逾380亿美元 美国商办贷款 陷违约风险

根据数据公司MSCI资料，美国超过380亿美元的商办贷款面临违约、拖欠或其他困境威胁，写下2012年第四季以来最高纪录。

商办业主偿债的速度大幅放缓。根据穆迪数据，2021年时，超过90％被转换为商用不动产抵押贷款证券（CMBS）的商办贷款，在到期时清偿完毕，但去年该比率陡降至35％，创下2007年开始追踪该项数据以来最低水准。

穆迪商业房地产主管雷迪（Matt Reidy）表示，商办业主偿债状况出现鲜明的转变。

美国联准会（Fed）持续将利率维持在高檔，市场对降息预期一延再延。高利率对业主构成严峻的挑战，因为商业不动产的业主贷款金额至少是建筑物成本的一半，且大多数即将到期的贷款是在先前利率时期签定。

疫情为商办市场带来重大改变，许多雇主允许员工在家远距工作，并重新思考办公空间需求，也让商办市场需求萎迷不振。

租客签定新租约也会仔细审视房东财务状况，确认房东不会遭债权人拿走房地产所有权，和确保房东有能力负担所承诺设施。

房地产投资银行Eastdil Secured主管艾德华兹（Adam Edwards）表示，房客将焦点放在能为建筑物投入额外资本的房东，他们希望员工重返办公室。

租客小心谨慎是有理由的，未来12个月有180亿美元转换为证券的商办贷款到期，较2023年的水准高出逾一倍。穆迪预测多达73％的贷款难以再融资，因为受到房地产的收入、债务规模和閒置率等因素限制。