我见我思－无解的租屋黑市

内政部推出「公益出租人」计画，试图透过租税减免与补助诱因，让更多房东愿意合法申报租屋资讯，以期改善租屋市场的透明度。

然而，即便政府已承诺不会利用租金补贴申请资料进行查税，并提供房东每屋每月15,000元的所得免税额度、超额部分可再扣除60％必要费用，甚至提供房屋税及地价税减徵优惠、公证费、保险费及修缮费的补助，却仍然无法有效打破租屋市场的黑市结构。租客依旧面临因申报租金补贴而可能被房东赶走的窘境，而多数房东仍旧不愿意让租屋行为曝光，寧可维持现状。

从政策设计来看，政府的诱因已经相当明确，既有税赋减免，又有各项补助，看似让房东无需担忧租赁行为带来的额外负担。然而，问题的症结却恐怕并不在于房租所得税或持有房屋的房屋税、地价税之减免，而是在于未来房屋出售时是否能适用「自用」交易税，相比之下这才是真正的「大钱」。

根据现行法规，在201六年以后取得房地交易适用房地合一税，自住优惠出售时可享有纯利得400万内免税，超过部分仅以10％税率计算，但必须要满足三大条件：一、个人或配偶或未成年子女持有且居住该住宅满六年，二、交易前六年没有出租、营业或执行业务使用，三、前六年未曾适用同样优惠。

相比之下，房屋出租的「隐形成本」远比所得税减免的「可见收益」来得高。一旦房东将房屋出租，不适用自住优惠税率时，将依照持有年份课徵15％至45％的房地合一税。这意味着，房东在出租房屋后，即便短期内获得持有税赋减免和租金收入，但未来出售时，可能因交易税提高而损失数十万元甚至上百万元。因此，即便政府祭出多项优惠，仍难以打消房东对未来出售时税赋增加的顾虑。

从租客的角度来看，政府虽然希望透过租金补贴减轻租屋负担，但实际上，仍有许多租客担心申请补贴后房东会选择终止租约、不再续租，最终只能选择放弃申请补贴，以换取租屋的稳定性。在房东占据绝对优势的租屋市场，租客的谈判能力相对薄弱，让租金补贴申请与否仍然不是「单方面的决定」。

要解决长年存在的租屋黑市问题，关键在于如何让房东真正无后顾之忧地加入合法租赁市场。然而，这并非单靠内政部的政策优惠即可达成，财政部对于土地增值税的立场若无松动，房东在利润上疑虑和「私心」依然难以化解。而要让财政部在税赋政策上让步，也是难上加难，牵涉到国家整体税收平衡问题，是一项极为困难的政治与经济挑战。

租屋市场的黑市问题，并非仅仅是税制不够优惠，而是房东在房屋规划上的策略、财政部的税收考量，以及租客的弱势地位等多重因素交错影响的结果。在这样的结构下，单靠内政部的政策并不足以撼动根本问题，唯有在财政政策、租赁法规、租客权益保护等多方面同步改革，才有可能真正破解这场无解的租屋黑市困境。