预售屋狂潮再起！看懂眉角让你第一次买就成功

政府打炒房不手软，预售屋市场却越卖越热，除了中古屋房价涨势惊人难以下手，预售屋分阶段付费的方式也让首购族较有喘息空间，只是在狂潮来袭时眼睛要睁亮，魔鬼可能就藏在细节！

阿华大学刚毕业没几年，看到身边同学都在买房，讨论的话题也是上周末去哪个案场看屋现场盛况，让他也兴起买房念头，左看右看，发现以自己的存款，购买中古屋一次要拿出数百万元自备款确实有难度，反观预售屋两成自备款可以分好几年缴纳，让阿华相当心动。看到这里，你有发现自己也曾经出现跟阿华一样的感受吗？但是买预售屋真这么简单？究竟购买预售屋时会有哪些风险与机会，购买前应该要搞懂的履约保证机制又是什么？本次小学堂一次带你看懂眉角。

Q1.预售屋是房市版期货？特色是什么？

A:有些人认为，预售屋是一种类似期货的金融商品，首先，我们先了解到，期货是买卖两方约定在未来一个特定时间点，根据交易时约定的价格及数量等条件，约定标的物的标准化合约，也是一种在到期前，或者到期时结算差价的契约。

而预售屋也是买卖双方约定未来的某日交屋，价格以双方签订合约 的当下为准，买方只要交付约总价八至一○％不等的签约金，就可以取得未来房屋落成的契约。而过去在《平均地权条例》修正案未上路前，甚至也可以在交屋前选择卖掉赚价差，若以付足两成自备款来计算，杠杆倍数达五倍，比融资买股还高。

目前政策预售屋在交屋前，除特定条件外无法换约转售，但仍然具有付款相对轻松，还有以现在跟建商约定的交易价格取得未来三到五年后落成的房屋两大特色。

●付款相对轻松

预售屋通常会在建案开工前销售，兴建期长达三至五年，消费者就是将总价两成的自备款分摊在这三至五年间缴纳，包括订金、签约金、开工款、工程款、交屋款等，而有些建商为了吸客，甚至推出工程期零付款、低首付等优惠付款方式，因此，预售屋成为手头资金有限的购屋族群首选。

●锁住房价涨幅

预售屋通常价格会较中古屋、新成屋价格稍高，原因在于有些看好房市会持续上涨的民眾认为，现在买预售屋，其实是用当下的价格，买未来三、五年后建案落成时的房价，是一种投资未来的做法。

Q2.常见的预售屋广告话术、陷阱有哪些？

A:预售屋顾名思义就是预先销售，故无法有现成的房子可以看，因此销售人员提供的广告DM、3D图、建案模型甚至样品屋，就成了民眾了解建案的重要指标。不过，经常可以看到有民眾在交屋后，发现和购买时所见到的资讯有落差，因此，搞清楚预售屋广告话术也相当重要，且要体认到购买预售屋就有可能面临货不对版的风险。

●休閒公设其实是大违建？

新闻上常出现住户与建商的纠纷，都在于譬如健身房、交谊厅等公设，其实是由机车位等空间透过二次施工而来，也就是所谓的违建。馨传不动产智库何世昌指出，较常见的纠纷有两种情况，一是建案预售时主打的豪华公设，交屋后却不见踪影；二是交屋后发现公设其实是违建。

上述两种情况，其实民眾都相对弱势，第一种情况若住户集体跟建商提告，最后顶多也是赔钱了事；第二种情况民眾若向主管机关检举，甚至得面临公设被拆除的现实。建议消费者可以观察大厅或顶楼屋突等处是否有增建，或者合约中是否有二工同意书，藉此避免买到违建公设。

●无敌河岸景观一场空？

很多预售屋在销售时，都会搭配美丽的示意图，譬如大片树海景观、无敌河岸景观等，但关键就在「示意图」三字，举例来说，建案确实邻大片森林或河岸绿地，但并非每一户都能看到，何世昌指出，示意图三字其实就是走在灰色地带，建议民眾在购买预售屋时，一定要实地到基地现场，问清楚自己购买楼层的楼高及方位，藉此判断住进去后的实际景观。

Q3.预售屋哪里找？实价登录也可查到新案资讯？

A:预售屋买气大爆发，根据永庆房产集团统计，近五季七大都会区以及全台的预售市场表现，二○二四年Q1全台交易量较去年同期成长超过一倍、总销金额成长一二四．八％，永庆房屋研展中心副理陈金萍表示，交易量也续站三万件，七大都会区有许多县市都出现超过一○○％的年增长。

也因此，许多预售屋还没开卖就销售一空，没有门路的一般民眾要如何得知预售屋资讯呢？除了熟知的新建案售屋网、路边广告看板、建案工地外，何世昌建议可以透过以下三种管道获取新建案资讯：

一、 加入建商或代销的粉丝会员，成为VIP就有机会收到新案资讯。

二、 不定时搜寻有兴趣代销或建商的脸书粉丝专页。

三、 加入民眾自组的购屋LINE群组或脸书社团。

不只如此，其实内政部的不动产交易实价查询网里的预售屋建案查询项目，就提供自一一○年七月一日起销售预售屋者申请预售资讯及预售屋买卖定型化契约备查者资讯。在这个栏目里，可以看到建案名称、坐落街道、起造人、使用分区、建造执照、主要建材，以及层栋户数等讯息。

Q4.预售屋合约只能照建商规则走？合约该怎么签？

A:主管机关都有提供预售屋买卖定型化契约范本以及相应的规范，并非建商想怎么签就怎么签。内政部就提醒，预售屋契约中较常见缺失共有五大项：

一、 房地面积误差及其价款找补：依照规定，如果实际交屋后的土地、主建物或房屋登记等面积有误差，不足的部分，卖方都应该要找补；若是超过的部分，买方最多以找补二％为限，且误差如果超过或不足三％，买方得解除契约。

二、 房地标示及停车位规格：为避免争议，合约中停车位项目应该要列明长、宽、高、含车道及其他必要空间面积。

三、 通知交屋期限：依照内政部定型化契约规定，卖方应该在交屋前完成房屋的修缮，并且支付买方延迟利息为日息万分之五。但内政部指出，过去就发现有业者擅自把交屋前的修缮义务，改成交屋后的保固责任，也降低卖方迟延交屋利息，藉此降低违约及交屋的责任。

四、 验收：自来水、电力管线费及瓦斯内管等费用应该由卖方负担，且交屋保留款应为房地总价的五％。

五、 保固期限及范围：房屋的保固期限应该是从交屋日开始计算，且结构部分保固十五年，除了能够证明是买方责任或是不可抗力因素外，卖方都应该要负责。

全文请见2024年6月号第123期《好房网杂志》