REITs估值便宜 评价具吸引力

房地产价格近年一涨再涨，不过，和房地产相关的收益型金融商品表现却差强人意，法人表示，REITs歷经之前升息压力，目前估值相对便宜，下半年将迎来降息，预期买气渐增。

美国联准会（Fed）在6月的利率决策会议如预期维持利率不动、连七冻，台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝指出，点阵图修正降息幅度，显示仍需观察通膨数据改善，但外银预估，Fed在9月启动降息，全年降息幅度为2码，有利刺激REITs买气。基本面来看，美国REITs第二季产业多持续復甦，住宅租金开始加速，资料中心持续受惠AI题材，养老医疗承租率稳健增加，纽约商办租赁大幅提高，自助仓储承租率开始改善，分析师估计美国REITs 2024年获利成长 3.2％，成长最高的是医疗、工业、资料中心，目前美国REITs仍呈现折价幅度约3％，本益比17倍，评价深具吸引力。

野村全球不动产证券化基金经理人黄钰文认为，今年来已开发国家经济逐步降温，瑞士央行于2024年3月率先降息、5月瑞典跟进，6月欧央启动首次降息，美国预计年底前降息一至两次，在全球央行接连降息背景下，借贷成本降低大幅提升了房市的吸引力。加上REITs指数的预估本益比仍低于长期平均，REITs歷经过去的升息压力，估值相对便宜，甚至接近10年均值负一倍标准差的位置，极具投资价值。

富兰克林坦伯顿全球房地产基金经理人丹尼尔．席尔强调，REITs的现金流整体上仍具有弹性，资产负债表也保持强劲，预期REIT可望在货币政策转向下受惠，投资人可将部分资金配置于房地产，因为房地产能提供潜在的通膨保护、获利成长、相当稳定且不断成长的股息。

次产业中，偏好需求成长可望受益于数位颠覆的次产业，如工业、电信塔、资料中心，也看好住宅、医疗保健等次产业，因为这些领域的结构性供给不足；反观对在供给固定情况下，但需求遭到永久性破坏的传统办公室、零售等，持较谨慎态度。