囤房税2.0大解析 首年申报 省税金争分夺秒

前言：今年5月开徵的房屋税，是囤房税2.0去年7月上路以来首度申报，由于税率计算基准、税率和对住家用自住房屋符合要件，都和过往不同，且申报人依规定须在3月24日前办妥相关申请，否则今年无法适用，为此本报特别制作房屋税报税专题，让民眾合理纳税、开心省钱。

「3月不设籍，5月哭无钱」。《房屋税条例》修正（囤房税2.0）去（2024）年7月上路后，今（2025）年5月首度申报，针对住家用自住房屋最重要的改变是–须在今年3月24日前设立户籍；名下如有逾三户免税房屋，也须在3月24日前选定免税的三户。

台北市税捐处提醒三大族群注意，一是先前已申请自住房屋，但尚未设立户籍登记者；二是去年7月1日后才取得房屋者；三是自然人持有住家用房屋且符合免徵标准全国累计超过三户者，都要把握3月24日这个「D-day」。

囤房税2.0採「全国归户、全数累进」，即对房屋所有人非自住住家用房屋进行全国归户，除特定房屋适用较低税率之外，针对持有多户且未作有效使用者，法定税率将从自原本的1.5％至3.6％调高为2％到4.8％。

其中，民眾及配偶名下仅一户自住房屋（即全国单一自住），如果符合排富条款（即房屋现值低于豪宅标准），房屋税率可自1.2％降至1％；至于住家用自住房屋以三户为限，第四户起就必须依各地的囤房税课徵较高税率。

财政部提醒民眾，不论是全国单一自住或是住家用自住房屋，除了本人、配偶、未成年子女全国合计三户以内，且要符合房屋没有出租或供营业，是供本人、配偶或直系亲属实际居住使用，且应于该屋办竣户籍登记。

其中户籍登记因为是新增要件，国税局表示，民眾名下房屋如符合自住住家用要件，纳税义务人应于房屋税开徵40日（3月22日，今年遇假日延至24日）前办妥，并向房屋所在地稽徵机关申报按自住住家用税率课徵房屋税。

没有设籍对税金的影响会有多大？举例来说，如果民眾名下共有三户房子在新北市，如果按住家用自住房屋计税，这三户的税率都是1.2％，若未设籍、不符住家用自住标准，以新北市为例，三～四户的税率是3.8％，等于逾3倍之多。

北市税处则设算，若房屋于3月24日前未办竣户籍登记，改按其他住家用税率课徵房屋税（台北市税率为3.2％至4.8％)，税额至少会增加1.67倍以上，且逾期登记者，5月时收到税单就一切都来不及，明年才能回復自住税率。

财政部表示，办理户籍登记的对象，限定为本人或其配偶、直系亲属，例如夫妻如名下有三房，可以夫、妻各设籍在一房，公婆、岳父母和子女也都符合设籍资格，「阿公、阿嬷要设籍也可以」。

手中有多间「老小宅」的民眾也要格外注意。过去房屋只要现值低于10万元即为免税房屋，但囤房税2.0新设了自然人名下免税屋全国限三户的限制，超过限额的屋主要选择哪三间适用免税，也必须在3月24日前择定。

财政部表示，民眾如果没有自行择定，原则上今年因为是囤房税上路首年，财政部会优先以房屋税额最高的三户为免税屋；但这个顺序择定后，如果之后民眾又买了税额更高的免税屋，就必须自行变更免税屋的适用范围。还有一种情况，是民眾名下如果有二户免税屋和二户应税的住家用自住房屋，但仅有办法在二处设籍，这时即应选择设籍在二户应税房屋，以符合住宅用自住房屋的规定，这样就算其实名下共有四房，仍不会被课徵到囤房税。