经济思维－房贷成数政策有效吗？

在探讨房贷成数政策到底有没有效之前必须先理解如何捕捉该效果。由于并非每笔房贷对应的房地产都在房贷成数上限的范围附近，同时并非每笔房贷都属受到管制的第二笔以上房贷，若只比较政策前后的加总房价指数很难得到准确的估算。理想上，我们必须比较政策后的房贷成数与「假设政策不存在时」的房贷成数。

以2020年12月之政策为例，第二笔房贷政策上限压低为60％。则我们可将政策实行后借贷成数略低于60％之房贷的买方与政策前跟该买方特徵（如：年纪、收入、购买建物所在地等）最接近的买方配对，将配对的这两人视为「同一人」，意即构造出一个虚拟自然人于政策前后都有新增房贷。将政策前后皆申请成数小于60％房贷之虚拟自然人定义为控制组，并将政策前房贷成数大于60％，但政策后小于60％之虚拟自然人定义为实验组。实验组即是会被房贷成数政策直接影响的对象，而控制组由于政策前后新增的房贷成数皆小于60％，该组不会被政策直接影响，可用来捕捉与政策无关却影响房市之因素。最后，我们只要计算实验组在政策前后置产的房价涨幅，减去控制组在政策前后置产的房价涨幅，即可取得此政策对房价的效果。

若探讨台湾自2010年至2014年以来四次的房贷成数限制，平均而言每轮政策约调降房贷成数限制5％，可降低房价约0.2％，就幅度而言效果有限。以相同幅度推估2020年至今的政策效果，其第三笔房贷成数调降幅度为20％，约可降低房价0.8％。

为什么房贷成数政策效果有限呢？其一原因是部分限制特定区域的房贷成数政策，例如2021年底针对我国八个城市调降第二笔房贷成数上限至40％，可能导致需求外溢至未管制区域，造成未管制区域房价上升。另一原因是，银行可以透过提高鑑价的方式增贷以抵御政策限缩的借贷空间。依据房贷成数政策的成数定义，其分母为实际交易价格及银行鑑价之较低者，因此在鑑价通常低于房价的情况下，提高银行鑑价遂能在一规定成数内提升贷放数额，使房地产投机需求无法被有效遏止。笔者研究发现，银行在过去几次政策过程中，确实显着提高鑑价，总幅度约达10％。

研究证据显示，央行过去的房贷政策确实有打房效果，可作为后续冷却房市的有效工具。然而，政府也需要观察特定区域政策下的外溢效果，以及银行端鑑价行为的改变，政策方能可观收效。