从SRC变RC 预售案结构标示争议中的法律判准

在近年房市交易日趋热络的背景下，预售屋买卖契约的内容争议日益频繁，其中又以「建筑物结构标示不清或与宣称不符」的情形，最容易引发民眾不满与诉讼风险。有一买方向建设公司购买位于新北市一间预售屋。契约第8条第2项建商以粗黑字明示：「本大楼建筑物主要构造系钢骨钢筋混凝土造（SRC）」，而买方也据此认为整栋建物应为SRC结构。然买方后来才知道该建物仅地下1楼至地面6楼为SRC，其余楼层为一般钢筋混凝土（RC）结构，遂主张结构不符契约内容而解除契约，并请求返还已付价金与违约金。

建商则主张，契约的附件四已明确载明各楼层结构类型，且买方也在附件上签名，不愿接受买方解约的要求，最后进入诉讼。　本案买方在一、二审均败诉，法院採取契约整体解释原则，认为消费者在签约前已享有5日以上的契约审阅期间，且明确于附件四签章；该附件已叙明「本大楼採用钢筋混凝土结构，搭配底层（B1至6层）钢骨钢筋混凝土结构设计」，应认消费者已知悉且同意该结构方式。法院进一步指出，契约第8条主文中虽以粗体标示SRC，但也载有「施工应依主管机关核准之图说等资料」等字句，判决买方败诉。

然本案最高法院于109年度台上字第1460号判决中却大逆转认为，二审判决并审酌「资讯揭露是否具显着性」与「消费者是否可辨识并真实同意」等重点，因此废弃发回。

最高法院强调，《消费者保护法》第13条及施行细则第12条明确规定：企业对定型化契约条款应予「明示」，若内容显有困难者，应「以显着方式公告」，并经消费者「同意」，该条款始得构成契约之一部分。若条款因字体、印刷或其他方式致难以辨识，则不构成契约内容。

最高法院认为，附件四仅以普通字体记载「SRC仅用于B1至6楼」而非与主文相同之粗体，且契约中所提到的「结构平面图」未实际附于契约中，因此消费者是否知悉并同意该结构图内容有疑义，不可据此径认买方对建物为部分SRC、部分RC有明确认识。

本案为实务上少数针对建筑结构资讯揭露明确讨论「条款效力」的判决，最高法院认定契约的实质内容应以「资讯揭露是否清楚明确」为准，而非仅凭签名形式断定效力，并以「真实同意原则」为审查标准，以保护消费者利益为重心，殊值肯定。不过在定型化契约普遍存在于预售屋交易中的当代社会，消费者还是要多加注意契约内容并善用审阅期，才是最佳防身之道。