同業種總利潤的48.9%;2008年北京CBD區域內,77座大樓中的企業稅收總額為74.1億元,約占朝陽區稅收總額的22%,其中,稅收貢獻最高的辦公大樓,納稅金額高達17億元,可見其驚人的產值。  北京CBD東擴方案,將由CBD核心區向東擴約3平方公里,南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環,完成後將繼續保持CBD的商業定位,重點發展總部經濟、國際金融與高端商務等物業,未來10年,朝陽區將投入約70億元用於東擴區市政基礎設施建設,預計可帶動社會投資近千億元,同時吸引10萬人就業,規模相當於再造一個CBD。  新增建築面積 1050萬平米  CBD東擴總體規畫建築面積為1050萬平方米,50%是辦公室與酒店,25%為住宅,25%是商業與配套設施。除了目前新建的「華貿中心」、「耀輝國際」等保留建築外,東擴區還有約40%的用地可進行改造建設。同時,考慮到對CBD商業功能的補充作用,並預留發展空間,方案還在朝陽北路往北到農展南路,增加約3.97平方公里的規畫控制區。  負責CBD東擴的美國SOM建築師事務所中國區總監周學望表示,在設計時便將國際化設計理念融入本土化進程,致力於打造更加綠色和人性化的北京,核心設計觀念為3個美麗的公園與林蔭道、位於東擴區中心位置的特色都市廣場,與智慧化基礎設施建設。  在交通規畫方面也有新的想法。周學望指出,對比CBD舊區的規畫圖,新的CBD在內部路網更密,因此也向當局建議,建立更小尺度的街區,以方便人們行走。  北京CBD東擴消息去年傳出後,周邊鄰近的朝青、通州等區域,受到此利多消息刺激,頓時成為房市熱區,專家認為,CBD東擴的短期效益較全面,不過,若以CBD的商務特性來看,長期來說,豪宅與酒店式公寓等產品的前景較被看好。  北京中原三級市場部的統計資料顯示,朝青、百子灣與朝陽公園等區域,去年10月開始,房價平均月增幅度達50%以上,3區域合計成交量,占朝陽區成交總合的比例也達到42至45%,平均開價由去年10月的每平方米1萬4250元,到今年3月上漲到每平方米2萬1250元,短短5個月內每平米漲7000元,漲幅高達近50%。  東擴計畫 僅25%為住宅用地  東擴規畫在今年3月較確定後,周邊房價的漲幅更明顯。我愛我家朝青天鵝灣店經紀人指出,4月出台的樓市新政尚未完全發酵前,區內二手房售價普遍上漲10%至20%,當時均價達每平方米2萬5000至2萬6000元,個別高檔社區的二手房價甚至上漲50%,達每平方米4至5萬元。雖然目前房市正受到新政衝擊,但朝青二手屋的均價仍保持在每平方米2萬元以上,價位較高的「星河灣」,每平方米均價4萬元。  (文轉B2版)

  • 北京集文教政經於一身朝陽區多豪宅

    北京集文教政經於一身朝陽區多豪宅

    北京市朝陽區為當地傳統上的「城八區」,位處北京市中樞地帶,近年發展快速,已成為北京的經濟文化中心,北京CBD商務中心即位在此區塊。當地有160個外國使館、聯合國辦事處,以及2008年北京奧運主要場館鳥巢、水立方等,中央電視台、北京電視台也將遷入朝陽區,可見朝陽區的重要性,目前當地樓盤均價已超過每平方米3萬元(人民幣,下同)區內有不少豪宅產品。 朝陽區位於北京城的東側,東與通州區接壤,西臨海澱、西城、東城、崇文等區,南有豐台、大興區,北邊則是順義、昌平兩區。朝陽區是北京市面積最大的近郊區,總面積達470.8平方公里,全區常住人口229萬人。 各國駐華使館林立 朝陽區已發展成北京市教育、科技、文化與經濟重鎮。經濟以CBD為中心,還有知名的秀水街,北京奧運大半場館也都在此。另外,世界500強入駐北京的158家企業中,有2/3在朝陽設立辦公處。外國駐華使館中,除俄羅斯、盧森堡外,都位在朝陽區境內,當地已形成建國門外、三裏屯、亮馬河3個使館區,望京新區還將興建第4個使館區。 朝陽區一直是北京樓市的指標。中心商務區CBD,以及受益於CBD東擴的朝青板塊,都是朝陽區的樓市熱門地段。 CBD為中央商務區,其地段與商業價值自然高出周邊區域,同時,房價也遠遠高過其他區塊;目前當地最高價樓盤為辦公大樓「世茂·工三」,每平方米達16萬元,其他如「雙全廣場」、「環球財訊中心」單價也要15萬元;至於住宅,以「御金台」為最高,每平方米均價11萬元。 CBD商務區價最高 朝青板塊是近幾年發展起來的樓市熱區,目前該區域環境仍處於上升階段。受益於CBD東擴的題材,以及2011年地鐵6號線的開通,還有2010年「朝陽大悅城」商業中心開業,都在很大程度上刺激該區域房價上漲。 目前該區域最高價樓盤為「北京星河灣」,每平方米均價5萬1000元,其他如「棕櫚泉白金公寓」、「北京11號公館」,單價分別為4萬3000元與4萬元。價格較低的項目則有「青年工社」、「華紡易城」,目前每平方米均價皆為2萬5000元。 政策住房穩定樓價 另外一個重點區塊則是亞奧板塊,目前亞奧最高價樓盤為「盤古大觀」,每平方米均價7萬8000元,「紫玉山庄」、「榮尊堡國際俱樂部公寓」則都超過6萬元,單價低於2萬元的樓盤,則有「天潤福熙大道」、「中國鐵建國際城」以及「美立方」等。 朝陽區區長程連元指出,最近幾年,北京市經濟適用房與廉租房約有1/3在朝陽。朝陽區政府正在努力,希望將政策性租賃房的比例提升到較大規模。對於樓價的穩定也會有較大幫助。

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