商办火热 长租型、客制化厂办崛起

近年国内科技AI、电商产业发展蓬勃，不少国内外大厂兴建算力中心、企业总部、仓储物流等需求逐渐增加，商用不动产热度也随之提高，第一太平戴维斯统计，今年第1季大型商用不动产成交金额（单笔3亿元以上）为240亿元，年增率为46％。

其中，位于台中的七期新市政中心商办更是遍地开花，包括联聚、丰邑、兴富发、允将、国泰等建商皆推出大型商办开发案，总销金额逾千亿元；而在北部地区因厂办空间不足，加上工业地价持续飙涨的情况下，长租型、客制化厂办逐渐兴起并成为企业热门选择。

台中市在中科二期扩厂的带动下，商办市场需求量大增，根据内政部实价登录统计，今年1～6月西屯区商办大楼共成交209笔，对比去年同期14笔，成长幅度相当惊人；而过去5年七期办公大楼，平均成交价也从每坪32万元，飙涨至每坪73.5万元。

目前已进场的商办案以允将建设在新光三越、台中大远百之间的「TST台湾之钻」最为瞩目，该案产品规画60～500坪，根据实价登录揭露，27楼以单价90.5万、总价14741万元成交；联聚建设与日本建筑师畏研吾所推出的「联聚中维大厦」最高单价则是83.98万元。

值得注意的是，继中美贸易战之后，AI、电商浪潮带动台湾第二波工业地产需求，尤其是厂房、仓储物流等类型，第一太平戴维斯调查，今年6月全台主要工业区地价行情，除大园工业区、平镇工业区、观音工业区、桃园科技工业区以及台南科技工业区等5处，目前工业地价每坪在30万元以内，其它绝大多数工业区的地价为30万元起跳。

以新北产业专区为例，每坪工业地行情为9字头，甚至部分工业地价，每坪高达100万元，至于桃园热门工业区，像是中坜、龟山等，每坪工业地价都有见到4字头。

即便台商回流设厂、国外企业来台设点的脚步没有停止，但工业地价高涨，多少改变或衝击投资速度，业者指出，不少企业开始思考不同方向，寻求可长租型兼「量身打造」的工业地产，对于这些企业来说，可以减少购地成本的负担，又可以获得符合需求的厂房或是物流中心，不啻为多一个选项。

如山荣资产就是类似模式的开发业者，不同于一般建商盖厂办直接卖断，反而是先有企业租户，再开发手中的工业地，并根据企业租户需求「客制」一整栋复合式的企业营运中心，而且整栋就只有该企业租户使用，获利模式则是透过长年期租约，租约通常10年起跳，每年维持稳定租金收益率，而期间土地增值的效益也持续握在开发者手中。

以2018年运作的山荣资产六福营运中心为例，就是山荣资产专为瑞健医疗集团「客制化」兴建的医材研发生产总部大楼，总楼地板面积超过63000平方米，地上7层与地下3层的建筑物以大面积清水模及玻璃帷幕为设计，让该厂办在工业区内不显突兀，也保有歷久不衰的外观。而为扩大工业地产发展，去年3月也以54亿元买进桃园市龟山区义隆纤维1.6万余坪工业土地，预计打造专属的医疗科技智慧园区，将二分期开发，第一期预计2024年第3季动土。