小宅化影响扩大 新北最有感

根据内政部2025年1月户籍统计，每户平均人口数仅2.46人，即全台多数家庭人口成员不满3人，而家户人口数减少，意味着对居住空间的需求降低，再加上近年房价连年走高，较小的住宅面积换算成购屋总价相对容易负担，小宅化已成近年房市购屋趋势，不仅新推预售建案25坪以下小宅增加，中古屋市场小坪数住宅，交易占比也有成长的趋势。

台北市作为全台房价最高的县市，小宅化的影响是否最为严重呢？根据笔者观察，统计近五年台北市面积25坪以下住宅交易占比，增加最多前五行政区有大同区、中山区、中正区、万华区以及士林区，五年间25坪以下住宅占比增加幅度约7.3至15.5个百分点，房价涨幅约10.7％至20.8％。可以归纳出在购屋预算有限的状况下，房价持续上涨，小宅化更为明显。

其中，大同区25坪以下小宅交易占比，从2020年的30.9％攀升至2024年的46.4％，小宅交易增加15.5个百分点，全台北市最高；中山区则增加了10.1个百分点，排名第二。可以看到大同区、中山区2024年25坪以下住宅交易占比已经分别为46.4％与51.3％，而万华区小宅交易占比更是高达52.9％，几乎可以说每2户中古屋交易，就有1户物件面积在25坪以下。

以中山区为例，儘管中山区小宅单价高达7字头，然而，中山区位处台北市中心地带，凭藉交通机能便利，商业发展繁荣，尤其是邻近捷运站点周边的小宅产品，总价带依然容易落在多数年轻、首购族群可负担的范围内，因此受到许多购屋族群青睐。

小宅化的现象已有向外扩大至新北市的迹象。观察新北市25坪以下住宅交易占比增加最多的前五个行政区，包含有三重区、泰山区、土城区、新庄区以及板桥区，近五年实价登录交易资讯显示，25坪以下住宅占比增加幅度约11.1至17.9个百分点，增幅明显高于台北市。

由于台北市可供建筑素地稀少，新北市各行政区持续有重划区土地供给预售市场推出新建案。近年预售建案最为热销、最快封盘的，不少是主打低总价的小坪数产品，预售建案热销，也带动周边中古屋市场价量表现。近五年新北市小坪数住宅交易占比增加最多的行政区是三重区，自2020年至2024年由25.9％增加至43.9％，五年增加了17.9个百分点。

想像一下，五年前三重每4户房屋买卖中有1户小宅，如今增加为每5户房屋交易就有2户是小宅，对照三重五年之内房价上涨约三成，除了家户人口数减少的因素，高房价的压力正是促使消费者购买小宅最大推力，也是小宅交易占比上升的主因。

在房价高涨、薪资未明显调升的状况下，购屋总价门槛日益攀升，建商为符合市场需求，纷纷推案小坪数住宅；而中古市场也同样有愈买愈小的趋势，建议有购屋需求的民眾，面对高房价压力，可以评估自身购屋负担能力与实际需求居住空间，选择适合的区域，或是以时间换房价，以通勤时间换取相对实惠的价格与空间，仍有机会找到符合自己需求、也能够负担的好宅。