美REITs百花齐放 迎长多行情

REITs与总体经济息息相关，美国是疫后復甦最强的国家之一，投信法人表示，总统拜登任内将持续推动内需振兴计画，美国经济动能将维持高速扩张，也将为美国REITs迎来长多行情。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝指出，美国REITs各次产业百花齐放，商用不动产正向循环刚启动；住宅空置率下探5％，租金涨幅超过疫情前的10％；逛街人流超越疫情前水准，店面租金稳定增长。

分析师预期本波美国REITs多头行情至少延续到2023年，明后年预估获利增长率分别达9.5％与6.5％，加上每年约3％股利率，潜在合理报酬约20～25％，近期快速修正后提供好的进场点。

李文孝指出，目前美国货币政策仍偏向宽松，虽然QE将减少，但离升息紧缩还有一段时间，且股价反应在升息尾声才会大幅回檔。依歷史经验来看，前二次升息过程中，美国REITs初期仍呈上涨格局，如2004～2006年升息过程，REITs每年均上涨，直到2007年房产泡沫才反转；2015～2018年升息过程中，REITs每年上涨，至2018年才下跌。预估本轮升息时间在2023～2025年，因此2024年以后才须特别谨慎。

李文孝表示，美国REITs上半年财报大幅超出预期，各产业加速增长与復甦，获利大幅上调，分析师将美国REITs整体市场2021年获利成长率持续上修至8％，以特殊型、零售型、住宅型产业上修幅度最多。

除了强劲的基本面优势，REITs为纯内需产业且具备抗通膨特性，今年市场开始受青睐，扭转资金外流现象，今年来累积主被动基金流入110亿美元，2015以来首次净流入，REITs资产管理规模今年大幅增加700亿美元至2,600亿美元。

群益全球地产入息基金经理人杨慈珍表示，全球仍维持宽松的利率环境，REITs受益于固定租期保护，于低利率时代具吸引力。