承租户小型化 寿险业投资商办 转趋谨慎

产业转型影响寿险商办投资。寿险业者表示，近年因为新创、电竞产业兴起，商办承租开始走两极化，可负担较高租金的公司许多转为小型化，旧有大坪数客户则要求降租金，因此近来寿险业投资商办也转为谨慎。

目前保险局要求保险投资不动产最低投报率为中华邮政2年期定储小额机动利率加1.5个百分点（现为2.345％），前几年还有寿险公司希望争取调降门槛，现在大部分都觉得「很好」，不会被卖方拉高价格。

但也因为如此，近期寿险业极少大型商办成交，业者表示，主要是没有好的标的释出，且卖方一般都挂高价，想买的寿险公司则认为应再打折。

另外如三商美邦人寿的长春大楼，从去年9月决定出售，至今仍在寻找更合意的买家中，据了解，先前长春大楼在2015年即开价50亿元求售，这次价格也差不多，虽有买家出价，但多未能达到三商美邦人寿设定的底价，因此仍在等待买家中，也有寿险业者表示，若三商美邦人寿调降售价，还是有不少投资人想买。

寿险业者透露，去年底不动产鑑价出炉，中南部商办有些跌价，台北市则普遍还算稳定，但由于寿险公司投资的地上权价值会逐年减少，因此有些公司投资性不动产价值是往下；再加上以前企业租用商办是较大坪数，近年产业转型，公司需要的办公面积转趋小型化，有些只要100坪左右，若再投资大型商办，会面临短期内无法满租的窘境。

2017年寿险业投资不动产，如国泰人寿以23.27亿元，买下力麒建设在台北市松江路、长春路口的307坪土地；中华邮政寿险部以64亿元买下内湖长虹新世纪大楼，算是比较大的投资，但市场人士也分析，国寿开始买较小的土地，兴建商办，可能也是为了因应承租户转小型化的需求。

由于商办供大于求，因此大型企业租用时，也开始要求寿险公司要降租金，为了达到保险局要求的租金投报率，各寿险公司最近在考虑不动产投资时明显较前几年谨慎。